商業(yè)管理物業(yè)部工程設(shè)備工作手冊(cè)定稿版

1、商業(yè)管理物業(yè)部工程設(shè)備工作手冊(cè)精編WORD 版IBM SyStem OffiCe room A0816H-A0912AAAHH-GX8Q8-GNTHHJ8第一部分 第二部分第三部分二十三 中央空調(diào)冷凍機(jī)組管理制度 44一供電系統(tǒng)中變配電設(shè)備的維修保養(yǎng).48工程部工作手冊(cè)一部門概述工程部是銀川嘉正物業(yè)銀川分公司所轄職能部門之一，部門的管理需要的 科學(xué)性和嚴(yán)密性，除了因?yàn)樗旧淼募夹g(shù)特點(diǎn)之外，還因?yàn)樗墓ぷ髦苯踊蜷g 接地與客戶需求聯(lián)系在一起。客戶來到奧特萊斯商場(chǎng)消費(fèi)、娛樂的質(zhì)量，很大 程度上是依賴了完善的服務(wù)設(shè)施和設(shè)備，離開了這些，服務(wù)質(zhì)量就沒有了支撐 點(diǎn)，整個(gè)項(xiàng)Ll的經(jīng)營(yíng)就沒有了后盾。工程部管轄

2、范圍如下：1、負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)電力系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、鍋爐、電梯、弱 電系統(tǒng)、LED系統(tǒng)的運(yùn)行管理和維修、保養(yǎng)。2、負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)所有物業(yè)的土建、裝飾設(shè)施的維修、保養(yǎng)。3、負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)的完善改造，設(shè)備更新的小項(xiàng)增加和改造丄程施匸及 管理。4、對(duì)業(yè)主、租戶提供有償服務(wù)。5、工程外委合作項(xiàng)口的監(jiān)督與管理。6、負(fù)責(zé)設(shè)施、設(shè)備的資料、檔案管理。7、完成上級(jí)指派的其他工作。二組織結(jié)構(gòu)圖Z電梯ZX弱電及I T Dn 丿ZX綜合維J血 丿高壓配J電消防通風(fēng)空ZraJ鍋爐及j其他工程技術(shù)部主管崗位說明書 報(bào)告上級(jí)：商管中心運(yùn)營(yíng)物業(yè)部長(zhǎng) 督導(dǎo)下級(jí)：綜合維修班長(zhǎng)、設(shè)備班長(zhǎng)、各專業(yè)領(lǐng)班及員工崗位職責(zé)：1、負(fù)

3、責(zé)部門人員管理及工作安排，保證所負(fù)責(zé)項(xiàng)Ll的工程設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)和使用功能；2、負(fù)責(zé)制訂部門制度、操作規(guī)程和要求，并監(jiān)督執(zhí)行；確保本部門全面工 作的正常運(yùn)轉(zhuǎn)；3、審定、編制本部門的年度工作計(jì)劃、預(yù)算等文件及月度實(shí)施方案，并報(bào) 領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后執(zhí)行；4、協(xié)助人事部門做好員工考核、考勤、晉升、降級(jí)等工作，制定并開展部門業(yè)務(wù)培訓(xùn)；5、熟悉項(xiàng)Ll房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施，掌握各類管線走向、位置，建立建全工程檔案:6、對(duì)項(xiàng)目所有系統(tǒng)經(jīng)常性巡查，檢查、試運(yùn)行，確保（如高低壓變配電 房、防雷、消防、閉路監(jiān)視、水泵房、給/排水系統(tǒng)、停車場(chǎng)系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)、 電梯設(shè)施等）系統(tǒng)運(yùn)作正常。7、主審商戶裝修申請(qǐng)，并安排有關(guān)工程人員

4、每天巡查一次裝修商戶，確保 無違章裝修。對(duì)裝修驗(yàn)收簽署書面意見，對(duì)裝修材料予以建檔管理。8、參加工程外判工作的談判、評(píng)審，督導(dǎo)檢查執(zhí)行情況；9、主持部門工作例會(huì)，安排督導(dǎo)各專業(yè)人員的日常工作，10、對(duì)于危險(xiǎn)作業(yè)，對(duì)員工指導(dǎo)，督促釆取有效安全措施，防止工傷事 故，堅(jiān)持安全作業(yè)。11、會(huì)同其他部門每月對(duì)項(xiàng)口的消防、安全進(jìn)行檢查，并提出整改意見， 檢查直至合格。12、做好與其他部門及政府行政機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)工作；遵守政府各職能部門的 相關(guān)規(guī)定，確保項(xiàng)Ll所有房屋、專業(yè)設(shè)備符合規(guī)定和法律要求，13、定期接受檢查、測(cè)試和保養(yǎng)；14、負(fù)責(zé)審定各專業(yè)申購的材料、設(shè)備等采購用品；13、督導(dǎo)本部門員工嚴(yán)格執(zhí)行公司的各

5、種規(guī)章制度和體系文件；16、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。工作標(biāo)準(zhǔn):1、堅(jiān)決貫徹執(zhí)行上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的指示，切實(shí)落實(shí)崗位責(zé)任制。2、對(duì)工程部所有人員和設(shè)備的全權(quán)管轄和調(diào)配。挑選和配備下屬各崗位管 理人員，培養(yǎng)、鞏固骨干隊(duì)伍，保障所轄設(shè)備的安全運(yùn)行與裝修設(shè)施的完好。3、制定下屬各崗位規(guī)范及操作規(guī)程，督促檢查下屬嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制、 操作規(guī)程及設(shè)備檢修保養(yǎng)制度。4、深入現(xiàn)場(chǎng)掌握人員和設(shè)備狀況，堅(jiān)持定期作如下檢查：（1）審核運(yùn)行報(bào)表，掌握能耗規(guī)律，發(fā)現(xiàn)異常，分析原因及時(shí)采取節(jié)能措 施。（2）審閱各系統(tǒng)運(yùn)行檢測(cè)技術(shù)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)偏差，及時(shí)修正。（3）現(xiàn)場(chǎng)巡查下屬崗位紀(jì)律及工作狀況，了解員工思想，發(fā)現(xiàn)不良傾向及 時(shí)糾

6、正。（4）現(xiàn)場(chǎng)巡查重點(diǎn)設(shè)備運(yùn)行技術(shù)狀況發(fā)現(xiàn)隱患，立即與有關(guān)班長(zhǎng)及時(shí)組織 力量消除，發(fā)生影響營(yíng)業(yè)的重大故障，立即組織力量盡快處理。（5）現(xiàn)場(chǎng)巡查重點(diǎn)設(shè)備維修工程及增改工程的工作質(zhì)量與進(jìn)度，發(fā)現(xiàn)失控 及時(shí)采取措施。（6）現(xiàn)場(chǎng)巡查主要公共場(chǎng)所動(dòng)力設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)組織維修。5、審定下屬工作計(jì)劃，統(tǒng)籌丄作安排與人力調(diào)配，檢查計(jì)劃執(zhí)行情況。6、組織制定設(shè)備更新、改造工程計(jì)劃，重大維修保養(yǎng)計(jì)劃，備件購進(jìn)計(jì) 劃，并組織實(shí)施。7、根據(jù)營(yíng)業(yè)要求與科技發(fā)展?fàn)顩r經(jīng)常征詢其他部門意見，不斷改進(jìn)原設(shè)汁 缺陷，大力支持下屬進(jìn)行技術(shù)改造使設(shè)施、設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)更趨合理。4、深入了解下屬管理人員和員工的思想狀況，及時(shí)糾正不良傾向，經(jīng)

7、常對(duì) 下屬進(jìn)行職業(yè)道德，服務(wù)意識(shí)教育，培養(yǎng)員工責(zé)任感。5、編制培訓(xùn)計(jì)劃，定期對(duì)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，提高管理水平，把工程部人 員培養(yǎng)成為高素質(zhì)、高技術(shù)水準(zhǔn)、高效率、高服務(wù)質(zhì)量的隊(duì)伍。工程技術(shù)部綜合維修班長(zhǎng)崗位說明書報(bào)告上級(jí)：工程技術(shù)部主管督導(dǎo)下級(jí)：高壓值班、設(shè)備維修、強(qiáng)弱電維修、所轄專業(yè)領(lǐng)班崗位職責(zé)：1、在主管的領(lǐng)導(dǎo)下全面負(fù)責(zé)廣場(chǎng)強(qiáng)弱電、高壓配電、電梯及土、木、油、 瓦等工作的管理、運(yùn)行、維修工作：熟悉掌握管理設(shè)備的性能，確保樓寧自控 系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)的正常運(yùn)行，重點(diǎn)做好變配電設(shè)備的管理，確 保變配電設(shè)備正常運(yùn)行，確保電力系統(tǒng)24小時(shí)正常運(yùn)行；2、負(fù)責(zé)制定電氣設(shè)備運(yùn)行操作，維修保養(yǎng)，設(shè)

8、備檢測(cè)的年、季、月維修養(yǎng) 護(hù)訃劃及備品備件購買計(jì)劃并督促訃劃的有效實(shí)施，確保正常運(yùn)行，設(shè)備出現(xiàn) 故障，及時(shí)組織人力進(jìn)行搶修;3、貫徹執(zhí)行崗位責(zé)任制、安全責(zé)任制，帶領(lǐng)并督促檢查下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行 設(shè)備安全操作的有關(guān)規(guī)定及員工手冊(cè)，確保設(shè)備及人員不發(fā)生安全事故，保證 管轄區(qū)域的機(jī)房干凈整潔，做好員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作；4、做好技術(shù)檔案的建立、管理和設(shè)備維修、檢查、保養(yǎng)的記錄，總結(jié)、借 鑒、學(xué)習(xí)好的管理經(jīng)驗(yàn)對(duì)技術(shù)、工藝進(jìn)行改造，使設(shè)備系統(tǒng)更加完善；4、協(xié)助工程部主管做好年度預(yù)算、年度維修保養(yǎng)計(jì)劃、商戶的二次裝修等 工作，做好與行政管理部門溝通協(xié)調(diào)，配合好商管中心其他部門的工作；5、負(fù)責(zé)對(duì)廣場(chǎng)各專業(yè)狀

9、況和公共區(qū)域進(jìn)行綜合巡視檢查工作并進(jìn)行匯總， 督促檢查不合格項(xiàng)的完成情況，控制維修材料和維修質(zhì)量，并提供日常維保工 作的技術(shù)支持；監(jiān)督設(shè)備的能源消耗狀況，向工程部主管提供有效的節(jié)能措 施；負(fù)責(zé)外判工程的監(jiān)管及組織驗(yàn)收；6、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。工作標(biāo)準(zhǔn)：1、能夠確保設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，對(duì)所屬設(shè)備系統(tǒng)和人員負(fù)有全面的管理 責(zé)任.檢查各系統(tǒng)的運(yùn)行狀況、控制狀態(tài)，審閱運(yùn)行記錄，發(fā)現(xiàn)誤差立即糾正.2、能夠提出設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)計(jì)劃和備品備件購買計(jì)劃，每月定期上報(bào)工 程部主管審定，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施.3、熟悉和掌握所有設(shè)備的性能，當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障時(shí)，要及時(shí)組織人力 進(jìn)行搶修，以最短的時(shí)間恢復(fù)其正常運(yùn)行

10、.4、貫徹執(zhí)行崗位責(zé)任制和設(shè)備維修保養(yǎng)制度，帶領(lǐng)并督導(dǎo)下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程及工作手冊(cè)，保持設(shè)備機(jī)房干凈整潔.5、做好下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)及考核工作.6、做好技術(shù)檔案的建立、管理和設(shè)備維修、檢查、保養(yǎng)的記錄，總結(jié)經(jīng) 驗(yàn)，逐步深入了解設(shè)備系統(tǒng)，使其運(yùn)行更加合理.7、負(fù)責(zé)商業(yè)中心綜合維修管理工作，組織維修人員對(duì)強(qiáng)弱電系統(tǒng)設(shè)備以及 LED、電梯等項(xiàng)IJ進(jìn)行日常維護(hù)。8、保障高壓供配電設(shè)備正常運(yùn)行與日常維護(hù)，監(jiān)督做好高壓配電運(yùn)行記錄 及操作票管理制度。9、切實(shí)執(zhí)行部門主管指令，認(rèn)真貫徹落實(shí)崗位責(zé)任制，督導(dǎo)執(zhí)行操作規(guī)程 及工作手冊(cè)，工程技術(shù)部設(shè)備班長(zhǎng)崗位說明書報(bào)告上級(jí)：工程技術(shù)部主管督導(dǎo)下級(jí)：暖通運(yùn)

11、行工、鍋爐及給排水設(shè)備維修工、土木維修工、專業(yè)領(lǐng)班崗位職責(zé)：1、在主管的領(lǐng)導(dǎo)下全面負(fù)責(zé)廣場(chǎng)的空調(diào)設(shè)備、鍋爐設(shè)備、給排水、暖通、 供水泵房等設(shè)備的管理、運(yùn)行、維修等工作，熟悉掌握管理設(shè)備的性能，確保 設(shè)備正常經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，重點(diǎn)做好空調(diào)系統(tǒng)的管理；2、負(fù)責(zé)制定空調(diào)機(jī)組、給排水系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)和管道的年、 季、月維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及備品備件購買訃劃并督促訃劃的有效實(shí)施，確保正常運(yùn) 行，設(shè)備出現(xiàn)故障，及時(shí)組織人力進(jìn)行搶修;3、貫徹執(zhí)行崗位責(zé)任制、安全責(zé)任制，帶領(lǐng)并督促檢查下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行 設(shè)備安全操作的有關(guān)規(guī)定及工作手冊(cè)，保證管轄區(qū)域的機(jī)房干凈整潔，做好員 丄的技術(shù)培訓(xùn)和考核丄作；4、做好技術(shù)檔案的建

12、立、管理和設(shè)備維修、檢查、保養(yǎng)的記錄，總結(jié)、借 鑒、學(xué)習(xí)好的管理經(jīng)驗(yàn)對(duì)技術(shù)、工藝進(jìn)行改造，使設(shè)備系統(tǒng)更加完善；5、協(xié)助工程部主管做好年度預(yù)算、年度維修保養(yǎng)計(jì)劃、商戶的二次裝修等 工作，做好與行政管理部門溝通協(xié)調(diào)，配合好商管中心其他部門的工作；6、負(fù)責(zé)對(duì)廣場(chǎng)各專業(yè)狀況和公共區(qū)域進(jìn)行綜合巡視檢查工作并進(jìn)行匯總， 督促檢查不合格項(xiàng)的完成情況，控制維修材料和維修質(zhì)量，并提供日常維保工 作的技術(shù)支持；監(jiān)督設(shè)備的能源消耗狀況，向工程部主管提供有效的節(jié)能措 施；負(fù)責(zé)外判工程的監(jiān)管及組織驗(yàn)收；7、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。工作標(biāo)準(zhǔn)：1、能夠確保設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，對(duì)所屬設(shè)備系統(tǒng)和人員負(fù)有全面的管理 責(zé)任.檢

13、查各系統(tǒng)的運(yùn)行狀況、控制狀態(tài)，審閱運(yùn)行記錄，發(fā)現(xiàn)誤差立即糾正.2、能夠提出設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)計(jì)劃和備品備件購買計(jì)劃，每月定期上報(bào)工 程部主管審定，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施.3、熟悉和掌握所有設(shè)備的性能，當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障時(shí)，要及時(shí)組織人力 進(jìn)行搶修，以最短的時(shí)間恢復(fù)其正常運(yùn)行.4、貫徹執(zhí)行崗位責(zé)任制和設(shè)備維修保養(yǎng)制度，帶領(lǐng)并督導(dǎo)下屬員工嚴(yán)格執(zhí) 行安全操作規(guī)程及工作手冊(cè)，保持設(shè)備機(jī)房干凈整潔.5做好下屬員丄的技術(shù)培訓(xùn)及考核工作.6、做好技術(shù)檔案的建立、管理和設(shè)備維修、檢查、保養(yǎng)的記錄，總結(jié)經(jīng) 驗(yàn)，逐步深入了解設(shè)備系統(tǒng)，使其運(yùn)行更加合理.7、負(fù)責(zé)制定空調(diào)采暖系統(tǒng)的運(yùn)行方案及設(shè)備開停時(shí)間表，并不斷研究改進(jìn) 措施

14、，使系統(tǒng)更節(jié)省能源和降低損耗.8、負(fù)責(zé)商業(yè)中心綜合維修管理工作，組織維修人員對(duì)暖通、給排水系統(tǒng)設(shè) 備以及精裝修等項(xiàng)LI進(jìn)行日常維護(hù)。9、切實(shí)執(zhí)行部門主管指令，認(rèn)真貫徹落實(shí)崗位責(zé)任制，督導(dǎo)執(zhí)行操作規(guī)程 及工作手冊(cè)，工程技術(shù)部綜合日班領(lǐng)班崗位說明書報(bào)告上級(jí)：綜合維修班長(zhǎng)、設(shè)備班長(zhǎng)督導(dǎo)下級(jí)：鍋爐及給排水維修、設(shè)備維修工、強(qiáng)弱電維修、綜合維修工崗位職責(zé)：1、負(fù)責(zé)廣場(chǎng)設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，確保所管各種設(shè)備系統(tǒng)正常運(yùn)行了 解當(dāng)班期間系統(tǒng)主要設(shè)備的運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)問題立即組織處理并做好善后工 作。檢查員工崗位紀(jì)律及精神狀態(tài)、發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)立即糾正。檢查員工維修保養(yǎng) 丄作質(zhì)量和丄作效率，對(duì)當(dāng)班布置的丄作任務(wù)堅(jiān)決完

15、成。3、領(lǐng)班是帶頭人，是班組的骨干，應(yīng)具備有良好的思想品德，以身作則，技術(shù)精益求精，協(xié)助部門班長(zhǎng)做好班組管理工作，解決技術(shù)上疑難問題。4、做好專業(yè)設(shè)備運(yùn)行、維修、故障排除、更換零部件的統(tǒng)計(jì)工作，每日按 時(shí)交班長(zhǎng)審閱。5、管好用好各種備品備件和工具，使賬物相符，提岀備品備件采購要求。6、認(rèn)真貫徹落實(shí)崗位責(zé)任制，督導(dǎo)員工嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程及工作守則，堅(jiān)持周而復(fù)始的設(shè)備維修保養(yǎng)制度，按三干凈設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場(chǎng)地 干凈）、四不漏（不漏水、不漏電、不漏氣、不漏油）、五良好（使 用性良 好、密封良好、潤(rùn)滑良好、緊固良好、調(diào)整良好）的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格檢查督導(dǎo)員工工 作。7、針對(duì)員工的技術(shù)狀況和思想狀況，編制培

16、訓(xùn)計(jì)劃，經(jīng)常對(duì)員工進(jìn)行職業(yè) 道德、服務(wù)意識(shí)教育和專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)。8、認(rèn)真推廣技術(shù)，改造不合理的設(shè)備，完善設(shè)計(jì)和施工遺留的缺陷；對(duì)重 大改造工程參與設(shè)計(jì)，提出可行性方案、監(jiān)督施工，驗(yàn)收施工質(zhì)量。工程技術(shù)部綜合夜班領(lǐng)班崗位說明書報(bào)告上級(jí)：設(shè)備班長(zhǎng)、綜合維修班長(zhǎng)督導(dǎo)下級(jí)：鍋爐及給排水維修、設(shè)備維修、強(qiáng)弱電維修、綜合維修工崗位職責(zé)：1、負(fù)責(zé)廣場(chǎng)設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，確保所管各種設(shè)備系統(tǒng)正常運(yùn)行了 解當(dāng)班期間系統(tǒng)主要設(shè)備的運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)問題立即組織處理并做好善后工 作。檢查員工崗位紀(jì)律及精神狀態(tài)、發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)立即糾正。檢查員工維修保養(yǎng) 丄作質(zhì)量和工作效率，對(duì)當(dāng)班布置的丄作任務(wù)堅(jiān)決完成。3、領(lǐng)班是帶頭人，是

17、班組的骨干，應(yīng)具備有良好的思想品德，以身作則，技術(shù)精益求精，協(xié)助部門班長(zhǎng)做好班組管理工作，解決技術(shù)上疑難問題。4、做好專業(yè)設(shè)備運(yùn)行、維修、故障排除、更換零部件的統(tǒng)計(jì)工作，每日按 時(shí)交班長(zhǎng)審閱。5、管好用好各種備品備件和工具，使賬物相符，提出備品備件采購要求。6、認(rèn)真貫徹落實(shí)崗位責(zé)任制，督導(dǎo)員工嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程及工作守則，堅(jiān)持周而復(fù)始的設(shè)備維修保養(yǎng)制度，按三干凈設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場(chǎng)地 干凈）、四不漏（不漏水、不漏電、不漏氣、不漏油）、五良好（使用性良 好、密封良好、潤(rùn)滑良好、緊固良好、調(diào)整良好）的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格檢查督導(dǎo)員工工 作。7、針對(duì)員工的技術(shù)狀況和思想狀況，編制培訓(xùn)計(jì)劃，經(jīng)常對(duì)員工進(jìn)行職業(yè)

18、 道德、服務(wù)意識(shí)教育和專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)。8、認(rèn)真推廣技術(shù)，改造不合理的設(shè)備，完善設(shè)計(jì)和施工遺留的缺陷；對(duì)重 大改造工程參與設(shè)計(jì)，提出可行性方案、監(jiān)督施工，驗(yàn)收施工質(zhì)量。工程技術(shù)部配電室值班電工崗位說明書報(bào)告上級(jí)：綜合維修班長(zhǎng)、設(shè)備班長(zhǎng)、專業(yè)領(lǐng)班 督導(dǎo)下級(jí)：無崗位職責(zé):1、負(fù)責(zé)飛通廣場(chǎng)內(nèi)變配電房、生活水泵房、等設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)任務(wù)及衛(wèi) 生清潔工作，保障飯店一切用電供水設(shè)備正常使用。2、努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練掌握廣場(chǎng)供電方式、線路走向及所管轄設(shè)備的原 理、技術(shù)性能和實(shí)際操作.持證上崗，嚴(yán)格按照操作規(guī)范執(zhí)行.3、堅(jiān)守崗位，按時(shí)巡視供電供水設(shè)備，密切監(jiān)視各控制屏的工作狀況， 正確抄錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)并填好報(bào)表。4、發(fā)

19、生事故時(shí)，應(yīng)保持冷靜的頭腦，按操作規(guī)程及時(shí)排除故障，并及時(shí)向 上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。5、認(rèn)真執(zhí)行交接班制度，保持良好的工作作風(fēng)，善于發(fā)現(xiàn)設(shè)備隱患，消滅 隱患。工程技術(shù)部鍋爐運(yùn)行工崗位說明書報(bào)告上級(jí)：綜合維修班長(zhǎng)、設(shè)備班長(zhǎng)、專業(yè)領(lǐng)班督導(dǎo)下級(jí)：無崗位職責(zé)：1、負(fù)責(zé)廣場(chǎng)內(nèi)鍋爐房系統(tǒng)及設(shè)備運(yùn)行、維修保養(yǎng)、水質(zhì)檢測(cè)及場(chǎng)地衛(wèi)生 等工作，并持證上崗。2、嚴(yán)格執(zhí)行鍋爐安全操作規(guī)程，以及各種規(guī)章制度，認(rèn)真操作，正確填寫 運(yùn)行記錄表。3、必須掌握設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)狀況，不斷學(xué)習(xí)，努力提高自己的業(yè)務(wù)水平。 既保證設(shè)備正常合理運(yùn)行，乂能節(jié)能降耗作。4、認(rèn)真執(zhí)行水質(zhì)管理制度，定時(shí)進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)分析，保證鍋爐的給水、爐 水符合國(guó)家的標(biāo)

20、準(zhǔn)，降低能源消耗，并做好相關(guān)的記錄。5、當(dāng)班人員必須嚴(yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律，堅(jiān)守崗位（不脫崗、不審崗），不允 許做與工作無關(guān)的事情,認(rèn)真執(zhí)行交接班制度。6、服從上級(jí)指揮，不得擅自開機(jī)，危害鍋爐安全運(yùn)行的違章指揮等，應(yīng)有 權(quán)拒絕執(zhí)行。7、認(rèn)真定時(shí)檢查設(shè)備運(yùn)行情況，嚴(yán)禁設(shè)備帶病、超溫、超壓、超時(shí)、超負(fù) 荷工作，遇到突發(fā)事故，保持冷靜頭腦，按操作規(guī)范進(jìn)行操作并及時(shí)上報(bào)領(lǐng) 導(dǎo)。8、要有超前意識(shí)，良好作風(fēng)，善于發(fā)現(xiàn)設(shè)備隱患，把事故消滅在源頭。工程技術(shù)部暖通運(yùn)行工崗位說明書報(bào)告上級(jí)：綜合維修班長(zhǎng)、設(shè)備班長(zhǎng)、專業(yè)領(lǐng)班督導(dǎo)下級(jí)：無崗位職責(zé)：1、負(fù)責(zé)廣場(chǎng)中央冷水機(jī)組等設(shè)備運(yùn)行，積極配合維修工做好設(shè)備維護(hù)保養(yǎng) 工作。2

21、、必須按巡檢制度根據(jù)外界天氣變化及時(shí)進(jìn)行空調(diào)工況調(diào)節(jié),努力使空調(diào)區(qū)域的溫度、相對(duì)溫濕度符合規(guī)定的數(shù)值范圍；嚴(yán)格檢測(cè)冷水 機(jī)組水質(zhì)符合規(guī)范要求，并按運(yùn)行記錄表做好記錄。3、必須掌握設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)問題立即報(bào)告值班領(lǐng)班或?qū)I(yè)班 長(zhǎng)，發(fā)生緊急故障，應(yīng)立即停機(jī)，報(bào)告值班領(lǐng)班或?qū)I(yè)班長(zhǎng)，組織力量及時(shí)處 理。4、按保養(yǎng)規(guī)程做好機(jī)房?jī)?nèi)分管設(shè)備、閥門、管道、水泵日常及月度保養(yǎng)工 作，確保重點(diǎn)設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，防止跑、冒、滴、漏現(xiàn)象存在。5、設(shè)備開、停必須及時(shí)轉(zhuǎn)換運(yùn)行狀態(tài)牌，尤其是接到維修停臺(tái)通知后，應(yīng) 立即掛檢修牌，若因沒有掛上牌造成事故，追究當(dāng)班責(zé)任。6、當(dāng)班人員必須對(duì)所有運(yùn)行記錄表檢查并

22、簽名，除清楚記錄運(yùn)行參數(shù)外， 必須記錄清楚巡檢范圉內(nèi)的設(shè)備開、停時(shí)間，停臺(tái)修理原因和停臺(tái)開始及恢復(fù) 正常狀態(tài)時(shí)間。每天向領(lǐng)班或?qū)I(yè)班長(zhǎng)上報(bào)運(yùn)行情況并累計(jì)當(dāng)天設(shè)備運(yùn)行臺(tái) 時(shí)。7、當(dāng)班人員必須嚴(yán)守崗位責(zé)任，服從指揮，不得擅自開機(jī)，嚴(yán)守操作規(guī) 程，不得擅自離守，上班不準(zhǔn)打嗑睡和干與工作無關(guān)的事情。8、做好水質(zhì)檢測(cè)的器具、藥品使用保管工作。9、嚴(yán)格按照設(shè)備操作規(guī)范進(jìn)行操作，嚴(yán)禁設(shè)備帶病、超溫、超壓、超時(shí)、 超負(fù)荷工作。工程技術(shù)部設(shè)備維修工崗位說明書 報(bào)告上級(jí)：綜合維修班長(zhǎng)、設(shè)備班長(zhǎng)、專業(yè)領(lǐng)班督導(dǎo)下級(jí)：無崗位職責(zé)：1、負(fù)責(zé)廣場(chǎng)的配套設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)工作，確保設(shè)備的正常運(yùn)行。2、嚴(yán)格遵守飛通廣場(chǎng)的規(guī)章制度

23、，按照工作手冊(cè)的規(guī)定規(guī)范自己的行 為，上班時(shí)間不脫崗、不串崗、不做與工作無關(guān)的私事。3、認(rèn)真鉆研業(yè)務(wù)，不斷提高技術(shù)水平，適應(yīng)不斷發(fā)展的行業(yè)需要。4、處理故障要及時(shí)快捷，不能及時(shí)處理的要反饋到使用部門和部門領(lǐng)導(dǎo)， 并與使用部門解釋原因讓部門組織力量維修。5、要有超前的意識(shí)，時(shí)時(shí)檢查各個(gè)配電間、管道間、空調(diào)機(jī)房、污水泵等 運(yùn)行情況，善于發(fā)現(xiàn)隱患，以便及時(shí)處理。6、在公共場(chǎng)所維修時(shí)，不要大聲喧嘩，確保質(zhì)量，提高速度，完工后場(chǎng)所 要及時(shí)清理干凈，收好工具及時(shí)撤離。7、服從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排調(diào)配，做好每日維修記錄，下班時(shí)匯總于設(shè)備運(yùn)行班 長(zhǎng)審閱。工程技術(shù)部弱電工崗位說明書報(bào)告上級(jí)：綜合維修班長(zhǎng)、設(shè)備班長(zhǎng)、專業(yè)

24、領(lǐng)班督導(dǎo)下級(jí)：無崗位職責(zé):1、負(fù)責(zé)廣場(chǎng)建筑內(nèi)電話系統(tǒng)、電視系統(tǒng)、監(jiān)控、樓宇自控、消防系統(tǒng)、 LED系統(tǒng)等運(yùn)行維修保養(yǎng)工作。2、熱愛本職工作，對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)、任勞任怨、認(rèn)真鉆研業(yè)務(wù)、精益求 精、嚴(yán)格遵守系統(tǒng)、設(shè)備操作規(guī)程，熟練掌握所管轄系統(tǒng)設(shè)備的原理及實(shí)際操 作與維修。3、遇到大型會(huì)議或活動(dòng)時(shí)，協(xié)助其他部門做好音響、影像等技術(shù)維護(hù)工 作。4、非工作需要不準(zhǔn)進(jìn)入公共場(chǎng)所逗留走動(dòng)，因工作所需直接對(duì)客服務(wù)時(shí)要 熱情禮貌，工作完成后收好工具并及時(shí)清理干凈場(chǎng)所和設(shè)備.5、非工作需要嚴(yán)禁私自動(dòng)用公司設(shè)備，私自更改或改設(shè)備的程序。操作維護(hù)主要系統(tǒng)設(shè)備要登記姓名、時(shí)間、內(nèi)容.修改或改變系統(tǒng)運(yùn)行方式 必須經(jīng)班長(zhǎng)及

25、部門領(lǐng)導(dǎo)同意，完成后需認(rèn)真填寫修改單,經(jīng)班長(zhǎng)、主管審閱后存 檔。6、認(rèn)真做好交接班場(chǎng)地衛(wèi)生設(shè)備保管保養(yǎng)工作。服從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)管理.工程技術(shù)部土木工崗位說明書報(bào)告上級(jí)：綜合維修班長(zhǎng)、設(shè)備班長(zhǎng)、專業(yè)領(lǐng)班督導(dǎo)下級(jí)：無崗位職責(zé)：1、負(fù)責(zé)廣場(chǎng)所有土建、木質(zhì)、油漆等裝飾裝修的維護(hù)工作，按各部門改造新增項(xiàng)LI的方案施工工作。2、認(rèn)真學(xué)習(xí)，鉆研業(yè)務(wù)技能，熟悉各種材料的性能、使用的方法、施工技 巧,保障施工和維修的效果與廣場(chǎng)總體格調(diào)相一致。3、愛護(hù)工具，節(jié)約材料，做好材料的領(lǐng)用、保管、耗材登記及匯報(bào)工作。4、保持場(chǎng)地衛(wèi)生，材料物品堆放整齊，不得私自動(dòng)用材料制作或工作任務(wù) 無關(guān)的物品。5、工作場(chǎng)地嚴(yán)禁吸煙，做好安全防

26、火工作，做到不返工，保質(zhì)保量完成任 務(wù)。6專業(yè)工作沒有任務(wù)時(shí),服從上級(jí)安排其它力所能及的工作，努力學(xué)習(xí)其它 專業(yè),使自已一專多能,適應(yīng)廣場(chǎng)項(xiàng)U的不斷發(fā)展.工程技術(shù)部管理制度第一章 工程技術(shù)部日常運(yùn)營(yíng)制度一、工作管理制度1上班時(shí)間不得看與本業(yè)務(wù)無關(guān)的書藉。2上班時(shí)間不得唾崗。3上班期間不準(zhǔn)洗澡。4上班期間嚴(yán)禁干私活。5不準(zhǔn)在設(shè)備樓內(nèi)大聲喧嘩、唱歌、吹口哨等。6下班后不要無故在工作場(chǎng)所內(nèi)逗留、閑逛。7不準(zhǔn)遲到、早退。8不準(zhǔn)在設(shè)備樓內(nèi)吃零食。9上班時(shí)間堅(jiān)守崗位，不得閑逛商業(yè)區(qū)。10上班必須提前到崗，工裝穿戴整齊，不得穿便服。11要積極參加工程部、公司組織的各種活動(dòng)。12嚴(yán)格遵守工作手冊(cè)規(guī)定的各項(xiàng)制度

27、。二、運(yùn)行制度1運(yùn)行人員要明確自己的職責(zé)，運(yùn)行中遇到自己不能解決或沒有把握的問 題不要瞞而不報(bào)。2運(yùn)行人員要有責(zé)任心，不要為了抄表而抄表，要隨時(shí)注意設(shè)備的 運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，及時(shí)匯報(bào)。3運(yùn)行值班人員除了正常出檢外，還要接收電話（特別是中班），把情況及時(shí)反映給維修人員。4運(yùn)行人員記錄表數(shù)要做到準(zhǔn)確無誤，不允許偽造數(shù)字。5運(yùn)行人員注意班次的交接，對(duì)需要傳達(dá)的內(nèi)容和需要注意的問題記錄在運(yùn)行記錄本上，接班人員接班時(shí)要注意看運(yùn)行記錄本。6運(yùn)行記錄本要記錄清楚，字跡要工整，不得隨便亂涂、亂寫、亂 撕。記錄本要擺放整齊，保持桌面清潔，運(yùn)行記錄表要整齊地掛在墻上，不得 亂放。7運(yùn)行人員要注意物品的交

28、接，哪個(gè)班次丟失，哪個(gè)班次負(fù)責(zé)。8運(yùn)行記錄表快用完時(shí)要及時(shí)領(lǐng)取，月底把一個(gè)月的記錄表經(jīng)班長(zhǎng)簽字后 上交至文員處。9運(yùn)行人員吃飯時(shí)要有人替崗，不得擅自離崗三、安全運(yùn)行管理1. 根據(jù)勞動(dòng)監(jiān)察部門的有關(guān)規(guī)定，對(duì)電工、司爐工、電（氣）焊工等特殊 工種工人進(jìn)行技術(shù)考核，持證上崗。2. 各班組應(yīng)有專人任安全員，負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查安全操作施丄情況。3. 制定各工種維修操作規(guī)程和安全檢查制度。4. 加強(qiáng)勞動(dòng)安全教育，在進(jìn)行有危險(xiǎn)的設(shè)備檢修時(shí)，班長(zhǎng)或主管應(yīng) 親自到場(chǎng)。5. 對(duì)變電所、鍋爐、電梯及壓力容器，必須進(jìn)行年度檢驗(yàn)。6. 對(duì)中央空調(diào)、變配電、鍋爐的壓力表、保險(xiǎn)閥等，必須定期送有 關(guān)單位進(jìn)行校驗(yàn)。7. 易燃、易爆

29、物品必須存放在危險(xiǎn)品倉庫妥善保管，并應(yīng)控制最大存放量。8. 主要機(jī)房如變電所、鍋爐房、冷凍機(jī)房、應(yīng)設(shè)警戒牌，嚴(yán)重非工作人員入內(nèi)。9. 水箱、蓄水池的入口處，機(jī)房、技術(shù)設(shè)施層，配電房等均應(yīng)上鎖，鑰匙由專人保管。10木工作業(yè)場(chǎng)地嚴(yán)禁吸煙，并每天清除木屑。11. 對(duì)員工進(jìn)行緊急及消防知識(shí)的教育和考核。12. 建立事故處理制度。13. 對(duì)外單位施工人員進(jìn)行安全教育，簽訂安全協(xié)議書。在施工中進(jìn) 行檢查監(jiān)督，避免事故發(fā)生。14. 對(duì)高空、外墻清洗的吊架、吊籃等要定期檢查吊繩等安全裝置。15避雷裝置必須在雨季前進(jìn)行測(cè)試檢查，對(duì)銹蝕部分要敲鏟是漆。16. 對(duì)各配備設(shè)施的接地設(shè)施，要定期檢查保養(yǎng)，其接地電阻值應(yīng)

30、符 合規(guī)范要求。17. 進(jìn)行電（氣）焊必須取得動(dòng)火證。四、交接班制度1、接班人員按時(shí)到達(dá)崗位，做好接班準(zhǔn)備工作。（1）查看上一班記錄，聽取上一班值班人員運(yùn)行情況介紹。（2）檢查儀表工具，并在交班記錄表上簽名。（3）檢查設(shè)備運(yùn)行情況。2、下列情況不得交接班：（1）上一班運(yùn)行情況未交待清楚。（2）接班人未到要有部門負(fù)責(zé)人同意指定合適的代值班人時(shí)。（3）接班人員有醉酒現(xiàn)象或其它神態(tài)不清不得交接班，必須找到頂班 人。（4）設(shè)備故障影響運(yùn)行或影響營(yíng)業(yè)時(shí)。五、值班制度1、值班人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗，按規(guī)定定時(shí)巡視設(shè)備運(yùn)行記 錄。2、密切注意設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和 處理

31、隱患。3、值班人員接到維修報(bào)告時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知有關(guān)人員前往修理。4、發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障，當(dāng)班人無法處理時(shí)應(yīng)報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)組織人員處理。5、早、午、晚及夜餐時(shí)間是值班的薄弱環(huán)節(jié)，所有運(yùn)行值班機(jī)房部應(yīng)有 人值班（機(jī)房一人值班，應(yīng)通知值工班人員關(guān)注）。6、值班人員因特殊情況需要調(diào)班，必須事先詢報(bào)請(qǐng)部門有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，同意 安排人員，原則上值班人員與值班人員對(duì)調(diào)。六、報(bào)告制度(-)下列情況報(bào)告班長(zhǎng)或領(lǐng)班：1、主要設(shè)備非正常操作的開停。2、主要設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。3、設(shè)備發(fā)生故障或停臺(tái)檢修。4、零部件改造、代換或加工修理。5、運(yùn)行人員短時(shí)間離崗位。6、維修人員工作去向。7、與外班組聯(lián)系。(二)下列情況必須報(bào)告班長(zhǎng)或

32、有關(guān)領(lǐng)導(dǎo):1、重點(diǎn)設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。2、采用新的運(yùn)行方式。3、主要設(shè)備發(fā)生故障或停臺(tái)檢修。4、重要零件改造、代換或加工修理。5、系統(tǒng)故障及檢修。6、領(lǐng)用工具、備件、材料。7、加班、換班、補(bǔ)休、病假。8、外協(xié)聯(lián)系。（三）下列情況必須報(bào)告主管：1、重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停臺(tái)檢修。2、影響營(yíng)業(yè)設(shè)備故障或施工。3、系統(tǒng)運(yùn)行方式較大改變。4、重點(diǎn)設(shè)備主要零部件改換。5、系統(tǒng)及設(shè)備技術(shù)改造或移位安排。6、系統(tǒng)及設(shè)備增改工程及外協(xié)施工。7、領(lǐng)班以上人員崗位調(diào)整及班組組織結(jié)構(gòu)調(diào)整。8、班長(zhǎng)或領(lǐng)班病假、事假、補(bǔ)休、換班。七、機(jī)房重地出入安全管理制度適用于：變配電房、空調(diào)機(jī)房、鍋爐房、給水泵房、電梯機(jī)房、弱電機(jī)

33、房1、未經(jīng)工程部領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，外來人員（包括參觀學(xué)習(xí)、施工等人員）禁止進(jìn)入變配電房、空調(diào)機(jī)房、鍋爐房、給水泵房、電梯機(jī)房、弱電機(jī)房等重要場(chǎng) 所。2、經(jīng)工程部領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)進(jìn)入的人員必須辦登記手續(xù)，由班長(zhǎng)及值班人員負(fù) 責(zé)執(zhí)行。3、禁止本物業(yè)無關(guān)人員進(jìn)入上述重要場(chǎng)所，如因工作需要進(jìn)入時(shí)，必須 征得工程部負(fù)責(zé)人同意，并自覺接受檢查，嚴(yán)禁帶火種或易燃物品進(jìn)入機(jī)房。八、鑰匙（門禁卡）管理制度1、工程部所有鑰匙（門禁卡）統(tǒng)一由專人辦理登記、分配或更換手續(xù)， 山各班組保管使用。2、工程部建立鑰匙（門禁卡）發(fā)放登記檔案，將鑰匙（門禁卡）發(fā)岀、 更換日期、使用地點(diǎn)、數(shù)量領(lǐng)取者姓名、所屬部門及領(lǐng)取原因等，逐項(xiàng)登記， 并由登

34、記人、領(lǐng)取人同時(shí)簽字。3、鑰匙（門禁卡）丟失，所需鑰匙（門禁卡）班組領(lǐng)班應(yīng)填寫配制鑰匙 （門禁卡）單，經(jīng)工程部主管批準(zhǔn)后，到管理人員領(lǐng)取備用鑰匙后（門禁卡）配制。配好后，將原鑰匙還給管理人員，并由管理人員做好記錄，并告訴部門 主管5、凡屬保安部配發(fā)的鑰匙（門禁卡），如已損壞不能使用，或其他原因 需報(bào)廢必須由部門主管開具證明并將鑰匙（門禁卡）一并交回保安部更換。6、全店各部門、崗位凡涉及到錢款、貨物、設(shè)備、存放的大門鑰匙、柜 門鑰匙（保險(xiǎn)柜鑰匙除外），每天營(yíng)業(yè)結(jié)束后，必須將鑰匙交保安部保 管，不得私自攜帶外出或回家。各部門指定專人每天取、還鑰匙，并進(jìn)行登記。九、人才管理制度1班長(zhǎng)必須具備較高的專

35、業(yè)技術(shù)知識(shí)，并能組織員工解決設(shè)備維修和運(yùn) 行問題。2班組長(zhǎng)、不僅要熟悉掌握所屬工種的技能和熟悉該工種涉及的飯丿占設(shè) 施，而且應(yīng)具備一定的責(zé)任心和組織能力，以帶領(lǐng)本組員工開展日常工 作。3工程部員工隊(duì)伍相對(duì)穩(wěn)定，領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)關(guān)心員工的工作、學(xué)習(xí)、生活，使 員工熱愛本職工作。4提供員工學(xué)習(xí)技術(shù)的機(jī)會(huì)，提高他們的技術(shù)、技能和一專多能。5員工的年齡及技術(shù)導(dǎo)致形成梯隊(duì)，使員工隊(duì)伍后繼有人。十、清潔衛(wèi)生安全制度1各班需做好設(shè)備和環(huán)境的清潔衛(wèi)生工作，保持機(jī)房和設(shè)備的干凈、整 潔。2工作完成后須立即作好現(xiàn)場(chǎng)清掃工作。3衛(wèi)生包干區(qū)地面不得有積水、雜物、不準(zhǔn)隨地亂丟雜物、煙頭。4機(jī)房、操作間、值班室內(nèi)工具、用具、茶杯、

36、材料等要整齊擺放，不要亂放。5每班隨時(shí)都應(yīng)進(jìn)行設(shè)備衛(wèi)生清潔工作，及時(shí)擦去油污積垢，清 洗用的柴油、廢油等及時(shí)倒回規(guī)定地方。6員工要在更衣室內(nèi)更衣，嚴(yán)禁不穿工作服上班。7員工工作服要穿戴整齊，佩帶工號(hào)牌，儀容整潔，要遵守行為 規(guī)范中的有關(guān)規(guī)定。8規(guī)定的清潔衛(wèi)生制度，在交接班工作中（或上、下班時(shí)）進(jìn)行 互相監(jiān)督，檢查。9各崗位人員都要按章操作，杜絕事故的發(fā)生。10按規(guī)定配置滅火器材，并會(huì)正確使用。11各機(jī)房、倉庫、變電所嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入，特殊情況需經(jīng)領(lǐng)導(dǎo) 批準(zhǔn)。12下班后應(yīng)關(guān)閉電源開關(guān)，鎖好門窗后方可離去。十一、工具管理制度1倉庫保管負(fù)責(zé)建立個(gè)人工具臺(tái)帳，記載各工種工具申領(lǐng)、換發(fā)、損 壞、遺失等情

37、況。2各班組的公共工具列入領(lǐng)班的個(gè)人工具臺(tái)帳中，由班長(zhǎng)負(fù)責(zé)保 管。3工程部公用工具山倉庫負(fù)責(zé)保管，隨用隨借，當(dāng)天歸還，嚴(yán)格執(zhí)行借用歸還手續(xù)，若有損壞和遺失，填寫申報(bào)表，視原價(jià)賠償。4外單位、外部門借用工程部、班組公用工具，需經(jīng)部門主管同意，方可借出。5個(gè)人工具滿規(guī)定使用年限，以舊換新，如有遺失，原價(jià)賠償；如損 壞，山部門核實(shí)處理后，重新領(lǐng)取。十二、能源管理制度商務(wù)樓的能耗主要是指天然氣、電、水等的消耗量，其中大部分的耗費(fèi) 為電能的耗費(fèi)，因此降低能耗首先是抓電能，其次是天然氣，工程部主管需直 接領(lǐng)導(dǎo)安排各種節(jié)能措施。丄程部應(yīng)進(jìn)行每月的能耗統(tǒng)訃并把能耗繪成曲線 表，以進(jìn)行不同年份不同月份的耗能比較

38、，并采取以下電能節(jié)約措施：1對(duì)無功功率進(jìn)行補(bǔ)償以提高功率因數(shù)，功率因數(shù)應(yīng)控制在 0.9以上。2對(duì)供電網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行電流平衡調(diào)節(jié),低壓網(wǎng)絡(luò)的電流不平衡度應(yīng)小 于 20% o3空調(diào)制冷系統(tǒng)應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境溫度,開停部分機(jī)組及控制冷卻 水溫和水質(zhì)，以提高制冷系統(tǒng)的運(yùn)行效率,對(duì)于商業(yè)區(qū)等非24小時(shí)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所可 采取提前送風(fēng),營(yíng)業(yè)結(jié)束前半小時(shí)減少送風(fēng)量以節(jié)能。4照明節(jié)電要求光源,燈具的高效節(jié)能,還應(yīng)對(duì)照明場(chǎng)所進(jìn)行合理照度設(shè)計(jì)和控制。5對(duì)各部門負(fù)責(zé)人員進(jìn)行節(jié)能知識(shí)培訓(xùn)，加強(qiáng)員工合理使用空調(diào)，照明燈具等以 節(jié)約能源的節(jié)能意識(shí)。十三、事故分析報(bào)告制度1、事故發(fā)生后，所在班組及有關(guān)人員應(yīng)立即將事故過程記錄在案，上交 部門

39、負(fù)責(zé)人。2、部門負(fù)責(zé)人根據(jù)事故記錄內(nèi)容進(jìn)行審核并上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。然后招集 有關(guān)部門和技術(shù)人員進(jìn)行事故分析。3、通過分析找出造成事故的原因及責(zé)任人。4、人為事故，根據(jù)公司規(guī)章制度給予處罰。5、技術(shù)或設(shè)備本身的原因造成的事故，應(yīng)找出根原并進(jìn)行維修或技術(shù)改 造。6、事故發(fā)生后應(yīng)盡快組織人員搶修，確保正常營(yíng)業(yè)。7、對(duì)事故造成的損失及事故分析結(jié)果，責(zé)任部門或責(zé)任人寫出書面報(bào)告 上交上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，并入檔案。十四、工程部意外和突發(fā)事件處理制度1、設(shè)備一旦發(fā)生事故，影響到客人的正?；顒?dòng)時(shí)，必須馬上啟用備用應(yīng) 急設(shè)備，采取應(yīng)急措施挽回?fù)p失和影響，并保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)上報(bào)。2、有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)人員要立即赴現(xiàn)場(chǎng)檢查、分析、記錄

40、，及時(shí)做岀處 理。一些重大的事故部門領(lǐng)導(dǎo)要立即匯報(bào)分管上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和總主管，共同解決。3、對(duì)於事故的責(zé)任者，要查明原因，根據(jù)規(guī)定視情節(jié)輕重給予必要的經(jīng)濟(jì)處罰和行政處分。如果已 觸犯法律，則按國(guó)家法律程序處理。4、事故的事后處理要做到四不放過:（I）事故原因不查清不放過;（2）缺乏切實(shí)有效的防范措施不放過；（3）缺乏常備不懈的應(yīng)急彌補(bǔ)措施不放過；（4）事故責(zé)任人和員工未受到教育不放過。5、事故報(bào)告詳細(xì)填寫，作為案例分析，備案以查。第二章工程技術(shù)部設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行制度一、工程部設(shè)備安全操作規(guī)程（一）電工安全操作規(guī)程1、認(rèn)真執(zhí)行操作制度，停電檢修制度。2、清潔維護(hù)電機(jī)及附屬設(shè)備時(shí)，必須切斷電機(jī)功能開關(guān)，工

41、作完畢后恢 復(fù)正常。3、搖測(cè)或檢測(cè)電容、電纜前后應(yīng)充分放電。4、事故處理。（1）變壓器警告信號(hào)動(dòng)作時(shí)應(yīng)及時(shí)查明原因，并馬上報(bào)告上級(jí)班長(zhǎng)或主 管。（2）低壓總開關(guān)跳閘時(shí)，應(yīng)先把開關(guān)拉開，檢查無異常，試送總開關(guān)，再試送各分開關(guān)。（3）停電拉閘操作，必須按照山低壓到高壓，Ill分開關(guān)到總開關(guān)順序進(jìn) 行，送電合閘的順序與此相反，嚴(yán)防帶負(fù)荷拉刀閘。（4）操作前應(yīng)該對(duì)設(shè)備名稱、編號(hào)和位置，操作中應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行監(jiān)護(hù)復(fù)誦 制。必須按操作順序操作，每操作完一項(xiàng)做一個(gè)記號(hào)，全部操作完畢后 進(jìn)行復(fù)查，并校對(duì)結(jié)線圖。（5）電動(dòng)合開關(guān)時(shí)應(yīng)注意電流表的變化。（6）維修工作過程中，必須嚴(yán)格按照國(guó)家和云南地區(qū)有關(guān)操作和安全技 術(shù)

42、方面的規(guī)定執(zhí)行操作。（7）廚房等潮濕場(chǎng)地或上下夾層工作時(shí)，都要先切斷電源，不能停電 時(shí)，必須有二人在場(chǎng)一起工作。（8）停電檢修時(shí)，應(yīng)懸掛標(biāo)志牌，以免發(fā)生危險(xiǎn)。（9）上梯工作時(shí)，應(yīng)放穩(wěn)靠妥，高空作業(yè)時(shí)應(yīng)系好安全帶。（10）清掃配電箱時(shí)所使用漆刷的金屬部分必須用膠布包扎。（11）需要氧、電焊配合工作時(shí)，應(yīng)認(rèn)真做好防火工作，辦好動(dòng)火證手 續(xù)，事后認(rèn)真檢查。（12）線路拆除時(shí)，應(yīng)包扎好線頭。（13）開合開關(guān)時(shí)，盡量把配電箱門鎖好，利用箱外手柄操作，手柄在箱內(nèi)時(shí)，人體不應(yīng)正對(duì)開關(guān)。（14）采用接零操作裝置，任何機(jī)械電器設(shè)備都必須接好保護(hù)零線。絕對(duì) 不得疏忽以確保安全。（二）鍋爐安全操作規(guī)程1非鍋爐房工作

43、人員未經(jīng)部門負(fù)責(zé)人允許，不得隨意進(jìn)入鍋爐房和觸動(dòng) 各種閥門和附件，因公進(jìn)入必須做好登記手續(xù)。2做好運(yùn)行記錄，執(zhí)行交接班制度，遇到處理事故不得交接班，若接班 人未按時(shí)上班，原操作人繼續(xù)工作，同時(shí)通知部門或班長(zhǎng)人員安排后方可下 班。3每天早晨接班后半小時(shí)內(nèi)，檢查燃?xì)獗磉\(yùn)行情況、泊位等，抄下讀數(shù) 交值領(lǐng)班。4每半小時(shí)巡查各控制點(diǎn)溫度、壓力、電流是否正常，每小時(shí)記錄一 次。5每日檢査加藥箱液位，根據(jù)給水及爐水的水質(zhì)惜況確定加藥量，當(dāng)加 藥箱液位低于IOoL時(shí)，應(yīng)配制加藥溶劑。6每日夜間沖洗水位計(jì)一次，做一次低水位試驗(yàn)，保持水位計(jì)水位正確、 清楚。7每日夜間，從爐前、爐后排污閥各排污一次，排污前取爐水水

44、樣，根據(jù) 爐水分析決定排污量。8每周二早班做一次火焰監(jiān)測(cè)試驗(yàn)。(三) 中央空調(diào)安全操作規(guī)程1制冷機(jī)運(yùn)行的工作程療；(I)開啟制冷機(jī)工作程序： 準(zhǔn)備工作檢查制冷機(jī)狀況，電壓，油溫，油位等，檢查各閥門位置，并調(diào)在 正常狀態(tài)檢查，冷卻水塔，水位等狀況。啟動(dòng)冷卻水泵及冷卻水塔。啟動(dòng)冷凍水泵 開機(jī)啟動(dòng)制冷機(jī) 開機(jī)后檢查檢查，電壓，油位油溫油壓的變化，檢查制冷機(jī)電流，高壓 低壓，冷凍水水溫，冷卻水水溫等參數(shù)及機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)狀況。工作標(biāo)志： 馬達(dá)電壓380400V油溫為5565攝氏度。油位鏡內(nèi)O50MM各報(bào)警信號(hào)無異常。運(yùn)轉(zhuǎn)正常。運(yùn)轉(zhuǎn)正常。 在冷卻，冷凍水泵起動(dòng)四分鐘之后，水流指示正常。 高壓9. 8kg平方米低

45、壓在出水溫度7攝氏度時(shí)為2.1-2. 5公斤/平方 米,油壓8. 0-11. 0公斤/平方米,油溫45-60攝氏度,油位應(yīng)在視鏡上部 60-16OmnI (2)清洗冷卻塔工作程序： 清洗前準(zhǔn)備停風(fēng)機(jī)。關(guān)閉進(jìn)，出水閥。 清洗打開排水閥排水，同時(shí)用刷子刷洗涼水塔，水放完后再用清水沖 洗。 拆洗過濾網(wǎng)將過濾網(wǎng)拆下刷洗干凈后再裝上。 補(bǔ)水加藥關(guān)閉排水閥，用補(bǔ)水閥補(bǔ)水。加化學(xué)藥劑。工作標(biāo)志： 可鼎，全關(guān)。 無漬垢，無青苔。 濾孔干凈無堵塞。 浮球工作正常，水位不溢出涼水塔，濃度正常。2空調(diào)運(yùn)行的工作程序（1）開停風(fēng)機(jī)機(jī)組工作程序： 檢查設(shè)備用手轉(zhuǎn)動(dòng)葉輪，輕松，平穩(wěn)。檢查皮帶是否有斷裂，松緊是否適中。電壓

46、表指示燈是否正常。風(fēng)葉應(yīng)在關(guān)小或關(guān)閉位置。 啟動(dòng)按鈕，開啟機(jī)組，檢查調(diào)校開啟電源開關(guān)，指示燈應(yīng)亮（綠色）。電源電壓應(yīng)在正常值內(nèi)。啟動(dòng)電機(jī)開關(guān)正常，無異常。調(diào)整風(fēng)葉擋板，逐步開大，正常為止，無擦殼現(xiàn)象。電流表壓應(yīng)在正常值內(nèi)，一切正常，鎖好機(jī)房門，確保安全。 關(guān)閉按鈕，停機(jī)組電源關(guān)閉電機(jī)開關(guān)，電流表壓應(yīng)回零位。關(guān)閉電源開關(guān)，指示燈（黃燈亮）減少風(fēng)葉至關(guān)閉風(fēng)葉擋板。檢查皮帶油位，潤(rùn)滑油是否正常。清掃機(jī)房衛(wèi)生，確保無異?，F(xiàn)象，鎖好門。工作標(biāo)志： 完好。 正常，無打火現(xiàn)象。風(fēng)葉擋板開啟靈活。 平穩(wěn)，安全，衛(wèi)生，清潔。（2）測(cè)量和調(diào)整空調(diào)區(qū)域溫度工作程序： 區(qū)域檢查，測(cè)量檢查區(qū)域溫控器是否有漏氣現(xiàn)象，是否

47、在規(guī)定值內(nèi)，及時(shí)交換 或調(diào)整。用搖表不停轉(zhuǎn)動(dòng)，不得低于10圈次。測(cè)量范圍不得低于兩個(gè)點(diǎn)面。觀察溫度表（搖表）變化情況。 機(jī)房檢查調(diào)整檢查冷熱盤管及過濾網(wǎng)清潔度，及時(shí)清除。檢查調(diào)節(jié)閥，調(diào)整進(jìn)出口風(fēng)量。檢查氣動(dòng)閥，調(diào)整進(jìn)出水閥門。必要時(shí)，調(diào)節(jié)風(fēng)機(jī)皮帶松緊度。 返回區(qū)域，測(cè)量根據(jù)高速調(diào)整情況，即時(shí)返回所測(cè)量區(qū)域進(jìn)行測(cè)量，至搖表溫度符合標(biāo)準(zhǔn)。（不低于區(qū)域內(nèi)兩個(gè)點(diǎn)面兩次）。工作標(biāo)志: 區(qū)域溫度準(zhǔn)確。 符合要求。 指數(shù)標(biāo)準(zhǔn)。3空調(diào)制冷設(shè)備維修的工作程療；（1）水泵維修的內(nèi)容工作程序： 判斷故障用儀表檢測(cè)或耳聽，LI視的方法分析判斷故障出在哪里。 換機(jī)械密封打開上泵殼，取下?lián)p壞的機(jī)械密封，把新的機(jī)械密封裝上

48、，調(diào)整結(jié)合面，再裝上泵殼。 加填料把盤根按照主軸的周長(zhǎng)量好尺寸，用剪刀截?cái)啵饌€(gè)加進(jìn)壓緊，最后裝上壓蓋，調(diào)緊松緊度。 試機(jī)通知運(yùn)行丄到現(xiàn)場(chǎng)，接通電源，啟動(dòng)水泵，帶上負(fù)荷，檢查有無異常情況。工作標(biāo)志： 快速準(zhǔn)確。 密封嚴(yán)實(shí)，不漏水。 松緊適度，不發(fā)燙，不進(jìn)氣。 正常運(yùn)轉(zhuǎn)。（2）空調(diào)機(jī)組保養(yǎng)的內(nèi)容 更換電機(jī)軸承用工具把舊軸承取下，將軸和軸承擦干凈涂上黃油，再進(jìn)行安 裝。 檢查風(fēng)機(jī)葉輪首先用刷子把葉子上的灰塵刷掉，然后檢查葉輪有無偏重現(xiàn)想象 沖洗盤管先用清潔劑或除垢等藥水浸泡，然后用高壓水槍對(duì)助片逐步清洗沖刷。 檢查風(fēng)門用除銹劑把風(fēng)門軸上的鐵銹去除，打上機(jī)油，用手來回扳動(dòng)使之開啟靈活。工作標(biāo)志： 軸

49、承運(yùn)轉(zhuǎn)無雜音，不抖動(dòng)，內(nèi)外園配合適當(dāng)。 動(dòng)平衡符合要求，葉片清潔無灰垢。 助片之間無雜垢，盤管通風(fēng)度好。 送風(fēng)，回風(fēng)，新風(fēng)的風(fēng)門活動(dòng)自如。（四）電梯維修的安全工作程序1. 主機(jī)保養(yǎng)的內(nèi)容1）工作程序 切斷主機(jī)電源。和領(lǐng)班聯(lián)系，準(zhǔn)許后方可停梯。電梯休閑狀態(tài)后斷開緊急開關(guān)。切斷分梯主電源開關(guān)。 檢查整流子。檢查表面是否有碳粉及不平處。清理碳粉。打磨處理。 更換碳刷檢查碳刷磨損情況及壓力是否均勻。更換磨損較多的碳刷壓力。調(diào)整碳刷壓力。2）工作標(biāo)準(zhǔn) 安全可靠。 整流子光潔平滑。 保持碳刷壓力均勻，接觸良好。2. 檢査電梯鋼絲繩的內(nèi)容1）工作程序 停梯。-和值班室聯(lián)系，準(zhǔn)許后方可停梯。打開廳門急停開關(guān)斷

50、電?？燔囖D(zhuǎn)慢車。 測(cè)量。從基站1/3處用專用工具檢測(cè)，一人站在高度約1米處。 調(diào)整根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和檢測(cè)數(shù)據(jù)給予調(diào)整。對(duì)誤差較大進(jìn)行調(diào)整。收緊并調(diào)整正常。急停開關(guān)接通前細(xì)查各項(xiàng)。慢車轉(zhuǎn)快車 恢復(fù)正常運(yùn)行關(guān)廳門恢復(fù)正常運(yùn)行。通報(bào)值領(lǐng)班，電梯投入運(yùn)行2）工作標(biāo)準(zhǔn) 安全可靠，使電梯處于檢修狀況。 確立標(biāo)準(zhǔn)位置。 使其鋼絲繩受力一致，達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。 電梯運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)。3. 電梯困人解救的內(nèi)容1）工作程序 檢查電梯內(nèi)有無被困人。檢查警報(bào)信號(hào)。觀察電腦故障顯示AV。用電話和安全部監(jiān)控室聯(lián)系確認(rèn)。 確定電梯位置。從電腦中查出樓層位置。如電腦指示不準(zhǔn)確，用廳門鑰匙開廳門尋找。 放出被困人找到實(shí)際樓層位置。用廳門鑰匙開

51、廳門。轎廂高度不理想，上機(jī)頂轉(zhuǎn)慢車操作降梯平層。電梯故障較大，失電情況下，執(zhí)行人工放人程序，按操作要求執(zhí)行。（必須切斷總電源） 檢查電梯，恢復(fù)正常運(yùn)行檢查電梯有無故障，如有則進(jìn)行修復(fù)。恢復(fù)正常運(yùn)行。通報(bào)值班室，電梯投入運(yùn)行2）工作標(biāo)準(zhǔn) 快速，準(zhǔn)確。 準(zhǔn)確，快速。 快速，安全。 診斷準(zhǔn)確。二、機(jī)房管理制度物業(yè)的空調(diào)冷凍機(jī)房、變配電所、水泵房、生活水箱間等，是丄程部重要 設(shè)備場(chǎng)所，也是最容易出重大事故的地方。因此機(jī)房?jī)?nèi)的操作人員，必須持有 勞動(dòng)部門頒發(fā)的操作證。工程部應(yīng)加強(qiáng)對(duì)各機(jī)房的管理，建立、健全嚴(yán)格的崗 位責(zé)任制和設(shè)備操作規(guī)程，并要求操作人員對(duì)設(shè)備運(yùn)行情況進(jìn)行詳細(xì)記錄和執(zhí) 行嚴(yán)格的交接班制度，

52、以確保設(shè)備的安全和正常運(yùn)行。各個(gè)別機(jī)房的技術(shù)管理與運(yùn)行，可參閱本手冊(cè)的有關(guān)章節(jié)，已作詳細(xì)介紹。 這里再重申各機(jī)房、配電室、水房等的安全防火管理規(guī)定：1. 真執(zhí)行國(guó)家消法規(guī)，嚴(yán)格遵守物業(yè)的消防制度。室內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁動(dòng) 用明火，嚴(yán)禁閑雜人員入內(nèi)或會(huì)客，室內(nèi)要保持良好通風(fēng)。2. 嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，密切監(jiān)視機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)，定期檢查維修機(jī)器設(shè)備。3. 配電室認(rèn)真監(jiān)護(hù)電壓負(fù)荷的變化情況；定期清掃變壓、開關(guān)柜、防止生 污造成短路；堅(jiān)持進(jìn)行倒閘操作，必須一人操作一人監(jiān)護(hù)；嚴(yán)禁約時(shí)送電、停 電、嚴(yán)禁非電器人員下達(dá)停送電指令，嚴(yán)禁違章維修電器設(shè)備；每年在雨季之 前要對(duì)避雷器進(jìn)行檢查；逢重大節(jié)假日要全面檢修線路和設(shè)備。

53、4. 機(jī)房和操作間嚴(yán)禁拉設(shè)臨時(shí)電源線；電機(jī)電閘等設(shè)備保持干燥、清潔、 各種機(jī)器設(shè)備和電機(jī)附近不準(zhǔn)堆放可燃易爆物：碎料、刨花、鋸末等易燃物要 隨時(shí)清掃，禁止在室內(nèi)堆放；不得過量存放木料、油漆、松香水等材料，不得 存放其他易燃易爆物品。5. 各崗位要熟悉各種消防器材性能、使用方法及器材擺放位置，發(fā)現(xiàn)火情 立即撲救，及時(shí)報(bào)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及保安部，并保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助查清起火原因。6. 愛護(hù)消防器材，保持滅火器清潔，禁止隨意挪動(dòng)、遮擋消防器材。7. 凡違反本規(guī)定者，按物業(yè)消防管理規(guī)章有關(guān)規(guī)定處理。三、設(shè)備檔案資料管理工作制度1）工作程序 設(shè)備技術(shù)檔案管理。所有設(shè)備建檔均分類、分部門建立設(shè)備檔案。內(nèi)容包括：設(shè)備

54、名稱， 出廠合格證，檢驗(yàn)單，安裝質(zhì)量檢驗(yàn)單，試車記錄，設(shè)備性能記錄，設(shè)備維修記錄，故障報(bào) 告，檢查記錄, 維修保養(yǎng)記錄，改進(jìn)安裝記錄，運(yùn)行日志等。每種設(shè)備的各種檔案內(nèi)容分別按 記錄種類和時(shí)間歸檔，編號(hào)。 設(shè)備卡片設(shè)備卡片執(zhí)行分級(jí)管理制度?？ㄆ丛O(shè)備種類登記編號(hào)，內(nèi)容填寫準(zhǔn) 確，清楚。將編號(hào)及內(nèi)容固定在設(shè)備明顯處。丄程部建立設(shè)備臺(tái)帳表，每年進(jìn) 行一次清點(diǎn)核對(duì)。 設(shè)備圖表設(shè)備安裝工程施工圖，動(dòng)力設(shè)備與管道配管竣工圖，給、排水系統(tǒng)分 布圖，供電線路圖，熱水、冷水與壓縮空氣管道圖，自動(dòng)消防報(bào)警系統(tǒng)分布圖，設(shè)備零件組 裝與特殊加工圖等。這些圖表有的掛置，有的存放，均分類編號(hào)，歸檔管理。2）工作標(biāo)準(zhǔn) 便于查找。 帳，物，卡相符。 設(shè)備圖表山丄程部統(tǒng)一保管。四、給排水巡視標(biāo)準(zhǔn)1、檢查供水壓力（1）檢查壓力表有無損壞；（2）檢查壓力表讀數(shù)是否正常。2、檢查水泵工作狀態(tài)（1）軸承溫度是否正常；（2）機(jī)體有無振動(dòng)及異常響聲；（3）聯(lián)軸節(jié)填料松緊情況，排除不正常的漏水現(xiàn)象;（4）潤(rùn)滑油是否足