R72愛華城項(xiàng)目股權(quán)案例

1、中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司海南辦事處部分不良資產(chǎn)組合處置項(xiàng)目抵債資產(chǎn)價(jià)值咨詢案例（R72-愛華城項(xiàng)目股權(quán)）抵債資產(chǎn)形成概況1993 年至 1994 年，海南省國際信托房地產(chǎn)開發(fā)公司 （以下簡稱“國信房產(chǎn)”） 曾先后與原中國建設(shè)銀行海南省分行信用卡部（以下簡稱“海南建行” ）簽訂七 份合同，共借款人民幣 2550 萬元，但之后國信房產(chǎn)未履行還款義務(wù)，僅在 1997 至 1998 年三次支付利息人民幣 42 萬元。根據(jù)海南建行與中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司 海口辦事處（以下簡稱“?？谵k事處” ）于 1999年 12月簽訂的債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議， ?？谵k事處成為國信房產(chǎn)新的債權(quán)人。2001年8月28日，海南省高級(jí)人民法院

2、 （2000）瓊高法執(zhí)提字第 256號(hào)民 事裁決書中裁定如下：將國信房產(chǎn)所有的，?？谑袨I海大道 63 號(hào)“愛華城”項(xiàng) 目中 45%權(quán)益（ 1993 年國信房產(chǎn)與海南愛華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （以下簡稱“愛 華房產(chǎn)”）簽訂“合作開發(fā)協(xié)議”，從而擁有愛華城項(xiàng)目的部分權(quán)益，而非底稿中 各項(xiàng)資料所述的“股權(quán)” ，故本案例中采用“權(quán)益”一詞）中的 58%作價(jià)人民幣 2440 萬元交付?？谵k事處抵償所欠債務(wù)。國信房產(chǎn)的剩余債務(wù)分別以 100 萬現(xiàn) 金及一輛日產(chǎn)小轎車抵償。抵債資產(chǎn)目前狀況愛華城項(xiàng)目占地約 40畝，項(xiàng)目已報(bào)建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)， 94年由于市場滑坡， 美國歸僑停止投資。目前該土地上附著一項(xiàng)臨時(shí)建筑愛

3、華汽車市場。該土地在 1993年出讓予美國歸僑時(shí)，政府以每畝 120 萬元的價(jià)格出讓，當(dāng) 時(shí)的市價(jià)是 300 萬元 /畝，原規(guī)劃容積率為 6。依據(jù)海南省人民政府文件（瓊府 200119號(hào)） ，海南省已于 2001年 3月19日起執(zhí)行海南省改善城鎮(zhèn)環(huán)境建 設(shè)、嚴(yán)格控制建筑密度和容積率的若干規(guī)定 ，該規(guī)定明確要求自規(guī)定發(fā)布之日 起海南省的建筑容積率小于（等于） 2。由于濱海大道臨海，我們預(yù)計(jì)今后建設(shè) 時(shí)的容積率可能小于（等于） 1。美國歸僑 2002 年 7 月向?？谵k事處提出口頭收購邀約，邀約以每畝 50 萬共 4頁，第 1頁元的價(jià)格收購?？谵k事處享有權(quán)益對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)， ?？谵k事處認(rèn)為這是略

4、高 于市價(jià)的邀約。此外，海口一房地產(chǎn)公司購買了本宗地以北直至海邊的大片土地， 由于該土地不臨街、 購買量大，有一定背景，該房地產(chǎn)商以 35 萬/畝的價(jià)格購買。 該房地產(chǎn)商向?？谵k事處提出收購信達(dá)手中土地使用權(quán)的邀約， 以期望獲取由海 到地的大宗土地，邀約價(jià)為 35 萬/畝。由于海口辦事處手中的土地比該房地產(chǎn)商 剛購買的土地位置好，?？谵k事處認(rèn)為該房地產(chǎn)商報(bào)價(jià)偏低。抵債資產(chǎn)權(quán)利狀況2001 年 9 月 9 日，?？谵k事處與愛華房產(chǎn)及愛華城項(xiàng)目的其他權(quán)益方簽訂 “股權(quán)確認(rèn)協(xié)議書” ，明確了?？谵k事處擁有該項(xiàng)目總投資權(quán)益的 26.1%，之后 ?？谵k事處又取得了愛華城項(xiàng)目的“持股證書” 。由于涉及復(fù)雜

5、的法律訴訟，?？谵k事處曾與律師簽訂“委托代理合同”并 承諾以勝訴標(biāo)的物的 20%作為酬勞聘請律師進(jìn)行訴訟， 故?？谵k事處勝訴后真正 擁有愛華城項(xiàng)目 20.88%權(quán)益。抵債資產(chǎn)測算方法和過程測算方法：假設(shè)開發(fā)法、市場比較法 愛華城項(xiàng)目占地約 40 畝，因此若不考慮在該土地上已打樁等的投入，?？?辦事處享有的權(quán)益至少可由約 8 畝土地的土地使用權(quán)價(jià)值折合。假設(shè)開發(fā)法 我們以下面的假設(shè)為前提進(jìn)行假設(shè)開發(fā)法下該土地價(jià)值測算：（1）假設(shè)在該宗地上按 1.0 的容積率建造商住樓，則可按 5333.36 平方米 的建筑面積進(jìn)行銷售；（2）根據(jù)該商住樓的地段和周邊類似樓盤銷售狀況，假設(shè)該商住樓每平方 米銷售價(jià)

6、格為 1600 元，銷售率達(dá) 80%；（3）假設(shè)該商住樓每平方米建筑面積的建筑成本為 850 元，建設(shè)期 12 個(gè) 月；（ 4）假設(shè)該商住樓建筑中的設(shè)計(jì)費(fèi)和管理費(fèi)分別為建筑成本的4%；（ 5）假設(shè)該商住樓開發(fā)商要求的銷售利潤率為 10%；（ 6）假設(shè)該商住樓建設(shè)期占用資金的利息率為短期借款利息率5.31%；（ 7）該商住樓的銷售費(fèi)用率和銷售稅率分別為 3%和 5.5%。共 4頁，第 2頁具體測算過程如下表所示:項(xiàng)目數(shù)值結(jié)果備注銷售收入土地面積5,333.36平方米可銷售建筑面積5,333.36平方米銷售單價(jià)1,600.00元總售價(jià)8,533,376元銷售率80%銷售收入6,826,701元需扣

7、除的利潤與成本建筑成本4,533,356每平方米建筑面積 850元設(shè)計(jì)費(fèi)181,334占建筑成本4%管理費(fèi)181,334占建筑成本5%利潤682,670占銷售收入10%建設(shè)期12個(gè)月利息129,989短期利率5.31%銷售費(fèi)用204,801占總銷售收入3%銷售稅金375,469占總銷售收入5.5%總利潤加成本6,288,954元土地價(jià)值500,000元根據(jù)上表可知，通過假設(shè)開發(fā)法可得該土地的可回收價(jià)值為50萬元市場比較法由于?？谵k事處認(rèn)為美國歸僑對(duì)該土地每畝50萬元的收購邀約價(jià)較為合理，屬于可以接受的范圍，因此我們即以該美國歸僑提出的收購邀約報(bào)價(jià)作為測算基礎(chǔ)，并進(jìn)一步測算該土地的可回收價(jià)值如下

8、：土地價(jià)值=8畝X 50萬元/畝=400萬元抵債資產(chǎn)的測算結(jié)果在實(shí)施了上述測算程序后，該抵債資產(chǎn)的可回收價(jià)值咨詢結(jié)果的低限為50萬元，高限為400萬元。重大事項(xiàng)說明在無法獲取愛華城項(xiàng)目近期財(cái)務(wù)報(bào)表的情況下，我們暫以所能了解到的事 實(shí)為依據(jù)進(jìn)行該抵債資產(chǎn)可回收價(jià)值的估算。共4頁，第3頁本報(bào)告之限定因素 在本委托抵債資產(chǎn)的調(diào)查與咨詢過程中，我們已盡力搜集并分析可能對(duì)委 托抵債資產(chǎn)的可變現(xiàn)價(jià)值產(chǎn)生影響的因素， 但如下因素存在將可能會(huì)對(duì)委托抵債 資產(chǎn)可回收價(jià)值產(chǎn)生影響：1、本報(bào)告所稱之可回收價(jià)值指假設(shè)貴行在基準(zhǔn)日執(zhí)行該等資產(chǎn)的變現(xiàn)程 序，可獲取之貨幣金額。 我們未考慮在變現(xiàn)過程中為使該等資產(chǎn)達(dá)到可用于市場 變現(xiàn)之目的而必須繳納予國家或地方政府之稅費(fèi) （如需補(bǔ)交之征地補(bǔ)償費(fèi)、 欠費(fèi) 等項(xiàng)目）。除非另有說明，本報(bào)告中我們未考慮交易達(dá)成后（無論是否收到貨幣 資金或其等價(jià)物）所需繳納之相關(guān)稅費(fèi)， 以及清償過程中所需要支付的清償費(fèi)用。2、我們所搜集的關(guān)于抵債資產(chǎn)的資料來源于建設(shè)銀行相關(guān)資料中的記載， 建設(shè)銀行有關(guān)工作人員的