物權(quán)法第二十一條關(guān)于登記錯誤的規(guī)定

1、淺析物權(quán)法第二十一條關(guān)于登記錯誤的規(guī)定摘 要 以物權(quán)法第二十一條關(guān)于登記錯誤賠償?shù)囊?guī)定，從登記機構(gòu)賠償責任性質(zhì)、歸責原則、賠償范圍三方面淺析登記機關(guān)的登記行為是一種行政確認行為，因登記機關(guān)登記錯誤造成當事人損害的，行政機關(guān)就要承擔行政賠償責任。登記機關(guān)與當事人對登記錯誤造成的損失承擔連帶責任。也提出了登記機構(gòu)今后面臨的責任重大以及防范風險的措施。關(guān)鍵詞 物權(quán)法 登記機構(gòu) 登記錯誤 賠償責任物權(quán)法第二十一條規(guī)定：“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當承擔賠償責任。登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償?！蔽餀?quán)法本條肯定了登

2、記機構(gòu)對錯誤登記應(yīng)承擔賠償責任，但物權(quán)法只作了簡單的規(guī)定，在登記機構(gòu)賠償責任性質(zhì)、歸責原則、責任范圍以及救濟途徑等方面規(guī)定的不明確，物權(quán)法的本條規(guī)定也面臨著一些考驗。登記機構(gòu)承擔賠償責任的原因主要有二：其一，物權(quán)法第十二條規(guī)定了不動產(chǎn)登記審查，從本條規(guī)定的登記機構(gòu)的審查職責來看，我國采用的應(yīng)當是實質(zhì)審查模式。實質(zhì)審查賦予登記機構(gòu)更大的審查權(quán)力其目的就在于確保登記準確性，減少登記的錯誤。因此登記機構(gòu)也就負有更大的責任，在因其過錯造成登記錯誤時，要對造成的損害承擔賠償責任。其二，物權(quán)法第九條規(guī)定“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

3、”根據(jù)物權(quán)公示、公信原則，不動產(chǎn)物權(quán)一經(jīng)登記即對外產(chǎn)生公信效力，登記內(nèi)容正確與否事關(guān)重大，不僅影響到交易當事人的權(quán)益，也影響到不動產(chǎn)交易的安全和秩序。不動產(chǎn)登記錯誤就就會給產(chǎn)權(quán)人以及其他交易當事人造成損失。因此有必要建立相關(guān)的賠償責任機制。造成登記錯誤的原因通常有兩種，一是當事人提供了虛假的材料，登記機構(gòu)未審查核實，從而導(dǎo)致登記錯誤；二是當事人提供的材料完全真實，而由于登記工作人員的過失，導(dǎo)致登記錯誤或者遺漏。因當事人提供虛假材料造成登記錯誤，當事人應(yīng)當承擔侵權(quán)賠償責任，這已達成共識，現(xiàn)筆者對登記機構(gòu)應(yīng)承擔的賠償責任，在賠償責任性質(zhì)、歸責原則、責任范圍等方面，結(jié)合物權(quán)法第二十一條的規(guī)定，淺談一

4、下自己的理解。一、登記機構(gòu)的賠償責任性質(zhì)登記機構(gòu)賠償責任性質(zhì)究竟是國家賠償責任還是一般民事侵權(quán)責任，最終取決于登記行為的性質(zhì)即登記行為屬于行政行為還是民事行為。行政行為是指行政主體行使行政職權(quán)，作出的能夠產(chǎn)生行政法律效果的行為。行政行為有別于民事行為主要體現(xiàn)在其主體特殊性、單方意志性，強制性。行政行為是行政主體作出的，行政主體在實施行政行為時具有單方意志性，不必與行政相對方協(xié)商或征得其同意，即可依法自主作出，行政行為是以國家強制力保障實施的，帶有強制性，行政相對方必須服從并配合行政行為。在我國不動產(chǎn)登記是由房地產(chǎn)行政管理部門負責。不動產(chǎn)登記是房地產(chǎn)行政管理部門行使的公權(quán)力行為，是國家行政權(quán)力的

5、一部分，體現(xiàn)了一定的強制性。登記并非源于當事人的自愿委托而是直接來源于國家行政權(quán)，申請人必須依法向登記機關(guān)申請登記，否則其不動產(chǎn)的相關(guān)權(quán)利便得不到法律的有效保護?？梢?，不動產(chǎn)登記在我國是一種行政行為，具體一點是行政確認行為，是房地產(chǎn)行政管理部門根據(jù)申請人的申請或依職權(quán)作出的一種行政確認行為，不動產(chǎn)登記行為是對不動產(chǎn)權(quán)屬法律關(guān)系的確認，是對權(quán)利人合法擁有不動產(chǎn)權(quán)利真實性的證明，鑒于登記機關(guān)的登記行為是一種行政確認行為，登記機關(guān)登記錯誤造成當事人損害的，行政機關(guān)就要承擔行政賠償責任。二、 登記機構(gòu)賠償?shù)臍w責原則登記機構(gòu)承擔賠償責任在歸責原則上是采取過錯責任原則還是嚴格責任原則，物權(quán)法規(guī)定的并不是很

6、明確。所謂過錯責任原則是指當事人的主觀過錯是構(gòu)成侵權(quán)行為的必備要件的歸責原則；而嚴格責任原則，是指當事人實施了加害行為，雖然其主觀上無過錯，但根據(jù)法律規(guī)定仍應(yīng)承擔責任的歸責原則。物權(quán)法規(guī)定“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當承擔賠償責任”，據(jù)此可知其規(guī)定傾向于嚴格責任原則，登記機構(gòu)承擔賠償責任并不以其存在過錯為前提。這不同于城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法中的過錯責任原則，城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法規(guī)定只有登記機關(guān)工作人員存在過失，此過失導(dǎo)致了損害產(chǎn)生，登記機關(guān)才承擔責任。三、登記機構(gòu)的賠償范圍我國目前的法律法規(guī)以及部門規(guī)章對登記機構(gòu)的賠償責任范圍并沒有具體規(guī)定，只有建設(shè)部城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記

7、管理辦法第三十六條將其限定為“直接經(jīng)濟損失”，具體規(guī)定如下：因登記機關(guān)工作人員工作過失導(dǎo)致登記不當，致使權(quán)利人受到經(jīng)濟損失的，登記機關(guān)對當事人的直接經(jīng)濟損失負賠償責任。 物權(quán)法第二十一條第二款規(guī)定，因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當承擔賠償責任。物權(quán)法并沒有把登記機構(gòu)的賠償范圍限于直接經(jīng)濟損失。四、 登記機構(gòu)的賠償責任分擔造成登記錯誤的原因通常有兩種，前面已述，對于第二種原因造成的登記錯誤，即由于登記機構(gòu)工作人員的過失，導(dǎo)致登記錯誤，可以完全按照國家賠償法的規(guī)定進行處理。而對于第一種原因即由當事人與登記機關(guān)共同侵權(quán)造成的登記錯誤，在實踐中處理起來就有一定難度。 因為要明確登記機構(gòu)賠償責

8、任的分擔必須首先弄清登記機關(guān)與當事人之間承擔的是何種責任，當事人與登記機關(guān)共同侵權(quán)造成登記錯誤屬于共同加害行為，共同加害行為是指兩個或兩個以上的行為人，基于共同故意或共同過失，或者雖無共同故意、共同過失，但其侵害行為直接結(jié)合發(fā)生同一損害后果，致使他人人身或財產(chǎn)受損的行為。共同加害行為構(gòu)成共同侵權(quán)行為。民法通則第130條規(guī)定，二人以上共同侵權(quán)造成他人損害的，應(yīng)當承擔連帶責任。民法通則第87條同時規(guī)定，負有連帶義務(wù)的每個債務(wù)人，都負有清償全部債務(wù)的義務(wù)，履行義務(wù)的人，有權(quán)要求其他負有連帶義務(wù)的人償付他應(yīng)當承擔的份額。因此登記機關(guān)與當事人對登記錯誤造成的損失承擔連帶責任。物權(quán)法第二十一條的規(guī)定也傾向

9、于此。物權(quán)法第二十一條規(guī)定，因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當承擔賠償責任。登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。物權(quán)法的這一規(guī)定為當事人權(quán)益的維護提供了可靠的保障。五、物權(quán)法的這一規(guī)定也面臨一些考驗首先，在歸責原則上，物權(quán)法規(guī)定“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當承擔賠償責任”傾向于嚴格責任原則。而我們前面已經(jīng)論述，登記機構(gòu)承擔的是國家賠償責任，既然承擔的是國家賠償責任那就應(yīng)該遵循國家賠償法的規(guī)定，國家賠償法第二條規(guī)定，國家機關(guān)和國家機關(guān)工作人員違法行使職權(quán)侵犯公民、法人和其他組織的合法權(quán)益造成損害的，受害人有依照本法取得國家賠償?shù)臋?quán)利，可見國家賠償?shù)那疤嶂皇切姓袨?/p>

10、違法，登記錯誤不一定意味著行政行為違法，如果登記錯誤是由于當事人提供虛假材料，登記機構(gòu)盡管非常謹慎也無法查明，這時，如果按照國家賠償法的規(guī)定，不符合行政行為違法的前提條件，登記機構(gòu)是不必承擔賠償責任的，這就與物權(quán)法的這一規(guī)定相沖突。再次，如果不區(qū)分任何情況，都要求登記機關(guān)對任何錯誤一概承擔賠償責任，登記機關(guān)的責任就會過重。這樣會造成登記機關(guān)加大審查范圍，增加登記成本，也會使登記機關(guān)延長審查時間，影響登記的效率。其次，賠償資金的來源問題。物權(quán)法在保障受損害當事人獲得賠償救濟權(quán)利最大化的同時，也賦予了登記機構(gòu)在賠償后可以向造成登記錯誤的人追償?shù)臋?quán)利，但這同時也使登記機構(gòu)可能面臨巨額賠償，因此逐步建