房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)

1、1.1.房產(chǎn)：房產(chǎn)： 是指房屋經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其它用途的房屋。 2.2.地產(chǎn)地產(chǎn) ： 是指土地財(cái)產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包含地面及其上下空間，地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無權(quán)屬關(guān)系。 3.3.房地產(chǎn)房地產(chǎn) ： 是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利（所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等）。 4.4.房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè) ： 是以土地和建筑物為經(jīng)營為對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。 5.5.房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) ： 是指在依法取得土地

2、使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。 6.6.土地開發(fā)土地開發(fā) ： 是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地。 7.7.土地的使用年限是如何確定的？土地的使用年限是如何確定的？ ： 凡與省市規(guī)劃國土簽訂土地使用權(quán)出讓合同書的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。 8.8.房子的居住時(shí)間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦？房子的居住時(shí)間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦？ ： 房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主

3、個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無居住年限的限制，但對該房屋所占用范圍內(nèi)的土地來說，因?yàn)橥恋爻龑儆诩w所有的外，均屬于國家所有。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權(quán)。住宅用地的土地使用時(shí)間為70年，自開發(fā)商取得該土地使用證書之日起計(jì)算。在該土地使用年限屆滿后，土地將由國家收回。業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費(fèi)的前提下，繼續(xù)使用該土地。 9.9.合作建房合作建房 ： 是指以一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)形式。 10.10.土地所有權(quán)土地所有權(quán) ： 土地所有權(quán)是指國家或集體經(jīng)濟(jì)組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。 11.11.土地使用權(quán)的出讓

4、與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓 ： 指國家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。轉(zhuǎn)讓是指土地使用者通過出售、交換、贈(zèng)與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。 12.12.土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥 ： 是指政府無償將土地?fù)馨l(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權(quán)，其出讓須經(jīng)政府及土地管理部門同意，交補(bǔ)交出讓金后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。 13.13.什么是地籍？什么是產(chǎn)籍？什么是地籍？什么是產(chǎn)籍？ ： 我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和法律狀況的調(diào)查與

5、登記，包括了土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類面積等內(nèi)容。具體來講，是對在房地產(chǎn)調(diào)查登記過程產(chǎn)生的各種圖表、證件等登記資料，經(jīng)過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。 14.14.生地生地 ： 指空間地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。 15.15.熟地熟地 ： 指三通一平或七通一平，具備使用條件的土地。 16.16.宗地宗地 ： 三通一平：是指地皮在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通、場地平整。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整。 是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。 17.17.宗地圖：宗地圖： 是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡

6、附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。 18.18.證書附圖：證書附圖： 即房地產(chǎn)后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。 19.19.樓花：樓花： 一詞最早源自香港是指未完工的物業(yè)（即在建物業(yè)），另一說法即指未正式交付之前的商品房。 20.20.毛坯房：毛坯房： 房地產(chǎn)商交付屋內(nèi)只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理的房叫毛坯房。 21.21.成品房：成品房： 是指對墻面、天花、門套、地板實(shí)行裝修（一般是）： （1）內(nèi)墻面為普通涂料 （2）客廳房間地板為普通瓷磚 （

7、3）普通鋁合金窗 （4）普通膠合板門 22.22.空置商品房：空置商品房： 空置商品住宅是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，并符合出售條件，自竣工驗(yàn)收之日起已超過一年，尚未出售或出租的新建住宅。 23.23.經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房 ： 經(jīng)濟(jì)適用住房是面向中低收入家庭的普通住宅；要體現(xiàn)適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全、衛(wèi)生、便利的原則；布局要符合城市規(guī)劃的要求；使用功能要滿足居民基本生活的需要。 24.24.安居房分為哪幾種？：安居房分為哪幾種？： 安居房包括按規(guī)定出售出租給國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、企業(yè)單位職工的準(zhǔn)成本房、全成本房、全成本微利房和社會(huì)微利房。 25.25.房屋的所有權(quán)房屋的所有權(quán) ： 是指對房屋全面支配

8、的權(quán)利。房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項(xiàng)權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容。 26.26.房屋的占有權(quán)房屋的占有權(quán) ： 通常由所有權(quán)人來行使，但有時(shí)也由別人來行使，這就是使用權(quán)與所有權(quán)分離的情況。 27.27.房屋的使用權(quán)房屋的使用權(quán) ： 是對房屋的實(shí)際利用權(quán)利。通過一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)。 28.28.房屋的收益權(quán)房屋的收益權(quán) ： 是指房主收取房屋財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的各種收益。 29.29.房屋的處分權(quán)房屋的處分權(quán) ： 是所有權(quán)中一項(xiàng)最基本的權(quán)能。房屋的處分權(quán)由房主行使。有時(shí)房屋處分權(quán)也受到一定的限制。 30.30.住宅的住宅的“全部產(chǎn)權(quán)全部產(chǎn)權(quán)” ：

9、是指按市場價(jià)和成本價(jià)購買的房屋，購房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)。 31.31.住宅的住宅的“部分產(chǎn)權(quán)部分產(chǎn)權(quán)” ： 是指職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公有住宅。在國家規(guī)定的住房面積之內(nèi)，職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購房后只擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售時(shí)原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入在扣除有關(guān)稅費(fèi)后，按個(gè)人和單位所占的產(chǎn)權(quán)比例分配。 32.32.建筑物建筑物 ： 是指人工建造而成的房屋和構(gòu)筑物，如墻體、樓地層、樓梯、門窗基礎(chǔ)。 33.33.構(gòu)筑物構(gòu)筑物 ： 是指建筑物中除房屋以外的東西，人們一般直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)，如煙囪、水井、道路、橋梁等。 34.34.商品房的結(jié)構(gòu)商品房的結(jié)構(gòu) ： 房屋

10、架構(gòu)可分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 35.35.框剪結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu) ： 即框架+剪力墻結(jié)構(gòu)，一般見于高層建筑。也屬于鋼混結(jié)構(gòu)。 36.36.住宅的開間住宅的開間 、住宅的進(jìn)深 、住宅的層高 、住宅的凈高 ： 商鋪的凈高商鋪的凈高 ： 地板到消防噴淋頭的距離。 37.37.居住小區(qū)總用地居住小區(qū)總用地 ： 是包括住宅總用地，公共建筑設(shè)施總用地，道路、廣場用地、庭院、綠化用地的總和。 38.38.住宅總用地住宅總用地 ： 指低層、多層、中高層、高層以及住宅用地面積的總和。 39.39.道路、廣場用地道路、廣場用地 ： 指小區(qū)內(nèi)主次干道、支道、人行道、綠化帶中間寬度大于1.5米的步行道及停

11、車、回車廣場和有鋪砌地面的場地面積之和。 40.40.住宅的建筑面積住宅的建筑面積 ： 亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個(gè)建筑物規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它包括三項(xiàng)，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。 41.41.結(jié)構(gòu)面積：結(jié)構(gòu)面積： 是指房屋建筑中外墻，內(nèi)墻柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件所占面積的總和。 42.42.使用面積：使用面積： 是指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。 43.43.使用面積：使用面積： 指臥室以外的凈面積，包括過道、衛(wèi)生間、廚房、儲(chǔ)藏室、陽臺(tái)等。 44.44.公用面積：公用面積： 是指住宅樓內(nèi)為住戶方便出入，正常交通、生活而設(shè)置的公

12、共走廊、樓梯、電梯間等所占面積總和，并按棟或單元戶數(shù)按比率分?jǐn)偂?45.45.套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)建筑面積： 房屋按套（單元）計(jì)算的建筑面積為套（單元）門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺(tái)面積。 46.46.套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積： 是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其它承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 47.47.公用建筑面積公用建筑面積 ： 各產(chǎn)權(quán)主體共同占有或共同使用權(quán)的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同

13、使用，不可分割的建筑面積。 48.48.哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)?？哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅?： 應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾以及突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。 49.49.哪些公用面積不能分?jǐn)?？哪些公用面積不能分?jǐn)偅?： 不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開放使用的建筑面積、消防避難層；為多棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地面車庫、地下設(shè)

14、備用房等。 50.50.建筑密度：建筑密度： 即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。 51.51.人口毛密度：人口毛密度： 小區(qū)內(nèi)總居住人數(shù)/小區(qū)內(nèi)占地面積（公頃）。 使用面積系數(shù)使用面積系數(shù)k1k1（% %） = =總使用面積（平方米）總使用面積（平方米）/ /總建筑面積（平方米）總建筑面積（平方米）100% 100% 居住面積系數(shù)居住面積系數(shù)k2k2（% %） = =總居住面積（平方米）總居住面積（平方米）/ /總建筑面積（平方米）總建筑面積（平方米）100%100%結(jié)構(gòu)面積系數(shù)結(jié)構(gòu)面積系數(shù)k3k3（% %） = =總結(jié)構(gòu)面積（平方米）總結(jié)構(gòu)面積（平方米）/ /

15、總建筑面積（平方米）總建筑面積（平方米）100% 100% 52.52.規(guī)劃形態(tài)：規(guī)劃形態(tài)： 是指這一項(xiàng)目的具體建筑構(gòu)成，譬如一個(gè)項(xiàng)目一共由幾棟樓宇組成，每棟樓宇的使用性質(zhì)是什么，單棟樓宇的地上有幾層，地下有幾層，每一層的具體用途是什么。 53.53.單元式住宅：單元式住宅： 是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個(gè)樓梯，住戶由樓梯平臺(tái)直接進(jìn)入分戶門，所以每個(gè)樓梯的控制面積又稱為一個(gè)居住單元。 54.54.住宅組團(tuán)：住宅組團(tuán)： 是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結(jié)構(gòu)。 55.55.面積配比：面積配比： 指的是各種面積范圍的單元在某一樓盤單元總數(shù)中各自所占比例的多少。 5

16、6.56.格局配比：格局配比： 是二房二廳、三房二廳等各種格局的單元在某一樓盤的單元總數(shù)中各自所占的比例的多少。 57.57.商住住宅：商住住宅： 是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時(shí)又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅形式。 58.58.別墅別墅 ： 是指在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的供住宿休養(yǎng)用的花園住宅。其中三戶或三戶以上連體的別墅為連棟別墅（聯(lián)排別墅），二戶連體的別墅為雙拼別墅，單樓獨(dú)棟的則為獨(dú)棟別墅。 59.59.聯(lián)排別墅：聯(lián)排別墅： 正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，是從歐洲舶來的，其原始意義是指在城區(qū)房屋。目前是指建于城

17、郊，高綠化率，住宅功能齊全的景觀型聯(lián)排別墅。 60. shopping mall60. shopping mall ： 直譯為“步行街購物廣場”，是目前國際上最流行、經(jīng)營效果最佳的零售百貨模式，它具有四大特征：開放性的公共休閑廣場、強(qiáng)烈吸引人氣；開放性的對外交通設(shè)計(jì)，廣納周邊人氣，相對閉合的內(nèi)部通道回路，充分利用有效人流，購物與休閑良性互動(dòng)，形成驚人的商業(yè)效應(yīng)。 61.61.躍層式商品房：躍層式商品房： 是指由上、下兩層樓盤面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房，并采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接的房屋通風(fēng)、采光較好，布局緊湊，功能分明，只是戶內(nèi)樓梯占去一定使用面積，上下兩層只有一個(gè)出口，

18、發(fā)生火災(zāi)時(shí)，人員不易疏散。 62.62.復(fù)式商品房：復(fù)式商品房： 是由香港建筑師創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型房屋，是在層高的一層樓中增建一個(gè)夾層，從而形成上下兩層的樓盤房。實(shí)際層高要大大低于躍層式住宅。復(fù)式住宅下層供起居、餐飲、洗浴用，上層供休息、儲(chǔ)藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯。 63.63.錯(cuò)層式住宅：錯(cuò)層式住宅： 是指樓面高度不一致錯(cuò)開之處有樓梯聯(lián)系的住宅。 64.64.契稅契稅 ： 契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房價(jià)的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專門稅種。 65.65.公共維修基金：公共維修基金： 公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。商品房的公共維修基金由購房人在購房時(shí)交納，比例為購房款的2%。 66.66.印花稅印花稅 ： 印花稅是對經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點(diǎn)。 67.67.未成年人是否可以作為權(quán)利人辦理未成年人是否可以作為權(quán)利人辦理房地產(chǎn)證房地產(chǎn)證？ ： 未成年人可以作為權(quán)利人辦理房地產(chǎn)證，但辦理時(shí)須提交其監(jiān)護(hù)關(guān)系證明和監(jiān)護(hù)人身份證明，并在房地產(chǎn)證上備注其法定監(jiān)護(hù)人姓名。由于未成年人為沒有民事行為