中和項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告

1、頁(yè)眉內(nèi)容中和鎮(zhèn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告和鴻地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部20082008年 5 5 月目錄一、 項(xiàng)目基本情況1 1、項(xiàng)目土地性質(zhì)2 2、周邊配套情況二、 項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析1 1、近期成都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r2 2、中和鎮(zhèn)區(qū)域市場(chǎng)分析三、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)SWOSWO分析1 1、優(yōu)勢(shì)2 2、劣勢(shì)3 3、機(jī)會(huì)4 4、威脅四、 項(xiàng)目分析頁(yè)眉內(nèi)容1 1、 產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)期2 2、 項(xiàng)目投資分析一、項(xiàng)目基本情況1 1、項(xiàng)目土地性質(zhì)地塊位于雙流縣中和鎮(zhèn)化龍社區(qū)。凈地面積約 2828 畝。地塊呈不規(guī)則長(zhǎng)條形，兩面臨路。用地強(qiáng)度二類(lèi)住宅用地：此區(qū)域內(nèi)容積率最大不大于 4.24.2 ，建筑密度不大 于 30%30%。按照雙流縣規(guī)劃局

2、的普遍要求： 兼容的商業(yè)建筑面積小于該地塊 內(nèi)計(jì)入容積率的建筑面積的 20%20%。住宅部分 9090 平米以下的戶型占總 建筑面積的 70%70%以上。2 2、周邊配套情況項(xiàng)目至國(guó)道 213213 線成仁路 100100米，至天府大道 10001000米。 項(xiàng)目靠近高尚生活區(qū)，周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)、通達(dá)度高，基本市政配套 完善，居住人口密集。成都新規(guī)劃的 300300 畝的領(lǐng)事館區(qū)位于新國(guó)際會(huì)展中心附近，預(yù)計(jì) 頁(yè)眉內(nèi)容未來(lái)此區(qū)域?qū)⑿纬上鄬?duì)集中的外籍人士居住區(qū)。頁(yè)眉內(nèi)容項(xiàng)目臨近的小區(qū)但是項(xiàng)目3 3面臨近的都是中和鎮(zhèn)化龍安置小區(qū)，1 1面緊靠中和公 立衛(wèi)生院，整體居住水平較差。項(xiàng)目鄰近的醫(yī)院頁(yè)眉內(nèi)容二、

3、項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析1 1、近期成都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r1 1）政策狀況信貸政策仍沒(méi)有放松監(jiān)管部門(mén)及各銀行均表態(tài)， 第二套房貸政策確實(shí)沒(méi)有松動(dòng)， 由于 無(wú)錢(qián)可貸，各銀行紛紛叫停了轉(zhuǎn)按揭、加按揭、循環(huán)貸等個(gè)人貸款方 式，按揭申請(qǐng)流程更加苛刻嚴(yán)格。央行 5 5月 2020日起存款準(zhǔn)備金率再次上調(diào) 5 5個(gè)基點(diǎn)。 經(jīng)過(guò)兩會(huì)再次確立，今年貨幣緊縮將會(huì)是一個(gè)長(zhǎng)期貫徹的政策。 加息與上調(diào)準(zhǔn)備金是決策層應(yīng)對(duì)物價(jià)上漲和流動(dòng)性過(guò)剩壓力的必然 選擇， 這反映了央行對(duì)當(dāng)前流動(dòng)性過(guò)剩局勢(shì)的判斷。 預(yù)計(jì)今年下半年 央行仍會(huì)采取 1-21-2 次行動(dòng)來(lái)控制流動(dòng)性過(guò)剩。住房保障條例列入國(guó)務(wù)院立法計(jì)劃3 3月 1717日，新組建的

4、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示， 住房 保障條例（以下簡(jiǎn)稱(chēng)條例 ）已經(jīng)列入 20082008 年國(guó)務(wù)院立法計(jì)劃， 將對(duì)低收入家庭的住房保障工作法制化、政策化。 2 2）近期相關(guān)市場(chǎng)概況高新南區(qū) 3-53-5 年“五味”俱全頁(yè)眉內(nèi)容在天府新城新聞發(fā)布會(huì)上， 成都高新區(qū)首次對(duì)外發(fā)布了天府新城 的“造城”規(guī)劃，將用 3 35 5 年時(shí)間，把天府新城打造成一座科技、 商務(wù)、國(guó)際、時(shí)尚、宜居“五味”俱全的對(duì)外窗口。在天府新城建設(shè) 規(guī)劃的同時(shí)，基于 3737 平方公里的產(chǎn)業(yè)“兩步走”規(guī)劃也已敲定 在 20102010 年，天府新城軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值將達(dá) 400400 億元，出口 達(dá) 5 5 億美元，從

5、業(yè)人員將達(dá) 1010 萬(wàn)人以上；到 20152015 年，軟件及服務(wù)外 包產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值將達(dá) 15001500 億元，出口達(dá) 1515 億美元，從業(yè)人員將達(dá) 2020 3030 萬(wàn)人。在 20082008年后 3 3 個(gè)季度，將啟動(dòng) 4747 個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)面積 將達(dá) 800800萬(wàn)平方米。天府新城建設(shè)的 3 3到 5 5年里，預(yù)計(jì)每年會(huì)新開(kāi)工 10001000 萬(wàn)平方米以上。天府軟件園、西部最大金融后臺(tái)、投資 8 8 個(gè)億 的我市首個(gè)國(guó)際社區(qū)將在今年 3 3 季度開(kāi)工建設(shè)， 從規(guī)劃上看， 高新南 區(qū)將是一個(gè)安居樂(lè)業(yè)的好場(chǎng)所。也讓我們看到城市在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中對(duì) “領(lǐng)航旗手”的建設(shè)。先讓一部分人一部分地

6、區(qū)先富起來(lái)，這一部分 的快速發(fā)展將帶動(dòng)其他區(qū)域的發(fā)展， 也就是先拉長(zhǎng)其他板子， 再補(bǔ)短 板也容易一些。 另外對(duì)于整體而言， 這一部分的著力建設(shè)也將在短時(shí) 間內(nèi)增加城市對(duì)外影響力。地震為成都房市帶來(lái)的陰霾頁(yè)眉內(nèi)容“5“51212”之后，地震一夜之間使成都在中國(guó)眾多大城市中原有 的居住價(jià)值排名大幅度下降， 給成都房地產(chǎn)市場(chǎng)前景蒙上陰影。 業(yè)內(nèi) 分析：“前段時(shí)間嚴(yán)厲的調(diào)控政策，成都樓市中外來(lái)投資者本來(lái)就有 所減少， 現(xiàn)在他們很自然會(huì)感覺(jué)到生活在一個(gè)隨時(shí)可能發(fā)生地震， 居 住安全得不到保證的城市， 會(huì)產(chǎn)生心理的恐懼。 外來(lái)投資者集中的高 檔住宅市場(chǎng)將首當(dāng)其沖受到影響，這些人有可能逃離成都。” 成都房地

7、產(chǎn)界的主流聲音普遍悲觀，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)信心的恢 復(fù)，可能需要至少幾年的時(shí)間， 整個(gè)樓市在短期內(nèi)呈現(xiàn)一個(gè)蕭條的狀 態(tài)，市場(chǎng)可能回到兩年前。特別是一些品牌知名度不高的開(kāi)發(fā)商，將 直接面臨產(chǎn)品滯銷(xiāo)，資金回籠慢的嚴(yán)重危機(jī)。一位外來(lái)開(kāi)發(fā)商坦言，他們會(huì)降低對(duì)成都未來(lái)樓市潛力的預(yù)期， 將減緩一度急速的擴(kuò)張步伐，或遇到有更好條件的城市可以進(jìn)入時(shí)， 撤出成都。2 2、中和鎮(zhèn)區(qū)域市場(chǎng)分析1 1）中和鎮(zhèn)基本情況 中和鎮(zhèn)位于成都市城南新區(qū)，距成都市僅 1212 公里。東與本縣新 興鎮(zhèn)、錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)交界，南與華陽(yáng)街道交界，西與高新區(qū)會(huì)展中心 交界， 北與錦江區(qū)琉璃街辦交界， 是成都市主城區(qū)近期發(fā)展的主要方 向，是未來(lái)成

8、都核心區(qū)域的重要組成部分。 中和鎮(zhèn)常住人口 3.83.8 萬(wàn)人頁(yè)眉內(nèi)容20072007年中和鎮(zhèn)全街道實(shí)現(xiàn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 27.727.7億元，農(nóng)民人均純收入60546054元。2 2）中和鎮(zhèn)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況領(lǐng)館逸品項(xiàng)目位置雙流縣國(guó)際城南. .領(lǐng)館區(qū)占地面積2424畝綠化率33%33%容積率4.204.20總戶數(shù)500500戶樓層狀況1717層一期規(guī)劃用地約1313畝。采用半圍合建筑空間組合規(guī)劃設(shè)計(jì)，新古典主義建筑風(fēng)格，迷人的東南亞風(fēng)情園林設(shè)計(jì)，綠色水景廣場(chǎng)，帶來(lái)生活舒逸享受。而在建筑本身，相關(guān)信息兩梯四戶、六戶設(shè)計(jì)，5555110110平米的戶型區(qū)間，8080平米兩房設(shè)計(jì)，100100平米3

9、3經(jīng)濟(jì)二房，花園變臥室等可變的價(jià)值空間，挑高6 6米空中陽(yáng)臺(tái)，舒適又經(jīng)濟(jì)?！靶聲?huì)展、領(lǐng)館旁、中小戶型專(zhuān)區(qū)”，為都市時(shí)尚人士打造的頁(yè)眉內(nèi)容生活專(zhuān)區(qū)。銷(xiāo)售價(jià)格均價(jià)40004000元/ /平方米。項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)領(lǐng)館逸品位于發(fā)展迅速的國(guó)際城南區(qū)域，與規(guī)劃中的第三領(lǐng)館區(qū)毗鄰，地段優(yōu)越，發(fā)展前景客觀。地鐵1 1號(hào)線，紅星路南沿線延伸段，交通便利，多條公交直達(dá)。三和南錦項(xiàng)目位置成仁路建筑面積44572.144572.1平方米綠化率30%30%容積率1.81.8總戶數(shù)484484戶以廳未住宅設(shè)計(jì)中心進(jìn)行，滿足城南居家生活現(xiàn)代、時(shí)相關(guān)信息尚的特點(diǎn)，提供了 4242 135M2135M2多種成熟戶型以供選擇。居家、投資

10、、經(jīng)商兼能適宜。銷(xiāo)售價(jià)格價(jià)格未定領(lǐng)館區(qū)1 1號(hào)項(xiàng)目位置雙流縣 南延線新會(huì)展錦江畔頁(yè)眉內(nèi)容占地面積39553.3539553.35 平米綠化率50.2%50.2%容積率4.54.5總戶數(shù)14401440余戶建筑類(lèi)型高層小高層樓盤(pán)簡(jiǎn)介“領(lǐng)館區(qū)1 1號(hào)”打造的是德式風(fēng)情巴登印象，采用原生 態(tài)的園林規(guī)劃。本樓盤(pán)東臨檢查院宿舍，西臨華楠半島， 南臨三利宅院，北臨錦江與世紀(jì)城隔河相望，毗鄰規(guī)劃 中的領(lǐng)館區(qū)，為新興的咼檔住宅社區(qū)。距離市中心約1515 公里，距離飛機(jī)場(chǎng)高速路入口約 8 8公里，交通便利。銷(xiāo)售價(jià)格起價(jià)58005800元/ /平方米均價(jià)63006300元/ /平方米最高價(jià)72007200元/ /

11、平方米項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)毗鄰南延線市政府行政辦公區(qū)、國(guó)際會(huì)展中心、新建領(lǐng) 館區(qū)，樓盤(pán)周邊為新興的高尚住宅區(qū)，錦江（府河）環(huán)繞， 環(huán)境清幽發(fā)展?jié)摿薮笊悼臻g無(wú)限，居住投資兩相 宜。育才竹島頁(yè)眉內(nèi)容項(xiàng)目位置雙流縣天府大道南延線（遠(yuǎn)大都市風(fēng)景對(duì)面）建筑面積2121萬(wàn)平方米綠化率39.50%39.50%容積率3.93.9總戶數(shù)13001300余戶相關(guān)信息高尚住宅，建筑規(guī)劃形態(tài)為8 8棟17-3217-32層高層住宅 戶型面積：90-14090-140平米銷(xiāo)售價(jià)格均價(jià)48004800元/ /平方米。小區(qū)內(nèi)部配套：會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等項(xiàng)目周邊中小學(xué): :成都七中育才學(xué)校（東區(qū)）配套幼兒園: :成都七中育才學(xué)校（

12、東區(qū)）附屬幼稚園其他：濕地公園、濱河生態(tài)公園三、項(xiàng)目土地SWOSWO分析1 1、項(xiàng)目土地優(yōu)勢(shì)（STRENGTHSTRENGTH區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目位于未來(lái)的領(lǐng)事館區(qū)，靠近成都未來(lái)政治、經(jīng)濟(jì)、金融中心,靠近高尚生活社區(qū)。生活配套頁(yè)眉內(nèi)容項(xiàng)目中和鎮(zhèn)中心地帶，臨近菜市、醫(yī)院齊全，生活方便， 。 交通優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目周?chē)肪W(wǎng)發(fā)達(dá)，通達(dá)度高，到市中心區(qū)域僅需 5-105-10 分鐘2 2、項(xiàng)目土地劣勢(shì)( WEAKNEWEAKNE)SSSS環(huán)境問(wèn)題項(xiàng)目周邊三面鄰近的都是拆遷安置小區(qū)，其整體低端的生活水平 為本項(xiàng)目帶來(lái)負(fù)面影響。地形問(wèn)題項(xiàng)目雖兩面臨街，但是地塊形狀不規(guī)則，中庭進(jìn)深較短。景觀問(wèn)題由于用地面積小，景觀環(huán)境較為

13、不足。缺乏大型商業(yè)娛樂(lè)配套項(xiàng)目周邊仍然缺乏大型的商業(yè)娛樂(lè)配套競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)目前項(xiàng)目 3 3 公里區(qū)域內(nèi)在售樓盤(pán)相當(dāng)多，并且體量大，區(qū)域呈供 大于求，競(jìng)爭(zhēng)明顯。3 3、項(xiàng)目土地機(jī)會(huì)( OPPORTUNITOPPORTUNIT)Y Y頁(yè)眉內(nèi)容高新區(qū)蓬勃的發(fā)展勢(shì)頭，大量的人口移居，帶來(lái)了強(qiáng)勁的自住需求區(qū)域規(guī)劃為領(lǐng)事館區(qū)帶來(lái)的機(jī)遇 區(qū)域內(nèi)整體物業(yè)偏高檔，因此針對(duì)中下層次需求的樓盤(pán)較少 4 4、項(xiàng)目所受威脅（ THREATETHREATE）N N三面鄰近的都是拆遷安置小區(qū)， 整體生活水平低； 地塊較小且不 規(guī)則，內(nèi)部環(huán)境不足；周邊不鄰近綠化公園，外環(huán)境受局限，這三點(diǎn) 最重要的原因，造成了本項(xiàng)目在此區(qū)域的定位只能針對(duì)中下收入層 次。而受目前宏觀政策的影響， 各地紛紛開(kāi)建經(jīng)濟(jì)適用房以保障低端 收入人群的住房問(wèn)題。中下收入層次在選擇住房的時(shí)候往往第一考慮要素都是價(jià)格， 因