湖西路農貿市場推售方案

1、湖西路農貿市場推售方案農貿市場繁榮的意義:湖西路農貿市場是在原有農貿市場舊址上的一個回遷項目,屬于政府指定的公建配套項目,在名筑項目所在區(qū)域具有唯一性,是政府高度關注重視的,事關百姓生活的重點項目.它的建成和正常運營,不但關系政府信譽,百姓日常生活,還關系到海外海集團在馬鞍山的社會形象和自身經濟效益.農貿市場的繁榮,尤其是農貿市場一,二層的經營狀況好壞,對整個農貿市場二,三層的業(yè)態(tài)經營及周邊營業(yè)用房的商業(yè)價值體現,具有舉足輕重的作用,對整個名筑b區(qū)的人氣聚集,商業(yè)繁榮也有極大的拉動,具有極為重要的戰(zhàn)略意義.項目簡介:湖西路農貿市場地處名筑 南湖時代廣場西面,正對湖西路,總建筑面積約6000平方

2、米,共三層,為馬鞍山屈指可數的大型日常必需品購置中心,輻射一公里范圍內名筑苑,雨東村,花雨亭,珍珠園,珍珠西園,中央花園,匯翠名邸等住宅區(qū),共計10000余戶近30000余人口.該項目是在原先農貿市場舊址上的一個回遷項目,屬于政府指定的公建項目,在本區(qū)域具有唯一性.該項目為一正方形建筑,全框架結構設計,沉穩(wěn)厚重,外立面線條感強,時尚大氣,內設營業(yè)樓梯,消防樓梯各一部,垂直自動貨梯兩部,方便人流,貨流,動線分布合理.建筑材料選用綠色,無污染建材,防水防滑地面.上下水,電路選材先進,布置合理,配備智能化安保系統(tǒng),以現代化物業(yè)配套,締造跨時代市場.市場一層東,西雙入口,外圍是雙通沿街鋪位.一-三層層

3、高分別為5.1m,4.2m,5.2m,分別設有2000m2日用品區(qū),4000 m2農貿食品區(qū),統(tǒng)一規(guī)劃,統(tǒng)一管理.該項目建設遵循統(tǒng)一規(guī)劃,分期建設,合理布局,設施配套的原則.一層設門面46間,使用面積4.84 m2 至77.44 m2,攤位221個,二層攤位292個,共計攤位513個,尺寸為0.8m1.2m,經營戶站位1.4m寬(背靠背2個),攤位間主通道2.5米寬,次通道1.8米寬,柱間距8.8米.農貿市場功能設置建議:農貿市場西大門進門處設一部室內剪刀梯,東大門一部消防梯,兩部升降貨梯.如要真正完善配置,充分發(fā)揮農貿市場功能,至少還須配備一條上二層的坡道.根據工商管理部門同志介紹的經驗和我

4、們實地考察同類型一,二層農貿市場的現狀看,該坡道的增設勢在必行.一般農貿市場只做一層,萬不得已增設二層,在引進經營業(yè)主和經營戶時,均十分困難.據工商管理基層的同志介紹和建議,凡在二層從事經營,不論是蔬菜干貨還是肉類禽蛋,無坡道設置,無法實現基本的正常上貨和垃圾清運.以蔬菜為例,三輪摩托是經營業(yè)主普遍采用的運輸工具,尤其是蔬菜經營戶,批發(fā)兼零售,每天出貨量很大,一車菜碼放要達2米多高,0.5-0.6噸重,沿坡道直接開到二層攤位前下貨.依靠電梯,且不論運營費用高低,設備折舊損耗大小,單是二次搬運,費時費力加大損耗,直接影響經營.另一層考慮,是大宗采購如食堂,飯店的采購,多是采購員單人騎三輪車采購,

5、無法上二層一次購齊所有貨品,就會認為不便而放棄大宗采購,這也是影響經營收益的一個因素.蔬菜經營的垃圾產生量較大,至少一天清除2-3次,坡道也便于垃圾的及時清運,避免污染電梯轎廂.四,農貿市場樓層業(yè)態(tài)設置:按農貿市場的經營慣例及消費者的購買習慣,湖西路農貿市場的設置應遵循工商推薦的常規(guī)做法,即一層設蔬菜,干貨等業(yè)態(tài),二層設肉類,禽類,水產品等,有利于將市場做活.但我們的最終目的是銷售,如采納這種建議,很難實現將效益好的業(yè)種和價值高的攤位有機結合,達到商業(yè)價值最大化的目的,因此我們必須考慮維持原來的布置方案:一層肉類,水產,活禽等二層蔬菜,豆制品,腌制品,干貨,調味品等營業(yè)房水果,糧油,鹵制品,煙

6、酒,日雜等備注:營業(yè)房業(yè)態(tài)應盡量避免與農貿市場整體形象差異過大三層業(yè)態(tài)暫不確定,待一,二層經營穩(wěn)定,人氣匯聚后再行考慮.可考慮歌舞廳,旅館,洗浴中心等業(yè)態(tài).1,樓層功能具體設置:a.第一層思路:一層商鋪每日人流穩(wěn)定,商業(yè)價值較大,采用小鋪面分隔,控制總價,提升單價.業(yè)種:肉類,水產類,活禽等;營業(yè)房:水果,糧油,鹵制品,煙酒,日雜等;鋪面形式:鋪位+營業(yè)房單鋪主力面積:鋪位按使用面積計算,1.2m1.5m=1.8 m2共221個;營業(yè)房按使用面積計算,共44間開間2.2m,進深4.4m,9.68m2共4間開間4.4m,進深2.2m,9.68 m2共7間開間2.2m, 進深2.2m,4.84 m

7、2共12間開間4.4m,進深4.4m,19.36 m2共12間開間8.8m 進深4.4m,38.72 m2共2間;通道寬度:主通道2.5m次通道1.8m,0.6m特殊要求:冷凍庫15.46 m2,可供出租;雞鴨宰殺房21.93m2,近禽蛋區(qū)域,可整體或分割出租;上下水水產品,禽蛋鋪位附近需設上下水,獨立水表通電水產品設較高比例的防濺水插座b.第二層思路:按業(yè)種需要進行考慮業(yè)種:蔬菜,豆制品,腌制品,干貨,調味品等鋪位形式:邊廳樓梯南側為超市區(qū)鋪位樓梯北側為蔬菜,豆制品腌制品,干貨,調味品等等超市區(qū)主力面積:開間44m,進深17.6m,共774.40 m2(具體面積以分隔便利為原則作細微調整,包

8、括物業(yè)和工商辦公室)鋪位1.2m1.5m=1.8 m2 共216個通道寬度:主通道22.5m次通道1.8mc.第三層思路:待業(yè)態(tài)確定后根據業(yè)態(tài)需要具體分割2,其他設施配置建議人貨分流為了保證本案農貿市場整潔性,防止一樓經營戶與二三樓農貿市場出現混雜的現象,規(guī)避臟亂差的情況出現,盡可能的安排農貿市場統(tǒng)一的備貨時間和備貨通道(如只允許走坡道與消防通道).電梯可用于三層,解決直接上三層的交通問題.污水排放設施據農貿市場特殊性,工程上必須對此特殊處理,保證市場的整潔與干燥.防滑地磚為提高農貿市場整體形象并為消費者安全性考慮,建議使用防滑地磚.衛(wèi)生間為保證清潔衛(wèi)生及方便廣大經營戶,建議物業(yè)設專人收費管理

9、.車位設計租戶運輸需要及消費者購物需要,必須考慮充足的自行車位,三輪車位及汽車車位.擬在農貿市場北面至馬鋼國貿公司圍墻段東西向擺放三輪車(有償);農貿市場西面至湖西路段作為消費者停車場(無償);機動車如需較長?？?安排至h型下面地下車庫(有償).照明系統(tǒng)/電路設計必須按照農貿市場要求設計,電路應考慮到鹵制品等業(yè)種特殊需求.獨立電表設計各業(yè)種按需要設計電表,其中水產,鹵制品等電力需求較大業(yè)種,需要1戶1表設計,營業(yè)房也按1戶1表設計.農貿市場管理辦公室設計工商市場管理辦公室,蔬菜檢測室,物業(yè)管理辦公室,公平秤等位置預留五,農貿市場項目定位三流農貿市場賣攤位,二流農貿市場租攤位,一流農貿市場樹品牌

10、!本項目目標是成為本地農貿市場的樣板!1,功能定位馬鞍山居民日常必需品(豐衣足食)購置中心【一站式】面向大眾化的星級無公害綠色農貿市場日用小商品(農貿市場附屬功能)交易中心(豐衣足食)定位詮釋:表明購置中心商品的種類豐富及數量充足以豐衣足食的美好聯想預示本中心的投資前景2,目標市場定位投資客群:有實力的市場經營業(yè)主有一定閑散資金,卻缺乏投資渠道與方向對本案農貿市場經營前景相當看好的經營客群:現有各農貿市場經營戶原先農貿市場經營戶(回遷型經營者)日雜,日用等小商品經營者下崗工人或者無業(yè)人員消費客群:周邊居民(農貿市場輻射半徑在1公里左右)各類賓館,飯店,企業(yè)食堂五,農貿市場經營運作模式及投資分析

11、:1,先租后售的運作模式(營業(yè)房及三樓業(yè)態(tài)均為產權出售,不做分析):先租:一,二層所有攤位均對外出租,租期定一年,預交半年租金.租金主要按業(yè)態(tài)收取,結合樓層,位置因素,業(yè)態(tài)由工商局按照劃行歸市的管理要求確定,不得隨意更改,即經營戶只能在指定的區(qū)域從事指定的業(yè)態(tài)經營.參考馬鞍山桃源,大治村,香源,雨山五區(qū)等市場現租金水平,結合本市場具體情況,考慮吸引人氣,帶動周邊等因素,確定租金為:農貿市場主要業(yè)種【租金-收益】表業(yè)種平均租金調整租金攤位數量年收益(1.8m2攤位面積)(元/攤/天)(元/攤/天)(個)(元)水產品6.7850144000肉類7.6982265680活禽5.572152920冷凍

12、品7.681851840光禽9.77922680禽蛋9.771230240豆制品2.532425920其他競租15527000小計221620280蔬菜2.52190136800調味品1.72107200生面食1.52107200干貨1.52107200小計220158400合計441778680水電費按表計量收取,水費2.10元/噸,電費1.10元/度(包括損耗),無獨立水電表攤位免收.一層營業(yè)房售價以10000元起拍,每次舉牌500元,價高者得,按保守估計平均12000元/平方米計算,銷售金額12000763.39=916萬.按樂觀估計,農貿市場攤位出租率70%計算,年收益為 55萬元.(

13、二層超市區(qū)及三層除外),合計一年收益916+55=971萬元.一年后銷售攤位收入872萬元(見后測算).總收入:971+865.2=1836.2萬元.后售:出租一年時間,是動態(tài)考察各業(yè)態(tài)面積,布局,租金是否合理,經營戶是否有實力和長遠經營愿望,投資者究竟對多大回報感興趣,經營者和投資者能承受怎樣的價位,我們的管理投入究竟在怎樣的成本水平才可收支平衡等問題必經的階段.通過一年的精心培育,階段調整(如業(yè)態(tài)已定產權已售則無我們調整的余地了),農貿市場業(yè)態(tài)結構,布局日趨合理,市場繁榮,人氣旺盛,可著手確定業(yè)態(tài)(二層還有很大調整余地),劃定四至,此時出售產權既不會擾亂市場,又可最大限度體現商業(yè)價值,將增

14、值部分的利益留給投資者,對三層和b區(qū)其它商業(yè)也是有力的帶動和促進.所以在開頭的一年中,須全力投入,吸引人氣,完善環(huán)境,衛(wèi)生等管理,先造市,再出售.出售時,仍然將產權與經營權分開.投資者從管理公司買到產權,享有管理公司承諾的期限和固定回報,如三年內每年9%的投資回報(此時投資者樹立了一定的投資信心,愿意購買,管理公司也能核算出合理的回報率,科學定價),但無權改變經營業(yè)態(tài),無權自行選擇經營者.管理公司仍按調整完善后的結構和布局招商,管理,經營戶仍按可承受的租金租賃經營,租約仍然一年一定,租金可調,當然前提是管理公司和經營戶均有利潤空間.這種運作模式對管理公司的經營水平要求較高.管理公司要承擔起攤位

15、招商,經營組織,與工商,稅務,衛(wèi)生檢疫等部門協作溝通等職責,須配備有豐富市場管理經驗,責任心強,綜合素質較高的管理人員,力爭在一年時間內將市場做熱.2,產權銷售,三年固定回報的操作模式這種運作模式要求我們按以下步驟進行:盡可能合理地確定業(yè)態(tài)布局,因為一旦確定下來不易再做改動.一方面由于有些業(yè)態(tài)對電力,上下水配套有特殊要求,須在施工過程中預設,另一方面防止業(yè)主隨意改變業(yè)態(tài),破壞市場中各業(yè)態(tài)的比例結構,影響經營和回報;請產權部門根據規(guī)劃好的業(yè)態(tài)布局測算出攤位的實用面積,共攤面積,建筑面積并在圖上確定各攤位的四至界限;盡可能合理制定售價.結合市場各業(yè)態(tài)租金水平及9%的投資回報,制定的價格仍有一定的市

16、場風險.考慮到市場尚未成熟及開盤銷售冷場的風險,我們的定價勢必要很謹慎,可能造成應有的商業(yè)價值流失;三年投資回報期后,投資者后顧之憂如何消除.即便我們承諾的投資回報如期如數兌現,期滿后的風險仍是影響投資者置業(yè)決心的一道陰影.安徽中源房地產開發(fā)有限公司在當涂縣城開發(fā)的產權商鋪承諾:簽約即支付一年租金,三年期滿后可原價退鋪,解除客戶后顧之憂.我們能否有類似承諾.如按現有租金及9%的投資回報計算,農貿市場各業(yè)態(tài)攤位售價及總價計算如下:農貿市場主要業(yè)種【租金-售價】分析業(yè)種(攤位面積1.8 m2)平均租金(元/攤/天)調整租金(元/攤/天)攤位回報率攤位售價(使用面積)(元/攤)(元/平方米)水產品6

17、.789%3200017778肉類7.699%3600020000活禽5.579%2800015556冷凍品7.689%3200017778光禽9.779%2800015556禽蛋9.779%2800015556豆制品2.539%120006667其他競租209%8000044444蔬菜2.529%80004444調味品1.729%80004444生面食1.529%80004444干貨1.529%80004444銷售價格經過調整,可得以下各業(yè)種收益表:農貿市場主要業(yè)種【售價-收益】表業(yè)種(攤位面積1.8m2)攤位售價(元/平方米)調整售價(元/個)攤位數量(個)收益(萬元)水產品1777832

18、00050160肉類200003600082295.2活禽15556280002158.8冷凍品17778320001857.6光禽1555628000925.2禽蛋15556280001233.6豆制品6667120002428.8其他4444460000530蔬菜44448000190152調味品44448000108生面食44448000108干貨44448000108合計441865.2一層營業(yè)房售價參考步行街一號樓具有經營管理公司的樓層售價,其1樓平均售價12000元/平方米,銷售收入12000763.39=916.07萬.三年返租平均按9%計算,須支付投資者租金865.29%3=2

19、33.6萬元,三年收取租金按照第一年50萬元,第二年60萬元,第三年70萬元,即平均180萬元,凈支出租金53萬元農貿市場出售產權收入為916.07+865.2-53=1728.27萬元.(二層超市區(qū)及三層除外)比較兩種方案,從總收益上看相差無幾,但是第二種(產權銷售,固定回報)方案受市場認同的程度較小.如果我們自身有把市場培育好的信心,選擇先租后售的方式更為穩(wěn)妥,因為不管采用何種方式,出租環(huán)節(jié)是必不可少的.六,農貿市場模式評析及建議:1,利潤/風險角度長期出租收益大,但充滿了不確定性,資金回籠慢,風險相應增大,以現租金水平估計收期限在10年左右;產權出售無后期經營風險,資金回籠快,但無法體現真實價值所在,應有的價值流失,還可能開業(yè)后經營混亂,有損政府及開發(fā)商形象,且直接影響百姓生活,類似開發(fā)模式在馬鞍山無可借鑒對象;開業(yè)即采用產權回報的經營運作模式,商業(yè)地產中也有嘗試,如步行街加華廣場,中央花園長發(fā)商廈,均因經營不景氣陷入無法按照預想的回報率回報投資者的圈套,造成投資者恐慌心理,對投資置業(yè)持觀望態(tài)度; 先租后售的模式,規(guī)避了上述不利因素,兼顧了開發(fā)商,投資者,經營者,消費者多方利益,是較為可行的運作模式.2,