土地一級開發(fā)流程

1、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程概述房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程概述 前一級開發(fā)前一級開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)階段劃分房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)階段劃分 一級開發(fā)一級開發(fā) 二級開發(fā)二級開發(fā)取得土地一級開發(fā)授權(quán)之前的全部工作土地開發(fā)整理的全部工作，主要包括征地、拆遷、大市政建設(shè)等，工作目標：經(jīng)營性用地公開入市交易，取得土地使用權(quán)。自取得國有土地使用權(quán)至建設(shè)項目竣工交付使用之日止的全部開發(fā)、建設(shè)工作，包括前期工作、工程建設(shè)、房屋銷售以及物業(yè)管理等。以土地開發(fā)為主線，房地產(chǎn)開發(fā)分為以下三個階段：以土地開發(fā)為主線，房地產(chǎn)開發(fā)分為以下三個階段：一、概念和意義一、概念和意義實施土地一級開發(fā)前的所有準備工作，是進行土地一級開發(fā)、二級開發(fā)的基礎(chǔ)和前提

2、第一部分第一部分 前一級開發(fā)前一級開發(fā)二、主要工作內(nèi)容二、主要工作內(nèi)容（一）尋找合適的宗地。第一部分第一部分 前一級開發(fā)前一級開發(fā)（二）與土地原所有權(quán)人（或使用權(quán)人）達成合作意向。（三）為土地一級開發(fā)進行經(jīng)濟、技術(shù)準備。1、控制性詳細規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃2、土地一級開發(fā)實施方案、土地一級開發(fā)實施方案三、特點：周期長、風險大三、特點：周期長、風險大辛莊項目前一級開發(fā)長達三年：第一部分第一部分 前一級開發(fā)前一級開發(fā)2006年年10月簽訂合作協(xié)議月簽訂合作協(xié)議2009年年5月取得一級開發(fā)授權(quán)月取得一級開發(fā)授權(quán)2006年年5月獲得地塊信息月獲得地塊信息有些項目甚至面臨不得不退出一級開發(fā)的窘境有些項目甚

3、至面臨不得不退出一級開發(fā)的窘境一、概念一、概念 對宗地進行開發(fā)和整理，使經(jīng)營性用地達到國有土地使用權(quán)出讓條件，即“生地”變“熟地”第二部分第二部分 土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)二、歷史背景與政策演變二、歷史背景與政策演變第二部分第二部分 土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)1、經(jīng)營性用地出讓方式變革：協(xié)議出讓協(xié)議出讓公開市場交易。公開市場交易。國土部：2002年7月1日起施行招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定（國土資源部令第11號）北京市：關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的有關(guān)規(guī)定（京政辦發(fā)200233號），但三種情況仍可協(xié)議出讓： 1、綠化隔離帶項目； 2、小城鎮(zhèn)建設(shè)項目； 3、危舊房改造項目。20

4、04年3月30日國土資源部關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知（國土資發(fā)200471號）2004年8月9日北京市處理經(jīng)營性用地歷史遺留問題的政策界定標準（京政辦發(fā)200448號）“831”大限：協(xié)議出讓制度真正退出歷史舞臺大限：協(xié)議出讓制度真正退出歷史舞臺二、歷史背景與政策演變二、歷史背景與政策演變第二部分第二部分 土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)2005年8月1日關(guān)于印發(fā)北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法的通知（京國土市2005540號），規(guī)定須以招標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施一級開發(fā)規(guī)定須以招標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施一級開發(fā)2002年1月31日北京市人民政府批轉(zhuǎn)市國土房管局關(guān)于

5、加強國有土地資產(chǎn)管理建立土地儲備制度意見的通知（京政發(fā)20024號），成立北京市土地整理儲備中心成立北京市土地整理儲備中心2、北京市土地整理開發(fā)相關(guān)政策、北京市土地整理開發(fā)相關(guān)政策2008年下半年以來，除特殊項目外，北京市土地一級開發(fā)主體均為儲備中心及其區(qū)縣分中心，但可通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)作為實施主體但可通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)作為實施主體三、開發(fā)模式和流程三、開發(fā)模式和流程第二部分第二部分 土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)取得一級開發(fā)授權(quán)取得一級開發(fā)授權(quán)經(jīng)營性用地完成入市交易經(jīng)營性用地完成入市交易土地開發(fā)整理：征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以一級開發(fā)為跳板，以取得國有土地使用權(quán)為最終目標以一級開發(fā)

6、為跳板，以取得國有土地使用權(quán)為最終目標（一）基本流程（一）基本流程流程圖流程圖第二部分第二部分 土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)（二）重點環(huán)節(jié)1、一級開發(fā)授權(quán)批復(fù)編制一級開發(fā)實施方案一級開發(fā)實施方案審批表國土局內(nèi)部審核專家會審查聯(lián)席會審批市國土資源局核發(fā)一級開發(fā)授權(quán)批復(fù)區(qū)國土分局、區(qū)政府區(qū)國土分局、區(qū)政府審核簽章審核簽章儲備機構(gòu)作為實施主體儲備機構(gòu)作為實施主體開發(fā)企業(yè)作為實施主體開發(fā)企業(yè)作為實施主體三、開發(fā)模式和流程三、開發(fā)模式和流程第二部分第二部分 土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)（二）重點環(huán)節(jié)2、一級開發(fā)立項批復(fù)規(guī)劃意見書建設(shè)項目用地預(yù)審項目項目建議書（代可研）或項目申請報告市發(fā)改委立項批復(fù)場地影響評價交

7、通影響評價環(huán)境影響評價地質(zhì)災(zāi)害評估三、開發(fā)模式和流程三、開發(fā)模式和流程第二部分第二部分 土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)（二）重點環(huán)節(jié)3、集體土地征收（農(nóng)用地轉(zhuǎn)用）釘樁成果土地確權(quán)圖斑核實征地補償協(xié)議（村民代表大會表決）林地征占用耕地占補一書四方案征地批復(fù)勘界技術(shù)報告三、開發(fā)模式和流程三、開發(fā)模式和流程征地結(jié)案建設(shè)用地批準書第二部分第二部分 土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)一級開發(fā)成本一級開發(fā)建設(shè)補償費綜合地價入市交易底價土地成交價政府收益一級開發(fā)利潤及稅費四、公開市場交易土地出讓價格構(gòu)成四、公開市場交易土地出讓價格構(gòu)成溢價前期工程費征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施費財務(wù)費用二級開發(fā)主要工作流程（公開市場交易取得土地

8、使用權(quán)）建設(shè)用地規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證商品房預(yù)售許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國有土地使用證開發(fā)貸款預(yù)測備案工程檔案登記人防設(shè)計方案審查“五證五證”計劃任務(wù)出讓合同變更簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同項目核準第三部分第三部分 土地二級開發(fā)土地二級開發(fā)產(chǎn)權(quán)初始登記土地一級開發(fā)主要工作流程示意取得一級開發(fā)權(quán)建設(shè)項目用地預(yù)審立項核準規(guī)劃意見書控制性詳細規(guī)劃征地拆遷市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃、建設(shè)驗收，成本審定，入市交易環(huán)評交評園林文保意見授權(quán)或招標編制一級開發(fā)實施方案編制一級開發(fā)實施方案根據(jù)一級開發(fā)實施方案根據(jù)一級開發(fā)實施方案編制招標方案編制招標方案返回返回釘樁建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證拆遷許可證拆遷許可證人防工作流程示意人防規(guī)劃意見書建設(shè)工程規(guī)劃許可證人防施工圖審查、備案人防初步設(shè)計審查人防咨詢意見書設(shè)計方案審查（規(guī)復(fù)函）返回返回人防易地建設(shè)或無人防工程單體建筑人防工程驗收、竣工備案施工圖審查（建筑工程施工許可證