2014年全國房地產(chǎn)市場分析暨廈門市房地產(chǎn)市場研究分析報告（上半年）

1、20142014年廈門年廈門市房地產(chǎn)市場研究分析報告市房地產(chǎn)市場研究分析報告 （上半年上半年） 2014年年7月月 一、一、2014年上半年房地產(chǎn)市場總結(jié)年上半年房地產(chǎn)市場總結(jié) 二、二、2014年上半年廈門房地產(chǎn)市場總結(jié)年上半年廈門房地產(chǎn)市場總結(jié) 三、三、2014年房地產(chǎn)市場展望年房地產(chǎn)市場展望 2014年全國房地產(chǎn)市場總結(jié)年全國房地產(chǎn)市場總結(jié) 各地政策松動，信貸持續(xù)緊縮各地政策松動，信貸持續(xù)緊縮 浙江 天津 福建 海南 重慶 北京 江西 上海 湖北 四川 遼寧 廣西 山東 江蘇 安徽 湖南 廣東 陜西 吉林 甘肅 河北 黑龍江 山西 土地出讓收土地出讓收 入入, 25% 中央政府轉(zhuǎn)中央政府轉(zhuǎn)

2、 移支付移支付, 29% 般預(yù)算收入般預(yù)算收入, 42% 其他政府性其他政府性 基金收入基金收入, 4% 地方本級一地方本級一 地方政府收入構(gòu)成（地方政府收入構(gòu)成（2013） 其他支出其他支出, 12% 補償性支出補償性支出, 53% 農(nóng)村投資農(nóng)村投資, 4% 城市投資城市投資, 31% 土地出讓支出構(gòu)成（土地出讓支出構(gòu)成（2012） 66% 65% 57% 57% 51% 55% 47% 44% 43% 40% 39% 38% 38% 37% 36% 36% 31% 27% 27% 23% 22% 22% 21% 10% 0% 60% 50% 40% 30% 20% 70% 土地償債在政府負

3、償還責任債務(wù)中占比土地償債在政府負償還責任債務(wù)中占比 對于地方政府而言，房地產(chǎn)低迷帶來的主要影響是土地出讓收對于地方政府而言，房地產(chǎn)低迷帶來的主要影響是土地出讓收 入銳減，這會減少地方政府固定資產(chǎn)投資，增加其債務(wù)風險入銳減，這會減少地方政府固定資產(chǎn)投資，增加其債務(wù)風險 出臺時間出臺時間 4月16日 4月18日 4月22日 4月22日 4月25日 4月25日 4月28日 5月5日 5月12日 5月23日 5月30日 6月26日 城市城市 上海 保定 杭州 無錫 南寧 蕭山 天津 銅陵 鄭州 杭州 ?？?呼和浩特 政策內(nèi)容政策內(nèi)容 將進一步放寬提取住房公積金支付房租、物業(yè)費政策，提高提取額度，支持

4、住房公積金繳存職工的自住住房消費。 保定市住建局、物價局于日前聯(lián)合下發(fā)通知，要求商品房必須取得預(yù)售資質(zhì)后才能銷售、且不得擅自漲價；嚴格實 行購房實名制、且認購后不得擅自更改姓名。 建立房地產(chǎn)企業(yè)重大調(diào)價政策預(yù)報制度，房地產(chǎn)企業(yè)在重大調(diào)價發(fā)布前，必須通報市有關(guān)部門。同時，加大對房地 產(chǎn)企業(yè)虛假廣告、誘導(dǎo)廣告的查處力度，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)。 從5月1日起，在無錫市購買成套商品住宅（含二手房）、戶均建筑面積達到60平方米以上，本人、配偶和未成年子 女就可以來無錫落戶，而此前的購房落戶門檻為70平方米。 從2014年4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南

5、寧市戶籍 居民家庭政策在南寧市購房。 調(diào)整開發(fā)商的購地保證金，在保持購地保證金為出讓地價的10%不變以外，設(shè)置了上限，最高限額為1000萬元。超 過1000萬元的，也按1000萬元收取。 天津濱海新區(qū)將實施差別化限購政策，只要濱海范圍內(nèi)無房，即可在新區(qū)購房。 2014年5月1日至12月31日，在銅陵市(含銅陵縣和開發(fā)區(qū))購買家庭惟一普通商品住房的，由同級財政按房價1%的 比例給予契稅補貼；住房公積金貸款方面，個人繳存住房公積金期限由過去連續(xù)繳存6個月以上，放寬為個人連續(xù) 繳存3個月以上；單職工家庭最高可申請公積金貸款額度由25萬元提高到30萬元。 個人住房置業(yè)貸款，依法設(shè)立的住房置業(yè)政策性擔保

6、機構(gòu)可以作為保證人，依據(jù)有關(guān)個人住房置業(yè)政策，為申請個 人住房貸款的借款人提供保證，在借款人未按合同約定履行住房貸款償還義務(wù)時，由擔保機構(gòu)代借款人償還貸款債 務(wù)。 根據(jù)杭州市相關(guān)政府部門的規(guī)定，從5月23日開始，如果商品房實際成交價低于備案價格超過15%，那么將通過技 術(shù)手段限制網(wǎng)簽。 ?？谑姓?wù)會議通過的關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見表示，自6月1日起，放寬海南省戶籍購房 者在?？谫彿柯鋺粽撸嘿弳翁追棵娣e120平方米以上可落戶5人 發(fā)布切實做好住房保障工作促進全市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的實施意見，明確“產(chǎn)權(quán)登記部門在辦理相關(guān) 業(yè)務(wù)時，不再對購房人的房屋套數(shù)進行查詢”。 資料來源：

7、互聯(lián)網(wǎng)，世聯(lián)研究 地方政府救市意愿強烈，地方政府救市意愿強烈，4月份以來，多地政策有所松動月份以來，多地政策有所松動 從本輪周期來看，一二線城市房價仍繼續(xù)領(lǐng)漲，但政府并沒有像過往那樣出臺全國性的政策全面打壓房地產(chǎn) 市場，相反是各個城市根據(jù)具體情況出臺相應(yīng)的調(diào)控政策，我們認為在調(diào)控長效機制的導(dǎo)向下，未來區(qū)域調(diào) 控政策差別化將常態(tài)化。 1月月 全國保險監(jiān)管工作會議全國保險監(jiān)管工作會議： 開展老年人住房反向抵 押養(yǎng)老保險試點。 2014年以來以房養(yǎng)老工作年以來以房養(yǎng)老工作 推進情況：京滬穗漢啟動推進情況：京滬穗漢啟動“ 以房養(yǎng)老以房養(yǎng)老”試點試點 3月月 保監(jiān)會下發(fā)關(guān)于開展保監(jiān)會下發(fā)關(guān)于開展 老年人

8、住房反向抵押養(yǎng)老年人住房反向抵押養(yǎng) 老保險試點的指導(dǎo)意見老保險試點的指導(dǎo)意見 （征求意見稿）（征求意見稿） 4月月 國土資源部印發(fā)養(yǎng)老國土資源部印發(fā)養(yǎng)老 服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意 見：見：保障養(yǎng)老服務(wù)設(shè) 施用地供應(yīng)，規(guī)范養(yǎng)老 服務(wù)設(shè)施用地開發(fā)利用 管理。 2月月 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土 資源部、民政部、全國資源部、民政部、全國 老齡辦聯(lián)合印發(fā)通知老齡辦聯(lián)合印發(fā)通知： 嚴格貫徹落實國務(wù)院 關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù) 業(yè)的若干意見。 6月月 保監(jiān)會公布中國保監(jiān)保監(jiān)會公布中國保監(jiān) 會關(guān)于開展老年人住房會關(guān)于開展老年人住房 反向抵押養(yǎng)老保險試點反向抵押養(yǎng)老保險試點 的指導(dǎo)意見：

9、的指導(dǎo)意見：自7月1 日起，北京、上海、廣 州、武漢將試點為期2年 的以房養(yǎng)老。 自去年提出鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點以自去年提出鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點以 來，來，“以房養(yǎng)老以房養(yǎng)老”在今年得到進一步推動在今年得到進一步推動 小微企業(yè)小微企業(yè) 減稅減稅 將小微企業(yè)減半 征收企業(yè)所得稅優(yōu) 惠政策實施范圍的 上限，由年應(yīng)納稅 所得額6萬元進一 步較大幅度提高， 并將政策截止期限 延長至2016年底。 棚戶區(qū)棚戶區(qū) 改造改造 今年要更大規(guī)模 推進棚戶區(qū)改造， 必須重點抓住資金 保障問題，由國家 開發(fā)銀行成立專門 機構(gòu)，重點用于支 持棚改及城市基礎(chǔ) 設(shè)施等相關(guān)工程建

10、 設(shè)。 鐵路投融鐵路投融 資改革資改革 加快鐵路尤其是 中西部鐵路建設(shè)， 深化鐵路投融資體 制改革。創(chuàng)新債券 發(fā)行品種和方式， 引導(dǎo)金融機構(gòu)積極 支持，中央財政補 貼鐵路公益性、政 策性運輸任務(wù)，加 強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)等。 國務(wù)院國務(wù)院“穩(wěn)增長穩(wěn)增長”三輪驅(qū)動：小微企業(yè)減稅、棚戶區(qū)改造三輪驅(qū)動：小微企業(yè)減稅、棚戶區(qū)改造 和鐵路投融資改革和鐵路投融資改革 5月再度調(diào)整今年鐵路固定資產(chǎn)投資計劃，調(diào)整后今年的鐵路投資總額將達到月再度調(diào)整今年鐵路固定資產(chǎn)投資計劃，調(diào)整后今年的鐵路投資總額將達到8000億元以上，億元以上， ，這已，這已 是今年以來不到是今年以來不到4個月時間內(nèi)第三次向上調(diào)整鐵路投資計劃。個月時

11、間內(nèi)第三次向上調(diào)整鐵路投資計劃。 2014/5/23 李克強在內(nèi)蒙古自治區(qū)考察指出中西部地區(qū)是我國經(jīng)濟發(fā)展的巨大回旋余地所在，內(nèi)蒙古是我國主要能源基地和北 方重要生態(tài)屏障，在中西部發(fā)展中具有重要地位，推進新型城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)升級、綠色低碳發(fā)展的前景十分廣闊 李克強在內(nèi)蒙古自治區(qū)考察指出污水、垃圾處理等城市基礎(chǔ)設(shè)施特別是地下管網(wǎng)設(shè)施這些城市的“里子”，目前仍 2014/5/23 很薄弱。要創(chuàng)新機制，吸引更多民間投資，匯聚更大建設(shè)合力，補上這方面的“短板”，滿足不斷擴大的民生之需， 這是新型城鎮(zhèn)化的應(yīng)有之義，也是穩(wěn)增長的有力支撐。 李克強在內(nèi)蒙古自治區(qū)考察指出要針對企業(yè)反映的實體經(jīng)濟資金總體緊張?zhí)?/p>

12、別是小微企業(yè)融資難、融資貴等問題， 2014/5/23 運用適當?shù)恼吖ぞ?，適時適度預(yù)調(diào)微調(diào)，盤活資金存量，優(yōu)化金融結(jié)構(gòu)，保持貨幣信貸合理增長，推進金融改革， 營造良好的金融環(huán)境。 2014/5/24 2014/5/24 習(xí)近平聽取上海工作匯報時指出上海要在長三角地區(qū)合作和交流中的龍頭帶動作用,參與絲綢之路經(jīng)濟帶和海上絲綢 之路建設(shè)、推動長江經(jīng)濟帶建設(shè)等國家戰(zhàn)略 習(xí)近平在上海汽車集團技術(shù)中心考察時指出發(fā)展新能源汽車是我國從汽車大國邁向汽車強國的必由之路，要使之成 為一個強勁的增長點。 2014/5/31 李克強召開國務(wù)院會議，指出要加大金融對實體經(jīng)濟的支持，加大定向降準的力度，預(yù)計釋放出300

13、0億流動性。 央行宣布從2014年6月16日起，對符合審慎經(jīng)營要求且“三農(nóng)”和小微企業(yè)貸款達到一定比例的商業(yè)銀行下調(diào)人民 2014/6/16 幣存款準備金率0.5個百分點，本次定向降準的目的是有針對性地加強對“三農(nóng)”和小微企業(yè)的支持，增強金融服 務(wù)實體經(jīng)濟能力。 中央持續(xù)強調(diào)穩(wěn)增長中央持續(xù)強調(diào)穩(wěn)增長 穩(wěn)增長措施穩(wěn)增長措施 2014/5/20 國新辦就國辦關(guān)于支持外貿(mào)穩(wěn)定增長的若干意見舉行新聞發(fā)布會 2014/5/20 汪洋強調(diào)：把支持外貿(mào)發(fā)展的政策措施不折不扣落到實處 2014/5/21 李克強主持召開國務(wù)院常務(wù)會議部署加快推進節(jié)水供水重大水利工程建設(shè) 2014/5/21 人力資源社會保障部介

14、紹就業(yè)工作最新進展情況，全國一季度保持了近幾年來就業(yè)形勢總體平穩(wěn)的態(tài)勢 2014/5/22 陜西謀劃建設(shè)國家級絲綢之路航空樞紐 2014/5/23 海關(guān)總署出臺支持外貿(mào)穩(wěn)定增長20條措施關(guān)于支持外貿(mào)穩(wěn)定增長的若干措施 2008/01 2008/03 2008/05 2008/07 2008/09 2008/11 2009/01 2009/03 2009/05 2009/07 2009/09 2009/11 2010/01 2010/03 2010/05 2010/07 2010/09 2010/11 2011/01 2011/03 2011/05 2011/07 2011/09 2011/11

15、 2012/01 2012/03 2012/05 2012/07 2012/09 2012/11 2013/01 2013/03 2013/05 2013/07 2013/09 2013/11 2014/01 2014/03 PPI:當月同比%CPI:當月同比% 5月月CPI同比上漲同比上漲2.5%，PPI同比下降同比下降1.4%，市場整體需，市場整體需 求持續(xù)萎縮求持續(xù)萎縮 5 月宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)企穩(wěn)回升，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的穩(wěn)增長政策效果逐步顯現(xiàn)。其中月宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)企穩(wěn)回升，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的穩(wěn)增長政策效果逐步顯現(xiàn)。其中CPI 同比漲幅有所擴大，物價同比漲幅有所擴大，物價 溫和上漲；貨幣供應(yīng)量增速提升溫

16、和上漲；貨幣供應(yīng)量增速提升,主要由于定向降準、定向再貸款等微刺激的加強。社會融資規(guī)模雖同比顯著主要由于定向降準、定向再貸款等微刺激的加強。社會融資規(guī)模雖同比顯著 回升，但環(huán)比仍然顯現(xiàn)縮量，一定程度預(yù)示著房地產(chǎn)市場銷量增速仍難有大幅好轉(zhuǎn)?；厣?，但環(huán)比仍然顯現(xiàn)縮量，一定程度預(yù)示著房地產(chǎn)市場銷量增速仍難有大幅好轉(zhuǎn)。 CPI與與PPI同比走勢同比走勢 15.00 10.00 5.00 0.00 -5.00 -10.00 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究、國家統(tǒng)計局 2007/12 2008/03 2008/06 2008/09 2008/12 2009/03 2009/06 2009/09 2009/12 2010

17、/03 2010/06 2010/09 2010/12 2011/03 2011/06 2011/09 2011/12 2012/03 2012/06 2012/09 2012/12 2013/03 2013/06 2013/09 2013/12 2014/03 200.0% 150.0% 100.0% 50.0% 0.0% -50.0% 銀行收緊房地產(chǎn)杠桿的策略已經(jīng)對銷售終端的影響明顯，銀行收緊房地產(chǎn)杠桿的策略已經(jīng)對銷售終端的影響明顯，1-5 月房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的個人按揭貸款累積同比持續(xù)下降月房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的個人按揭貸款累積同比持續(xù)下降 個人按揭貸款同比負增長個人按揭貸款同比負增長

18、 個人按揭貸款(億元）累計同比（%，右軸） 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究、國家統(tǒng)計局 2007/02 2007/05 2007/08 2007/11 2008/02 2008/05 2008/08 2008/11 201401 201402 201403 201404 201405 201406 201407 201408 201409 201410 201411 201412 2010/01 2010/05 2010/09 2009/05 2009/08 2009/11 2010/02 2010/05 2010

19、/08 2010/11 2011/02 2011/05 2011/08 2011/11 2012/02 2009/02 2011/01 2011/05 2011/09 2012/01 2012/05 2012/09 2013/01 2013/05 2013/09 2014/01 2014/05 2012/05 2012/08 2012/11 2013/02 2013/05 2013/08 2013/11 2014/02 10.0 上市房企集合信托到期規(guī)模和利率上市房企集合信托到期規(guī)模和利率 1200000 1000000 800000 600000 到期規(guī)模/萬元平均利率 房地產(chǎn)開發(fā)資金來源累

20、計同比大幅回落，信托償付高峰二季房地產(chǎn)開發(fā)資金來源累計同比大幅回落，信托償付高峰二季 度到來，房企以價換量的動力十足度到來，房企以價換量的動力十足 80% 房地產(chǎn)開發(fā)資金來源:合計:累計同比 60% 40% 20% 0% 9.5 8.0 9 8.5 7.0 11.0 11.5 11 10.5 9.0 10 房地產(chǎn)融資成本上升房地產(chǎn)融資成本上升 房地產(chǎn)信托平均預(yù)計收益率(%) 400000 200000 0 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究、國家統(tǒng)計局 全國房地產(chǎn)各項指標全線下挫全國房地產(chǎn)各項指標全線下挫 2006/02 2006/08 2007/02 2006/05 2006/11 2007/05 2007

21、/08 2007/11 2008/02 2008/05 2008/08 2008/11 2009/02 2009/05 2009/08 2009/11 2010/02 2010/05 2010/08 2010/11 2011/02 2011/05 2011/08 2011/11 2012/02 2012/05 2012/08 2012/11 2013/02 2013/05 2013/08 2013/11 2014/02 70.0% 房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額:累計同比住宅:累計同比辦公樓:累計同比商業(yè)營業(yè)用房:累計同比 房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比緩慢回落，其中商業(yè)營業(yè)用房表現(xiàn)最房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比緩慢

22、回落，其中商業(yè)營業(yè)用房表現(xiàn)最 佳，辦公樓表現(xiàn)最差佳，辦公樓表現(xiàn)最差 2014年年1-5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資30739億元，同比名義增長億元，同比名義增長14.7%，增速比，增速比1-4月份回落月份回落1.7個百分個百分 點。其中，住宅投資點。其中，住宅投資 21043億元，增長億元，增長14.6%，增速回落，增速回落2個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.5%。 房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計同比緩慢回落房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計同比緩慢回落 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% -10.0%

23、數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究、國家統(tǒng)計局 2006/02 2006/05 2006/08 2006/11 2007/02 2007/05 2007/08 2007/11 2008/02 2008/05 2008/08 2008/11 2009/02 2009/05 2009/08 2009/11 2010/02 2010/05 2010/08 2010/11 2011/02 2011/05 2011/08 2011/11 2012/02 2012/05 2012/08 2012/11 2013/02 2013/05 2013/08 2013/11 2014/02 房屋新開工面積同比房屋竣工面積同比 房屋

24、新開工同比持續(xù)失速，施工面積和竣工面積增速相對房屋新開工同比持續(xù)失速，施工面積和竣工面積增速相對 穩(wěn)定，房企新開工意愿不足，但加快已開工項目周轉(zhuǎn)速度穩(wěn)定，房企新開工意愿不足，但加快已開工項目周轉(zhuǎn)速度 1-5月，房屋新開工面積同比下降月，房屋新開工面積同比下降18.6%，降幅比，降幅比1-4月縮小月縮小3.5個百分點；房屋施工面積同比上漲個百分點；房屋施工面積同比上漲12%， 漲幅比漲幅比1-4月縮小月縮小0.8個百分點；房屋竣工面積同比上漲個百分點；房屋竣工面積同比上漲6.8%。 房屋施工、新開工、竣工面積增速房屋施工、新開工、竣工面積增速 房屋施工面積同比 80% 60% 40% 20% 0

25、% -20% -40% 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究、國家統(tǒng)計局 2008/11 2009/04 2008/01 2008/05 2008/09 2009/01 2009/05 2009/09 2010/01 2010/05 2010/09 2011/01 2011/05 2011/09 2012/01 2012/05 2012/09 2013/01 2013/05 2013/09 2014/01 2011/10 2012/03 2008/01 2008/06 2009/09 2010/02 2010/07 2010/12 2011/05 2012/08 2013/01 2013/06 2013/11

26、2014/04 土地市場趨于冷清下滑，成交增速下滑，在市場回暖之前，成土地市場趨于冷清下滑，成交增速下滑，在市場回暖之前，成 交土地溢價將持續(xù)回落交土地溢價將持續(xù)回落 40個大中城市成交土地溢價率從個大中城市成交土地溢價率從2013年年9月份開始回落，月份開始回落，4月短暫回升，月短暫回升，5月再次回落。整體上隨著今年部月再次回落。整體上隨著今年部 分企業(yè)的策略改變，原先部分激進的企業(yè)會趨于保守，我們認為今年市場的土地市場會更加理性。分企業(yè)的策略改變，原先部分激進的企業(yè)會趨于保守，我們認為今年市場的土地市場會更加理性。 20 10 0 70 60 50 5月成交土地溢價率回落月成交土地溢價率回

27、落 40大中城市成交土地溢價率 50% 0% -50% -100% 150% 40 100% 30 300% 250% 200% 12000 10000 8000 18000 16000 14000 40大中城市成交土地規(guī)劃建筑面積(萬平米） 同比（%，右軸） 土地市場趨于冷清，成交持續(xù)下滑土地市場趨于冷清，成交持續(xù)下滑 6000 4000 2000 0 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究、wind 2007-02 2007-07 2007-12 2008-06 2008-11 2009-05 2009-10 2010-04 2010-09 2011-03 2011-08 2012-02 2012-07 20

28、12-12 2013-06 2013-11 2014-05 2012-02 2007-02 2007-08 2008-02 2008-08 2009-02 2009-08 2010-02 2010-08 2011-02 2011-08 2012-08 2013-02 2013-08 2014-02 成交繼續(xù)下滑，成交繼續(xù)下滑，1-5月全國商品房銷售面積和銷售金額同比月全國商品房銷售面積和銷售金額同比 降幅進一步擴大降幅進一步擴大 1-5月份，商品房銷售面積月份，商品房銷售面積36070萬平方米，同比下降萬平方米，同比下降7.8%，降幅比，降幅比1-4月份擴大月份擴大0.9個百分點。其中，住個百

29、分點。其中，住 宅銷售面積下降宅銷售面積下降9.2%，辦公樓銷售面積下降，辦公樓銷售面積下降5.8%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長0.6%。商品房銷售額。商品房銷售額23674 億元，下降億元，下降8.5%，降幅比，降幅比1-4月份擴大月份擴大0.7個百分點。其中，住宅銷售額下降個百分點。其中，住宅銷售額下降10.2%，辦公樓銷售額下降，辦公樓銷售額下降 14.0%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長2.5%。 60 50 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,00

30、0 20,000 0 全國商品房銷售面積及增速全國商品房銷售面積及增速 商品房銷售面積（萬平米）累計同比（%，右軸） 100 80 60 40 20 0 -20 -40 90,000 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 全國商品房銷售額及增速全國商品房銷售額及增速 商品房銷售額（億元）累計同比（%，右軸） 面積：面積：-7.8%金額：金額：-8.5% 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究、國家統(tǒng)計局 2000/02 2002/02 2004/02 2006/02 2008/02 2010/02 2012/02 2014/02 201

31、1/07 2007/01 2007/07 2008/01 2008/07 2009/01 2009/07 2010/01 2010/07 2011/01 2012/01 2012/07 2013/01 2013/07 2014/01 房價上漲幅度放緩：房價上漲幅度放緩：1-5月全國商品住宅均價同比負增長，月全國商品住宅均價同比負增長， 70大中城市新建住宅價格同比和環(huán)比持續(xù)回落大中城市新建住宅價格同比和環(huán)比持續(xù)回落 -15% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% 30% 0 6000 5000 4000 3000 2000 1000 7000 全國商品住宅均價及增速全國

32、商品住宅均價及增速 商品住宅均價同比（%，右軸） (1.0) 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 (0.5) 2.5 -4 -2 16 14 12 10 8 6 4 2 0 18 當月同比環(huán)比-右軸 70個大中城市新建住宅價格指數(shù)個大中城市新建住宅價格指數(shù) 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究、國家統(tǒng)計局 2010/07 2010/11 2011/03 2011/07 2011/11 2012/03 2012/07 2012/11 2013/03 2013/07 2013/11 2014/03 2011/06 2011/09 2011/12 2012/03 2012/06 2012/09 2012/12 2

33、013/03 2013/06 2013/09 2013/12 2014/03 百城住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅百城住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅 一線城市二線城市三線城市 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 百城住宅價格指數(shù)同比漲幅百城住宅價格指數(shù)同比漲幅 一線城市二線城市三線城市 房價下降趨勢明顯房價下降趨勢明顯 0.03 0.03 0.02 0.02 0.01 0.01 0.00 -0.01 -0.01 -0.02 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究、wind 2010/012010/01 2010/052010/05 2010/09 2011/01 2011/05 2011/09 2012/01 2012

34、/05 2012/09 2013/01 2013/05 2013/09 2014/01 2014/05 2010/09 2011/01 2011/05 2011/09 2012/01 2012/05 2012/09 2013/01 2013/05 2013/09 2014/01 2014/05 2010/01 2010/05 2010/09 2010/01 2010/05 2010/09 2011/01 2011/05 2011/01 2011/05 2011/09 2012/01 2012/05 2012/09 2013/01 2013/05 2011/09 2012/01 2012/05

35、2012/09 2013/01 2013/05 2013/09 2014/01 2014/05 2013/09 2014/01 2014/05 一線城市：成交量同比均大幅下降，價格方面，北京價格有所一線城市：成交量同比均大幅下降，價格方面，北京價格有所 回調(diào)，上海、廣州回調(diào)，上海、廣州 、深圳繼續(xù)高歌猛進、深圳繼續(xù)高歌猛進 20000 15000 50 0 100 200 150 北京商品住宅量價變化北京商品住宅量價變化 成交面積（萬平米） 成交均價（元/平米,右軸） 面積：面積： -46.7% 20000 15000 30000 25000 50 0 100 30000 200 150 25

36、000 上海商品住宅量價變化上海商品住宅量價變化 成交面積（萬平米） 成交均價（元/平米，右軸） 面積：面積： -32.0% 200 150 100 50 0 廣州商品房量價變化廣州商品房量價變化 成交面積（萬平米）成交均價（元/平米，右軸） 面積：面積： -34.3% 18000 16000 14000 12000 10000 25000 20000 15000 60 40 20 0 深圳商品住宅量價變化深圳商品住宅量價變化 成交面積（萬平米）成交均價（元/平米，右軸） 面積：面積： -36.7% 2010/01 2010/05 2010/09 2011/01 2011/05 2011/09

37、 2012/01 2012/05 2012/09 2013/01 2013/05 2013/09 2014/01 2014/05 2010/01 2010/05 2010/09 2011/01 2011/05 2011/09 2012/01 2012/05 2012/09 2013/01 2013/05 2013/09 2014/01 2014/05 2013/01 2013/02 2013/03 2013/04 2013/05 2013/06 2013/07 2013/08 2013/09 2013/10 2013/11 2013/12 2014/01 2014/02 2014/03 201

38、4/04 2014/05 2013/01 2013/02 2013/03 2013/04 2013/05 2013/06 2013/07 2013/08 2013/09 2013/10 2013/11 2013/12 2014/01 2014/02 2014/03 2014/04 2014/05 25000 6025000 8000 二線城市，成交量下降，典型城市如廈門成交價格堅挺二線城市，成交量下降，典型城市如廈門成交價格堅挺 成都商品住宅量價變化成都商品住宅量價變化 成交面積（萬平米） 成交均價（元/平米） 面積：面積： 2.2% 武漢商品住宅量價變化武漢商品住宅量價變化 成交面積（萬平方

39、米） 成交均價（元/平米，右軸） 面積：面積： -1.36% 20000 15000 10000 7000 6000 5000 4000 40 20 0 400 300 200 100 0 杭州商品房量價變化杭州商品房量價變化 成交面積（萬平米）成交均價（平米/元，右軸） 面積：面積：-47.4% 20000 15000 10000 5000 8000 7000 6000 5000 4000 80 60 40 20 0 200 150 100 50 0 100 廈門商品住宅量價變化廈門商品住宅量價變化 成交面積（萬平米） 成交均價（元/平米) 右軸 面積：面積： -43.1% 2010/012

40、010/01 2010/05 2010/09 2011/01 2011/05 2011/09 2012/01 2012/05 2010/05 2010/09 2011/01 2011/05 2011/09 2012/01 2012/05 2012/09 2013/01 2013/05 2013/09 2014/01 2014/05 2013/09 2014/01 2014/05 2013/05 2013/01 2012/09 2010/01 2010/05 2010/09 2011/01 2011/05 2011/09 2012/01 2012/05 2012/09 2010/01 2010/

41、05 2010/09 2011/01 2011/05 2011/09 2012/01 2012/05 2012/09 2013/01 2013/05 2013/09 2014/01 2014/05 2013/01 2013/05 2013/09 2014/01 2014/05 60 7000 60 三線城市，成交量價下降明顯三線城市，成交量價下降明顯 150 100 50 0 佛山商品住宅量價變化佛山商品住宅量價變化 成交面積（萬平米）成交均價（元/平米，右軸） 面積：面積： 5.6% 60 40 20 0 惠州城區(qū)商品住宅量價變化惠州城區(qū)商品住宅量價變化 成交面積（萬平米） 成交均價（元/平

42、米，右軸） 7000 6500 6000 5500 5000 4500 4000 8000 120 7000 100 80 6000 5000 40 20 4000 0 中山商品房量價變化中山商品房量價變化 成交面積（萬平米） 成交均價（元/平米，右軸） 面積：面積： -27.9% 面積：面積： -18.8% 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 11000100 80 9000 40 20 5000 0 無錫商品住宅量價變化無錫商品住宅量價變化 成交面積（萬平米）成交均價（元/平米，右軸） 面積：面積：-27.1% 2008/11 2009/02 2009/

43、05 2009/08 2009/11 2010/02 2010/05 2010/08 2010/11 2011/02 2011/05 2011/08 2011/11 2012/02 2012/05 2012/08 2012/11 2013/02 2013/05 2013/08 2013/11 2014/02 2008/01 2008/05 2008/09 2009/01 2009/05 2009/09 2010/01 2010/05 2010/09 2011/01 2011/05 2011/09 2012/01 2012/05 2012/09 2013/01 2013/05 2013/09 2

44、014/01 2008/01 2008/05 2008/09 2009/01 2009/05 2009/09 2010/01 2010/05 2010/09 2011/01 2011/05 2011/09 2012/01 2012/05 2012/09 2013/01 2013/05 2013/09 2014/01 2014/05 2009/06 2009/10 2010/02 2010/06 2010/10 2011/02 2011/06 2011/10 2012/02 2012/06 2012/10 2013/02 2013/06 2013/10 2014/02 一線城市，庫存暫處于良性階

45、段，去庫存周期持續(xù)上升一線城市，庫存暫處于良性階段，去庫存周期持續(xù)上升 15 10 5 0 20 2000 1000 0 3000 上海商品房庫存情況上海商品房庫存情況 可售面積（萬平米）去化時間（月，右軸） 10 0 30 20 200 0 400 深圳商品住宅庫存情況深圳商品住宅庫存情況 可售面積（萬平米） 去化時間(月，右軸） 20 10 0 30 1500 1000 500 0 2000 北京商品住宅庫存情況北京商品住宅庫存情況 可售面積（萬平米）去化時間(月,右軸） 20 0 60 800 600 40 2000 0 6000 4000 廣州商品房庫存情況廣州商品房庫存情況 可售面積

46、（萬平米） 2008/02 2010/01 2010/05 2010/09 2011/01 2011/05 2008/08 2009/02 2009/08 2010/02 2010/08 2011/02 2011/08 2012/02 2012/08 2013/02 2013/08 2014/02 010/02 010/06 010/10 011/02 011/06 011/10 012/02 012/06 012/10 013/02 013/06 2013/05 2013/09 2014/01 2014/05 2013/01 2012/09 2010/12 2011/03 2012/05 2

47、012/01 2011/09 2011/06 2011/09 2011/12 2012/03 2012/06 2012/09 2012/12 2013/03 2013/06 2013/09 013/10 014/02 2013/12 2014/03 二線城市，去化時間仍在合理區(qū)間內(nèi)二線城市，去化時間仍在合理區(qū)間內(nèi) 10 0 500 0 1000 0 5 20 15 10 0 400 300 200 廈門商品住宅庫存情況廈門商品住宅庫存情況 可售面積（萬平米） 去化時間（月，右軸） 0 20 100 60 40 0 1000 3000 2000 武漢商品住宅庫存情況武漢商品住宅庫存情況 可售面積

48、（萬平米） 去化時間（月，右軸） 20 10 0 30 40 200 100 0 20 300 成都商品住宅庫存情況成都商品住宅庫存情況 可售面積（萬平米） 去化時間（月，右軸） 30 400 福州商品住宅庫存情況福州商品住宅庫存情況 可售面積（萬平米） 去化時間（月，右軸） 2011/01 2011/04 2011/07 2011/10 2012/01 2012/04 2012/07 2012/102012/05 2012/09 2013/01 2013/04 2012/01 2011/09 2011/05 2011/01 2010/09 2010/05 2010/01 2013/01 20

49、13/05 2013/09 2014/01 2014/05 2013/07 2013/10 2014/01 2014/04 2012/06 2012/08 2012/10 2012/12 2013/02 2013/04 2013/06 2013/08 2013/10 2013/12 2014/02 2014/04 2009/05 2009/10 2010/03 2010/08 2011/01 2011/06 2011/11 2012/04 2012/09 2013/02 2013/07 2013/12 2014/05 三線城市，由于供應(yīng)和需求失衡，供過于求的局面持續(xù)三線城市，由于供應(yīng)和需求失衡

50、，供過于求的局面持續(xù) 5 0 10 200 100 0 300 400 惠州城區(qū)商品住宅庫存情況惠州城區(qū)商品住宅庫存情況 可售面積(萬平米）去化時間(月，右軸） 10 0 20 30 50000 0 15 100000 東莞商品住宅庫存情況東莞商品住宅庫存情況 可售面積（萬平米）去化時間（月，右軸） 0 10 20 30 40 0 400 600 800 溫州商品房庫存情況溫州商品房庫存情況 可售面積（萬平米）去化時間（月，右軸） 0 10 200 20 30 0 500 1000 常州商品住宅庫存情況常州商品住宅庫存情況 可售面積（萬平米）去化時間（月，右軸） 1-5月房企的目標完成率普遍較

51、低，多數(shù)房企同比下降月房企的目標完成率普遍較低，多數(shù)房企同比下降 客戶購房周期拉長，投資客撤離客戶購房周期拉長，投資客撤離 2011Q1 2011Q2 2012Q1 2011Q4 2012Q2 2012Q3 2012Q4 2013Q1 2013Q2 2013Q3 2013Q4 2012Q1 2013Q2 2011Q3 2011Q4 2012Q2 2012Q3 2012Q4 2013Q1 2013Q3 2013Q4 2014Q1 2014Q1 39.6% 37.4% 45.0% 40.8% 33.3% 20.0% 15.0% 10.0% 計劃半年內(nèi)買房購房者占比計劃半年內(nèi)買房購房者占比 計劃半年

52、內(nèi)買房 38.0% 36.4% 27.9% 31.9% 25.1% 49.0% 36.2% 14.5% 24.2% 76.0% 50.0% 45.0% 75.2% 40.0% 66.1% 35.0% 52.7% 30.0% 25.0% 30% 20% 10% 0% 90% 80% 70% 60% 50% 45.3% 40% 預(yù)期房價上漲者占比預(yù)期房價上漲者占比 預(yù)期房價上漲者占比 75.2% 67.5% 59.5% 41.2% 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究 購房者觀望情緒濃厚購房者觀望情緒濃厚 2014年世聯(lián)行客戶購房意愿指數(shù)保持常態(tài)，說明：年世聯(lián)行客戶購房意愿指數(shù)保持常態(tài)，說明：1、客戶仍在積極看樓，

53、相較，、客戶仍在積極看樓，相較，08年四季度無人看樓。年四季度無人看樓。 2、房產(chǎn)需求端，有效購買力仍在，家庭資產(chǎn)負債表和現(xiàn)金流表現(xiàn)良好。、房產(chǎn)需求端，有效購買力仍在，家庭資產(chǎn)負債表和現(xiàn)金流表現(xiàn)良好。3、購房決策周期拉長。、購房決策周期拉長。 200801W 200811W 200821W 200831W 200841W 200851W 200908W 200918W 200928W 200938W 200948W 201005W 201015W 201025W 201035W 201045W 201102W 201112W 201122W 201132W 201142W 201152W 20

54、1209W 201219W 201229W 201239W 201249W 201306W 201316W 201326W 201336W 201346W 201403W 201413W 201423W 世聯(lián)行客戶購房意愿指數(shù)未見明顯上升，未來成交難言改世聯(lián)行客戶購房意愿指數(shù)未見明顯上升，未來成交難言改 善。我們認為只有信貸出現(xiàn)拐點，成交才會企穩(wěn)善。我們認為只有信貸出現(xiàn)拐點，成交才會企穩(wěn) 2014年世聯(lián)行客戶購房意愿指數(shù)保持常態(tài)，說明：年世聯(lián)行客戶購房意愿指數(shù)保持常態(tài)，說明：1、客戶仍在積極看樓，相較，、客戶仍在積極看樓，相較，08年四季度無人看樓。年四季度無人看樓。 2、房產(chǎn)需求端，有效購買

55、力仍在，家庭資產(chǎn)負債表和現(xiàn)金流表現(xiàn)良好。、房產(chǎn)需求端，有效購買力仍在，家庭資產(chǎn)負債表和現(xiàn)金流表現(xiàn)良好。3、購房決策周期拉長。、購房決策周期拉長。 100 150 200 250 世聯(lián)行客戶購房意愿指數(shù)世聯(lián)行客戶購房意愿指數(shù) 客戶購房意愿指數(shù)（201001W=100)均值 91.7 106.6 126.4 105.3 120.6 131.5 102.3 50 0 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究 201001W 201008W 201015W 201022W 201029W 201036W 201043W 201050W 201104W 201111W 201118W 201125W 201132W 2011

56、39W 201146W 201153W 201207W 201214W 201221W 201228W 201235W 201242W 201249W 201304W 201311W 201318W 201325W 201332W 201339W 201346W 201353W 201407W 201414W 201421W 400 一線城市二線城市三線城市 分城市看，一二三線同環(huán)比均同步回落。其中一線領(lǐng)跌，分城市看，一二三線同環(huán)比均同步回落。其中一線領(lǐng)跌， 同比跌幅達同比跌幅達60.4%、環(huán)比降幅為、環(huán)比降幅為10.5%。 不同類型城市客戶購房意愿指數(shù)不同類型城市客戶購房意愿指數(shù) 350 3

57、00 250 200 150 100 50 0 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究 39.5% 16.3% 27.9% 28.3% 23.7% 14.2% 13.6% 10.7% 10% 5% 0% 15% 30% 25% 20% 40% 35% 2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年上半年 信貸收縮，利率上浮，投資客加速離場，信貸收縮，利率上浮，投資客加速離場，2014年上半年投年上半年投 資客占比創(chuàng)資客占比創(chuàng)2007年以來新低年以來新低 世聯(lián)行投資客占比世聯(lián)行投資客占比 投資客占比 45% 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究 研究認為研究認為，現(xiàn)階段的客戶經(jīng)過市場的洗禮，對市場變

58、化更加，現(xiàn)階段的客戶經(jīng)過市場的洗禮，對市場變化更加 敏感。受信貸政策等影響，目前客戶購房更加謹慎理性，購房意愿有敏感。受信貸政策等影響，目前客戶購房更加謹慎理性，購房意愿有 所下降，同時購房周期拉長。從分類客戶來看，投資客戶成交比例下所下降，同時購房周期拉長。從分類客戶來看，投資客戶成交比例下 降明顯。降明顯。 2014年上半年年上半年 廈門房地產(chǎn)市場總結(jié)廈門房地產(chǎn)市場總結(jié) 土地價格漲幅收窄，未來總體供應(yīng)增加土地價格漲幅收窄，未來總體供應(yīng)增加 日起，廈門島內(nèi)公開出讓經(jīng)營性住宅用地項目要求實行裝修一次到位。 繼繼“國五條國五條”后，廈門陸續(xù)出臺相關(guān)政策細則，嚴格執(zhí)行后，廈門陸續(xù)出臺相關(guān)政策細則，

59、嚴格執(zhí)行 調(diào)控政策，平抑市場預(yù)期調(diào)控政策，平抑市場預(yù)期 2014.1.22 2014年年1月月1日起以招拍掛、協(xié)日起以招拍掛、協(xié) 議出讓等方式新獲得建設(shè)用地的議出讓等方式新獲得建設(shè)用地的 商品住宅項目將全部推行一次裝商品住宅項目將全部推行一次裝 修到位修到位，廚房需配備餐廚垃圾處，廚房需配備餐廚垃圾處 理系統(tǒng)。理系統(tǒng)。 早從早從2010年年4月月8日起，廈門島日起，廈門島 內(nèi)公開出讓經(jīng)營性住宅用地項目內(nèi)公開出讓經(jīng)營性住宅用地項目 要求實行裝修一次到位。要求實行裝修一次到位。 全市全市 精裝修精裝修 提高取地提高取地 門檻門檻 規(guī)范土地規(guī)范土地 出讓出讓 售樓處持售樓處持 證上崗證上崗 2014

60、.5.12 廈門市國土與房產(chǎn)局與市物價局近日聯(lián)廈門市國土與房產(chǎn)局與市物價局近日聯(lián) 合發(fā)布廈門市商品房售樓處公示規(guī)范合發(fā)布廈門市商品房售樓處公示規(guī)范 要求，商品房要求，商品房售樓處須按明確的規(guī)范售樓處須按明確的規(guī)范 “持證上崗持證上崗”；開發(fā)商在；開發(fā)商在銷售商品房銷售商品房 時，如提供優(yōu)惠價或折扣，必須在售樓時，如提供優(yōu)惠價或折扣，必須在售樓 處明確公示。處明確公示。 2014.5.2 從從5月開始，競得地塊的開發(fā)商必須在成月開始，競得地塊的開發(fā)商必須在成 交之日起交之日起5個工作日內(nèi)支付全部地價款。個工作日內(nèi)支付全部地價款。 而此前的規(guī)定是：而此前的規(guī)定是：1個億到個億到6個億的地塊在個億的