廣西上半年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法

1、1 / 15廣西 2016 年上半年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法：估價(jià)業(yè)務(wù)接洽與受理考 試題本卷共分為 2 大題 50小題，作答時(shí)間為 180分鐘，總分 100 分， 60分及 格。一、單項(xiàng)選擇題（共 25題，每題 2分，每題的備選項(xiàng)中，只有 1 個(gè)事最符 合題意）1、_是指城市政府通過設(shè)立的專責(zé)機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一負(fù)責(zé)行政區(qū)域內(nèi)土地整理、 征用、收購、收回、置換、儲備、一級開發(fā)以及土地交易等活動的一種工作制 度。A. 土地一級開發(fā)B. 土地收購儲備C. 城市規(guī)劃D. 房屋管制2、 判斷某一建筑是否屬于違章建筑，必須由房屋所在地_部門出具證明。A. xx 房地產(chǎn)行政主管部門B. xx 房屋拆遷管理部門C. 城

2、市規(guī)劃行政主管部門D. xx 建設(shè)行政主管部門3、 現(xiàn)代營銷戰(zhàn)略的核心可以稱為 STP營銷，下面不屬于STP營銷的是_。A. 市場分析B. 選擇目標(biāo)市場C. 細(xì)分市場D. 產(chǎn)品定位2 / 154、 _是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會，同時(shí)也失去 了相應(yīng)可能收益時(shí)，給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。A. 比較風(fēng)險(xiǎn)B. 時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)C. 持有期風(fēng)險(xiǎn)D. 資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)5、 下列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策中，屬于財(cái)政政策的是 _。A. 提高貸款利率B. 提高購房最低首付款比例C. 提高法定存款準(zhǔn)備金率D. 提高房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收6、 某臨街深度30.48%(100ft)、臨街寬度20%的矩形土地，總價(jià)為1500

3、萬 元。根據(jù)四三二一法則，與其相鄰、臨街深度為 15.24%(50ft)、臨街寬度20%的 矩形土地的總價(jià)為 _萬元。A. 1200B. 1150C. 1100D. 10507、 房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于。A:長期投資B:中長期投資C:中短期投資3 / 15D:置業(yè)投資E:借款合同8、進(jìn)度計(jì)劃管理通常采用橫道圖和。A:資金流動計(jì)劃圖B:網(wǎng)絡(luò)圖C:直方圖D:控制圖E:借款合同9、某套商品住宅現(xiàn)房的建筑面積為 100川，類似商品住宅現(xiàn)房的月租金凈 收益為 1000 元套，年折現(xiàn)率為 6，類似商品住宅期房的市場價(jià)值為 5000 元/川，尚需10個(gè)月才能入住，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房市場價(jià)值的 5%。該套商品住

4、宅現(xiàn)房的市場價(jià)值為元/川。A: 4653B: 5347C: 5352D: 5366E:工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格1 0 、提議召開業(yè)主大會臨時(shí)會議的業(yè)主達(dá)到以上，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)組 織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議。A: 10%B：15C：204 / 15D：25E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、 有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，采用 _為好A.重建成本B.重置成本C. 完全成本D. 重新購建價(jià)格12、 下列有關(guān)丘的表述中，不正確的是 _。A.一個(gè)地塊屬于一個(gè)產(chǎn)權(quán)單元時(shí)稱為獨(dú)立丘B(yǎng).房地產(chǎn)權(quán)屬檔案中，房地產(chǎn)卡片一般按丘的順序填制C. 組合xx 定大于獨(dú)立xxD. 房屋權(quán)屬證書中應(yīng)注明丘號13、 下列關(guān)于

5、價(jià)值類型的表述中，錯(cuò)誤的是。A:在用價(jià)值為市場價(jià)值B:投資價(jià)值屬于xx價(jià)值C:市場價(jià)值的前提之一是繼續(xù)使用D:同一估價(jià)對象可能有不同類型的價(jià)值E:工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格14、 實(shí)行包干制的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，其構(gòu)成不包括。 （2009年試題 ）A:物業(yè)服務(wù)成本B:法定稅費(fèi)5 / 15C:物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金D:物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、 下列關(guān)于控制性詳細(xì)規(guī)劃的主要任務(wù)，表述錯(cuò)誤的是。A:指導(dǎo)修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制B:指導(dǎo)xx分區(qū)規(guī)劃的編制C:強(qiáng)化城市規(guī)劃的控制功能D:詳細(xì)規(guī)定建設(shè)用地的各項(xiàng)控制性指標(biāo)和其他規(guī)劃管理要求E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、 按照城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定采取協(xié)議方式出讓

6、的土地使用權(quán)出讓 金 _。A.由出讓方、受讓方平等協(xié)商確定B.由專業(yè)人士評估確定C.由政府決定D.不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)17、 委托拆遷估價(jià)的房地產(chǎn)拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)和A.區(qū)位B.面積C.價(jià)值D. 經(jīng)營人18、運(yùn)貨單屬于。6 / 15A:商品證券B:貨幣證券C:資本證券D:實(shí)物證券E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、 某開發(fā)商通過出讓方式取得某宗土地使用權(quán)。價(jià)格為1 000元/，容 積率為3。后經(jīng)批準(zhǔn)容積率擴(kuò)大至3. 6,此時(shí)開發(fā)商應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)為元/川。A: 100B: 200C: 300D: 600E:工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格20、證券可分為 _。A.商品證券、貨幣證券、投資證

7、券B.商品證券、貨幣證券、資本證券C. 政府證券、金融證券、公司證券D. 商品證券、政府證券、金融證券21、 建筑物凈收益=建筑物資本化率（凈收益每年不變且持續(xù)無限年 期）.【 2003 年考題】A:建筑物重置價(jià)B:建筑物現(xiàn)值C: 土地價(jià)格7 / 15D:房地產(chǎn)價(jià)格E:工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格22、 按照四象限模型，確定房地產(chǎn)資產(chǎn)需求的關(guān)鍵是房地產(chǎn)使用市場的_。A.存量規(guī)模B.租金水平C.開發(fā)成本D.資本化率23、 某人年初以 3000 萬元購買一間商鋪，年末將該商鋪售出，收回資金 3800 萬元，當(dāng)年通貨膨脹率 5，該商鋪實(shí)際增值額為萬元。A: 610. 00B: 619. 05C: 650

8、. 00D: 761. 90E:工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格24、 在拆除有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋之前，拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)組織拆遷人 _，并 將有關(guān)材料向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。A. 選擇拆遷安置的地點(diǎn)B. 拆遷安置C. 對被拆除房屋進(jìn)行評估，做好勘察記錄D. 確定房屋重置價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)25、現(xiàn)需評估某宗房地產(chǎn) 2004年 10月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià) 8 / 15格為2500元/m2，成交日期為2004年1月末，該類房地產(chǎn)自2003年7月末至 2004年 6月末每月價(jià)格遞增 1%， 2004年 6 月末至 2004 年 10月平均每月比上 月價(jià)格上漲20元/m2。該可比實(shí)例在2004年10月末的價(jià)格為（）

9、元/m2。A.2648B. 2688C. 2708D. 2734二、多項(xiàng)選擇題（共 25題，每題 2分，每題的備選項(xiàng)中，有 2 個(gè)或 2 個(gè)以 上符合題意，至少有 1 個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、抑制通貨緊縮的對策中，實(shí)施積極的貨幣政策就是。A:較大幅度地減少貨幣供應(yīng)量，尤其是減少中央銀行基礎(chǔ)貨幣的投放B:較大幅度地增加貨幣供應(yīng)量，尤其是擴(kuò)大中央銀行基礎(chǔ)貨幣的投放C:下調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率和完善準(zhǔn)備金制度D:上調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率和完善準(zhǔn)備金制度E:下調(diào)利率與加快利率市場化相結(jié)合2、某物業(yè) 10 年租金收入的終值為 20 萬元，年租金增長率為 6%，租金在

10、每年末支付，若年利率為 6%，則第 5 年年來的租金是 _元。A. 14945.16B. 15841.87C. 26764.51D. 28370.383、下列各房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于用益物權(quán)的有。A:抵押權(quán)B:租賃權(quán)9 / 15C:地役權(quán)D: 土地承包經(jīng)營權(quán)E:宅基地使用權(quán)4、 某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為 30 萬元人民幣，其中首期支付 30%，余 款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的 10%，套內(nèi)建筑面積 為100m2,假定折現(xiàn)率為6%,則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為 元 /m2。A2593B 2619C2727D28625、 根據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范,下列項(xiàng)目中計(jì)算一半建筑面積的

11、是。A:無頂蓋的室外樓梯B:無柱的雨篷C:無頂蓋的陽臺D:房屋之間無上蓋的架空通廊E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、 下列房地產(chǎn)定價(jià)方法中,不屬于競爭導(dǎo)向定價(jià)的有。A:隨行就市定價(jià)法B:價(jià)值定價(jià)法C:領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法D:挑戰(zhàn)定價(jià)法E:認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法10 / 157、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為 15000 ，規(guī)劃容積率為3,預(yù)計(jì)開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項(xiàng)目的總固定成本為 8000萬元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的單位變動成本為4500元/ ，假設(shè)所有可銷售面積能夠全部售出， 則達(dá)到盈虧平衡的平均銷售單價(jià)為_元/川。A5377.78B6277.78C6722.22D7847.228、土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定:

12、土地使用者在簽約時(shí)應(yīng)繳納地價(jià)款的一 定比例作為定金,并應(yīng)在 _日內(nèi)支付全部價(jià)款,逾期未全部支付地價(jià)款的,出 讓方依照法律和合同約定,收回土地使用權(quán)并不退定金。A 15B30C60D909、下列內(nèi)容屬于房地產(chǎn)廣告的要求的是 _。A. 房地產(chǎn)廣告中涉及所有權(quán)或者使用權(quán)的，所有或者使用的基本單位應(yīng)當(dāng) 是有實(shí)際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間B.房地產(chǎn)廣告中對價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示 價(jià)格的有效期限C.房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計(jì)效果圖或者模型照片的，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明D. 房地產(chǎn)廣告中必須注明物業(yè)管理的有關(guān)要求E. 房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果10、 有多少人

13、愿意花費(fèi) 20 萬元購買一套高層帶電梯的點(diǎn)式兩居室住房，如 11 / 15對此問題進(jìn)行調(diào)查，則屬于。A:試探性調(diào)查B:描述性調(diào)查C:因果性調(diào)查D:假設(shè)性調(diào)查E:借款合同11、 可比實(shí)例選取的恰當(dāng)與否，直接影響到市場法評估結(jié)果的準(zhǔn)確性，因 此應(yīng)特別慎重，選取可比實(shí)例應(yīng)符合的要求有。A:可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)B:可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)對象吻合C:可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合D:可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)E:可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常市場價(jià)格12、 銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為 5000 元的個(gè)人住房抵押貸款，該 家庭所購住房的物業(yè)管理費(fèi)為每月 50

14、0元。從當(dāng)前我國商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的角 度來看，該家庭的月均收入應(yīng)不低于 _元。A.10000B11000C7800D920013、某估價(jià)師與借款人合謀高估房地產(chǎn)價(jià)值騙取貸款，該估價(jià)師違反了 的職業(yè)道德。12 / 15A. 獨(dú)立、客觀、公正B. 誠實(shí)守信C. 社會責(zé)任D. 勤勉盡責(zé)14、下列屬于城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定中可以不辦理出讓手續(xù)的是A:部隊(duì)營房用地B:私有住宅轉(zhuǎn)讓后，改變居住性質(zhì)的C:城市中心廣場用地D:轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)能確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的E:同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的15、建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，其產(chǎn)權(quán)。A:屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

15、B:屬于業(yè)主共有C:屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)D:歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈或出租等方式約定E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知宣布從_下半年開始，全國城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。A 1996年B.1997年C1998 年13 / 15D. 1999 年17 、對于同一宗房地產(chǎn)而言，下列公式中正確的有。A:房地價(jià)格二土地價(jià)格+建筑物價(jià)格B：房地產(chǎn)價(jià)格二土地價(jià)格+建筑物價(jià)格+房地價(jià)格C: 土地價(jià)格二房地價(jià)格-建筑物價(jià)格D:建筑物價(jià)格二房地價(jià)格-土地價(jià)格E: 土地價(jià)格二房地價(jià)格+建筑物價(jià)格18、 新建商品住宅小區(qū)的業(yè)主大會成立之前，住房維修資金。A:

16、由物業(yè)管理企業(yè)代管B：由房地產(chǎn)管理部門代管C:由財(cái)政部門代管D:由業(yè)主自行管理E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、 建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類.其中，屬于 經(jīng)濟(jì)折舊的有【 2006年考題】A:功能落后B:功能缺乏C:環(huán)境污染D:交通擁擠E:正常使用的磨損20、在選擇物業(yè)管理服務(wù)等級時(shí)，應(yīng)充分考慮14 / 15A. 住宅小區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)B. 配套設(shè)施設(shè)備C. 上級是否滿意D. 業(yè)主的居住消費(fèi)能力E. 服務(wù)功能21、 屬于城市規(guī)劃法律體系的是。A:主干法及配套法規(guī)和規(guī)章B:專項(xiàng)法C:審批法D:管理法E:相關(guān)法律法規(guī)22、 職工對住房公積金享有 _。A. 占有權(quán)B. 使用權(quán)C. 收益權(quán)D. 處分權(quán)E. 支配權(quán)23、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的地域范圍是 _。A. 城市建成區(qū)內(nèi)的所有房地產(chǎn)B