房地產(chǎn)定位內(nèi)容.doc

1、房地產(chǎn)定位策劃的主要內(nèi)容在本文房地產(chǎn)前期定位策劃主要包括以下內(nèi)容：(1) 地定位策劃土地的獲得是房地產(chǎn)開發(fā)的前提與基礎(chǔ)，從時序上看，土地的策劃是前期定位策劃的第一個重要的內(nèi)容。對于土地策劃本文主要從以下兒個方面進(jìn)行研 究：1) 土地的儲備與競拍在土地施行“掛、拍、招”4以后，相對于以前土地的獲得成本將更高，開 發(fā)商在獲得土地時肯定會更加謹(jǐn)慎。土地的儲備與競拍變得更加難，也會變得 更加科學(xué)化，怎樣才算是做到了科學(xué)化將是本文的一個較重要的研究內(nèi)容。2) 土地開發(fā)時機(jī)選擇在獲得了土地以后，選擇開發(fā)時機(jī)是迫在眉睫的事悄。因為，如果開發(fā)時機(jī)把握不好，將直接帶給開發(fā)商經(jīng)濟(jì)損失。開發(fā)時機(jī)過早，產(chǎn)品切入市場后

2、， 消費者認(rèn)同度不高必然造成銷售難度加大，銷售時間拉長，回籠資金變慢，銀行 的利息增加，資金壓力增大；開發(fā)時機(jī)滯后，產(chǎn)品的最佳上市時機(jī)錯過，同樣會造 成消費者不于認(rèn)同，難以銷售，同時土地長期儲存也會給企業(yè)帶來資金壓力。3) 土地開發(fā)定位土地的區(qū)位在土地的競拍到以后就已經(jīng)決定，同時在開發(fā)商認(rèn)為最佳開發(fā)時機(jī)已到的時候，最重要的事情莫過于土地的開發(fā)定位。究竟開發(fā)什么樣的產(chǎn) 品？怎樣開發(fā)？這就是土地的開發(fā)定位，當(dāng)然做什么樣的產(chǎn)品歸根到底還是要山 市場來說話，因此在初步進(jìn)行定位前還是應(yīng)當(dāng)做一個專題市場調(diào)查，找出市場空 白和消費者認(rèn)同的結(jié)合點進(jìn)行定位。(2) 房地產(chǎn)市場調(diào)研與分析、預(yù)測；一般來說，一個產(chǎn)品

3、的好壞、優(yōu)劣最終都要到市場中來檢驗，這一點在房地產(chǎn)行業(yè)中也不例外。因此，更了解市場的房地產(chǎn)企業(yè)將會更容易得到市場的 認(rèn)同和接納，其產(chǎn)品也才有生存的基礎(chǔ)。對市場的認(rèn)識手段可以說非常多，但是 基本上都是圍繞著市場的調(diào)研、分析、預(yù)測來進(jìn)行的，因此房地產(chǎn)市場調(diào)研、分 析、預(yù)測將是房地產(chǎn)研究中的一個重要內(nèi)容，也是前期策劃中的一個重要內(nèi)容。1) 房地產(chǎn)市場調(diào)研市場調(diào)研的主要U的就是認(rèn)識市場，本文對房地產(chǎn)市場調(diào)研的研究主要集中在如何應(yīng)用常見的一些市場調(diào)研方法為房地產(chǎn)項!_!服務(wù)，并希望這些方法能 夠給房地產(chǎn)企業(yè)一些啟發(fā)和幫助。在房地產(chǎn)市場調(diào)研中，主要談到兒個重要的方 面，包括房地產(chǎn)市場調(diào)研的的確定、調(diào)研方法

4、的確定及綜合運用、調(diào)研表格的 設(shè)計、調(diào)研資料的初步分析、專題調(diào)研等。2）房地產(chǎn)市場分析在經(jīng)過市場調(diào)研后就需要對市場進(jìn)行深入的研究和理解，這種研究和理解將有助于我們獲得想要的市場信息，以幫助我們進(jìn)行正確的決策。本文著重結(jié) 合房地產(chǎn)市場的一些特征選擇符合房地產(chǎn)市場的方法進(jìn)行了運用。3）房地產(chǎn)市場預(yù)測如果說房地產(chǎn)市場調(diào)研、分析是對房地產(chǎn)市場的過去、現(xiàn)在的研究，那么房地產(chǎn)市場預(yù)測就是對將來市場的研究。實際上我們研究的房地產(chǎn)項U的市場 相對于前期策劃而言都是將來的市場，因此房地產(chǎn)市場的預(yù)測顯得非常的重要， 在方法的選擇上考慮的因素將更復(fù)雜、更具不確定性，這也是本文的一個重點內(nèi) 容。(3) 房地產(chǎn)項口的市

5、場定位；根據(jù)對房地產(chǎn)市場的充分認(rèn)識，找出市場真正需要的東四，認(rèn)清市場需要的程度，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行房地產(chǎn)項H的市場定位。這個定位只能是初步的定 位，這種初步的定位只有經(jīng)過反復(fù)的論證和深化研究以后，才能作為最終的市場定 位，才能進(jìn)一步進(jìn)行產(chǎn)品的深化研究。1) 價格定位價格無疑是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、消費者最為關(guān)心的問題之一，同樣房地產(chǎn)產(chǎn)品價格的定位也是綜合型非常強(qiáng)的一項重要工作。影響產(chǎn)品的價格的因素非常 多，怎樣抓住主要的因素進(jìn)行定位將成為價格定位中的一個重要的內(nèi)容。2) 產(chǎn)品定位在前面所作的工作最終都要落實到產(chǎn)品上，產(chǎn)品的定位將直接反映前期工作的成果，因此產(chǎn)品定位也是非常重要的內(nèi)容。3) |_|標(biāo)客群定

6、位2房地產(chǎn)開發(fā)項U前期定位策劃相關(guān)理論經(jīng)過市場的調(diào)研、分析、預(yù)測已經(jīng)將LI標(biāo)客群進(jìn)行了一定的深入分析和研 究，在本文的這一部分將進(jìn)行進(jìn)一步的研究。(4) 房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃在市場存在“空口點”或者說市場風(fēng)險在可控范圍內(nèi)的時候，進(jìn)一步需要研究的重點就是產(chǎn)品的策劃，只有好的產(chǎn)品才可能真正占有市場。產(chǎn)品的策劃 而妥從產(chǎn)品構(gòu)建的各個方面細(xì)致入微的進(jìn)行研究，最終達(dá)到打造“消費者想要的 產(chǎn)品”的H的，這也是房地產(chǎn)前期策劃的最終承載點。在這部分中，主要從以下兒 個方面進(jìn)行了研究：1) 產(chǎn)品規(guī)劃在房地產(chǎn)前期策劃的產(chǎn)品規(guī)劃中核心的內(nèi)容就是要兼顧企業(yè)、消費者、社會三者利益的均衡，不能只是考慮企業(yè)的利潤。產(chǎn)品的規(guī)劃中主

7、要根據(jù)市場的 需求、消費者的心理需求，配合必要的功能。2) 產(chǎn)品建筑形象策劃產(chǎn)品的建筑形象策劃就像為參加晚宴的客人制作一件晚禮服，幽雅得體的晚禮服自然會吸引更多的關(guān)注，建筑形象可以說是給消費者的第一印象，因此 對于房地產(chǎn)產(chǎn)品來說是非常重要的。3）產(chǎn)品景觀策劃人們生活水平的提高，不在滿足只是有地方可住，會追求更多的物質(zhì)追求和心理事受。景觀就能夠給人們帶來更多的精神享受，更人們更多的功能比 如：運動、健身、鄰里交流、休閑等。4）產(chǎn)品戶型策劃戶型策劃重點在產(chǎn)品功能、交通組織、通風(fēng)、聲、光等方面的初步構(gòu)想，戶型的設(shè)計也是基于策劃者對市場的研究的基礎(chǔ)上的。5）產(chǎn)品配套及其他策劃房地產(chǎn)產(chǎn)品的策劃除了以上兒

8、個方面還有很多的內(nèi)容，比如地下的管線、交通、強(qiáng)弱電等等。（5）房地產(chǎn)項LI建設(shè)、銷售、物業(yè)管理與前期定位策劃在許多的資料及文獻(xiàn)中大多的作者都認(rèn)為，房地產(chǎn)前期定位策劃的內(nèi)容不包括房地產(chǎn)項LI的建設(shè)、銷售以及物業(yè)管理的規(guī)劃，因為它們基本上都屬于項 實施的內(nèi)容，這種觀點基本上本文是贊同的。但同時本文認(rèn)為在前期定位策劃 中也應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)項U的建設(shè)、銷售、物業(yè)管理進(jìn)行必要的規(guī)劃，其主要內(nèi)容包 括在前期定位策劃核心理念在實施過程中的貫徹、運用。(6) 房地產(chǎn)前期定位策劃成果的實施在策劃文本完成以后，重要的就是前期策劃成果在具體項開發(fā)過程中的實重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文18施和保障。用全過程系統(tǒng)管理和H標(biāo)管理的方

9、法無疑是一種卓有成效的方 法，因此運用好這兩者將是保障前期定位策劃成果有效性的核心內(nèi)容。(7) 前期定位策劃的評佔前期定位策劃的評佔就是對整個策劃工作的每一個階段、每一項工作，運用一定的評佔方法，進(jìn)行恰當(dāng)?shù)脑u價。這種評佔過程既是對已做丄作的評定乂 是對以后工作的指導(dǎo)，具有很好的作用。問題診斷與分析制定策劃總體LI標(biāo)方案構(gòu)思與設(shè)汁方案評佔與選擇制定方案相關(guān)信息的初步收集修改調(diào)整方案多方的溝通資料的進(jìn)一步收集土地定位策劃市場調(diào)研與分析、預(yù)測房地產(chǎn)市場定位產(chǎn)品定位建設(shè)、銷售、物業(yè)管理前期策劃前期策劃實施前期策劃后評佔2房地產(chǎn)開發(fā)項忖前期定位策劃相關(guān)理論房地產(chǎn)前期定位策劃的作用與地位（1）地位1）重要

10、的輔助決策手段房地產(chǎn)前期定位策劃為房地產(chǎn)項U的決策的各個環(huán)節(jié)都起著重要的作用。比如：在市場研究階段，房地產(chǎn)策劃人能夠充分發(fā)揮自己的技術(shù)特長幫助房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成對房地產(chǎn)市場較深的認(rèn)識和理解，這種認(rèn)識和理解可能是房地產(chǎn) 企業(yè)本身不能完成或者深度、廣度不能達(dá)到，但經(jīng)過房地產(chǎn)策劃人的幫助，房地 產(chǎn)開發(fā)商就能更準(zhǔn)確的認(rèn)識市場，從而做出更準(zhǔn)確、有效的決策。2）房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要程序房地產(chǎn)策劃經(jīng)過約十年的發(fā)展，已經(jīng)成為了房地產(chǎn)開發(fā)程序中的一個重要的程序，在實踐中基本上每個房地產(chǎn)開發(fā)項LI都會進(jìn)行房地產(chǎn)的前期定位策劃 或者O3）科學(xué)的智力性活動房地產(chǎn)前期定位策劃是一項技術(shù)性很強(qiáng)的智力性活動，策劃過程中需

11、要運用多種科學(xué)的技術(shù)方法包括技術(shù)經(jīng)濟(jì)的評價方法、經(jīng)濟(jì)學(xué)中一些方法、工程中 的一些技術(shù)方法等。（2）作用1）減少決策失誤損失房地產(chǎn)前期定位策劃能幫助決策者獲得更多的決策信息，這樣決策過程中就會更少的失誤，進(jìn)而保證項U綜合效益的最大化。2）增強(qiáng)項和企業(yè)競爭力房地產(chǎn)項LI的競爭能力來自各個方面有市場變化的適應(yīng)能力、產(chǎn)品的被接受程度等，房地產(chǎn)前期定位策劃能在各個策劃過程中相應(yīng)的進(jìn)行研究。比如： 房地產(chǎn)前期定位策劃中的產(chǎn)品定位研究和產(chǎn)品策劃階段，通過對房地產(chǎn)產(chǎn)品的深 入研究和分析，最終提出適應(yīng)消費者需求的產(chǎn)品，這樣的產(chǎn)品必然受到消費者的 追捧和認(rèn)同，自然項U就會具有競爭力，企業(yè)的競爭力也會得到顯著的提高

12、。3）帶來經(jīng)濟(jì)價值對于房地產(chǎn)前期定位策劃帶來的經(jīng)濟(jì)價值可以從兩方面進(jìn)行理解，一方面，通過房地產(chǎn)前期定位策劃可以提升產(chǎn)品的競爭力，給企業(yè)帶來更多的直接經(jīng)濟(jì)效益；另一方面，通過房地產(chǎn)前期定位策劃可以減少整個開發(fā)過程中的決策失誤,減少項U的經(jīng)濟(jì)損失。房地產(chǎn)前期定位策劃的研究方法、研究步驟(1)房地產(chǎn)前期定位策劃的研究方法房地產(chǎn)前期定位策劃的研究方法有許多，常用的有:重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文物業(yè)名 稱面積形式裝修層同內(nèi)部結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)廠 房10米M0米簡單可分割拼接毛坯2-4層研發(fā)廠 房8米*8米4-6層辦公樓100-200 平米/室多樣化簡單6-8層會議室、辦公室、電梯等公寓10-70平米/套簡單實用簡單裝修6層左右廚房、臥室別墅250平米/套獨棟式風(fēng)格別致高檔2-3層主臥