山西財經(jīng)大學(xué)11

1、山西財經(jīng)大學(xué)11#教師高層住宅樓物業(yè)管理投標(biāo)書投標(biāo)人： (單位蓋章)法定代表人： （簽字蓋章）投標(biāo)日期： 年 月 日目 錄一 前言1二 企業(yè)綜合說明書32.1 公司概況32.2 公司信譽(yù)及成果4三 主要管理人員介紹5四 物業(yè)管理文案及內(nèi)容6 4.1 山西財經(jīng)大學(xué)11#教師高層住宅樓概況6 4.2 物業(yè)管理整體設(shè)想和策劃6 4.3 采取的管理方式、工作計劃和物資裝備7 4.4 山西財經(jīng)大學(xué)11#教師高層住宅樓管理機(jī)構(gòu)、規(guī)章制度、人員配備、培訓(xùn)、管理14 4.5 山西財經(jīng)大學(xué)11#教師高層住宅樓各項專業(yè)物業(yè)管理制度244.6 爭創(chuàng)全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)規(guī)劃、具體實施方案與各項服務(wù)指標(biāo)的承諾294

2、.7 社區(qū)文化活動計劃及安排334.8 特色便民服務(wù)項目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)344.9 智能化系統(tǒng)的日常運(yùn)行及維護(hù)方案374.10 房屋及公共設(shè)備設(shè)施維修檢查養(yǎng)護(hù)計劃39五 計劃成本核算書41 5.1 山西財經(jīng)大學(xué)11#教師高層住宅樓年度物業(yè)管理預(yù)算41 5.2 山西財經(jīng)大學(xué)11#教師高層住宅樓物業(yè)管理收入年明系表42 5.3 員工薪金一覽表43六 結(jié)束語44七 附件45一 前 言投 標(biāo) 書招標(biāo)單位：山西財經(jīng)大學(xué)基建處1、根據(jù)已收到的山西財經(jīng)大學(xué)11#教師高層住宅樓物業(yè)管理招標(biāo)文件，遵照太原市住宅區(qū)物業(yè)管理條例的規(guī)定，我方在考察了該項目現(xiàn)場、充分審核了住宅樓物業(yè)管理的招標(biāo)文件和了解一切會影響總價變動的各

3、方面的情況和條件后,決定競投貴方的物業(yè)管理,本投標(biāo)書用字及術(shù)語的定義與投標(biāo)文件相同。我方愿以人民幣貳佰叁拾捌萬零叁佰玖拾陸元整（￥2380396.00）的總價，按招標(biāo)書上所要求的條件承包上述工程的物業(yè)管理。2、一旦我方中標(biāo)，我方保證在2005年12月31日開始接管至2008年12月31日，即3年內(nèi)對該住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。3、如果我方中標(biāo)，我方將按照規(guī)定上交上述總價5%的銀行保函或上述總價10%的具備獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實體企業(yè)出具的履約擔(dān)保書，作為履約保證金，共同地和分別地承擔(dān)責(zé)任4、我方同意所遞交的投標(biāo)文件在投標(biāo)須知規(guī)定的投標(biāo)有效期內(nèi)有效，在此期間內(nèi)我方的投標(biāo)有可能中標(biāo)，我方將受約束5、另外達(dá)

4、成協(xié)議并生效，你方的中標(biāo)通知書和本投標(biāo)書將構(gòu)成我們雙方的合同6、我方金額為人民幣壹萬元（￥10000.00）的投標(biāo)保證金與投標(biāo)書同時遞交7、茲理解貴方不擬以最低報價為標(biāo)準(zhǔn)來接受投標(biāo),同時也不償付我方在投標(biāo)中發(fā)生的一切費(fèi)用。8、我方保證從投遞標(biāo)書之日起至投標(biāo)有效期內(nèi)遵守本標(biāo)書。在此期限內(nèi)，本標(biāo)書對我方始終具有約束力,并可隨時被貴方接受。9、我方理解貴方不一定接受我方的投標(biāo),并不需作任何解釋。10、與本投標(biāo)有關(guān)的正式通訊地址和聯(lián)系方式為：投標(biāo)單位：（蓋章）單位地址：山西省太原市塢城路696號法定代表人：（簽字、蓋章）郵政編碼：030006電話：03517110253傳真：03517110253開戶

5、銀行名稱：中國建設(shè)銀行太原支行銀行帳號：05-145698012651866電話：03517324066日期：2005年12月22日 二 企業(yè)綜合說明書2.1 公司概況通盛物業(yè)管理有限公司是由通盛房地產(chǎn)投資集團(tuán)股份有限公司組建，并于2000年3月成立，注冊資本300萬元人民幣，是一家具有國家級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，專業(yè)提供高水準(zhǔn)、全方位的物業(yè)服務(wù),管理物業(yè)類型有住宅小區(qū)、辦公樓及高層樓宇等。公司設(shè)有總經(jīng)理室、辦公室、物業(yè)管理部、保安部和管理處。公司現(xiàn)有員工100人，其中大中專以上學(xué)歷占員工總數(shù)的70%，并聘請集團(tuán)公司總工程師為我公司的顧問。在成立不到6年的時間內(nèi)，公司先后邀請了上海銳達(dá)技術(shù)咨詢有

6、限公司和金港大酒店的高級管理人員來我公司培訓(xùn)員工、指導(dǎo)工作，并共同探討研究物業(yè)管理的理念和操作規(guī)范，對公司各項工作水平的提高起了極大的促進(jìn)作用。我公司先后獲全國、省市綠化先進(jìn)單位，省級衛(wèi)生示范單位。公司擁有一支知識結(jié)構(gòu)合理、管理經(jīng)驗豐富、服務(wù)水平較高的物業(yè)管理隊伍，是從事物業(yè)管理的理想合作伙什，按照企業(yè)化、專業(yè)化要求，實施綜合管理，為業(yè)主提供高效、優(yōu)質(zhì)、便捷、經(jīng)濟(jì)的物業(yè)服務(wù)，使管理發(fā)揮最大的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。2.1.1工作職責(zé)l、加強(qiáng)思想政治工作，樹立服務(wù)育人思想，提高服務(wù)質(zhì)量，為業(yè)主提供良好的服務(wù)和可靠的保障。同時促進(jìn)相互間的溝通與交談，從而構(gòu)筑一種和諧、健康、向上的人文環(huán)境。2、定期召開

7、行政例會并組織公司員工進(jìn)行政治學(xué)習(xí)，加強(qiáng)職業(yè)道德、職業(yè)紀(jì)律和安全生產(chǎn)的教育。3、宣傳教育和嚴(yán)格管理緊密結(jié)合，建立健全學(xué)校物業(yè)管理各項規(guī)章制度。使各項工作努力做到制度化、規(guī)范化、程序化。4、團(tuán)結(jié)和教育本公司職工自覺遵守學(xué)校各項規(guī)章制度，增強(qiáng)主人翁責(zé)任感，積極工作，完成職責(zé)任務(wù)。5、教育職工熟悉所從事崗位的應(yīng)知應(yīng)會，掌握工作崗位的勞動技能。6、嚴(yán)格執(zhí)行各類獎懲制度，使公司工作與個人貢獻(xiàn)緊密聯(lián)系起來。7、組織落實小區(qū)綠化衛(wèi)生的各類管理工作，完成綠化、美化、凈化小區(qū)的各項任務(wù)，提高花卉自給力和供應(yīng)量，創(chuàng)造小區(qū)花園化。8、做好各種資料的打字、掃描、制版及復(fù)印、膠印、油印等工作。2.1.2管理目標(biāo)1、以三

8、服務(wù)兩育人為宗旨，注重物業(yè)管理效益和社會效益、經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。2、物業(yè)管理堅持高標(biāo)準(zhǔn)，以“求實、高效、創(chuàng)新”作為公司精神，努力為小區(qū)提供經(jīng)濟(jì)、便捷的全方位服務(wù)。 3、發(fā)揮物業(yè)管理的優(yōu)勢，擴(kuò)大物業(yè)管理知名度。2.1.3公司口號求實，高效，創(chuàng)新公司特點(diǎn)：屬服務(wù)性公司，跨行業(yè)多，行業(yè)幅度大2.2公司信譽(yù)及成果物業(yè)管理公司自2000年成立以來，堅持三服務(wù)兩育人的宗旨，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，取得了一定的成績。2000年經(jīng)上級部門的多次明查暗訪，為業(yè)主獲得省級衛(wèi)生示范單位。2000年公司獲省級綠化先進(jìn)單位稱號。2001年物業(yè)管理工作得到了與會專家組的一致好評先后托管佳地花園等小區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)2003年積極向

9、省外市場拓展，成立通盛物業(yè)管理分公司，于下半年開張營業(yè)在去年總公司先進(jìn)部門綜合評比中，物業(yè)管理公司榮獲先進(jìn)部門稱號，其中十項指標(biāo)中的工作質(zhì)量、工作效率、服務(wù)態(tài)度、配合協(xié)作方面得分第一，在業(yè)主滿意率調(diào)查中，綜合得分第一，其中服務(wù)態(tài)度為100分。公司將在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，讓業(yè)主滿意的前提下，不斷追求，秉著以“服務(wù)求生存、質(zhì)量求發(fā)展、管理求效益”的經(jīng)營理念，努力做到服務(wù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、制度創(chuàng)新。為了我們美好的小區(qū)環(huán)境，為了環(huán)境資源共享，讓我們攜手合作，共創(chuàng)輝煌。三 主要管理人員介紹3.1 公司管理人員 公 司 顧 問： 袁紅亞 公 司 總 經(jīng) 理： 張 凱 法 人 代 表： 呂瑞山 公司副 總經(jīng)理： 陳

10、 權(quán) 公司辦公室主任： 周延龍3.2 擬派管理處辦公室主任 陳東生、劉甲鵬3.3 擬派管理處各部門主管 行政部：黃 武 財務(wù)部：唐昌波四 物業(yè)管理文案及內(nèi)容4.1 山西財經(jīng)大學(xué)北校11#高層住宅樓概況 1總建筑面積52900。 2.結(jié)構(gòu)說明：住宅樓部分樓層平面布置，主樓為純剪刀墻結(jié)構(gòu)，初層13為框架剪刀墻結(jié)構(gòu)。一棟27層住宅樓，高94.4米，局部29層，商用層（13層）28層為電梯機(jī)房，單元式住宅240套（427層），29層為水箱間，地下一層為高低壓配電室，水箱水泵房，熱交換站，庫房等。地下二層為戰(zhàn)時防空地下室。 3. 公用設(shè)施及公共場地情況如下： （1）綠化面積1200。 （2）化糞池2座。

11、 （3）垃圾箱6個。 （4）污水管長1429米，污水檢查井128座，雨水管長2458米，雨水檢查井136座，雨水進(jìn)水井78座。 （5）停車場占地面積2400，車位120個。 （6）電梯四部，東西兩側(cè)各兩部，每部電梯額定載重量1000公斤，運(yùn)行速度1.75米/秒。 （7）本住宅樓共10部步行樓梯，其中5部是為427層住宅部分設(shè)計，可通向?qū)用?，水箱間及地下室2層。另5部步行樓梯為13及初層商場設(shè)計，可通向地下一層。（8）單元房號是山西財經(jīng)大學(xué)北校高層住宅樓內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)位置以及對外通信聯(lián)絡(luò)門牌系統(tǒng)使用的唯一標(biāo)志，本工程有五個單元，由東向西依次15單元，序號有四位數(shù)編碼組成，前兩位為樓層號，后兩位為所在樓

12、層房間號。4.2 物業(yè)管理整體設(shè)想和策劃我們將對山西財經(jīng)大學(xué)北校11#高層住宅樓實施專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理，秉承“以人為中心,服務(wù)為主體,業(yè)主滿意為目標(biāo)”的企業(yè)宗旨，堅持“住戶滿意，是我們做好各項工作的標(biāo)準(zhǔn)”的經(jīng)營理念，以“住戶至上”的原則，堅持為業(yè)主住戶服務(wù)，并制定服務(wù)質(zhì)量上的服務(wù)承諾，努力致力于改善服務(wù)意識，提高服務(wù)水平，使之成為“安全、舒適、文明、整潔、優(yōu)雅”的家園。4.2.1 總體質(zhì)量方針、目標(biāo)公司質(zhì)量方針：以人為中心，服務(wù)為主體，業(yè)主滿意為目標(biāo)。公司質(zhì)量目標(biāo)：維修及時率達(dá)98%，維修質(zhì)量合格率達(dá)95%，業(yè)主滿意率90%。業(yè)主投訴率不大于0.5%。4.2.2 管理與服務(wù)工作具體目標(biāo)

13、一、管理方面 1.崗位標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)率達(dá)到100% 2.崗位標(biāo)準(zhǔn)知曉率達(dá)到100% 3.崗位標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行率達(dá)到90%以上。 4.公開辦事制度，主要服務(wù)制度印發(fā)業(yè)主率100% 5.持證上崗，佩帶胸卡，儀表整潔，誠實守信，不吃、不拿、不卡、不要。 二、服務(wù)方面1.態(tài)度和藹講文明，主動熱情不拖延，及時處理各類事件，業(yè)主投訴回訪率達(dá)95%，維修回訪率不低于50%。2.保證24小時受理業(yè)主報修，周一至周六全天業(yè)務(wù)接待，接待業(yè)務(wù)和受理報修率達(dá)100%。3.維修及時率達(dá)98%，維修質(zhì)量合格率達(dá)95%，業(yè)主滿意率90%。4.業(yè)主投訴率不大于0.5%。5.各類維修嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定：急修不過夜（24小時），小修不過三（天），中

14、修以上不過周。6.保安員做到儀表端莊，堅守崗位，規(guī)范服務(wù)，嚴(yán)格防范。4.3 采取的管理方式、工作計劃和物資裝備4.3.1 管理方式基本原則：通盛物業(yè)管理有限公司接受太原市房地產(chǎn)管理局的管理，依據(jù)太原市住宅區(qū)物業(yè)管理條例，對山西財經(jīng)大學(xué)北校11#高層住宅樓進(jìn)行物業(yè)管理。形成市房管局、業(yè)主委員會、太原通盛物業(yè)管理有限公司下屬各管理處及各專業(yè)隊的三級管理機(jī)制。依照政府關(guān)于物管工作的政策、法規(guī)，對小區(qū)實施高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、24小時綜合一體化全方位物業(yè)管理。引進(jìn)高素質(zhì)物管人才，對小區(qū)實行智能化管理，最大限度提高工作效率，降低管理成本，提高服務(wù)質(zhì)量。法律關(guān)系：以合同的形式建立業(yè)主委員會與物業(yè)公司甲乙雙方互為

15、制約的主體關(guān)系，履行乙方責(zé)任。協(xié)助成立通策廣場業(yè)主委員會，實施民主管理，加強(qiáng)民主監(jiān)督，依靠小區(qū)業(yè)主委員會開展物業(yè)管理，定期匯報公司運(yùn)作情況，每年兩次公布財務(wù)狀況，接受業(yè)主委員會的檢查監(jiān)督。內(nèi)部管理框架：依靠公司iso9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及200余項系統(tǒng)規(guī)章制度、崗位職責(zé)，建立公司管理構(gòu)架。公司總經(jīng)理主管物業(yè)管理工作的總體規(guī)劃及重大事項的決策；各職能部門落實總經(jīng)理物業(yè)管理方面的決策并指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查、考核物業(yè)管理處工作；各管理處主任負(fù)責(zé)對物業(yè)的日常管理，以確保公司“以人為中心，服務(wù)為主體，業(yè)主滿意為目標(biāo)。”的質(zhì)量方針和公司質(zhì)量目標(biāo)在通策廣場的實現(xiàn)。達(dá)到公司以業(yè)養(yǎng)業(yè)，基本持平，略有盈余的經(jīng)營主旨。機(jī)構(gòu)

16、設(shè)置：設(shè)置公司直接領(lǐng)導(dǎo)下的山西財經(jīng)大學(xué)北校11#高層住宅樓管理處，內(nèi)設(shè)房管維修組、保安隊、綠化保潔組。4.3.2 工作計劃：1.公司在中標(biāo)以后，即進(jìn)行前期介入，參與開發(fā)設(shè)計、工程施工管理及竣工驗收等直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作開展的部分；2.與開發(fā)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物管工作全面啟動；（簽約前1個月，管理處入住管理現(xiàn)場）；3.對物業(yè)進(jìn)行接管驗收，同時接收房屋鑰匙、公共設(shè)備設(shè)施、綠化設(shè)施、物管用房、小區(qū)建設(shè)前期及技術(shù)檔案資料等；小區(qū)各項管理系統(tǒng)全面啟動；（計劃5個工作日內(nèi)完成）；4.進(jìn)行小區(qū)開荒保潔；（計劃15天內(nèi)完成）5.對將入住的業(yè)主進(jìn)行智能化系統(tǒng)操作培訓(xùn)；6.設(shè)置小區(qū)內(nèi)各種功能標(biāo)識；（計劃1

17、周內(nèi)完成）7.迎接業(yè)主入伙的各項準(zhǔn)備工作，在第一家業(yè)主入住的這天起，全部承諾的服務(wù)項目全面啟動；（與其它各項工作同步進(jìn)行）8.業(yè)主裝修的管理；（隨時）9.在業(yè)主入住率達(dá)到50%時的3個月內(nèi)，協(xié)助成立小區(qū)業(yè)主委員會，并與業(yè)委會簽訂物業(yè)服務(wù)合同，履行合同約定條款，執(zhí)行并享有乙方責(zé)任、義務(wù)和權(quán)利； 10.進(jìn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的申報審批工作；（計劃2個月內(nèi)完成）在完成以上各項工作后，小區(qū)的物業(yè)管理納入正常運(yùn)作狀態(tài)。治安管理車輛管理消防管理保 潔綠化養(yǎng)護(hù)房管維修公共設(shè)備養(yǎng)護(hù)裝修管理業(yè)主接待綠化清潔服務(wù)綜 合 服 務(wù)房管維修服務(wù)物業(yè)的前期介入保 安 服 務(wù)業(yè) 主 入 伙物業(yè)的接管和驗收物業(yè)管理 圖1 通盛物業(yè)管理

18、流程圖4.3.3 物資裝備計劃一、行政辦公用品行政辦公用品裝備及費(fèi)用支出情況序號物品名稱單位數(shù)量單價（元）金額（元）備注1辦公桌椅套410004000管理人員及接線員各一套2電腦臺65000300003文件柜套360018004保險箱只1700700收銀用5電腦桌椅套630018006傳真機(jī)臺1300030007電話只7100700包括安裝費(fèi)8電風(fēng)扇臺21503009空調(diào)臺250001000010飲水機(jī)臺35001500辦公室11計算器臺2150300組長、會計各1合計54100二、保安 保安裝備及費(fèi)用支出情況 序號名稱單位數(shù)量單價（元）總價（元）1軍大衣件1215018002冬裝套12120

19、14403秋裝套2410024004夏裝套248019205武裝帶付12404806雨衣件12607207雨鞋雙12506008警棍根6301809交通警示牌塊45020010對講機(jī)臺1210001200011手電筒把172034012太陽傘把225050013崗臺只21000200014備用水帶（消防）米100101000合計25580三、清潔綠化 清潔綠化所需物質(zhì)設(shè)備（ 單位：元）序號名稱數(shù)量單位單價總價1手推車2輛4008002高枝剪2把4509003小枝剪2把20404手鋸2把501005鐵撬5把201006鋤頭2把25507鏟刀2把10208鋁合金梯（12步）1部100010009鋁

20、合金梯（9步）1部80080010手搖噴霧器1把150150合計3960 四、環(huán)靜維護(hù) 環(huán)保隊所需物質(zhì)（單位：元）序號名稱數(shù)量單價總價1竹掃把155752拖把155753蘆花掃帚2051004垃圾袋10000.55005冬夏裝2010020006洗潔精、毛巾、塑料桶4007消防水帶200米1020008機(jī)械設(shè)備折舊及維修費(fèi)10009農(nóng)藥化肥500合計66504.4管理機(jī)構(gòu)、規(guī)章制度、人員配備、培訓(xùn)、管理4.4.1管理機(jī)構(gòu)（如圖2）經(jīng)理室財務(wù)處辦公室副經(jīng)理室收款辦證處保安組房管維修組高配電工組圖2 組織管理機(jī)構(gòu)圖4.4.2 規(guī)章制度4.4.2.1 公司員工守則第一章 總則第一條 本守則適用于本公

21、司所有員工。包括正式工、臨時工、試用工。第二條 本公司以“我們所做的一切都是為業(yè)主服務(wù)”為經(jīng)營宗旨。第三條 本公司實行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，實行各部層級管理、制度管理和規(guī)范管理，采用矩陣型組織結(jié)構(gòu)。第二章 勞動紀(jì)律第一條 儀容要端莊大方。上班時不得裸背敞胸，穿短褲、背心、拖鞋，卷褲腳。第二條 頭發(fā)要梳理好，不準(zhǔn)留怪發(fā)式，男士不準(zhǔn)留胡子，不準(zhǔn)留長指甲。女的不準(zhǔn)濃妝艷抹（可畫淡妝），不準(zhǔn)佩戴其他飾物。第三條 坐、立、行姿勢要端莊，舉止要大方。坐時不準(zhǔn)將腳放在桌、椅上，不準(zhǔn)翹腳、搖腿。第四條 按時上下班，上班時需簽到，嚴(yán)禁代簽或虛假簽到；不曠工，不擅離職守；嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，不得私自調(diào)班，

22、需調(diào)班時必須找好調(diào)班人員，征得經(jīng)理同意后方可調(diào)班；不準(zhǔn)串崗。第五條 員工上班前不得飲酒，上班時不得隨地吐痰、丟雜物、修指甲、挖耳朵、不得做私活、玩電腦游戲、打撲克、下棋。第六條 服從領(lǐng)導(dǎo)的工作安排和調(diào)度，按時完成任務(wù)，不得無故拒絕或終止工作。第七條 愛護(hù)公司的財產(chǎn)及一切工用具切注意節(jié)約原材料，節(jié)約用電、用水，注意設(shè)備的維修保養(yǎng)，不私拿公司的物品。第八條 公司視不同崗位發(fā)給不同的工服，員工上班時必須穿著制服。所穿制服必須保持整齊、清潔。公司將定期給員工更換新制服，若有損壞或遺失，將按有關(guān)規(guī)定辦理。第三章 工資與津貼第一條 公司工資制度遵循按勞分配的原則，實行同工同酬，執(zhí)行崗位工資制， 根據(jù)不同部

23、門、不同崗位、不同職務(wù)確定員工的工資級別；員工工作崗位變動時，其工資級別將做相應(yīng)變動。第二條 本公司的工資參照通盛集團(tuán)所定制度執(zhí)行，具體詳見通盛物業(yè)管理有限公司員工工資方案。第三條 公司將視企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益狀況適時調(diào)整員工工資。公司委托銀行發(fā)放員工工資。第四條 員工可享受生活津貼，員工的生活津貼，每月連同工資一起發(fā)放。第五條 員工在法定休假日和婚喪假期間以及依法參加社會活動期間，其工資予以照發(fā)。第四章 勞保與福利第一條 員工上崗前，必須接受勞動安全衛(wèi)生教育和檢查，防止工傷事故的發(fā)生和工作中可能造成的職業(yè)危害。第二條 員工必須嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)范，聽從領(lǐng)導(dǎo)指揮，不得違章作業(yè)。在工作中發(fā)現(xiàn)不安全或者隱

24、情時應(yīng)及時向主管部門的領(lǐng)導(dǎo)報告。第三條 公司每年為員工免費(fèi)進(jìn)行一次體檢。第四條 女員工懷孕7個月以上，不得延長工作時間，不得安排夜班勞動，并在每一個工作日的勞動時間內(nèi)給予1小時休息。第五條 員工可享受以下的福利待遇：（一）員工上班時可免費(fèi)享用午餐；（二）員工按規(guī)定享受公司為其統(tǒng)一參加的社會勞動保險、養(yǎng)老金等；（三）正式員工可享用公司發(fā)給的生日賀金；（四）正式員工按國家規(guī)定辦理了離、退休手續(xù)，可享受國家和公司規(guī)定的離、退休待遇。（五）員工發(fā)生工傷事故，經(jīng)醫(yī)院診斷和辦公室審批后，按工傷的有關(guān)規(guī)定處理。第六條 員工根據(jù)國家和公司的有關(guān)規(guī)定享受帶薪的探親假、結(jié)婚假、分娩假、計生假和慰唁假等。第五章 獎

25、懲條例第一條 公司堅持獎懲分明，獎優(yōu)罰劣，以思想教育為主，懲罰為輔的獎懲原則。第二條 對有下列表現(xiàn)之一的員工，應(yīng)當(dāng)給予獎勵：（一）努力完成本職工作和公司交給的各項工作，成績顯著，有突出貢獻(xiàn)的；（二）工作任勞任怨，為業(yè)主提供細(xì)致周到的服務(wù)，多次受到業(yè)主的贊譽(yù)和表揚(yáng)的；（三）開拓進(jìn)取，勇于改革，提供合理化建議，使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益明顯提高的；（四）被評為“最佳員工”和先進(jìn)個人的；（五）為保護(hù)公司和業(yè)主生命財產(chǎn)安全，敢于挺身而出，見義勇為，反響較大的；其它應(yīng)該給予獎勵的。第三條 凡是給予獎勵的，由有關(guān)部門提出建議，報辦公室及有關(guān)部門審核后,呈總經(jīng)理批準(zhǔn)執(zhí)行。第四條 對有下列行為之一的員工，將視其情節(jié)的輕重

26、分別給予不同的處分和處理：（一）違反公司的勞動紀(jì)律和各項規(guī)章制度，上班遲到早退，消極怠工，沒有完成工作任務(wù)的，凡發(fā)現(xiàn)一次扣獎金的10%；曠工一次扣獎金的20%；（二）嚴(yán)重失職，違反工作制度或操作規(guī)范，造成事故或引起業(yè)主嚴(yán)重不滿，使公司財產(chǎn)和聲譽(yù)受到損害；（三）不服從公司管理，不執(zhí)行上級指令，嚴(yán)重攪亂公司正常的管理秩序的；（四）利用職務(wù)和工作之便，營私舞弊，謀取私利，使公司受到經(jīng)濟(jì)損失的；（五）有其它違紀(jì)行為或其它嚴(yán)重錯誤的；第五條 各部門主管對所屬員工可進(jìn)行處分，并報辦公室備案。第六條 員工對公司的處分和處理不服，可以在宣布處分之日起十天內(nèi)或收到過失通知單之日起五天內(nèi)向公司辦公室、總經(jīng)理提出書

27、面申訴；過期不提出書面申訴的，原處分決定和違紀(jì)處理生效。對員工的申訴，公司應(yīng)該作出答復(fù)。第六條 管理人員濫用職權(quán)，假公濟(jì)私，搞打擊報復(fù)的，經(jīng)查證屬實，從嚴(yán)處理。第七條 獎金按總公司考核標(biāo)準(zhǔn)的發(fā)放，具體由各部門經(jīng)理考核測算決定。第六章 附則第一條 公司記時日工和實習(xí)人員的獎懲參照本規(guī)定執(zhí)行。第二條 有關(guān)考勤、獎懲和福利保險等的實施辦法或細(xì)則，另行規(guī)定。第三條 本規(guī)定由辦公室負(fù)責(zé)解釋。4.4.2.2 各部門崗位職責(zé)總經(jīng)理決定的貫徹落實,確定公司的經(jīng)營方針、經(jīng)營計劃及發(fā)展規(guī)劃，制定公司的經(jīng)營管理服務(wù)目標(biāo)，并指揮實施。建立、健全公司的內(nèi)部組織系統(tǒng)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、指導(dǎo)各部門的工作，保證公司各方面工作的順利、

28、有效進(jìn)行。負(fù)責(zé)召集和主持經(jīng)理辦公會議，研究和處理總經(jīng)理辦公會議職權(quán)內(nèi)的各項工作和問題。負(fù)責(zé)處理重要的社會關(guān)系，保持與社會各界的廣泛聯(lián)系，塑造企業(yè)良好的內(nèi)、外部形象。副總經(jīng)理執(zhí)行總經(jīng)理的指示，全面主持公司的日常事務(wù)和分管部門業(yè)務(wù)工作。協(xié)助經(jīng)理開展經(jīng)營、服務(wù)管理和公關(guān)活動。保證公司的經(jīng)營管理方向，定期向總經(jīng)理匯報公司的質(zhì)量體系運(yùn)行情況。在公司運(yùn)行過程中，對公司各部門進(jìn)行檢查、指導(dǎo)、督促、考核。辦公室主任學(xué)習(xí)當(dāng)前國家的方針政策，貫徹落實公司的各項工作指令。負(fù)責(zé)安排公司行政會議與辦公會議，編制會議紀(jì)要，負(fù)責(zé)對有關(guān)決策貫徹執(zhí)行情況的檢查。貫徹公司人事決策的落實管理工作，負(fù)責(zé)人力資源的配備，勞動工資的組合

29、。組織公司全員培訓(xùn)、負(fù)責(zé)編制計劃、確定培訓(xùn)教學(xué)綱要、落實資師等及對外的聯(lián)絡(luò)工作，組織安排接待、參觀等公關(guān)活動。負(fù)責(zé)公司文件和資料的控制、整理歸檔及檔案管理工作。保安部經(jīng)理執(zhí)行國家和上級對保安工作的決策和部署；編制質(zhì)量文件，制定保安人員的崗位職責(zé)。全面負(fù)責(zé)各小區(qū)的保安工作，并編制服務(wù)工作計劃及小結(jié)。對保安員的系質(zhì)，工作態(tài)度、業(yè)務(wù)能力負(fù)有培訓(xùn)提高的責(zé)任，負(fù)責(zé)保安服務(wù)工作的管理和控制。對各管理處保安工作進(jìn)行監(jiān)理、抽查、指導(dǎo)、考核。管理處主任堅決貫徹執(zhí)行公司的各項規(guī)定，負(fù)責(zé)管理處的全面領(lǐng)導(dǎo)和管理工作。負(fù)責(zé)對外聯(lián)絡(luò)事宜，做好內(nèi)部的協(xié)調(diào)工作。每周組織召開一次例會，及時檢查、總結(jié)和布置工作，并負(fù)責(zé)編制月度工

30、作計劃和小結(jié)，做好文件歸檔工作。定期開展訪問活動、聽取意見，與業(yè)主保持良好的合作關(guān)系，不斷提高管理水平。物業(yè)管理部經(jīng)理執(zhí)行國家和上級對物業(yè)管理質(zhì)量工作的決策和部署；編制相應(yīng)的質(zhì)量文件，制定部門人員的崗位職責(zé)；參加管理評審和內(nèi)部質(zhì)量審核。負(fù)責(zé)組織合同評審，合格分承包方的評定，參加新樓盤的驗收，并作好質(zhì)量記錄。負(fù)責(zé)入住、綠化保潔、代辦服務(wù)、業(yè)主裝修、維修服務(wù)過程控制活動的管理。對各管理處的物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督、抽查、指導(dǎo)、考核。財務(wù)管理員制定年度財務(wù)計劃，報告年度財務(wù)決算。督促對應(yīng)收應(yīng)付款項的收支工作，每月向總經(jīng)理報告財務(wù)運(yùn)作情況。指導(dǎo)小區(qū)公用服務(wù)場所的合理規(guī)范收費(fèi)的款項分類核標(biāo)的匯總。財務(wù)帳目清費(fèi)、

31、完整，歸檔及時。審核職工出勤、工資、獎金的發(fā)放情況。物業(yè)管理部維修服務(wù)主管掌握小區(qū)物業(yè)狀態(tài)和住戶的基本情況。負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理維修資料的收集、匯總、歸檔、變更修改、利用和上報工作，熟悉掌握小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的基本情況，對小區(qū)內(nèi)上下管道、各種井池的位置要搞清，要編號，幫助有關(guān)人員熟悉。在日常工作中，及時發(fā)現(xiàn)和制止房屋管理所不容許的事件和現(xiàn)象；積極參與新樓竣工驗收工作，代表業(yè)主利益，嚴(yán)格驗收，發(fā)現(xiàn)問題及時向有關(guān)部門反映，督促及時處理。負(fù)責(zé)各小區(qū)的維修、服務(wù)管理工作。積極參與對整個小區(qū)的管理、堅持勞動第一線。物業(yè)管理部倉庫管理員對出入庫物資做到帳、物、卡三者相符。履行兼職檢驗員的職責(zé)，對所購物資的質(zhì)

32、量狀態(tài)進(jìn)行驗證，并做好物資的標(biāo)識，不合格的，不予入庫并請原經(jīng)辦人進(jìn)行退貨。積極配合各管理處工作，做好物資采購、使用、調(diào)劑的信息交流。保安隊隊長貫徹執(zhí)行上級公安消防部門關(guān)于安全保衛(wèi)消防工作的方針政策和有關(guān)條例，建立小區(qū)各項安全保衛(wèi)消防管理制度，督促大家執(zhí)行并加以檢查。負(fù)責(zé)維護(hù)小區(qū)內(nèi)部治安，預(yù)防和查處治安事故，協(xié)助公安部門偵破有關(guān)違法犯罪案件，協(xié)調(diào)好小區(qū)內(nèi)單位、業(yè)主、住戶的關(guān)系，搞好安全保衛(wèi)工作，做好調(diào)解工作。負(fù)責(zé)消防設(shè)備設(shè)施的管理，保證消防設(shè)備設(shè)施狀況的良好和有效使用。負(fù)責(zé)年度工作總結(jié)，定期做好司法宣傳，妥善處理有關(guān)治安方面的投訴。定期或不定期（每年至少二次）對保安人員、義務(wù)消防人員集中進(jìn)行業(yè)務(wù)

33、專項培訓(xùn)。對保安人員進(jìn)行工作安排，修訂落實崗位職責(zé)，平時加強(qiáng)督、考核。綠化保潔組組長 服從領(lǐng)導(dǎo)安排、模范帶頭、以身作則、熟悉小區(qū)的綠化布局和保潔范圍。積極帶領(lǐng)保潔、綠化人員完成管理處交給的各項任務(wù)。做好保潔、綠化的檢查監(jiān)督工作，講究工作效率，提好環(huán)境衛(wèi)生。做好防止小區(qū)內(nèi)裝修垃圾和生活垃圾亂倒、亂丟檢查、監(jiān)督和宣傳教育工作。收款辦證員熟悉本小區(qū)業(yè)主住戶的基本情況，了解業(yè)主住戶的交費(fèi)內(nèi)容，掌握交費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)方法。認(rèn)真堅守工作崗位、不脫崗；使業(yè)主住戶在交費(fèi)過程中不跑空趟。收款程序正確，各種憑證齊全，定時上交公司財務(wù)部門。對業(yè)主住戶委托公司辦理的房產(chǎn)、契稅、土地等證的原始憑證做好初審工作，做好業(yè)主情況記錄

34、，出具收款收證憑證，及時匯總上交公司并進(jìn)行辦理。對公共服務(wù)場所的經(jīng)營性收入定期上交，按月匯總。并及時上報辦公室。4.4.3 人員配備一、管理處主任情況及要求管理處設(shè)管理處主任1名，大專以上文化，具有物業(yè)管理工作經(jīng)驗，并接受太原市房管局的物業(yè)管理上崗資格培訓(xùn)和公司的內(nèi)審員培訓(xùn)，工作能力強(qiáng)。二、各類人員數(shù)量及要求1、人員數(shù)量管理員保安員清潔員綠化工房管維修員接線員會計高配電工合計（人）3121028414442、人員素質(zhì)a 管理員管理處各專業(yè)服務(wù)隊隊長均要求專科文化，并具有相關(guān)經(jīng)驗。其余為中專以上文化。b 操作人員 保安員，具備高中以上文化，均須接受上崗前培訓(xùn)，合格者上崗。 保潔員、綠化工，具備初

35、中以上文化，全部接受公司辦公室組織的“崗前培訓(xùn)”，合格者上崗。 房管維修員，具備初中以上文化素質(zhì)，特種工持特種作業(yè)操作證上崗，有一年以上工作經(jīng)驗。經(jīng)公司集中培訓(xùn)，具獨(dú)立操作能力。4.4.4 培訓(xùn)、管理由公司辦公室負(fù)責(zé)對不同工種進(jìn)行責(zé)有針對性的培訓(xùn)及考核，確保物業(yè)管理人員的培訓(xùn)工作質(zhì)量，以確保管理處各崗位人員的高素質(zhì)，同時把員工接受培訓(xùn)的情況納入工作考評，作為獎懲、晉級的條件。辦公室依靠外請專家、公司各部室經(jīng)理、高級技術(shù)人員及其他專業(yè)管理骨干通過授課、技術(shù)指導(dǎo)、現(xiàn)場操作、考試等方式培訓(xùn)管理出各管理處崗位人員。4.4.5 培訓(xùn)計劃新員工培訓(xùn)計劃表序號培訓(xùn)內(nèi)容時間授課方式培訓(xùn)對象培訓(xùn)方式培訓(xùn)目標(biāo)1公

36、司質(zhì)量手冊、操作程序和各項規(guī)章制度5天公司新員工內(nèi)部授課了解公司運(yùn)作方式2員工禮儀、形象培訓(xùn)2天公司新員工內(nèi)部授課提升服務(wù)質(zhì)量、體現(xiàn)服務(wù)宗旨3崗位職責(zé)培訓(xùn)2天公司新員工內(nèi)部授課掌握本職工作運(yùn)作程序4接管前期介入培訓(xùn)2天公司新員工內(nèi)部授課掌握接管小區(qū)基本情況及設(shè)施、設(shè)備5職業(yè)道德培訓(xùn)2天公司新員工內(nèi)部授課提高職務(wù)水平和管理水平、增強(qiáng)責(zé)任意識6員工上崗前見習(xí)培訓(xùn)3天公司新員工內(nèi)部授課為正式上崗提供經(jīng)驗管理期員工培訓(xùn)計劃表序號培訓(xùn)內(nèi)容時間授課方式培訓(xùn)對象培訓(xùn)方式培訓(xùn)目標(biāo)1物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)8天聘請物業(yè)管理專家管理人員內(nèi)部授課增加員工管理水平及提高與業(yè)主間的溝通技巧2iso9002質(zhì)量培訓(xùn)3天公司全體人

37、員內(nèi)部授課3參加政府主管部門舉行的業(yè)務(wù)培訓(xùn)另記有關(guān)部門相關(guān)人員外部授課提高業(yè)務(wù)管理水平4員工禮儀、形象再培訓(xùn)2天公司全體人員內(nèi)部授課提升服務(wù)質(zhì)量、體現(xiàn)服務(wù)宗旨5保安人員工作素質(zhì)培訓(xùn)2天公司保安人員內(nèi)部授課完善保安人員的工作范圍和職責(zé)6保潔人員工作、素質(zhì)培訓(xùn)2天公司保安人員內(nèi)部授課完善保潔人員的工作范圍和職責(zé)7維修人員升級培訓(xùn)待定專業(yè)部門維修人員外送完善維修人員的工作范圍和職責(zé)8綠化人員工作、素質(zhì)培訓(xùn)待定專業(yè)部門綠化人員外送完善綠化人員的工作范圍和職責(zé)4.5各項專業(yè)物業(yè)管理制度4.5.1 公眾制度業(yè)主須知日常保養(yǎng)事項綠化管理規(guī)定清潔衛(wèi)生規(guī)定治安保衛(wèi)規(guī)定交通管理規(guī)定 消防管理規(guī)定水電管理規(guī)定有線電

38、視管理規(guī)定房屋、設(shè)施維修管理規(guī)定防火注意事項防風(fēng)注意事項管理服務(wù)承諾4.5.2 工作流程保安工作流程保潔工作流程綠化工作流程業(yè)主裝修入住流程物業(yè)接管工作流程水電維修工作流程監(jiān)控中心工作流程電梯維護(hù)保養(yǎng)工作流程衛(wèi)星接收維護(hù)保養(yǎng)工作流程機(jī)電日常報修運(yùn)作流程財務(wù)工作流程行政工作流程客戶服務(wù)工作流程綜合服務(wù)流程4.5.3 iso9002體系制度1. 質(zhì)量手冊質(zhì)量手冊目錄編審人員批準(zhǔn)令公司簡介術(shù)語與定義質(zhì)量手冊使用說明質(zhì)量手冊受控發(fā)放范圍質(zhì)量手冊的管理修改記錄管理職責(zé)質(zhì)量體系合同評審設(shè)計控制文件和資料控制采購業(yè)主提供產(chǎn)品的控制服務(wù)標(biāo)識和可追溯性過程控制檢驗和試驗控制不合格品控制糾正和預(yù)防措施搬運(yùn)、貯存、

39、包裝、防護(hù)和交付質(zhì)量記錄的控制內(nèi)部質(zhì)量審核培訓(xùn)服務(wù)統(tǒng)計技術(shù)2. 程序文件4.1.1管理職責(zé)4.1.2各級各類人員管理職責(zé)4.2.1質(zhì)量體系管理程序4.2.2質(zhì)量計劃控制程序4.3合同評審4.5文件和資料控制程序4.6.1合格分承包方控制程序4.6.2采購控制程序4.7業(yè)主提供產(chǎn)品的控制程序4.8服務(wù)標(biāo)識和可追溯性控制程序4.9.1入住、綠化保潔、代辦服務(wù)控制程序4.9.2保安服務(wù)過程控制程序4.9.3業(yè)主裝修、維修服務(wù)過程控制程序4.10檢驗和試驗控制程序4.11檢驗測量和試驗設(shè)備控制程序4.12檢驗和試驗狀態(tài)控制程序4.13不合格品控制程序4.14糾正和預(yù)防措施控制程序4.15搬運(yùn)、貯存、包

40、裝、防護(hù)和交付控制程序4.16質(zhì)量記錄控制程序4.17內(nèi)部質(zhì)量審核控制程序4.18培訓(xùn)控制程序4.19服務(wù)控制程序4.20統(tǒng)計技術(shù)控制程序3. 操作性文件太原市物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)道德規(guī)范太原市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范服務(wù)達(dá)標(biāo)要求部門各類人員崗位職責(zé)各級各類人員考核細(xì)則及辦法中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法 太原市住宅區(qū)物業(yè)管理試行辦法物業(yè)驗收程序文件編碼規(guī)則采購物資分類表工程分承包施工隊分類表房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)售樓須知入住手續(xù)書太原市物業(yè)管理業(yè)主公約公共契約保潔服務(wù)方法和要求綠化養(yǎng)護(hù)方法和要求鑰匙管理規(guī)定信報箱保養(yǎng)規(guī)定業(yè)主驗收應(yīng)注意的事項已公布的收費(fèi)項目標(biāo)準(zhǔn)保安人員工作方法和要求車輛停放管理制度突

41、發(fā)事件或異常情況處理規(guī)定消防安全管理規(guī)定巡邏人員工作方法和要求保安警用器械管理規(guī)定業(yè)主廣告設(shè)施管理規(guī)定暫住人口和臨時出入人員管理規(guī)定會館管理規(guī)定會館管理制度太原市城鎮(zhèn)住宅裝修管理辦法太原市家庭居室裝修管理規(guī)定 業(yè)主裝修規(guī)定業(yè)主裝修責(zé)任協(xié)議書維修服務(wù)規(guī)范違章裝修管理制度維修基金使用管理規(guī)定水泵管理保養(yǎng)規(guī)定采購物資驗證規(guī)定計量器具管理規(guī)定質(zhì)量會議制度空置房管理規(guī)定員工培訓(xùn)工作管理制度業(yè)主投訴回訪規(guī)定維修及時率、質(zhì)量合格率、業(yè)主滿意率、業(yè)主投訴率統(tǒng)計說明各部門質(zhì)量目標(biāo)分解情況表質(zhì)量目標(biāo)實施措施表質(zhì)量目標(biāo)考評表小區(qū)檢查表整改通知單來電來訪和業(yè)主投訴處理記錄單業(yè)主投訴匯總表季度業(yè)主建議征詢單員工培訓(xùn)情況

42、登記表4.6 爭創(chuàng)全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)規(guī)劃、具體實施方案與各項服務(wù)指標(biāo)的承諾4.6.1 總體規(guī)劃和實施方案在房地產(chǎn)管理體制深化改革,物業(yè)管理不斷發(fā)展的新形勢下,以及根據(jù)建設(shè)部、省、市有關(guān)創(chuàng)建“全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”的精神，為了對通策廣場物業(yè)進(jìn)行社會化、專業(yè)化管理,提高整體管理水平和經(jīng)營效益,創(chuàng)建“全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”，特制訂如下規(guī)劃和實施方案：一、總體規(guī)劃“以人為中心，服務(wù)為主體，業(yè)主滿意為目標(biāo)?！币詢?yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，使*具有文明、高雅、安全、整潔的環(huán)境，并成為太原市物業(yè)管理的亮點(diǎn)。二、具體規(guī)劃1.實施專業(yè)化、社會化管理，具有完善的資料、圖紙、檔案、內(nèi)部管理制度，外部公約、守則等齊

43、全。2.入住率達(dá)50%后成立雙子座公寓業(yè)主委員會，并明確物業(yè)管理公司與業(yè)委會的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。3.管理人員進(jìn)行嚴(yán)格的上崗培訓(xùn)，培訓(xùn)率達(dá)100%。4.房屋外觀完好、整潔，房屋完好率達(dá)98%以上，裝修房屋的，不危及房屋結(jié)構(gòu)與他人安全。5.水電等設(shè)施保養(yǎng)良好，運(yùn)行正常。6.污水排放通暢，交通車輛管理運(yùn)行有序，無亂停亂放機(jī)動車、非機(jī)動車。7.綠化率達(dá)到綠化辦的要求，花壇、樹木配置得當(dāng)，無破壞、殘?zhí)せ粳F(xiàn)象。8.實施24小時保安值班制度，小區(qū)內(nèi)無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。三、實施方案1.準(zhǔn)備階段為了更好的準(zhǔn)備創(chuàng)“國優(yōu)”，確保各項工作有條不紊的進(jìn)行和各項計劃的順利實施，建立公司的領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)各部門的相互

44、協(xié)調(diào)與溝通，以確保各項工作的真正落實，同時對此次活動進(jìn)行宣傳，使雙子座公寓的全體業(yè)主和公司的全體員工能夠齊心協(xié)力的完成此次創(chuàng)建活動。2.實施階段 對照“全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則”，進(jìn)行公司內(nèi)部的自我評分，通過自我評分發(fā)現(xiàn)存在的問題，并落實有關(guān)人員進(jìn)行限期整改和跟蹤檢查。然后邀請管理部門和業(yè)主代表以及公司高層管理人員進(jìn)行復(fù)查，以確保問題的整改和工作的不斷完善，最終達(dá)到公司的質(zhì)量目標(biāo)。3.迎檢階段在以上的基礎(chǔ)上，公司將按模擬檢查的內(nèi)容對雙子座公寓的創(chuàng)“國優(yōu)”工作進(jìn)行最后檢查，并立即整改問題。同時將按要求準(zhǔn)備申報資料，及時上報市房管局物業(yè)處，隨后做好迎檢工作。4.6.2 各項服務(wù)指標(biāo)的

45、承諾各項服務(wù)指標(biāo)承諾表序號指標(biāo)名稱國家評分指標(biāo)投 標(biāo) 指 標(biāo)管 理 指 標(biāo) 的 承 諾1房屋完好率98%100%落實責(zé)任人，實行巡視制度，建檔記錄，確保房屋完好，無違章搭建及損壞公共設(shè)施。2房屋零修、急修及時率98%100%接到維修通知15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，及時完成并建立回訪檔案記錄。3維修合格率100%100%分項檢查，一步到位，并進(jìn)行回訪制度，以確保維修工程合格，潢足客戶需要。4管理費(fèi)收繳率98%100%按照規(guī)定收取，不擅自提高收費(fèi)，使管理費(fèi)取之于民、用之于民。5綠化成活率95%99%落實責(zé)任人養(yǎng)護(hù)，并由管理處主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保公共綠化綠地?zé)o破壞、無黃土裸露現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題立即修復(fù)。6保潔清潔

46、率99%99%落實責(zé)任人進(jìn)行日常保潔工作，并由管理處主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保小區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設(shè)施完好。7道路完好及使用率90%99%落實責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確保道路完好、暢通。8雨水井、污水井完好率100%落實責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確保溝、渠、井完好，并定期疏通、清理。9排水管、明暗溝完好率100%落實責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確保排水管暢通無阻、無塌陷。10路燈完好率85%99%落實責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確保路燈無損、正常使用并進(jìn)行定期清潔、養(yǎng)護(hù)。11停車場完好率100%落實責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確保設(shè)施

47、完好，方便使用。12小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率1以下0保安員經(jīng)培訓(xùn)考核后方能上崗，并每周訓(xùn)練1次，每次2小時；落實保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任，實行24小時巡視制度，以確保小區(qū)的安全。13消防設(shè)施備完好率100%100%落實責(zé)任人，實行巡視制度，建檔記錄，管理處經(jīng)下監(jiān)督執(zhí)行，并定期維護(hù)和檢修以確保消防設(shè)施完好無損、正常使用。14火災(zāi)發(fā)生率1以下0管理處全員義務(wù)消防員制，并定期進(jìn)行培訓(xùn)和演習(xí)，加強(qiáng)宣傳，發(fā)現(xiàn)隱患，及時處理并通知管理處，以確保小區(qū)消防安全。15違章發(fā)生率與處理率發(fā)生率處理率95%1100%建立巡視制度，跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)、及時處理，并加強(qiáng)宣傳工作，取得居民的理解，杜絕違章事情發(fā)生，并進(jìn)行回訪檔

48、案記錄。16住戶有效投訴率及處理率投訴率1%月處理率95%1%100%按照政策規(guī)定，做好各項工作，同時加強(qiáng)與住戶的溝通，定期舉行業(yè)主懇談會，了解客戶的愿望和要求，滿足客戶的需要，發(fā)生投訴及時處理并記錄，同時建立檔案跟蹤處理結(jié)果。17管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率80%100%員工分別進(jìn)行常規(guī)培訓(xùn)，并予以考核，不合格者予以淘汰；對于特種作業(yè)、行業(yè)性要求的員工，實行外送有關(guān)部門培訓(xùn)、考核，并予以考核，確保培訓(xùn)合格率100%，以保障員工的素質(zhì)。18維修服務(wù)回訪率60%對于進(jìn)行維修的項目，實行回訪制度，建檔記錄，以確保維修服務(wù)滿足客戶的需要。19居民對物業(yè)管理滿意率95%99%在日常工作中及時收集客戶的需求信

49、息，盡可能的滿足客戶的需要，加強(qiáng)雙方的溝通，以確保居民對物業(yè)管理工作的滿意。4.7 社區(qū)文化活動計劃及安排一、主題思想： 以業(yè)主入住新宅為共賀主題，組織大家參與有一定規(guī)模影響的慶祝活動，增加人與人之間的了解，增進(jìn)住戶樂趣，活躍小區(qū)歡樂、祥和、喜慶的氣氛，密切物業(yè)管理與業(yè)主的關(guān)系，保持通盛物業(yè)獨(dú)樹一幟品牌及客戶之間的關(guān)系，讓業(yè)主以入住通盛而感到自豪。二、活動構(gòu)成：以圣誕、元旦、春節(jié)行成三個活動高潮；以靜態(tài)講座、各類競賽等小型活動為聯(lián)系。三、計劃活動內(nèi)容：（一）平安報佳音（平安夜） 時間：12月24日圣誕老人報佳音，傍晚時分，圣誕老人敲平安門，將我們的祝福送達(dá)業(yè)主家中；并呈上美好的祝愿。下午起，在小區(qū)主要道口，圣誕老人將圣誕禮物分發(fā)給小朋友。祝