資產評價例題

1、某商業(yè)用房，面積為 600 平方米，現因企業(yè)聯營需要進行評估，評估基準日為 2002 年 10月 31 日。評估人員在房地產交易市場上找到三個成交時間與評估基準日接近的商業(yè)用房交 易案例，具體情況如下表所示。單位：參照物ABC交易單價5,0005,9605,918成交日期區(qū)域條件比被評估資產好比被評估資產好比被評估資產好交易情況正常高于市價 4%正常被評估商業(yè)用房與參照物商業(yè)用房結構相似、新舊程度相近，故無需對功能因素和成新 率因素進行調整。 被評估商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評分為100，三個參照物所在區(qū)域條件均比被評估商業(yè)用房所在區(qū)域好，綜合評分分別為107、110和 108。當時房產價格月上漲

2、率為 4%，故參照物 A 的時間因素調整系數為： ；參照物 B 的時間因素調整系數： ；參照物 C 因 在評估基準日當月交易，故無需調整。三個參照物成交價格的調整過程如下。單位：參照物ABC交易單價5,0005,9605,918時間因素修正117/100104/100100/100區(qū)域因素修正100/107100/110100/108交易情況修正100/100100/104100/100修正后的價格5,4675,4185,480被評估資產單價（ 5,467 5,418 5,480 ） 3 5,455 被評估資產總價 5,455 600 3,273,000 元某臺機床需重估。企業(yè)提供的購建成本資

3、料如下：該設備采購價 5 萬元，運輸費萬元，安 裝費萬元，調試費萬元，已服役 2 年。試評估該機床原地續(xù)用的重置全價。經市場調查得 知，該機床在市場上仍很流行，且價格上升了20%；鐵路運價近兩年提高了 1 倍，安裝的材料和工費上漲幅度加權計算為 40%，調試費用上漲了 15%。分析：該機床服役期限僅 2 年，且在市場上仍很流行， 一般來說技術條件變化不大， 故用復原重置成本評估較現實計算過程：機床采購重置全價 5（1 20%） 6 萬元運雜費重估價 2萬元安裝費重估價 （1 40%）萬元調試費重估價 （1 15%）萬元 綜合以上各項，該機床原地續(xù)用的重置全價為：6 萬元某企業(yè) 2000 年購建

4、一套年產 50 萬噸某產品的生產線，賬面原值 1,000 萬元。 2005 年 進行評估，評估時選擇了一套與被評估生產線相似的生產線，該生產線 2004 年建成， 年產同類產品 75 萬噸，造價為 3,000 萬元。經查詢，該類生產線的規(guī)模效益指數為， 根據被評估資產生產能力與參照物生產能力方面的差異， 采用規(guī)模經濟效益指數法計算被評估生產線 2004 年的重置成本為 2,259 由于無法獲取評估基準日該生產線的價格指數， 不能直接將 2004 年的重置成本調 整為 2005 年評估基準日的重置成本。因此，將該生產線適當劃分為主要裝置、輔助生 產裝置、工藝管道、儀器儀表、建筑安裝費和管理費六大

5、項，并按被評估生產線原始成 本中上述六項所占比重作為權數， 以及 2004 年至 2005 年上述六項的價格變動系數加權 求取生產線價格調整系數。上述六項在生產線原始成本中的比重為：主要裝置70%，輔助裝置 5%，工藝管道 5%，儀器儀表 5%，建筑安裝費 10%，管理費 5%。 2004 年至 2005 年上述六項價格及費用變動率為：主要裝置5%，輔助裝置 3%，工藝管道 10%，儀器儀表 2%，建筑安裝費 15%，管理費 10%。重置成本 2,259 （1 70%5%5%3%5%10%5%2%10%15%5%10%） 2,259 （1 % % % % %）2,259 （1%） 2,400

6、萬元假設某被評估進口設備的賬面原值為 1000 萬元 人民幣（不含進口時的稅與費） ，其中 80為支付外 匯部分，進口時的外匯匯率為 1美元： 8元人民幣，評 估基準日的外匯匯率為 1 美元：元人民幣，進口設 備生產國的同類資產價格變動指數為 120，國內同 類資產價格變動指數為 150，現行關稅稅率為 20， 其他稅費率為 10，國外運雜費為 10 萬美元，境外途 中保險費為設備支付外匯部分的。根據上述資料，計算進口設備的重置成本。被評估設備為 1999 年 10 月從英國引進，進口合同中的 FOB價是 20 萬英鎊。 2004 年 10 月進行評估時英國廠家已不再生產這種型號的設備，其替代

7、產品的 FOB 報價 為 35 萬英鎊。針對上述情況，評估人員經與有關專家共同分析研究待評估設備和替代產品在技 術性能上的差別及其對價格的影響，最后認為，按照通常情況，實際成交價為報價的 70% 90%。故按英國廠商 FOB報價的 80%作為 FOB成交價。針對替代設備在技術性能上 優(yōu)于待評估設備，估測被評估設備的現行FOB價格約為替代設備 FOB價格的 70%， 30%的折扣主要是功能落后造成的。評估基準日人民幣對英鎊的匯率為1。境外運雜費按FOB價格的 5%計，保險費按 FOB價格的 %計，關稅與增值稅因為符合合資企業(yè)優(yōu)惠條件， 予以免征。銀行手續(xù)費按 CIF 價格的 %計算，國內運雜費按

8、 （CIF 價格銀行手續(xù)費 ） 的 3%計算，安裝調試費用包括在設備價格中，由英方派人安裝調試，不必另付費用。由于 該設備安裝周期較短，故沒有考慮利息因素。根據上述分析及數據資料，被評估設備的重置成本計算過程如下：FOB價格 3580% 70%萬英鎊 FOB價格萬元人民幣 境外運雜費 5%萬元人民幣 保險費 %萬元人民幣 CIF 價格萬元人民幣 銀行手續(xù)費 %萬元人民幣 國內運雜費 3%萬元人民幣 被評估設備重置成本 萬元人民幣某企業(yè) 1999 年從美國引進一條生產線， 該生產線當年安裝試 車成功正式投入生產。 設備進口總金額為 90 萬美元， 2004 年進行評估。經評估人員對該生產線進行現

9、場 察勘和技術鑒定，以及向有關部門進行調查了解，認為該生產線的技術水平在國內 仍居先進行列，在國際上也屬普通使用的設備，故決定采用指數調整法對該機組重 置成本進行估測。按照國內及國外價格變動對生產線的不同影響，評估人員先將生 產線分成進口設備主機、進口備件、國內配套設施、其他費用四大部分，分別考慮 國外、國內不同部分價格變化率予以調整。經調查詢價了解到，從設備進口到評估 基準日，進口設備主機在其生產國的價格變化率上升了50%，進口備件的價格變化率上升了 30%，國內配套設施價格上升了 60%，其他費用上升了 50%。按評估基準日 的國家有關政策規(guī)定，該進口設備的進口關稅等稅收額為 30 萬元人

10、民幣。評估時 點美元對人民幣匯率為 1。從被評估機組進口合同中得知，進口設備主機原始價 值 75 萬美元，進口條件 15 萬美元。另外從其他會計憑證中查得國內配套設施原始 價值 45 萬人民幣，其他費用原值 18 萬元人民幣。根據上述數據，估算被評估機組 的重置成本如下： 重置成本 （75 15 45 18 30 （ 萬元人民幣 ） 某進口設備 FOB價為，關稅稅率為 16 ，增值稅率為 17，銀行財務費率為， 公司代理費率為 1，國內運雜費率為 1，安裝費率為，基礎費率。設備安 裝需要 2 年時間，第一年投入 30的資金，第而年投入 70的資金，假設每年的 資金投入是均勻的，銀行貸款利率為5

11、，試計算該設備的重置成本。某企業(yè) 1994 年購入一臺設備，賬面原值為 30,000 元， 1999年和 2001 年進行兩次更新 改造，當年投資分別為 3,000 元和 2,000 元，2004年對該設備進行評估。 假定：從 1994 年至 2004 年年通貨膨脹率為 10%，該設備的尚可使用年限經檢測和鑒定為7 年，試估算設備的成新率。第一步，調整計算現時成本投資日期（年）原始投資額（元）價格變動系數現行成本 （元）199430,00078,00019993,0004,83020012,0004,830合計35,00085,490第二步，計算加權更新成本投資日期（年）現行成本（元）投資年限

12、加權更新成本（元）199478,0001078,00019994,830524,15020012,66037,980合計85,490812,130第三步，計算加權投資年限加權投資年限 812,130 9.5年85,490第四步，計算成新率成新率 7 7） 100% 42%被評估設備為一儲油罐，已經建成并使用了 10 年，預計將來還能再使用 20 年。評估人員 了解到，該油罐目前正在維修，其原因是原儲油罐因受到腐蝕，底部已出現裂紋，發(fā)生滲 漏，必須更換才能使用。整個維修計劃大約需要花費 350,000 元，其中包括油罐停止使用 造成的經濟損失、清理布置安全工作環(huán)境、拆卸并更換被腐蝕底部的全部費用

13、。評估人員 已經估算出該油罐的復原重置成本為 2,000,000 元，現用修復費用法估測油罐的實體性損 耗率。計算過程如下：可修復部分實體性損耗： 350,000 元；不可修復部分實體性損耗率： 10/（10 20） 100%； 不可修復部分復原重置成本： 2,000,000 350,000 1,650,000 元； 不可修復部分實體性損耗： 1,650,000 % 549,450 元；油罐全部實體性損耗率： （350,000 549,450）/2,000,000 45%。假若可以得到該油罐的更新重置成本， 用更新重置成本乘以 45%的實體性損耗率， 就可得到用成本法評估油罐時應該扣除的實體性

14、損耗。某一生產控制裝置擬進行評估，其正常運行需 7 名操作人員。目前同類新式控制裝置所需 的操作人員定額為 4 名。假設被評估控制裝置與參照物在運營成本的其他支出項目方面大 致相同，操作人員人均年工資為 12,000 元，被評估控制裝置尚可使用 3 年，所得稅率為 33%， 適用的折現率為 10%。試測算被評估控制裝置的功能性損耗額。根據上述資料，被評估控制裝置的功能性損耗測算如下：（ 1）計算被評估控制裝置的年超額運營成本額:（7 4） 12,000 36,000 元（2）測算被評估控制裝置的年超額運營成本凈額:36,000（1 33%）24,120 元（3）將被評估控制裝置在剩余使用年限內

15、的年超額運營 成本凈額折現累加，估算其功能性損耗額 :24,120 （P/A ，10%，3） 24,120 59,984 元 某產品生產線，根據購建時的市場需求，設計生產能力為年產 1,000 萬件，建成 后由于市場發(fā)生不可逆轉的變化， 每年的產量只有 400 萬件， 60%的生產能力閑置。 經評估， 該生產線的重置成本為 1,500 萬元，實體性損耗額為 300 萬元，功能性損耗額為 150 萬元， 規(guī)模經濟效益指數為，試求該生產線的經濟性損耗額。具體計算過程如下：（1）扣除實體性損耗額和功能性損耗額后的價值為：1,500 300 1501,050 萬元（2）計算經濟性損耗率：經濟性損耗率

16、14000.8100% （ 1） 100%52%1，000計算經濟性損耗額：經濟性損耗額 1,050 52% 546 萬元 被評估生產線年設計生產能力為 10,000 噸，評估時，由于受政策調整影響，產品銷售市場 不景氣，企業(yè)必須每噸降價 150 元以保持設備設計生產能力的正常發(fā)揮。政策調整預計會 持續(xù) 3 年，該企業(yè)正常投資報酬率為 10%。試根據所給條件， 估算該生產線的經濟性損耗額。經濟性損耗額 （150 10,000） （1 33%） （P/A,10%,3） 1,005,000 2,499,335 元被評估設備購建于 1994 年，賬面價值為 100,000 元，1999 年進行技術改造， 追加技改投資 50,000 元， 2004 年對該設備進行評估。根據評估人員的調查、檢查、對比分析，得到以下 數據：（1）1994至 2004年每年的設備價格上升率為 10%；（2）該設備的月人工成本比其替 代設備高 1,000 元；（ 3）被評估設備所在企業(yè)的正常投資報酬率為10%，規(guī)模效益指數為，所得稅稅率為 33%；（ 4）該設備在評估前使用期間的實際利用率僅為正常利用率的50%，經技術檢測，該設備尚可使用 5 年，在未來 5 年中，設