淺談城鎮(zhèn)房屋租賃合同無效的情形及處理

1、【合同無效情形】淺談城鎮(zhèn)房屋租賃合同無效的情形及處理案情再現(xiàn)：2005年7月，孫某與某經(jīng)濟社簽訂了一份廠房租賃合同，租用該經(jīng)濟社的2850平方米的廠房，租期自2005年7月1日至2035年6月30日。約定年租金為50000元，每年3月31日前一次性付清。合同簽訂當(dāng)日，孫某交了10萬元保證金,并且，雙方在合同中約定，若孫某在租賃期間提出解除合同或違約，將沒收保證金;若孫某遵守合同約定，10萬元保證金到期無息歸還。在2009年初，孫某經(jīng)營困難，開始拒交租金，雙方多次交涉無果。某經(jīng)濟社訴諸法院，要求孫某繼續(xù)履行合同，支付租金，而孫某此時提出了反訴，要求解除合同，并退還保證金。法院在審理過程中，發(fā)現(xiàn)該

2、廠房無任何報建、規(guī)劃手續(xù)，同時也沒有土地使用權(quán)證，并且在一審辯論終結(jié)之前，某經(jīng)濟社也未取得相關(guān)報建、規(guī)劃手續(xù)。筆者歸納本案爭議焦點:1、本案廠房租賃合同的法律效力?2、若合同無效，保證金該如何處理?3、若合同無效，某經(jīng)濟社要求支付租金是否有法律依據(jù)，該如何處理?針對以上爭議焦點，筆者有如下看法：1、由于涉案房屋未進行任何報建手續(xù)和并未取得建設(shè)規(guī)劃許可證，并且在一審辯論終結(jié)之前，某經(jīng)濟社也未辦理相關(guān)報建、規(guī)劃手續(xù)。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第二條：“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同

3、無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定有效。”因此，該合同無效。此外，本案雙方約定租期30年，根據(jù)中華人民共和國合同法第二百一十四條：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年?！币虼?，該合同的租期也不符合法律規(guī)定的期限。2、因合同無效，根據(jù)合同法第五十八條：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！痹诒景钢?，

4、孫某未盡合理的審查義務(wù)，而某經(jīng)濟社也未告知廠房是違章建筑的事實，因此，雙方均存在過錯，某經(jīng)濟社應(yīng)酌情返還保證金給孫某。3、因合同無效，“租金”一詞便失去了法律基礎(chǔ)。但是依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第五條第一款：“房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。”因此，孫某在占有使用該廠房期間，都應(yīng)參照合同約定的租金支付房屋占有使用費。施工合同無效情形下工期損失承擔(dān)一、施工合同無效的幾種主要類型我國法律將合同內(nèi)容的合法性始終作為認定合同效力的一項原則。按照合同法第五十二條第 (五)項“違反法律、行政法規(guī)強

5、制性規(guī)定的合同無效”的規(guī)定，并結(jié)合建筑市場實際，筆者認為目前常見的無效施工合同主要有以下幾種類型：(一)違反資質(zhì)等級管理規(guī)定而訂立的施工合同由于建筑產(chǎn)品是涉及公共安全的特殊產(chǎn)品，為保證建筑產(chǎn)品質(zhì)量，法律、法規(guī)對建筑市場主體規(guī)定了較為嚴格的準(zhǔn)入條件，對承包人的主體資格作出了嚴格限制。從目前建筑市場的實際情況來看，違反資質(zhì)管理規(guī)定訂立施工合同的表現(xiàn)可以分為以下三類：1、沒有取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)等級的單位或個人，冒用、盜用具有資質(zhì)等級的建筑施工企業(yè)的名義去承攬工程。這種行為的違法性在于行為人采取違法的手段或欺詐的方法，隱瞞其不具備資質(zhì)等級的事實，導(dǎo)致發(fā)包方作出不真實的意思表示，使行為人獲得工程建設(shè)承

6、包權(quán)。2、低資質(zhì)等級的建筑施工企業(yè)超越本企業(yè)資質(zhì)等級承攬工程。在建筑市場中，有的施工企業(yè)為了占有更多的市場份額，通過不正當(dāng)?shù)氖侄纬袛埑狡滟Y質(zhì)等級的工程。這種作法難以保障工程質(zhì)量，也將危及公共安全。3、具有建筑施工企業(yè)資質(zhì)等級證書的企業(yè)以有償方式將自己的資質(zhì)證書出借、出租給不具有相應(yīng)資質(zhì)等級的其他單位或個人使用或者以聯(lián)營、合作、掛靠等方式允許他人以本企業(yè)的名義承攬工程。上述違法行為，一方面擾亂建筑業(yè)市場的正常運轉(zhuǎn);另一方面直接導(dǎo)致建筑工程質(zhì)量缺陷，危及人民生命及財產(chǎn)安全。(二)違反國家招標(biāo)投標(biāo)規(guī)定而訂立的施工合同工程建設(shè)項目進行招投標(biāo)是我國一項重要的法律制度，也是實施建設(shè)工程項目所必須進行的程

7、序。根據(jù)招標(biāo)投標(biāo)法的規(guī)定，施工合同除不宜進行招標(biāo)投標(biāo)的以外，必須依法按照招標(biāo)投標(biāo)方式訂立。這一強制性的規(guī)定是建筑活動主體都必須遵守的法律規(guī)范，若有違反必然導(dǎo)致所訂立施工合同的無效，這是其一。其二，按照招標(biāo)投標(biāo)法的規(guī)定，中標(biāo)是發(fā)包人與承包人簽訂施工合同的前提條件，只有符合法律規(guī)定的中標(biāo)，才會形成合法有效的施工合同。中標(biāo)無效，必然導(dǎo)致施工合同無效。目前在建筑活動中不規(guī)范的招、投標(biāo)行為導(dǎo)致中標(biāo)無效，影響施工合同效力的情形，大致有如下幾種表現(xiàn)：1、串通投標(biāo)，即招標(biāo)者與投標(biāo)者之間或者投標(biāo)者與投標(biāo)者之間采用不正當(dāng)手段，對招標(biāo)投標(biāo)事項進行串通，以排擠競爭對手或者損害招標(biāo)者利益的行為。2、投標(biāo)人未經(jīng)委托授權(quán)，

8、擅自以他人的名義投標(biāo)騙取中標(biāo)的行為，如不具備法定的或投標(biāo)文件規(guī)定的資格條件的單位或者個人，采取“掛靠”甚至冒名頂替的方法，以其他具備資格條件的建筑施工企業(yè)的名義進行投標(biāo)競爭。3、投標(biāo)人以提交虛假的營業(yè)執(zhí)照或虛假的資格證明文件，如偽造資質(zhì)證書、虛報曾完成的工程業(yè)績等。4、就同一建設(shè)工程另行訂立與經(jīng)過備案的中標(biāo)合同實質(zhì)性內(nèi)容不一致的施工合同，該合同無效。(三)違反有關(guān)轉(zhuǎn)包規(guī)定而訂立的施工合同施工合同的轉(zhuǎn)包是指承包人在承包建設(shè)工程后，不履行合同規(guī)定的責(zé)任和義務(wù)，將其承包的全部建設(shè)工程轉(zhuǎn)給他人或者將其承包的全部工程肢解以后以分包的名義分別轉(zhuǎn)包給他人。目前工程轉(zhuǎn)包行為的主要表現(xiàn)形式有：承包單位將承接的工

9、程一次性地全部轉(zhuǎn)包給某一單位或個人;承包人將承接的工程全部肢解以后又以分包的名義轉(zhuǎn)包給多個單位或個人;接受轉(zhuǎn)包的單位又將工程轉(zhuǎn)包出去，形成層層轉(zhuǎn)包;專業(yè)分包單位將合法的分包工程又分包給他人等等。(四)違反有關(guān)分包規(guī)定而訂立的施工合同在工程建設(shè)中，承包人的轉(zhuǎn)包行為是法律所禁止的，但承包人按照施工承包合同的約定或者經(jīng)發(fā)包人同意，將其承包的工程部分分包給他人的行為是允許的。但以下幾種情形將會導(dǎo)致建設(shè)工程分包合同無效：1、總承包合同既未約定分包又未經(jīng)發(fā)包人同意，承包人擅自將工程分包給第三人的。2、承包人將其工程分包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的企業(yè)或個人。3、分包人將其承包的工程再分包。4、承包人將建設(shè)工程主

10、體結(jié)構(gòu)工程分包的。二、施工合同無效，且合同中對工期損失賠償標(biāo)準(zhǔn)沒有約定或者約定不明時，工期損失如何承擔(dān)(一)工期延誤后的損失如何承擔(dān)確定工期損失如何承擔(dān)，首先應(yīng)當(dāng)明確兩個概念，即在工程施工實踐中，從工程施工進度的角度來劃分，工期損失應(yīng)當(dāng)包括階段性的工期損失和整體工期損失，階段性的工期損失是指在工程施工期間，以承包人提供的“工程進度計劃表”為依據(jù)，工程每一階段的施工都有嚴格的工期要求，但因承包人原因?qū)е码A段性的工期超過了工程進度計劃表中載明的工期而給發(fā)包人造成的損失;整體工期損失是指工程竣工驗收合格以后，以施工合同為依據(jù)，因承包人原因?qū)е驴偣て诔^合同約定的竣工日期而給發(fā)包人造成的損失。在實踐中

11、，一般情況下，當(dāng)事人雙方僅約定整體工期延誤的損失賠償責(zé)任;當(dāng)然，部分施工合同中也會存在當(dāng)事人雙方既約定了總工期延期的違約賠償責(zé)任，同時又約定了階段性工期延期的違約賠償責(zé)任，也就是說，即便總工期沒有延誤，但承包人仍然需要承擔(dān)合同約定的階段性工期延期的損失。在施工合同有效的前提下，由于合同是當(dāng)事人雙方的真實意思表示，因此，無論是階段性的工期損失，還是整體工期損失，只要雙方當(dāng)事人有約定，違約方就應(yīng)當(dāng)按照合同約定賠償相對方的工期損失。而在施工合同無效且當(dāng)事人雙方在合同中對工期損失賠償標(biāo)準(zhǔn)沒有約定或者約定不明的前提下，工期損失是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)?對此，筆者認為，首先，在工程施工實踐當(dāng)中，因工期延誤而給當(dāng)事人造

12、成的損失通常情況下是非常大的，如果不確立相關(guān)的賠償制度，則會顯失公平，也會給建筑市場的健康發(fā)展帶來不利的影響，因此，即便在施工合同無效且當(dāng)事人雙方在合同中對工期損失賠償標(biāo)準(zhǔn)沒有約定或者約定不明的前提下，我們的司法機關(guān)也應(yīng)當(dāng)要求過錯方按照相對方的實際損失承擔(dān)工期損失賠償責(zé)任，但根據(jù)“誰主張誰舉證”的原則，應(yīng)當(dāng)由主張實際損失的一方提供相應(yīng)證據(jù)加以證明實際損失的存在;其次，基于施工合同中對工期損失沒有約定或者約定不明，司法機關(guān)應(yīng)當(dāng)確立以整體工期的延誤為賠償依據(jù)，整體工期沒有延誤的，只是發(fā)生了階段性工期的延誤，不應(yīng)適用工期賠償制度，因為，實踐中除合同特別約定的違約責(zé)任外，階段性工期延誤的實際損失基本上

13、是不存在的。(二)合同中對工期損失賠償標(biāo)準(zhǔn)沒有約定或者約定不明時的工期損失范圍從發(fā)包人角度來講，因承包人原因?qū)е鹿て谘诱`而產(chǎn)生的實際損失主要包括延期向購房者交付房屋而承擔(dān)的違約賠償損失、房屋延期交付使用需要承租其他房屋而支付的租金損失、甲供材料價格的上漲而額外支付的費用損失以及其他實際損失等。從承包人角度來講，因發(fā)包人原因?qū)е鹿て谘诱`而產(chǎn)生的損失主要包括人工費、材料費的漲價而額外支付的費用損失。三、施工合同無效，合同中明確約定了工期損失賠償標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)事人是否可以依據(jù)合同約定主張工期損失賠償由于現(xiàn)行立法及司法解釋對“施工合同無效后，當(dāng)事人可否主張工期賠償”的規(guī)定不明確，且在司法實踐中對該問題的爭議

14、也比較大。有觀點認為，依據(jù)現(xiàn)行法律及基本法理，施工合同無效，則施工合同中與工期有關(guān)的約定也相應(yīng)無效，當(dāng)事人要求賠償工期損失也就失去了法律依據(jù)。合同法第五十八條規(guī)定的“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”中的損失賠償范圍，一般認為包括訂約費用、履約費用、受害人支付上述費用所失去的利息及合理的間接損失(即喪失與第三人另訂合同的機會所產(chǎn)生的損失)，而工期賠償不屬于上述賠償范圍。另有觀點認為，在施工合同無效且工程質(zhì)量合格情形下，如果工期拖延，將導(dǎo)致當(dāng)事人遭受損失甚至損失慘重，如果不予賠償，則有失公平。筆者認為，根據(jù)合同法及民法通則確立的公平原則，從平衡合同雙方當(dāng)事人的利益角度出發(fā)，在施工合同無效且當(dāng)事人雙方在合同中對工期損失賠償標(biāo)準(zhǔn)有明確約定的前提下，并基于在無效施工合同參照合同約定