牡丹江市大慶路1#地塊一級開發(fā)實施方案

1、牡丹江市大慶路工業(yè)園區(qū)土地一級開發(fā)實施方案目 錄第一章 概 論3一、項目概況3（一）項目名稱3（二）項目建設(shè)單位3（三）項目建設(shè)地點3（四）項目內(nèi)容3（五）項目總投資及資金來源4（六）項目建設(shè)期4二、項目區(qū)位情況4（一）地理位置4（二）自然條件4（三）地形地貌5三、項目區(qū)位特征5四、土地利用現(xiàn)狀6五、地上現(xiàn)狀物情況6六、項目規(guī)劃情況7第二章 項目建設(shè)可行性與必要性分析8一、大慶路工業(yè)園區(qū)歷史背景8二、項目建設(shè)的必要性8（一）提升城市品位的需要9（二）大慶路工業(yè)園區(qū)配套的需要9（三）保障與改善民生的需要9三、項目建設(shè)的可行性10第三章 編制依據(jù)12一、法律法規(guī)依據(jù)12二、項目依據(jù)12第四章 項目

2、規(guī)劃與實施方案13一、項目規(guī)劃方案概述13二、項目規(guī)劃指標(biāo)13三、項目征地實施方案14（一）征地拆遷實施依據(jù)14（二）征地補償方案14（三）征地工作內(nèi)容14四、拆遷實施方案15（一）基本情況15（二）拆遷計劃16五、市政建設(shè)方案16（一）道路建設(shè)工程17（二）雨水工程17（三）污水工程18（四）中水回用工程18（五）供電工程18第 五 章 項目市場分析21一、國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)整體現(xiàn)狀21二、牡丹江市房地產(chǎn)行業(yè)近兩年發(fā)展歷程23三、項目潛在剛性需求26四、項目建設(shè)成本26（一）動遷補償資金26（二）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金26（三）房屋成本造價27五、項目收益預(yù)算27六、大慶路園區(qū)房地產(chǎn)市場未來前景預(yù)測2

3、7第六章 拆遷及安置實施方案29一、現(xiàn)狀調(diào)查29二、項目用地拆遷補償方案29第七章 土地供應(yīng)方案31一、供地方案31二、土地一級開發(fā)深度31第八章 項目經(jīng)濟效益分析32一、項目一級開發(fā)總投資估算32二、土地出讓金、入市交易底價估算33三、土地銷售收入估算34（一）項目二級開發(fā)完成后可以實現(xiàn)的銷售收入34（二）項目二級開發(fā)成本及開發(fā)商利潤35第九章 項目管理方案36一、建設(shè)計劃管理36二、項目的進度計劃管理36三、項目管理37第十章 重點事項說明38第十一章 項目社會影響分析39一、社會效果影響分析39（一）對就業(yè)的影響39（二）對環(huán)境效益的影響39（三）對政府財政的影響39二、社會適應(yīng)性分析4

4、0三、社會風(fēng)險及對策分析41四、社會評價結(jié)論44第十二章 結(jié)論與建議45一、結(jié)論45二、建議45第十三章 附 件47第一章 概 論一、項目概況（一）項目名稱牡丹江市大慶路工業(yè)園區(qū)1#地塊土地一級開發(fā)項目。（二）項目建設(shè)單位本項目建設(shè)單位為牡丹江市土地整理儲備中心。（三）項目建設(shè)地點牡丹江市大慶路1#地塊位于牡丹江城區(qū)東北部。規(guī)劃用地面積為20.6公頃，四至范圍：東至慶明路；西至北安路；南至大慶路；北至東地明街。圖1-1項目位置示意圖（四）項目內(nèi)容本項目為土地一級開發(fā)，土地總面積為20.6萬平方米。其中：工業(yè)區(qū)面積18.8萬平方米，棚戶區(qū)1.8萬平方米。實際可用面積18萬平方米。本項目的主要工作

5、為：辦理規(guī)劃審批手續(xù)、完成規(guī)劃設(shè)計方案，辦理項目前期立項手續(xù)，并組織實施征地、拆遷、市政等土地一級開發(fā)工作，申請土地一級開發(fā)驗收，使項目達(dá)到上市交易的條件。在土地一級開發(fā)過程中，需要拆除、搬遷地上建筑物總面積約為工業(yè)建筑面積6.1萬平方米，民用建筑面積2.7萬平方米，共計8.8萬平方米。（五）項目總投資及資金來源本項目一級開發(fā)總費用為35567.1萬元，其中融資2.5億元。（六）項目建設(shè)期根據(jù)項目的現(xiàn)狀情況，擬對本項目區(qū)域組團進行整體性開發(fā)建設(shè)，本項目的建設(shè)期確定為12個月。二、項目區(qū)位情況（一）地理位置該地塊位于愛民區(qū)政府北約3.7公里處，地塊周圍有大量工業(yè)企業(yè)，該地塊所在區(qū)域?qū)儆谀档そ忻?/p>

6、化工、石油化工、新材料產(chǎn)業(yè)區(qū)。（二）自然條件牡丹江市位于黑龍江省東南部，地處中、俄、朝合圍的“金三角”腹地，區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢非常明顯。是東北東部地區(qū)重要的區(qū)域中心城市。牡丹江市地理坐標(biāo)位于東經(jīng) 128 02 13118、北緯 4324 4559之間。西與哈爾濱市接壤，東與俄羅斯遠(yuǎn)東接壤，南與吉林省延邊自治州接壤。地處風(fēng)光秀麗的長白山北部，牡丹江自南向北縱貫全境。截至2009年末，地區(qū)總?cè)丝?85萬，其中牡丹江市區(qū)人口96萬。牡丹江市地處山區(qū)，地貌復(fù)雜，地形多樣，森林茂密，土地肥沃，水源充足，氣候適宜。牡丹江市位于北溫帶中部，屬溫帶大陸季風(fēng)氣候，半濕潤地區(qū)。年平均氣溫6.1，平均降水量579.7毫米

7、，年日照時數(shù)2339.8小時，平均相對濕度64%。牡丹江地處盆地，四面環(huán)山，四季分明。西部山脈能夠阻擋沙塵暴的入侵。牡丹江東部瀕臨日本海，植物茂盛，空氣濕潤。全市山地、丘陵面積占78%。 （三）地形地貌牡丹江市區(qū)屬于河流沖擊盆地，該項目位于牡丹江城區(qū)北部，南鄰牡丹江，北依市區(qū)北山，地勢北高南低。牡丹江市地處佳木斯隆起南部與張廣才嶺優(yōu)地槽褶皺帶的銜接部位。張廣才嶺優(yōu)地槽褶皺帶呈北東走向，它的東部以牡丹江斷裂帶與佳木斯隆起分界。牡丹江市內(nèi)有兩條斷裂帶通過，分別是牡丹江伊林?jǐn)嗔褞Ш颓嗪Ｌm崗斷裂帶。本地區(qū)地震烈度為度，屬深震區(qū)，基本無地震危害。本地區(qū)地震承載力能達(dá)到承受一般建筑物的要求，一般在1525

8、t/；無沼澤現(xiàn)象；無大的沖溝、滑坡和巖溶地質(zhì)現(xiàn)象。這些條件符合城市建設(shè)用地中要求，為適宜建設(shè)用地。三、項目區(qū)位特征牡丹江是中國優(yōu)秀旅游城市，境內(nèi)旅游資源富集。旅游特色明顯，涵蓋湖、雪、林、邊、俗、紅等特色旅游資源。牡丹江市每年接待國內(nèi)外的旅游總?cè)藬?shù)不斷攀升。牡丹江還是中國木業(yè)城、中國對俄經(jīng)貿(mào)第一市，是我國物流節(jié)點示范城市，隨著東北東部鐵路的開通，與長吉圖開發(fā)開放先導(dǎo)區(qū)、遼寧沿海經(jīng)濟帶、沈陽經(jīng)濟區(qū)聯(lián)系日益緊密。新世紀(jì)的牡丹江圍繞“工業(yè)立市、金融強市、貿(mào)旅牽動”的發(fā)展戰(zhàn)略實施了一系列的發(fā)展舉措。項目所在地的大慶路工業(yè)園區(qū)將是煤化、石化、新材料產(chǎn)業(yè)集中區(qū)，引領(lǐng)牡丹江工業(yè)的龍頭。四、土地利用現(xiàn)狀項目地

9、塊用地為國有土地，總占地面積為 20.6公頃，全部為國有土地。現(xiàn)狀用地情況詳見表1-1。表1-1 現(xiàn)狀土地利用匯總表 序號名 稱占地面積建筑面積ha1棚戶區(qū)1.8270002塑料制品總廠3.2610003五化9.24橡塑有限責(zé)任公司3.35電業(yè)局電纜工區(qū)2.26電子元件0.9五、地上現(xiàn)狀物情況根據(jù)大慶路現(xiàn)場拆遷辦提供數(shù)據(jù)，本項目用地主要涉及企業(yè)5家，占地面積18.8萬平方米，建筑面積6.1萬平方米；棚戶區(qū)兩處，占地面積1.8萬平方米，建筑面積2.7萬平方米，還有xxx等其他地上附屬物。六、項目規(guī)劃情況根據(jù)牡丹江市大慶路工業(yè)園區(qū)1#地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃，該地塊土地一級開發(fā)項目總用地20.6公頃，規(guī)

10、劃建筑用地18萬平方米，規(guī)劃收益建筑面積為45萬平方米。詳見下表：表1-2 項目規(guī)劃情況序號名稱建筑面積（萬平方米）備 注1商服52創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心53工業(yè)展示館1.54住宅33.5第二章 項目建設(shè)可行性與必要性分析一、大慶路工業(yè)園區(qū)歷史背景大慶路工業(yè)園區(qū)位于城區(qū)東北部，西起東四條路北安街，東至規(guī)劃一號路，北起東地明街，南至北安河環(huán)堤路部，沿大慶路兩側(cè)分散形成的，地勢平坦，屬牡丹江一級工業(yè)用地。區(qū)域共占地602.3萬平方米。區(qū)內(nèi)供水、供熱、供電、通訊、運輸?shù)然A(chǔ)設(shè)施完善，水、電、熱、氣全配套。區(qū)域內(nèi)路橋連通，給排水通暢，鐵路專線、供電供暖、通訊等成環(huán)配套。日供水能力2萬噸，出口壓力2.62.8公斤

11、，水壓和水質(zhì)均能保證企業(yè)的生產(chǎn)需求。供熱網(wǎng)線總長7600米，貫穿整個大慶路，3臺75噸/小時送汽鍋爐，供汽壓力和溫度均能達(dá)到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，供汽能力225蒸噸/小時。牡丹江市電業(yè)局有碾變、北變、東變、南變?yōu)榇髴c路工業(yè)園區(qū)供電，變壓器總?cè)萘?1.9億千伏安。牡佳鐵路從牡丹江站東至電線廠的鐵路專用線，全長8670米，貫穿整個大慶路工業(yè)園區(qū)。上世紀(jì)6080年代是大慶路工業(yè)園區(qū)的輝煌期，后來因歷史原因，大慶路園區(qū)走了下坡路。企業(yè)倒閉、職工下崗，經(jīng)歷了上世紀(jì)90年代“東北現(xiàn)象”的陣痛。進入新世紀(jì)，牡丹江市委、市政府審時度勢，從牡丹江林木資源保護和生態(tài)環(huán)境承載力的實際出發(fā)，確定了以煤化、石化、新材料、旅游

12、、高科技、新能源產(chǎn)業(yè)作為牡丹江市的立市工業(yè)。大慶路工業(yè)園區(qū)因為過去較好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，被重新予以規(guī)劃建設(shè)，提升改造，進行二次創(chuàng)業(yè)。二、項目建設(shè)的必要性2005年，大慶路工業(yè)園所在的牡丹江經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)被確定為13個國家級循環(huán)經(jīng)濟試點產(chǎn)業(yè)園區(qū)之一；2006年園區(qū)13項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程或得批準(zhǔn)并開工建設(shè)。牡丹江市是黑龍江省東南部區(qū)域性中心城市、中國北方風(fēng)景旅游勝地和東北亞大通道上的樞紐城市。大慶路園區(qū)的改造提升在諸多方面來看都是勢在必行。（一）提升城市品位的需要牡丹江市為國家優(yōu)秀旅游城市，境內(nèi)山、雪、湖、林自然景觀豐富。邊、俗、紅人文資源同樣具有很大吸引力。城市的市容市貌、城市建設(shè)水平?jīng)Q定著城市的品味

13、。牡丹江市每年都會吸引大批境內(nèi)外游客到此旅游。而規(guī)劃合理、功能完善、外觀整潔的城市建設(shè)將會提高牡丹江作為旅游城市的品味。（二）大慶路工業(yè)園區(qū)配套的需要牡丹江市作為老工業(yè)基地，經(jīng)過多年發(fā)展，大慶路初步具備了一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，現(xiàn)有64家企事業(yè)單位，職工6700余人。在骨干企業(yè)的帶動下，形成了以煤化工、石油化工、硼（硅）制品三個優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)。以汽柴油、聚丙烯、電石、樹脂、草酸、化肥、碳化硅、碳化硼等數(shù)十種產(chǎn)品為基礎(chǔ)的發(fā)展格局。大慶路園區(qū)將會建成具有一定影響力和規(guī)模的石化、煤化、新材料產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。屆時，將會有大量的企業(yè)高端人才入住這里，而優(yōu)質(zhì)、高檔的居住、生活條件將是大慶路工業(yè)園區(qū)的必備配套設(shè)施。

14、（三）保障與改善民生的需要上世紀(jì)五六十年代，是大慶路工業(yè)園區(qū)發(fā)展的輝煌期，當(dāng)時這里的企業(yè)幾乎家家生產(chǎn)紅火，個個盈利可觀，當(dāng)年的大慶路是赫赫有名的“出利稅大戶、出企業(yè)家、出名牌產(chǎn)品”的地方。從上世紀(jì)九十年代中后期開始，與東北現(xiàn)象幾乎同步，大慶路也走到了門掩黃昏的境地，成為牡丹江人的“心結(jié)”。大慶路由牡丹江的核心工業(yè)區(qū)變成了虧損一條街、破產(chǎn)一條街和下崗一條街?！彼?、電、汽、運輸由過去的吃不飽變成吃不了，車水馬龍的熱鬧景象被門可羅雀的凄涼冷清所取代。伴隨企業(yè)倒閉是大批職工失去了工作，許多家庭沒有了經(jīng)濟來源，從某種意義上說，大慶路變成了牡丹江的“鐵西區(qū)”。而當(dāng)年曾為牡丹江經(jīng)濟社會發(fā)展作出重大貢獻的產(chǎn)業(yè)

15、工人貢獻了青春以后，逐漸變得年老力衰。他們中的大多數(shù)至今仍居住在多年建造前的棚戶區(qū)內(nèi)。由于年久失修，基礎(chǔ)設(shè)施老化，這一群體的居住條件簡陋、生活環(huán)境惡劣，也是潛在的社會不穩(wěn)定因素。所以實施1#地塊的開發(fā)也同樣是牡丹江建設(shè)宜居城市，構(gòu)建社會主義和諧社會，保障和改善民生的需要。三、項目建設(shè)的可行性一是大慶路工業(yè)區(qū)已被列入國家循環(huán)經(jīng)濟發(fā)展示范區(qū)，園區(qū)以煤化、石化、新材料為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。值得一提的是根據(jù)國家煤化工產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展規(guī)劃征求意見稿，黑東（黑龍江東部）地區(qū)因為豐富的資源儲備和良好的水煤匹配條件被列入國家七大煤化工產(chǎn)業(yè)區(qū)之一。黑龍江省的“八大經(jīng)濟區(qū)”和“十大工程發(fā)展戰(zhàn)略”也將東部煤電化基地、煤化、石化

16、產(chǎn)業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)納入到省級發(fā)展戰(zhàn)略。也就是說，大慶路工業(yè)園區(qū)的建設(shè)與發(fā)展將會得到國家和省級戰(zhàn)略的強力支持。二是隨著交通條件的改善，牡丹江市與區(qū)域內(nèi)的哈大齊、長吉圖、遼寧沿海經(jīng)濟帶、沈陽經(jīng)濟區(qū)地緣優(yōu)勢凸顯，隨著對外開放的不斷深入，牡丹江地處俄、日、韓合圍的“金三角” 內(nèi)，在未來東北亞經(jīng)濟發(fā)展一體化進程中大有可為。綜上所述，大慶路地塊的土地一級開發(fā)符合牡丹江市的總體規(guī)劃要求，是區(qū)域經(jīng)濟與循環(huán)經(jīng)濟發(fā)展及實施牡丹江市城市總體規(guī)劃的重要一環(huán)，對牡丹江城市建設(shè)發(fā)展、改善城市環(huán)境、拓展城市空間、完善城市功能，構(gòu)筑東北亞經(jīng)貿(mào)大通道中心城市具有重大意義。項目建設(shè)必要、可行，應(yīng)盡快實施。第三章 編制依據(jù)一、法律法

17、規(guī)依據(jù) 1、中華人民共和國土地管理法（1999年1月1日起施行） 2、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（中華人民共和國國務(wù)院令第55號） 3、招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定（中華人民共和國國土資源部令第11號） 4、煤化工產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展規(guī)劃征求意見稿 5、東北振興“十二五”規(guī)劃二、項目依據(jù) 1、牡丹江市大慶路新型工業(yè)園區(qū)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃； 2、黑龍江省“十二五”經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃；第四章 項目規(guī)劃與實施方案一、項目規(guī)劃方案概述項目地點：大慶路新型工業(yè)園區(qū)土地范圍：西起北安路，東至慶明路，南起大慶路，北至東地明街。土地面積：20.6萬平方米（309畝），其中工業(yè)區(qū)面積18.8萬平

18、方米，棚戶區(qū)1.8萬平方米。實際可用面積18萬平方米。土地用途：城市商住混合用地項目具體情況：擬建設(shè)大慶路新型工業(yè)園區(qū)科工貿(mào)城市綜合體，總投資6.75億元，占地面積20.6萬平方米，建筑面積45萬平方米，綜合體涵蓋企業(yè)總部、商貿(mào)中心、餐飲酒店、孵化中心、工業(yè)展示館等現(xiàn)代科工貿(mào)一體化內(nèi)容，以實現(xiàn)為區(qū)域經(jīng)濟活躍、園區(qū)企業(yè)配套、周邊居民便利的服務(wù)功能。二、項目規(guī)劃指標(biāo)本項目開發(fā)建設(shè)用地共1塊。規(guī)劃用地總面積206000平方米。詳見下表。表4-1項目用地規(guī)劃指標(biāo)表地塊編號用地性質(zhì)用地規(guī)模（公頃）建筑高度（米）容積率綠地率（%）建筑密度（%）建筑面積（萬平方米）要求及備注建設(shè)用地商業(yè)服務(wù)5創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心5

19、工業(yè)展示館1.5住宅33.5代征道路xx代征綠地xx合計450000三、項目征地實施方案項目需新征占地約206000平方米，全部為國有土地。（一）征地拆遷實施依據(jù)（1）牡丹江市建設(shè)征地補償安置辦法；（2）牡丹江市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則；（3）牡丹江市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；（二）征地補償方案本項目征地采用貨幣補償方式。依據(jù)有關(guān)規(guī)定及本項目的實際情況，征地補償費按照工業(yè)建筑：2700元/；民用建筑：3200元/，兩項補償標(biāo)準(zhǔn)均為平均值。（三）征地工作內(nèi)容1.測繪釘樁工作組織項目用地規(guī)劃范圍內(nèi)的測繪釘樁工作。2.制定征地方案根據(jù)土地管理法及牡丹江市政府征地管理文件和辦法，本著保障被征地企業(yè)與居

20、民的合法利益的原則，全面核對宗地基本情況，參考附近地區(qū)征地補償標(biāo)準(zhǔn)，制訂切實可行的征地和人員安置補償方案。3.征地談判工作在政府相關(guān)部門的支持與協(xié)調(diào)下，與被征地單位進行征地談判工作，確定征地補償標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格遵守和執(zhí)行牡丹江市政府制訂的相關(guān)征地管理文件和辦法，保障被征地單位和個人的合法利益，依法征地，使征地工作平穩(wěn)、順利地進行。4.簽訂征地補償協(xié)議5.取得征地批復(fù)在取得核準(zhǔn)批復(fù)后，與簽訂征地協(xié)議書一并報送市國土資源局審核，取得征地批復(fù)。6.征地工作計劃取得征地批復(fù)后，根據(jù)相關(guān)政策的要求進行征地公示。同時，與被征收人和單位確定征地補償辦法，勞動力安置人數(shù)以及超轉(zhuǎn)人員人數(shù)，用以確定征地補償金及支付方式

21、、勞動安置補助費用標(biāo)準(zhǔn)和保險費用標(biāo)準(zhǔn)，并按照有關(guān)規(guī)定支付費用。具體時間安排計劃如下表：表4-2征地工作計劃四、拆遷實施方案（一）基本情況根據(jù)摸底調(diào)查，宗地范圍內(nèi)有企業(yè)5戶，企業(yè)用房建筑面積為6.1萬平方米。項目宗地內(nèi)無需要保留的文物設(shè)施。有居民532戶，民用建筑2.7萬平方米。（二）拆遷計劃根據(jù)土地整理儲備中心、項目管理單位掌握的土地一級開發(fā)項目征地拆遷基礎(chǔ)資料，制定如下工作計劃，待土地一級開發(fā)主體在全面掌握征地拆遷基本情況后，制訂切實可行的征地拆遷工作方案。 表4-3 拆遷進度計劃表4-4 該地塊動遷匯總表序號名稱數(shù)量（戶）補償標(biāo)準(zhǔn)（元/）建筑面積（萬）補償款（萬元）1工業(yè)建筑527006.

22、1165002民用建筑53232002.78640五、市政建設(shè)方案項目計劃實施市政基礎(chǔ)設(shè)施為“三通一平”即：道路、通水（給排水）、供電及場地平整。其中：給排水、供電、道路由專業(yè)公司負(fù)責(zé)投資建設(shè)，為本項目市政建設(shè)方案的實施內(nèi)容。各種市政設(shè)施建設(shè)規(guī)劃如下：（一）道路建設(shè)工程本項目規(guī)劃區(qū)內(nèi)的若干條道路已經(jīng)建設(shè)完畢，其投資按地塊規(guī)劃建筑面積進行合理分?jǐn)偂Ｍ瑫r結(jié)合整個園區(qū)的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃，其投資成本平均分配在各期內(nèi)，根據(jù)核算，工業(yè)園區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費按可出讓土地面積為基數(shù)約1.2萬元/畝。此次投資中不含這部分市政道路分?jǐn)傎M用。另項目區(qū)內(nèi)規(guī)劃新建二條道路,其中：一號路長526米，寬20米，道路面積

23、10520平方米；二號路長453米，寬20米。（一）供水工程該地塊為生活區(qū)域，參照同類城市設(shè)計用水標(biāo)準(zhǔn)考慮。預(yù)測綜合用水標(biāo)準(zhǔn)見下表：綜合生活用水量預(yù)測表用水人口（萬人）用水標(biāo)準(zhǔn)（l/人.d）用水普及率用水量(萬m/d)1180100%0.18供水工程采用：沿東地明街鋪設(shè)dn200鋪設(shè)供水管線800米。區(qū)域內(nèi)綠化、景觀和其他市政用水?dāng)M采用鋪設(shè)中水管道方式解決。（二）雨水工程沿規(guī)劃路新建雨水管道，排入污水干管。按設(shè)計重現(xiàn)期12年，綜合經(jīng)流系數(shù)采用0.55計算。規(guī)劃綠地徑流系數(shù)采用0.3，雨水管道出口內(nèi)頂不低于對應(yīng)河道20年一遇洪水位。需新建雨水管道560米，管徑dn800。（三）污水工程污水按供水

24、量的80%計算，污水排放量為1500立方米/天。沿規(guī)劃路新建污水管道，污水匯集后排入大慶路污水處理廠。需建污水管道550米，管徑dn800。規(guī)劃該污水處理廠日處理能力為8萬立方米。（四）中水回用工程中水水源：大慶路污水處理廠?；赜脤ο螅阂?guī)劃建筑沖廁用水、道路及綠化澆灑用水、景觀水面補水可用中水替代?；赜梅桨福鹤源髴c路污水處理廠沿大慶路和慶北一路引出中水干線，沿其它規(guī)劃路新建支干線，形成環(huán)狀管網(wǎng)。需建中水回用管道500米，管徑dn300。（五）供電工程負(fù)荷預(yù)測：本項目為公共服務(wù)設(shè)施用地、市政道路用地、公共綠地及商業(yè)用地、其他建設(shè)用地(二類住宅用地)等，平均按60瓦/平方米測算。電源：規(guī)劃220千

25、伏變電站1座，110千伏變電站3座，其中現(xiàn)狀1座，升壓改造1座，新建1座；規(guī)劃開閉站8座，并規(guī)劃在建設(shè)用地范圍內(nèi)沿主要市政道路建設(shè)電纜隧道和管井，電纜隧道長度450米。圖4-1 工程進度安排工作進度123456789101112一級開發(fā)授權(quán)控規(guī)調(diào)整規(guī)劃意見書項目核準(zhǔn)用地預(yù)審征地補償建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地批準(zhǔn)書拆遷許可證拆遷安置2、項目進度安排按照牡丹江大慶路工業(yè)園區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，項目計劃開發(fā)周期為1年，分二期。按上半年為第一期，下半年為第二期進行滾動實施。項目開發(fā)進度見下圖（以一期為例，圖中年度為計劃年度），待項目具體分期實施時，根據(jù)各期實際情況合理安排開發(fā)進度。圖4-2 項目進度計劃橫

26、道圖 序號項 目上半年度（一期）123456789101112前期手續(xù)1地質(zhì)災(zāi)害危險性評估2辦理環(huán)境評價批復(fù)3辦理交通評價批復(fù)4辦理用地預(yù)審5辦理項目核準(zhǔn)手續(xù)6辦理規(guī)劃征地拆遷實施7簽訂征地補償安置協(xié)議8區(qū)局初審9市國土局審核10上會報批、取得用地批復(fù)11補償安置12征地結(jié)案13用地批準(zhǔn)書14拆遷許可15入戶調(diào)查16拆遷補償17拆遷結(jié)案18拆除及土地平整市政咨詢建設(shè)19市政工程方案咨詢20市政方案綜合紀(jì)要21委托市政施工圖設(shè)計22與市政口簽訂接用協(xié)議23招投標(biāo)確定施工單位24市政建設(shè)事項驗收入市交易及后續(xù)25一級開發(fā)驗收26成本核定27地價評估28上會確定土地出讓價格29方案審批30入市交易3

27、1各方簽訂合同、資金回收第 五 章 項目市場分析一、國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)整體現(xiàn)狀為消化土地儲備，降低庫存，大部分開發(fā)商均在降價跑量。根據(jù)多家上市房企公布的2012年5月銷售數(shù)據(jù)，萬科、富力、恒盛三家房企今年前5月項目的平均成交價格分別比去年同期大幅下降11.5%、18.8%和13.5%。降價對于開發(fā)商銷售量的拉動效應(yīng)還是相當(dāng)明顯的。以萬科為例，根據(jù)最新數(shù)據(jù)，5月實現(xiàn)銷售面積102.5萬平方米，銷售金額107.2億元，分別環(huán)比4月上漲34%及44%。今年前5個月，萬科已累計實現(xiàn)銷售面積480.1萬平方米，同比增長6.05%；銷售金額492.2億元。受降價影響，萬科今年以來銷售金額同比減少6.1%。 有

28、關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，到2012年5月底，北京、上海、廣州等10大城市的住宅庫存套數(shù)合計為59.8萬套，環(huán)比4月底減少了近萬套，住宅面積減少了百萬平米，十大城市合計庫存面積減少了1.5%。除上海、南京庫存小幅上漲外，其他城市均有下調(diào)。 不過，截至5月底，全國10個大中城市的樓市庫存總量與去年同期相比仍高出20%以上，處于歷史高位。隨著房地產(chǎn)成交量的提升，上游土地市場的變化也引人關(guān)注。根據(jù)證券時報網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)部統(tǒng)計。在剔除了工業(yè)用地和以非租、售目的購買的商住土地之后，截至6月底，今年共有44家（次）上市房地產(chǎn)企業(yè)公布購地信息，其中前4個月22家（次）；5、6月份22家（次）。顯然，從購地公告的頻率角度來看

29、，上市房企近期的購地需求有所增強。表51 2012上半年上市房企拿地次數(shù)但今年以來，整體土地市場的狀況仍不理想。根據(jù)國泰君安統(tǒng)計，截至目前，今年全國16個重點城市累計推出土地面積同比上升10%，住宅類用地累計推出住宅土地面積同比上升1%；上述地區(qū)累計成交土地面積同比上升2%，住宅類用地面積累計成交同比下降16%；累計土地成交金額同比下降30%。由此可見，部分上市房企近期增加的購地行為似乎仍屬于一種少數(shù)企業(yè)的抄底行為。而不少券商分析師的共同觀點正是看好資金充裕的龍頭公司近期抄底土地市場能力。同時，龍頭房地產(chǎn)企業(yè)逐漸恢復(fù)了對土地的興趣，也可能引發(fā)地方政府加速推地的行為。根據(jù)興業(yè)證券（601377）

30、對27個城市的統(tǒng)計，從6月25日至7月1日的一周，統(tǒng)計范圍內(nèi)的地方政府推地數(shù)量是今年第二周以來的最高?？傮w成交仍然低迷、推地速度逐步加快，在這個大背景下有利于具有資金優(yōu)勢的房地產(chǎn)上市公司增加土地庫存。另外，由于萬科等房地產(chǎn)龍頭在披露每月銷售數(shù)據(jù)的同時才披露部分拿地的情況，因此上市房企整體的拿地狀況還需考慮這些龍頭企業(yè)。不過，土地市場近期的復(fù)蘇跡象已經(jīng)顯現(xiàn)。二、牡丹江市房地產(chǎn)行業(yè)近兩年發(fā)展歷程房子是關(guān)乎千家萬戶生活的必需品，牡丹江市城區(qū)房價上漲的軌跡是個什么樣子？下面一組數(shù)據(jù)，能夠清晰反映2010年3月至2010年12月，僅9個月時間內(nèi)牡丹江市商品房價格自3045元/ m上漲到3872元/ m,

31、每平方米上漲872元，每月平均上漲了近100元/ m。2011年元月起，國家對房地產(chǎn)市場實施了限貸和限購政策，抑制了房價瘋狂上漲，從數(shù)據(jù)看，1月至8月一直是小幅上漲，8月份房價最高，達(dá)到4413元/ m,平均每月上漲60元/ m。自9月份開始房價逐月小幅下降，至2012年3月份房價為最低，即降至4101元/ m。2012年4月份為4222元/ m,環(huán)比上漲2.94%，5月份均價為4048元/ m,環(huán)比下降4.12%；6月份為4179元/ m,環(huán)比上漲3.23%。總之，自2010年3月起至2011年8月房價由3045元/ m,上漲到最高位4413元/ m,一年半時間，每平方米商品房上漲1368元

32、。在房地產(chǎn)市場調(diào)控重壓之下，房價有些回落，由于回落幅度很小，消費者幾乎沒有看到。筆者調(diào)查準(zhǔn)備買房的群體，剛性需求者能夠接受的心理房價在3000元/ m至3500元/ m之間，開發(fā)企業(yè)拿地，以及設(shè)計施工，若將剛性需求為目標(biāo)客戶，應(yīng)該鎖定價格為產(chǎn)品核心競爭力，以投桃報李的方式吸引消費者，讓剛性需求釋放，本地市場才能逐步回暖。身居三線城市，對于市場銷售不旺，牡丹江地區(qū)的開發(fā)商心急火燎，剛需者持幣觀望不肯輕易出手。2012年7月上旬，前5天商品房成交量走高，5天成交367套，日平均成交73.4套，大家以為市場回暖，萬分欣喜。后5天，即6日至10日，共成交204套，平均日成交41.2套，又回到了接近低谷

33、狀態(tài)。7月上旬樓市成交量呈現(xiàn)前高后低的走勢?？吹缴涎粘山?3.4套的好成績，統(tǒng)計上旬后五天成交量，結(jié)果不容樂觀。今年7月上旬牡丹江商品房成交量呈前高后低走勢。圖51 2012年7月上旬牡丹江市房屋成交量圖52 2012年7月上旬牡丹江四城區(qū)房地產(chǎn)成交價格對比圖 圖53 2012年7月上旬牡市四城區(qū)商品房成交量分布對比圖三、項目潛在剛性需求大慶路工業(yè)園區(qū)目前共有居民6000余人，現(xiàn)居住房屋多為上世紀(jì)六七十年代建造的棚戶區(qū)。居住條件簡陋、生活環(huán)境惡劣。大慶路工業(yè)園區(qū)承載者牡丹江市產(chǎn)業(yè)集聚功能。隨著園區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的完善和大批企業(yè)的陸續(xù)進駐，大慶路工業(yè)園區(qū)的人口數(shù)量將會呈現(xiàn)井噴式增長，屆時，這里還將

34、承擔(dān)人口集聚功能。這里可以提供的直接就業(yè)崗位預(yù)計在800012000之間。所以這一區(qū)域?qū)τ谧≌⑸谭约皠?chuàng)業(yè)孵化服務(wù)的剛性需求非常巨大。而目前這一區(qū)域尚無現(xiàn)代住宅、配套商服。創(chuàng)業(yè)孵化服務(wù)機構(gòu)更是空白。大慶路工業(yè)園區(qū)1#地塊項目具體情況：擬建設(shè)大慶路新型工業(yè)園區(qū)科工貿(mào)城市綜合體，總投資6.75億元，占地面積20.6萬平方米，建筑面積45萬平方米，綜合體涵蓋企業(yè)總部、商貿(mào)中心、餐飲酒店、孵化中心、工業(yè)展示館等現(xiàn)代科工貿(mào)一體化內(nèi)容，以實現(xiàn)為區(qū)域經(jīng)濟活躍、園區(qū)企業(yè)配套、周邊居民便利的服務(wù)功能。四、項目建設(shè)成本（一）動遷補償資金企業(yè)5戶，土地使用面積18.4萬平方米，房屋建筑面積6.1萬平方米,企業(yè)建筑

35、平均補償標(biāo)準(zhǔn)2700元/平方米，共1.65億元。居民532戶，房屋面積2.7萬平方米，居民房產(chǎn)平均補償標(biāo)準(zhǔn)3200元/平方米，共8640萬元。補償資金共1.65+0.86=2.51億元（二）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金 按建筑面積計，配套費150元/平方米15045=6750萬元（三）房屋成本造價房屋容積率按2.5計算，總建筑面積45萬平方米，根據(jù)黑龍江省建筑安裝定額，建高層（10層以內(nèi)）每平方米為1650元（含全部費用），需投入資金7.42億元。注：每平方米成本價造均含所有交費與收費項目，主要包括土地出讓金335元/（按土地面積）,人防異地結(jié)建費76元/等。（4）總成本：2.51+0.675+7.42=

36、10.6億元五、項目收益預(yù)算總建筑面積45萬平方米，其中商服5萬平方米，創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心5萬平方米，工業(yè)展示館1.5萬平方米，住宅33.5萬平方米。1商服可收入4億元（每平方米8000元價格出售，5萬平方米80004億元），住宅可收入10.72億元（每平方米3200元價格出售，33.5萬平方米320010.72億元）。2營業(yè)收入：創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心經(jīng)營性收入500萬元/年（按年出租率50%、200元/平米年計算），2.5萬平方米200元/平方米500萬元3總收入：直接銷售收入4+10.7214.72億元，另外，經(jīng)營性資產(chǎn)長期獲利500萬元/年。4融資額度：需融資2.5億元。 六、大慶路園區(qū)房地產(chǎn)市場未來

37、前景預(yù)測實施東北振興政策特別是十一時期以來，牡丹江市實現(xiàn)了財政收入三年翻一番、地區(qū)生產(chǎn)總值四年翻一番、固定資產(chǎn)投資五年翻兩番的跨越式發(fā)展，主要經(jīng)濟指標(biāo)增幅省內(nèi)領(lǐng)先。全市6個縣（市）有4個進入全省十強縣行列，農(nóng)民人均純收入連續(xù)七年名列全省第一。對俄貿(mào)易額占全省的半壁江山、全國的十分之一左右，已成為沿邊開放重要的“橋頭堡”和“樞紐站”。2009年，綜合發(fā)展指標(biāo)躍居全省第一，為未來發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。牡丹江地理位置優(yōu)越，交通便利，四通八達(dá)，g10、g11高速公路已建成通車，東北東部鐵路即將貫通，拉近了牡丹江與長吉圖開發(fā)開放先導(dǎo)區(qū)、遼寧沿海經(jīng)濟帶、沈陽經(jīng)濟區(qū)的距離，確定了牡丹江在東北亞經(jīng)濟圈的核心地位

38、之。大慶路工業(yè)園區(qū)屬上風(fēng)上水，開發(fā)早，配套全，基礎(chǔ)好，規(guī)劃較為統(tǒng)一，未來這里是企業(yè)白領(lǐng)、產(chǎn)業(yè)工人選房比較集中的地區(qū)。是滿足居住、娛樂、消遣功能和承載、匯聚人口的集散地。其次依托完善的城市路網(wǎng)，城市快速路方便、快捷、經(jīng)濟的交通方式，使其周圍的住宅完全可以作為第一住宅使用，比較適合園區(qū)內(nèi)上班一族、拆遷住戶居住。由于該區(qū)域臨近市郊，伴隨著城市化、工業(yè)化的加速推進，這一區(qū)域?qū)χ苓呥M城農(nóng)民具有極強的吸引力，未來發(fā)展空間不可小覷；不同檔次、不同價格的合理住宅布局，能夠吸引低收入者、高收入者以及中產(chǎn)階級等各個層次的購房人。各方面的因素綜合起來，必然在一個相當(dāng)長的時期內(nèi)，有力的促進該區(qū)域甚至牡丹江地區(qū)的房地產(chǎn)

39、業(yè)快速發(fā)展。第六章 拆遷及安置實施方案一、現(xiàn)狀調(diào)查本項目用地地上物主要有企業(yè)和個人建筑物、少量樹木等其他地上附屬物（現(xiàn)狀保留地上物除外）：1、 集體企業(yè)5個，占地面積18.8萬平方米，建筑面積6.1萬平方米。 表6-1 現(xiàn)狀物情況匯總表 單位：平方米序號企業(yè)名稱占地面積建筑面積1塑料制品總廠32000610002橡塑有限責(zé)任公司330003五化920004電子元件90005電業(yè)局電纜220006棚戶區(qū)1800027000合計20600088000二、項目用地拆遷補償方案 （一）、拆遷工作內(nèi)容1、成立本項目拆遷領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，全面負(fù)責(zé)拆遷工作，充分依靠政府及相關(guān)職能部門，調(diào)動一切積極因素，做好拆遷工作

40、。2、申請停辦審批新建、改建、擴建房屋：停辦入戶、分戶、領(lǐng)取工商執(zhí)照、土地房屋租賃、改變房屋用途等相關(guān)事項。3、按照牡丹江市城市房屋拆遷管理辦法的有關(guān)規(guī)定，備齊相關(guān)文件材料，辦理房屋拆遷許可證。4、拆遷公司、拆遷評估公司、拆除公司的招投標(biāo)工作。5、拆遷的申報手續(xù)、資金、組織人員要充分準(zhǔn)備，被拆遷住宅和國有企業(yè)的各方面詳細(xì)情況要摸底調(diào)查清楚，拆遷實施方案要完善周密，并對可能出現(xiàn)的各種問題做出預(yù)案，做提前準(zhǔn)備。6、宣傳動員部署拆遷工作，并解答被拆遷人的疑問。7、拆遷公司與拆遷評估公司入戶調(diào)查、房屋測量，做好記錄。8、編制拆遷評估報告及拆遷補償協(xié)議。9、審核拆遷評估報告及拆遷補償協(xié)議。10、與被拆遷

41、人簽訂拆遷補償協(xié)議。11、落實被拆遷人搬家情況，并支付拆遷補償費用。12、組織拆遷及居民搬家騰退工作13、拆除房屋及平整土地。14、解決拆遷疑難問題,完成拆遷全部工作。15、辦理拆遷結(jié)案表（二）、拆遷補償方案依據(jù)牡丹江市集體土地房屋拆遷管理辦法、牡丹江市城市房屋拆遷管理辦法、牡丹江市非住宅房屋評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，項目用地拆遷補償方案如下：1 工業(yè)建筑拆遷補償方案：工業(yè)建筑補償標(biāo)準(zhǔn)按2700元/平方米計算，采用貨幣補償，共計1.65億元(補償可做附件)。2 民用建筑拆遷補償方案：參考周邊的拆遷政策，考慮近幾年房價上漲的情況，民用建筑補償標(biāo)準(zhǔn)為3200元/平方米，共8640萬元，補償方式為貨幣補償。第七

42、章 土地供應(yīng)方案一、供地方案大慶路工業(yè)園區(qū)土地一級開發(fā)項目在土地一級開發(fā)主體確定后，從土地一級開發(fā)時點起，計劃從開發(fā)時點年的第6個月末，先提供部分土地（即項目一期）進入市場交易，房屋建設(shè)需要接用市政的時間不晚于業(yè)主入住時間。二、土地一級開發(fā)深度本項目完成土地一級開發(fā)時的市政基礎(chǔ)設(shè)施條件達(dá)到“三通一平”熟地狀態(tài)，即宗地紅線外通路、通電、通上水（給水、中水）、通下水（雨水、污水），宗地內(nèi)場地平整。第八章 項目經(jīng)濟效益分析一、項目一級開發(fā)總投資估算大慶路園區(qū)1#地塊土地一級開發(fā)項目一級開發(fā)總投資包括直接投資和間接投資。直接投資包括前期費用、征地補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)費用等，經(jīng)計算為32932.

43、5萬元，分?jǐn)偟绞找娼ㄖ娣e（450000）約為731.8元/平方米。間接投資主要為一級開發(fā)企業(yè)預(yù)期回報，合計為 2634.6萬元。分?jǐn)偟绞找娼ㄖ娣e（ 45萬平方米）約為58.55元/平方米。總投資為直接投資與間接投資之和，為35567.1萬元，折合到規(guī)劃收益建筑面積約為 790.4元/平方米。具體投資估算詳見下表。表8-1 項目土地一級開發(fā)投資估算明細(xì)表 序號項目金額（萬元）備注一前期費用94.501.1編制項目建議書（代可研報告）8.21.2土地一級開發(fā)實施方案編制費8.21.3編制市政規(guī)劃方案費12.011.4用地普測及撥地定樁費11.501.5編制環(huán)境影響評價費9.561.6編制交通影

44、響評價費9.561.7土地上市地價評估費8.21.8地質(zhì)災(zāi)害評估費8.21.9委托入市交易費10.871.10土地一級開發(fā)成本審計費8.2折合規(guī)劃收益建筑面積單價2.1元/平方米二征地補償費 251001工業(yè)建筑16500平均2700元/2民用住宅 8640平均3200元/折合收益建筑面積單價557.8三市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費67501市政直接費6000根據(jù)項目實際情況按規(guī)劃建筑面積150元/平方米估算2市政間接費750包括市政勘查費、工程建設(shè)監(jiān)理費、市政方案設(shè)計費等根據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合市場行情確定以直接工程費用為基數(shù)，取8%折合收益建筑面積單價150元/平方米四不可預(yù)見費988【五】3%五小計329

45、32.5【一】+【二】+【三】+【四】+【五】六土地一級開發(fā)預(yù)期投資回報2634.6【五】8%七土地一級開發(fā)總成本35567.1【五】+【六】折合收益建筑面積單價790.4元/平方米表8-2 項目一級開發(fā)總投資匯總表 序號項目金額（萬元）備注一前期費用94.50.27%二征地、拆遷補償及相關(guān)費用2510070.6%三市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費675019%四不可預(yù)見費9882.7%五小計32932.592.6%六土地一級開發(fā)投資回報2634.67.4%一級開發(fā)成本合計35567.1100.00%折合規(guī)劃收益建筑面積單價790.4元/平方米二、土地出讓金、入市交易底價估算依據(jù)牡丹江市控制性詳細(xì)規(guī)劃，大慶

46、路工業(yè)園區(qū)項目規(guī)劃城市開發(fā)建設(shè)用地20.6公頃，規(guī)劃收益建筑面積45萬平方米，經(jīng)綜合計算，樓面土地出讓金單價為154元/平方米（政府土地出讓金按土地面積335元/），總額為6910萬元，如下表所示：表8-3 土地出讓金計算表 用地性質(zhì)規(guī)劃收益建筑面積（萬平方米）出讓金取值（元/平方米）土地出讓金（萬元）住宅33.5138.84650工業(yè)展示館1.5100150商服中心52401200孵化中心5182910合計456910入市底價為一級開發(fā)成本與土地出讓金之和，為42468.1萬元，詳見下表：表8-4 項目土地一級開發(fā)入市底價估算表 序號項目金額（萬元）備注一土地一級開發(fā)成本35567.1數(shù)據(jù)來

47、自項目土地一級開發(fā)投資估算明細(xì)表二土地出讓金6910詳見土地出讓金計算表三項目入市底價42477.1【一】+【二】折合規(guī)劃收益建筑面積單價943.9元/平方米三、土地銷售收入估算（一）項目二級開發(fā)完成后可以實現(xiàn)的銷售收入本處采用假設(shè)開發(fā)法測算土地銷售收入，其中項目二級開發(fā)完成后可以實現(xiàn)的收入采用市場比較法加以確定?？紤]項目區(qū)域市場價格水平和市場發(fā)展趨勢，初步確定在本項目建成后，住宅用途的銷售均價為3200元/平方米，商業(yè)金融用途（商服）的銷售均價為8000元/平方米。因此，項目二級開發(fā)完成后可以實現(xiàn)的銷售收入計算如下：銷售總收入=住宅用途建筑面積銷售均價+商業(yè)金融用途建筑面積銷售均價居?。?3

48、.5萬3200元/平方米=107200萬元；商業(yè)：5萬8000元/平方米=40000萬元；辦公：500萬元/年（租金）。總計=居住商業(yè)=147200萬元。此外還有500萬元/年租金收入（二）項目二級開發(fā)成本及開發(fā)商利潤本項目二級開發(fā)的建設(shè)周期暫定1年，項目二級開發(fā)成本（包括建安綜合成本、資金利息、銷售稅費）及開發(fā)商利潤，具體估算過程如下：根據(jù)現(xiàn)行牡丹江市建設(shè)工程概算定額，并綜合考慮各用途房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)及裝修狀況及其區(qū)位等因素影響，綜合成本=建安成本（1650元/平方米）折合收益建筑面積單價（943.7元/），約合計為2593.7元/平方米，總計116716.5萬元。147200萬元（銷售收入

49、）116716.5萬元（初投資）=30483.5萬元，計算結(jié)果為毛利潤。靜態(tài)投資116717萬元，毛收益為26.12%，凈收益率一般會大于10%，那么一般估算會大于基準(zhǔn)收益率8%，項目的收益條件具備一定的抗風(fēng)險能力，項目可行。第九章 項目管理方案一、建設(shè)計劃管理土地一級開發(fā)建設(shè)是在一個統(tǒng)一的開發(fā)計劃下同時實施多個子項目的建設(shè)，鑒于這一特性，可考慮引入建設(shè)計劃管理體系（program management），對土地一級開發(fā)下的各個子項目進行總體控制。信息追蹤設(shè)計和施工進度預(yù)算合同成本計劃資源現(xiàn)金流量建設(shè)計劃管理項目公司子項a子項b子項c子項d土地一級開發(fā)中所包含的各個項目二、項目的進度計劃管理項目建設(shè)總體進度計劃的編制基于項目的各階段，其中每一部分相互連接，前后呼應(yīng)，彼此間關(guān)系應(yīng)緊密相關(guān)。這樣當(dāng)一個環(huán)節(jié)發(fā)生了變化，對此后工作的影響就會反映出來。一級開發(fā)承建主體應(yīng)對前期手續(xù)辦理、拆遷補償和大市政規(guī)劃設(shè)計等各階段工作計劃進行嚴(yán)格的控制，尤其是對關(guān)鍵階段的工期進度進行重點關(guān)注。 以上三部分按下列方式相互重疊、相互聯(lián)系，如下圖所示：施工階段關(guān)鍵控制日期總體跟蹤長周期行為跟蹤施工前各階段和設(shè)計進度設(shè)計招投標(biāo)/簽定合同預(yù)制與采購項目竣工階段現(xiàn)場清理與驗收準(zhǔn)備項目竣工驗收項目移交三、項目管理本項目管理方案為概要性方案，承建單位須制定嚴(yán)格的項目管理制度，這些制度包括但不限于項