2018年上海二手房交易流程

1、2018年最新上海二手房交易流程購(gòu)房前期調(diào)研是否有租客，需租客放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面承諾；去小區(qū)物業(yè)了解有無(wú)物業(yè)費(fèi)欠繳的情況；了解供電供水燃?xì)馐欠裾?，房屋質(zhì)量是否有問(wèn)題，是否漏水，墻壁有無(wú)裂痕等; 和小區(qū)保安或鄰居打聽(tīng)下是否屬于兇宅；小區(qū)兒公里內(nèi)是否有化工廠，垃圾焚燒廠，變電站，高壓電線(xiàn)等；房子是否靠主 干道等。產(chǎn)權(quán)調(diào)査產(chǎn)調(diào)信息并非只能通過(guò)房產(chǎn)中介才能獲取, 交易中心，賣(mài)家憑身份證拉產(chǎn)調(diào)。淞陽(yáng)囚村房用坐落其中地下建筑而積邇釵百積32房毘給松公也竣工日期6總層數(shù)和屋用逮寶201001820102010-備注房改售歷歸并房屋類(lèi)也 廚有權(quán)來(lái) 源權(quán)利人共肖儲(chǔ)況 房地產(chǎn)權(quán) 證號(hào)受理日期上海市不動(dòng)產(chǎn)登記簿

2、帰別告知,九巴事本次審iff典房聞、土地、異議、胡地產(chǎn)抵押、f衲偌加及抵押、建設(shè)二以憶 押另用匏賀、録利限制.覽段僅、文件N0矣U記簿伯息.聽(tīng)怪記們幺系軌査閩共羽房冷、 土地2類(lèi)盤(pán)陀牌倍息.電于更產(chǎn)枚利的利苗關(guān)點(diǎn)人如對(duì)不動(dòng)嚴(yán)0記解記敬的餐記車(chē)礙刊斤議E怛衣閱那 之H起兀個(gè)月內(nèi)向人民法制ft!妃疔政訴訟sKTeOU內(nèi)渥起行政償議房屋狀況及產(chǎn)權(quán)人信患打印日期：2017年 月15日產(chǎn)權(quán)調(diào)查一般包括如下信息1、產(chǎn)調(diào)查詢(xún)是否完整所查房屋若無(wú)抵押等特殊情況，都會(huì)有房屋狀況及產(chǎn)權(quán)人信息以及土地狀況 信息兩頁(yè)信息，上面標(biāo)注了房屋的面積、類(lèi)型、權(quán)利人、房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)、土地 權(quán)屬性質(zhì)、土地用途等基本信息。若房屋有抵

3、押，則會(huì)另有一頁(yè)房地產(chǎn)抵押狀 況信息，顯示出該房產(chǎn)的抵押權(quán)人、債權(quán)數(shù)額，債權(quán)履行期限等，抵押信息一 目了然。注意事項(xiàng)：現(xiàn)實(shí)中有人故意漏查兒項(xiàng)重要事項(xiàng)，例如抵押信息、限制信息，用于 欺騙債權(quán)人，已達(dá)到借款目的，最后造成債權(quán)人權(quán)利受損。2、房屋狀況和產(chǎn)權(quán)人信息此處主要看房屋面積、門(mén)牌號(hào)、權(quán)利人等基礎(chǔ)信息是否和房產(chǎn)證上一樣，里面的 竣工日期需要特別留意，直接影響到貸款的年限；底下的打印日期也需要看清楚, 時(shí)間隔太久的，房屋的權(quán)利信息可能已經(jīng)變更過(guò)了。需要注意產(chǎn)調(diào)上所有權(quán)來(lái)源 項(xiàng)口前所有權(quán)來(lái)源有分如下兒種：房改售房、分割、買(mǎi)賣(mài)、繼承、贈(zèng)與、變 更、析產(chǎn)等。其中出售繼承的房產(chǎn)不滿(mǎn)足滿(mǎn)五唯一的條件賣(mài)家要承

4、擔(dān)20%的個(gè)稅!3 土地信息2.不動(dòng)產(chǎn)収利的利售關(guān)羔人如對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記級(jí)的登記事項(xiàng)有界議，町自査閱野M傅 之曰起六個(gè)月內(nèi)向人民法發(fā)捷起行減訴訟或于60曰內(nèi)提起行政震議土地狀況信息No:20171947|淞南阿村寶山區(qū)泗塘新村街逆7街坊29/1丘國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)丄地權(quán)履性質(zhì)出讓住宅土地用途7978&使用權(quán)面枳獨(dú)用面積拿攤而積權(quán)利人核準(zhǔn)口期備注經(jīng)辦.房改售房歸并L土地坐落 生地宗地 號(hào) 破用期限得方式宗地 （丘面 積共有人及 忌器護(hù)寶201004 冬理日期2010- -3打印日期:2017聊月15日上海市不動(dòng)產(chǎn)登記簿亠1 中溝人本次軻帕鯛屋、土地、并収、扇地產(chǎn)抵押二髡尊掘黑烝烹鑿忌矍2需圖、

5、押、厲屜租貨、權(quán)利限刪、迪役權(quán)、文件10黃逢記驚伯思經(jīng)粧記伯JB系統(tǒng)衣閱共心加 土地2類(lèi)垃記簿侑息._土地都是國(guó)家的，你只有使用權(quán)，有的開(kāi)發(fā)商一塊地拿下來(lái)開(kāi)發(fā)10兒年，土地年 限大大縮水了！4、抵押狀況信息 房地產(chǎn)抵押狀況信息52（川7觀迪產(chǎn)坐落宵湘區(qū)徐涇級(jí)聯(lián)民燉 p卩*號(hào)部位|!堂抵押權(quán)人中國(guó)世設(shè)鍛仃肢份和限公司（支打上海市公枳金低理中心登記證明號(hào)青2016 )! 值杈數(shù)額1630000元隕務(wù)艱廳期臥期顒從2016 | 22至2041-3-22受理FI期2016 30|枝征F1期2016-4-131備注其中兩業(yè)貸款12300砧元.期隈從2016-C 22聖2041 03 22.公枳金貸點(diǎn)WO

6、UtW/S 2016-B 22 至2041-03-22繪辦人：ffn打印日期：2016鏟11H 14點(diǎn)37分12秒抵押權(quán)人：此筆貸款的放款機(jī)構(gòu)，也可能是典X行等其他金融機(jī)構(gòu);期限：此筆貸款的年限，一般30年以下；債權(quán)數(shù)額：此數(shù)額為總得貸款數(shù)，每月還款后，剩下還有多少數(shù)額是看不出來(lái)的, 這個(gè)需要去貸款銀行才能查詢(xún)得到；備注：此筆貸款的組成，包括純商業(yè)貸款、組合貸款、純公積金貸款、消費(fèi)貸款 等打印日期：不要隔太久，最好一周內(nèi)；此處僅列出一項(xiàng)抵押信息，有的房產(chǎn)會(huì)有好兒個(gè)抵押信息，所有的貸款數(shù)額加起 來(lái)就是該房產(chǎn)總得負(fù)債。備注：私人借貸，民間高利貸等產(chǎn)調(diào)是看不岀的！5、限制狀況信息限制狀況分為：司法限

7、制：即法院查封，房東的債務(wù)、經(jīng)濟(jì)、勞動(dòng)、合同等官司都有可能引起不 動(dòng)產(chǎn)的查封；輪候查封即該房產(chǎn)已經(jīng)被多次查封，想了解具體什么查封原因可以根據(jù)限制原因 中的案號(hào)，到相應(yīng)法院去咨詢(xún)；房地產(chǎn)權(quán)利隈制狀況信息中或嗨ara片 1- - 1(H)i換乂看NT弓1QidUF明弓惻=015030(辰茨匚關(guān)巾浦航ifrM人民法fit因厲他侏碼創(chuàng)紛.血助期201&28201H-8-272015-8-28(2016)浦民 (民)初字昂:RJQ60中山欄一期2!界2郞位tiO!RI制棗坐黃仝那字勿15它的坊國(guó)側(cè)力式輪慢金知建記證明號(hào)201503()02734仗謝人上牌審僉浦忸人尺法航閔氏聞借茨糾扮.協(xié)助法戰(zhàn)創(chuàng)尿始H1

8、i2015-9-71 計(jì) mo20! 1-6|曼理陽(yáng)20127行政限制：即行政機(jī)關(guān)對(duì)房產(chǎn)做岀的限制交易，最多的原因是：違章搭建、破壞 房屋結(jié)構(gòu)等其他限制：公安等國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)于產(chǎn)權(quán)人牽涉犯罪后的財(cái)產(chǎn)查封等； 限制期限：司法限制一般2年，到期后法院續(xù)封為一年，只要案件不結(jié)，可以不 斷續(xù)封；其他性質(zhì)限制都是無(wú)期限的，直至違法行為消除，方能解封。6、租賃登記租賃登記，辦時(shí)方便去時(shí)難，租賃未到期解約的很多，此時(shí)需要雙方共同申請(qǐng)辦 理撤銷(xiāo)登記，一旦租客回老家或是不配合就比較麻煩了；而且二手房交易若是有 租賃登記，需征詢(xún)承租人意見(jiàn)方可出售7、異議登記此登記通俗講：產(chǎn)證上沒(méi)你名字，但乂是利害關(guān)系人，一旦權(quán)利人把

9、房子賣(mài)了會(huì) 損害到你的利益，那就可以做異議登記，但異議登記屬于臨時(shí)性的，需要利害關(guān) 系人盡快向法院發(fā)起訴訟，保護(hù)自己利益。居間協(xié)議:1核實(shí)上家身份證，房產(chǎn)證，戶(hù)口本，中介身份證；2. 違約處理辦法，如不能按時(shí)過(guò)戶(hù)，交房，中介私自將房產(chǎn)證交由上家，房屋質(zhì) 量出現(xiàn)問(wèn)題等如何處理；3. 商量好付款批次和數(shù)額，以及各批次付款日期，給一次錢(qián)上家要打一次收條（定 金，首付，貸款，尾款）；4. 戶(hù)口遷出條款LI前我國(guó)無(wú)法通過(guò)訴訟強(qiáng)制遷出戶(hù)口，派出所也不會(huì)強(qiáng)制將賣(mài)家的戶(hù)口遷出，因 為遷戶(hù)口需要賣(mài)家本人申請(qǐng)，因此在二手房買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)賣(mài)家戶(hù)口條款的約定很 重要：留下賣(mài)家其他房產(chǎn)信息或?qū)嶋H居住地信息；明確約定遷出戶(hù)

10、口的期限，逾 期后按照每天xx金額收取掛戶(hù)費(fèi)，費(fèi)用的性質(zhì)可以不是違約金；或者和賣(mài)家商 量好押一定的尾款，戶(hù)口遷岀后尾款再付給賣(mài)家，上海一般一個(gè)戶(hù)口押20萬(wàn)。5. 稅費(fèi)問(wèn)題（中介費(fèi)；增值稅；個(gè)稅等）及違約處理；6. 產(chǎn)證上出現(xiàn)的名字都需簽字；7. 產(chǎn)證交中介保管，并且出具保證書(shū)，一旦產(chǎn)證私下交給上家，出現(xiàn)網(wǎng)簽房子被 抵押，中介負(fù)全責(zé)，賠償下家雙倍損失；8. 付訂金。網(wǎng)簽：買(mǎi)賣(mài)雙方簽署上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同：1、買(mǎi)方限購(gòu)資格:在上海購(gòu)房?jī)H適用于以下三種情形的家庭（1）上海戶(hù)口但無(wú)住房的家庭；（2）上海戶(hù)口僅有一套住房的家庭；（3）非上海戶(hù)口但能提供連續(xù)滿(mǎn)五年社保或者稅單的！2、買(mǎi)方提交材料:上海戶(hù)籍

11、：身份證、戶(hù)口簿、結(jié)婚證（未婚人士提供民政部門(mén)開(kāi)具的未婚證明）非上海戶(hù)籍：身份證、戶(hù)口簿、結(jié)婚證（單身限購(gòu)）、納稅或社保證明3、賣(mài)方提交材料不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)記載的全部權(quán)利人的有效身份證明。注意事項(xiàng)：簽定合同時(shí)，必須所有產(chǎn)權(quán)人到場(chǎng)，家庭成員及權(quán)利相關(guān)人員要到場(chǎng), 同意賣(mài)房；核實(shí)好對(duì)方身份證，房產(chǎn)證。簽定合同后，房產(chǎn)證需交給第三方中介 保管；將居間協(xié)議中涉及的付款信息、稅費(fèi)問(wèn)題、戶(hù)口問(wèn)題、交房時(shí)間、違約責(zé) 任等都寫(xiě)入合同內(nèi)；房?jī)r(jià)做低的部分可以在補(bǔ)充條款以裝修補(bǔ)償款的方式支付； 沒(méi)有規(guī)定必須通過(guò)中介才能網(wǎng)簽，賣(mài)家和買(mǎi)家可以到房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)簽打合 同，30元左右的工本費(fèi)；資金監(jiān)管2015年7月1日起上海

12、松江區(qū)開(kāi)展存量房交易資金監(jiān)管試點(diǎn)服務(wù)，到LT前已經(jīng) 覆蓋到了全市各區(qū)。無(wú)論是二手房交易中的首付款，還是銀行貸款或者尾款，都 可以進(jìn)行資金監(jiān)管，交易雙方在簽訂完二手房交易合同后，可直接前往區(qū)房產(chǎn)交 易中心資金監(jiān)管窗口簽訂資金監(jiān)管協(xié)議。之后買(mǎi)方需要把資金打入經(jīng)過(guò)登記備案 在銀行開(kāi)設(shè)的資金監(jiān)管專(zhuān)戶(hù)，待交易雙方辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)登記核準(zhǔn)后（即買(mǎi)方取得 房產(chǎn)所有權(quán)），再通過(guò)監(jiān)管專(zhuān)戶(hù)，將監(jiān)管的購(gòu)房資金支付給賣(mài)方。其間，上海市 房地產(chǎn)交易資金管理有限公司作為第三方交易保證機(jī)構(gòu)，將在整個(gè)流程中提供資 金監(jiān)管及結(jié)算服務(wù)。在資金監(jiān)管模式下，買(mǎi)賣(mài)雙方只需在交易中心完成過(guò)戶(hù)手續(xù) 后，銀行即可憑借交易中心出具的收件收據(jù)將購(gòu)房

13、者申請(qǐng)的貸款打入資金監(jiān)管賬 戶(hù)，曲資金監(jiān)管賬戶(hù)在交易中心核準(zhǔn)登記后，打入賣(mài)方賬戶(hù)，縮短了貸款放款的 流程，保證買(mǎi)家的資金安全，不會(huì)出現(xiàn)賣(mài)家私下抵押造成房子被法院查封無(wú)法過(guò) 戶(hù)，首付款都無(wú)法拿回來(lái)的類(lèi)似情況。整個(gè)資金監(jiān)管服務(wù)賣(mài)家和買(mǎi)家不需要支付 任何費(fèi)用。目前上海還沒(méi)有強(qiáng)制執(zhí)行二手房交易資金監(jiān)管。辦理貸款辦貸款的時(shí)候賣(mài)家夫妻雙方必須到場(chǎng)簽字，買(mǎi)家是已婚的也需夫妻雙方到場(chǎng)簽 字。賣(mài)家：身份證，產(chǎn)證人到場(chǎng)，買(mǎi)賣(mài)合同，婚姻證明，私章，收款賬戶(hù)，戶(hù)口本；買(mǎi)家：身份證，戶(hù)口本，結(jié)婚證明，學(xué)歷證明，收入證明，銀行流水，個(gè)人所得 稅單，首付款轉(zhuǎn)賬憑證和收據(jù)，私章，還款賬號(hào)；注意事項(xiàng)：公積金貸款擔(dān)保費(fèi)2014年

14、就取消了；商業(yè)貸款評(píng)估費(fèi)也取消了；貸 款相關(guān)問(wèn)題可以咨詢(xún)?nèi)豪锏你y行信貸員；審稅和過(guò)戶(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易鋭收登迄辦理流瑕國(guó)（改革后）2. 1現(xiàn)場(chǎng)申請(qǐng)總時(shí)洙5個(gè)工作日（不合申帝人對(duì)稅費(fèi)時(shí)問(wèn)）ii:孩友卅隸用電掘用權(quán)和房見(jiàn)走有杈烝記、決音裁 妙e 具訐?卅豊芯卜花 笑中6個(gè)貂、臭弓務(wù) 竝 69卜蛉纖寞環(huán)工#日為辦虬從2018年2月1日起，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記調(diào)整為一口受理、內(nèi)部流轉(zhuǎn)、并聯(lián)審批、 統(tǒng)一時(shí)限，即由受理窗口統(tǒng)一收件后，房屋狀況查詢(xún)限購(gòu)審核、稅收征管和不動(dòng) 產(chǎn)登記實(shí)現(xiàn)內(nèi)部流轉(zhuǎn)，并提供EMS快遞服務(wù)；辦理不動(dòng)產(chǎn)交易登記將從原來(lái)的 41個(gè)自然日，縮至5個(gè)工作日；同時(shí)市民跑大廳的次數(shù)將減少。辦理不動(dòng)產(chǎn) 交易登記還將實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上申請(qǐng)辦理?？到灰讜r(shí)效2月1日新政后MK5個(gè)工作日nn.申房產(chǎn)稅.抵聯(lián)過(guò)戶(hù)設(shè)立抵奔矗10個(gè)工作日it戶(hù)出尸證20個(gè)自便日受建JB出產(chǎn)SE5個(gè)工作日共計(jì)用Bf砒天共計(jì)舄時(shí)5個(gè)工作日