規(guī)劃是拆出來的

1、規(guī)劃是拆出來的！ 與傳統(tǒng)的學(xué)院派理論相對(duì)應(yīng)，實(shí)施性規(guī)劃 （控 規(guī)、詳規(guī)）的重要決定因素不再是 “我要規(guī)劃成什么，而變成什么地方可以拿來 規(guī)劃”。 下面以兩個(gè)案例說明 鄭州某開發(fā)區(qū) 412萬平米用地/560萬平米建面 控規(guī)的形成過程 壹 審批 審批 審批 設(shè) 計(jì) 顧 問 意向供地 規(guī) 劃 規(guī) 劃 路線圖 第一版 規(guī)劃理論指導(dǎo)下成果 一城兩軸三心四 第2版：開始拆遷，進(jìn)行容量測試,并試圖更理論化圖形化一些 住宅容 積率 戶數(shù) 第3版 時(shí)間不夠了，按已公示的控規(guī)調(diào)節(jié)容量即可 總用地面積分項(xiàng)用地面積可開發(fā)用地面積容積率可開發(fā)建筑面積停車位（個(gè)）人口容量（人）公共綠地面積() 備注（用地歸類） 6366

2、1.7 63661.7 63661.73.5222815.95 1114 5730 2865 3.5 0 0 3.5 0 0 74412.45 22063.65 22063.653.5 0 0 126590.9 27128.5 3.5 0 0 25220.3 25220.33.588271.05 441 2270 1135 104938.85 23751.66 23751.663.583130.81 416 0 81187.19 81187.193.5284155.165 1421 7307 3653 48757.4 13488.5 3.5 0 0 35268.9 35268.93.51234

3、41.15 617 3174 1587 86132.5 86132.5 86132.53.5301463.75 1507 7752 3876 3.5 0 0 377902.9566.5711 49759.68 49759.68 49759.683.5174158.88 871 0 0 3.5 0 0 50026.64 25791.66 3.50 0 0 0 24234.98 1 0 0 43550 10902.2 10902.23.538157.7 191 0 32647.8 32647.83.5114267.3 571 2938 1469 337285.9 52165.3 52165.3 5

4、2165.33.5182578.55 913 4695 2347 40617 3.5 0 0 7934.8 7934.8 7934.83.527771.8 139 714 357 3.5 0 0 40896.9 9742.8 9742.83.534099.8 170 0 31154.1 3.5 0 0 66285.9 66285.9 66285.93.5232000.65 1160 5966 2983 3.5 0 0 147245.1 116539.3 116539.33.5407887.55 2039 10489 5244 30705.8 3.5 0 0 61859.9 54182.6 54

5、182.6 54182.63.5189639.1 948 4876 2438 3.5 0 0 52613 52613 526133.5184145.5 921 4735 2368 3.5 0 0 102417.5 102417.5 102417.53.5358461.25 1792 9218 4609 567291.1850.5114 3.5 0 0 18477 18477 184773.564669.5 323 0 0 1063457.321063457.32910953.783111115.45515556 0 10224.2 10224.2 0 0 52436.5 52436.5 524

6、36.52104873 524 2697 1348 3.5 0 0 136246.55 75352.15 75352.153.5263732.525 1319 6782 3391 0 1 0 0 60894.4 60894.42121788.8 609 0 0 1 0 0 57289.52 47318.82 47318.823.5165615.87 828 4259 2129 9970.7 1 0 0 17877.1 17877.1 17877.13.562569.85 313 1609 804 03.5 0 0 45981.6 40431.6 40431.63.5141510.6 708 0

7、 5550 0 0 139267.3 95773.8 95773.83.5335208.3 1676 8620 4310 13479.6 13479.63.547178.6 236 0 30013.9 0 0 125467.1 47299.8 47299.83.5165549.3 828 4257 2128 23286.1 0 0 41943.4 0 0 12937.8 12937.83.545282.3 226 0 175682 0 03.50 0 0 175682 0 0 57153.5 57153.5 0 0 0 0 75021.8 75021.8 0 0 0 0 98221.9 801

8、13.4 80113.43.5280396.9 1402 7210 3605 18108.5 0 0 108195.1 93547.27 93547.273.5327415.445 1637 8419 4210 14647.83 0 0 20527.72 93263.23 45765.61 45765.613.5160179.635 801 4119 2059 26969.9 26969.93.594394.65 472 0 104134.6 69422.1 69422.13.5242977.35 1215 6248 3124 29509.7 29509.73.5103283.95 516 0

9、 5202.8 0 0 26372.3 12482.5 12482.53.543688.75 218 1123 562 13889.8 0 0 60002.6 60002.6 60002.63.5210009.1 1050 0 0 0 1382836.91382836.9881614.652915654.92514578 0 125206 62603 開發(fā)用地容積率建筑面積6026770.38 910953.783.1285890272850000 881614.652.960477122610000 1792568.433.0459088255460000 開發(fā)用地容積率建筑面積 本質(zhì)變成：

10、根據(jù)拆遷面積推導(dǎo)2倍開發(fā)面積得到總?cè)丝跀?shù)算出配套面積 還遷: 180萬住宅商用 開發(fā): 360萬住宅商用 商用: 10萬商場 15萬市場 開發(fā): 335萬住宅 合計(jì)住宅 485萬 還遷: 180萬X5/6 住宅=150萬 還遷: 180萬X1/6 商用=30萬 合計(jì)住戶 4.85萬 合計(jì)人數(shù) 15.52萬 千人指標(biāo) 低配配套 用地建筑 用地面積 7.5x4.85= 36.375萬 建筑面積 5.6x5.6= 27.16萬 總建筑面積 540+27.16 =567.16 路西：38萬566畝 其中：還遷住宅/商33.7x3.5=117.95萬 學(xué)校4.1x1萬 路東：56.7萬850畝 其中：商

11、品住宅50.5x3.5=176.75萬 學(xué)校6.2x1萬 還遷住宅路徑圖 簡算法: 1.住宅用地：住宅用地： 50-60% 2.道路用地道路用地 ：10-18% 3.公共綠地公共綠地 ：7.5-18% 4.配套用地：配套用地：15-25% 總建面積/戶均面積*3.5/1000*2171或6283 =7.5S或3倍低標(biāo) 其中近1/2用地為教育 總建面積/戶均面積*3.5/1000*1609或4213 =5.6S或 2.6倍5.6低標(biāo). 其中近1/3面積為教育 *S單位為萬平米,戶均面積100平米 *醫(yī)院/社區(qū) 服務(wù)/市政公用 ：高標(biāo)的 指標(biāo)提升5-10倍 呼和浩特某開發(fā)區(qū) 42萬平米用地/95萬

12、平米建面 控規(guī)的形成過程 貳 審批 審批 審批 設(shè) 計(jì) 路線圖 政府關(guān)注指標(biāo)的另一種方式：住商64開，并不專業(yè)，但明確 若按上一案例的速算法則應(yīng) 分解為： 57萬平米總建面積/戶均面 積*3.5/1000*2171或6283 =0.57*7.5 =4.27萬(低標(biāo)） 或4.27x3.5=15.0萬(高標(biāo)） 可得出按低標(biāo)配置： 57萬住宅 4.25居住區(qū)級(jí)配套 37.7-4.25=33.45居住區(qū)以 上級(jí)配套 “一層皮”規(guī)劃 “一頭沉”規(guī)劃 “中心開花”規(guī)劃 “哪兒不能拆遷那兒公建”規(guī)劃 -早期只建住宅和一層商鋪，后期集中大規(guī)模商業(yè) 很難拆遷，就建公建了 很好拆遷，就建一期住宅了 小結(jié) 規(guī)劃開始前須與客戶討論好路徑圖 由于法規(guī)的原因，“方案”控“修詳”；“修詳”控“控規(guī)”的怪