房地產(chǎn)項目停車庫方式專項研究報告-34PPT (1)

1、 20072007年年3 3月月*集團地產(chǎn)新項目集團地產(chǎn)新項目停車庫方式專項研究報告停車庫方式專項研究報告o一、本項目定位與停車設施要求一、本項目定位與停車設施要求o二、本項目可供選擇的停車庫方式二、本項目可供選擇的停車庫方式 o三、停車庫建筑設計方案的對比分析三、停車庫建筑設計方案的對比分析o四、停車庫建設成本的對比四、停車庫建設成本的對比 o五、停車庫營運成本的對比五、停車庫營運成本的對比 o六、停車位經(jīng)濟效益產(chǎn)出的對比六、停車位經(jīng)濟效益產(chǎn)出的對比o總結(jié)總結(jié) 目目 錄錄一、本項目定位與停車設施要求一、本項目定位與停車設施要求本項目定位與停車設施要求本項目定位與停車設施要求（a a）豪宅產(chǎn)品

2、定位）豪宅產(chǎn)品定位: :國際知名的江景超高層豪宅社區(qū)，CBD配套的標志性 住宅物業(yè) 集居住、會所、高端商業(yè)于一體的國際化頂級物業(yè)。 1 1、本項目的市場定位與停車數(shù)量的要求、本項目的市場定位與停車數(shù)量的要求: :（b b）銷售對象的用車需求）銷售對象的用車需求: :根據(jù)對市場上高端住宅產(chǎn)品的研究發(fā)現(xiàn)，一般 這種類型的消費者的戶均擁有汽車量在兩部以上 。（c c）戶數(shù)與相匹配的車位比例：）戶數(shù)與相匹配的車位比例：按照銷售對象的用車需求，則業(yè)主的車位 比應在1：2以上為宜。（d d）商業(yè)及訪客備用車位數(shù)量）商業(yè)及訪客備用車位數(shù)量: :本項目一共約554戶，商業(yè)體量相對較小， 因此主要考慮訪客車位，

3、訪客車位比應在1個/8戶。本項目定位與停車設施要求本項目定位與停車設施要求2 2、停車方式的要求、停車方式的要求: :停車方式的總要求：停車方式的總要求： 有利于提升項目的形象和檔次， 給予業(yè)主以尊貴服務的享受。 p 考慮到業(yè)主的隱私，車庫設計應注重隱蔽性；p 考慮到項目可用地面積及地面行人安全，車庫設計應多考慮在 地下；p 車庫設計應突出安全性，確保汽車和車主的安全 ；p 停車方式的選擇，應具有較高的存車取車的效率，存取方便；p 車庫設計應特別突出專用性，例如占位器的設計；p 車庫設計應注意滿足特殊尺寸車輛的停放要求，但特殊車位應 限制數(shù)量；p 車庫的管理方式應注重服務性，體現(xiàn)業(yè)主的尊貴身份

4、。 本項目定位與停車設施要求本項目定位與停車設施要求3 3、停車位經(jīng)濟效益的產(chǎn)出要求、停車位經(jīng)濟效益的產(chǎn)出要求 （a a）單個車位銷售價值）單個車位銷售價值: :參照市場高端項目的車位售價，本項目的車位售 價約在20萬/個以上。（b b）本項目車位銷售預期效益）本項目車位銷售預期效益: :車位總數(shù)：1178個可售車位：1178-554/8=1108（按照每8戶一個訪客車位計算）單價：20萬/1個（預計均值）則：本項目車位銷售預期效益=1108200000= 221，600，000元（人民幣）考慮到車位的銷售周期較長，未必在交樓時全部完成銷售，因此按照60%的銷售率則車庫總售價為221，600，

5、00060%= 132，960，000元（人民幣）本項目定位與停車設施要求本項目定位與停車設施要求（c c）政府關(guān)于車位產(chǎn)權(quán)的界定標準）政府關(guān)于車位產(chǎn)權(quán)的界定標準p 如果地下車位(庫)建筑面積未分攤，可辦產(chǎn)權(quán)銷售，但是無約 定的話就屬于全體業(yè)主；p 如果地下車位(庫)建筑面積已分攤，就屬于全體業(yè)主；p 如果該地下車位(庫)屬于“人防工程”的話，屬于全體業(yè)主；p 如果是改造車位(庫)，也屬于全體業(yè)主。p 采用機械停車系統(tǒng)的方式，其車位不可銷售，一般采用 長期租用的方式。本項目定位與停車設施要求本項目定位與停車設施要求4 4、停車庫投入使用后的營運要求：、停車庫投入使用后的營運要求： （a a）物

6、業(yè)管理要求）物業(yè)管理要求: :根據(jù)本項目的頂級豪宅定位，要求相匹配物業(yè)管理服務?？梢钥紤]聘請國際著名的物業(yè)管理公司作為物業(yè)顧問，由僑鑫物業(yè)管理公司具體執(zhí)行。物業(yè)管理服務具體到停車庫問題上，要求：p 確保汽車和車主的安全性；p 存取車的效率性；p 服務的尊貴性，比如提供洗車服務、簡易維修服務、待客泊車等。（b b）維護費用的控制）維護費用的控制: :維護費用既要能夠滿足日常維護的需要，又須嚴格控制。機械停車庫每個車位的維護費用為50元/年，包括易損件、人工費等，計算到每一天為：50/366*834=114元/天二、本項目可供選擇的停車庫方式二、本項目可供選擇的停車庫方式 本項目可供選擇的停車庫方

7、式本項目可供選擇的停車庫方式1 1、通道式地下停車庫、通道式地下停車庫: :傳統(tǒng)地下停車庫形式，目前在廣州采用 此方式的豪宅樓盤（觀園國際、譽峰、金海灣等)。項目名稱項目名稱車位個數(shù)車位個數(shù)地下層數(shù)地下層數(shù)住宅車位比住宅車位比車位售價車位售價觀園國際58831：1.520萬譽峰8422 1：1.5 25萬-30萬金海灣5003 1：1.520萬本項目可供選擇的停車庫方式本項目可供選擇的停車庫方式2 2、機械停車庫、機械停車庫:自動化程度高；可實現(xiàn)全封閉無人停車；停 車量大；減少車庫內(nèi)車道設置，節(jié)省用地面積及空間； 可節(jié)省部分土建造價。 機械停車庫的類型:a.a.簡易升降類、升降橫移類簡易升降類

8、、升降橫移類：這些是機械車庫最初級的產(chǎn)品，也是目前機械車庫的主打產(chǎn)品。該設備特點是造價低（2萬/車位），自動化程度不高，每個車位都須有專人操作，故障率高、事故率也高，此類設備不適合用在本項目中 ；本項目可供選擇的停車庫方式本項目可供選擇的停車庫方式2 2、機械停車庫、機械停車庫:b.b.垂直循環(huán)、多層循環(huán)和平面循環(huán)：垂直循環(huán)、多層循環(huán)和平面循環(huán)：此類產(chǎn)品特點是地方空間利用率高、造價也高（6萬/車位），平時運轉(zhuǎn)時耗電高，故障率也高，但?。ù妫┸囆瘦^低，以多層循環(huán)式為例，取一部車幾乎所有的車位都須隨著轉(zhuǎn)輪移動，取一部車幾乎要一度電，而且取一部車時間還需4-5分鐘，所以這類型號的設備也不適合本項目

9、的要求；c.c.塔庫塔庫:一般是在沒辦法的情況下采用的一種停車形式。它是以高聳空間的形態(tài)展現(xiàn)在人們面前的，它空間利用率很高，通?？梢栽趦H有三個車位的地面上建25層（50個車位）到30層（60個車位）高的車庫。這種車庫造價高，對防震及防風的要求也高，這種形式的塔庫在廣深地區(qū)用得最好的是深圳中國銀行金融大廈項目。它是一家韓國公司產(chǎn)品，從1998年使用至今基本正常，基本能滿足銀行職員們的上下班存取的要求，但這種形式的車庫對本項目來說仍然是不合適的； 本項目可供選擇的停車庫方式本項目可供選擇的停車庫方式2 2、機械停車庫、機械停車庫:d.d.巷道堆垛式巷道堆垛式：該種車庫造價屬中低檔，其適用的地方是若

10、采用塔庫則嫌地方不夠高（比如僅有8-9層），用平面往復式則嫌不夠長（比如長僅20米左右）。一般來說，一套巷道堆垛系統(tǒng)有效搬運存取的車輛在40部以內(nèi)比較合理。該種設備在中國大陸倉儲式設備中曾較多地被采用，從使用效果來看，基本上是失敗的，主要原因一是存取車效率低；二是故障率高，有大約20%的使用方在投入使用后不斷地維修又不斷地出現(xiàn)故障的情況下，已灰心地放棄了維修，從而也停止了使用。 本項目可供選擇的停車庫方式本項目可供選擇的停車庫方式2 2、機械停車庫、機械停車庫:e.e.平面往復式（也稱平面移動類平面往復式（也稱平面移動類）：該設備造價屬中上檔（5萬/車位），是在克服和改進了上述設備種種缺陷毛病

11、的基礎上發(fā)展起來的。該種形式的設備在日本、韓國是在淘汰了第一代升降橫移類產(chǎn)品，又逐漸淘汰第二代多層循環(huán)和巷道堆垛式產(chǎn)品基礎上發(fā)展起來的。它以運行平穩(wěn)流暢、噪音低、故障率低而被日本、韓國所使用。如果運用在本項目上，需要和通道式停車庫相結(jié)合使用，這樣可以不用增加首層汽車出入口的數(shù)量，保證首層的商業(yè)利用價值，同時減小停、取車高峰時在首層出入口處的“頸瓶”現(xiàn)象（國家行業(yè)標準中對于平面往復式停車庫的單輛車進出庫所需時間尚未作有關(guān)規(guī)定，但基本要求應當不能出現(xiàn)存取車排隊的現(xiàn)象）。三、停車庫建筑設計方案的對比分析停車庫建筑設計方案的對比分析停車庫建筑設計方案的對比分析停車庫建筑設計方案的對比分析1 1、通道式

12、地下停車庫設計方案的解讀、通道式地下停車庫設計方案的解讀(a)首層地下車庫出入口布置（首層總平面圖）采用通道式停車庫,需設置3個首層汽車出入口。分別分布在地塊北入口、地塊東入口及地塊3#樓宇與4#樓宇之間.停車庫建筑設計方案的對比分析停車庫建筑設計方案的對比分析1 1、通道式地下停車庫設計方案的解讀、通道式地下停車庫設計方案的解讀采用通道式停車庫，-1層地下室建筑面積為：20904平方米，可設置普通車位349個，子車位:23個. （b)負一層地下車庫車位分布、停車數(shù)量、停車面積（-1層平面圖）停車庫建筑設計方案的對比分析停車庫建筑設計方案的對比分析1 1、通道式地下停車庫設計方案的解讀、通道式

13、地下停車庫設計方案的解讀(c)負二層地下車庫車位分布、停車數(shù)量、停車面積（-2層平面圖）采用通道式停車庫，-2層地下室建筑面積為：21560平方米，可設置普通車位419個，子車位：38個.停車庫建筑設計方案的對比分析停車庫建筑設計方案的對比分析(d)負三層地下車庫車位分布、停車數(shù)量、停車面積（-3層平面圖）采用通道式停車庫，-3層地下室建筑面積為：9100平方米，可設置普通車位142個，子車位：14個. 剩余空間可滿足增加1個車位的面積。1 1、通道式地下停車庫設計方案的解讀、通道式地下停車庫設計方案的解讀停車庫建筑設計方案的對比分析停車庫建筑設計方案的對比分析1 1、通道式地下停車庫設計方案

14、的解讀、通道式地下停車庫設計方案的解讀(e)地下車庫的建筑層高與下挖深度（地下車庫剖面圖）采用通道式停車庫，需設置3層地下室，負一層層高4.2米，負二層層高3.8米，負三層層高3.8米，地下室埋深約為12米。 停車庫建筑設計方案的對比分析停車庫建筑設計方案的對比分析1 1、通道式地下停車庫設計方案的解讀、通道式地下停車庫設計方案的解讀小結(jié)小結(jié)：采用通道式停車庫,現(xiàn)設計方案可實現(xiàn)的停車總數(shù)為985個，其中正常車位910個,子車位75個。距離1178個目標車位數(shù)量的差距為193個，由于差距不大，可通過加大負三層地下室范圍增加車位數(shù)量。采用通道式地下停車庫優(yōu)點有：汽車出入口數(shù)量要求少；住戶停取車方便

15、，特別是在上下班高峰期時，相對于機械車庫沒有排隊等候的時間；同時不會因為發(fā)生機械故障，造成業(yè)主無法取車；可以滿足特殊尺寸的車輛停放。采用通道式地下停車庫的不足是不能最大化的利用建筑空間，單個車庫所占空間過大,停放車數(shù)量有限。停車庫建筑設計方案的對比分析停車庫建筑設計方案的對比分析2 2、本項目機械停車庫設計方案的解讀本項目機械停車庫設計方案的解讀 (a)首層機械停車庫出入口布置（首層總平面圖）本方案采用的是平面往復式機械停車庫與通道式停車庫相結(jié)合的方式。需設置16個汽車升降出入口,如果出入口設在首層則需要16個升降出入口，因此，在不影響首層功能的前提下，停車庫出入口同通道式出入口相同，16個汽

16、車升降口分五組需設置在負一層地下室。停車庫建筑設計方案的對比分析停車庫建筑設計方案的對比分析2 2、本項目機械停車庫設計方案的解讀本項目機械停車庫設計方案的解讀 (b)機械停車庫車位分布、停車數(shù)量停車面積（機械停車庫-1層平面圖）汽車需要由正常的地下室坡道入口駛?cè)胴撘粚樱偻ㄟ^汽車升降出入口分流入庫。 16個汽車升降分五組設置在負一層地下室. 因此負一層地下室保留了通道式停車庫，可設置非機械停車位306個。 停車庫建筑設計方案的對比分析停車庫建筑設計方案的對比分析2 2、本項目機械停車庫設計方案的解讀本項目機械停車庫設計方案的解讀 (c)機械停車庫車位分布、停車數(shù)量停車面積（機械停車庫-2層平

17、面圖）負二層地下室分三部分設置機械停車庫，剩余部分保留通道式停車庫，可設置機械停車位834個，非機械停車位38個。 停車庫建筑設計方案的對比分析停車庫建筑設計方案的對比分析2 2、本項目機械停車庫設計方案的解讀本項目機械停車庫設計方案的解讀 (d)機械停車庫的建筑層高與下挖深度 （機械停車庫剖面圖）采用機械停車庫，需設置2層地下室，負一層層高3.2米，負二層層高6.7米，地下室埋深約需要11米。 停車庫建筑設計方案的對比分析停車庫建筑設計方案的對比分析2 2、本項目機械停車庫設計方案的解讀本項目機械停車庫設計方案的解讀 小結(jié)小結(jié): :采用機械停車庫和通道式停車庫相結(jié)合,現(xiàn)設計方案可實現(xiàn)的停車總

18、數(shù)為：1178個，其中機械停車位834個,非機械停車位344個。采用了機械停車庫能有效滿足目標車位數(shù)量的要求，提高了車庫建筑空間的利用率。但同時也存在一些缺陷：需要在首層設置多個汽車出入口和多條通行道路；高峰時車庫局部的“頸瓶”現(xiàn)象，機械連續(xù)存、取車時造成后面車主等候時間過長（按國家有關(guān)部門規(guī)定，機械車庫的清庫時間為120分鐘）；發(fā)生機械故障時如何處理，是否具備應急措施（現(xiàn)有產(chǎn)品中很多不具備應急措施）；無法滿足特殊尺寸車輛停放要求。四、停車庫建設成本的對比四、停車庫建設成本的對比停車庫建設成本的對比停車庫建設成本的對比停車庫方式停車庫方式地庫土建總造價地庫土建總造價（萬元）（萬元）機械車庫總造

19、價機械車庫總造價（萬元）（萬元）車庫地坪涂料車庫地坪涂料（萬元）（萬元） 總價總價 （萬元）（萬元）傳統(tǒng)通道式傳統(tǒng)通道式地下停車庫地下停車庫1382013820（1688416884）200200 14020 14020 （1708417084）平面往復式平面往復式機械停車庫機械停車庫12896.5012896.5041704170126.12126.12萬元萬元 1719317193備注備注834834車位車位5 5萬元萬元/ /車位車位=4170=4170萬元萬元五、停車庫營運成本的對比五、停車庫營運成本的對比停車庫營運成本的對比停車庫營運成本的對比供電總負供電總負荷：約550KW可能的每

20、天運行負荷量為：550KW*12小時*0.2（使用率）=1320度電費，按1元/度計費，也就是1320元/天；機械停車庫運營成本機械停車庫運營成本: :維護費用：維護費用：50元/年車位包括易損件、人工費等，計算到每一天為：50/365*834=114元/天設備更新周期及費用：設備更新周期及費用：機械車庫的設計壽命基本按30年考慮更新時主要是電器及活動機械，剛架等可以不用更換，費用約為造價的1/4，按目前經(jīng)濟估算為：4170*1/4=1042.5萬元/30年地下通道式停車庫運營成本地下通道式停車庫運營成本: :日常管理費用和基本維護費用：700元/天（機械停車庫也需要此部分費用）備注：以上數(shù)據(jù)由廠家根據(jù)本項目的設計方案提供。六、停車位經(jīng)濟效益產(chǎn)出的對比分析六、停車位經(jīng)濟效益產(chǎn)出的對比分析停車位經(jīng)濟效益產(chǎn)出的對比停車位經(jīng)濟效益產(chǎn)出的對比 停車方式停車方式 車位數(shù)量車位數(shù)量車位單價（萬元車位單價（萬元/ /位）位）銷售總價（萬元）