一份完整的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)投資測(cè)算書(shū)

1、地塊經(jīng)濟(jì)效果評(píng)估一 、項(xiàng)目的確定性分析1、項(xiàng)目的投資估算 （1）、土地費(fèi)用：27萬(wàn)元/畝315.75畝8525.25萬(wàn)元 （2）、前期工程費(fèi)用估算：1054.5萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明1規(guī)劃、設(shè)計(jì)可研費(fèi)526.5按25元/平方米2水文地質(zhì)勘察費(fèi)80初、詳勘3道路費(fèi)4供水費(fèi)125供電費(fèi)156土地平整費(fèi)421按照20元/平方米合 計(jì)1054.5（3）、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算：2310.25萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng) 目建設(shè)費(fèi)用合計(jì)（萬(wàn)元）估算說(shuō)明1供電工程84240元/平方米2供水工程210.510元/平方米3供氣工程315.7515元/平方米4排污工程42120元/平方米5道路工程6路燈工程105.255元/平方

2、米7環(huán)衛(wèi)設(shè)施8綠化工程315.7515元/平方米9外部道路100100元/平方米合 計(jì)2310.25-（4）、建筑安裝工程費(fèi)估算：18752.5萬(wàn)元 序號(hào)項(xiàng)目建筑面積（平方米）建安工程費(fèi)單計(jì)（元/平方米）金額合計(jì)（萬(wàn)元）1市場(chǎng)營(yíng)業(yè)房1045008508882.52廠房區(qū)1410007009870合 計(jì)245500-18752.5（6）、招商活動(dòng)費(fèi)用：1500萬(wàn)元 （7）、管理費(fèi)：892.4萬(wàn)元（8）、財(cái)務(wù)費(fèi)用：757.8萬(wàn)元 （9）、銷售費(fèi)用：1308萬(wàn)元（10）、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)：50萬(wàn)元 （11）、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：109.46萬(wàn)元 2105005.2元/ m2109.46萬(wàn)元（12）、其他費(fèi)用估算

3、：230萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng)目金額(萬(wàn)元)估算說(shuō)明1臨時(shí)用地費(fèi)用2臨建費(fèi)3施工圖紙預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)404工程合同編制費(fèi)105招標(biāo)管理費(fèi)106總承包管理費(fèi)207工程質(zhì)量監(jiān)督管理費(fèi)8工程監(jiān)理費(fèi)1009工程保險(xiǎn)50合 計(jì)2302、銷售收入、經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表（一年）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)商業(yè)區(qū)廠房區(qū)1銷售收入（萬(wàn)元）4513528215169201.11.2地上可銷售面積m2245500104500141000單位售價(jià)（元/ m2）_270012002經(jīng)營(yíng)稅及附加（萬(wàn)元）2482.431551.83930.62.12.2營(yíng)業(yè)稅5%（萬(wàn)元）2256.751410.75846城市建設(shè)稅、教育費(fèi)附加（萬(wàn)元）225.681

4、41.0884.6二、附加交納費(fèi)用(532萬(wàn)元)施工圖及抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)：19白蟻防治費(fèi)：10檔案管理費(fèi):20保險(xiǎn)費(fèi)：24建設(shè)用地規(guī)劃許可證：5質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：370工程定額測(cè)定費(fèi)：25建安企業(yè)行業(yè)管理費(fèi)：44印花稅：153、利潤(rùn)：6786.41萬(wàn)元 利潤(rùn)=銷售收入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資成本經(jīng)營(yíng)稅金及附加 45291-36022.16-2482.43=6786.41萬(wàn)元4、 利潤(rùn)率：15% 利潤(rùn)率=利潤(rùn)/銷售總收入6786.41/45291=15%二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果靜態(tài)分析1、靜態(tài)投資收益率（e） 靜態(tài)投資收益率（e）是投資后獲得的年凈收入與項(xiàng)目投資額的比值,用公式： e=m/k(其中m是年凈收入、k是項(xiàng)目總投

5、資額)。 e=m/k6786.41/36022.16=18.8% 2、靜態(tài)投資回收期（t） 靜態(tài)投資回收期（t）是指項(xiàng)目初始投資起到用項(xiàng)目的凈收益償還全部投資所需時(shí)間，以年表示： t=k/m=36022.16/6786.415.5年 項(xiàng)目的首期投資現(xiàn)金流量序號(hào)項(xiàng)目總計(jì)1234-61現(xiàn)金流入6786.41-3078.5223312.7331538.5735013.6261.1銷售收入4359913079.717439.68231.856539.852現(xiàn)金流出38504.5916158.22214126.8676693.2771526.2242.1土地費(fèi)用8525.254262634262622.

6、2前期工程費(fèi)用1054.5738.15316.352.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用2310.25693.075924.1693.0752.4建筑安裝工程費(fèi)用18752.58035.4256249.7754467.32.5招商活動(dòng)費(fèi)用15005004003003002.6管理費(fèi)892.4267.72223.1178.48223.12.7財(cái)務(wù)費(fèi)用757.8227.34189.45151.56189.452.8銷售費(fèi)用1308261.6392.43273272.9開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)50151510102.10其它費(fèi)用2301504020202.11不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用109.4621.89221.89221.89243.78

7、42.12附加繳納費(fèi)用53226613379.853.22.13經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)2482.43719.39959.18444.17359.69三、 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果動(dòng)態(tài)分析對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)的主要依據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的方法與參數(shù)（第二版），參照我國(guó)新的會(huì)計(jì)制度，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，充分估計(jì)溫州新城市中心的發(fā)展前景，計(jì)算全部資金的經(jīng)濟(jì)效益，選取的計(jì)算指標(biāo)為：1、 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（firr） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（firr）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)值在累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，它反映項(xiàng)目所占用資金的贏利水平，并可參照同期的銀行貸款利率水平反映項(xiàng)目的實(shí)際贏余能力及針對(duì)資金的抗

8、風(fēng)險(xiǎn)能力。是考察項(xiàng)目贏利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，當(dāng)firr大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為項(xiàng)目贏利能力已經(jīng)滿足最低要求，由項(xiàng)目投資的全部現(xiàn)金流量可以計(jì)算出。假設(shè)本項(xiàng)目貸款利率是6.0。故基準(zhǔn)利率收益率ic取10。fnpvjonfj(1+i*)-j=0上上式中的i*就是方案的內(nèi)部收益率即表示為firr.由上式可知：可以采用試值內(nèi)插入法求得firr的值。由現(xiàn)金流量表可得firri1+npv(i1)*(i2i1)/npv(i1)+npv(i2)=12%計(jì)算得到全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率firr=12%ic102、 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （fnpv）是指事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，將項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)

9、金流量折現(xiàn)到建設(shè)初期的項(xiàng)目總和，它是考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)的贏利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于零時(shí)的項(xiàng)目是可以接受的。本項(xiàng)目選取的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為10%，由現(xiàn)金流量表計(jì)算可得fnpv=nt=oft(p/f,io.t)= 7140.216萬(wàn)元。則說(shuō)明項(xiàng)目在財(cái)務(wù)是可行的。3、動(dòng)態(tài)投資回收期（td）動(dòng)態(tài)投資回收期（td）是指在考慮了資金時(shí)間價(jià)值的情況下，從初始投資起到累計(jì)獲得的凈收益達(dá)到全部投資額為止所需要的時(shí)間。所有，用動(dòng)態(tài)投資回收期指標(biāo)評(píng)價(jià)方案更加切合實(shí)際、更科學(xué)，投資決策更準(zhǔn)確，風(fēng)險(xiǎn)也更小。由動(dòng)態(tài)投資回收的公式 tdlgalg（apio）/lg（l+io）；在基準(zhǔn)收益率下，將初始投資額p及年收益為a代入公式可得本項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期td4.5年。由此亦可看出本項(xiàng)目是可行的。4、投資利潤(rùn)率 投資利潤(rùn)率是指項(xiàng)目的投資利潤(rùn)（即凈現(xiàn)金流量累計(jì)值）與項(xiàng)目投資額定的比例，是評(píng)價(jià)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的靜態(tài)指標(biāo)。項(xiàng)目總投資利潤(rùn)率為15%利潤(rùn)率=利潤(rùn)/銷售總收入6786.41/45291=15%5、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)評(píng)價(jià)匯總動(dòng)態(tài)指標(biāo)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（firr）10%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）=7140.