多層花園洋房產(chǎn)品研究分析(偉業(yè))

1、偉業(yè)顧問(wèn)多層住宅產(chǎn)品研究【多層產(chǎn)品形式建議【多層產(chǎn)品形式建議】前提： 本項(xiàng)目中低密度產(chǎn)品需要能夠提供高品質(zhì)、舒適的居住環(huán)境，并且在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上應(yīng)盡量使用別墅化的設(shè)計(jì)手法，提升居住品質(zhì) 在目前市場(chǎng)對(duì)低密度產(chǎn)品價(jià)值認(rèn)知模糊的環(huán)境下，需要通過(guò)適度控制戶(hù)型面積來(lái)保證在實(shí)現(xiàn)較高銷(xiāo)售單價(jià)的條件下控制產(chǎn)品總價(jià)，降低風(fēng)險(xiǎn)成熟市場(chǎng)中兩種主流的產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)成熟市場(chǎng)中兩種主流的產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)趨勢(shì)一：追求經(jīng)濟(jì)精巧趨勢(shì)一：追求經(jīng)濟(jì)精巧1. 控制套面積在130-185平方米；2. 存在標(biāo)準(zhǔn)層，只在局部修改，層層退臺(tái)，結(jié)構(gòu)成本降低；3. 巧妙運(yùn)用設(shè)計(jì)手段，比如挑空共享空間等在節(jié)約套面積的同時(shí)增加了戶(hù)型的附加值，提升了整體居住品

2、質(zhì)；4. 平層居多，大面寬（10米以上）小進(jìn)深；5. 節(jié)約成本，一般不改造地形，地下室較小或根本不做，采用地上停車(chē)，人車(chē)混行。趨勢(shì)二：追求豪華舒適趨勢(shì)二：追求豪華舒適1. 套面積相對(duì)更大，一般在190-265平方米；2. 不存在標(biāo)準(zhǔn)層，多采用電梯入戶(hù)，戶(hù)內(nèi)躍層，結(jié)構(gòu)成本相對(duì)較高；3. 戶(hù)型各功能空間齊備，面積舒適，更接近別墅的尺度需求；4. 躍層居多，面寬更接近普通聯(lián)排或雙拼別墅（10米以下），進(jìn)深則相對(duì)較大；5. 追求更高品質(zhì)，改造地形，開(kāi)挖地下室，考慮地下停車(chē)以滿(mǎn)足高端客戶(hù)的車(chē)位需求，人車(chē)分流。普通洋房升級(jí)版：萬(wàn)科情景洋房普通洋房升級(jí)版：萬(wàn)科情景洋房立體疊加別墅：北京上元立體疊加別墅：北京

3、上元【多層產(chǎn)品形式建議【多層產(chǎn)品形式建議】首層可以從獨(dú)立小院直接入戶(hù)二層可以通過(guò)室外露臺(tái)直接入戶(hù)三、四層通過(guò)樓梯間入戶(hù)這種創(chuàng)新性的“入戶(hù)方式”改變了原有的“多層住宅”單一、過(guò)堂式的“回家感覺(jué)”，使家的歸屬感更強(qiáng)。首層戶(hù)型首層戶(hù)型二層戶(hù)型二層戶(hù)型三層戶(hù)型三層戶(hù)型 立體多點(diǎn)入戶(hù)方式立體多點(diǎn)入戶(hù)方式趨勢(shì)一：萬(wàn)科情景洋房趨勢(shì)一：萬(wàn)科情景洋房【多層產(chǎn)品形式建議【多層產(chǎn)品形式建議】 首層約10平方米的情景房位于客廳的外部，入口的旁邊，可用作書(shū)房、茶室、花廳、客房等功能，獨(dú)立情景房的設(shè)置。 為住戶(hù)預(yù)留出一塊可以自由設(shè)計(jì)的diy空間，給室內(nèi)增加了情趣性與靈活性 。 首層情景房首層情景房【多層產(chǎn)品形式建議【多層

4、產(chǎn)品形式建議】趨勢(shì)一：萬(wàn)科情景洋房趨勢(shì)一：萬(wàn)科情景洋房首層戶(hù)型首層戶(hù)型二層戶(hù)型二層戶(hù)型三層戶(hù)型三層戶(hù)型 根據(jù)首層“情景房”的形體，每戶(hù)向陽(yáng)面都是層層退臺(tái)的臺(tái)階狀結(jié)構(gòu)，讓每戶(hù)擁有南向的陽(yáng)光露臺(tái) 露臺(tái)沒(méi)有頂蓋區(qū)別于陽(yáng)臺(tái)的概念，可更多享受日光，使居者充分與自然情景溝通 露臺(tái)與客廳毗連，并有較大的進(jìn)深，便于安排活動(dòng) 半圍合的設(shè)計(jì)使其擁有較強(qiáng)的私家感 南向陽(yáng)光大露臺(tái)南向陽(yáng)光大露臺(tái)【多層產(chǎn)品形式建議【多層產(chǎn)品形式建議】趨勢(shì)一：萬(wàn)科情景洋房趨勢(shì)一：萬(wàn)科情景洋房首層戶(hù)型首層戶(hù)型8.1米寬開(kāi)間的橫向客廳和餐廳，對(duì)南向陽(yáng)光的獲得更為有利，通風(fēng)更好，使客廳視野開(kāi)闊，感受開(kāi)闊舒適。 大開(kāi)間橫廳大開(kāi)間橫廳【多層產(chǎn)品形式

5、建議【多層產(chǎn)品形式建議】趨勢(shì)一：萬(wàn)科情景洋房趨勢(shì)一：萬(wàn)科情景洋房頂層的躍層戶(hù)型，在8米的寬廳上方是6米高的共享空間，提升空間效果，節(jié)約面積 躍層共享空間躍層共享空間【多層產(chǎn)品形式建議【多層產(chǎn)品形式建議】趨勢(shì)一：萬(wàn)科情景洋房趨勢(shì)一：萬(wàn)科情景洋房 每個(gè)組團(tuán)兩側(cè)為車(chē)行道，中間為人行步道和組團(tuán)內(nèi)綠化，以組團(tuán)為單位進(jìn)行人車(chē)分流，將車(chē)流控制在組團(tuán)級(jí)道路上。 人車(chē)分流不徹底，區(qū)內(nèi)主要干道仍然存在人車(chē)混行問(wèn)題。 地上停車(chē)成本投入相對(duì)較少。 人流與車(chē)流組織人流與車(chē)流組織平面分流平面分流優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：人車(chē)混流，地上停車(chē)，成本低；人車(chē)混流，地上停車(chē)，成本低；缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：社區(qū)整體品質(zhì)下降，浪費(fèi)地上土地資源，并且車(chē)位永遠(yuǎn)

6、缺乏，社區(qū)整體品質(zhì)下降，浪費(fèi)地上土地資源，并且車(chē)位永遠(yuǎn)缺乏，必須通過(guò)物業(yè)管理協(xié)調(diào)。必須通過(guò)物業(yè)管理協(xié)調(diào)。【多層產(chǎn)品形式建議【多層產(chǎn)品形式建議】趨勢(shì)一：萬(wàn)科情景洋房趨勢(shì)一：萬(wàn)科情景洋房通過(guò)搭臺(tái)造勢(shì)形成天然坡地，并植濃陰于坡地之上，a區(qū)建筑體從南往北、由西往東逐層增高，后排別墅比前一排抬高1.2米，使疊拼別墅起伏錯(cuò)落，逐層疊加，前排樓座的屋頂花園成為后排樓座的永久景觀(guān)，這樣加強(qiáng)了每戶(hù)的采光和觀(guān)景效果，形成“坡house”。 微坡地形微坡地形趨勢(shì)二：北京上元趨勢(shì)二：北京上元【多層產(chǎn)品形式建議【多層產(chǎn)品形式建議】下沉的室外花園，給地下室?guī)?lái)自然通風(fēng)和采光，也豐富了首層庭院空間的層次，精巧的庭院生活從此

7、開(kāi)始。 下沉花園下沉花園【多層產(chǎn)品形式建議【多層產(chǎn)品形式建議】趨勢(shì)二：北京上元趨勢(shì)二：北京上元出屋面的樓梯，將業(yè)主的生活空間延伸到屋頂露臺(tái)，沐浴在陽(yáng)光和空氣中，體會(huì)假日休閑的氣氛。 屋頂花園屋頂花園【多層產(chǎn)品形式建議【多層產(chǎn)品形式建議】趨勢(shì)二：北京上元趨勢(shì)二：北京上元15米面寬，12.36米進(jìn)深；平層布局，電梯入戶(hù)；四室兩廳三衛(wèi)；建筑面積約190平方米； 7.5米開(kāi)間的起居廳和餐廳，通長(zhǎng)的陽(yáng)光露臺(tái)；3.91米開(kāi)間的主臥區(qū)南北通透。 電梯入戶(hù)，平層戶(hù)型占電梯入戶(hù)，平層戶(hù)型占2 2戶(hù)超大面寬戶(hù)超大面寬【多層產(chǎn)品形式建議【多層產(chǎn)品形式建議】趨勢(shì)二：北京上元趨勢(shì)二：北京上元采用下沉式車(chē)道設(shè)計(jì)將人行與車(chē)

8、行從小區(qū)外圍環(huán)路分層，小區(qū)內(nèi)人車(chē)徹底分流。車(chē)行道可直達(dá)每個(gè)單元對(duì)應(yīng)的地下車(chē)庫(kù)，并從位于地下車(chē)庫(kù)的單元入口直接通過(guò)電梯入戶(hù)。人行道與園林景觀(guān)及起伏形相結(jié)合，移步易景，營(yíng)造舒適的人居環(huán)境。全地下停車(chē)及人工造勢(shì)的臺(tái)地，使得成本投入相對(duì)較高。 人流與車(chē)流組織人流與車(chē)流組織立體分流立體分流優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：人車(chē)徹底分流，社區(qū)整體品質(zhì)上升，節(jié)約地上土地資源，易于人車(chē)徹底分流，社區(qū)整體品質(zhì)上升，節(jié)約地上土地資源，易于營(yíng)造綠化景觀(guān)；營(yíng)造綠化景觀(guān)；缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：地下停車(chē)庫(kù)，建造和維護(hù)成本高。地下停車(chē)庫(kù)，建造和維護(hù)成本高。【多層產(chǎn)品形式建議【多層產(chǎn)品形式建議】趨勢(shì)二：北京上元趨勢(shì)二：北京上元對(duì)比提煉借鑒對(duì)比提煉借鑒 人流

9、與車(chē)流組織人流與車(chē)流組織立體分流立體分流 平層戶(hù)型占平層戶(hù)型占2 2戶(hù)超大面寬戶(hù)超大面寬 屋頂花園，城市別墅體驗(yàn)屋頂花園，城市別墅體驗(yàn) 下沉花園，地下室采光銷(xiāo)售面積大下沉花園，地下室采光銷(xiāo)售面積大 電梯入戶(hù)，增加公攤電梯入戶(hù)，增加公攤 人流與車(chē)流組織人流與車(chē)流組織平面分流平面分流 躍層共享空間躍層共享空間 大開(kāi)間橫廳大開(kāi)間橫廳 南向陽(yáng)光大露臺(tái)南向陽(yáng)光大露臺(tái) 首層情景房首層情景房 立體多點(diǎn)入戶(hù)方式立體多點(diǎn)入戶(hù)方式 微坡地形，增加成本微坡地形，增加成本萬(wàn)科情景洋房：130-185平方米，平層為主北京上元：190-265平方米，躍層為主 相對(duì)舒適的起居空間、主臥系列完備相對(duì)舒適的起居空間、主臥系列完

10、備豪華，輔助空間齊全，增加了面積豪華，輔助空間齊全，增加了面積 相對(duì)經(jīng)濟(jì)的起居空間、主臥系列并不相對(duì)經(jīng)濟(jì)的起居空間、主臥系列并不完善，輔助空間能省則省完善，輔助空間能省則省 躍層戶(hù)型增加了垂直交通空間，使實(shí)躍層戶(hù)型增加了垂直交通空間，使實(shí)際套內(nèi)使用面積降低際套內(nèi)使用面積降低結(jié)論：結(jié)論：更舒適的居住品質(zhì)需要增加更舒適的居住品質(zhì)需要增加成本，增加套內(nèi)實(shí)際使用面積來(lái)實(shí)成本，增加套內(nèi)實(shí)際使用面積來(lái)實(shí)現(xiàn)；要結(jié)合市場(chǎng)需求適當(dāng)控制增加現(xiàn)；要結(jié)合市場(chǎng)需求適當(dāng)控制增加量，有選擇的實(shí)現(xiàn)價(jià)值點(diǎn)。量，有選擇的實(shí)現(xiàn)價(jià)值點(diǎn)。 不存在標(biāo)準(zhǔn)層，建設(shè)成本增加不存在標(biāo)準(zhǔn)層，建設(shè)成本增加【多層產(chǎn)品形式建議【多層產(chǎn)品形式建議】對(duì)比提

11、煉借鑒對(duì)比提煉借鑒兩種趨勢(shì)的進(jìn)化兩種趨勢(shì)的進(jìn)化維持相對(duì)經(jīng)濟(jì)的戶(hù)型面積區(qū)間；不設(shè)置地下室；平層為主，主體標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)概念；保留首層情景房，立體多點(diǎn)入戶(hù)，南向大露臺(tái)，大面寬大橫廳，頂躍層共享空間；中部平層結(jié)構(gòu)預(yù)留同層打通形成更大戶(hù)型的可能；引入電梯，提高居住品質(zhì)，但增加了公攤，即增加了戶(hù)型建筑面積；完善主臥系列，適當(dāng)放大起居系列尺度，提高居住舒適度，但增加了一定戶(hù)內(nèi)面積。維持相對(duì)舒適的戶(hù)型面積區(qū)間；保留采光地下室和下沉庭院；保留電梯入戶(hù)，屋頂大露臺(tái)；保留中部平層結(jié)構(gòu)預(yù)留同層打通形成更大戶(hù)型的可能；增加面寬到10米以上，設(shè)計(jì)大橫廳，首層情景房，立體多點(diǎn)入戶(hù)，南向大露臺(tái)，頂躍層共享空間；減少躍層，即削減

12、戶(hù)內(nèi)垂直交通面積，從而控制戶(hù)型總體面積更加合理；引入主體標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)概念，優(yōu)化成本。普通洋房升級(jí)版：萬(wàn)科情景洋房普通洋房升級(jí)版：萬(wàn)科情景洋房立體疊加別墅：北京上元立體疊加別墅：北京上元情景洋房：情景洋房：150-190150-190平方米平方米立體別墅：立體別墅：200-250200-250平方米平方米【多層產(chǎn)品形式建議【多層產(chǎn)品形式建議】對(duì)比提煉借鑒對(duì)比提煉借鑒立體別墅的可行性立體別墅的可行性12.7米大面寬，12.8米進(jìn)深；下躍地下一層，花園入戶(hù)；地下室采光，雙層花園；首層情景洋房； 8.5米開(kāi)間的起居廳和餐廳；主臥系列相對(duì)完整舒適。 北京領(lǐng)秀新硅谷：首層北京領(lǐng)秀新硅谷：首層+ +地下一層，

13、地下一層，233233平方米平方米借鑒點(diǎn)：借鑒點(diǎn)：首層如果做下沉花園，微首層如果做下沉花園，微地形地下室采光，大面寬橫廳，相地形地下室采光，大面寬橫廳，相對(duì)舒適的起居和完善的主臥系列，對(duì)舒適的起居和完善的主臥系列，需要至少需要至少230230平米的建筑面積。平米的建筑面積。首層+地下一層【多層產(chǎn)品形式建議【多層產(chǎn)品形式建議】 北京領(lǐng)秀新硅谷：二層北京領(lǐng)秀新硅谷：二層+ +地下一層，地下一層，211211平方米平方米借鑒點(diǎn)：借鑒點(diǎn)：二層從室外樓梯平臺(tái)經(jīng)花二層從室外樓梯平臺(tái)經(jīng)花園入戶(hù)，擁有地下室，基本上具備園入戶(hù)，擁有地下室，基本上具備別墅感受；標(biāo)準(zhǔn)層概念，只有局部別墅感受；標(biāo)準(zhǔn)層概念，只有局部細(xì)

14、節(jié)調(diào)整，節(jié)約成本。細(xì)節(jié)調(diào)整，節(jié)約成本。二層+地下一層12.7米大面寬，12.8米進(jìn)深；室外樓梯平臺(tái)經(jīng)花園入戶(hù)；擁有采光地下室；8.5米開(kāi)間的起居廳和餐廳；主臥系列相對(duì)完整舒適；與首層基本上一至的標(biāo)準(zhǔn)層模式，節(jié)約了建筑成本。對(duì)比提煉借鑒對(duì)比提煉借鑒立體別墅的可行性立體別墅的可行性【多層產(chǎn)品形式建議【多層產(chǎn)品形式建議】 北京領(lǐng)秀新硅谷：三層躍四層，北京領(lǐng)秀新硅谷：三層躍四層，215215平方米平方米借鑒點(diǎn)：借鑒點(diǎn)：頂層大露臺(tái)空中花園感受；頂層大露臺(tái)空中花園感受；起居主臥輔助空間都舒適完備；在起居主臥輔助空間都舒適完備；在標(biāo)準(zhǔn)層基礎(chǔ)上局部退臺(tái)，節(jié)約成本。標(biāo)準(zhǔn)層基礎(chǔ)上局部退臺(tái)，節(jié)約成本。三層躍四層12

15、.7米大面寬；電梯入戶(hù)；頂層南向大露臺(tái)；8.5米開(kāi)間的起居廳和餐廳；主臥系列相對(duì)完整舒適；與首層基本上一至的標(biāo)準(zhǔn)層模式，頂層退臺(tái)，節(jié)約了建筑成本?！径鄬赢a(chǎn)品形式建議【多層產(chǎn)品形式建議】對(duì)比提煉借鑒對(duì)比提煉借鑒立體別墅的可行性立體別墅的可行性1234567超高層海景豪宅五星級(jí)酒店沿城市干道，有一定外部干擾，私密性較差，底層看不到海景，適宜布置中檔價(jià)值產(chǎn)品；建議在此處布置情景洋房建議在此處布置情景洋房相對(duì)普通相對(duì)普通戶(hù)型戶(hù)型多層低密度產(chǎn)品。多層低密度產(chǎn)品。沿城市干道，遠(yuǎn)離酒店配套，臨近小戶(hù)型公寓，私密性較差，底層看不到海景，適宜布置中檔價(jià)值產(chǎn)品；建議在此處布置情景洋房建議在此處布置情景洋房相對(duì)相對(duì)

16、普通戶(hù)型普通戶(hù)型多層低密度產(chǎn)品。多層低密度產(chǎn)品。小戶(hù)型公寓濱海商業(yè)區(qū)地塊核心區(qū)，私密性好，建筑限高5層；臨近五星級(jí)酒店，方便引入高端物業(yè)管理，形象氣質(zhì)佳，適合布置本項(xiàng)目最高端產(chǎn)品；建議在此處布置立體別墅這類(lèi)建議在此處布置立體別墅這類(lèi)大戶(hù)型大戶(hù)型多層低密度產(chǎn)品，且多層低密度產(chǎn)品，且盡量將此處商業(yè)體量打散，將海岸風(fēng)景引入居住組團(tuán)內(nèi)。盡量將此處商業(yè)體量打散，將海岸風(fēng)景引入居住組團(tuán)內(nèi)。本項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)建議本項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)建議規(guī)劃位置示意規(guī)劃位置示意【多層產(chǎn)品形式建議【多層產(chǎn)品形式建議】本項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)建議本項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)建議戶(hù)型面積及樓型示意戶(hù)型面積及樓型示意情景洋房，情景洋房，1 1棟樓棟樓8 8戶(hù)，無(wú)地下室，帶電

17、梯戶(hù)，無(wú)地下室，帶電梯層數(shù)戶(hù)型面積說(shuō)明1層180花園入戶(hù)，帶情景房2層165平層，室外樓梯平臺(tái)花園入戶(hù)和電梯入戶(hù)，結(jié)構(gòu)預(yù)留平層2戶(hù)打通的可能3層150平層，電梯入戶(hù)，結(jié)構(gòu)預(yù)留平層2戶(hù)打通的可能4躍5層190躍層，電梯入戶(hù)，頂層大露臺(tái)立體別墅，立體別墅，1 1棟樓棟樓8 8戶(hù)，有地下室，帶電梯戶(hù)，有地下室，帶電梯層數(shù)戶(hù)型面積說(shuō)明1層230花園入戶(hù)，帶下沉庭院，情景房，地下室采光2層220平層，室外樓梯平臺(tái)花園入戶(hù)和電梯入戶(hù)，帶采光地下室3層200平層，電梯入戶(hù)，結(jié)構(gòu)預(yù)留平層2戶(hù)打通的可能4躍5層250躍層，電梯入戶(hù)，頂層大露臺(tái)【多層產(chǎn)品形式建議【多層產(chǎn)品形式建議】本項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)建議本項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)建議立體別墅亮點(diǎn)詳解立體別墅亮點(diǎn)詳解1層花園入戶(hù)；帶下沉庭院，地下室采光；超大面寬南向橫廳起居舒適，帶情景房；主臥系列中包含步入式衣櫥、小書(shū)房或者會(huì)客區(qū)，主衛(wèi)自然采光。10米以上大面寬，有標(biāo)準(zhǔn)層的平躍結(jié)合，作為情景洋房的升級(jí)產(chǎn)品，保留情景洋房的優(yōu)點(diǎn)，同時(shí)增加主臥和起居系列面積，引入微地形，在首層和