高鐵新區(qū)城市綜合體項(xiàng)目

1、德州躋身世界（新能源）名城的優(yōu)勢項(xiàng)目山東省德州市高鐵新區(qū)核心區(qū)城市綜合體開發(fā)項(xiàng)目推介書德州市高鐵新區(qū)投融資管理中心目 錄方案概述. 第一章 項(xiàng)目背景第二章 項(xiàng)目概況 第三章 項(xiàng)目總體定位第四章 可持續(xù)發(fā)展三步曲：項(xiàng)目的開發(fā)、招商與經(jīng)營第五章 市場前景第六章 結(jié)論方案概述德州市高鐵新區(qū)城市綜合體項(xiàng)目將依托政府政策支持，憑借開發(fā)商在商業(yè)、貿(mào)易等行業(yè)的影響力，調(diào)動(dòng)資金與商業(yè)推廣資源、技術(shù)資源，引入專業(yè)管理機(jī)構(gòu)，面向京津、濟(jì)南市場，以主題商業(yè)為主體進(jìn)行經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)、招商與經(jīng)營一體化，塑造德州城市與經(jīng)濟(jì)的一張亮麗名片。德州即將進(jìn)入“高鐵時(shí)代”，高鐵新區(qū)的價(jià)值顯然不是一個(gè)傳統(tǒng)意義上的“新城”的內(nèi)涵和

2、外延所能表達(dá)的。高鐵新區(qū)的開發(fā)既不是純城市建設(shè)項(xiàng)目，也不是純工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，而是一個(gè)具有非常典型的“后工業(yè)時(shí)代”特征的“綜合性開發(fā)項(xiàng)目”：囊括了觀光業(yè)、商務(wù)會(huì)展業(yè)、運(yùn)動(dòng)康體業(yè)、參與型娛樂業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、新能源產(chǎn)業(yè)、旅游地產(chǎn)業(yè)等。項(xiàng)目將以主題商業(yè)為依托；以主題商業(yè)、餐飲、購物、休閑娛樂為載體；高檔住宅、公寓、寫字樓、總部辦公基地配合，形成一個(gè)完善的“現(xiàn)代城市主題商業(yè)綜合體” 。 項(xiàng)目規(guī)劃包括： 現(xiàn)代主題購物中心步行商業(yè)街餐飲娛樂休閑中心soho 商務(wù)公寓高檔住宅的豪布斯卡(hopsca)建筑綜合體。 項(xiàng)目將成為德州招商引資的窗口，為德州 gdp 增長、稅收、擴(kuò)大就業(yè)作出實(shí)質(zhì)貢獻(xiàn)，帶動(dòng)德州商業(yè)向現(xiàn)代升

3、級(jí)，營造新經(jīng)濟(jì)局面下德州的新都市面貌。第一章 項(xiàng)目背景一、宏觀經(jīng)濟(jì)德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已成為德州市對(duì)外開放的窗口、招商引資的基地和經(jīng)濟(jì)、文化、行政中心。先后被評(píng)為“2010聯(lián)合國宜居生態(tài)示范開發(fā)區(qū)”、 “2010中國十佳低碳開發(fā)區(qū)”、“國家科技興貿(mào)創(chuàng)新基地”、“國家太陽能光伏發(fā)電集中應(yīng)用示范區(qū)”、“國家太陽能光熱綜合利用產(chǎn)業(yè)示范基地”、“國家生物高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地”、“中國太陽谷”、“中國中央空調(diào)城”、山東省“科學(xué)發(fā)展示范區(qū)”、“對(duì)外開放先進(jìn)區(qū)”、“山東省優(yōu)秀開發(fā)區(qū)”、“山東省經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)先進(jìn)單位”等榮譽(yù)稱號(hào)，在山東省省級(jí)開發(fā)區(qū)綜合評(píng)比中，躋身前五名；是山東西部省級(jí)開發(fā)區(qū)領(lǐng)頭羊。1、宏觀層面（1）德州在環(huán)

4、渤海地區(qū)的區(qū)位：山東對(duì)接環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的橋頭堡德州位于冀魯兩省交界地帶，處于環(huán)渤海地區(qū)目前最發(fā)達(dá)的兩大經(jīng)濟(jì)圈京津冀北經(jīng)濟(jì)圈、山東半島經(jīng)濟(jì)圈之間，是聯(lián)結(jié)環(huán)渤海地區(qū)和長江三角洲的中間樞紐，也是南北交流和集散的重要節(jié)點(diǎn)。隨著京滬高速鐵路的建設(shè)，德州應(yīng)充分利用高速鐵路的輻射帶動(dòng)效應(yīng)，搶抓京津冀都市圈整體推進(jìn)的空間效應(yīng)，強(qiáng)化德州與天津、北京、青島、濟(jì)南等地的經(jīng)濟(jì)合作與聯(lián)系，提升德州在區(qū)域競爭與合作中的地位與作用，充分發(fā)揮德州未來作為山東半島融入京津冀都市圈的橋頭堡作用。（2）德州在山東省的區(qū)位：魯北的北大門，重要的交通門戶德州到濟(jì)南國際空港僅需一小時(shí)，到天津海港僅兩個(gè)小時(shí)。山東省“一體兩翼”的發(fā)展新格局，

5、也使得德州在省內(nèi)的區(qū)位獲得極大的提升。德州扼守山東北部咽喉地帶，是魯北的首要門戶。德州同時(shí)也是山東向山西、河北等內(nèi)陸地區(qū)進(jìn)行腹地競爭的前沿陣地和主要通道。2、中觀層面（1）德州在濟(jì)南都市圈的區(qū)位：濟(jì)南都市圈重要的中心城市和都市圈次中心德州位于濟(jì)南都市圈地域范圍內(nèi)，有國家級(jí)高速和鐵路相通，與濟(jì)南間的交通便利，在都市圈中的區(qū)位優(yōu)勢較好。隨著京滬高鐵的建成，德州在濟(jì)南都市圈中的區(qū)位優(yōu)勢必將進(jìn)一步得到提升。（2）德州在德州市域的區(qū)位：德州市的經(jīng)濟(jì)增長極與輻射中心德州市位于德州市域的東北角，與河北毗鄰，腹地均位于市區(qū)的東南區(qū)域，城市對(duì)市域范圍內(nèi)輻射帶動(dòng)效應(yīng)不明顯。未來通過德州交通區(qū)位優(yōu)勢的極大提升，將極

6、大的提升德州對(duì)周邊地區(qū)包括河北省周邊地區(qū)的吸引力，通過引導(dǎo)德州城市空間的東拓與南延，有利于加強(qiáng)德州對(duì)市域的輻射帶動(dòng)作用，強(qiáng)化城鄉(xiāng)統(tǒng)籌與空間一體化進(jìn)程。3、微觀層面（1）高鐵新區(qū)是德州東拓戰(zhàn)略的先導(dǎo)區(qū)德州東拓是德州對(duì)接京滬高鐵融入京津冀都市圈、實(shí)現(xiàn)德陵一體化的空間戰(zhàn)略，也是德州實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)拓展與城市功能提升的先導(dǎo)區(qū)，未來德州將形成老城區(qū)、河?xùn)|新區(qū)、高鐵新區(qū)和陵縣構(gòu)建的大德州空間結(jié)構(gòu)。（2）高鐵新區(qū)是德州現(xiàn)代綜合交通港口高鐵新區(qū)是德州鐵路、公路與城市交通陸地港口，將圍繞現(xiàn)代交通樞紐，同時(shí)結(jié)合汽車客運(yùn)站和城市公交樞紐，形成未來德州及周邊地區(qū)的客運(yùn)集散中心，充分強(qiáng)化高鐵站區(qū)的活力，帶動(dòng)樞紐經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而

7、帶動(dòng)德州整體活力的提升。（3）高鐵新區(qū)是德州承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)提升基地德州目前正處于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的加速階段，產(chǎn)業(yè)集聚與產(chǎn)業(yè)提升是未來德州很長一段時(shí)間的發(fā)展主題。目前河?xùn)|新區(qū)的產(chǎn)業(yè)空間已經(jīng)基本告罄，跨越減河實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張是必然趨勢。其次，充分利用高鐵的輻射帶動(dòng)效應(yīng)，強(qiáng)化與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈經(jīng)濟(jì)中心城市的戰(zhàn)略合作，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的同時(shí)，強(qiáng)化自身產(chǎn)業(yè)的功能提升與拓展。（4）高鐵新區(qū)是德州實(shí)現(xiàn)功能完善和功能提升的橋頭堡高鐵新區(qū)主要發(fā)展支撐是京滬高鐵和未來的青太客運(yùn)專線，高速鐵路為德州帶來的不僅是交通區(qū)位上的提升，更是城市發(fā)展理念和功能構(gòu)成上的巨變，結(jié)合高速鐵路的客流特點(diǎn)，充分發(fā)展現(xiàn)代商務(wù)辦公、現(xiàn)代商貿(mào)金融、會(huì)展、科

8、技研發(fā)、教育培訓(xùn)等功能。二、城市定位與規(guī)劃 德州市高鐵新區(qū)力主將區(qū)內(nèi)打造成為結(jié)合高端商務(wù)旅游、休閑觀光、文化娛樂、新能源產(chǎn)業(yè)與制造的新城區(qū)，為德州乃至周邊2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈提供最佳的產(chǎn)業(yè)合作與生活休閑平臺(tái)，成為未來德州發(fā)展重心！總體定位“宜業(yè)、宜居、宜學(xué)、宜游”的樞紐型現(xiàn)代話綜合城市功能區(qū)，塑造城市復(fù)合體。以高鐵站點(diǎn)為契機(jī)，以建設(shè)設(shè)施先進(jìn)的現(xiàn)代化交通樞紐為先導(dǎo)，最終形成功能完善融合的城市新區(qū)。三、區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r1、新能源和生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)類德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)正以打造“新能源之都”為目標(biāo)，以“中國太陽谷”為載體，吸引國內(nèi)外精英人才匯聚德州創(chuàng)業(yè)發(fā)展，努力將德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)成為國際知名的新能源產(chǎn)業(yè)技術(shù)中心

9、、制造中心、信息中心和國內(nèi)領(lǐng)先的新能源產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新基地、知識(shí)創(chuàng)新基地。力爭到2012年，新能源產(chǎn)業(yè)銷售收入實(shí)現(xiàn)300億元，出口創(chuàng)匯3.5億美元；到2020年實(shí)現(xiàn)銷售收入1000億元，出口創(chuàng)匯15億美元，利稅250億元。截至目前，德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)新能源企業(yè)累計(jì)達(dá)30多個(gè)，其中皇明太陽能集團(tuán)、華業(yè)風(fēng)能設(shè)備有限公司、株丕特風(fēng)力復(fù)合材料有限公司、貝萊特空調(diào)有限公司等5家企業(yè)銷售收入均過億元。德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)在生物制造、生物農(nóng)業(yè)和生物能源領(lǐng)域形成了自己的特色，尤其是生物制造產(chǎn)業(yè)起步較早，發(fā)展迅猛，產(chǎn)業(yè)總體水平全國領(lǐng)先。目前，開發(fā)區(qū)已擁有江口生物、海利安生物、又一村生物等十一家生物高技術(shù)企業(yè)。2、空調(diào)電子產(chǎn)業(yè)

10、類目前，德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已經(jīng)飄揚(yáng)起中國中央空調(diào)城的旗幟，中大。貝萊特、亞太、奇威特、金光集團(tuán)等企業(yè)中央空調(diào)產(chǎn)能和市場份額占全國20%以上。三和電子、厚成電子等一批電子行業(yè)也在開發(fā)區(qū)蓬勃發(fā)展。3、先進(jìn)裝備制造類德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已然昂起裝備制造業(yè)的龍頭，景津壓濾機(jī)集團(tuán)、臺(tái)灣美利達(dá)自行車集團(tuán)、德石機(jī)械、福田重工、德州方向機(jī)、普利森機(jī)械等一大批裝備制造企業(yè)正成為全國乃至全世界的裝備制造的佼佼者。4、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及輕工業(yè)類德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)充分發(fā)揮交通和區(qū)位優(yōu)勢，大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)興區(qū)，使服務(wù)業(yè)連續(xù)多年保持健康迅猛的發(fā)展勢頭。截至2009年，已有波司登五星級(jí)酒店、外海瑞廷五星級(jí)酒店、德百物流、德正商務(wù)港、匯一物流

11、等幾十家現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目落戶。12年來，德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)輕工業(yè)也得到迅速發(fā)展。全國羽絨服行業(yè)前三甲波司登、雅鹿、寒思相繼落戶。全國最大的肉制品加工企業(yè)河南雙匯、全國乳制品巨頭上海光明乳業(yè)、北方最大的潔具生產(chǎn)基地樂華陶瓷生產(chǎn)基地相繼落戶德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，為開發(fā)區(qū)發(fā)展構(gòu)建起新格局。5、文化旅游產(chǎn)業(yè)類德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)把文化旅游放到與工業(yè)經(jīng)濟(jì)同等重要的位置，實(shí)現(xiàn)二、三產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)。打好董子文化牌，投資5億元的董子園對(duì)外開放，董子文化一條街建成投用，董子文化旅游節(jié)反響強(qiáng)烈。董子園景區(qū)深化工程穩(wěn)步實(shí)施。目前董子園以通過國家3a級(jí)景區(qū)驗(yàn)收。投資2.1億元的減河濕地工程基本竣工，生態(tài)治理河道4.5公里，長達(dá)6公里的減

12、河南延工程開始施工，投資5.1億元的沙王河、減河、岔河水系聯(lián)通工程開工建設(shè)。中國太陽谷通過國家4a級(jí)旅游景區(qū)驗(yàn)收，并順利舉辦第四屆世界太陽城大會(huì)。董子園董子園是為紀(jì)念漢代大儒董仲舒（漢代思想家、哲學(xué)家、政治家、教育家）所建，總占地743畝，投資5億元。其中董子讀書臺(tái)、“三策固本”水上牌坊以及公園內(nèi)西部董子文化街已全部建設(shè)完工，對(duì)外開放。減河生態(tài)濕地減河生態(tài)濕地是國家海委批復(fù)的首個(gè)濕地治理項(xiàng)目。全長40公里，投資20億元，目前一期已經(jīng)建成并對(duì)外開放，接待游客達(dá)200萬人次。減河生態(tài)濕地池塘濕地、組合型濕地、潛流型濕地、景觀濕地等。目前，西岸組合型濕地、潛流型濕地、景觀濕地建設(shè)完工，原生態(tài)水車、嫦

13、娥奔月和后羿射日雕塑等大型景觀節(jié)點(diǎn)安裝到位；60米觀光塔成為城市東入口標(biāo)志性景觀。東岸結(jié)合農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，1000畝經(jīng)濟(jì)果林種植完成。四、房地產(chǎn)狀況 2008年以來，德州的房產(chǎn)開發(fā)市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，房價(jià)一路高升。按用途劃分的完成開發(fā)投資當(dāng)中，住宅投資的增長幅度與總投資的增長幅度基本相同，但商業(yè)用房投資同比大幅度增長，表明投資者對(duì)商業(yè)用房的開發(fā)投資有較高的回報(bào)預(yù)期。第二章 項(xiàng)目概況一、地理位置 項(xiàng)目位于德州市高鐵新區(qū)核心區(qū)京滬高鐵德州站周邊4.2平方公里范圍內(nèi)。二、土地開發(fā)強(qiáng)度控制容積率控制按照高鐵車站的圈層輻射效應(yīng)，在車站周邊實(shí)行高強(qiáng)度開發(fā)，生態(tài)都心采取低密度低強(qiáng)度開發(fā)模式。點(diǎn)綴現(xiàn)代地

14、標(biāo)，形成優(yōu)美的城市天際線。將容積率分為0.5-1.5、1.5-2.5、2.5-3.5、3.5以上幾個(gè)級(jí)別加以控制。其中高鐵站場周邊，站前路以東地塊和車站北路沿線、車站南路沿線實(shí)行高強(qiáng)度開發(fā)，東風(fēng)東路兩邊各60米-250米之間強(qiáng)度較低，為城市綠軸。高度控制生態(tài)綠心留出大片的公共綠地，在生態(tài)綠心周邊實(shí)施高強(qiáng)度高密度開發(fā)，南北向城市功能發(fā)展軸上產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)區(qū)和城市公共服務(wù)區(qū)采取高密度高強(qiáng)度開發(fā)。并逐漸由內(nèi)向外呈現(xiàn)內(nèi)疏外密的城市肌理。 城市中心區(qū)的建筑不僅要能構(gòu)建恢弘的城市意象，同時(shí)也要能反映城市土地價(jià)值，規(guī)劃中將建筑空間分為四個(gè)等級(jí)：（1）多層控制在24米以下，普通居住建筑和社區(qū)類公共服務(wù)設(shè)施建筑控

15、制在24米以內(nèi)，主要分布在站前核心區(qū)南北兩側(cè)的街區(qū)內(nèi)。（2）居住建筑混合街區(qū)沿街的商住混合類建筑控制在24米50米之間，主要分布在規(guī)劃用地車站北路和車站南路兩側(cè)。（3）購物公園兩側(cè)的干道兩側(cè)建筑控制在50米80米之間，構(gòu)建連續(xù)的城市界面，主要以城市商業(yè)服務(wù)、商務(wù)辦公、生產(chǎn)型和生活型服務(wù)業(yè)等為主。（4）核心節(jié)點(diǎn)周邊建筑可適當(dāng)在80米100米之間，構(gòu)建城市形象，展現(xiàn)城市實(shí)力，主要分布在火車站站前廣場周邊以及東風(fēng)路的兩側(cè)。（5）生態(tài)綠軸當(dāng)中采取自由布局形式，給人以新奇、體驗(yàn)和抽象的視覺感受，采取低密度開發(fā)模式，形成綠茵掩映的步行與景觀通廊。三、swot分析 1、s（優(yōu)勢分析） 交通區(qū)位優(yōu)勢德州是一個(gè)

16、依托交通發(fā)展起來的“神京門戶、九達(dá)天衢”，京杭大運(yùn)河京滬鐵路京福高速京滬高鐵決定了不同時(shí)期城市發(fā)展的空間格局和發(fā)展趨向。未來的高鐵新區(qū)將是高速鐵路、高速公路、輕軌等綜合交通樞紐，通過京滬高鐵與上海僅3小時(shí)車程，距北京僅2小時(shí)車程，距濟(jì)南僅30分鐘車程，通過德濱高速、京福高速等實(shí)現(xiàn)與省內(nèi)外其他城市快速聯(lián)系。規(guī)劃中的青太客運(yùn)鐵路將與京滬高鐵并線，極大的提升了高鐵新區(qū)的交通樞紐功能和便利程度。規(guī)劃中的北外環(huán)、東外環(huán)使未來的高鐵新區(qū)與大德州更加緊密的聯(lián)系起來。 土地資源優(yōu)勢德州城市建設(shè)用地向東拓展，目前老城區(qū)已經(jīng)基本沒有建設(shè)空間，開發(fā)區(qū)經(jīng)過僅10多年的發(fā)展，工業(yè)用地拓展非常迅速，已經(jīng)逐漸趨于飽和，隨著

17、京滬高鐵的建設(shè)，高鐵新區(qū)將是未來德州城市空間拓展的主要方向，目前該區(qū)域主要為農(nóng)田和村鎮(zhèn)建設(shè)用地，用地儲(chǔ)備非常優(yōu)越，是德州未來發(fā)展的主要基地。良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支撐德州目前的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對(duì)較好，以皇明為代表已經(jīng)形成一批大型企業(yè)引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的局面，對(duì)于未來延伸產(chǎn)業(yè)鏈，形成完善的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有良好的基礎(chǔ)，基本已經(jīng)形成新能源、生物、機(jī)械等相關(guān)產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)的局面，對(duì)未來高鐵新區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有良好的發(fā)展基礎(chǔ)。生態(tài)資源優(yōu)勢高鐵新區(qū)范圍內(nèi)溝壑眾多，植被蔥郁，減河兩側(cè)果園植被條件良好，對(duì)于未來塑造良好的城市景觀非常有利，尤其是水系的利用，結(jié)合現(xiàn)狀地形和溝壑，構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)化的水網(wǎng)系統(tǒng)，提升城市生態(tài)品質(zhì)。同時(shí)德州的產(chǎn)業(yè)對(duì)于塑造

18、生態(tài)城市也具有良好的基礎(chǔ)，新能源和生物產(chǎn)業(yè)均與生態(tài)城市相關(guān)。2、w（劣勢分析） 經(jīng)濟(jì)外向度不高德州的經(jīng)濟(jì)主要來自國內(nèi)投資，作為東部沿海的內(nèi)陸地區(qū)，德州外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展落后于全省平均水平。3、o（機(jī)會(huì)分析） 新能源與生物產(chǎn)業(yè)的巨大發(fā)展空間德州的產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)為新能源與生物產(chǎn)業(yè)，均為21世紀(jì)國際社會(huì)大力發(fā)展的朝陽產(chǎn)業(yè)，尤其是新能源產(chǎn)業(yè)，在德州依托皇明太陽能，做大做強(qiáng)，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，加強(qiáng)研發(fā)和展示功能，將德州發(fā)展成為我國的能源之都。高鐵催生的高鐵經(jīng)濟(jì)效應(yīng)不可估量京滬高鐵是我國第一條行將開通的高速鐵路，連接的是我國最大的兩大城市北京與上海，高速鐵路將催生的高鐵經(jīng)濟(jì)效應(yīng)將不可估量，沿線城市均將享受到這種效

19、應(yīng)帶來的發(fā)展空間。 后發(fā)優(yōu)勢德州目前處于山東經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后地區(qū)，但目前城市經(jīng)濟(jì)增長速度超過全省平均水平，尤其是未來高速鐵路的開通，更為德州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了新的活力，可以預(yù)見在今后很長一段時(shí)間，德州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展均將超過全省平均水平，后發(fā)優(yōu)勢將更加凸顯，這為德州未來發(fā)展方向提供了多種可能。新型城市化我國的城市化進(jìn)程日益科學(xué)化和理性化，新型城市化政策對(duì)于村鎮(zhèn)較多的高鐵新區(qū)提供了未來農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移的途徑，鼓勵(lì)實(shí)施農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度創(chuàng)新，保障失地農(nóng)民的就業(yè)和安置等問題，為德州新型城市化創(chuàng)造一個(gè)新的路徑。4、t（威脅分析） 周邊同級(jí)城市產(chǎn)業(yè)競爭的壓力德州周邊城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在激烈的競爭，如何突圍成為德州未來城市

20、發(fā)展和產(chǎn)業(yè)選擇重要課題之一。產(chǎn)業(yè)發(fā)展中科技含量的提升未來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展比拼的是產(chǎn)業(yè)科技含量和發(fā)展?jié)摿Γ鳛樘柲芎蜕锘?，科技?duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展高度具有決定性的影響。面對(duì)國內(nèi)目前太陽能產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)較多的情況，如何突破形成特色，從而在眾多的產(chǎn)業(yè)競爭中取得先機(jī)，對(duì)于德州非常關(guān)鍵。人才洼地未來的發(fā)展最重要的吸引人才，高鐵的開通對(duì)于德州吸引人才是一柄雙刃劍，既能吸引特大城市人才向德州流動(dòng)，同時(shí)也有可能造成德州自身的人才流失，如何提升城市品質(zhì)，提升城市核心競爭力，做到吸引人才，留住人才，對(duì)于高鐵新區(qū)的開發(fā)建設(shè)是一個(gè)需要研究的問題之一。生態(tài)保護(hù)高鐵新區(qū)是未來在一張白紙上畫出的美麗圖景，然而在新的城市拓展過程中，如何

21、利用和保護(hù)基地范圍內(nèi)現(xiàn)有的生態(tài)資源，打造具有獨(dú)特魅力和特色的城市新區(qū)，防止生態(tài)破壞和環(huán)境惡化。土地價(jià)值提升與功能優(yōu)化新一輪的城市拓展應(yīng)本著提升土地價(jià)值，實(shí)現(xiàn)高鐵站區(qū)功能優(yōu)化，避免在新一輪城市拓展中造成低效開發(fā)，做到遠(yuǎn)近兼顧，既要滿足近期發(fā)展的需要，同時(shí)也能滿足未來德州長遠(yuǎn)發(fā)展的訴求，做到腳踏實(shí)地，適度超前。第三章 項(xiàng)目總體定位德州市高鐵新區(qū)城市綜合體（以下簡稱“本項(xiàng)目” ）將建設(shè)成一個(gè)以知名大型企業(yè)連鎖主力店為主導(dǎo)，集商業(yè)貿(mào)易、休閑、購物、旅游、娛樂、辦公、居住等功能為一體的城市現(xiàn)代建筑綜合體。 一、領(lǐng)先概念，創(chuàng)新商業(yè)模式 項(xiàng)目的經(jīng)營將引進(jìn)多個(gè)創(chuàng)新概念，為德州新經(jīng)濟(jì)格局作出創(chuàng)新性變革。 1、第

22、五代主題式專門店 2、 展貿(mào)中心 3、 豪布斯卡（hopsca） 4、區(qū)域總部經(jīng)濟(jì) 5、一站式消費(fèi) 依托大型購物中心，引入知名大型連鎖零售企業(yè)為主力店，以主題商業(yè)、主題餐飲、購物、休閑娛樂為載體，高檔住宅區(qū)為配套的城市現(xiàn)代建筑綜合體。-第五代主題專門店 與第五代城市商業(yè)綜合體對(duì)應(yīng)的第五代主題專門店，將會(huì)在此項(xiàng)目中閃亮登場，突破行業(yè)營銷方式的瓶頸，進(jìn)行價(jià)值渠道的創(chuàng)新和變革。 它具有以下特征： 1）環(huán)境優(yōu)雅，舒適寬敞，使顧客身心愉悅，有高檔品牌的形象價(jià)值，具備新型品牌旗艦店的硬件條件。 2）交通便利，四通八達(dá)，通過現(xiàn)代交通動(dòng)線規(guī)劃，形成停車步行皆宜的環(huán)境。 3）erp平臺(tái)功能強(qiáng)大，具備信息化優(yōu)勢。

23、 4）網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)鏈完整，以基地的強(qiáng)大實(shí)力作后盾。 5）營銷理念先進(jìn)，統(tǒng)一品牌廣告宣傳。 6）強(qiáng)勢營銷團(tuán)隊(duì)，注重服務(wù)創(chuàng)新。 7）價(jià)格優(yōu)勢，通過規(guī)模經(jīng)濟(jì)降低營運(yùn)成本，創(chuàng)造明顯的價(jià)格優(yōu)勢。 8）產(chǎn)品優(yōu)勢，以產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢，形成設(shè)計(jì)、品種、數(shù)量、質(zhì)量多方面領(lǐng)先局面。 -展貿(mào)中心：第五代現(xiàn)代商業(yè)模式 定義：展貿(mào)中心是中國新興的行業(yè)專業(yè)平臺(tái)，是以主題行業(yè)營銷為主的時(shí)尚發(fā)布、品牌展示中心，通過品牌旗艦店、形象店的產(chǎn)品陳列、品牌文化展示，使經(jīng)營商和買家從一個(gè)個(gè)具體品牌形象的展賣場，把握品牌深層次的內(nèi)涵，感受產(chǎn)品文化的巨大魅力。 展貿(mào)中心的發(fā)展源流： 第一代商業(yè)模式：工匠、作坊式商業(yè)，是最原始的商業(yè)形式。 第

24、二代商業(yè)模式：推銷式商業(yè)，以個(gè)別店鋪為表現(xiàn)形式。 第三代商業(yè)模式：傳統(tǒng)商鋪，典型方式為商業(yè)街鋪。 第四代商業(yè)模式：連鎖店中店模式，典型方式為購物中心。 第五代商業(yè)模式：以現(xiàn)代科技為手段，以網(wǎng)絡(luò)、信息平臺(tái)為支持，集展示、體驗(yàn)、交流、貿(mào)易為一體的現(xiàn)代商業(yè)綜合體，成為城市經(jīng)濟(jì)龍頭。 -豪布斯卡（hopsca） 什么是豪布斯卡？一種綜合性的現(xiàn)代城市中心區(qū)規(guī)劃模式。（hotelofficeparkingshoppingconventionapartment 的英文縮寫） 其意義是，良性發(fā)展的現(xiàn)代城市中心區(qū)應(yīng)由一極向多極發(fā)展，模式是傳統(tǒng)的純商務(wù)辦公區(qū)向商業(yè)商務(wù)賓館休閑公寓綜合區(qū)模式演變，這個(gè)也就稱為 ho

25、psca 模式。 hotel：星級(jí)酒店 office：高檔寫字樓parking：城市景觀公園 shopping：商業(yè)街區(qū) convention：休閑娛樂集會(huì) apartment：街區(qū)公寓組團(tuán) -總部經(jīng)濟(jì) 定義：是指某區(qū)域由于特有的資源優(yōu)勢吸引企業(yè)將總部在該區(qū)域集群布局，將生產(chǎn)制造基地布局在具有比較優(yōu)勢的其它地區(qū)，而使企業(yè)價(jià)值鏈與區(qū)域資源實(shí)現(xiàn)最優(yōu)空間耦合，以及由此對(duì)該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生重要影響的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。 總部經(jīng)濟(jì)是一種能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)、總部所在區(qū)域、生產(chǎn)加工基地所在區(qū)域“三方”利益都得到增進(jìn)的經(jīng)濟(jì)形態(tài)。這種總部經(jīng)濟(jì)模型稱為“三贏模型”。 總部經(jīng)濟(jì)的五種效應(yīng)： 1、稅收貢獻(xiàn)效應(yīng) 一是企業(yè)的稅收貢獻(xiàn)

26、效應(yīng)。二是公司總部員工的個(gè)人稅收貢獻(xiàn)效應(yīng)。在總部工作的高級(jí)白領(lǐng)，其豐厚的個(gè)人收入，必然要通過個(gè)人所得稅形式為總部所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)做出貢獻(xiàn)。 2、產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng) 制造業(yè)總部所在的區(qū)域，知識(shí)型服務(wù)業(yè)往往都比較發(fā)達(dá)，形成為制造業(yè)總部服務(wù)的知識(shí)型服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈：由通信、網(wǎng)絡(luò)、傳媒、咨詢等組成的信息服務(wù)業(yè)；由銀行、證券、信托、保險(xiǎn)、基金、租賃等組成的金融服務(wù)業(yè)；由會(huì)計(jì)、審計(jì)、評(píng)估、法律服務(wù)等中介服務(wù)業(yè)；由教育培訓(xùn)、會(huì)議展覽、國際商務(wù)、現(xiàn)代物流業(yè)等組成的新型服務(wù)業(yè)。通過制造業(yè)總部這種“乘數(shù)效應(yīng)”可以擴(kuò)大一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)總量，提升第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平、提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)競爭力。 3、消費(fèi)帶動(dòng)效應(yīng) 總部的商務(wù)活動(dòng)、研發(fā)活動(dòng)以及保

27、障商務(wù)活動(dòng)和研發(fā)活動(dòng)所必須的各種配套消費(fèi)；總部高級(jí)白領(lǐng)的個(gè)人生活消費(fèi)，包括住宅、交通、子女教育、健身、旅游、購物等等，這種消費(fèi)對(duì)于推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的作用。 4、勞動(dòng)就業(yè)效應(yīng) 總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展本身會(huì)充分利用的智力人才優(yōu)勢，帶來大量高智力就業(yè)崗位。同時(shí)，通過產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)，帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)，包括知識(shí)型服務(wù)和一般型服務(wù)業(yè)的發(fā)展，提供就業(yè)崗位。5、社會(huì)資本效應(yīng) 一個(gè)區(qū)域聚集了大批的企業(yè)總部，說明這個(gè)區(qū)域的商務(wù)環(huán)境、綜合環(huán)境比較優(yōu)越，無形之中能夠提升這個(gè)地區(qū)的知名度、美譽(yù)度和國際地位，促使這個(gè)區(qū)域的地產(chǎn)升值。同時(shí)，總部經(jīng)濟(jì)加速知識(shí)型人才的培養(yǎng)與再造，多元文化的融合與互動(dòng)，加快這個(gè)城市的國際化步伐。 二、

28、新經(jīng)營模式帶動(dòng)德州商業(yè)升級(jí)，滿足市場增長需要 改變目前德州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的相對(duì)滯后局面，加強(qiáng)德州在魯西北、冀東南的商業(yè)樞紐地位。此項(xiàng)目作為新型的復(fù)合商業(yè)項(xiàng)目，將產(chǎn)生巨大的龍頭帶動(dòng)作用，促成德州商業(yè)業(yè)態(tài)的現(xiàn)代化升級(jí)。 三、以龍頭商業(yè)推動(dòng)德州商業(yè)秩序走向規(guī)范 目前國內(nèi)消費(fèi)正從“戰(zhàn)國時(shí)代”向“品牌時(shí)代”轉(zhuǎn)變。本項(xiàng)目的開發(fā)順應(yīng)這一消費(fèi)趨勢，發(fā)展商按國際慣例管理和操作，為目前相對(duì)混亂的德州商業(yè)競爭帶來新局面，為德州的商業(yè)秩序提供一個(gè)規(guī)范，營造一個(gè)國際氣氛濃郁的商業(yè)文化中心，讓消費(fèi)者在現(xiàn)代的體驗(yàn)氣氛中以優(yōu)惠的價(jià)格得到優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品與服務(wù)，為和諧社會(huì)添磚加瓦。 四、招商對(duì)象 1. 國際或國內(nèi)知名連鎖商業(yè)機(jī)構(gòu) 2.

29、全國性或區(qū)域性連鎖型零售終端商 3. 全國性協(xié)會(huì)或省級(jí)行業(yè)協(xié)會(huì)，如全國行業(yè)協(xié)會(huì)、中華全國工商聯(lián)、中國工藝美術(shù)協(xié)會(huì)、香港商會(huì)、全國工商聯(lián)旅游業(yè)商會(huì)、廣東省商業(yè)聯(lián)合會(huì)等作為本項(xiàng)目的指導(dǎo)和參與單位 4. 中國馳名品牌或中華名牌企業(yè) 5. 旅游服務(wù)業(yè)和零售知名企業(yè)，包括國際、港澳知名品牌6. 休閑娛樂、旅游服務(wù)等上、下游不同環(huán)節(jié)的配套企業(yè) 7. 其它零售與商業(yè)服務(wù)提供商 8. 企業(yè)集團(tuán)區(qū)域總部 第四章 可持續(xù)發(fā)展三步曲：項(xiàng)目的開發(fā)、招商與經(jīng)營項(xiàng)目的發(fā)展按“開發(fā)、招商、經(jīng)營”三步進(jìn)行一、開發(fā)筑巢引鳳 項(xiàng)目按豪布斯卡的規(guī)劃意念進(jìn)行開發(fā)，計(jì)劃引進(jìn)世界知名的商業(yè)機(jī)構(gòu)，按他們的要求度身定做。 二、招商主力招商

30、1、引進(jìn)一至二家國際性或全國性知名大、中型零售商場作為本項(xiàng)目的龍頭商貿(mào)企業(yè)。 2、促成省級(jí)以上如全國工商聯(lián)旅游業(yè)商會(huì)、山東省商業(yè)聯(lián)合會(huì)等作為本項(xiàng)目的指導(dǎo)和參與單位。 3、促使成本項(xiàng)目成為上述協(xié)會(huì)綜合開發(fā)規(guī)劃的示范定點(diǎn)。 4、促成行業(yè)協(xié)會(huì)主辦或協(xié)辦的全國性商業(yè)機(jī)構(gòu)至少一個(gè)進(jìn)入本項(xiàng)目，作為二級(jí)招商核心項(xiàng)目。 5、引進(jìn)培訓(xùn)、會(huì)員店、休閑娛樂、服務(wù)等不同環(huán)節(jié)的企業(yè)，力爭把服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈做強(qiáng)做大，使本項(xiàng)目成為在魯西北、冀東南地區(qū)獨(dú)樹一幟，具有強(qiáng)大影響力的主題商業(yè)中心。 三、經(jīng)營塑造德州現(xiàn)代都市名片 本項(xiàng)目依托政府的支持，充足的資金與先進(jìn)技術(shù)資源，將引入專業(yè)的經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)，以主題商業(yè)進(jìn)行主題整體經(jīng)營，并進(jìn)行統(tǒng)

31、一宣傳推廣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目集貿(mào)易、觀光、商務(wù)、休閑娛樂于一體的現(xiàn)代商業(yè)綜合體，塑造德州經(jīng)濟(jì)的一張亮麗名片。第五章 市場前景一、打造國際化商務(wù)寫字樓，促進(jìn)德州區(qū)域總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展 結(jié)合德州區(qū)位、交通等諸多優(yōu)勢以及化工、物流等支柱產(chǎn)業(yè)，打造集辦公、科研、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部樓群，擴(kuò)大德州在魯西北、冀東南乃至整個(gè)華北地區(qū)的輻射力和影響力。 1、成為城市新的增長點(diǎn)，推動(dòng)城市持續(xù)發(fā)展 通過聚集各類企業(yè)總部，形成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整與發(fā)展提供了一條比較成功的模式。 2、帶動(dòng)相關(guān)服務(wù)業(yè)發(fā)展，推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí) 形成較為完整的商務(wù)體系，即金融、保險(xiǎn)、會(huì)計(jì)、法律、信息咨詢、研發(fā)與技術(shù)服務(wù)等的發(fā)展，帶動(dòng)周邊餐飲

32、、商業(yè)、物流、娛樂等服務(wù)業(yè)的發(fā)展，構(gòu)成了所附帶的一系列的產(chǎn)業(yè)體系的升級(jí)。 3、提升城市的聚集力與輻射力，強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)功能 大力匯集與豐富德州科技、信息等資源，突破傳統(tǒng)的合作模式，降低成本，實(shí)現(xiàn)區(qū)域共贏。提升城市的聚集力與輻射力，使得德州高鐵新區(qū)成為總部聚集的核心。 4、提升德州整體形象和經(jīng)濟(jì)競爭力 本項(xiàng)目以雄渾的建筑群體優(yōu)化德州的城市天際線，展示德州向國際化、開放型現(xiàn)代都市邁進(jìn)的現(xiàn)代形象，改變德州的城市面貌。二、發(fā)揮集聚效應(yīng)，實(shí)質(zhì)性拉動(dòng)德州經(jīng)濟(jì)增長 項(xiàng)目的形成，將改變德州目前資源、資金相對(duì)分散的局面，充分發(fā)揮集聚效應(yīng)，以點(diǎn)帶面，從而全面提升德州經(jīng)濟(jì)發(fā)展面貌，充分拉動(dòng)德州經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展。 1、形成宏觀產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)效應(yīng) 國內(nèi)國際同類模式的數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)現(xiàn)代化商業(yè)綜合體的投入產(chǎn)出比為 1：8，即投入 1 元將帶來 8 元的收益，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用明顯。本項(xiàng)目這一現(xiàn)代化的商貿(mào)平臺(tái)的開發(fā)，將整體優(yōu)化德州