南通好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告

1、好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告 內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密1一、企業(yè)法人概況一、企業(yè)法人概況 .2二、規(guī)劃原則二、規(guī)劃原則 .4（一）、項(xiàng)目名稱.4（二）、經(jīng)營(yíng)理念.4（三）、規(guī)劃原則.4（四）、業(yè)態(tài)定位.6（五）、項(xiàng)目功能.7（六）、經(jīng)營(yíng)模式.10（七）、總體規(guī)模.11（八）、項(xiàng)目選址.11三、市場(chǎng)環(huán)境分析三、市場(chǎng)環(huán)境分析 .11（一）、城市概覽.11（二）、人口規(guī)模及構(gòu)成變化.12（三）、城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析14（四）、五金和小商品行業(yè)分析.24四、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析四、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 .29（一）、行業(yè)整體數(shù)據(jù)分析.29（二）、各細(xì)分物業(yè)市場(chǎng)分析.32五、目標(biāo)市

2、場(chǎng)分析五、目標(biāo)市場(chǎng)分析 .35（一）、商業(yè)市場(chǎng)概況.35（二）、商業(yè)細(xì)分物業(yè)市場(chǎng)分析.37（三）、在售商業(yè)供應(yīng)特征分析.44（四）、商業(yè)市場(chǎng)小結(jié).46六、投資分析六、投資分析 .47（一）、機(jī)會(huì).47（二）、挑戰(zhàn).47七、市場(chǎng)定位七、市場(chǎng)定位 .48（一）、發(fā)展方向定位.48（二）、客群定位.51八、招商運(yùn)營(yíng)八、招商運(yùn)營(yíng) .53（一）、銷售分析.53（二）、招商方式.55九、財(cái)務(wù)分析九、財(cái)務(wù)分析 .59（一）、總投資估算依據(jù).59（二）、項(xiàng)目利潤(rùn)分析.59十、項(xiàng)目前景及意義十、項(xiàng)目前景及意義 .61好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告 內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密2（

3、一）、投資就業(yè)效應(yīng).61（二）、經(jīng)濟(jì)社會(huì)效應(yīng).61（三）、經(jīng)驗(yàn)示范效應(yīng).62十一、可行性結(jié)論十一、可行性結(jié)論 .63（一）、市場(chǎng)成功因素.63（二）、市場(chǎng)前景展望.63（三）、符合規(guī)劃要求.64一、企業(yè)法人概況一、企業(yè)法人概況“紫瑯上郡”項(xiàng)目開發(fā)商南通好一家置業(yè)有限公司，成立于 2005 年，是經(jīng)南通市各有關(guān)部門批準(zhǔn)成立的具有國(guó)家二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)，是集房地產(chǎn)開發(fā)、營(yíng)銷策劃、銷售和物業(yè)管理為一體的大型專業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)。公司擁有現(xiàn)代化的辦公場(chǎng)所和先進(jìn)的信息管理系統(tǒng)。有一批具有高級(jí)資質(zhì)的工程師、設(shè)計(jì)師和策劃師，并有一整套先進(jìn)的技術(shù)規(guī)范和操作規(guī)程，注冊(cè)資金為 6000 萬(wàn)元人民幣?，F(xiàn)正在開發(fā)建設(shè)的位

4、于開發(fā)區(qū)軍山腳下的“紫瑯上郡”商業(yè)辦公以其優(yōu)美的設(shè)計(jì)，高品質(zhì)的配套完臻的建筑質(zhì)量，精美的綠化景觀，為南通鑄造了一條靚麗的風(fēng)景線。“好一家”是經(jīng)國(guó)家工商總局注冊(cè)的企業(yè)商標(biāo)，除“南通好一家置業(yè)有限公司”之外，目前在青島設(shè)有“（好一家）青島高科園裝飾城有限公司”、“（好一家）青島藍(lán)城家居有限公司”，在南通設(shè)有“南通好一家家居有限公司”。青島好一家項(xiàng)目位于青島東部最富潛力的黃金地段，占地面積 110 余畝，經(jīng)營(yíng)面積近 20萬(wàn)平方米，配有 3 萬(wàn)平米的大型停車場(chǎng)。青島好一家始終以高品位、環(huán)保型、人性化的品牌為特色，奠定了島城裝飾材料的“龍頭”地位。期間先后推出的“不滿意便退換”、“先行賠付”、“誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)

5、、和諧消費(fèi)”等服務(wù)舉施。憑借一流的購(gòu)物環(huán)境，完備的服務(wù)體系，青島好一家已吸引了近 800 家國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀品牌進(jìn)駐，其中 80%以上是在行業(yè)中處于領(lǐng)先地位的知名品牌。優(yōu)秀品牌的加盟，為打造島城家居中央商務(wù)區(qū)創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)。 南通好一家家居大世界是青島好一家高科園裝飾城在南通投資興建的連鎖企業(yè)，2002 年正式開業(yè)。市場(chǎng)總建筑面積 5 萬(wàn)平方米，內(nèi)部裝潢品味高，硬件設(shè)施全，環(huán)境風(fēng)格雅。市場(chǎng)一至五樓共有 200 多個(gè)精品廳，10 多個(gè)知名家裝公司入駐，形成了集建材、家具、廚柜、地好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告 內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密3板、樓梯、移門、家裝為一體的

6、“一站式”消費(fèi)格局。七年來(lái)，南通好一家先后榮獲“南通市文明市場(chǎng)”、“南通市樣板市場(chǎng)”、“南通市商品質(zhì)量管理先進(jìn)單位”、“江蘇省質(zhì)量誠(chéng)信企業(yè)”、“江蘇省樣板市場(chǎng)”、“江蘇省四星級(jí)文明誠(chéng)信市場(chǎng)”等稱號(hào)?，F(xiàn)在好一家又率先實(shí)施“五星級(jí)家居工程”，為南通家居業(yè)鑄造新的輝煌。企業(yè)已具規(guī)模，為更快、更好的發(fā)展，“好一家”擬成立集團(tuán)公司，更加完善整個(gè)管理及運(yùn)營(yíng)體系。好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告 內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密4二、規(guī)劃原則二、規(guī)劃原則（一）、項(xiàng)目名稱（一）、項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱好一家商業(yè)廣場(chǎng)好一家商業(yè)廣場(chǎng)（二）、經(jīng)營(yíng)理念（二）、經(jīng)營(yíng)理念在經(jīng)營(yíng)方式上最大限度的

7、減少銷售成本，壓縮各個(gè)環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)成本，增加經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)空間。為供貨商解決庫(kù)存壓力，降低了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；培育潛在客戶群；同時(shí)細(xì)分商品種類，保護(hù)品牌形象和價(jià)值。實(shí)現(xiàn)“經(jīng)營(yíng)者、廠商、消費(fèi)者”三贏是好一家永恒的經(jīng)營(yíng)理念。（三）、規(guī)劃原則（三）、規(guī)劃原則設(shè)計(jì)構(gòu)思與原則設(shè)計(jì)構(gòu)思與原則“好一家商業(yè)廣場(chǎng)”是現(xiàn)代商業(yè)文化的一種新穎建筑形式，不同于大型的銷品茂，而是將戶外與環(huán)境相結(jié)合的，帶有休閑旅游觀賞的購(gòu)物場(chǎng)所，人們以放松的心態(tài)，休閑的方式，在帶有傳統(tǒng)文化的自然環(huán)境中去品味現(xiàn)代生活。功能性原則功能性原則“好一家商業(yè)廣場(chǎng)”的建筑造型在格局和形態(tài)、空間特征、環(huán)境和文化上充分反映現(xiàn)代化商業(yè)品牌直銷中心的個(gè)性，突出表現(xiàn)新世

8、紀(jì)商業(yè)建筑的新形象，根據(jù)經(jīng)營(yíng)商品品牌的特性，在建筑設(shè)計(jì)中融合多種建筑語(yǔ)匯，營(yíng)造與眾不同的建筑風(fēng)貌。并結(jié)合旅游資源的開發(fā)，使其不僅作為一個(gè)購(gòu)物中心，同時(shí)成為滬青平公路沿線的又一個(gè)知名的標(biāo)志性的區(qū)域。人性化原則人性化原則在規(guī)劃設(shè)計(jì)的全過(guò)程體現(xiàn)“以人為本”的人性化原則，便捷安全的交通流線、親切宜人的建筑尺度、合理的功能配置、空間的變化與趣味性、綠化及景觀的配置，建筑細(xì)部的設(shè)計(jì)等方面都體現(xiàn)出對(duì)人的活動(dòng)的體諒與關(guān)懷。好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告 內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密5城市化原則城市化原則地塊價(jià)值來(lái)源于城市，反過(guò)來(lái)地塊的開發(fā)也應(yīng)對(duì)城市的發(fā)展起到積極的推動(dòng)作用。本地

9、塊處于城市重要的交通位置，從未來(lái)城市發(fā)展方向看，更是新一輪城市發(fā)展的橋頭堡。因此地塊開發(fā)應(yīng)著眼于城市向東南拓展的戰(zhàn)略目標(biāo)，在功能定位、規(guī)劃布局、交通組織以及形象打造等方面做好銜接，為城市整體發(fā)展創(chuàng)造良好條件。利益性原則利益性原則項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)作必須兼顧經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)利益；一方面，基于規(guī)劃區(qū)的特殊位置、超大規(guī)模和項(xiàng)目性質(zhì)，其對(duì)城市的意義必須要從南通城市特色名片、標(biāo)志性建筑群與開放空間、市級(jí)公共活動(dòng)中心的高度來(lái)認(rèn)識(shí)；項(xiàng)目發(fā)展應(yīng)主動(dòng)融入城市發(fā)展的整體脈絡(luò)、積極承擔(dān)現(xiàn)代商業(yè)文化和市民文化培育的重任，服務(wù)城市與大眾；另一方面，也應(yīng)該作為商業(yè)性設(shè)施，項(xiàng)目投資商、運(yùn)營(yíng)商合理的利益訴求。創(chuàng)新性原則創(chuàng)新性原則 項(xiàng)

10、目在業(yè)態(tài)定位上采取跳躍性發(fā)展模式，越過(guò)了本地區(qū)業(yè)態(tài)演進(jìn)的一般進(jìn)程。在用地結(jié)構(gòu)和空間組織結(jié)構(gòu)等規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，同樣應(yīng)秉承適當(dāng)超前精神，采取創(chuàng)新設(shè)計(jì)手法，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的內(nèi)在特質(zhì)與物質(zhì)形態(tài)的高度一致。生態(tài)性原則生態(tài)性原則由于位于市郊，周邊綠化及水景資源豐富，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中充分利用及保護(hù)周邊的環(huán)境資源，使建筑與環(huán)境資源相結(jié)合。并通過(guò)基地內(nèi)的綠化及景觀空間的設(shè)計(jì)，與周邊環(huán)境共同組成生態(tài)化的建筑空間，使之有別于市區(qū)商業(yè)中心綠化與景觀匱乏的形象，形成獨(dú)特的生態(tài)環(huán)境體系。因地制宜原則因地制宜原則規(guī)劃應(yīng)該充分借鑒地塊內(nèi)部及周邊的各類有利條件：如自然與城市景觀條件、交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)等；深入分析居民消費(fèi)特征，按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，因地

11、制宜布置各類建筑與空間、組織交通與綠化景觀系統(tǒng)。建筑布局與設(shè)計(jì)總體布局建筑布局與設(shè)計(jì)總體布局“好一家五金和小商品市場(chǎng)”分為三大功能區(qū)南部的以五金為主的直銷區(qū)，中部以小商品為主的直銷區(qū)，北部的餐飲娛樂(lè)配套區(qū)?；貎?nèi)道路系統(tǒng)簡(jiǎn)潔，除在南側(cè)設(shè)有大型停車場(chǎng)地外，總體沿商鋪周邊還設(shè)有一條供消防車道環(huán)通的 7 米車道，其他均為人行步道。人行步道貫穿整個(gè)運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)和品牌服飾區(qū)，直達(dá)餐飲娛樂(lè)區(qū)，同時(shí)又串起綠化景觀廣場(chǎng)，好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告 內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密6濱河景觀以及中央泉水休閑廣場(chǎng)，形成有明確的方向性和延續(xù)性，又能集休閑、購(gòu)物的步道系統(tǒng)。為便于總體布局

12、，在設(shè)計(jì)中將最南端的河道填埋。在中區(qū)內(nèi)環(huán)中設(shè)一景觀水域，水流從上而下。水溪二側(cè)布置綠化和水榭、商鋪、咖啡茶座、快餐、組成休閑空間，使總體水系布局顯得生動(dòng)而富有情趣，更優(yōu)化了購(gòu)物環(huán)境。人行橋左側(cè)是供兒童游戲的兒童樂(lè)園，中部河道適當(dāng)延長(zhǎng)，使兒童游樂(lè)場(chǎng)所的環(huán)境更為豐富。立面造型為了與銷售的品牌服飾特性相呼應(yīng)，以形似和簡(jiǎn)練的手法將歐陸傳統(tǒng)形式簡(jiǎn)化，并增加一些新材料如玻璃和金屬材料，使其更具新意。整個(gè)商區(qū)的屋頂采用坡頂，便于室內(nèi)管道利用。突出品牌銷售的門頭標(biāo)志建筑造型多樣，使連續(xù)的街面變化豐富?？傮w立面元素和材料，手法相同、色彩統(tǒng)一，采用橙紅色坡頂和白色粉墻，淺綠色斜坡雨蓬和玻璃遮陽(yáng)板，金屬支撐柱，使廊

13、道既明亮且有光影效果，粉墻上是鮮明顏色的商品標(biāo)志。景觀設(shè)計(jì)為了將購(gòu)物環(huán)境與自然環(huán)境相結(jié)合，設(shè)計(jì)中布置大面積集中綠化，使沿河二岸形成自然的視覺(jué)景觀。商鋪中部的水系綠化景觀為設(shè)計(jì)重點(diǎn)，此區(qū)的水系由上噴水拾級(jí)而下，水道二邊點(diǎn)綴各種花草，水面上鋪砌青石板橋和曲廊，玻璃坡頂?shù)目Х韧ず透挥械刂泻ｏL(fēng)情的植物樹種，構(gòu)成一幅使人流連忘返的獨(dú)特風(fēng)景線。商業(yè)街中分布的大大小小綠化廣場(chǎng)更是把整個(gè)購(gòu)物廣場(chǎng)的綠化景觀在視覺(jué)上形成相互貫連遙相呼應(yīng)。不同區(qū)域的景觀環(huán)境各具特色，點(diǎn)線面的景點(diǎn)組合，創(chuàng)造了優(yōu)良的環(huán)境品質(zhì)。（四）、業(yè)態(tài)定位（四）、業(yè)態(tài)定位租金貢獻(xiàn)率優(yōu)先原則租金貢獻(xiàn)率優(yōu)先原則入選的商業(yè)業(yè)態(tài)必須能夠承受相應(yīng)的租金壓力，

14、為項(xiàng)目銷售提供較高的回報(bào)率；同時(shí)該行業(yè)的租金走勢(shì)要堅(jiān)挺，提供較長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展繁榮基礎(chǔ)。人氣貢獻(xiàn)率優(yōu)先原人氣貢獻(xiàn)率優(yōu)先原則入選的商業(yè)業(yè)態(tài)能夠?yàn)槊娣e龐大的商場(chǎng)吸引一定的客源群體，為其他業(yè)態(tài)提供消費(fèi)者支撐和共享，進(jìn)而為商場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展提供客源支撐。發(fā)展前景好高品質(zhì)優(yōu)先原則發(fā)展前景好高品質(zhì)優(yōu)先原則未來(lái)的發(fā)展前景良好、品質(zhì)高，主要針對(duì)高品質(zhì)商家招商，通過(guò)高端客戶向低端客戶滲透和帶動(dòng)消費(fèi)；互補(bǔ)的原則互補(bǔ)的原則好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告 內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密7業(yè)態(tài)之間必須能夠相互銜接協(xié)調(diào)，客源相互不沖突并且有共同特質(zhì)，經(jīng)過(guò)一定的方法能夠互動(dòng)共享；（五）、項(xiàng)目功能（五）

15、、項(xiàng)目功能1 1、整體功能設(shè)計(jì)、整體功能設(shè)計(jì)以當(dāng)?shù)仄髽I(yè)為基礎(chǔ)，吸引全國(guó)的五金企業(yè)、工藝品商家入駐該交易市場(chǎng)，建成以專區(qū)交易市場(chǎng)、電子商務(wù)中心、網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)中心、品牌展示中心、會(huì)議中心、小型商務(wù)洽談中心、物流中心為主的專業(yè)功能區(qū)域，使入駐該交易中心的客戶能夠同時(shí)完成產(chǎn)品采購(gòu)、產(chǎn)品銷售、品牌展示、產(chǎn)品運(yùn)輸、產(chǎn)品出口等多項(xiàng)業(yè)務(wù)。整體功能設(shè)計(jì)整體功能設(shè)計(jì)2、具體功能設(shè)計(jì)、具體功能設(shè)計(jì)功能設(shè)計(jì)功能設(shè)計(jì)展示、交易功能區(qū)展示、交易功能區(qū)展示功能與交易功能區(qū)，通過(guò)動(dòng)態(tài)的展覽展示提升本項(xiàng)目的輻射半徑，展示功能將成為本項(xiàng)目的核心引擎。同當(dāng)前批發(fā)市場(chǎng)的主要差異表現(xiàn)在：好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析

16、報(bào)告 內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密8集中主題規(guī)劃，導(dǎo)購(gòu)便利（吸收零售商業(yè)的優(yōu)點(diǎn)）；增加了展示的設(shè)計(jì)，為交易提供了一個(gè)動(dòng)態(tài)的展示平臺(tái)（有利于展示商品的風(fēng)采，便于看樣定貨）；經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品中高檔以品牌商品為主導(dǎo)（通過(guò)展覽展示為品牌企業(yè)提供一個(gè)推廣新品和展示企業(yè)的平臺(tái)，有助于吸引品牌服裝企業(yè)進(jìn)入本項(xiàng)目，體現(xiàn)本項(xiàng)目的中檔商品交易中心的定位）；對(duì)于小的代理商可將倉(cāng)儲(chǔ)和批發(fā)、零售一體化，但需達(dá)到展示功能要求（設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)模式、類似街面專賣店）；可配計(jì)算機(jī)，進(jìn)行客戶管理，倉(cāng)儲(chǔ)管理（mis 系統(tǒng)）。功能設(shè)計(jì)功能設(shè)計(jì)會(huì)展會(huì)議、推介培訓(xùn)服務(wù)功能區(qū)會(huì)展會(huì)議、推介培訓(xùn)服務(wù)功能區(qū)該區(qū)域是市場(chǎng)的配套功能區(qū)，主要是提高檔次和水

17、平；同學(xué)院、行業(yè)協(xié)會(huì)等共同成立具有一定權(quán)威的專家顧問(wèn)組委會(huì)，為會(huì)展會(huì)議、推出和培訓(xùn)奠定基礎(chǔ)；有計(jì)劃、有主題地組織各種會(huì)展會(huì)議。對(duì)飾品可以安排各種主題的飾品模特表演，動(dòng)態(tài)地推出各個(gè)新產(chǎn)品，并成為一道獨(dú)特的風(fēng)景城，例如季節(jié)主題：春、夏、秋、冬；可以增加市場(chǎng)的熱點(diǎn)和興奮點(diǎn)，吸引人流；成為中國(guó)飾品博覽中心和推介中心；定期組織實(shí)用性飾品大獎(jiǎng)賽（設(shè)立一個(gè)基金），有專家團(tuán)評(píng)審；有目的、有計(jì)劃地對(duì)批發(fā)企業(yè)的員工和經(jīng)理人組織系列培訓(xùn)，提高經(jīng)營(yíng)人的素質(zhì)，發(fā)展其技能，開發(fā)其潛力，變得更有才干。功能設(shè)計(jì)功能設(shè)計(jì)休閑娛樂(lè)功能休閑娛樂(lè)功能經(jīng)營(yíng)者既是一個(gè)龐大的經(jīng)營(yíng)群體，也是一個(gè)龐大的消費(fèi)群體，一定對(duì)休閑娛樂(lè)功能存在著巨大的

18、需求，為了業(yè)務(wù)的需要，接待客戶需要一定的休閑娛樂(lè)設(shè)施；該區(qū)域?yàn)榕涮追?wù)區(qū)，以滿足本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)主體和消費(fèi)者需求為主導(dǎo)，可以規(guī)劃批發(fā)商會(huì)所，設(shè)置各種時(shí)尚休閑的項(xiàng)目，例如健身房、乒乓球室、美容瘦身、棋牌室等運(yùn)動(dòng)休閑項(xiàng)目；各種文化主題的咖啡廳、餐廳；設(shè)置商務(wù)娛樂(lè)、餐飲和業(yè)余時(shí)間休閑活動(dòng)功能等。功能設(shè)計(jì)功能設(shè)計(jì)信息服務(wù)功能信息服務(wù)功能好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告 內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密9信息服務(wù)功能區(qū)主要是收集、加工和處理各種行情，及時(shí)為入駐的企業(yè)發(fā)布信息，以指導(dǎo)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，成為行業(yè)市場(chǎng)信息發(fā)布中心是目標(biāo)，主要功能為媒體發(fā)布行業(yè)信息、信息分析和收集、廣告展新規(guī)

19、劃、展示廣告設(shè)計(jì)、建立經(jīng)濟(jì)模型供求線、辦媒體（雜志、報(bào)）、internet 網(wǎng)絡(luò)。委托高?；蜓芯克?，設(shè)計(jì)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)模型，建立相應(yīng)的供求曲線圖，以預(yù)測(cè)和分析市場(chǎng)前景；有組織的收集相關(guān)信息，并實(shí)行免費(fèi)和有償?shù)姆?wù)；創(chuàng)辦市場(chǎng)自己的專業(yè)雜志和報(bào)紙，推介產(chǎn)品和郵購(gòu)服務(wù)，發(fā)布推介的活動(dòng)和企業(yè)形象宣傳；攤位展示主題設(shè)計(jì)服務(wù)，企業(yè)和商品的廣告創(chuàng)意和設(shè)計(jì)服務(wù)，提高市場(chǎng)的整體形象水平；負(fù)責(zé)市場(chǎng)自身的宣傳，每年必須有完整的廣告計(jì)劃，廣告主題、廣告創(chuàng)意、設(shè)計(jì)方案，保證經(jīng)營(yíng)人的共同利益；借 internet 網(wǎng)絡(luò)發(fā)布各種信息。（六）、經(jīng)營(yíng)模式（六）、經(jīng)營(yíng)模式1 1、整體經(jīng)營(yíng)組成、整體經(jīng)營(yíng)組成好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析

20、報(bào)告好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告 內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密10商品城經(jīng)營(yíng)模式之平臺(tái)商品城經(jīng)營(yíng)模式之平臺(tái)2 2、合縱與連橫、合縱與連橫合縱：合縱：與政府聯(lián)合將中韓國(guó)際小商品城和空港核心區(qū)打造成青島的標(biāo)志性項(xiàng)目和名片，得到政府的強(qiáng)大支持，不僅在項(xiàng)目招商階段而且在經(jīng)營(yíng)階段加強(qiáng)與政府的結(jié)合，為項(xiàng)目的招商和銷售減少壓力；與政府聯(lián)合考察全國(guó)和國(guó)際上的知名批發(fā)市場(chǎng)，同時(shí)進(jìn)行聯(lián)合招商，吸引商家到城陽(yáng)投資經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)招商引資的力度，為本項(xiàng)目樹立形象和信心。連橫：連橫：與行業(yè)協(xié)會(huì)的聯(lián)合，打造中國(guó)最完備的電子交易平臺(tái)和信息平臺(tái)，與中國(guó)飾品網(wǎng)、全球飾品網(wǎng)、中國(guó)流行飾品網(wǎng)等知名網(wǎng)絡(luò)媒體聯(lián)合建立電子商務(wù)平臺(tái)，為市

21、場(chǎng)企業(yè)和商戶提供最佳的商戰(zhàn)平臺(tái)；協(xié)會(huì)與協(xié)會(huì)之間、協(xié)會(huì)與企業(yè)之間的合作，共同促進(jìn)飾品行業(yè)的發(fā)展，加強(qiáng)與亞洲珠寶聯(lián)合會(huì)飾品協(xié)會(huì)、中國(guó)珠寶玉石首飾行業(yè)協(xié)會(huì)等的溝通和交流，舉行定期和不定期的交流會(huì)。（七）、總體規(guī)模（七）、總體規(guī)?？傮w規(guī)?？傮w規(guī)模占地 370 畝，建筑面積約 17 萬(wàn)平，700 個(gè)商鋪，總投資 4206 億元。目標(biāo)建成長(zhǎng)三角北部地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高、品牌最多、功能最全的集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、文化等功能于一體，將“生態(tài)南通，精致生活”的新概念導(dǎo)入現(xiàn)代商業(yè)領(lǐng)域。（八）、項(xiàng)目選址（八）、項(xiàng)目選址位于南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)星湖大道北側(cè)，東方大道東側(cè)地塊。緊鄰沿海高速出口處，道路交通十分優(yōu)越，四通八

22、達(dá)；地理位置十分明顯，非常便利。隨著蘇通大橋的全線貫通，將成為太平洋西岸物流業(yè)南北相連的黃精要塞。好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告 內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密11三、市場(chǎng)環(huán)境分析三、市場(chǎng)環(huán)境分析（一）、城市概覽（一）、城市概覽南通，地處我國(guó)東海岸中部，長(zhǎng)江入海口北岸，三面臨水，一面靠陸，狀如菱形斗島。它隔江與中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的上海及蘇南地區(qū)相依，被譽(yù)為“北上?！?。南通集黃金海岸與黃金水道優(yōu)勢(shì)于一身，擁有長(zhǎng)江岸線 226 公里，海岸線 210 公里，其中可建 5 萬(wàn)噸級(jí)以上深水泊位的岸線 40 多公里，是我國(guó)沿海地區(qū)土地資源最豐富的地區(qū)之一。南通下轄崇川區(qū)、港閘區(qū)、

23、南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和啟東、海門、通州，如皋四個(gè)縣級(jí)市和海安、如東二縣。南通屬北亞熱帶季風(fēng)氣候，氣候溫和，四季分明，雨水充沛。年平均氣溫約15 度，年均日照2100-2200小時(shí)，年均降水量約1000毫米。在中國(guó)近代文化科教史上，南通以創(chuàng)辦第一所師范學(xué)校、第一座民間博物苑、第一所紡織學(xué)校、第一所刺繡學(xué)校、第一所戲劇學(xué)校、第一所中國(guó)人辦的盲啞學(xué)校和第一所氣象站等七個(gè)第一，而占有重要地位。圖圖 1-11-1 南通行政區(qū)劃圖南通行政區(qū)劃圖南通市區(qū)位于南通的西南部，市轄面積355 平方公里；包括崇川區(qū)、港閘區(qū)、南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)；市中心的濠河風(fēng)景區(qū)為國(guó)家4a 級(jí)旅游風(fēng)景名勝區(qū)；位于市區(qū)南郊的狼山風(fēng)景區(qū)同

24、樣為國(guó)家4a 級(jí)旅游風(fēng)景名勝區(qū)，是江蘇省六大自然風(fēng)景區(qū)之一；而狼山兩側(cè)的劍山、軍山、馬鞍山、黃泥山經(jīng)過(guò)近幾年的開發(fā)建設(shè)，新添了不少景點(diǎn)。好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告 內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密12（二）、人口規(guī)模及構(gòu)成變化（二）、人口規(guī)模及構(gòu)成變化1 1、人口現(xiàn)狀、人口現(xiàn)狀2008年南通全市人口763.72萬(wàn)人，其中市區(qū)人口87.52萬(wàn)人。 從人口構(gòu)成上看，南通市目前非農(nóng)業(yè)人口比重僅占30.21，城市化率較低。其中市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口，占全市非農(nóng)業(yè)人口比重約為35.33。近年來(lái)南通市總?cè)丝谝恢北３忠粋€(gè)平穩(wěn)的負(fù)增長(zhǎng)率，由2000年的784.53萬(wàn)人下降到2008年的

25、763.72萬(wàn)人。但市區(qū)人口的數(shù)量以及其占總?cè)丝诘谋戎貐s平穩(wěn)上升，從下面的圖表當(dāng)中可以看出，有越來(lái)越多的人口進(jìn)入到南通市區(qū)。01002003004005006007008009002003200420052006200720089.4%9.6%9.8%10.0%10.2%10.4%10.6%10.8%11.0%11.2%全市人口市區(qū)人口市區(qū)人口增速圖：南通市歷年市區(qū)人口變化圖：南通市歷年市區(qū)人口變化2 2、人口規(guī)劃、人口規(guī)劃2010年規(guī)劃：2010年南通市規(guī)劃城鎮(zhèn)總?cè)丝谶_(dá)到418萬(wàn)人，其中南通市區(qū)人口達(dá)到100萬(wàn)人，城市化水平達(dá)到50，城市規(guī)模100平方公里。城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)及居民改善居住條件的要

26、求直接帶動(dòng)了商品住宅的需求，從而大大刺激了南通市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。2008年末南通市區(qū)人均住房建筑面積為31.3 平方米，根據(jù)規(guī)劃，2010年之前市區(qū)人均住房建筑面積要達(dá)到33平方米，人口要達(dá)到100萬(wàn)人，據(jù)此計(jì)算：新增人口需要的住宅面積（10086.64）30400.8 萬(wàn)平方米好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告 內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密13居民改善需要的住宅面積=(30-29.43)86.64=49.4 萬(wàn)平方米兩項(xiàng)合計(jì)需要450 萬(wàn)平方米，每年平均需要的竣工量為112.5 萬(wàn)平方米。而與之相對(duì)應(yīng)的是，近幾年來(lái)南通市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速， 2006年全年，市區(qū)

27、住宅的竣工面積達(dá)到了132.78 萬(wàn)平方米。按目前的發(fā)展速度，南通市的區(qū)人均住房建筑面積很可能超過(guò)計(jì)劃的30平方米。繁榮的住宅需求不僅帶動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且?guī)?dòng)了與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的行業(yè)的繁榮，例如：家具、建材、小商品等專業(yè)市場(chǎng)的繁榮，市場(chǎng)需求的拉動(dòng)，將直接促進(jìn)相關(guān)專業(yè)市場(chǎng)的迅速發(fā)展。3 3、外籍人口、外籍人口從南通市公安局外事處了解到，目前南通外籍人口總量約在千人左右，由于總體規(guī)模不大，教育等配套設(shè)施無(wú)法完備，因此攜家眷在南通居住的外籍人士比重非常小。南通外籍人士以日本人居多，相對(duì)集中在由其單位自建的提供酒店服務(wù)的公寓里；歐美及其他國(guó)家人士較少，居住也較為分散。因此就目前市場(chǎng)狀態(tài)來(lái)說(shuō)，外

28、籍人士對(duì)南通房地產(chǎn)各個(gè)細(xì)分物業(yè)市場(chǎng)的影響相對(duì)有限。但隨著南通經(jīng)濟(jì)地位的進(jìn)一步提升，將會(huì)吸引更多的外籍人士來(lái)南通創(chuàng)業(yè)或經(jīng)商，在一定程度上也會(huì)促進(jìn)南通專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。小結(jié)：小結(jié)：從未來(lái)發(fā)展來(lái)看，南通下轄的縣級(jí)市、縣人口往南通市主城區(qū)聚集是大勢(shì)所趨。同時(shí)戶平均人口數(shù)呈逐年下降趨勢(shì)。人口的這些變化為南通市區(qū)房地產(chǎn)需求提供了一定的上升空間。城市規(guī)模的擴(kuò)大，城市人口的增加，都將增加對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求，另一方面，由于城市化建設(shè)和人口增加給南通市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的貢獻(xiàn)，會(huì)促成南通市民生活水平的提高，加大對(duì)改善居住條件的需求。住宅需求的旺盛，會(huì)帶動(dòng)與住宅相關(guān)聯(lián)的行業(yè)，尤其是五金、建材、小商品市場(chǎng)等行業(yè)的繁榮。好一家

29、商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告 內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密14（三）、城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（三）、城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1 1、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展南通市在長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)體系中地位顯著，是接受上海經(jīng)濟(jì)輻射的江北第一城，在與上海聯(lián)系、銜接方面，目前南通在江蘇省僅次于蘇州、無(wú)錫與南京。按照南通市十一五規(guī)劃，南通市在長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)體系中的定位是：上海大都市圈的副中心城市，長(zhǎng)三角重要的基礎(chǔ)工業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)基地，長(zhǎng)三角北翼的現(xiàn)代物流中心。（1 1）、）、gdpgdp總量總量近年來(lái)，南通經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，在2008年，南通市的gdp達(dá)到2510.13億元。與此同時(shí)，南通人均國(guó)民生產(chǎn)總值也保持平

30、穩(wěn)增長(zhǎng)，2008 年達(dá)到35040元，每年均以高于10%的速度遞增。見下面圖表所示：雖然近幾年來(lái)南通經(jīng)濟(jì)保持較快增長(zhǎng)，但由于交通等各個(gè)方面的因素制約，相比其他長(zhǎng)三角城市仍顯落后。2008 年蘇州gdp總量達(dá)到6701.29億元，上海為13698.15億元，杭州為4781.16億元，寧波3964億元，而南通市只有2510億元，可見在同屬于長(zhǎng)三角的各城市中，南通市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還比較落后。但是伴隨著蘇通大橋和崇海大橋的建成通車，南通市融入長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)域的力度加大，以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)的深化發(fā)展，預(yù)計(jì)未來(lái)南通將會(huì)以更加快的速度迎來(lái)一個(gè)發(fā)展的新時(shí)期。長(zhǎng)長(zhǎng)三角三角 1010 城市城市 0808 年年 gdpgd

31、p 對(duì)對(duì)比比好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告 內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密15（2 2）、人民生活水平）、人民生活水平伴隨著南通市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展迅速，人均可支配收入逐年小幅遞增，到相對(duì)速度慢于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度，到2008年人均可支配收入達(dá)到18903元。近幾年，南通市區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額逐年上升，人均消費(fèi)品零售額歷年來(lái)則呈小幅震蕩、緩步上升態(tài)勢(shì)。雖然南通市人民生活水平穩(wěn)步提升。但是與蘇州、上海、杭州等城市相比仍有差距。2008年蘇州人均可支配收入為18532 元，而上海、杭州、寧波分別為26675元、24104元、25304元?？梢姡贤ǖ木用裆钏街鹉晏岣邽?/p>

32、小商品和五金專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展提供了一個(gè)良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。0200040006000800010000120001400016000杭州 寧波 紹興 南京 無(wú)錫 常州 蘇州 南通 鎮(zhèn)江 上海0%2%4%6%8%10%12%14%好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告 內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密16小結(jié)：小結(jié)：雖然南通的經(jīng)濟(jì)水平在長(zhǎng)三角區(qū)域，還比較落后，但南通從2003 年起gdp 和人均gdp 的增長(zhǎng)速度有了跳躍式發(fā)展，增速大大高于以前，在長(zhǎng)三角城市中的位居前列，人均可支配收入也穩(wěn)步上漲。另外伴隨著南通融入長(zhǎng)三角區(qū)域速度的加快，力度的加強(qiáng)，結(jié)合以上的分析，我們預(yù)測(cè)南通未來(lái)幾

33、年發(fā)展速度很可能會(huì)有突出表現(xiàn)。而經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展將為整體專業(yè)市場(chǎng)提供堅(jiān)實(shí)的成長(zhǎng)基礎(chǔ)和上升空間。（3 3）、城市發(fā)展規(guī)劃）、城市發(fā)展規(guī)劃城區(qū)發(fā)展布局規(guī)劃：本著貫徹落實(shí) “依托江海，好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告 內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密17崛起蘇中，融入蘇南，接軌上海，走向世界，全面小康”的發(fā)展戰(zhàn)略，南通市將充分發(fā)揮獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、港口優(yōu)勢(shì)，適應(yīng)新時(shí)期南通區(qū)域大交通的發(fā)展需求，實(shí)施沿江開發(fā)，江海聯(lián)動(dòng)，促進(jìn)南通社會(huì)、經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力。在城市的規(guī)劃上，也重點(diǎn)沿江延伸、發(fā)展，在未來(lái)南通市以主城區(qū)和開發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)，相向靠攏，兩頭延伸，形成沿江帶形發(fā)展的態(tài)勢(shì)

34、。遠(yuǎn)景規(guī)劃將進(jìn)一步向東南發(fā)展延伸，與通州、海門相向發(fā)展，形成沿江“組群式”城市結(jié)構(gòu)。根據(jù)城市總體戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，南通市區(qū)各個(gè)區(qū)域的總體發(fā)展規(guī)劃如下所示： 主城區(qū)是全市的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化、金融、貿(mào)易中心。原有工業(yè)用地進(jìn)行調(diào)整、改造，形成生活居住全面配套的綜合性城市組團(tuán)，包括老城區(qū)和新城區(qū)。 開發(fā)區(qū)是新興的城市門戶，以發(fā)展現(xiàn)代紡織、精細(xì)化工、出口加工、電子等高科技產(chǎn)業(yè)為主；配套居住板塊。 港閘區(qū)主要傳承國(guó)際資本和民間資本轉(zhuǎn)移，是輻射蘇北的門戶，以工業(yè)和商貿(mào)為主的現(xiàn)代化北城區(qū)；以發(fā)展電力、鋼鐵、造紙、建材、紡織、電子、醫(yī)藥化工為主，居住、公共設(shè)施相應(yīng)配套的城市組團(tuán)。城市重點(diǎn)規(guī)劃：大力發(fā)展南通東南

35、部的新城區(qū)和南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)城市重點(diǎn)向東南方發(fā)展，中心城區(qū)將以開發(fā)區(qū)和崇川區(qū)為基礎(chǔ)，相向靠攏，兩頭延伸，同時(shí)向通州方向擴(kuò)散，在空間上呈現(xiàn)出以目前的建成區(qū)為中心、向外環(huán)形膨脹的趨勢(shì)。三區(qū)相連的中間地帶將快速發(fā)展成配備現(xiàn)代化快速干道和生態(tài)綠地的城市，中心城區(qū)西南和東北方外圍的地區(qū)也將發(fā)展為城市。南通市老城區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施已經(jīng)比較齊全，但由于建成時(shí)間較長(zhǎng)，大都比較陳舊。目前，新城區(qū)建筑面積11.9 萬(wàn)平方米，由8個(gè)建筑單體組成的南通市新政府辦公大樓新區(qū)行中心也已經(jīng)建成使用。南通市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)也在進(jìn)一步的開發(fā)建設(shè)當(dāng)中，最終將形成“國(guó)際性出口加工區(qū)”、“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)”和“現(xiàn)代化新城區(qū)”三位一體的

36、綜合性新區(qū)，達(dá)到“把開發(fā)區(qū)建在花園里”的目標(biāo)。北翼新城規(guī)劃：根據(jù)南通市北翼新城核心區(qū)規(guī)劃，長(zhǎng)華路兩側(cè)的火車站站前區(qū)作為南通市北翼新城核心區(qū)。規(guī)劃認(rèn)為，火車站站前區(qū)交通便利，無(wú)論從港閘區(qū)的幾何中心還是從整個(gè)南通市的發(fā)展來(lái)考慮，火車站站前區(qū)都適合作為商貿(mào)中心、經(jīng)濟(jì)中心。同時(shí)，火車站站前區(qū)可以擴(kuò)大市區(qū)好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告 內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密18中心商圈，繁榮火車站站前區(qū)的商業(yè)氛圍，緩解市中心商貿(mào)發(fā)展的壓力；可以拓展濠河外圈，建設(shè)集居住、旅游、觀光于一體的風(fēng)景區(qū)；加快港閘新城的建設(shè)，引導(dǎo)強(qiáng)大的人流、物流、資金流、信息流向火車站站前區(qū)聚集。規(guī)劃提出，爭(zhēng)

37、取經(jīng)過(guò)3 至5 年的努力，將其打造成商業(yè)貿(mào)易、商務(wù)會(huì)辦、行政辦公、文體休閑、高檔居住為主要功能的港閘新城，成為港閘區(qū)的城市中心和市區(qū)的城市副中心，南通現(xiàn)代化的“北大街”。住房建設(shè)規(guī)劃：根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，“十一五”期間，南通市區(qū)商品住房開發(fā)預(yù)期投資300億元，竣工面積700 萬(wàn)平方米，新建普通商品住房7.25 萬(wàn)套。南通房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)繁榮促進(jìn)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，尤其是為專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。未來(lái)的南通專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展空間還很大，目前的市場(chǎng)需求還沒(méi)有得到充分的滿足。表表 2-12-1 南通市南通市 2006-20102006-2010 年市區(qū)住房建設(shè)預(yù)期目標(biāo)年市區(qū)住房建設(shè)預(yù)期目標(biāo)小結(jié)小結(jié)目前

38、，南通的城市格局向東向南發(fā)展，市政中心的南移，將一部分經(jīng)濟(jì)重心引導(dǎo)到南面。城南開發(fā)區(qū)近幾年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，也成為房地產(chǎn)開發(fā)的一片熱土。項(xiàng)目所在的區(qū)域位于通呂運(yùn)河北側(cè)，港閘區(qū)與中心城區(qū)銜接之處。城市重心的南移，會(huì)帶走一部分產(chǎn)業(yè)和辦公，從而引發(fā)商業(yè)和住宅建設(shè)的遷移，但由于南通購(gòu)房者的區(qū)位意識(shí)比較強(qiáng)，而且伴隨著城市的擴(kuò)好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告 內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密19張、發(fā)展，項(xiàng)目周邊居住氛圍的成熟，商業(yè)和生活配套的更新?lián)Q代，部分區(qū)域客戶會(huì)集聚本項(xiàng)目所在區(qū)域，促進(jìn)區(qū)域的成熟。南通北面港閘區(qū)具有濃厚的基礎(chǔ)工業(yè)優(yōu)勢(shì)，是我國(guó)民族工業(yè)的發(fā)祥地之一，政府大力發(fā)展港

39、閘工業(yè)經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)“北翼新城”的建設(shè)，強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)土地開發(fā)，也為今后港閘的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。伴隨著交通的建設(shè)和完善，區(qū)域特色產(chǎn)業(yè)的規(guī)模效應(yīng)逐漸凸現(xiàn)，從而會(huì)帶動(dòng)區(qū)域健康、穩(wěn)定的發(fā)展。北翼新城的功能定位比較明確，功能布局比較完善。具體表現(xiàn)為：一、加大物流客運(yùn)的發(fā)展；二、發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，即商務(wù)酒店等業(yè)的發(fā)展。因此該區(qū)域酒店業(yè)（特別是商務(wù)型經(jīng)濟(jì)酒店）有較大的市場(chǎng)發(fā)展空間。（4 4）、城市交通分析）、城市交通分析對(duì)外交通對(duì)外交通目前，南通市政府正在加快推進(jìn)以建設(shè)面向長(zhǎng)三角、開放式、網(wǎng)絡(luò)化的基礎(chǔ)設(shè)施為總體目標(biāo)，按照科學(xué)規(guī)劃、適度超前的要求，加強(qiáng)以交通、能源、水利等為重點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善與新型工業(yè)化、城市化

40、發(fā)展需要相適應(yīng)的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系?！笆晃濉蹦?，全面進(jìn)入上海1小時(shí)交通圈、長(zhǎng)三角3 小時(shí)交通圈。港口：南通港, 與世界上65 個(gè)國(guó)家和地區(qū)的199 個(gè)港口通航，江海岸線綿延430 多公里。在建洋口港是江蘇唯一可建10 萬(wàn)噸至20 萬(wàn)噸級(jí)國(guó)際性深水大港的理想港址，將形成江蘇最大的出海入陸通道。好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告 內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密20橋梁：蘇通長(zhǎng)江大橋、崇啟大橋、崇海大橋公路：已建成204 國(guó)道、寧通高速、滬嘉瀏高速、沿江高速、蘇嘉杭高速、連通高速鐵路：新長(zhǎng)鐵路南通段、寧啟鐵路、滬通鐵路、南通鐵路港口支線_ 機(jī)場(chǎng)：市東北方向通州市興東鎮(zhèn)境內(nèi)

41、的南通興東機(jī)場(chǎng)距市區(qū)約18公里，1993 年投入使用，有航班飛往北京、西安、廣州、武漢等城市。對(duì)內(nèi)交通對(duì)內(nèi)交通南通市內(nèi)道路改造工程建設(shè)完畢，五橫五縱（五橫：外環(huán)北路、鐘秀路、人民路、青年路、虹橋路；五縱：外環(huán)東路、工農(nóng)路、躍龍路、外環(huán)西路、長(zhǎng)江西路）道路綠化工作、路面積水整治工作、人行道改造更新工作等已基本完成，全市道路框架已經(jīng)基本健全。小結(jié)：小結(jié)：交通瓶頸被打破，南通與外界聯(lián)系將更加的緊密，更多的外來(lái)資金和人口涌入，將全面帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。從而加快房地產(chǎn)開發(fā)的速度和規(guī)模。交通便利帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，也會(huì)帶動(dòng)第二、第三產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，從而增加對(duì)五金產(chǎn)品和小商品的需求。本項(xiàng)目位于南通主

42、干道濠西路通呂運(yùn)河北側(cè)，距離外環(huán)線、火車站都非常近，交通便利，并且后續(xù)發(fā)展前景也比較好，如果本項(xiàng)目定位有五金和小商品業(yè)，則為這些物業(yè)的銷售、經(jīng)營(yíng)提供了良好的市場(chǎng)條件。同時(shí)，南通對(duì)外交通的進(jìn)一步發(fā)展，本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的專業(yè)市場(chǎng)將吸引更多的外地客商，形成板塊優(yōu)勢(shì)，加快本項(xiàng)目物業(yè)的去化速度。便捷的交通和良好的規(guī)劃，為區(qū)域的專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展提供了可能，同時(shí)創(chuàng)造了巨大的機(jī)好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告 內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密21會(huì)。（5 5）、城市產(chǎn)業(yè)狀況）、城市產(chǎn)業(yè)狀況產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2008年，南通市區(qū)的三產(chǎn)結(jié)構(gòu)比為7.9 : 57 : 35.1，第二產(chǎn)業(yè)占絕對(duì)優(yōu)

43、勢(shì)。近年南通大力發(fā)展工業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)，推進(jìn)郊區(qū)城鎮(zhèn)化和工業(yè)化，發(fā)揮工業(yè)經(jīng)濟(jì)集聚效應(yīng)。經(jīng)營(yíng)活力充足、產(chǎn)業(yè)特色鮮明的園區(qū)建設(shè)，壯大了第二產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)了農(nóng)民向縣城和小城鎮(zhèn)流動(dòng)和集中，同時(shí)又為第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了一定的基礎(chǔ)。在過(guò)去的幾年里，南通市第一、二、三產(chǎn)業(yè)均呈現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)狀態(tài)。但經(jīng)過(guò)6年的發(fā)展，南通市三大產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)基本沒(méi)有發(fā)生變化。但是隨著南通市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和轉(zhuǎn)型，根據(jù)規(guī)劃，未來(lái)幾年南通市將重點(diǎn)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，規(guī)劃期內(nèi)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為二三一型，2010年三個(gè)產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)為13 : 49 : 38，到2020年三個(gè)產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)升級(jí)為三二一型，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為5 : 45 : 50。產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型在未來(lái)將深刻的影好

44、一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告 內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密22響到南通市的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的各個(gè)方面，同時(shí)第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展將為整個(gè)社會(huì)，包括專業(yè)市場(chǎng)的開發(fā)帶來(lái)巨大的機(jī)遇。產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)南通市地處江海交匯之處，水資源及港口等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，自然區(qū)位便利以及經(jīng)濟(jì)區(qū)域化程度、區(qū)域開放度較高都為城市的發(fā)展提供了得天獨(dú)厚的便利條件。另外，南通市的輕紡、造船、機(jī)電、建材、化工產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，其中輕紡工業(yè)歷史悠久，仍為支柱產(chǎn)業(yè)，這些特色產(chǎn)業(yè)已形成集聚效應(yīng)；這將有助于南通在長(zhǎng)三角開發(fā)中實(shí)行“錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)”，打造上海擴(kuò)散產(chǎn)業(yè)的協(xié)作基地，以及長(zhǎng)三角的加工基地，在承接上海產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的浪潮當(dāng)中

45、獲得比較大的機(jī)會(huì)。小結(jié)：小結(jié)：在發(fā)達(dá)國(guó)家，第三產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)體量中最重要的組成部分，在我國(guó)發(fā)達(dá)城市中，第三產(chǎn)業(yè)所占的比例也是很大的。南通第三產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)體量中的比例還不是很高，從一個(gè)側(cè)面也反映出按南通目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平，使得依賴第三產(chǎn)業(yè)的專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展受到一定限制。但隨著城市的不斷發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的不斷進(jìn)步，第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重會(huì)不斷加大，而在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，五金和小商品行業(yè)面臨巨大的機(jī)遇，但是開發(fā)思路和開發(fā)方式都面臨改變和創(chuàng)新。（6 6）、城市未來(lái)預(yù)測(cè)）、城市未來(lái)預(yù)測(cè)南通在中國(guó)版圖上占據(jù)重要的戰(zhàn)略地位，但城市化水平和經(jīng)濟(jì)水平并不發(fā)達(dá)，在長(zhǎng)三角城市中屬于比較落后的區(qū)域。隨著交通條件的改善，蘇

46、通大橋的通車，新長(zhǎng)鐵路的建設(shè)，長(zhǎng)三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)整體格局的發(fā)展等，南通經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展速度很快，城市發(fā)展?jié)摿艽?，南通的五金和小商品行業(yè)也迎來(lái)一個(gè)歷史的黃金發(fā)展時(shí)期。南通產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化調(diào)整，特別是第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重不斷增加，都促進(jìn)了城市商業(yè)地產(chǎn)和辦公物業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展；另外，南通人民生活水平的提高，一方面，使南通人對(duì)生活質(zhì)量，居住條件的改善有了需求，另一方面，南通人對(duì)投資型產(chǎn)品的追求也開始顯現(xiàn)。這對(duì)南通市的五金業(yè)和小商品發(fā)展都產(chǎn)生了積極影響。同時(shí)也會(huì)促使更多的商家和投資客投資這一行業(yè)。好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告 內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密23近年來(lái)南通房地產(chǎn)投

47、資額猛增，從客觀上說(shuō)明南通城市對(duì)五金和小商品的需求比較強(qiáng)烈，市場(chǎng)做出積極的回應(yīng)。港閘區(qū)作為南通重要的“北翼新城”，又距離市中心區(qū)比較近，地理位置優(yōu)越，對(duì)區(qū)域內(nèi)及周邊購(gòu)房者有很強(qiáng)吸引力，區(qū)域土地推出量充足，物流業(yè)發(fā)達(dá)，五金和小商品業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。南通市非農(nóng)業(yè)人口占全市總?cè)丝诒戎乇容^低，近年來(lái)南通人口結(jié)構(gòu)變化不大，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)以及城市的規(guī)劃發(fā)展來(lái)看，未來(lái)一段時(shí)間，南通經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)帶動(dòng)新一輪的城市化浪潮和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，在這個(gè)過(guò)程資金和人口將會(huì)不斷涌入，大大刺激五金行業(yè)和小商品業(yè)的發(fā)展。（四）、五金和小商品行業(yè)分析（四）、五金和小商品行業(yè)分析1、五金行業(yè)、五金行業(yè)（1 1）、行業(yè)簡(jiǎn)介）、行業(yè)簡(jiǎn)介五金者，指金、銀

48、、銅、鐵、錫五項(xiàng)金屬材料之稱，五金材料之產(chǎn)品，通常只分為大五金及小五金兩大類。大五金指鋼板、鋼筋，扁鐵、萬(wàn)能角鋼、槽鐵、工字鐵及各類型之鋼鐵材料，小五金則為建筑五金、白鐵皮、鎖類鐵釘、鐵絲、鋼鐵絲網(wǎng)、鋼絲剪、家庭五金、各種工具等等。無(wú)論是在生活抑或是工業(yè)生產(chǎn)的過(guò)程中，五金都是一個(gè)不可或缺的重要行業(yè)。就五金之性質(zhì)與用途，應(yīng)分鋼鐵材料、非鐵金屬材料、機(jī)械機(jī)件、傳動(dòng)器材、輔助工具、工作工具、建筑五金、家庭五金等八大類。（2 2）、我國(guó)五金行業(yè)概況）、我國(guó)五金行業(yè)概況我國(guó)五金制造業(yè)經(jīng)過(guò)十幾年的積累和穩(wěn)步增長(zhǎng)，現(xiàn)已成為世界產(chǎn)量第一大國(guó)。2008年，中國(guó)五金行業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到4000億人民幣（約600億美元）

49、,五金產(chǎn)品進(jìn)出口總額達(dá)到612.20 好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告 內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密24億美元，同比增幅35.36%，其中出口總額為441.32 億美元，同比增幅37.62%；進(jìn)口總額為122.88 億美元，同比增幅28.17%。由于中國(guó)五金制造水平的提高和產(chǎn)能的擴(kuò)大及中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，中國(guó)五金進(jìn)出口在未來(lái)3年內(nèi)仍將保持30%以上的高增長(zhǎng)率。目前，我國(guó)已成為世界五金生產(chǎn)大國(guó)之一。雖說(shuō)08年金融危機(jī)對(duì)我國(guó)五金出口略有影響，但從09年開始有所好轉(zhuǎn)。2008年，我國(guó)五金工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到5640億元，同比增長(zhǎng)19.15%。海關(guān)統(tǒng)計(jì)出口總額201.74億美

50、元，同比增長(zhǎng)24.51%。其中，燃?xì)鉄崴鳟a(chǎn)量432.84萬(wàn)臺(tái)，比上年增長(zhǎng)19.18%；鎖具33.45億把，比上年增長(zhǎng)9.43%；日用不銹鋼制品220.5萬(wàn)噸，同比增長(zhǎng)24.56%。據(jù)了解，現(xiàn)在中國(guó)五金產(chǎn)業(yè)中至少有70%為民營(yíng)企業(yè)，為中國(guó)五金行業(yè)發(fā)展的主力軍。另一方面，國(guó)際五金市場(chǎng)上，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家由于生產(chǎn)技術(shù)快速發(fā)展與勞動(dòng)力價(jià)格升高，將普遍性產(chǎn)品轉(zhuǎn)由發(fā)展中國(guó)家生產(chǎn)，僅生產(chǎn)高附加價(jià)值的產(chǎn)品，而中國(guó)又擁有強(qiáng)大的市場(chǎng)潛力，所以更有利發(fā)展為五金加工出口大國(guó)。（3 3）、江蘇五金行業(yè)現(xiàn)狀）、江蘇五金行業(yè)現(xiàn)狀江蘇省是中國(guó)重要的裝備制造業(yè)基地之一，江蘇將打造成世界級(jí)加工制造業(yè)基地。江蘇制造業(yè)發(fā)展速度驚人，2

51、008年年，江蘇省規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值14759億元，增長(zhǎng)14.2%，工業(yè)總量居全國(guó)第二，以南京、蘇州、無(wú)錫、常州、南通、揚(yáng)州、徐州為代表的城市群發(fā)揮了巨大作用，同時(shí)江蘇周邊的馬鞍山、蕪湖、蚌埠、合肥等城市的制造業(yè)發(fā)展也非常的迅猛。去年下半年開始，人均gdp介于1000至3000美元之間的揚(yáng)州、泰州、南通，經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于工業(yè)化初級(jí)階段，資本投資“盆地”優(yōu)勢(shì)逐漸顯現(xiàn)，吸引了浙江、上海、蘇南的一些企業(yè)紛紛北遷。在未來(lái)35年內(nèi),長(zhǎng)江以南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展要素將會(huì)不斷地向長(zhǎng)江北岸轉(zhuǎn)移,五金產(chǎn)業(yè)也是如此。但是，多年來(lái)由于重生產(chǎn)、輕流通的傳統(tǒng)，導(dǎo)致了與之相配套的現(xiàn)代流通服務(wù)業(yè)發(fā)展的相對(duì)滯后。事實(shí)上，一個(gè)產(chǎn)品真正處

52、于生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)的時(shí)間只占少部分，大部分時(shí)間處在研發(fā)、采購(gòu)、儲(chǔ)存、運(yùn)營(yíng)、銷售、售后服務(wù)等階段產(chǎn)業(yè)鏈條的運(yùn)轉(zhuǎn)更多依靠生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，服務(wù)業(yè)的效率對(duì)整個(gè)鏈條的效率影響很大。為此，全省提出以打造高級(jí)專業(yè)市場(chǎng)為切入點(diǎn)，在搭建高度整合的“展示平臺(tái)”和“采購(gòu)平臺(tái)”的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)打造現(xiàn)代化的“物流平臺(tái)”和“電子商務(wù)平臺(tái)”。在信息化的同時(shí)，充分發(fā)揮各地市第三方物流的功能，為江蘇的五金制造企業(yè)提供原材料采購(gòu)、產(chǎn)品營(yíng)銷、物流配送、電子商務(wù)等多方位的服務(wù)和支持，促進(jìn)專業(yè)化分工、降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，實(shí)現(xiàn)江蘇五金行業(yè)質(zhì)量和品牌的整體提升。好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告 內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意

53、保密25（4 4）、南通地區(qū)概況）、南通地區(qū)概況根據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的信息，2008年南通擁有五金、工具加工企業(yè)680家，當(dāng)年的工業(yè)總產(chǎn)值為100億元，從商品成交量看，2008年金屬材料類商品成交額達(dá)到206.22億元。隨著南通及其周邊地區(qū)基本建設(shè)投資持續(xù)保持高增長(zhǎng)，形成了對(duì)工具五金、建筑裝飾五金、廚衛(wèi)用品、鎖具等五金產(chǎn)品的巨大需求。據(jù)專家權(quán)威介紹，工業(yè)園區(qū)建設(shè)、城市建設(shè)、道路建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)，每投資100億元，就需要五金產(chǎn)品7億元，華東地區(qū)如此快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，對(duì)五金的需求量非常巨大，五金產(chǎn)業(yè)在華東的發(fā)展具有廣闊的空間。特別蘇中、蘇北的工業(yè)化、城市化處于快速提升階段，五金產(chǎn)品需求尤為龐大。08年蘇中

54、、蘇北各類建設(shè)投入總額超8000 億元,按此推算,五金產(chǎn)品需求量超560億元。處于上海和江蘇交界處的南通市場(chǎng)正好上接蘇北南接上海，同時(shí)連接了成熟的蘇南市場(chǎng)和毗鄰產(chǎn)業(yè)集中的蘇中地區(qū)，從地理位置上來(lái)說(shuō)，有五金行業(yè)發(fā)展的良好地理環(huán)境。并且從業(yè)態(tài)特征來(lái)看，五金工業(yè)產(chǎn)品屬于小型機(jī)械類，這類產(chǎn)品需求面廣，經(jīng)營(yíng)層次多，不論是個(gè)人還是企業(yè)都有極大的需求。從宏觀產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)上看，南通及周邊地區(qū)對(duì)五金的潛在需求量巨大，因而，項(xiàng)目所在地適宜建立專業(yè)市場(chǎng)來(lái)提供一個(gè)五金交易平臺(tái)。2 2、小商品行業(yè)、小商品行業(yè)（1 1）、小商品行業(yè)簡(jiǎn)介）、小商品行業(yè)簡(jiǎn)介小商品批發(fā)市場(chǎng)是將許多小規(guī)模的商業(yè)經(jīng)營(yíng)者集合起來(lái)，進(jìn)行松散管理，以批

55、發(fā)零售的方式提供日用消費(fèi)品為主的商品結(jié)構(gòu)的商業(yè)形態(tài)。近幾年，小商品批發(fā)市場(chǎng)這一業(yè)態(tài)在中國(guó)取得了迅速的發(fā)展。這一業(yè)態(tài)不但發(fā)展到各大中小城市和廣大鄉(xiāng)村中，而且在許多重要的日用商品類別上成為了重要的乃至最主要的流通渠道。（2 2）、中國(guó)小商品行業(yè)概況）、中國(guó)小商品行業(yè)概況我國(guó)惟一一個(gè)日用消費(fèi)品批發(fā)指數(shù)，它所依托的義烏中國(guó)小商品城，是全球最大的小商品采購(gòu)中心。2008年義烏市小商品市場(chǎng)總成交額為380億元，比2007年同期增長(zhǎng)了7.92%。其中，消費(fèi)品市場(chǎng)成交額為321.5億元、生產(chǎn)資料市場(chǎng)成交額為25.4億元、生產(chǎn)要素市場(chǎng)成交額為12.3億元。消費(fèi)品市場(chǎng)成交額與2007年同期相比，增長(zhǎng)了9.42%，

56、生產(chǎn)資料市場(chǎng)、生產(chǎn)要素市場(chǎng)與2006年同期相比，分別增長(zhǎng)了8.62%、2.57%。中國(guó)小商品城市場(chǎng)成交額為182.9好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告 內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密26億元、義烏農(nóng)貿(mào)城市場(chǎng)成交額為21.1億元，比2007年同期相比分別增長(zhǎng)了8.49%、3.67%。對(duì)于小商品批發(fā)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，根據(jù)其以服裝、日用百貨為主的商品結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和所擔(dān)負(fù)的批發(fā)兼營(yíng)零售的流通職能，它將被大型綜合超市、現(xiàn)代批發(fā)業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)商店這三種業(yè)態(tài)所取代，這三種業(yè)態(tài)分別針對(duì)了小商品批發(fā)市場(chǎng)的零售功能，批發(fā)功能以及批零結(jié)合的功能，因此能夠從更高層次上實(shí)現(xiàn)小商品批發(fā)市場(chǎng)的流通職能。競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激

57、烈的小商品市場(chǎng)，商品價(jià)格、利潤(rùn)更是越來(lái)越低。目前萬(wàn)多樂(lè)量販?zhǔn)叫∩唐烦幸呀?jīng)成為一種較新的市場(chǎng)模式，其在帶來(lái)量販?zhǔn)叫∩唐方?jīng)營(yíng)模式同時(shí)，也開創(chuàng)了中國(guó)居家小商品量販?zhǔn)搅闶鄣南群樱硗舛甑呐d起，在提供豐富精美的產(chǎn)品的同時(shí)，還采取低價(jià)策略，所有商品價(jià)格統(tǒng)一定為二元，成為小商品市場(chǎng)中新的熱點(diǎn)。小商品種類繁多，同類商品的各個(gè)品種之間差別性較小，有很強(qiáng)的替代性和競(jìng)爭(zhēng)性。對(duì)經(jīng)商戶而言，不同商品之間的互補(bǔ)性很強(qiáng)，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍也是有利的。小商品的消費(fèi)是多樣性的，只有種類多了，才能滿足不同消費(fèi)者和不同客商的需要，商品種類繁多恰恰是小商品市場(chǎng)的一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，批發(fā)商要在小商品市場(chǎng)生存和發(fā)展，需要不同種類的商品都有一個(gè)

58、龐大的客戶群，需要形成共同的范圍經(jīng)濟(jì)。在不斷分化的過(guò)程中，小商品市場(chǎng)還是傾向于在一個(gè)特定空間集聚，綜合性的專業(yè)市場(chǎng)群是小商品發(fā)展的趨勢(shì)。（3 3）、南通小商品市場(chǎng)）、南通小商品市場(chǎng)近幾年來(lái)，南通市的小商品及批發(fā)市場(chǎng)依托南通市蓬勃的房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了很大程度的發(fā)展。其分布來(lái)看，小商品及批發(fā)市場(chǎng)大多集中在主城區(qū)的北翼。已經(jīng)形成了一個(gè)小商品及批發(fā)市場(chǎng)商業(yè)圈，其代表市場(chǎng)華東輕紡城和南方市場(chǎng)、方天大市、南方大市場(chǎng)，目前的經(jīng)營(yíng)狀況都是比較興旺的，日趨成熟的小商品及批發(fā)市場(chǎng)環(huán)境給本項(xiàng)目的發(fā)展帶來(lái)了機(jī)遇。調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，南通的小商品及批發(fā)市場(chǎng)逐漸向規(guī)?；?、專業(yè)化、物流化發(fā)展。但目前這一市場(chǎng)的發(fā)展水平還是比較低的，市

59、場(chǎng)上沒(méi)有出現(xiàn)新的商業(yè)模式，因此從客觀上來(lái)說(shuō)市場(chǎng)需要一個(gè)升級(jí)換代的全新的小商品市場(chǎng)模式來(lái)發(fā)展更高端的產(chǎn)品。而分布區(qū)域也呈擴(kuò)展之勢(shì)，開始向城北和城南擴(kuò)展，以及周邊縣市也有新的小商品及批發(fā)市場(chǎng)出現(xiàn)。小商品及批發(fā)市場(chǎng)作為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其目的是為了滿足消費(fèi)者的需求，這里的消費(fèi)者是集投資者、經(jīng)營(yíng)者與終端消費(fèi)者為一體的群體。從銷售情況來(lái)看，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行銷售的小商品及批發(fā)市場(chǎng)，其市場(chǎng)表現(xiàn)都較好，一般銷售率在60%以上，說(shuō)明南通小商品及批發(fā)類專業(yè)市場(chǎng)還有很大的市場(chǎng)空間。好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告 內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密27結(jié)論：結(jié)論：市場(chǎng)的多元化趨勢(shì)，在給開發(fā)企

60、業(yè)帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)也帶來(lái)了機(jī)會(huì)，只有在更高的層次上理解市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的本質(zhì)，才有助于開發(fā)企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟。商品大市場(chǎng)能否為市場(chǎng)接受，除了地段要素外，還必須注重產(chǎn)品，著眼于產(chǎn)品的打造：無(wú)論是材質(zhì)的運(yùn)用、市場(chǎng)配套設(shè)施的齊全等硬件元素、還包括所提供市場(chǎng)物業(yè)服務(wù)的專業(yè)程度、品質(zhì)、服務(wù)態(tài)度等等，都將成為影響目標(biāo)客層選擇入駐市場(chǎng)的重要因素。好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告 內(nèi)部資料內(nèi)部資料 注意保密注意保密28四、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析四、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）、行業(yè)整體數(shù)據(jù)分析（一）、行業(yè)整體數(shù)據(jù)分析1 1、房地產(chǎn)投資額、房地產(chǎn)投資額近年來(lái)，南通市房地產(chǎn)投資額一直保持小幅調(diào)整，呈現(xiàn)穩(wěn)中有