住宅小區(qū)停車庫產(chǎn)權(quán)歸屬問題

1、中央廣播電視大學(xué)人才培養(yǎng)模式改革和開放教育試點(diǎn)畢 業(yè) 論 文論文題目 住宅小區(qū)停車庫產(chǎn)權(quán)歸屬問題 學(xué)生姓名 梁興平 學(xué)號0951201209981 入學(xué)時(shí)間 2009年春期 專業(yè) 法學(xué) 試點(diǎn)電大(分 校) 大 足 電 大 指導(dǎo)教師 孫 向 東 重 慶 廣 播 電 視 大 學(xué) 2011年6月30日論文目錄1選題意見 . .12任務(wù)書 . .23提綱 . 34論文指導(dǎo)進(jìn)度 . 45論文正文（包括論文摘要）. 56參考資料目錄117.指導(dǎo)教師情況及評語 13選題意見論文題目：住宅小區(qū)停車庫產(chǎn)權(quán)歸屬問題選題意見：在建筑物區(qū)分所有權(quán)領(lǐng)域中，停車位的權(quán)屬問題是十分重要的，涉及到全體區(qū)分所有權(quán)人的利益。只有

2、規(guī)定清晰、明確的集體規(guī)則，確定停車位（庫）所有權(quán)的歸屬，在現(xiàn)實(shí)中才能夠保護(hù)區(qū)分所有權(quán)人的合法權(quán)益，建設(shè)和諧社會(huì)。 指導(dǎo)教師簽名： 時(shí) 間：畢 業(yè) 論 文 任 務(wù) 書畢業(yè)論文題目 住宅小區(qū)停車庫產(chǎn)權(quán)歸屬問題 學(xué)生姓名 梁興平 入學(xué)時(shí)間 2009年春期 試點(diǎn)分校（工作站） 大足 學(xué) 號 0951201209981 專 業(yè) 法 學(xué) 指導(dǎo)教師 孫 向 東 職 稱 律 師 畢業(yè)論文研究的內(nèi)容及要求：隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，汽車的增多，土地的減少，車位的供求矛盾權(quán)屬矛盾日益顯現(xiàn)出來，商品房車位問題一直以來困擾著每個(gè)業(yè)主，商品房地下車位權(quán)屬糾紛案件時(shí)有發(fā)生，尤其是商品房的地下車位權(quán)屬至今還未有最合理的解決，盡管

3、我國物權(quán)法已經(jīng)頒布，對于地下車位權(quán)屬也有了相關(guān)的規(guī)定，但仍有不盡合理之處，只有通過立法的不斷完善，這一問題才能得以真正的解決。本文從以下幾個(gè)方面敘述：首先介紹目前我國停車位的大致現(xiàn)狀，并提出急需解決這一問題的必要性與重要性，然后針對住宅小區(qū)地下停車庫產(chǎn)權(quán)歸屬問題提出問題并做深入探討，最后評析物權(quán)法第七十四條關(guān)于小區(qū)車庫歸屬的規(guī)定。畢業(yè)論文寫作進(jìn)度計(jì)劃：1、期限：自 2011 年 4月 1 日起至 2011 年 6 月 30 日2、具體進(jìn)度安排： 年 月 日完成內(nèi)容2011年4月15日第一稿：提綱2011年5月15日第二稿：初稿2011年6月15日第三稿：修改稿2011年6月30日定稿提 綱一、

4、 解決住宅小區(qū)地下車庫的歸屬問題的必要性與重要性（一） 建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念（二） 停車位權(quán)屬問題的重要性（三） 住宅小區(qū)停車位存在的二、 住宅小區(qū)地下車庫的歸屬問題（一） 業(yè)主法定共有說（二） 開發(fā)商所有說（三） 公攤面積決定說（四） 建設(shè)成本是否納入銷售收益說（五） 買賣合同約定說（六） 我的觀點(diǎn)三、 評析物權(quán)法第七十四條關(guān)于小區(qū)車庫歸屬的規(guī)定（四） 對物權(quán)法第七十四條的解讀（五） 對物權(quán)法第七十四條的評析（六） 上述問題的解決方案論文指導(dǎo)進(jìn)度第一次論文選題、論文提綱1、 提綱過于簡單2、 注意相關(guān)法律的綜合解讀教師簽字日期第二次（初稿）修改提綱1、 注意對論述問題闡述的連貫性2、 如能

5、結(jié)合最高人民法院關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體具體應(yīng)用法律若干問題的解釋進(jìn)行論述就更好了。教師簽字日期第三次（修改稿、定稿）基本符合寫作規(guī)定，內(nèi)容比較完善，主要觀點(diǎn)突出，基本完成了論文任務(wù)，可作為定稿使用。教師簽字日期住宅小區(qū)停車庫產(chǎn)權(quán)歸屬問題摘要：隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，汽車的增多，土地的減少，車位的供求矛盾權(quán)屬矛盾日益顯現(xiàn)出來，商品房車位問題一直以來困擾著每個(gè)業(yè)主，商品房地下車位權(quán)屬糾紛案件時(shí)有發(fā)生，尤其是商品房的地下車位權(quán)屬至今還未有最合理的解決，盡管我國物權(quán)法已經(jīng)頒布，對于地下車位權(quán)屬也有了相關(guān)的規(guī)定，但仍有不盡合理之處，只有通過立法的不斷完善，這一問題才能得以真正的解決。本文從以下幾個(gè)

6、方面敘述：首先介紹目前我國停車位的大致現(xiàn)狀，并提出急需解決這一問題的必要性與重要性，然后針對住宅小區(qū)地下停車庫產(chǎn)權(quán)歸屬問題提出問題并做深入探討，最后評析物權(quán)法第七十四條關(guān)于小區(qū)車庫歸屬的規(guī)定。關(guān)鍵詞：住宅小區(qū) 停車位（庫） 產(chǎn)權(quán)歸屬 物權(quán)法在分析小區(qū)停車位（庫）歸屬之前，我們有必要首先引入建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念。建筑物區(qū)分所有權(quán)是指“根據(jù)使用功能，將一棟建筑物在結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個(gè)所有人獨(dú)自使用的專有部分和由多個(gè)所有人共同使用的共有部分時(shí)，每一所有人所享有的對其專有部分的專有權(quán)與對其共有部分的共有權(quán)的結(jié)合。”（參見王利明著論物權(quán)法中的車庫的歸屬及相關(guān)法律問題）建筑物所有權(quán)是由專有權(quán)和共有權(quán)兩方面

7、構(gòu)成的，其權(quán)利的客體也包括兩個(gè)方面，即專有部分和共有部分（王譯鑒著：民法物一權(quán)（第一冊），中國政法大學(xué)出版社1998年版，第195頁）。專有部分主要是指根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)和功能而分割出來的具有獨(dú)立建筑構(gòu)造和獨(dú)立使用功能的部分。共有部分則指建筑物的共用部分和附屬設(shè)施等不具獨(dú)立使用功能的建筑部分。物權(quán)法第76條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外。會(huì)所車庫的歸屬，有約定的，按照約定，沒有約定或者約定不明的，除建設(shè)單位能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。”其中雖然規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)，其中關(guān)于物業(yè)管理用房、會(huì)所、車庫、綠地的所有權(quán)歸屬問題，規(guī)定“有約定

8、的依照約定，沒有約定的，除了開發(fā)商能夠證明其享有所有權(quán)的以外，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有”。特別是目前爭議較多的小區(qū)車位車庫所有權(quán)歸屬問題，物權(quán)法規(guī)定，“建筑區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位，車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出租，出售或者附贈(zèng)等方式約定。占用業(yè)主共有的道路，或者其他場地用于停放汽車的車位，則歸業(yè)主共有”。物權(quán)法雖以做出相關(guān)規(guī)定，但是此類問題在現(xiàn)實(shí)生活中還是比較復(fù)雜，是建筑物區(qū)分所有權(quán)歸屬規(guī)則在實(shí)務(wù)適用中的難點(diǎn)。在建筑物區(qū)分所有權(quán)領(lǐng)域中，停車位的權(quán)屬問題是十分重要的，涉及到全體區(qū)分所有權(quán)人的利益。只有規(guī)定清晰、明確的集體規(guī)則，確定停車位（庫）所有權(quán)的歸屬，在現(xiàn)實(shí)中才能夠保護(hù)區(qū)分所有權(quán)人的合

9、法權(quán)益，建設(shè)和諧社會(huì)。根據(jù)在房屋結(jié)構(gòu)中所處的位置，住宅小區(qū)停車位存在四種形式：第一種是住宅小區(qū)地面停車位；第二種是住宅小區(qū)地下停車位；第三種是樓房首層架空停車位；第四種是樓房屋頂平臺停車位。下面我們針對住宅小區(qū)地下車庫的歸屬問題進(jìn)行討論：一、住宅小區(qū)地下車庫的歸屬問題所謂車庫，是指隸屬于整個(gè)小區(qū)，具有獨(dú)立的空間、以存放車輛為目的的附屬建筑物。 1車位、車庫是建筑物區(qū)分所有制度中的重要財(cái)產(chǎn)。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，毋庸置疑，物權(quán)法也作出了明確規(guī)定。但是目前，住宅小區(qū)規(guī)劃內(nèi)建造的地下車庫，歸屬于業(yè)主還是開發(fā)商仍存在重大爭議。（由于人防工程本身的特殊性，本文不

10、討論人防工程作為地下車庫的情況。）以下是幾種不同觀點(diǎn)： 第一種觀點(diǎn)是，業(yè)主法定共有說。業(yè)主對所購房屋擁有專有所有權(quán)，也就對車庫擁有共有部分持分權(quán)，而不需要另行支付購買或使用小區(qū)車庫的費(fèi)用。開發(fā)商將車庫作為專有部分單獨(dú)出售或出租，有明顯地任意變更土地用途之嫌疑，也嚴(yán)重侵犯了小區(qū)業(yè)主的權(quán)利。 2 第二種觀點(diǎn)是，開發(fā)商所有說。小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偟氖菄型恋厥褂脵?quán)，公攤面積僅僅限于地表的使用權(quán)，而地下車庫是利用該土地的地下空間利用權(quán)而建造的，車庫是開發(fā)商建造的，理所當(dāng)然應(yīng)當(dāng)歸開發(fā)商所有。 3第三種觀點(diǎn)是，公攤面積決定說。小區(qū)地下車庫歸屬要看地下車庫的建筑面積是否作為小區(qū)商品房的公攤面積，如果已作為公攤面積予

11、以分?jǐn)?，則在小區(qū)業(yè)主購買商品房時(shí)，其購買的商品房的建筑面積中已包含該地下車庫的面積（指公攤面積），在這種情況下，該地下車庫的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有。反之，如果地下車庫的建筑面積未作為公攤面積出售，則該地下車庫的產(chǎn)權(quán)通常應(yīng)歸屬于開發(fā)商。實(shí)際操作起來可以看小區(qū)的土地使用權(quán)面積和公攤面積是否相等，如一小區(qū)的土地使用權(quán)面積等于公攤面積，則說明小區(qū)土地使用權(quán)歸全體業(yè)主所有，作為小區(qū)配套設(shè)施的附屬停車位也應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有，那么開發(fā)商就無權(quán)出售。如果小區(qū)土地使用權(quán)面積大于公攤面積，說明有部分土地使用權(quán)未納入分?jǐn)?，若開發(fā)商利用這部分未納入分?jǐn)偟耐恋亟⑼＼囄唬瑒t完全有可能單獨(dú)取得建筑物停車位的產(chǎn)權(quán)，從而有

12、權(quán)再行出讓、出租。第四種觀點(diǎn)認(rèn)為，小區(qū)地下車庫歸屬要看建設(shè)成本是否已納入商品房的成本，當(dāng)開發(fā)商未將小區(qū)地下車庫建設(shè)成本及利潤計(jì)入其計(jì)劃的房屋銷售收益時(shí)，其產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，反之，屬于購房者共有。第五種觀點(diǎn)認(rèn)為，住宅小區(qū)地下車庫的產(chǎn)權(quán)由開發(fā)商與業(yè)主在房地產(chǎn)買賣合同中的約定，確定其產(chǎn)權(quán)歸屬，沒有約定或約定不明時(shí)，推定其產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)商所有。雖然根據(jù)政府規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)修建地下車庫作為小區(qū)的配套設(shè)施。但只要具備相應(yīng)的條件，開發(fā)商仍有權(quán)銷售地下車庫。因?yàn)榉刹]有規(guī)定要將地下車庫無償交給業(yè)主使用。地下車庫和房屋的關(guān)系不同于水電和單元房屋、電梯和高層建筑的關(guān)系。地下車庫并非房屋必須要配備的設(shè)施，它與單元房

13、屋是主次關(guān)系，不是主物與從物關(guān)系，系相對獨(dú)立建筑物，它可以獨(dú)立使用而不失使用價(jià)值。因此，只要在房屋買賣合同中沒有特別約定，則不存在從物隨主物一并買賣轉(zhuǎn)讓的說法。只要開發(fā)商沒有承諾無償向業(yè)主提供地下車庫，并且沒有把地下車庫面積計(jì)入公攤面積內(nèi)，那么，投資興建地下車庫的開發(fā)商對此享有專有所有權(quán)，業(yè)主也就無法要求開發(fā)商無償交付其使用。 4第六種觀點(diǎn)認(rèn)為，住宅小區(qū)地下車庫的產(chǎn)權(quán)由開發(fā)商與業(yè)主在房地產(chǎn)買賣合同中約定，確定其產(chǎn)權(quán)歸屬，沒有約定或約定不明時(shí)，推定其產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主共有。根據(jù)地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割的原則，如果不能取得特定范圍內(nèi)土地的使用權(quán)，則不能取得該土地上的任何建筑物的所有權(quán)，因此地下車

14、庫不可能單獨(dú)獲得土地使用權(quán)，地下車庫所使用的土地是業(yè)主交納土地使用費(fèi)的土地，該小區(qū)土地面積已經(jīng)全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)的業(yè)主所享有，開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)。 5筆者對上述觀點(diǎn)進(jìn)行如下分析：首先，第一種觀點(diǎn)簡單的認(rèn)為規(guī)劃內(nèi)的地下車庫歸屬于業(yè)主，過于絕對。雖然一些國家和地區(qū)法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)歸屬于業(yè)主。例如，我國臺灣省有關(guān)停車位的權(quán)屬制度安排是將法定強(qiáng)制規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)要求的停車位（法定停車位）安排規(guī)定為建筑物區(qū)分所有權(quán)人共同擁有，建筑物區(qū)分所有人可以通過約定，將法定停車位以對價(jià)方式約定為某一小區(qū)業(yè)主專有使用，該對價(jià)和約定受法律保護(hù)。在美國的住宅小區(qū)里，房屋單元為業(yè)主專有財(cái)產(chǎn)，除房

15、屋單元以外的小區(qū)的全部是小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)。依美國現(xiàn)制，大多數(shù)在郊外的建筑，若六層以下，停車場大都建于基地內(nèi)，該停車場系為共用部分。 6但是，歸屬于業(yè)主存在理論上的障礙以及實(shí)踐中難以操作的問題。地下車庫不是簡單地歸屬于業(yè)主。業(yè)主購買了房屋之后，按照地隨房走的原則，業(yè)主獲得了地上的空間利用權(quán)和地表的空間利用權(quán)，但是并未獲得地下的空間利用權(quán)。而且規(guī)定業(yè)主共有是在實(shí)踐中難以操作。業(yè)主如何共同所有，如何分享車庫收益，業(yè)主委員會(huì)的自治能力不強(qiáng)，在實(shí)踐中都是不可避免又難以在短時(shí)間內(nèi)解決的問題。其次，第二種觀點(diǎn)簡單地認(rèn)為規(guī)劃內(nèi)的地下車庫歸屬于開發(fā)商，是有問題的。雖然開發(fā)商對車庫的修建要作出一定的投資，

16、但是也不能簡單地認(rèn)為地下空間都屬于開發(fā)商。即使根據(jù)規(guī)劃，開發(fā)商可以利用地下空間進(jìn)行開發(fā)修建車庫，但規(guī)劃所確定的空間并非完全屬于開發(fā)商。由于我國目前還沒有承認(rèn)獨(dú)立的空間利用權(quán)，空間的利用是根據(jù)規(guī)劃來確定，并且是依附于土地使用權(quán)。開發(fā)商不能以其享有地下空間權(quán)而主張對車庫的所有權(quán)，開發(fā)商也不能以他享有獨(dú)立的地下空間利用權(quán)來主張他對車庫享有單獨(dú)的所有權(quán)。 7而且結(jié)合我國房地產(chǎn)市場的實(shí)踐來看，如果一概地賦予地下停車位以單獨(dú)所有權(quán)（即相當(dāng)于專有部分的所有權(quán)），亦即賦予房地產(chǎn)開發(fā)商對地下停車位享有完全的產(chǎn)權(quán)的話，會(huì)導(dǎo)致顯失公平的結(jié)果出現(xiàn)。其原因在于地下停車位的建筑面積一般情況下是不計(jì)算建筑容積率的，即該停車

17、位并沒有獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額。換句話說，該小區(qū)的土地使用權(quán)面積完全由地上建筑物（即房屋單元）分?jǐn)?，地下建筑物便成了不分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積的部分。此時(shí)的地下車庫便成了依附于地上建筑物的從物而歸屬于主物（地上建筑物）的所有人即全體業(yè)主。簡單地法定為業(yè)主或者開發(fā)商所有，都有可能對一方嚴(yán)重不公，而引發(fā)更大的糾紛。第三，小區(qū)地下車庫歸屬看地下車庫的建筑面積是否作為小區(qū)商品房的公攤面積也是存在問題的。根據(jù)1999年12月1日建設(shè)部頒布的商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則第九條規(guī)定，凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分?？梢?，用于銷售和出租的地下車庫一般不應(yīng)當(dāng)

18、列入需分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。但是，僅以此作為判斷所有權(quán)歸屬的標(biāo)準(zhǔn)是不行的。因?yàn)楣珨偟那疤崾谴_定了共有部分，而車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬本身待定，不劃入到公攤面積，也并不意味著開發(fā)商就保留了所有權(quán)，開發(fā)商也有可能將車庫贈(zèng)與給某些業(yè)主進(jìn)行促銷，也可能將車庫納入到銷售的房屋的售價(jià)中。所以不能簡單地從公攤面積的情況來確定車庫的歸屬。第四，小區(qū)地下車庫歸屬看建設(shè)成本是否已納入商品房的成本是不現(xiàn)實(shí)的。商品房的成本掌握在開發(fā)商手中，對當(dāng)事人來說，要獲取該成本的信息是很難得。住戶不可能得知開發(fā)商是否將小區(qū)地下車庫建設(shè)成本及利潤計(jì)入其計(jì)劃的房屋銷售收益。最后，筆者贊成第六種觀點(diǎn)。應(yīng)當(dāng)采用約定的方式，而且在約定不明的情況下，應(yīng)

19、當(dāng)推定為業(yè)主共有，而不是第五種觀點(diǎn)所說的推定為開發(fā)商所有的方式。這是因?yàn)椋菏紫龋_發(fā)商屬于強(qiáng)勢，完全可以通過格式合同爭取自己最大的利益。開發(fā)商完全掌握建造商品房的成本，完全可以證明車庫的歸屬。如果沒有在合同中規(guī)定車庫的歸屬，就可以推定，開發(fā)商已經(jīng)放棄主張車庫權(quán)利。其次，從合同解釋的角度來看，房屋銷售合同通常是開發(fā)商單方起草的，甚至在實(shí)踐中，開發(fā)商都是通過格式條款確定車庫的歸屬。如果合同沒有約定歸屬而發(fā)生爭議，按照合同解釋規(guī)則，應(yīng)當(dāng)作出不利于開發(fā)商的規(guī)則。 8最后，規(guī)劃內(nèi)的地下車庫，開發(fā)商有修建的義務(wù)。地下車庫作為小區(qū)建設(shè)的配套設(shè)施之一，是建筑物的輔助設(shè)施，就應(yīng)如同道路、管線一樣，是房屋的從物，

20、應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用，在買賣合同沒有特別約定的情況下，從物應(yīng)當(dāng)依從主物房屋一并出售、轉(zhuǎn)移。開發(fā)商根據(jù)政府規(guī)定興建地下車庫，是他的法定義務(wù)，該地下車庫不能面向社會(huì)公眾開放以謀取私利，而是為了滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主生活需要，向特定人群提供停車位。綜上，筆者的觀點(diǎn)是，小區(qū)車庫的歸屬并不能簡單地認(rèn)為屬于業(yè)主或者開發(fā)商所有，而是應(yīng)當(dāng)首先雙方約定。開發(fā)商和業(yè)主以出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定時(shí)，有義務(wù)向業(yè)主證明車庫并未納入公攤面積，建設(shè)車庫的成本也未納入商品房的成本。如果沒有約定或者約定不明時(shí)，除開發(fā)商能證明其享有所有權(quán)外，應(yīng)當(dāng)推定歸屬于業(yè)主。二、評析物權(quán)法第七十四條關(guān)于小區(qū)車庫歸屬的規(guī)定從法理上來講，是很

21、難明確所有權(quán)的歸屬的；而從實(shí)踐中來說，明確規(guī)定屬于業(yè)主或者開發(fā)商所有都有利有弊。因此，物權(quán)法會(huì)如何規(guī)定與其說是根據(jù)法理而定，不如說是一種政策的選擇。針對實(shí)踐中引發(fā)的諸多爭議，物權(quán)法第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！保ㄒ唬ξ餀?quán)法第七十四條的解讀從該規(guī)定中，我們可以作出如下幾點(diǎn)解讀：第一，該規(guī)定實(shí)行了約定論，規(guī)定由當(dāng)事人約定歸屬，體現(xiàn)了私法自治原則。從國外的制度來看，沒有一個(gè)國家對于車庫的權(quán)屬純

22、粹以約定的方式處理，而多數(shù)是以“法定”加“約定”的方式來解決。 9第二，“首先滿足”一詞，暗藏的含義是“本不屬于”，用法律術(shù)語來說是隱藏推定“停車場地不屬于單個(gè)業(yè)主或全體業(yè)主”，所以才有“首先滿足”一說，如果車庫本屬于業(yè)主也就不存在“首先滿足”業(yè)主了。第三，車庫是獨(dú)立的。開發(fā)商將建筑物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主，但地下車庫的所有權(quán)并不當(dāng)然發(fā)生移轉(zhuǎn)。如果要發(fā)生移轉(zhuǎn)，必須有開發(fā)商的明確的意思表示，即通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式。第四，該規(guī)定實(shí)際上已經(jīng)默認(rèn)了開發(fā)商所有的前提。在某種程度上已認(rèn)為規(guī)劃內(nèi)的車位、車庫所有權(quán)并非屬于業(yè)主共有，是有利于開發(fā)商的。開發(fā)商通常都會(huì)有可能采取出售或者附贈(zèng)的方式將所有權(quán)歸屬于

23、部分業(yè)主，或者保留對車位、車庫的所有權(quán)，出租給業(yè)主使用。第五，根據(jù)該規(guī)定，業(yè)主對車庫的使用權(quán)是通過約定取得，不能對抗第三人。而一些國家規(guī)定，應(yīng)將停車區(qū)域按住戶的居住單元予以分配，進(jìn)而將其設(shè)定為供該居住單元全體住戶專有使用，這種專有使用權(quán)實(shí)際上是一種物權(quán)。 10若是物權(quán)，區(qū)分所有建筑物的每一位業(yè)主都有權(quán)要求獲得使用權(quán)，并可對抗第三人。（二）對物權(quán)法第七十四條的評析筆者認(rèn)為，物權(quán)法第七十四條的規(guī)定有如下幾個(gè)好處，主要體現(xiàn)在：一是，有利于當(dāng)事人通過協(xié)商來體現(xiàn)自身的利益，也有利于爭議的解決。物權(quán)法明確開發(fā)商或者業(yè)主通過約定確定車庫權(quán)利的歸屬，是希望雙方通過約定的形式確定所有權(quán)歸屬后，定分止?fàn)?。這一規(guī)定

24、，有助于權(quán)利的確定，減少爭議，并充分體現(xiàn)了私法自治原則。私法領(lǐng)域中奉行的基本原理是自治。 11通過私法自治，能更好地協(xié)調(diào)各方利益，因?yàn)橹挥挟?dāng)事人才是自身利益的最佳判斷者。二是，有利于對車庫有效利用和管理。全國人大法工委主任王勝明認(rèn)為，車庫、車位不像電梯、樓梯、綠地那樣可以共有公用，它一般都是由業(yè)主專有和專用的； 12從這個(gè)方面來講，共有是不好操作的。如果歸業(yè)主共同所有，通過業(yè)主委員會(huì)來分配，使用和收益的效率會(huì)大大降低。這勢必引來更多糾紛。在目前業(yè)主自治能力較弱的情況下，讓開發(fā)商行使所有權(quán)可能是一個(gè)更好的選擇。三是，有利于鼓勵(lì)開發(fā)商修建車庫。我國目前小區(qū)車位、車庫極其緊張，停車難的問題非常突出。

25、這與我國汽車市場發(fā)展太快有關(guān)。這就需要鼓勵(lì)開發(fā)商盡可能開發(fā)更多的車位、車庫，來緩解目前緊張的局面。四是，車庫的使用權(quán)不作為物權(quán)，那么不是每一位業(yè)主都有權(quán)要求獲得地下車庫的使用權(quán)，在目前供不應(yīng)求的階段，有助于小區(qū)的穩(wěn)定。但是，該規(guī)定也還存在以下問題：一是，沒有規(guī)定在沒有約定小區(qū)車庫的歸屬的情況下如何確定歸屬。原來的審議稿中規(guī)定了在沒有約定的情況下如何確定規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫歸屬。草案（六次審議稿）第76條規(guī)定，“會(huì)所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。”二是，該規(guī)定還可能導(dǎo)致如下情況：如果暫時(shí)滿足了業(yè)主的需要，開發(fā)

26、商可以在保留車庫所有權(quán)的情況下，將車庫轉(zhuǎn)讓給業(yè)主以外的其他人，或者通過有償出租的方式轉(zhuǎn)讓車庫的使用權(quán)。在許多小區(qū)，可能在售房時(shí)，小區(qū)業(yè)主對車庫的需求量較少，開發(fā)商就可能將剩余的車庫賣給小區(qū)外的其他人。將來如果業(yè)主需求增加，開發(fā)商如何收回車庫，以滿足業(yè)主的需求？將來小區(qū)中其他業(yè)主若想購買車庫則不可得，其本應(yīng)有的權(quán)利受損，如何補(bǔ)償？最好的辦法是不允許出售小區(qū)外的其他人。但是既然所有權(quán)在開發(fā)商，如何限制開發(fā)商將車庫出售給小區(qū)外其他人的行為？也就是說，如何規(guī)制在實(shí)際生活中，許多開發(fā)商利用“協(xié)商”機(jī)制在格式合同中變相決定車位歸自己所有，把車位出售或者出租給其他人等損害業(yè)主利益的情況？律師許奮飛認(rèn)為，我國

27、法律中還是第一次見到“優(yōu)先滿足”這樣的字眼，未來幾年大量糾紛將因此而起。他分析說，一般建設(shè)單位從交樓時(shí)就開始出售車位，但多數(shù)業(yè)主不能同時(shí)買房又買車，所以這時(shí)買車位的業(yè)主就比較少，那么剩下的車位能不能賣給小區(qū)外的車主？ 13三是，如果車庫的成本已計(jì)入了成本，車庫面積計(jì)入了公攤面積，再允許開發(fā)商出售，實(shí)際上是重復(fù)銷售。允許開發(fā)商出租，則租金屬于不當(dāng)?shù)美６鴺I(yè)主面對這個(gè)問題還存在信息屏蔽或信息不對稱。這一規(guī)定并沒有很好地規(guī)制重復(fù)銷售或者獲得租金的不當(dāng)?shù)美倪`法行為。（三）上述問題的解決方案關(guān)于車庫歸屬問題不僅僅是私法主體之間的利益博弈，而是涉及到了對業(yè)主利益的強(qiáng)制性保護(hù)。因?yàn)闃I(yè)主由于其信息和經(jīng)濟(jì)弱勢

28、，無法與開發(fā)商在車庫的歸屬甚或價(jià)格方面平等地進(jìn)行協(xié)商，所以應(yīng)當(dāng)通過強(qiáng)行性規(guī)范對其利益進(jìn)行傾斜和保護(hù)。物權(quán)法第七十四條的規(guī)定，是一個(gè)原則性規(guī)定，建議還需明確以下幾點(diǎn)來保證其施行：第一，明確如果沒有約定或者約定不明，由當(dāng)事人補(bǔ)充約定。如果無法補(bǔ)充約定，除建設(shè)單位能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。第二，必須明確規(guī)定不允許小區(qū)業(yè)主以外的任何其他人擁有小區(qū)車庫及停車位的所有權(quán)，不允許小區(qū)內(nèi)的車庫及停車位作為獨(dú)立的專有部分單獨(dú)買賣。美國法律對小區(qū)內(nèi)車庫的制度設(shè)計(jì),就是遵循這兩個(gè)最基本的原則。 14這是為了防止開發(fā)商在擁有小區(qū)車庫所有權(quán)的情況下，自由處分小區(qū)車庫。所謂優(yōu)先滿足業(yè)主的需要，不僅指的是小區(qū)業(yè)

29、主現(xiàn)在的需要，也包括業(yè)主將來的需要。為了保障業(yè)主將來的需要，必須作出上述規(guī)定。因?yàn)楦鶕?jù)目前的國情，車庫都是供不應(yīng)求的，如果開發(fā)商目前賣給了小區(qū)業(yè)主以外的人，就很可能無法保障將來小區(qū)業(yè)主的停車需求得到滿足。而且根據(jù)規(guī)劃，規(guī)劃內(nèi)的車庫都應(yīng)當(dāng)供小區(qū)內(nèi)的業(yè)主使用，開發(fā)商即使約定車庫屬于自己，也不能擅自將車庫賣給小區(qū)業(yè)主以外的人。在現(xiàn)代社會(huì)里，對于業(yè)主來說，停車實(shí)質(zhì)上是一種與生活必需品幾乎同樣重要的資源。這項(xiàng)極為重要的資源如果被小區(qū)業(yè)主以外的他人控制，他人就能夠以此來盤剝業(yè)主以謀取高額的壟斷租金或者壟斷利潤。這既嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主的利益，也違背了市場經(jīng)濟(jì)公平交易、自由競爭的基本原則。第三，開發(fā)商在約定歸屬時(shí)，

30、需提供證據(jù)證明其不屬于重復(fù)銷售，即車庫面積沒有計(jì)入公攤面積，其建設(shè)車庫的成本也沒有計(jì)入房價(jià)的成本。因?yàn)樾畔⒉粚ΨQ，車庫面積是否計(jì)入公攤面積，其建設(shè)的成本是否計(jì)入房價(jià)的成本，消費(fèi)者是不可能知道實(shí)際情況的。假如車庫面積計(jì)入了公攤面積，建設(shè)車庫的成本計(jì)入了房價(jià)的成本，則車庫本就應(yīng)當(dāng)歸屬于業(yè)主所有。開發(fā)商如果隱瞞實(shí)情，實(shí)際上就會(huì)造成車位、車庫的重復(fù)銷售，或者獲得租金的不當(dāng)?shù)美归_發(fā)商獲得非正當(dāng)收益。因此開發(fā)商應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)證明其并非重復(fù)銷售或者不當(dāng)?shù)美ｉ_發(fā)商完全掌握建造商品房的成本。物價(jià)部門在核定該市商品房的售價(jià)時(shí)，一般都是參照規(guī)劃部門的核定，只要列入規(guī)劃的車庫設(shè)施，都會(huì)計(jì)入開發(fā)面積并計(jì)入成本。開

31、發(fā)商在與業(yè)主約定所有權(quán)歸屬時(shí)，應(yīng)當(dāng)使信息透明，讓業(yè)主平等地掌握相關(guān)信息。第四，政府對地下車庫的價(jià)格進(jìn)行限制，防止開發(fā)商利用優(yōu)勢地位任意抬高車庫價(jià)格，損害業(yè)主利益。物權(quán)法頒布之后、實(shí)施之前，一些開發(fā)商在加緊出售車位套現(xiàn)，推動(dòng)車位價(jià)格狂漲。第五，在當(dāng)前供需矛盾突出的情況下，應(yīng)當(dāng)明確規(guī)劃外的地下車庫歸屬于開發(fā)商，并采取一定措施鼓勵(lì)開發(fā)商建規(guī)劃外的車庫。據(jù)相關(guān)資料顯示，我國臺灣省對超出法定強(qiáng)制規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的停車位，即對房地產(chǎn)發(fā)展商或建設(shè)單位經(jīng)行政管理部門批準(zhǔn)建設(shè)的增建停車位、獎(jiǎng)勵(lì)停車位則作專有權(quán)屬的制度安排，允許增建停車位、獎(jiǎng)勵(lì)停車位在市場上自由買賣。注釋:1 王利明：論物權(quán)法中車庫的歸屬及相關(guān)法律問

32、題，載判解研究年第輯（總第輯），第頁。2 金鳳：略論住宅小區(qū)車庫的權(quán)屬，載貴州師范大學(xué)學(xué)報(bào)年第期。3 許多開發(fā)商都持此種觀點(diǎn)。參見物權(quán)法草案未解難題：車庫的歸屬，載.4 冀云峰、李飛：淺析住宅小區(qū)地下車庫的法律歸屬問題，5 同上。6 稻本洋之助(監(jiān)修):公寓管理之考察，轉(zhuǎn)引自陳華彬著:現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究，法律出版社1995年版。7 參見崔建遠(yuǎn)：小區(qū)車庫的歸屬論，載中國民商法律網(wǎng)8 王利明：論物權(quán)法中車庫的歸屬及相關(guān)法律問題，載判解研究年第輯（總第輯），第91頁。9 劉凱：論停車位的法律歸屬及立法完善，載判解研究年第輯（總第輯），第122頁。10 王利明：物權(quán)法（修訂本），中國政法大學(xué)出版社，年版，第頁。11