商圈飽和度與商業(yè)需求計算方法

1、商圈飽和度與商業(yè)需求計算方法一、商圈（專題閱讀）飽和度 什么是商圈飽和度商圈飽和度是判斷某個地區(qū)同類商業(yè)（專題閱讀）競爭激烈程度的一個指標，通過計算或測定某類商品銷售的飽和指標，可以了解某個地區(qū)同行業(yè)是過多還是不足，以決定是否選擇在此地開店。商家決定是否進入某市場前，首先要測算該市場是否已經(jīng)飽和，也就市場是否還有進一步拓展的空間。當飽和度較高時，剩余空間有限，不宜進入，但當飽和度較小時，說明市場空間很大，有很大的拓展機會。本文從租金、物業(yè)經(jīng)營、商鋪面積需求等方面分析商圈飽和度與商業(yè)需求的計算方法，為調研、策劃人員提供參考。商圈飽和度的計算飽和度計算必須基于同一個產(chǎn)品（專題閱讀）市場或者替代性很

2、大的產(chǎn)品市場。不同產(chǎn)品的飽和度不具有可比性。商圈飽和度測算方法是：irs=(c)(re)/rf 其中，irs是某地區(qū)某類商品商業(yè)圈飽和指數(shù)；c是某地區(qū)購買某類商品的潛在顧客人數(shù)；re是某地區(qū)每一顧客平均購買額；rf是某地區(qū)經(jīng)營同類商品商店營業(yè)總面積。irs本意就是指每平方米零售面積負擔的購買額或銷售額數(shù)。人們自然地根據(jù)此數(shù)的大小，來判定一個地區(qū)或商圈的零售設施是否飽和。該指數(shù)越大，表明該地區(qū)零售設施越缺乏；反之，則表明該地區(qū)設施越飽和。如果已知a區(qū)域飽和度為20000元/平方米，另一類似b區(qū)域飽和度為13000元/平方米，說明a區(qū)域的市場容量較大，商業(yè)設施還有進一步擴大的空間。二、商業(yè)需求的合

3、理估算 在商業(yè)地產(chǎn)項目投資決策中，對某個城市的商業(yè)發(fā)展發(fā)達程度的判斷十分重要，這將直接影響項目的成敗。該城市究竟是商鋪供過于求還是供不應求，判斷的標準是什么，如何進行定性定量的分析，本文將著力解決這些問題。1、城市商鋪需求的定義商鋪也是一種商品，因此，根據(jù)西方經(jīng)濟學中對商品需求的定義，城市商鋪需求是在一定的租金水平下，經(jīng)營者愿意并且能夠租賃的商鋪面積。在實際運作中，并不是所有商戶都通過租賃方式來獲取商鋪的使用權，也有少數(shù)商戶自購商鋪自營，這種情況下，可以通過相關的財務計算換算成對應的租賃價格。 2、影響城市商鋪面積需求的因素商鋪面積的需求，直觀的來說，分為兩種，分別是經(jīng)營用需求和投資用需求。經(jīng)

4、營用商鋪的購買者或租賃者為經(jīng)營業(yè)主，而投資用商鋪的購買者為投資者，兩者購買的目的不同，但是投資者投資收益的實現(xiàn)依賴于商鋪價值的升值和穩(wěn)定的租金收入，歸根到底還是依賴于當?shù)貙嶋H的商業(yè)需求，因此，這兩種不同的購買人群都基于同一種需求：城市人口的實際購買需求。具體來說，影響城市商鋪需求的因素主要有以下幾點：1）與城市人均gdp之間的關系：人均gdp可以反映一個城市的經(jīng)濟發(fā)展水平，商業(yè)是依附于經(jīng)濟的，所以城市商鋪需求與城市人均gdp有關。2）與城市人均gdp的增長率有關：3）與城市人口數(shù)量有關系：城市人口就是消費人口數(shù)量，商業(yè)與消費有關，人口數(shù)量多意味著需求相應增加因此商業(yè)服務的供給同樣會增加。因此人

5、均商業(yè)面積是一個非常重要的參數(shù)，但不是唯一的參數(shù)。4）與城市的人口遞增率有關：對于遞增率的分析是希望能夠把握發(fā)展的趨勢。人口的遞增率與下面要提到的城市商業(yè)面積遞增率有直接相關的關系。5）與城市商業(yè)面積遞增率有關。6）與城市人口的收入水平和人均可支配收入水平有很大的關系。為何？商業(yè)需要消費力來支撐，城市人口的收入支撐商業(yè)的發(fā)展，可支配收入與商業(yè)面積容量直接關聯(lián)。7）與一個城市或地區(qū)所轄面積有關。為什么呢？關于商業(yè)的面積大多數(shù)在統(tǒng)計人均商業(yè)面積，但是人口和土地的關系沒有表現(xiàn)出來。土地上說承載的商業(yè)面積與所轄面積之間的比例關系可以看出商業(yè)的集中度或者說是單位商業(yè)面積服務人口的重復率，重要的指標就是每

6、單位營業(yè)面積的營業(yè)額（零售商業(yè)稱之為“平效”）。8）與各種類型商業(yè)的租金水平以及漲幅有關系。租金水平是商業(yè)發(fā)展水平和商業(yè)容量的側面體現(xiàn)。9）與城市化率的水平有關10）城市商業(yè)零售消費總額及其漲幅11）單位平米營業(yè)額/漲幅三、商鋪面積需求的定性分析 按照零售飽和理論，只有在零售飽和度大于平均值的情況下，才有可能在商圈內開設商場的可能（設定商圈內主要競爭對象是主力商店，臨街商鋪不計入飽和度計算的營業(yè)面積內）。 其計算公式如下： 零售飽和度irscrerf irs商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)；c商業(yè)圈內的潛在顧客數(shù)目；re商圈內消費者人均消費支出；rf商圈內主要商店的營業(yè)面積。四、商鋪面積需求的定量分析商業(yè)

7、地產(chǎn)飽和程度也與城市居民人均消費支出及其增長程度有關，如果現(xiàn)在*城市人均商業(yè)面積1平方米算飽和的話，將來隨著人們收入的增加，人們消費能力的增強，1平方米也就不再是城市商業(yè)地產(chǎn)飽和度，應該是高于1平方米的。 下面建立一個測算模型確定城市商業(yè)地產(chǎn)的商鋪需求面積： 公式一：商品平均售價商品總數(shù)城市居民總數(shù)城市居民人均消費支出 公式二：（商品平均售價商品平均成本）商品總數(shù)城市商業(yè)地產(chǎn)平均租價城市商業(yè)地產(chǎn)總面積 變化上述公式得： （商品平均售價商品平均成本）/商品平均售價城市居民總數(shù)城市居民人均消費支出城市商業(yè)地產(chǎn)平均租價城市商業(yè)地產(chǎn)總面積 商品銷售毛利率城市居民總數(shù)城市居民人均消費支出城市商業(yè)地產(chǎn)平均

8、租價城市商業(yè)地產(chǎn)總面積 再變換公式得： （商品銷售毛利率/人均商業(yè)地產(chǎn)面積）城市居民人均消費支出城市商業(yè)地產(chǎn)平均租價五、結論可以通過對商業(yè)飽和度的測算來對城市商業(yè)需求面積進行合理估算。商品銷售毛利率、城市居民人均消費支出、城市商業(yè)地產(chǎn)平均租價的變動都會引起測算結果的變化，我們知道商品銷售毛利率和城市商業(yè)地產(chǎn)平均租價都會呈現(xiàn)增長或是下降的態(tài)勢，一般情況下，兩者是同步的，即：商品銷售毛利率的增長往往促使商業(yè)地產(chǎn)平均租金的增長，反之亦然。 但是隨著居民收入的增加，城市居民人均消費支出也會相應增長，但這并不是必然的，在特殊情況下，居民消費欲望下降，即使收入增加了，但是城市居民人均消費支出也不會出現(xiàn)增長，甚至會下降。因此，上述公式的測算值基本是穩(wěn)定的，也就是說在一個相對穩(wěn)定的社會環(huán)境中，一個城市的人均商業(yè)地產(chǎn)面積存在著一個相對飽和值，所以，美國