第一章_房屋管理與維修概論(3-4)

1、房屋管理與維修實務(wù)武漢職業(yè)技術(shù)學院建筑工程學院-張艷敏 任務(wù)三 房屋維修質(zhì)量管理工作一、房屋維修質(zhì)量管理工作概述 房屋維修質(zhì)量管理是指為保證和提高維修工程質(zhì)量，貫徹“預(yù)防為主”，為下道工序負責、為住戶負責而進行的一系列管理工作的總和。施工項目的質(zhì)量管理是一種一次性的動態(tài)過程。 所謂動態(tài)管理過程，指的是維修施工項目管理的對象、內(nèi)容和重點，都隨著工程的進展而變化，而且某一階段工程質(zhì)量的好壞，是建立在前一階段質(zhì)量管理工作基礎(chǔ)之上的。1.房屋維修質(zhì)量管理的指導思想 搞好房屋維修質(zhì)量管理，必須樹立正確的指導思想，主要有下列幾方面：(1)明確對質(zhì)量的全面認識。(2)樹立全面質(zhì)量管理的基本觀點。(3)正確處

2、理質(zhì)量、成本、工期間的關(guān)系。2.房屋維修質(zhì)量管理的內(nèi)容 房屋維修質(zhì)量管理要做好以下幾個方面的工作：(1)建立健全質(zhì)量監(jiān)督檢查機構(gòu)(2)質(zhì)量機構(gòu)和質(zhì)檢人員必須堅持標準(3)堅持貫徹班組自檢、互檢和交接檢查制度(4)在施工準備階段，應(yīng)熟悉施工條件和施工圖紙，了解工程技術(shù)要求，這是為提高施工組織設(shè)計質(zhì)量、制定質(zhì)量管理計劃與質(zhì)量保證措施、提供控制質(zhì)量的可靠依據(jù)。 (5)在施工過程中，加強中間檢查與技術(shù)復核工作，特別是對關(guān)鍵部位的檢查復核工作。 (6)搞好施工質(zhì)量的檢查驗收。 (7)加強現(xiàn)場對建筑物配件、成品與半成品的檢查驗收。 (8)嚴格對建筑材料的品種、規(guī)格和質(zhì)量進行檢查驗收。 (10)對已交付使用

3、的維修工程要進行質(zhì)量跟蹤，實行質(zhì)量回訪。在保修期內(nèi)，因施工造成質(zhì)量問題時，按合同規(guī)定負責保修。二、維修施工項目的質(zhì)量保證體系（一）、質(zhì)量保證體系的概念 質(zhì)量保證體系，是企業(yè)以保證和提高工程質(zhì)量為目標，運用系統(tǒng)的概念和方法，把各部門、各環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理職能組織起來，形成一個有明確任務(wù)、職責和權(quán)限，相互協(xié)調(diào)、互相促進的有機整體。（二）、質(zhì)量保證體系的內(nèi)容 維修施工項目的質(zhì)量保證體系一般由思想工作體系、質(zhì)量形成過程的控制體系和組織保證體系組成。(1)思想工作體系。(2)質(zhì)量控制體系。(3)組織保證體系。質(zhì)量保證體系的內(nèi)容：質(zhì)量保證體系的內(nèi)容： 任務(wù)四、房屋維修計劃管理房屋本體維修養(yǎng)護表.doc 思考：

4、物業(yè)公司為什么要制定房屋維修計劃？ 房屋維修計劃的作用是什么？一、房屋維修計劃管理的意義和任務(wù)（一）房屋維修計劃房屋維修計劃作為物業(yè)管理公司的一項重要管理職能，是對物業(yè)管理公司所管房屋開展維修活動的事先安排。房屋維修計劃的內(nèi)容主要包括： 房屋維修的計劃目標 實施方案 相應(yīng)的保證性措施1、房屋維修的計劃目標：維修工作的數(shù)量是指在計劃時期內(nèi)預(yù)期對所需維修的房屋、房屋的部位、維修工作的內(nèi)容及相應(yīng)的實物工程量和工作量的一種規(guī)定。維修工作質(zhì)量是指對計劃期內(nèi)所需維修的房屋的質(zhì)量要求。維修工作效益是指維修成果與成本的關(guān)系，具體反映在維修工程成本、勞動生產(chǎn)率及維修工程工期等效益指標上。2、實施方案的內(nèi)容包括：

5、計劃期內(nèi)維修工作的時間安排實施維修工作的方式維修工程的技術(shù)方案及組織措施3、房屋維修計劃的保證性措施房屋維修資金使用計劃物資供應(yīng)計劃勞動力計劃技術(shù)支持計劃（二）.房屋維修計劃體系（1）按計劃內(nèi)容分， 房屋維修施工計劃（主體計劃） 企業(yè)各部門的保證性計劃 材料采購供應(yīng)計劃、勞動力計劃、機具供應(yīng)計劃、資金使用計劃等，均屬于輔助性計劃。注意：制定房屋維修計劃時，必須處理好維修施工計劃與其他保證性計劃的系統(tǒng)關(guān)系，保持計劃內(nèi)容、形式、數(shù)量、質(zhì)量指標的相互適應(yīng)、相互協(xié)調(diào)及相互統(tǒng)一。同時，還必須根據(jù)房屋維修工作的特點，不斷調(diào)整、完善維修計劃的內(nèi)容和指標，努力促進維修工作的正常開展，確保物業(yè)管理公司房屋維修計

6、劃的全面貫徹實施（2）按計劃期的長短分年度計劃季度計劃月度計劃操作性或?qū)嵤┬缘挠媱??？刂菩杂媱澏⒎课菥S修計劃管理1.房屋維修計劃管理的意義 通過合理安排和有效協(xié)調(diào)，高效率地利用企業(yè)現(xiàn)有的生產(chǎn)要素，協(xié)調(diào)好物業(yè)企業(yè)各職能部門的關(guān)系，從而使房屋維修工作正常開展。2.房屋維修計劃管理的內(nèi)容包括： 計劃編制、 計劃檢查、 計劃調(diào)整、 計劃總結(jié)、 其中積極做好計劃工作的綜合平衡，是維修計劃管理的基本工作。3.房屋維修計劃管理的特點(1)計劃的自主性差(2)計劃的多變性(3)計劃的不均衡性4.房屋維修計劃管理的任務(wù)(1) 制定房屋維修計劃，確定合理的房屋維修周期、維修范圍和維修方案。(2)做好房屋維修計劃

7、的綜合平衡和優(yōu)化工作，提高綜合經(jīng)濟效益。(3) 通過控制和協(xié)調(diào)手段，保證生產(chǎn)有節(jié)奏、有秩序地進行。(4)做好執(zhí)行情況的檢查、統(tǒng)計和分析。5.房屋維修計劃管理的目的(1)有計劃地對房屋進行維修保養(yǎng)，盡可能地避免房屋維修工作的盲目性。(2)保證合理使用維修資金，努力使用戶滿意，提高物業(yè)管理公司的信譽。(3)提高房屋維修管理水平，實現(xiàn)房屋維修目標，全面完成維修任務(wù)。三、房屋維修計劃的編制1.房屋維修計劃編制的原則 實事求是 量力而行 留有余地即從房屋維修工程的實際出發(fā)，計劃的編制既考慮到必要，又考慮到可能。2.房屋維修計劃的內(nèi)容(1)房屋維修施工計劃。(2)房屋維修輔助計劃。房屋維修施工力量計劃。房

8、屋維修材料供應(yīng)計劃。房屋維修機具供應(yīng)計劃。房屋維修技術(shù)支持計劃。房屋維修資金使用計劃。房屋維修成本及利潤計劃。3.房屋維修計劃的編制方法 (1)編制依據(jù)。依據(jù)黨和國家對房地產(chǎn)管理的方針、政策以及必要的經(jīng)濟預(yù)測和技術(shù)預(yù)測資料。房屋的完損狀況。物業(yè)管理公司自身的條件編制房屋維修計劃 (2)年度維修計劃的編制。 (3)季度維修計劃的編制。（4）月度維修計劃的編制。四、房屋維修計劃的執(zhí)行和控制維修計劃執(zhí)行情況檢查的主要內(nèi)容有：計劃指標分解及措施落實情況；計劃指標的完成情況；原計劃的正確程度；執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題及解決的辦法；有哪些經(jīng)驗教訓等房屋維修計劃控制的主要內(nèi)容包括：維修項目的進度、產(chǎn)量、質(zhì)量、成本和安全等。其控制的手段應(yīng)為各級人員深入實際地檢查，召集有關(guān)會議等練習與思考題1（1）“全程”房屋管理與維修工作模式產(chǎn)生的原因？有什么