峰璟國(guó)際商務(wù)大廈物業(yè)管理方案

1、精品 峰璟國(guó)際商務(wù)大廈物業(yè)管理方案一、 大廈概況峰璟國(guó)際商務(wù)大廈位于惠州江北中心區(qū)是惠州市的行政中心、商務(wù)中心和文化中心，將被打造成為惠州未來(lái)的CBD中央商務(wù)區(qū)。峰璟國(guó)際的開(kāi)業(yè)勢(shì)必將會(huì)有吸引眾多世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)進(jìn)駐這一區(qū)域，其一流的設(shè)施設(shè)備，一流的地理位置等等都決定了峰璟國(guó)際寫字樓將代表惠州最新一代世界頂級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的純商務(wù)寫字樓。要打造一流的甲級(jí)寫字樓就必須緊跟國(guó)際潮流，形成管理的國(guó)際化、人性化、智能化，空間的舒適性和實(shí)用性，數(shù)字化、節(jié)能化相結(jié)合，為客戶提供平安、舒適、便捷、商務(wù)的星級(jí)化管理是我們今后努力的目標(biāo)。第二章 管理目的和范圍一、管理目的：1、保持物業(yè)的完好程度。通過(guò)加強(qiáng)對(duì)大廈整體物業(yè)的維護(hù)

2、、養(yǎng)護(hù)和對(duì)客戶提供的效勞，防止因使用不當(dāng)而損壞物業(yè)。2、維護(hù)大多數(shù)客戶的利益，加強(qiáng)宣傳，與客戶一起，共同營(yíng)造一個(gè)平安、舒適、和諧的娛樂(lè)、購(gòu)物及辦公環(huán)境。3、加強(qiáng)宣傳和管理，引導(dǎo)廣闊客戶正確使用物業(yè)、公共設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地。4、加強(qiáng)對(duì)大廈實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化、一體化管理，不斷提高效勞管理質(zhì)量，維護(hù)和提高德威物業(yè)公司的社會(huì)聲譽(yù)。5、以良好的效勞維護(hù)和提高德威地產(chǎn)的社會(huì)聲譽(yù)和德威物業(yè)公司的管理品牌，促進(jìn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售、物業(yè)管理的良性循環(huán)，使該大廈物業(yè)保值升值。二、管理范圍：峰璟國(guó)際商務(wù)大廈第三章 管理原那么、方式和內(nèi)容一、管理原那么： 本著“優(yōu)質(zhì)、誠(chéng)信、創(chuàng)新的管理方針，實(shí)行“以人為本、真誠(chéng)效勞、報(bào)效社群、

3、創(chuàng)物業(yè)品牌為效勞宗旨，把峰璟國(guó)際商務(wù)大廈管理成惠州一流的商業(yè)寫字樓旺地。二、管理方式： 公司依據(jù)國(guó)家?物業(yè)管理?xiàng)l例?及相關(guān)法律法規(guī)，全權(quán)委托惠州德威物業(yè)管理對(duì)峰璟國(guó)際商務(wù)大廈實(shí)行綜合一體化管理。德威物業(yè)管理在管理合同期內(nèi)對(duì)峰璟國(guó)際商務(wù)大廈負(fù)責(zé)制訂年度管理目標(biāo)和簽訂經(jīng)濟(jì)目標(biāo)管理責(zé)任書，獨(dú)立核算，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的同步開(kāi)展。三、管理內(nèi)容：1、對(duì)開(kāi)展商委托的物業(yè)負(fù)責(zé)收取租金及管理費(fèi)等。2、大廈房屋建筑本體共用部位天面、梁、柱，內(nèi)外墻體和根底等承重結(jié)構(gòu)部位，外墻面，樓梯間，走廊通道、門廳等的維修養(yǎng)護(hù)和管理。3、 大廈及外圍公共局部的秩序維護(hù)租賃房屋范圍內(nèi)的治安秩序和平安防盜措施由使用方

4、自行負(fù)責(zé)。4、公共綠化、公共環(huán)境包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物公用部位及外墻的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集，清運(yùn)不含商場(chǎng)內(nèi)的垃圾和管理。5、室內(nèi)外停車場(chǎng)的管理。6、大廈房屋建筑本體共用設(shè)備設(shè)施共用的上下管道，共用照明，供水設(shè)施，商業(yè)配電系統(tǒng)、消防控制中心及辦公樓的設(shè)施設(shè)備等的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理。7、大廈規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公共設(shè)施道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、沙井、綠化、地下泵房、路燈、室內(nèi)外停車場(chǎng)等的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。8、大廈內(nèi)的各項(xiàng)配套效勞設(shè)施的維修，養(yǎng)護(hù)和管理不含商場(chǎng)內(nèi)部設(shè)備設(shè)施。9、物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。第四章 總體目標(biāo)和分項(xiàng)指標(biāo)一、 總體目標(biāo)：在委托管理合同期內(nèi)按照“平安、清潔

5、、優(yōu)美、舒適、方便目標(biāo)進(jìn)行管理效勞，并承諾峰璟國(guó)際商務(wù)大廈所有建筑物及配套設(shè)施完善、竣工驗(yàn)收合格，交付使用一年內(nèi)到達(dá)惠州市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的管理標(biāo)準(zhǔn)，二年內(nèi)到達(dá)省優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，三年內(nèi)到達(dá)國(guó)家示范大廈的管理標(biāo)準(zhǔn)。二、 分項(xiàng)指標(biāo)：1顧客滿意率95%以上；2)管理效勞年有效投訴率5以下，處理率、回訪率100%；3)房屋完好率、公共設(shè)施完好率98%以上；4)衛(wèi)生、消殺、環(huán)境綠化市級(jí)達(dá)標(biāo)率100%5)維修及時(shí)率、合格率100%；6)因管理責(zé)任造成的重大刑事案件、進(jìn)場(chǎng)進(jìn)庫(kù)機(jī)動(dòng)車被盜事故為零；7)杜絕因管理責(zé)任造成的重大火災(zāi)事故、平安事故；8)費(fèi)用年收繳率在98%以上；9)保證提供充足的資源；第五章、 開(kāi)業(yè)初期具

6、體管理思路1、 成立峰璟國(guó)際商務(wù)大廈管理處，委派管理處經(jīng)理、機(jī)電工程師，管理員、水電維修工到位，其他管理人員分步到崗，落實(shí)管理用房和員工宿舍，了解隱蔽工程及管線的走向，做好各項(xiàng)籌備工作。具體組織架構(gòu)配置如下：序號(hào)崗位人員編制職責(zé)1管理處經(jīng)理1人負(fù)責(zé)大廈的全面管理2機(jī)電工程師1人主要負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備管理3平安管理員1人主要負(fù)責(zé)消防、平安管理4行政管理員1人主要負(fù)責(zé)文檔、清潔綠化管理5收費(fèi)員1人負(fù)責(zé)收費(fèi)工作，接待來(lái)訪等6水電工10人負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)7護(hù)衛(wèi)員36人負(fù)責(zé)大廈的平安巡查8清潔工10人負(fù)責(zé)大廈的整體清潔。9綠化工1人負(fù)責(zé)大廈綠化環(huán)境。2、 成立前期介入小組：在大廈施工階段管理處組成一個(gè)2至3

7、人的前期介入小組，最好是在開(kāi)業(yè)的三個(gè)月之前，與開(kāi)發(fā)商、施工單位銜接介入大廈的施工管理，完善物業(yè)的使用功能，改進(jìn)物業(yè)的具體設(shè)計(jì)，更好地監(jiān)理施工質(zhì)量，為竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收打下根底，就房型的設(shè)計(jì)、供電供水、污染處理、電信、道路、綠化、管線走向、效勞配套設(shè)施及平面布局等方面提出建設(shè)意見(jiàn)。主要做好下幾方面的工作：1） 審閱設(shè)計(jì)圖紙，提出有關(guān)樓宇結(jié)構(gòu)布局和功能方面的改進(jìn)建議；2） 提出設(shè)備配置或容量以及效勞方面的改進(jìn)意見(jiàn)；指出設(shè)計(jì)中遺漏的工程工程。3） 熟悉線路管道的鋪設(shè)走向，對(duì)設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、調(diào)試等。3、成立接管驗(yàn)收小組，了解大廈的設(shè)備設(shè)施，熟悉設(shè)備的構(gòu)造、性能、強(qiáng)弱電、給排水的走向及存在問(wèn)題，

8、填寫有關(guān)質(zhì)量記錄，以便盡快得到解決。A、移交接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表。B、公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表。C、公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表。D、機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表。峰璟國(guó)際商務(wù)大廈資料的移交接管。1產(chǎn)權(quán)資料復(fù)印件：A、工程批準(zhǔn)文件B、用地批準(zhǔn)文件2政府職能部門驗(yàn)收合格資料：A、市政部門驗(yàn)收意見(jiàn)； B、環(huán)保部門驗(yàn)收意見(jiàn)；C、供電部門驗(yàn)收意見(jiàn)；D、質(zhì)量監(jiān)理部門驗(yàn)收意見(jiàn)；E、園林綠化部門驗(yàn)收意見(jiàn)；F、供水部門驗(yàn)收意見(jiàn)；G、房產(chǎn)管理部門驗(yàn)收意見(jiàn)；H、消防部門驗(yàn)收意見(jiàn)；I、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門驗(yàn)收意見(jiàn)；J、有線電視工程驗(yàn)收合格證；L、其它有關(guān)資料。3工程技術(shù)資料原件：A、大廈竣工總平面圖。B、道路綠化竣

9、工圖。C、電力竣工圖。D、給、排水、消防竣工圖。E、 電視線路竣工總平面圖。F、路燈竣工圖。G、建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、水道竣工圖。H、泵房及水池建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、水道竣工圖。I、其它相關(guān)圖紙。4設(shè)備資料原件或復(fù)印件：A、水泵房設(shè)備有關(guān)合格資料； B、閉路監(jiān)控系統(tǒng)合格證、線路圖。C、發(fā)電機(jī)合格使用說(shuō)明書；D、消防控制系統(tǒng)資料；E、電梯設(shè)備有關(guān)合格資料；F、其它必要的有關(guān)資料。接管驗(yàn)收程序：1開(kāi)發(fā)商通知管理處接管驗(yàn)收；2管理處驗(yàn)收小組按程序文件?接管入伙控制程序?核對(duì)所接收的資料，簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函。3管理處驗(yàn)收小組同移交人對(duì)房屋質(zhì)量，使用功能、外觀質(zhì)量，公共配套設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行接管驗(yàn)收。4對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量

10、問(wèn)題，由驗(yàn)收小組填寫各類質(zhì)量遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表，約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改，并商定時(shí)間復(fù)核。5對(duì)室內(nèi)物件無(wú)明顯不全，符合檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋由管理處接收鎖匙，承當(dāng)保管責(zé)任。房屋接管驗(yàn)收工程及標(biāo)準(zhǔn)。1驗(yàn)收工程梁、柱、板主體，墻體，分戶鐵門，陽(yáng)臺(tái)護(hù)欄、供水系統(tǒng)、排污管道、地漏、窗戶、水表、電表、有線電視系統(tǒng)等。2驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：參照建設(shè)部公布的?房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)?及滿足使用要求。公共設(shè)施接管驗(yàn)收工程及標(biāo)準(zhǔn)1驗(yàn)收工程：根底設(shè)施：天面、有線電視系統(tǒng)、消防設(shè)施、照明燈具、綠化、道路、車庫(kù)、沙井、檢查井、化糞池、圍墻設(shè)施等。2驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：參照建設(shè)部公布的?房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)?以及到達(dá)設(shè)計(jì)要求。公共設(shè)備接管驗(yàn)收工程及標(biāo)準(zhǔn)1驗(yàn)

11、收工程：供水、消防、電梯、閉路監(jiān)控、發(fā)電機(jī)、變壓器等。2驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：各項(xiàng)設(shè)備驗(yàn)收合格證及到達(dá)設(shè)計(jì)使用要求。接管前的準(zhǔn)備工作：1編制客戶租賃的工作方案；2核實(shí)擬定的各類人員的配備和到位情況；3了解員工宿舍的落實(shí)情況，籌備員工飯?zhí)茫?準(zhǔn)備租賃的相關(guān)資料，作好各種表格和資料的印刷。如?客戶手冊(cè)?、?物業(yè)管理合同?、租賃合同、客戶登記表、檔案袋、裝修申請(qǐng)表、裝修巡查表、各種標(biāo)示牌，裝修管理守那么等。5)擬定物品采購(gòu)方案。第六章 大廈日常管理運(yùn)作原那么：全面推行ISO9000管理體系。大廈內(nèi)日常機(jī)電運(yùn)行、房管事務(wù)、治安、車輛、清潔、綠化、社區(qū)文化、設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)統(tǒng)一納入公司ISO標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作范疇，嚴(yán)格執(zhí)行?平安

12、護(hù)衛(wèi)工作手冊(cè)?環(huán)境管理工作手冊(cè)?、?消防工作手冊(cè)?辦公室工作手冊(cè)?管理處工作手冊(cè)?財(cái)務(wù)工作手冊(cè)?維修保養(yǎng)工作手冊(cè)?，注重每一個(gè)效勞工程的人員培訓(xùn)、考評(píng)，加強(qiáng)日檢、周檢、月檢。1、 房管事務(wù)管理處的日常房管事務(wù)管理，按照公司ISO管理體系?維修保養(yǎng)工作手冊(cè)?標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作。具體工作如下表：工 作安 排8：00-8：30處理客戶申報(bào)投訴；8：30-9：30巡視；9：30-12：00跟蹤監(jiān)督；14：00-15：30整理檔案；15：30-16：30巡視；16：30-18：30走訪、回訪?？己藰?biāo)準(zhǔn)工 作內(nèi) 容跟蹤監(jiān)督日常：3遍天； 巡 視日常：2遍天； 走 訪隨時(shí)回 訪處理率：100，回訪記錄100。檢 查內(nèi)

13、 容及 處理 方法日 檢項(xiàng) 目1裝修巡視2投訴接待3違章檢查4車輛管理5治安6清潔7綠 化8維修9機(jī)電設(shè)備10員工宿舍11內(nèi)務(wù)巡視。處 理方 法1記錄巡視發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，搜集客戶的反應(yīng)意見(jiàn)； 2對(duì)巡視中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，分類進(jìn)行處理； 1)填寫?管理日記表?； 2)發(fā)現(xiàn)的維修不合格，填寫維修記錄，安排維修；3)即行關(guān)閉輕微不合格項(xiàng)； 4)發(fā)現(xiàn)違章行為按“違章處理規(guī)定執(zhí)行； 5)發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格，填寫糾正措施報(bào)告。周 檢項(xiàng) 目全面檢查大廈各項(xiàng)工作，著重對(duì)房管日檢中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)進(jìn)行檢查處理。處 理辦 法管理處經(jīng)理對(duì)發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)及時(shí)整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)填寫?糾正措施報(bào)告?，并上報(bào)公司工程維修部?？?核標(biāo) 準(zhǔn)平

14、時(shí)日檢、周檢、月檢按ISO管理體系考核標(biāo)準(zhǔn)。 2設(shè)施設(shè)備管理：峰璟國(guó)際大廈的設(shè)施設(shè)備全部是采用國(guó)際領(lǐng)先的材料,設(shè)施設(shè)備管理是重中之重,大廈最主要的設(shè)備由發(fā)電機(jī)、上下壓配電系統(tǒng)、水泵系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、智能道閘系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等系統(tǒng)組成。要做好設(shè)施設(shè)備的維護(hù)，確保大廈的平安，在設(shè)施設(shè)備的管理上要做好以下工作：1） 建立健全水電班組織機(jī)構(gòu)：根據(jù)大廈的設(shè)施設(shè)備規(guī)格高的情況,管理處需設(shè)置一名具有豐富經(jīng)驗(yàn)的機(jī)電工程師主要負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)，設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)；隨時(shí)檢查各種設(shè)施、設(shè)備的技術(shù)狀況，及時(shí)提出維修解決方法，制定維修方案和方案，負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的接管驗(yàn)收工作，負(fù)責(zé)公共用水用電統(tǒng)計(jì)匯總

15、及分析，公共水電費(fèi)的分?jǐn)偡椒?。管理處需招?0名具有在大廈設(shè)施設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，具有相關(guān)特種操作證書的水電工，分為設(shè)備運(yùn)行班和維修班二個(gè)班，設(shè)備運(yùn)行班按24小時(shí)三班運(yùn)轉(zhuǎn)，每班2個(gè)人，共6人，保證設(shè)施設(shè)備24小時(shí)正常運(yùn)行；維修班上白班共4人，負(fù)責(zé)日間設(shè)施的日常維修。具體崗位設(shè)置如下：序號(hào)崗位人員編制值班時(shí)間1班長(zhǎng)1人08：00-12：00；14：00-18：00。2設(shè)備運(yùn)行班2人/班*3班主班: 上午8:00-12:00 下午14:00-18:00;副班: 中午12:00-14:00 下午:18:00-0:00;夜班: 0:00-8:003維修班3人08：00-12：00；14：00-18：00合計(jì)

16、：10人備注：每10天換班一次。2） 建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度：主要建立各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行操作規(guī)程，設(shè)備管理制度，各種設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行記錄，年度保養(yǎng)方案，水電工培訓(xùn)方案，有償效勞方案維修方案等。3） 制定詳細(xì)的寫字樓公共水電費(fèi)分?jǐn)倻y(cè)算方法，根據(jù)大廈的特點(diǎn)，節(jié)能降耗。4） 于供電局、自來(lái)水公司、消防局、施工安裝等做好溝通協(xié)調(diào)工作，發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在隱患，及時(shí)安排人員維修，確保大廈設(shè)施設(shè)備的正常使用。5大廈及公用設(shè)施機(jī)電運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作按照公司IS0管理體系?維修保養(yǎng)工作手冊(cè)?標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作。具體工作如下表：主 要內(nèi) 容運(yùn)行組值班：保障大廈供水供電、電梯空調(diào)等正常運(yùn)作并做好記錄； 巡視：巡視設(shè)備房和設(shè)備運(yùn)行情況，做好

17、巡查記錄； 秩序：搞好設(shè)備房的物品管理，加強(qiáng)平安防范工作。維修組負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)施、設(shè)備的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄； 定期清潔所管設(shè)備和設(shè)備房；負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。檢 查項(xiàng) 目及 處理 方法檢 查項(xiàng) 目1低壓配電柜2干式變壓器3柴油發(fā)電機(jī)4水泵5水池、水箱6風(fēng)機(jī)7閉路督控系統(tǒng)8對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)9空凋設(shè)備10火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)11、氣體自動(dòng)滅火系統(tǒng)12消火栓13疏散出口批示燈14自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)15煙、感系統(tǒng)16干粉滅火器。處理方法按照公司ISO標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)輕微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)填寫?糾正措施報(bào)告?上報(bào)公司工程維修部。 考 核標(biāo) 準(zhǔn)日常周檢、月檢考核按ISO質(zhì)量

18、標(biāo)準(zhǔn)；年終考核按國(guó)家“優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)考核。 日常維修養(yǎng)護(hù)：大廈及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作按照公司IS0管理體系?維修保養(yǎng)工作手冊(cè)?標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作。具體工作如下表：工 作安 排機(jī)電運(yùn)行：24小時(shí) 8：00-8：30處理申報(bào)投訴；8：3010：00跟蹤監(jiān)督；10：30-12：00維修養(yǎng)護(hù)；14：00-15：30巡視維修養(yǎng)護(hù)； 15：30-17：00整理記錄；17：00-18：30回訪。主要工作房屋本體室內(nèi)：小修30分鐘，般故障2小時(shí)，不超過(guò)8小時(shí)，較難故障3天內(nèi)。48小時(shí)跟蹤驗(yàn)證。 樓梯、墻面：發(fā)現(xiàn)問(wèn)題按原樣及時(shí)修復(fù)，每年全面檢查一次，45年全面修補(bǔ)刷漆一次天面：每年全面檢查一次，每年雨季前須檢查一次，

19、發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)。公共設(shè)施室內(nèi)污水系統(tǒng)：每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修補(bǔ)。道路車場(chǎng)：每天檢查1遍，隨壞隨修；天線：每月檢查l遍，隨壞隨修；明暗溝：每周檢查I遍，隨壞隨修；供水電氣：每月細(xì)查1遍，即壞即修，中大型維修通報(bào)公司工程維修部協(xié)作；樓道燈：每月檢查1遍，即壞即修。檢查工程及處理方法檢查工程1地基根底2梁柱板主體3墻體4頂棚5樓梯扶手6公共門窗7隔熱層、防水層8水箱水池9天面扶欄10；消防設(shè)施11信報(bào)箱12標(biāo)識(shí)13樓板地面磚14上下雨污水管15.設(shè)備房16道路17電纜溝蓋板18路牙19給排水20路燈21清潔設(shè)備22娛樂(lè)設(shè)施。 處理方法按照公司ISO標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)輕微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)填

20、寫?糾正措施報(bào)告?，并上報(bào)經(jīng)理處理?？己藰?biāo)準(zhǔn)日常周檢、月檢考核按ISO管理體系標(biāo)準(zhǔn)；年終考核按國(guó)家建設(shè)部考核標(biāo)準(zhǔn)。3、 治安、消防、車輛管理：治安、消防工作是大廈管理的重點(diǎn),大廈的平安要實(shí)行24小時(shí)治安監(jiān)控管理制度,具體管理思路如下:1) 建立健全平安保衛(wèi)組織機(jī)構(gòu)：根據(jù)大廈的實(shí)際情況，管理處設(shè)一名平安管理員下設(shè)三名護(hù)衛(wèi)班長(zhǎng)每班12名護(hù)衛(wèi)員的護(hù)衛(wèi)隊(duì)伍，主要負(fù)責(zé)大廈平安、消防、車輛管理工作。 具體崗位設(shè)置如下:序號(hào)崗位人員編制值班時(shí)間1班長(zhǎng)1人/班主班:上午8:00-12:00 下午14:00-18:00;副班:中午12:00-14:00 下午:18:00-0:00;夜班:0:00-8:00(每1

21、0天換班一次)。2東門崗2人/班3南門崗2人/班4廣場(chǎng)巡邏崗2人/班5車庫(kù)巡邏崗2人/班6監(jiān)控室1人/班7樓層巡邏崗2人/班合計(jì)：12人/班*3個(gè)班=36人2） 完善公共區(qū)域的平安防范設(shè)施：要招投標(biāo)安裝購(gòu)置一批高性能的治安防盜系統(tǒng)，消防報(bào)警系統(tǒng)等等，采取技防和人防相結(jié)合。3） 建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度：根據(jù)實(shí)際情況，制定一套完善的各崗位操作流程、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)章制度，員工獎(jiǎng)罰制度，標(biāo)準(zhǔn)員工的行為，做到獎(jiǎng)懲有依據(jù)。 每月評(píng)選一次優(yōu)秀員工，每年評(píng)選一次優(yōu)秀員工表彰先進(jìn)。4） 每年通過(guò)考核采取員工競(jìng)爭(zhēng)上崗機(jī)制，制定詳細(xì)的競(jìng)爭(zhēng)上崗方案。5） 定期為護(hù)衛(wèi)員進(jìn)行培訓(xùn)：制訂詳細(xì)的年度、月度培訓(xùn)方案，培訓(xùn)內(nèi)容主要是崗位

22、操作技能，效勞意識(shí)，禮節(jié)禮貌，公共區(qū)域如何巡查，崗位職責(zé)，規(guī)章制度、突發(fā)事件的處理、案例培訓(xùn)、消防平安知識(shí)等。6） 要定期給員工組織安排一些員工業(yè)余生活活動(dòng)，加強(qiáng)宿舍管理，提高員工團(tuán)隊(duì)凝聚力。7） 定期組織護(hù)衛(wèi)員進(jìn)行大廈消防演練，緊急集合演練，培訓(xùn)消防知識(shí)，確保員工熟悉大廈消防設(shè)施設(shè)施設(shè)備，能快速啟動(dòng)消滅火災(zāi)隱患。8） 加強(qiáng)溝通了解員工思想狀況：管理處應(yīng)該通過(guò)定期召開(kāi)員工座談會(huì)，各班班班會(huì)，與員工單獨(dú)溝通的方式，了解員工的思想狀況，穩(wěn)定員工隊(duì)伍，防止員工非正常流失。9與當(dāng)?shù)嘏沙鏊o密聯(lián)系，接受當(dāng)?shù)嘏沙鏊闹笇?dǎo)，10按照公司ISO質(zhì)量體系?平安護(hù)衛(wèi)工作手冊(cè)?、?消防工作手冊(cè)?標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作。具體工作如

23、下表：工作 安排定崗檢查進(jìn)出口、停車場(chǎng)：24小時(shí)；流動(dòng)巡查消防設(shè)施： l遍月大廈平安、違章行為、車輛停放24小時(shí)車輛保管： 24小時(shí) 突發(fā)事件：90120秒，責(zé)任保安或車輛管理員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；學(xué)習(xí)訓(xùn)練訓(xùn)練：1次天；演練：1次月。培訓(xùn)：按公司制訂的培訓(xùn)方案。檢查項(xiàng)日及處理方法檢查工程1查可疑人員、外來(lái)人員； 2查違章停車、違章裝修； 3查室外施工、搭建情況； 4查亂擺賣現(xiàn)象； 5查高空拋物、亂扔垃圾現(xiàn)象； 6查破壞綠化、占用綠地現(xiàn)象； 7查漏水、漏電、漏氣現(xiàn)象； 8查房屋本體設(shè)施和公共設(shè)施情況。處理方法按照公司ISO管理體系標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)輕微不合格項(xiàng)即時(shí)糾正或報(bào)相關(guān)主管處理，嚴(yán)重不合格項(xiàng)填寫?糾正措施報(bào)告

24、?，并上報(bào)經(jīng)理處理。考核標(biāo)準(zhǔn)平時(shí)按ISO管理體系考核標(biāo)準(zhǔn)；年終按國(guó)家建設(shè)部規(guī)定的考核標(biāo)準(zhǔn)。4、 清潔衛(wèi)生管理：清潔綠化管理也是大廈管理的一面鏡子，做為一個(gè)綜合性的甲級(jí)寫字樓，需要具備高標(biāo)準(zhǔn)的清潔衛(wèi)生效勞，為客戶提供舒適、整潔的環(huán)境，大廈開(kāi)業(yè)初及開(kāi)業(yè)后我認(rèn)為要做好以下工作：1） 大廈開(kāi)業(yè)初期的拓荒工作：可采用招投標(biāo)方式聘請(qǐng)惠州具有專業(yè)保潔能力的公司進(jìn)行一次大廈的全面拓荒工作。或者自行組建清潔工隊(duì)伍，具體崗位設(shè)置如下：序號(hào)崗位人員編制值班時(shí)間1清潔班長(zhǎng)1人/班早班：06：30-11：30；晚班：14：00-17：00。2廣場(chǎng)崗2人/班早班：06：30-11：30、19:00-22：00；晚班：11

25、：30-19：00。3車庫(kù)崗2人/班早班：06：30-11：30晚班：14：00-17：004大堂崗1人班早班：06：30-11：30；晚班：14：00-17：00。5消防通道崗1人/班早班：08：00-12：00；晚班：14：00-18：00。合計(jì)：7人/班*3個(gè)班=10人；備注：每10天換一次班，每月1、11、21為換班時(shí)間。2） 開(kāi)業(yè)后的清潔衛(wèi)生管理工作，也可分為外包管理或自行管理兩種，外包管理的優(yōu)點(diǎn)在于可以利用專業(yè)清潔公司的清潔技術(shù)，清潔工具為大廈提供專業(yè)的清潔，目前商業(yè)性的寫字樓多采用此種方式，可以效地節(jié)省人力，財(cái)力開(kāi)支，待一年之后可自行管理。3） 大廈清潔綠化工作的重點(diǎn)是：做好廣場(chǎng)

26、的保潔，廣場(chǎng)地面油跡、污跡、口香膠跡較多，容易污損地面，要通過(guò)專業(yè)的清潔藥劑及時(shí)去除，廣場(chǎng)需安排二至三名清潔工輪班保潔，車庫(kù)及寫字樓公共區(qū)域的保潔，可根據(jù)寫字樓不同的上下班時(shí)間，進(jìn)行合理的崗位調(diào)整。4） 制定詳細(xì)的規(guī)章制度，崗位操作規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)、崗位導(dǎo)引書等，并對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)。5） 重點(diǎn)每年需至少對(duì)外墻進(jìn)行一次清洗，每月對(duì)廣場(chǎng)地面用洗地機(jī)清洗一次。6按照公司ISO質(zhì)量管理體系?環(huán)境管理工作手冊(cè)?標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作。 具體工作如下表：工 作安 排6:007:30通道清掃；7:308:00垃圾清運(yùn)；8:009:00道路清掃；9:0012:00大堂、電梯轎廂清潔；14:0014:30垃圾清運(yùn)；14:30-17:

27、00樓面保潔。工作內(nèi)容地面清潔每月用大面積沖刷一次；隨時(shí)巡回保潔樓間保潔清掃3遍周；清洗2遍月；垃圾清運(yùn)清運(yùn)2遍天；洗車1遍天；電梯轎廂保潔2次/天；通道大堂每小時(shí)拖掃1次；外 墻清洗1次/年；消 殺1遍月；檢查工程及處理辦法檢查項(xiàng)目1馬路、人行道、綠化地、排水溝； 2停車場(chǎng)、崗?fù)ぃ?3垃圾箱、垃圾中轉(zhuǎn)站、化糞池； 4污、雨水井和沙井；5電梯、樓道、樓梯、走廊、樓道燈具； 6墻面、窗、扶手、電子門、消防栓、管、電表箱、信報(bào)箱等； 7天面； 8值班室、辦公室、衛(wèi)生間； 11、除四害。 處理方法按公司ISO管理體系標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)輕微不合格項(xiàng)自行關(guān)閉，嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)管理員和經(jīng)理并提出整改方案加以糾正。考

28、核標(biāo)準(zhǔn)日常日檢、周檢、月檢按ISO質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)；年終按國(guó)家建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)考核。 5、綠化養(yǎng)護(hù)管理：按照公司ISO質(zhì)量體系?環(huán)境管理工作手冊(cè)?標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作。具體工作如下：工作安排6：309：30澆水、施肥；9：3012：00除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉；14：00-16：00殺蟲、補(bǔ)缺、保潔；16：田18：30澆水、施肥。 工作內(nèi)容整形造型2次月； 施 肥春秋各1遍澆 水因時(shí)因地制宜按需供水；澆水時(shí)間夏季早晚為宜，冬季中午為宜； 除雜草中耕1遍季；平時(shí)1遍天，下雨天除外；補(bǔ) 缺視缺苗情況及時(shí)補(bǔ)缺殺 蟲1遍月，發(fā)現(xiàn)害蟲立即消滅檢查工程及處理方法檢 查項(xiàng) 目1喬木整枝、造型修剪；花卉、樹(shù)木施肥； 2

29、灌木、綠蘺、樹(shù)木、草地、花卉澆水； 3除雜草； 4補(bǔ)栽補(bǔ)種； 5治病殺蟲； 6清理枯枝落葉、綠地石塊； 7松土； 8防風(fēng)防澇處 理辦 法按照公司ISO管理體系標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)輕微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)匯報(bào)公司質(zhì)管部部，并提出糾正措施。 考核標(biāo)準(zhǔn)日常按ISO質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)；年終按國(guó)家建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)考核。6、客戶租賃的管理：租賃流程圖：看房洽談簽訂租賃合同發(fā)相關(guān)資料抄水電表交費(fèi)發(fā)放鎖匙歸檔。1看房：管理員陪同客戶查看所租用的房屋，并填寫?房屋租賃登記表?；2洽談：價(jià)格、期限、考前須知等。3簽訂合同：?租賃合同?4發(fā)放資料：A、客戶手冊(cè)；B、租賃合同C、客戶登記表；5抄水電表：水電維修工與客戶抄水電表底數(shù)

30、；6收費(fèi)：按合同約定計(jì)收租金及管理費(fèi)；7發(fā)放鎖匙：發(fā)放給客戶該房鎖匙。8歸檔：把客戶的有關(guān)資料進(jìn)行歸檔，并存入電腦。7、房屋維修工作的管理：維修工作流程： 客戶報(bào)修 現(xiàn)場(chǎng)查看 人為或客戶責(zé)任損壞 自然老化管理處維修，客戶支付費(fèi)用。管理處維修，保修期內(nèi)，費(fèi)用由施工隊(duì)支付，非保修期，費(fèi)用由管理處列支。驗(yàn)收歸檔第七章 采取的主要管理措施 1、系統(tǒng)培訓(xùn)：為確保峰璟國(guó)際商務(wù)大廈管理早日走上正軌，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)的承諾，公司將嚴(yán)格按照ISO質(zhì)量體系文件的培訓(xùn)規(guī)定，科學(xué)系統(tǒng)地對(duì)管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，確保管理人員100持證上崗，全員年培訓(xùn)率達(dá)100，合格率達(dá)100。2、從接管開(kāi)始在峰璟國(guó)際商務(wù)大廈推行ISO質(zhì)量管

31、理體系實(shí)施管理，在半年內(nèi)建立運(yùn)行體系并到達(dá)認(rèn)證的條件。3、平安防范：采取人防、技防和宣傳相結(jié)合的原那么，確保峰璟國(guó)際商務(wù)大廈隨時(shí)處于平安狀態(tài)。1)加強(qiáng)制度落實(shí)。A根據(jù)地理位置、周邊環(huán)境，合理布崗，由各護(hù)衛(wèi)班輪流換防，責(zé)任承包。B要求護(hù)衛(wèi)員嚴(yán)格按照公司IS0物業(yè)管理體系文件?平安護(hù)衛(wèi)工作手冊(cè)?標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作，文明執(zhí)勤，標(biāo)準(zhǔn)上崗。對(duì)照護(hù)衛(wèi)員日常行為，嚴(yán)格執(zhí)行由平安管理員負(fù)責(zé)護(hù)衛(wèi)員的日檢、管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)周檢、公司管理者代表組織月檢的逐級(jí)檢查制度，確保護(hù)衛(wèi)員隊(duì)伍的素質(zhì)和效勞水準(zhǔn)。C專人負(fù)責(zé)調(diào)控中心，確保24小時(shí)全方位監(jiān)控。D加強(qiáng)崗位。護(hù)衛(wèi)員擬設(shè)固定崗、巡邏隊(duì)，整個(gè)大廈24小時(shí)全方位檢查，明確責(zé)任區(qū)，劃分責(zé)任

32、人。E堅(jiān)持查崗制度。護(hù)衛(wèi)隊(duì)長(zhǎng)、管理員、管理處經(jīng)理按公司IS0程序文件規(guī)定的頻率不定期夜間查崗，并根據(jù)查崗情況給予通報(bào)，漏崗、脫崗者按公司規(guī)定處分。F加強(qiáng)大廈內(nèi)流動(dòng)人員及外來(lái)人員管理和防范，建立商戶和流動(dòng)人員檔案，并定期核查。 G落實(shí)平安責(zé)任制，明確責(zé)任人。公司與管理處、管理處與護(hù)衛(wèi)隊(duì)長(zhǎng)簽訂治安目標(biāo)管理責(zé)任書，明確責(zé)任和工作標(biāo)準(zhǔn)，并分級(jí)跟蹤驗(yàn)證、考評(píng)。同時(shí)，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)又是防火責(zé)任人，全體護(hù)衛(wèi)員、清潔工、水電工都是義務(wù)消防員和治安應(yīng)急分隊(duì)隊(duì)員。2)加強(qiáng)車輛管理。峰璟國(guó)際商務(wù)大廈是集商業(yè)、娛樂(lè)、辦公為一體的綜合大廈，今后的車輛停放、車輛管理難度較大。我們將采用防盜、防劫車輛的智能IC管理系統(tǒng)進(jìn)行嚴(yán)格管

33、理，在車場(chǎng)安裝24小時(shí)智能監(jiān)控系統(tǒng)，確保在場(chǎng)在庫(kù)車輛被盜為零。 4、清潔衛(wèi)生。為維護(hù)峰璟國(guó)際商務(wù)大廈良好的硬件設(shè)施，尤其是搞好各層大堂的設(shè)施及局部高檔辦公室的保養(yǎng)，擬購(gòu)置意大利超寶洗地機(jī)、及塵吸水機(jī)、刨光機(jī)各一臺(tái)，從先進(jìn)的設(shè)備配置著手，加強(qiáng)對(duì)清潔工的培訓(xùn)，并定期做好大堂地面的拋光處理，從而到達(dá)最正確的維護(hù)、保養(yǎng)。5、加強(qiáng)與客戶之間的聯(lián)系和溝通，多渠道開(kāi)展宣傳活動(dòng)。編制?峰璟國(guó)際商務(wù)大廈客戶手冊(cè)?，詳細(xì)介紹德威物業(yè)管理公司的效勞宗旨，企業(yè)精神以及公司與管理處可以提供的效勞工程，物業(yè)管理各項(xiàng)法規(guī)、客戶須遵守的管理規(guī)定等。主要內(nèi)容有：公司介紹、峰璟國(guó)際商務(wù)大廈概況、管理處的人員分工、如何投訴和提出建

34、議、租金及管理費(fèi)繳交考前須知、裝修規(guī)定、租賃事宜、保潔規(guī)定及措施、平安措施；水、電、氣的使用和管理規(guī)定、物業(yè)管理用途的限制、電視接收管理規(guī)定、公共設(shè)施管理規(guī)定、寵物管理規(guī)定、安裝空調(diào)機(jī)的規(guī)定、防火須知、噪音限制、泊車、常用 號(hào)碼以及處分規(guī)定等。?手冊(cè)?一戶一冊(cè)并簽字領(lǐng)取。6、從管理峰璟國(guó)際商務(wù)大廈前期開(kāi)始即導(dǎo)入企業(yè)形象視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)，建立統(tǒng)一的標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌系列。包括：大廈平面圖、公共設(shè)施指示牌、宣傳欄、衛(wèi)生、綠化、消防警示牌等，塑造峰璟國(guó)際商務(wù)大廈高尚、文明的文化氣氛。IS0的標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作和VI的有效結(jié)合所產(chǎn)生的良好的物業(yè)管理效應(yīng)必將提頂峰璟國(guó)際商務(wù)大廈的知名度，從而到達(dá)提高德威物業(yè)管理公司的知名度，

35、促進(jìn)峰璟國(guó)際商務(wù)大廈物業(yè)的保值和升值。 7、接管后，擬在峰璟國(guó)際商務(wù)大廈接通互聯(lián)網(wǎng)，運(yùn)用科耐物業(yè)管理系統(tǒng)、EOE企業(yè)內(nèi)部管理網(wǎng)絡(luò)，迅速與公司各職能部門及其它住宅區(qū)管理處進(jìn)行信息交流，從而使大廈的管理水平到達(dá)智能化的高度。8、管理處要設(shè)定較高的管理目標(biāo)一年內(nèi)參評(píng)“惠州市物業(yè)管理示范大廈，三年內(nèi)“參評(píng)全國(guó)物業(yè)管理示范大廈。第八章 收費(fèi)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及需說(shuō)明的事項(xiàng)一、物業(yè)效勞費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 1、寫字樓：6-8元/平方米.月；2、商 場(chǎng)：8-10元/平方米.月； 室內(nèi)200元/月室外。二、水 費(fèi)：1、 商業(yè)用水：3.38元/立方米；按實(shí)際用量加自來(lái)水損耗及公共用水分?jǐn)傆昧肯蚣追嚼U納，由甲方代收代繳。2、 公

36、共用水：包括廣場(chǎng)噴水池、大廈清潔綠化用水等按實(shí)分?jǐn)? 由甲方代收代繳。 三、電費(fèi)： 1、自用電：1.0366元/度，按實(shí)際用量加變損和電網(wǎng)損耗分?jǐn)傆昧肯蚣追嚼U納，由甲方代收代繳。2、公共用電：包括公共照明、智能電子監(jiān)控、電梯電費(fèi)、二次供水電費(fèi)等按實(shí)分?jǐn)偅杉追酱沾U。四、臨時(shí)停車效勞費(fèi)：具體如下表所示車型臨時(shí)停放計(jì)費(fèi)按月停放計(jì)費(fèi)說(shuō)明第一時(shí)段：8時(shí)至22時(shí)第二時(shí)段：22時(shí)至次日8時(shí)露天停車場(chǎng)室內(nèi)停車場(chǎng)小型車2噸以下人貨兩用車，20座以下各類型客車510200250跨時(shí)段計(jì)費(fèi)：1、臨時(shí)停放缺乏15分鐘不得收費(fèi)。2、停放時(shí)間在3小時(shí)內(nèi)的含免費(fèi)時(shí)段按第一時(shí)段標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收；3、停放時(shí)間超過(guò)3小時(shí)的含免費(fèi)時(shí)

37、段，按第二時(shí)段標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收；4、同一車輛在同一個(gè)停車輛24小時(shí)內(nèi)屢次進(jìn)出停放的，收費(fèi)總額不能超過(guò)兩個(gè)時(shí)段標(biāo)準(zhǔn)之和計(jì)費(fèi)。大型車2噸以上10噸以下，20座以上大客車510200250摩托車100/元.月暫定五、裝修管理費(fèi)：具體如下所示1、裝修押金：10元/平方米；2、裝修管理費(fèi)：5元/平方米；3、辦理裝修施工許可證及裝修管理規(guī)定：每份交納工本費(fèi)20元；4、辦理施工人員出入證：每人交納工本費(fèi)用5元。六、中央空調(diào)使用費(fèi)：具體如下所示每年3月至10月共計(jì)8個(gè)月,按13元/M2.月單價(jià)向甲方交納(包含中央空調(diào)所使用的電費(fèi))七、大廈外墻清洗費(fèi)： 根據(jù)清洗的實(shí)際價(jià)格,每年清洗一至兩次,由客戶按實(shí)分?jǐn)?。二、說(shuō)明事項(xiàng)1、寫字樓客戶員工車輛停放費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，可采取月包干方式。2、每層兩臺(tái)小中央空調(diào)，辦公寫字樓的中央空調(diào)的計(jì)費(fèi)方式建議按排氣量或面積計(jì)費(fèi)。第九章 需完善及購(gòu)置設(shè)備費(fèi)用一、管理用房和管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源1、管理用房 開(kāi)發(fā)商應(yīng)提供管理用房，并具備根本辦公及居住條件。2、管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源 1)管理效勞費(fèi) 商業(yè)廣場(chǎng)管理效勞費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按物價(jià)部門批準(zhǔn)的價(jià)格收取。 2) 車輛停放費(fèi)、車輛場(chǎng)地使用費(fèi)。 3) 向客戶提供多種有償便民效勞費(fèi)如廣場(chǎng)活動(dòng)使用費(fèi)。 4) 其它政策規(guī)定應(yīng)收取的費(fèi)用。3、增收節(jié)支措施 1增設(shè)一些客戶歡送的便民有償效勞工程，以彌補(bǔ)管理經(jīng)費(fèi)。 2根據(jù)“精干、高效