戰(zhàn)略投資部拓展流程管理-34頁-2012年-管理制度

1、 戰(zhàn)略投資部拓展流程管理 2012-8-13 戰(zhàn)略投資部 獲取招拍掛 文件/信息 配合部門 經(jīng)營團(tuán)隊(duì) 10天內(nèi) I I 市場調(diào)研、 現(xiàn)場踏勘 可行，2天內(nèi) 編制項(xiàng)目初 步操作方案 1 L可行, 5天內(nèi). 編制項(xiàng)目 預(yù)可研報(bào)告 2天內(nèi) 2天內(nèi) 可行，3天內(nèi) 項(xiàng)目公司：簽訂土地出讓協(xié)議 計(jì)財(cái)部：繳納土地出讓金 項(xiàng)目管理部：辦理土地證 戰(zhàn)略投資部項(xiàng)目拓展管理流程一一級(jí)開發(fā) 戰(zhàn)略投資部 配合部門 獲取項(xiàng)目信息 市場調(diào)研、現(xiàn)場 踏勘、溝通政府 編制項(xiàng)目初 丄 步操作方案 2天內(nèi) 可行，10天內(nèi) 編制項(xiàng)目 預(yù)可研報(bào)告 2天內(nèi) 可行，5天內(nèi) 項(xiàng)目公司：啟動(dòng)項(xiàng)目一期的拆 遷安置補(bǔ)償，實(shí)施五/七通一 平，通過招

2、拍掛獲取凈地 一、目的及適用范圍 為規(guī)范項(xiàng)目拓展流程，提供決策依據(jù)，特制訂本流程 ; 本流程適用范圍為北京海航置業(yè)房地產(chǎn)新項(xiàng)目拓展論 證管理工作，以及相關(guān)研究工作。 二、職責(zé) 戰(zhàn)略投資部 1. 負(fù)責(zé)拓展項(xiàng)目信息收集、 市場調(diào)研、 現(xiàn)場踏勘， 針對(duì)宏觀 經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場調(diào)查相關(guān)工作。 2. 項(xiàng)目初步操作方案階段， 與招標(biāo)與成本管理部、 項(xiàng)目管理 部、合規(guī)部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部進(jìn)行非正式溝通，確定項(xiàng)目定位、運(yùn) 作方式、成本估算、 投資收益測算等形成 項(xiàng)目初步操作方案 報(bào)項(xiàng)目評(píng)審會(huì)審議； 成立了項(xiàng)目組或項(xiàng)目公司的，由項(xiàng)目組或 項(xiàng)目公司撰寫項(xiàng)目初步操作方案 。 3. 可行性研究階段：戰(zhàn)略投資部牽頭與

3、項(xiàng)目方進(jìn)行深入洽 談，制定可行性研究計(jì)劃，通過項(xiàng)目背景調(diào)研，確定初步項(xiàng)目 定位建議，并以其為核心組織各相關(guān)部門開展相應(yīng)職責(zé)工作， 最終形成項(xiàng)目預(yù)可研 ；成立了項(xiàng)目組或項(xiàng)目公司的，由項(xiàng)目 組或項(xiàng)目公司撰寫預(yù)可研 。 4. 決議、評(píng)審階段：負(fù)責(zé)將預(yù)可研報(bào)經(jīng)營層進(jìn)行決議、 評(píng)審，對(duì)通過決議的項(xiàng)目，根據(jù)經(jīng)營層意見對(duì)可行性研究報(bào)告 進(jìn)行修改，完善； 5. 立項(xiàng)階段：啟動(dòng)集團(tuán)內(nèi)部項(xiàng)目立項(xiàng)工作,但成立了項(xiàng)目組 或項(xiàng)目公司的，由項(xiàng)目組或項(xiàng)目公司進(jìn)行立項(xiàng)。 6. 立項(xiàng)通過后， 以專項(xiàng)工作組的形式， 開展法律及財(cái)務(wù)盡職 調(diào)查、商務(wù)談判、擬定協(xié)議并進(jìn)行內(nèi)部報(bào)批，根據(jù)報(bào)批情況開 展下一步工作。 合規(guī)部 1. 初步操作

4、方案階段，提供法律風(fēng)險(xiǎn)防范意見； 2. 可行性研究階段： 對(duì)合同等法律文件進(jìn)行審查， 提出法律 意見。 項(xiàng)目管理部 1.初步操作方案階段，提供土地、規(guī)劃分析及規(guī)劃草案； 2. 可行性研究階段：提供土地整理、工程技術(shù)、進(jìn)度分析。 招標(biāo)與成本管理部 1. 初步操作方案階段：提供項(xiàng)目成本初步估算； 2. 可行性研究階段：深化成本估算方案。 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 1. 在可行性研究階段：提供初步資金方案。 2. 可行性研究階段：落實(shí)資金方案、稅務(wù)籌劃。 項(xiàng)目評(píng)審會(huì) 由各職能部門經(jīng)理組成， 負(fù)責(zé)對(duì) 項(xiàng)目初步操作方案 進(jìn)行 評(píng)審。 投資決議會(huì) 由公司經(jīng)營層領(lǐng)導(dǎo)組成，負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目預(yù)可研進(jìn)行決議。 三、流程說明 戰(zhàn)略投資

5、部根據(jù)項(xiàng)目信息，進(jìn)行市場調(diào)研及現(xiàn)場踏勘， 分析區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)狀況、收入水平，調(diào)研區(qū)域 房地產(chǎn)市場行情，項(xiàng)目所在區(qū)域競品項(xiàng)目概況等，該環(huán)節(jié)由戰(zhàn) 略投資部牽頭負(fù)責(zé)。招拍掛項(xiàng)目在此環(huán)節(jié)的操作周期為 10 天； 其他類型項(xiàng)目在此環(huán)節(jié)的操作周期根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)、了解信息的 進(jìn)度及合作方的配合情況而定，一般不超過 20 天。 通過初步了解及調(diào)研，戰(zhàn)略投資部認(rèn)為可以否決的項(xiàng) 目，報(bào)部門總經(jīng)理審批，否決項(xiàng)目或要求進(jìn)一步調(diào)研。操作周 期為 2 天。 戰(zhàn)略投資部主持對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步市場定位、初步方案設(shè) 計(jì)、 操作思路、 完成簡單的成本估算及相關(guān)經(jīng)濟(jì)測算， 編制項(xiàng) 目初步操作方案 ，各職能部門配合。 該操作周

6、期為 5 至 10 天。 項(xiàng)目初步操作方案提交項(xiàng)目評(píng)審會(huì)審批。項(xiàng)目評(píng)審 會(huì)由各職能部門經(jīng)理組成，經(jīng)過項(xiàng)目評(píng)審會(huì)，決定項(xiàng)目放棄或 繼續(xù)深化。操作周期為 2 天。 通過項(xiàng)目評(píng)審會(huì)的項(xiàng)目，進(jìn)入項(xiàng)目可行性研究階段，由 戰(zhàn)略投資部組織各職能部門共同完成項(xiàng)目預(yù)可研 。該操作周 期為 5 至 10 天。 預(yù)可研提交投資決議會(huì)審批。投資決議會(huì)由公司經(jīng) 營層領(lǐng)導(dǎo)組成。三分之二以上領(lǐng)導(dǎo)否決的項(xiàng)目應(yīng)放棄；針對(duì)領(lǐng) 導(dǎo)提出的問題可以形成解決方案的應(yīng)修改可研報(bào)告重新上會(huì)； 全部通過無大問題的項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)入項(xiàng)目立項(xiàng)階段。該操作時(shí)間周 期為 2 至 5 天。 充實(shí)完善立項(xiàng)報(bào)告，啟動(dòng)項(xiàng)目內(nèi)部立項(xiàng)。內(nèi)部立項(xiàng)通過 后，以專項(xiàng)工作組的形

7、式，開展法律及財(cái)務(wù)盡職調(diào)查，推進(jìn)商 務(wù)談判、協(xié)議擬定及后續(xù)的協(xié)議簽署。 協(xié)議簽署后，交由項(xiàng)目公司推進(jìn)，財(cái)務(wù)、報(bào)建等部配合 完善手續(xù)。 四、相關(guān)文件及交付成果文件 交付成果文件 1. 附件 1項(xiàng)目初步操作方案 ：包括項(xiàng)目概況、市場研究、 產(chǎn)品定位、成本估算、投資收益測算、風(fēng)險(xiǎn)分析等 2. 附件 2預(yù)可研：包括項(xiàng)目概況、市場研究、產(chǎn)品定位、 規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)計(jì)劃、成本估算、投資收益測算、資金籌措及 運(yùn)用、風(fēng)險(xiǎn)分析等。 相關(guān)文件 1. 附件 3 盤源初始信息記錄表 2. 附件 4 資料清單 3. 附件 5 土地信息采集表 4. 附件 6 項(xiàng)目市場調(diào)研計(jì)劃表 5. 附件 7 項(xiàng)目市場調(diào)研表 6. 附件

8、8 盡職調(diào)查清單 7. 附件 9 項(xiàng)目可行性評(píng)審方式、要求、及相關(guān)事項(xiàng) 附件 1 項(xiàng)目初步操作方案 、項(xiàng)目名稱及類型 命名規(guī)則為“城市或地理位置 + 項(xiàng)目名”，一經(jīng)確定后則對(duì) 內(nèi)統(tǒng)一使用。 二、項(xiàng)目背景 主要包括項(xiàng)目來源、 項(xiàng)目獲取方式、 合作意向、 洽談的進(jìn)展、 項(xiàng)目獲取的意義等內(nèi)容。 三、合作方及合作條件 合作方背景介紹 合作方提出的主要條件，洽談進(jìn)展等。 四、項(xiàng)目位置 項(xiàng)目位置：主要包括項(xiàng)目在城市中的位置、所處的功能 區(qū)、該功能區(qū)定位與發(fā)展?fàn)顩r、區(qū)域交通情況。 附圖： 項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖， 標(biāo)記出宗地區(qū)域位置， 與標(biāo) 志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場等）的相對(duì)位置 和距離、 地

9、段的定性描述 （與主要中心區(qū)域辦公 /商務(wù) /政府的關(guān) 系）。 項(xiàng)目四至范圍 項(xiàng)目周邊配套 附圖：地塊四至范圍及周邊設(shè)施圖。 五、項(xiàng)目現(xiàn)狀及權(quán)屬狀況 土地現(xiàn)狀：包括七通一平情況、宗地內(nèi)是否有拆遷、高 壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素；開發(fā)手續(xù)進(jìn)展，取得政府審 批文件情況。 建筑物現(xiàn)狀：外立面，內(nèi)裝修，設(shè)施設(shè)備等。 附圖：現(xiàn)狀圖 土地權(quán)屬的說明，包括土地使用權(quán)人、土地用途、土地 使用年限等。 房產(chǎn)權(quán)屬的說明（如有） 規(guī)劃控制指標(biāo) 項(xiàng)目 指標(biāo) 備注 用地性質(zhì) 總用地面積 畝 其中 凈地面積 畝 代征地面積 畝 地上建筑面積 萬平米 其中 住宅 寫字樓 商業(yè) 地下建筑面積 其中 地下車庫 人防及配套 容

10、積率 控制高度 米 建筑密度 % 綠化率 % 吉車位個(gè)數(shù) 六、項(xiàng)目公司概況（如果涉及公司股權(quán)收購） 包括公司歷史沿革、注冊資本、經(jīng)營和開發(fā)資質(zhì)、股東及股 權(quán)結(jié)構(gòu)、公司資產(chǎn)負(fù)債和財(cái)務(wù)狀況等。 七、市場分析 區(qū)域市場行情（包括商圈或板塊分布、供應(yīng)量、銷售價(jià) 格、租金及出租率等）； 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展趨勢； 項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)開發(fā)的機(jī)會(huì)點(diǎn)與市場潛力。 結(jié)論：產(chǎn)品開發(fā)或經(jīng)營定位， 包括市場定位、價(jià)格定位、 產(chǎn)品建議等。 八、投資及收益估算 投資成本預(yù)測、租售收益預(yù)測、投資回報(bào)率、資金需求和計(jì) 劃等。（股權(quán)收購類項(xiàng)目應(yīng)說明稅務(wù)籌劃情況）。 九、項(xiàng)目運(yùn)作思路 獲取項(xiàng)目的整體操作思路和流程，存在的問題

11、和解決建議 十、綜合建議與計(jì)劃 綜合判斷 工作計(jì)劃 附件 2-1 預(yù)可研開發(fā)類投資項(xiàng)目 目錄 第一部分 項(xiàng)目決策背景 一、外部環(huán)境 城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響，如： 規(guī)劃交通的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā) 重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等； 宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展 等方面的地位。例如，項(xiàng)目處在浦東，要說明浦東在上海的地 位及作為全國重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的情況。 項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高 新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等； 二、內(nèi)部因素 項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、 發(fā)展規(guī)劃的意義 （ 般 35 年），在公司發(fā)展

12、中的地位（是否核心項(xiàng)目） ； 公司提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的 作用； 從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的 意義； 第二部分：項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目位置 項(xiàng)目所處城市、行政區(qū)域、 非行政區(qū)域 （經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、 商貿(mào) 金融區(qū)等）的地理位置。 附圖 ：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖， 標(biāo)記出宗地區(qū)域位置， 與標(biāo) 志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場等）的相對(duì)位置 和距離、 地段的定性描述 （與主要中心區(qū)域辦公 /商務(wù) /政府的關(guān) 系）。 二、項(xiàng)目四至及現(xiàn)狀 四至范圍； 項(xiàng)目現(xiàn)狀，包括是否有拆遷、高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影 響的因素； 附圖：四至范圍圖、現(xiàn)狀照片。 三、項(xiàng)目周邊配套 交

13、通狀況 現(xiàn)有交通體系說明，包括高速公路、城市干道、公交系統(tǒng)、 軌道交通系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況 有重大影響的工程。 附圖：交通狀況示意圖， 包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交 通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)； 教育、醫(yī)院、大型購物中心、 文化體育娛樂設(shè)施、 公園、 銀行、郵局等配套設(shè)施。 四、項(xiàng)目周邊自然人文環(huán)境 根據(jù)個(gè)案特性描述，沒有的可以不寫 五、大市政配套（七通一平） 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展、 供水狀況、污水、雨水排放、通訊（有 線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、供電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等大市?條件是否具備，并說明接入成本。 六、規(guī)劃控制指標(biāo) 具備條件的盡可能填寫，下表可按實(shí)際情況適當(dāng)調(diào)整 項(xiàng)目

14、 指標(biāo) 備注 用地性質(zhì) 總用地面積 畝 其中 凈地面積 畝 代征地面積 畝 地上建筑面積 萬平米 其中 住宅 寫字樓 商業(yè) 地下建筑面積 其中 地下車庫 人防及配套 容積率 控制高度 米 建筑密度 % 綠化率 % 停車位個(gè)數(shù) 第三部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 一、合作方式及條件 合作方基本情況：名稱、主要股東投資情況、 注冊資本、 成立時(shí)間、特殊背景等； 合作方式：例如：直接購買項(xiàng)目、收購公司股權(quán)、共同 設(shè)立公司等。 交易價(jià)格、總地價(jià)、樓面地價(jià)等。 付款進(jìn)度及與付款條件。 其他合作的主要條件 （六）與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定 二、土地法律及權(quán)屬狀況 開發(fā)手續(xù)進(jìn)展，取得政府審批文件情況； 土地權(quán)

15、屬的說明，包括土地使用權(quán)人、土地用途、土地 使用年限等，是否有抵押、查封或他項(xiàng)權(quán)利等。 第四部分：市場分析 一、區(qū)域市場綜述 對(duì)銷售型物業(yè)按照下表列示區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的主要指標(biāo)，并從產(chǎn) 品供應(yīng)、需求、消化速度、租售價(jià)格等方面對(duì)區(qū)域市場作分析 描述。 樓盤名稱 項(xiàng)目1 項(xiàng)目2 項(xiàng)目3 項(xiàng)目4 用地面積（畝） 建筑面積（萬卅） 總套數(shù)（套） 容積率 產(chǎn)品類型 主力戶型 開盤時(shí)間 已推總量（套） 銷售價(jià)格（元/ m2） 月均銷售套數(shù) 銷售率 開發(fā)商 附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未 來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。 二、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況 三、近一年內(nèi)區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)狀況（開發(fā)類項(xiàng)目填

16、寫） 名稱 土地坐落 占地面積 （畝） 建筑面積 （萬 m2） 土地用途 總成交價(jià) （萬元） 樓面地價(jià) （元/ m2） 競得人 附圖：成交土地位置分布圖 四、小結(jié)： 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展趨勢 項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)開發(fā)的機(jī)會(huì)點(diǎn)與市場潛力 第五部分：項(xiàng)目總體定位 一、項(xiàng)目素質(zhì)分析 優(yōu)勢：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市 場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合 公司發(fā)展思路等方面論述。 劣勢：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市 場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合 公司發(fā)展思路等方面論述。 機(jī)會(huì)：從市場機(jī)會(huì)、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、 城市發(fā)

17、展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢等方面論述。 挑戰(zhàn)：從市場機(jī)會(huì)、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、 城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢等方面論述。 二、市場定位 三、價(jià)格定位 四、客群定位 第六部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 一、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅等其他類型， 及不同類型產(chǎn)品的比例。 如果是大型、超大型項(xiàng)目，對(duì)營造大社區(qū)概念的考慮。 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（規(guī)劃平面圖、效果圖、戶型圖等，不具 備條件的可以不寫） 第七部分：項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 一、土地升值潛力初步評(píng)估 從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、 政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步 評(píng)估

18、。 二、立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析。 三、工程計(jì)劃：工期計(jì)劃、竣工計(jì)劃。 第八部分：投資收益分析 一、成本預(yù)測 說明測算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)， 如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面 積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本 加期間費(fèi)用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。并參照下面表格列 示： 項(xiàng)目 投資總額（萬元） 單位成本（兀/m 2） 土地成本 開發(fā)前期費(fèi) 建安工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共配套費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi) 直接成本小計(jì) 營銷費(fèi)用 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 總投資合計(jì) 注：以上單位成本計(jì)算方式為投資額/可售建筑面積，請按 照以上表格調(diào)整測算表分類。 二、銷售收入分析 主要列示可銷售部分的物業(yè)的銷售數(shù)據(jù)

19、，物業(yè)類型可依據(jù)實(shí) 際情況增減。 項(xiàng)目 合計(jì) 2010 年 2011 年 2012 年 2014 年 住宅 銷售面積 銷售比例 銷售價(jià)格 銷售金額 寫字 樓 銷售面積 銷售比例 銷售價(jià)格 銷售金額 合計(jì) 銷售面積 銷售金額 三、稅務(wù)分析 營業(yè)稅及附加 所得稅 土地增值稅（股權(quán)收購類項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)說明） 四、經(jīng)濟(jì)效益分析 經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，女口：是否享受政府各種稅費(fèi) 的減免等 項(xiàng)目利潤率、投資回報(bào)率、投資回收期及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 五、敏感性分析 分析成本和銷售的主要指標(biāo)變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的波動(dòng)影 響，以及盈虧平衡點(diǎn)。 六、項(xiàng)目資金預(yù)測 資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、收購款、建設(shè)成本等的投入 安排。 資金

20、回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。 資金需求計(jì)劃：各期資金的需求缺口、資金解決方案、 融資途徑等。 啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn) 現(xiàn)金正流入時(shí)間。 第九部分：投資風(fēng)險(xiǎn)分析 包括但不限于以下風(fēng)險(xiǎn)： 一、拆遷風(fēng)險(xiǎn)： 若包含拆遷，拆遷由誰負(fù)責(zé)解決、拆遷成 本如何控制等； 二、法律風(fēng)險(xiǎn)：涉及股權(quán)類的債權(quán)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、訴訟風(fēng)險(xiǎn)等； 三、政策風(fēng)險(xiǎn)： 是否是國家政策限制的項(xiàng)目，如別墅、高 爾夫等，如何通過變通的方式解決； 四、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)： 項(xiàng)目的規(guī)劃條件是否能夠?qū)崿F(xiàn)，是否存在 規(guī)劃方面的硬傷等； 五、市場風(fēng)險(xiǎn)： 項(xiàng)目定位的產(chǎn)品若不是主流產(chǎn)品，市場是 否存在重大波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等； 六、管理風(fēng)險(xiǎn)： 項(xiàng)目是否在

21、現(xiàn)有公司管理半徑內(nèi)，人員配 置是否充足、是否會(huì)引起管理成本大幅增加等。 注：以上僅針對(duì)項(xiàng)目可能發(fā)生的投資風(fēng)險(xiǎn)，不涉及本項(xiàng)目 或非針對(duì)本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)可不寫。 第十部分：綜合分析與建議 一、對(duì)項(xiàng)目判斷的結(jié)論 二、下一步工作建議 附件： 1.項(xiàng)目測算表格：包括成本測算、收入測算、現(xiàn)金流量表、 資金平衡表、收益指標(biāo)分析等； 2.欲簽訂的合作意向書或合同文本 附件 2-2 預(yù)可研持有型物業(yè)投資項(xiàng)目 目錄 第一部分：項(xiàng)目背景和意義 一、項(xiàng)目來源及洽談進(jìn)展 二、項(xiàng)目獲取的意義 項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義，在公司發(fā) 展中的地位（是否核心項(xiàng)目） ； 公司提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的 作

22、用； 從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的 意義。 第二部分：項(xiàng)目概況 一、地理位置 項(xiàng)目所處城市、行政區(qū)域、 非行政區(qū)域 （經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、 商貿(mào) 金融區(qū)等）的地理位置。 附圖： 項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖， 標(biāo)記出宗地區(qū)域位置， 與標(biāo) 志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場等）的相對(duì)位置 和距離、 地段的定性描述 （與主要中心區(qū)域辦公 /商務(wù) /政府的關(guān) 系） 二、周邊環(huán)境 包括交通狀況、周邊建筑和設(shè)施，客流情況等。 三、物業(yè)現(xiàn)狀 土地和房產(chǎn)的權(quán)證登記信息，權(quán)屬信息； 地塊位置（四至），地塊面積、用地性質(zhì)、剩余年限等; 物業(yè)建成時(shí)間、建筑結(jié)構(gòu)、建筑指標(biāo)、功能設(shè)置等 表1 :技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)

23、目 指標(biāo) 備注 總用地面積 畝 其中 凈地面積 畝 代征地面積 畝 地上建筑面積 萬平米 地下建筑面積 其中 地下車庫 人防及配套 容積率 控制高度 米 建筑密度 % 綠化率 % 停車位個(gè)數(shù) 表2 :建筑功能設(shè)置（酒店為例） 功能設(shè)置 面積 樓層 描述 客房部分 公共營業(yè)部分 大堂部分 餐廳部分 廚房部分 娛樂 商務(wù)、會(huì)議 非營業(yè)部分 行政部分 設(shè)備部分 其它輔助部分 物業(yè)現(xiàn)狀 建筑物的外立面，內(nèi)裝修和設(shè)施設(shè)備（空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)、給 排水系統(tǒng)、強(qiáng)弱電、消防、電梯和門禁系統(tǒng)等）情況，附照片。 第三部分：項(xiàng)目公司（權(quán)屬人）概況 一、轉(zhuǎn)讓方概況 轉(zhuǎn)讓方基本情況、初步合作意向及方式（包括價(jià)格及合作 條件）

24、 二、項(xiàng)目公司概況（如果涉及股權(quán)收購） 公司歷史沿革 股權(quán)情況及股東情況介紹 財(cái)務(wù)情況分析 最近三年以及近期財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)狀況說明書，固定資產(chǎn)明細(xì)表，長、短期借款明細(xì)表，所有資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)負(fù)擔(dān)詳情，執(zhí) 行的各項(xiàng)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、稅收優(yōu)惠政策等。 經(jīng)營情況分析 物業(yè)的經(jīng)營租賃情況，包括收入、成本和利潤的指標(biāo)。 表3 :經(jīng)營情況調(diào)查分析表（酒店為例） 1、 收入（最近三年） 指標(biāo) 備注 1.1 平均房價(jià) 1.2 入住率 1.3 客房收入及客戶群 1.4 餐飲收入 1.5 客房出租收入 1.6 其他收入 2、 成本控制 指標(biāo) 備注 2.1 人工成本率 2.2 餐飲成本率 2.3 能耗率 2.4 物耗率 2.5

25、行政費(fèi)用率 2.6 維護(hù)修理費(fèi)用率 2.7 折舊與攤銷 3、 經(jīng)營效益指標(biāo) 指標(biāo) 備注 3.1 客房營業(yè)毛利率 3.2 餐飲營業(yè)毛利率 3.3 EBITDA 3.4 GOP率 公司運(yùn)營資質(zhì)、員工情況、訴訟仲裁等或有事項(xiàng)情況。 第四部分：市場分析 一、區(qū)域市場綜述 當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展情況、城市規(guī)劃、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢等 二、物業(yè)的商圈分析 項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展特點(diǎn)、客源市場說明、市場競爭狀況等。 三、周邊同類物業(yè)供應(yīng)量、客戶來源、租賃價(jià)格、出租率 等 物業(yè)名稱 地理位置 占地面積 （萬 m2） 建筑面積 （萬 m2） 硬件標(biāo)準(zhǔn) 租賃價(jià)格 出租率 四、結(jié)論 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展趨勢 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)的機(jī)

26、會(huì)點(diǎn)與市場潛力 第五部分：房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估 要求分別采取市場法、成本法、收益法三種方法對(duì)目標(biāo)物業(yè) 的每平米價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，取平均估值結(jié)果或者得到價(jià)值評(píng)估區(qū) 間。 、市場法舉例 本項(xiàng)目 項(xiàng)目1 項(xiàng)目2 項(xiàng)目3 交易價(jià)格 待估 26000 33000 19000 交易時(shí)間 100 100 100 100 交易情況 100 100 100 100 臨路狀況 100 103 99 98 區(qū)域 生活服務(wù)設(shè)施 100 100 100 98 因素 商務(wù)配套設(shè)施 100 102 98 97 自然環(huán)境條件 100 99 101 98 建筑規(guī)模 100 103 104 99 容積率 100 96 100 98 個(gè)別

27、建筑形式 100 98 100 95 功能定位 100 105 105 96 因素 裝修 100 105 105 99 物業(yè)管理公司 100 100 99 96 入住時(shí)間 100 102 101 103 修正系數(shù) 0.882 0.890 1.265 比準(zhǔn)價(jià)格 22940 29374 24027 評(píng)估單價(jià) 25447 、成本法舉例 建筑面積 36240 含地卜面積 土地價(jià)值 其它方法測算結(jié)果（元） 建筑物成本費(fèi)用名 測算結(jié)果 說 明 建筑安裝 紅線內(nèi)市政費(fèi) 10% 建安費(fèi)用的10%-15% 不可預(yù)見費(fèi) 5% 建安市政費(fèi)用的3%-5% 專業(yè)人士費(fèi) 10% 建安市政費(fèi)用的5%-10% 管理費(fèi) 3%

28、土地取得和開發(fā)成本的 建安綜合單價(jià) 建安價(jià)值 189397370. 土地與建筑物合計(jì) 261877370. 銷售費(fèi)用 20950189.6 8% 兩稅一費(fèi)5.5%,廣告代理費(fèi) 投資利息 209719739. 6.00% 一至三年期貸款利息6% 成本利潤 123136824. 25% 土地與建筑物合計(jì)的 房地產(chǎn)價(jià)值 615684124. 16989.0762 二、收益法舉例 租賃收入 有效毛收入+押金利息收入 潛在毛收入 日租金3-10元 有效毛收入 出租率50%-95% 押金利息收 押金（n個(gè)月租金） 經(jīng)營費(fèi)用 0 稅金 房地產(chǎn)稅12%，兩稅一費(fèi) 管理費(fèi) 有效毛收入的2%-5% 維修費(fèi) 重置價(jià)

29、值的1%-3% 保險(xiǎn)費(fèi) 重置價(jià)值的0.2 % 年凈收益 35,714,956.29 收益年期 45 土地或建筑物年限 報(bào)酬率 6.00% 報(bào)酬率6%-8% 還原系數(shù) 15.456 評(píng)估值 552,004,367.72 15,231.91 18177.89058 四、土地升值潛力初步評(píng)估。 從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、 政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步 評(píng)估。 第六部分：物業(yè)持續(xù)經(jīng)營預(yù)測 一、持續(xù)經(jīng)營的更新改造計(jì)劃 改造思路、改造成本和時(shí)間計(jì)劃 二、持續(xù)經(jīng)營預(yù)測 經(jīng)營收入預(yù)測 經(jīng)營成本和費(fèi)用預(yù)測、稅務(wù)分析 凈利潤預(yù)測 現(xiàn)金流預(yù)測 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 1.

30、項(xiàng)目凈現(xiàn)值 2. 內(nèi)部收益率 3. 投資收益率 4. 投資回收期 5. 敏感性分析 第七部分：物業(yè)收購方式 、收購方式：購買資產(chǎn)（收購物業(yè)或按揭購買）、購買項(xiàng) 目公司股權(quán)（現(xiàn)金收購、承債收購、混合模式） 二、收購價(jià)格及支付方式 三、收購操作流程 四、收購資金來源與融資計(jì)劃 第八部分：投資風(fēng)險(xiǎn)分析 政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、 法律風(fēng)險(xiǎn)等。 注：以上僅針對(duì)項(xiàng)目可能發(fā)生的投資風(fēng)險(xiǎn)，不涉及本項(xiàng)目 或非針對(duì)本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)可不寫。 第九部分：綜合分析與建議 一、對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)的結(jié)論 二、下一步工作建議 附件： 1. 有關(guān)項(xiàng)目公司的資質(zhì)調(diào)查、法律文件等 2. 價(jià)值評(píng)估測算表 3. 經(jīng)營預(yù)測

31、表 4. 欲簽訂的合作意向書和合同文本 附件3 : 盤源初始信息記錄表 盤源初始信息記錄表 日期：年 月日 一、開發(fā)商情況（并購項(xiàng)目填寫） 公司名稱: 股東結(jié)構(gòu)： 股東背景： 聯(lián)系地址： 傳真： 對(duì)接聯(lián)系人: 職務(wù): E-mail : 手機(jī): 電話： 公司歷史沿革： 已開發(fā)項(xiàng)目介紹： 二、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱： 項(xiàng)目位置: 用地性質(zhì): 住宅 寫字樓 商業(yè) 酒店 綜合體其他 項(xiàng)目現(xiàn)狀、工程進(jìn)度： 土地平整 基礎(chǔ)施工 主體在建 封頂竣工入伙 占地面積: 建筑面積: 容積率： 項(xiàng)目權(quán)屬取得情況： 項(xiàng)目實(shí)景照片； 限咼： 建設(shè)內(nèi)容： 三、報(bào)盤人信息 報(bào)盤人: 聯(lián)系手機(jī): 報(bào)盤人渠道: 內(nèi)部部門名稱： 外

32、部單位名稱： 附件4 資料清單 項(xiàng)目收購（資產(chǎn)收購）資料 項(xiàng)目收購（股權(quán)收購）資料 企業(yè)簡介 企業(yè)已開發(fā)項(xiàng)目簡介 企業(yè)簡介 項(xiàng)目用地批復(fù) 最新的營業(yè)執(zhí)照（正本及副本）及 項(xiàng)目用地紅線圖 年檢記錄 項(xiàng)目權(quán)屬證件 企業(yè)組織機(jī)構(gòu)代碼證 建設(shè)項(xiàng)目管理部門的項(xiàng)目批準(zhǔn)文 稅務(wù)登記證（國稅和地稅） 件 房地丿開發(fā)資質(zhì)證書 環(huán)境評(píng)估審批文件 其他有關(guān)設(shè)立企業(yè)的政府批復(fù)、證 用地方案圖 書 總平面報(bào)建（修改性詳規(guī)報(bào)建） 公司股東協(xié)議 項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃表 公司章程及其全部修改及補(bǔ)充文 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙 件 項(xiàng)目所屬區(qū)域規(guī)劃文件 驗(yàn)資報(bào)告 項(xiàng)目現(xiàn)狀實(shí)景照片 股權(quán)/資丿轉(zhuǎn)讓協(xié)議及相關(guān)批文 土地評(píng)估報(bào)告 （公司股東協(xié)議

33、） 在售項(xiàng)目另需提供： 公司的股東名單 項(xiàng)目銷售工具 項(xiàng)目資料參考資產(chǎn)收購項(xiàng)目資料 項(xiàng)目客戶統(tǒng)計(jì)資料 項(xiàng)目銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 招拍掛項(xiàng)目資料 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目資料 項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)及有關(guān)的法律文件（如規(guī) 當(dāng)?shù)赝恋厥袌龅男星椋ǘ?jí)招拍掛 劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、紅線圖、征地許可證、 批地時(shí)間）； 現(xiàn)場情況（包括現(xiàn)有土地平整情 的行情，包括價(jià)格、摘牌/招標(biāo)/競 況、市政狀況、拆遷狀況等）； 價(jià)的潛規(guī)則等） 項(xiàng)目周邊情況，（包括周邊的自然 土地市場管理的基本政策 環(huán)境、人口情況、交通狀況、城市 相關(guān)稅費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)、適用條件 公建配套、市政設(shè)施現(xiàn)狀及規(guī)劃情 土地公開出讓文件中對(duì)土地的規(guī) 況、區(qū)域發(fā)展遠(yuǎn)景等）； 劃條件及土地使用

34、條件的規(guī)定 區(qū)域一級(jí)開發(fā)配套政策（包括一級(jí) 各部門的辦事周期及效率 開發(fā)參與和收益政策、征地拆遷頭 競價(jià)的基本規(guī)定及技巧 施政策和補(bǔ)償政策、有關(guān)土地進(jìn)入 選擇合適的土地估價(jià)方法 公開市場的相關(guān)政策）； 競爭對(duì)手的情況 區(qū)域已獲審批的規(guī)劃文件（城市總 體規(guī)劃、鎮(zhèn)域規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī) 劃或其它專項(xiàng)規(guī)劃等）； 合營/轉(zhuǎn)讓單位的期望要求； 附件5 : 土地信息米集表 項(xiàng)目聯(lián)系人： 實(shí)地考察日期： 一、宗地基本情況概要 宗地名稱 位置 區(qū)域位置 土地編號(hào) 四至范圍 東 南 西 北 地段 土地所有權(quán)歸 屬 土地使用權(quán)歸屬 土地方 土地使用年期 交易方 土地規(guī)劃用途 技術(shù)指標(biāo) 占地面積 （平米） 建筑覆蓋率

35、 機(jī)動(dòng)車位 建筑面積 （平米） 其中：住宅 容積率 商業(yè) 公建配套 土地淵源 土地現(xiàn)狀 周邊環(huán)境 合作方式及條 件 合作方式 土地價(jià)格 周邊可拓展土地 付款條件 交地標(biāo)準(zhǔn) 經(jīng)濟(jì)測算 項(xiàng)目判斷意見 戰(zhàn)略投資部意 見 后續(xù)跟進(jìn)操作 附件6 項(xiàng)目市場調(diào)研計(jì)劃表 項(xiàng)目名稱 調(diào)研人員 調(diào)研區(qū)域 調(diào)研時(shí) 間 調(diào)研內(nèi)容 調(diào)研目標(biāo) 考慮因素 方法設(shè)計(jì) 預(yù)計(jì)進(jìn)度 使用人力 預(yù)算 相關(guān)說明 中心經(jīng)理意 戰(zhàn)略投資部 見 經(jīng)理意見 附件7 項(xiàng)目市場調(diào)研表 樓盤項(xiàng)目基本資料 樓盤名稱 售樓電話 銷售證號(hào) 所在區(qū)域 設(shè)計(jì)單位 發(fā)展商 代理商 項(xiàng)目屬性 物管單位 建筑面積 占地面積 建筑風(fēng)格 棟數(shù) 層數(shù) 綠化率 物業(yè)費(fèi)用

36、總套數(shù) 銷售率 戶型配比 取暖方式 銷售速度 得房率 客群來源 置業(yè)特征 銷售 起價(jià) 住 均 價(jià) 住 最高 價(jià)格 住 付款方式 商 商 商 裝修標(biāo)準(zhǔn) 采光通風(fēng) 建筑結(jié)構(gòu) 開工時(shí)間 竣工時(shí)間 入住時(shí)間 車位 出租 出售 儲(chǔ)藏室 面積范圍 戶型結(jié)構(gòu) 主力戶型 物業(yè)及周邊配套設(shè)施 物業(yè)設(shè) 室 瑩內(nèi)設(shè)施 物業(yè)管理 Q施 小 、區(qū)設(shè)施 園林環(huán)境 交通條件 周邊樓盤 金融機(jī)構(gòu) 商業(yè)商 前場 超市 教育幼 力兒園 中、小學(xué) 餐飲娛樂 餐飲 影視娛樂 休閑運(yùn)動(dòng) 游樂景點(diǎn) 項(xiàng)目特色及營銷情況 項(xiàng)目定位 客戶群定位分析 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 劣勢 促銷策略 媒體宣傳策略 備注 附件8 盡職調(diào)查清單 序 號(hào) 內(nèi)容

37、有 無 備注 主體資格 -一 被收購對(duì)象的主體資格（全套工商登記檔案資料， 每一頁復(fù)?。?1 歷次營業(yè)執(zhí)照 2 出資協(xié)議或合資（合作）協(xié)議、合同 3 企業(yè)歷次變更過程（包括股權(quán)、章程） 4 驗(yàn)資報(bào)告 5 其他與主體資格相關(guān)的文件和資料 二二二 對(duì)外投資 1 子公司的營業(yè)執(zhí)照、最新章程 2 分公司的營業(yè)執(zhí)照 資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益 一一一 項(xiàng)目 1 項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù) 2 項(xiàng)目供水、燃?xì)?、熱力、消防、人防、綠化、交通、 環(huán)保等條件的批復(fù) 3 項(xiàng)目規(guī)劃意見書 4 審疋設(shè)計(jì)方案通知書 5 土地出讓合同 6 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 7 工程規(guī)劃許可證 8 施工證 9 預(yù)售許可證（銷售許可證） 二二二 房屋 1 房

38、屋所有權(quán)證 2 房屋共有權(quán)證 3 房屋他項(xiàng)權(quán)證 4 房屋所在土地的土地使用情況 5 在建工程（已取得的批準(zhǔn)文件） 6 房屋設(shè)定的抵押權(quán) 7 房屋被查封、凍結(jié)、扣押等情況 8 房屋的租賃、無償使用情況 -三 土地使用權(quán) 1 國有土地使用權(quán)證 2 土地使用權(quán)的劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓或出租的情況 3 土地上設(shè)定的抵押權(quán)情況 4 土地是否被查封、凍結(jié)、扣押等情況 四 機(jī)器設(shè)備 1 設(shè)備清單 2 機(jī)器設(shè)備的權(quán)屬證明文件 3 是否存在海關(guān)監(jiān)管的設(shè)備 4 設(shè)備上是否設(shè)定了抵押權(quán) 5 設(shè)備是否被查封、凍結(jié)、扣押等情況 五 存貨 1 存貨清單 2 存貨是否存在抵押、質(zhì)押等情況 3 存貨是否對(duì)外提供擔(dān)保 六 無形資產(chǎn)

39、1 商標(biāo) 商標(biāo)清單 商標(biāo)注冊證等權(quán)屬證明文件 商標(biāo)的交易情況 商標(biāo)上是否設(shè)定了質(zhì)押權(quán) 商標(biāo)是否存在被查封、凍結(jié)、扣押等情況 2 專利 專利清單 專利證書等文件 專利申請和受理文件 專利上是否設(shè)定了質(zhì)押權(quán) 專利是否被查封、凍結(jié)、扣押等情況 專利交易的情況 專利是否按時(shí)繳納了年費(fèi) 3 著作權(quán) 計(jì)算機(jī)軟件或其他著作權(quán)清單 著作權(quán)登記證書或其他證明文件 著作權(quán)上是否設(shè)定了質(zhì)押權(quán) 著作權(quán)是否被查封、凍結(jié)、扣押等情況 4 其他無形財(cái)產(chǎn)權(quán) 非專利技術(shù)等 七 債權(quán) : 1 應(yīng)收帳款清單 2 其他應(yīng)收款清單 3 與債權(quán)相關(guān)的協(xié)議 4 債權(quán)是否設(shè)定擔(dān)保 5 債權(quán)的訴訟期間是否屆滿 6 債務(wù)人是否有償還能力 八 債

40、務(wù) 1 長、短期借款清單 2 應(yīng)付帳款清單 3 其他應(yīng)付款清單 4 與債務(wù)相關(guān)的協(xié)議 5 是否向債權(quán)人提供了擔(dān)保 6 債務(wù)的訴訟時(shí)效期間是否屆滿 九 實(shí)收資本 1 是否與營業(yè)執(zhí)照、章程中記載的注冊資本一致 2 是否存在分期出資的情況 3 實(shí)收資本數(shù)額是否與應(yīng)付的出資數(shù)額一致 4 股東是否有抽逃出資的情況 十 資本公積和盈余公積 1 公積金的計(jì)提和帳目記錄是否正確 2 資本公積的帳目記錄是否正確 對(duì)外擔(dān)保 一一一 保證 1 為他人提供保證的情況說明 2 主債務(wù)合同、保證合同、協(xié)議或其他保證文件 3 保證責(zé)任的方式和范圍 4 保證期限是否屆滿 5 是否存在其他保證人 二二二 抵押 1 為自身或他人（包括子公司）提供抵押的情況說明 2 主債務(wù)合同、抵押合同、協(xié)議或其他抵押文件 3 抵押期限是否屆滿 -三 質(zhì)押 1 提供質(zhì)押的情況說明 2 主債務(wù)合同、質(zhì)押合同、協(xié)議或其他質(zhì)押文件 3 質(zhì)押期限是否屆滿 重大合同 1 尚未履行完畢的合同的情況說明 2 提供合同文本 爭議和行政處罰情況 1 存在的訴訟或仲裁的情況說明 2 相關(guān)的判決、裁決、執(zhí)行裁定等文件 3 有關(guān)行政處罰的情況說明 4 行政處罰決疋書、行政復(fù)議決疋書等文件 5 是否存在因訴訟或處罰被查封、凍結(jié)、扣押等情況 6 財(cái)產(chǎn)保全裁定等文件 其他