【商業(yè)地產(chǎn)】東莞常平東田麗園五期三區(qū)戶型配比建議報告14DOC

1、關(guān)于東田麗園五期三區(qū)戶型配比建議報告投資拓展總部2008年6月目錄一、未來市場供應(yīng)情況31.東莞市商品房供應(yīng)情況32.常平鎮(zhèn)商品房市場供應(yīng)情況4二、東莞市商品房戶均面積走勢情況分析41.東莞市商品房戶均面積的走勢42.東田麗園自身項目的產(chǎn)品面積走勢情況分析5三、常平鎮(zhèn)近期推出的項目供應(yīng)情況8四、常平鎮(zhèn)一些在售樓盤的基本情況8五、東田麗園客戶群體研究91.東田麗園來訪客戶情況的分析：92.東田麗園來訪客戶面積需求、房型和總價接受范圍情況分析10六、東田麗園五期三區(qū)可開發(fā)面積情況：13七、東田麗園五期三區(qū)戶型配比建議13關(guān)于東田麗園五期三區(qū)的戶型配比建議關(guān)于東田麗園五期三區(qū)的戶型配比，我部將從以下

2、幾個方面進行分析，從而得出東田麗園五期三區(qū)初步的戶型配比建議。一、 未來市場供應(yīng)情況1. 東莞市商品房供應(yīng)情況從以上數(shù)據(jù)可以看出09年一般商品房的數(shù)量及面積將有所減少，但預(yù)計08年鎮(zhèn)區(qū)的商品房供應(yīng)面積將07年鎮(zhèn)區(qū)商品房供應(yīng)面積多300萬，未來的東莞房地產(chǎn)市場以鎮(zhèn)區(qū)供應(yīng)作為主導(dǎo)地位，鎮(zhèn)區(qū)的銷售競爭將會加大，銷售形勢將更加嚴(yán)峻。2. 常平鎮(zhèn)商品房市場供應(yīng)情況根據(jù)網(wǎng)上得到的一些數(shù)據(jù)以及常平鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)面積占東莞市總體開發(fā)面積的比例，預(yù)計常平鎮(zhèn)未來兩年的商品房開發(fā)面積分別為56萬和45萬，近年來常平鎮(zhèn)的商住土地供給情況有所減少，故商品房的開發(fā)面積也在減少。二、 東莞市商品房戶均面積走勢情況分析1. 東

3、莞市商品房戶均面積的走勢由東莞市新增商品房戶均面積可以發(fā)現(xiàn)，由于東莞市政府加大了對90/70政策的執(zhí)行，戶均面積有所下降。08、09年90-100的商品住房將大量進入市場，未來兩年的商品房數(shù)量將會增加，市場的同質(zhì)化嚴(yán)重，對商品房的銷售將造成沖擊，大戶型的需求情況將有所減弱，未來商品房將主要以三房供應(yīng)為主。2. 東田麗園自身項目的產(chǎn)品面積走勢情況分析東田麗園三期一區(qū)的戶型配比情況：三期一區(qū) 面積情況套數(shù)比例70-809213.26%80-90121.73%9010012518.01%10011011012012013040.5886%140150150-16014721

4、.18%160-17012818.44%170-180517.35%240-280（復(fù)式）182.59%合計694100.00%從上面的數(shù)據(jù)統(tǒng)計可以看出東田麗園三期一區(qū)的主力戶型在150-170，戶型產(chǎn)品的種類比較多，但100-130的戶型出現(xiàn)了真空。東田麗園三期一區(qū)成交情況（來源于銷售部）樓閣名稱總套數(shù)累計銷售套數(shù)本期銷售套數(shù)剩余套數(shù)銷售率1彩田居10座5858580100.00%彩田居11座5151510100.00%彩田居12座515050198.04%彩田居13座4724242351.06%彩田居15座4734341372.34%彩田居16座363434294.44%彩田居17座702

5、9294141.43%彩田居18座7015155521.43%彩田居1座181616288.89%彩田居2座181717194.44%彩田居3座181717194.44%彩田居5座181717194.44%彩田居6座1818180100.00%彩田居7座5858580100.00%彩田居8座5858580100.00%彩田居9座5858580100.00%小計：69455455414079.83%從銷售部統(tǒng)計得到的東田麗園三期一區(qū)成交情況來看，目前彩田居13座、15座、17座、18座銷售狀況不是很理想，這四棟的戶型產(chǎn)品面積為150-170（4房3衛(wèi)），正好是這一期的主力戶型，出現(xiàn)銷售狀況不是很

6、理想的原因可能有以下幾點：1.受目前房地產(chǎn)市場影響，消費者觀望的氣氛比較濃厚。2.需求該檔次戶型面積的客戶在減少，對小戶型面積需求的客戶在增加。3.該部分樓宇位于未來的新城大道邊上，位置可能對客戶存在著一定的影響。東田麗園五期一區(qū)的戶型配比情況：五期一區(qū) 面積情況套數(shù)比例9010011423.17%10011011012011423.17%1201301301407815.8580%合計492100.00%東田麗園五期二區(qū)的戶型配比情況：五期二區(qū) 面積情況套數(shù)比例90-10014425.00%10011011012014425.00%12013013014021637

7、.50%1401501501607212.50%合計576100.00%從以上對東田麗園戶型配比數(shù)據(jù)可以看出，三期一區(qū)的產(chǎn)品主要是80-100（比例占33%）以及150-180（比例占46.97%）的戶型為主；到了五期一區(qū)的產(chǎn)品主要是以140-150的戶型為主；到了五期二區(qū)的產(chǎn)品則主要是以130-140的戶型為主。由此可以看出產(chǎn)品的主力戶型面積是在減少，主要原因可能為一是客戶的需求建筑面積在減少，二是可能與商品房的銷售價格有關(guān)，單價過高導(dǎo)致了單套商品房的總額過大，居民的收入水平跟不上房價上漲的水平，導(dǎo)致在總額不變的情況下唯有降低對戶型的面積需求。由此建議東田麗園五期三區(qū)的主力戶型面積控制在11

8、0-130左右。三、 常平鎮(zhèn)近期推出的項目供應(yīng)情況常平鎮(zhèn)近期推出項目高層戶型設(shè)計主要是二房（70-90），三房（90-120）、四房（130-160）為主。未來常平鎮(zhèn)供應(yīng)最大的房地產(chǎn)開發(fā)項目是卓越集團的項目（卓越蔚藍城邦），該項目開發(fā)占地面積700多畝，不過該項目一期開發(fā)的主要產(chǎn)品是以別墅和多層為主，對公司項目影響不大；二期的開發(fā)將以高層為主，高層共有12棟18層的高層，預(yù)計高層建筑面積將達到12萬左右。四、 常平鎮(zhèn)一些在售樓盤的基本情況由以上表格可以看出，普遍的項目都設(shè)置有三房及四房，三房的面積區(qū)域在（106-135）、四房的面積區(qū)域在（145-160）。五、 東田麗園客戶群體研究1. 東田

9、麗園來訪客戶情況的分析：從2007-2008年東田麗園來客的情況來看，主要的客戶是以本鎮(zhèn)區(qū)為主，其中受2007年“9.27”政策影響深、港、臺的客戶有所減少，本地客戶的比例隨著深、港、臺的客戶減少而有所上升。因此在東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品的戶型配比上主要是考慮本地居民對房型的需求為主。2. 東田麗園來訪客戶面積需求、房型和總價接受范圍情況分析從上述表格可以看出，未來客戶主要需求的商品房面積集中在90-130，其中以110-130占最大比例，故建議東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品的主力戶型設(shè)計在110-130為宜。從來訪客戶對房型的需求分析可知，絕大部分客戶集中需求的是三房戶型，比例已經(jīng)達到了71.1%，再結(jié)合

10、來客對戶型面積的需求狀況，建議東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品主要是以110-130的三房為主?？紤]到部分客戶對兩房、四房的需求需要，建議設(shè)置少量70-90的兩房及130-150的四房，比例建議控制在10%左右。產(chǎn)品總價接受范圍情況：房型總價接受范圍1房18-23萬2房45-55萬3房60-80萬4房75-90萬5房80-110萬從客戶對各房型的總價接受范圍情況來看，客戶對目前的樓市價格是比較認同的，從客戶對3房（110-130）接受的總價范圍可以看出單價應(yīng)該在6000元/，與公司目前的產(chǎn)品價格十分接近。 以下是對東田麗園客戶特征的一些情況分析：客戶年齡30-45歲的客戶占80%客戶區(qū)域80%來自本地客戶

11、，有少量的港、臺、深客戶客戶職業(yè)私營企業(yè)主，當(dāng)?shù)鼐用?、政府官員、外來的白領(lǐng)、有少部分港、臺、深客戶客戶特征有一定知識、有實力客戶需求以三房、四房為主，五房為輔；三房面積需求在100-135，四房面積需求在140-160，五房面積需求在180左右置業(yè)次數(shù)大多數(shù)為一次置業(yè)，二次或多次置業(yè)的約占25%購買排序區(qū)域 景觀 企業(yè)品牌 居住品質(zhì)購買目的自住為主占75左右，投資比例為25承受價格均價在5500-6500元/根據(jù)本項目對面為常平鎮(zhèn)未來的行政中心以及東莞市政府對產(chǎn)業(yè)升級的要求，我部認為五期三區(qū)目標(biāo)客戶應(yīng)鎖定以下范圍：年齡構(gòu)成客戶分類職業(yè)特征置業(yè)特征25-30歲10%31-40歲80%41-50歲

12、10%當(dāng)?shù)鼐用?5%港、臺、深客戶：10%其他鎮(zhèn)區(qū)客戶15有知識,有涵養(yǎng),有閱歷,有實力置業(yè)次數(shù)：一次約80%：二次及多次置業(yè)約20%置業(yè)目的：自用：投資=約80%：約20%置業(yè)原因：第一：區(qū)域和景觀第二：項目體量和產(chǎn)品六、 東田麗園五期三區(qū)可開發(fā)面積情況：目前東田麗園五期可開發(fā)面積如下：東田麗園五期分區(qū)開發(fā)面積統(tǒng)計一覽表分期樓宇編號地上建筑面積（）地下建筑面積（）總建筑面積（）五期一區(qū)u1u214424.74302317447.74s3-s538755.351258051335.35s138759.382557.3411316.72小計61939.4718160.3480099.81五期二區(qū)

13、s6-s832928.8327753.87s9-s1237346.4小計70275.2327753.8798029.1五期三區(qū)u3u423319.27863.531182.7v2r6r7小計23319.27863.531182.7五期總建筑面積總計155533.953777.71209311.61五期三區(qū)的計容面積為23300左右，根據(jù)90/70政策由23300*0.7=16310的戶型需要進行拼戶。七、 東田麗園五期三區(qū)戶型配比建議根據(jù)以上一些數(shù)據(jù)及上述的市場分析，以下是我部對東田麗園五期三區(qū)的戶型比例及面積作出以下初步建議：序號戶型戶型面積(m2)戶數(shù)比例備注1兩房二廳二衛(wèi)8510%滿足9

14、0m2以下規(guī)劃要求，不拼戶2小三房二廳一衛(wèi)10515%滿足90m2以下規(guī)劃要求，不拼戶3三房二廳二衛(wèi)115-13040%需合拼戶型4三房二廳三衛(wèi)13520%需合拼戶型5四房二廳二衛(wèi)14515%需合拼戶型小計100%再結(jié)合東田麗園總體規(guī)劃平面圖的情況，我部對以上的戶型配比進行了細分，具體如下：標(biāo)準(zhǔn)層戶型戶型類別面積（）層數(shù)戶數(shù)比例備注r63房2廳3衛(wèi)1359950%需拼戶4房2廳2衛(wèi)145950%小計181r73房2廳3衛(wèi)135111150%需拼戶4房2廳2衛(wèi)1451150%小計221u33房2廳3衛(wèi)135181833.3%需拼戶3房2廳2衛(wèi)1201833.3%2房2廳2衛(wèi)851833.4%“三

15、&七”比例小計54u43房2廳2衛(wèi)130181833.3%需拼戶3房2廳2衛(wèi)1151833.3%“三&七”比例3房2廳2衛(wèi)1051833.4%“三&七”比例小計54v23房2廳2衛(wèi)125141433.3%需拼戶3房2廳2衛(wèi)1251433.3%3房2廳2衛(wèi)1051433.4%“三&七”比例小計42五期三區(qū)2房2廳2衛(wèi)80-90189.5%3房2廳2衛(wèi)100-1103216.8%3房2廳2衛(wèi)111-1308243.2%3房2廳3衛(wèi)131-1403820%4房2廳2衛(wèi)141-1502010.5%小計1901注明：1、上表中建筑面積與銷售面積不同之處主要在于建筑面積只計算本層分攤面積，沒有計算公建配套

16、及屋面層等分攤面積，會稍于偏小。地產(chǎn)委托物業(yè)前期管理工作相關(guān)業(yè)務(wù)指引1、 目的以內(nèi)部市場化為原則，理順地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間前期介入工作的經(jīng)營和業(yè)務(wù)關(guān)系。2、適用范圍適用于地產(chǎn)公司和物業(yè)公司前期介入相關(guān)工作但不限于工程規(guī)劃設(shè)計、施工、工程接管驗收、銷售配合、售后服務(wù)等階段工作的指導(dǎo)。3、職責(zé)3.1 物業(yè)公司新項目管理部、地產(chǎn)項目部和地產(chǎn)客服委員會共同編制、修訂和履行本指引。3.2 物業(yè)公司新項目部在新項目論證報告中對物業(yè)管理準(zhǔn)入可行性進行分析。3.3 地產(chǎn)公司和物業(yè)公司須參照本規(guī)范，結(jié)合各項目的實際情況制定具體的工作方案和協(xié)議，以明確雙方業(yè)務(wù)和經(jīng)營關(guān)系。4、原則4.1 物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間應(yīng)

17、本著有利于贏得客戶滿意、有利于提升招商品牌、有利于促進招商地產(chǎn)銷售的原則，合理確定物業(yè)公司和地產(chǎn)公司因產(chǎn)品屬性不同而帶來交叉環(huán)節(jié)工作的責(zé)權(quán)，理順在業(yè)務(wù)和經(jīng)營方面的相互關(guān)系，建立規(guī)范、高效的協(xié)同機制。4.2 在業(yè)務(wù)關(guān)系上，物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間需建立清晰的業(yè)務(wù)流程，按照內(nèi)部市場化原則，明確雙方責(zé)、權(quán)、利，在此基礎(chǔ)上理順雙方的人、財、物關(guān)系，以確保物業(yè)公司的良性經(jīng)營。作為兩個獨立經(jīng)營的經(jīng)濟實體，在各項具體業(yè)務(wù)上，地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間應(yīng)以契約形式明確各自權(quán)利和義務(wù)。4.3 地產(chǎn)公司應(yīng)與物業(yè)公司應(yīng)按照已確定的各項委托業(yè)務(wù)費用結(jié)算辦法（確保至少按季度結(jié)算一次）和收費標(biāo)準(zhǔn)進行結(jié)算。5、定義5.1 前期物

18、業(yè)管理是指房屋集中交付使用之日起，至業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司實施的物業(yè)管理。5.2 前期介入是指項目立項后至房屋集中交付使用階段，物業(yè)公司站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級）等方面，向地產(chǎn)公司提出建設(shè)性意見，以減少產(chǎn)品缺陷的過程。5.3房屋交付使用是指業(yè)主收到書面入住通知并辦理完結(jié)相應(yīng)入伙手續(xù)；業(yè)主收到入住通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為房屋已交付使用。5.4 項目開辦費是指在項目集中入伙前，物業(yè)公司為實現(xiàn)新項目的正常物業(yè)管理而產(chǎn)生的人員儲備、辦公設(shè)施購置、工具材料采購、員工生活設(shè)施完善等前期費用。5.5

19、物業(yè)移交是在竣工驗收后地產(chǎn)公司將物業(yè)的公共部位、配套設(shè)施設(shè)備和場所移交給物業(yè)公司，物業(yè)公司對相關(guān)設(shè)施的質(zhì)量、使用性、完好性、感觀效果等進行驗收。5.6 保潔開荒是指項目接管驗收合格后，物業(yè)公司對項目內(nèi)各類房屋、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及場所進行全面清潔，以保證業(yè)主入住時的良好狀態(tài)。6、方法和過程控制6.1 項目前期介入6.1.1 為提供令客戶滿意的產(chǎn)品，規(guī)避和減少項目缺陷，在項目的規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)和營銷策劃階段地產(chǎn)公司應(yīng)要求物業(yè)公司提前介入，物業(yè)公司應(yīng)站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級）等方面，提出建設(shè)性意見。6.1.1.1 規(guī)劃設(shè)計過程的控制。地

20、產(chǎn)公司召集物業(yè)公司召開設(shè)計說明會，說明相關(guān)設(shè)計內(nèi)容、提供相關(guān)技術(shù)資料。物業(yè)公司新項目管理部組織專業(yè)人員了解項目設(shè)計方案，從物業(yè)管理與業(yè)主使用角度對設(shè)計方案提出建議書供地產(chǎn)公司參考，地產(chǎn)公司決策部門最終確認并決定是否采納物業(yè)公司提出的建議并知會物業(yè)公司。6.1.1.2 施工過程的控制。物業(yè)公司新項目管理部組織專業(yè)人員定期與地產(chǎn)公司項目部召開現(xiàn)場會議或參加地產(chǎn)公司工程例會以了解和跟蹤工程進展，熟悉和記錄隱蔽工程的管線位置和走向。同時從管理需求角度對小區(qū)的環(huán)境、安全、設(shè)備設(shè)施的安裝、硬件配套等方面提出建設(shè)性意見提交工程整改建議書。6.1.1.3 工程接管驗收過程的控制。入伙之前3-5個月，物業(yè)公司、

21、監(jiān)理公司對各類工程進行全面的驗收檢查并提交物業(yè)驗收報告，所有專業(yè)工程項目保證在入伙前一個月通過竣工驗收。建立工程遺留問題整改工作流程和責(zé)任分工并規(guī)定完成時限。地產(chǎn)客服委員會為物業(yè)公司的對接部門，由客服委員會協(xié)調(diào)地產(chǎn)各部門對物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)的工程問題進行整改，確保入伙之前的工程質(zhì)量。6.1.1.4 營銷配合過程的控制。物業(yè)公司需配合地產(chǎn)公司做好以下工作：銷售中心、樣板房保潔、保安服務(wù)；客戶的接待咨詢服務(wù)；對地產(chǎn)公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動做好組織落實工作；加強樓盤宣傳，挖掘潛在客戶群；充當(dāng)?shù)禺a(chǎn)公司與業(yè)主溝通的橋梁，把業(yè)主在樓盤銷售過程中對小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計的合理要求反饋給地產(chǎn)公司。6.1.1.4.1在營銷過程

22、中，地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)對相關(guān)問題統(tǒng)一口徑，規(guī)避售樓出現(xiàn)的矛盾。6.1.1.4.2對于營銷階段發(fā)生的費用，地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)前期介入委托合同（附件一）進行。6.1. 2 項目前期介入階段，地產(chǎn)公司應(yīng)每月組織召開業(yè)務(wù)聯(lián)席會議，召集物業(yè)公司相關(guān)人員就物業(yè)公司提出的意見進行溝通。6.1.3 項目前期介入期間物業(yè)公司產(chǎn)生的人員成本、物料消耗及相關(guān)酬金（總成本的10-15%）由地產(chǎn)公司承擔(dān)（參考標(biāo)準(zhǔn)：按前期介入項目建筑面積計算，每平方米24元）。6.2前期物業(yè)管理階段6.2.1 前期物業(yè)管理服務(wù)合同：6.2.1.1由物業(yè)公司新項目部負責(zé)在房屋銷售之前，按照相關(guān)法規(guī)要求，起草前期物業(yè)管理

23、服務(wù)合同、業(yè)主臨時公約。 6.2.1.2經(jīng)地產(chǎn)公司與物業(yè)公司共同認可后，雙方簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，明確委托管理事項、委托管理期限、雙方責(zé)權(quán)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、專用房屋、維修資金及違約責(zé)任等。在合同簽訂時應(yīng)充分考慮其對后期的影響，為從前期物業(yè)管理過渡到業(yè)主委托管理階段創(chuàng)造條件，該合同應(yīng)和地產(chǎn)公司在銷售時與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同的（關(guān)于前期物業(yè)管理的約定）內(nèi)容一致。6.2.2 物業(yè)管理方案策劃：在房屋竣工驗收之前，物業(yè)公司新項目部應(yīng)擬定項目的物業(yè)管理方案，該方案是對管理服務(wù)工作的全面策劃，具體包括管理模式、服務(wù)內(nèi)容、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部管理機制、品質(zhì)控制方法、管理費測算等內(nèi)容。6.2.3 物業(yè)

24、管理費測算6.2.3.1 物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理策劃方案中詳列物業(yè)管理費的測算依據(jù)以及測算結(jié)果。6.2.3.2 物業(yè)管理費定價應(yīng)參照當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)水平，確保物業(yè)管理項目（含分期開發(fā)項目）收支平衡，原則上不贊同為促進地產(chǎn)銷售而降低物業(yè)管理費引起管理費定價虧損的做法，如確有必要，地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)虧損。6.2.4 項目開辦費6.2.4.1物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理費測算時，將項目開辦費在合同期限內(nèi)分攤到物業(yè)管理成本中。6.2.4.2如果地產(chǎn)公司認為物業(yè)公司測算的物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)偏高，物業(yè)公司也可將部分成本單獨與地產(chǎn)公司結(jié)算，通常應(yīng)在項目入伙前三個月由地產(chǎn)公司向物業(yè)公司支付開辦費（參照標(biāo)準(zhǔn)：按接管面積

25、計算，每平方米23元），以便物業(yè)公司正常開展工作。6.2.5 管理用房提供：6.2.5.1 地產(chǎn)公司應(yīng)按照法規(guī)要求向物業(yè)公司或業(yè)主大會提供管理用房，用于管理處日常辦公、會議、接待、倉庫等。6.2.5.2 管理用房的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定；當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)沒有規(guī)定的，地產(chǎn)公司應(yīng)按照項目總建筑面積千分之二比例（不足50平方米的按50平方米計）向物業(yè)公司提供管理用房，不足部分由物業(yè)公司自行解決，由此產(chǎn)生成本應(yīng)在物業(yè)管理費測算時統(tǒng)籌考慮。6.2.5.3 地產(chǎn)公司應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計階段充分考慮管理用房。辦公場所具體位置的規(guī)劃應(yīng)充分考慮到項目物業(yè)管理模式的需要，可從服務(wù)輻射區(qū)域、交通、安全、盡量減少擾民等角度

26、考慮；如管理用房中涉及到員工生活用房的，具體位置應(yīng)根據(jù)項目具體情況確定。規(guī)劃的面積，需要考慮管理處駐場人數(shù)和周邊活動設(shè)施等因素。管理用房的辦公和員工住宿不能設(shè)在地下室中，須確保通風(fēng)、噪音應(yīng)達到國家住宅房內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)。6.2.5.4管理用房裝修由物業(yè)公司提出設(shè)計和施工方案，報地產(chǎn)公司審核。管理用房裝修費用由地產(chǎn)公司承擔(dān)，裝修標(biāo)準(zhǔn)：按照實際提供的建筑面積計算，不低于每平方米500元。6.2.6 保潔開荒6.2.6.1 保潔開荒屬產(chǎn)品符合性責(zé)任，地產(chǎn)公司應(yīng)監(jiān)督各施工單位負責(zé)其作業(yè)范圍的清場及保潔工作。6.2.6.2 地產(chǎn)公司如將保潔開荒工作委托物業(yè)公司，期間產(chǎn)生的人工成本、物料消耗和酬金（總成本的10-1

27、5%）由地產(chǎn)公司承擔(dān). 6.2.7 房屋集中交付使用（集中入伙）6.2.7.1 房屋集中交付使用實行地產(chǎn)公司項目組總經(jīng)理負責(zé)制，成立由地產(chǎn)客服、營銷、工程、物業(yè)等各部門、各專業(yè)口聯(lián)合組成的入伙工作小組，策劃、組織入伙工作。集中入伙期間發(fā)生的費用由地產(chǎn)公司承擔(dān)，具體包括：現(xiàn)場布置、辦公設(shè)備消耗、驗房費用、材料印刷費、各種活動費用等。6.2.7.2 地產(chǎn)公司如委托物業(yè)公司全權(quán)辦理房屋集中交付使用手續(xù)的，物業(yè)公司需提前將集中入伙策劃方案和費用預(yù)算（人工成本、物料消耗、現(xiàn)場布置、管理酬金等）報地產(chǎn)公司審核，費用由地產(chǎn)公司承擔(dān). 6.2.8售后服務(wù)6.2.8.1 地產(chǎn)公司按照房屋質(zhì)量保證書規(guī)定承擔(dān)房屋維

28、修、公共設(shè)施設(shè)備保修期內(nèi)的返修以及完善責(zé)任，此外對已過保修期但經(jīng)專業(yè)機構(gòu)認定屬質(zhì)量問題的仍需地產(chǎn)公司承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)公司只負責(zé)正常的工程返修工作（具體參見地產(chǎn)、物業(yè)、施工三方保修協(xié)議書）6.2.8.2地產(chǎn)公司如將保質(zhì)期內(nèi)的維修、返修工作委托物業(yè)公司落實，應(yīng)與施工單位、物業(yè)公司簽訂三方協(xié)議書，明確保修的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)控方法和處罰措施，物業(yè)公司有權(quán)對施工方的服務(wù)質(zhì)量進行評估和扣罰。6.2.8.3 地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司管理維修、返修工作，物業(yè)公司酬金收取標(biāo)準(zhǔn)按照保修協(xié)議書相關(guān)內(nèi)容執(zhí)行。6.2.8.4地產(chǎn)公司項目部工程結(jié)束后，須留專業(yè)工程師負責(zé)工程后續(xù)問題的跟蹤處理以及與物業(yè)公司的工程對接。 6.2.9空置房管理6.2.9.1 空置房是地產(chǎn)公司因銷售或其他原因，造成房屋未交付使用而空置的