碩士論文房地產(chǎn)采購(gòu)供應(yīng)管理的研究和應(yīng)用

1、武漢科技大學(xué)碩士學(xué)位論文 第33頁(yè)摘 要二十一世紀(jì)，房地產(chǎn)業(yè)以突飛猛進(jìn)的速度不斷發(fā)展壯大，觸角已伸向各中小型城市，甚至發(fā)達(dá)的縣鄉(xiāng)，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的不斷深入，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)益發(fā)激烈化，地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)空間日漸縮小，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的盈利能力已呈下降趨勢(shì)。如何控制成本、樹(shù)立品牌、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，成為了房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的核心問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)成本包括建筑成本、房企管理成本、土地成本、各類稅費(fèi)和企業(yè)利潤(rùn)等，其中建筑成本約占總成本的35%50%，而材料費(fèi)用約占建筑成本的70%左右。這就決定了降低采購(gòu)成本必然成為提高企業(yè)利潤(rùn)的有效手段，同時(shí)，采購(gòu)供應(yīng)管理的有效性對(duì)于建筑物是否能如期完工及擁有優(yōu)秀品質(zhì)起到

2、了關(guān)鍵作用。恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司作為一家全國(guó)性大型房地產(chǎn)綜合企業(yè)，其發(fā)展歷程代表了目前國(guó)內(nèi)最強(qiáng)大的民營(yíng)企業(yè)的創(chuàng)業(yè)史，其材料采供模式代表了目前國(guó)內(nèi)最先進(jìn)的房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈管理方法。恒大集團(tuán)的采購(gòu)供應(yīng)模式是材料全國(guó)性甲供的一個(gè)成功案例，在成本控制及品牌強(qiáng)化方面，為恒大集團(tuán)的高速發(fā)展作出了卓越貢獻(xiàn)，這對(duì)于未來(lái)其他房地產(chǎn)企業(yè)的采供供應(yīng)管理亦具有借鑒性與參考性。論文首先闡述了選題的背景與研究意義，綜述了目前國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)采購(gòu)供應(yīng)管理的研究和應(yīng)用狀況；接著概述了房地產(chǎn)材料采購(gòu)供應(yīng)管理模式；然后深入分析了恒大地產(chǎn)材料采購(gòu)供應(yīng)管理的現(xiàn)狀；最后通過(guò)對(duì)恒大集團(tuán)現(xiàn)有甲供模式的實(shí)踐應(yīng)用進(jìn)行分析，應(yīng)用項(xiàng)目采購(gòu)管理

3、和目標(biāo)管理思想，針對(duì)現(xiàn)行材料采購(gòu)供應(yīng)管理中存在的問(wèn)題，通過(guò)諸如低價(jià)供應(yīng)、按時(shí)供應(yīng)、保質(zhì)供應(yīng)、行之有效的內(nèi)部考核以及完善的供應(yīng)商管理體系等一系列管控措施，以達(dá)到自如控制材料供應(yīng)、降低開(kāi)發(fā)成本、樹(shù)立企業(yè)品牌的目的。關(guān)鍵詞：材料采購(gòu)；供應(yīng)管理；新甲供模式abstractin the 21st century, the real estate industry grows stronger and stronger with the fast speed. the antenna has extended to each middle and small scale city, even the de

4、veloped county township. along with unceasingly thorough of national macroeconomic regulation and control policy, market competition is more and more intensification. the real estate professions profit space reduces day after day. the property development enterprises profit ability has assumed the d

5、eclining trend. how to control the cost, to set up the brand, to realize the profit maximization has become the core question of the real estate enterprise survival and the development. generally speaking, house price cost includes construction cost, room business managed cost, land cost, each kind

6、of taxes and fees as well as the profit of enterprise and so on. the construction cost composes the total cost 35%50% approximately, and the material expense composes the construction cost about 70% approximately. this decides that reducing the procurement cost becomes an effective measure to enhanc

7、e the profit of enterprise. simultaneously, the validity of purchase supply management plays a crucial role regarding to the question of the building whether could finish as scheduled and have the superior quality. the development process of evergrande real estate group which takes a nationwide larg

8、e-scale real estate comprehensive enterprise has represented the undertaking history of the present home most formidable private enterprise. its material purchase and supply pattern has represented the present most advanced supply chain management in the domestic real estate enterprise. the purchase

9、 supply pattern of evergrande real estate group is a successful case in the material nationwide armor supply. in the cost control and brand strengthening aspect, it has made the outstanding contribution for the evergrande real estate groups high speed development. it uses for reference with refers f

10、or other real estate enterprises picking for supply management in the future. first ,the paper elaborated the background and the research significance, summarized the present domestic and foreign scholars research and the application condition about the real estate purchase supply management, outlin

11、ed the real estate acquisition of material supply management pattern, then analyzed the evergrande real estate groups present situation of material supply management thoroughly. at last, through analyzing practice application of the evergrande real estate groups present armor pattern, using project

12、procurement management and objective management thought, the thesis carried on a series of control measure such as the low price supply, supply on time, guaranting the nature supply, the effective internal inspection and the consummate supplier management system to achieve the goal that controls the

13、 material handling, reduces the development cost, sets up the enterprise brand freely under the question which exists in view of the present acquisition of material supply management.key words: acquisition of material/ supply management/ the new armor supply pattern目 錄摘 要iabstractii第一章 緒 論11.1 研究背景及

14、意義11.1.1 研究背景11.1.2 研究意義11.2 國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究綜述21.2.1 國(guó)外相關(guān)研究綜述21.2.2 國(guó)內(nèi)相關(guān)研究綜述31.3 論文研究的主要內(nèi)容與方法41.3.1 論文研究的主要內(nèi)容41.3.2 論文采用的研究方法與思路5第二章 房地產(chǎn)材料采購(gòu)供應(yīng)管理模式概述62.1 房地產(chǎn)材料采購(gòu)供應(yīng)管理傳統(tǒng)模式62.1.1 房地產(chǎn)采購(gòu)供應(yīng)模式的定義62.1.2 傳統(tǒng)采購(gòu)供應(yīng)模式的特點(diǎn)62.1.3 傳統(tǒng)采購(gòu)供應(yīng)模式的弊端62.2 全國(guó)性材料采購(gòu)供應(yīng)管理模式62.2.1 全國(guó)性材料采購(gòu)供應(yīng)管理模式的定義72.2.2 采用全國(guó)性采購(gòu)供應(yīng)模式的必要性72.2.3 全國(guó)性采購(gòu)供應(yīng)模式的特點(diǎn)8第三

15、章 恒大地產(chǎn)材料采購(gòu)供應(yīng)管理現(xiàn)狀分析93.1 恒大地產(chǎn)簡(jiǎn)介93.2 早期材料采購(gòu)供應(yīng)管理模式93.2.1 材料乙供時(shí)期93.2.2 材料甲招乙供時(shí)期93.2.3 以項(xiàng)目為主體的甲供時(shí)期103.3 采購(gòu)供應(yīng)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置103.4 采購(gòu)供應(yīng)管理基本流程113.4.1 采購(gòu)計(jì)劃的制定113.4.2 材料供應(yīng)商的選擇113.4.3 合同的簽訂113.4.4 材料的需求計(jì)劃與訂購(gòu)123.4.5 材料的配送與驗(yàn)收管理133.4.6 結(jié)算管理133.4.7 供應(yīng)商管理133.5 材料采購(gòu)供應(yīng)相關(guān)情況143.5.1 信息化應(yīng)用143.5.2 標(biāo)準(zhǔn)化的推行143.5.3 合同價(jià)格核定機(jī)制143.6 材料采購(gòu)供應(yīng)

16、管理存在的問(wèn)題153.6.1 材料需求計(jì)劃多變153.6.2 供貨及時(shí)性存在風(fēng)險(xiǎn)153.6.3 材料質(zhì)量達(dá)不到要求153.6.4 實(shí)際操作中存在損耗153.6.5 供應(yīng)商管理較薄弱153.6.6 影響與材料供應(yīng)商關(guān)系的因素16第四章 恒大房地產(chǎn)項(xiàng)目材料采供特色新模式的實(shí)施174.1 低價(jià)供應(yīng)174.1.1 周詳?shù)牟少?gòu)計(jì)劃174.1.2 嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼袠?biāo)文件174.1.3 嚴(yán)密的供應(yīng)商征召過(guò)程174.1.4 有針對(duì)性的市場(chǎng)價(jià)格情況174.1.5 公平的招標(biāo)議價(jià)184.1.6 真實(shí)的合同履行價(jià)格184.2 按時(shí)供應(yīng)184.2.1 準(zhǔn)確的材料計(jì)劃184.2.2 充分的備料及庫(kù)存214.2.3 精準(zhǔn)的材料配

17、送214.2.4 快速的現(xiàn)場(chǎng)收貨224.2.5 及時(shí)的結(jié)算貨款224.2.6 有效逾期供貨追究224.3 保質(zhì)供應(yīng)234.3.1 系統(tǒng)化的樣板管理234.3.2 嚴(yán)格的貨物質(zhì)檢過(guò)程244.3.3 密切的材料使用情況跟蹤254.3.4 有效的質(zhì)量問(wèn)題追究254.4 行之有效的內(nèi)部考核264.4.1 明確考核規(guī)定264.4.2 嚴(yán)格執(zhí)行考核264.4.3 重點(diǎn)考核的環(huán)節(jié)264.5 完善的供應(yīng)商管理體系264.5.1 供應(yīng)商認(rèn)證管理264.5.2 供應(yīng)商信息管理274.5.3 供應(yīng)商考核管理274.5.4 供應(yīng)商關(guān)系管理27第五章 結(jié) 語(yǔ)29參考文獻(xiàn)30致 謝33第一章 緒 論1.1 研究背景及意義

18、1.1.1 研究背景隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，人們的物質(zhì)文化生活水平日益提高，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展十分迅猛。近年來(lái)，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的不斷深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化，地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)空間日漸縮小，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的盈利能力已呈下降趨勢(shì)。如何提高競(jìng)爭(zhēng)力、實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的最大化，成為了房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的核心問(wèn)題。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正向著規(guī)?；⑵放苹较虬l(fā)展，品牌形象及成本控制能力是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成部分，很多綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)都將提高建筑質(zhì)量、降低開(kāi)發(fā)成本作為提高自身競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。一般來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)成本包括建筑成本、房企管理成本、土地成本、各類稅費(fèi)和企業(yè)利潤(rùn)五大塊，其中

19、建筑成本約占總成本的35%50%，而材料成本約占建筑安裝總造價(jià)的70%左右。這就決定了降低采購(gòu)成本必然成為提高企業(yè)利潤(rùn)的有效手段，同時(shí)，采購(gòu)供應(yīng)管理的有效性對(duì)于建筑物是否能如期完工及擁有優(yōu)秀品質(zhì)起到了關(guān)鍵作用。房地產(chǎn)業(yè)的采購(gòu)供應(yīng)管理比較特殊，它兼具了制造業(yè)、流通業(yè)及服務(wù)業(yè)的特點(diǎn)，因覆蓋面較廣，實(shí)際操作復(fù)雜，目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)公司的采購(gòu)供應(yīng)普遍存在以下問(wèn)題：（1）采購(gòu)物品種類繁雜，供應(yīng)模式多樣，如甲供、乙供、甲招乙供等等；（2）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地域性強(qiáng)，許多材料種類不宜全國(guó)采供；（3）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中與采購(gòu)相關(guān)聯(lián)的主體較多，如廠家、總包、分包、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等，造成采供環(huán)節(jié)多、責(zé)任交叉面大。（4）采購(gòu)的戰(zhàn)略

20、高度不夠，通過(guò)招標(biāo)降低成本、建立合作伙伴關(guān)系的理念未得到有效重視，招標(biāo)效果較差。（5）信息化程度低，各類有效信息的數(shù)據(jù)庫(kù)未建立，用于采購(gòu)的供應(yīng)鏈系統(tǒng)不完善。采購(gòu)供應(yīng)管理的規(guī)范程度及管理模式，將影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生存及發(fā)展。因房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不同，采購(gòu)管理的差異較大，但普遍都已采用了建設(shè)單位甲供重要材料類別的方式。中小型房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目較少，主要分布在同一區(qū)域，重要材料一般采取集中招標(biāo)甲供；大型房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目分布較廣，由集團(tuán)總部統(tǒng)一供應(yīng)困難較大，重要材料一般采取總部指定品牌（或包括價(jià)格）、各項(xiàng)目自行采購(gòu)供應(yīng)，或者由當(dāng)?shù)仨?xiàng)目公司采購(gòu)供應(yīng)的方式。1.1.2 研究意義恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“恒大”

21、）自1997年起涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，至今已有十余年。從剛開(kāi)始廣州市海珠區(qū)金碧花園的拓荒者到如今覆蓋全國(guó)24個(gè)城市的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，恒大地產(chǎn)經(jīng)歷了許多曲折。尤其是2008年3月ipo失敗，一度站在媒體評(píng)論的風(fēng)口浪尖，成為了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)折的標(biāo)志性事件。此后，通過(guò)境外私募，恒大重振旗鼓，2009年上半年取得了令人側(cè)目的銷售業(yè)績(jī)，公司走上了正常運(yùn)轉(zhuǎn)的軌道。恒大地產(chǎn)通過(guò)與眾不同的采供管理模式來(lái)有效控制開(kāi)發(fā)成本，是保障其克服困難、再攀高峰的利器。恒大地產(chǎn)比起萬(wàn)科、中海、保利等其他大型房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚，但其發(fā)展速度幾乎可以用突飛猛進(jìn)來(lái)形容。在一個(gè)高速發(fā)展的民營(yíng)企業(yè)，如何通過(guò)先進(jìn)的管理手段來(lái)規(guī)避各類因發(fā)

22、展太快而潛在的風(fēng)險(xiǎn)，如何通過(guò)控制成本來(lái)增加開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，成為了恒大地產(chǎn)目前亟待解決的問(wèn)題。一個(gè)科學(xué)的采購(gòu)管理體系，將為恒大的戰(zhàn)略發(fā)展提供強(qiáng)勁的動(dòng)力，同時(shí)對(duì)恒大品牌價(jià)值的迅速提升也將起到有力的推動(dòng)作用。恒大在起步之初，大多數(shù)材料都采取了乙供方式，隨著企業(yè)的做大做強(qiáng)，采購(gòu)供應(yīng)管理逐漸引起重視，對(duì)于影響到建筑物質(zhì)量、效果的重要材料類別，恒大開(kāi)始采取甲供。此后，隨著恒大的不斷擴(kuò)張，其房地產(chǎn)項(xiàng)目在全國(guó)各大城市遍地開(kāi)花，舊的采供管理模式逐漸落后，不再適應(yīng)瞬息萬(wàn)變的新形勢(shì)，甚至影響到集團(tuán)公司的進(jìn)一步發(fā)展壯大。2007年5月，恒大設(shè)置了獨(dú)立營(yíng)業(yè)的子公司廣州恒大材料設(shè)備有限公司（以下簡(jiǎn)稱“材料公司”

23、），負(fù)責(zé)全國(guó)所有項(xiàng)目的材料招標(biāo)、采購(gòu)及供應(yīng)。與傳統(tǒng)甲供方式不同，恒大的采購(gòu)供應(yīng)管理模式結(jié)合了企業(yè)實(shí)際情況，是傳統(tǒng)甲供模式的升華，是一種有恒大特色的采供模式。它根據(jù)全國(guó)項(xiàng)目多、樓盤分散的特點(diǎn)，由材料公司統(tǒng)一招標(biāo)、統(tǒng)一配送、統(tǒng)一結(jié)算，真正實(shí)現(xiàn)了以下目的：（1）100%滿足現(xiàn)場(chǎng)需求，確保工程進(jìn)度及工程質(zhì)量；（2）推進(jìn)材料標(biāo)準(zhǔn)化，建設(shè)具有恒大風(fēng)格的樓盤，提升了品牌形象；（3）發(fā)揮房地產(chǎn)公司的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步控制和降低采購(gòu)成本；（4）與優(yōu)秀供應(yīng)商建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，達(dá)到雙贏。恒大的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，不僅僅是一家房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)采購(gòu)供應(yīng)管理模式的探索，它將對(duì)越來(lái)越多的全國(guó)性大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的采購(gòu)供應(yīng)管理，提供啟蒙性及

24、借鑒性。1.2 國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究綜述1.2.1 國(guó)外相關(guān)研究綜述自貿(mào)易業(yè)、物流業(yè)的興起，國(guó)外對(duì)采購(gòu)管理及供應(yīng)鏈系統(tǒng)的研究變得如火如荼，雖然對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的采購(gòu)供應(yīng)管理的直接成果并不多，但作為其理論基礎(chǔ)的采購(gòu)供應(yīng)及供應(yīng)鏈方面已經(jīng)取得了深入、廣泛的研究。這為我們借鑒相關(guān)經(jīng)驗(yàn)與成果來(lái)展開(kāi)研究提供了理論基礎(chǔ)。卡維納托等人對(duì)100多位學(xué)者、實(shí)踐者的研究與實(shí)踐成果進(jìn)行綜匯，在全面說(shuō)明傳統(tǒng)采購(gòu)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)之上，準(zhǔn)確論述了采購(gòu)領(lǐng)域的新發(fā)展、新觀點(diǎn)及新技術(shù)，集中了實(shí)踐與學(xué)術(shù)的雙重優(yōu)勢(shì)，提供了專業(yè)的采購(gòu)戰(zhàn)略與技術(shù)。1雷德斯系統(tǒng)全面地介紹了采購(gòu)供應(yīng)管理過(guò)程中的申請(qǐng)流程、資源開(kāi)發(fā)流程、招標(biāo)流程以及供應(yīng)商的評(píng)估流程等。2蒙茲卡

25、等介紹了采購(gòu)與供應(yīng)鏈管理過(guò)程中各個(gè)活動(dòng)階段的理論方法與操作技巧，闡述了供應(yīng)鏈管理中與采購(gòu)有關(guān)的一系列物流活動(dòng)及其相互間的銜接，分析了為實(shí)現(xiàn)企業(yè)一體化進(jìn)程而采取整合與資源外取途徑，以及采購(gòu)與供應(yīng)鏈管理對(duì)增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和擴(kuò)張利潤(rùn)空間的影響。3蘭伯特對(duì)客戶關(guān)系管理流程、客戶服務(wù)管理流程、需求管理流程、訂單履約流程、制造過(guò)程管理流程、供應(yīng)商關(guān)系管理流程、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)及商業(yè)化流程、退貨管理流程、在供應(yīng)鏈上發(fā)展和實(shí)施伙伴關(guān)系、衡量供應(yīng)鏈業(yè)績(jī)等問(wèn)題進(jìn)行了深入研究。4科恩解說(shuō)了戰(zhàn)略供應(yīng)鏈管理的動(dòng)因和原則，并采用實(shí)際案例清晰地展現(xiàn)了一套締造供應(yīng)鏈標(biāo)桿績(jī)效的重要策略和強(qiáng)有力的組織和實(shí)施方法。51.2.2 國(guó)內(nèi)相關(guān)研究

26、綜述在國(guó)內(nèi)，近年來(lái)對(duì)于建筑業(yè)甲供材料物資管理的研究也逐漸展開(kāi)，研究者們從多角度闡述了房地產(chǎn)甲供的優(yōu)點(diǎn)及存在的不足，并試圖構(gòu)建一種理論及模型，根據(jù)各個(gè)企業(yè)的實(shí)際情況，將采購(gòu)供應(yīng)管理模式進(jìn)一步規(guī)范化、科學(xué)化。歐陽(yáng)柳章以材料科學(xué)、物流管理等為主要基礎(chǔ)，系統(tǒng)介紹了材料的發(fā)展史、材料的分類管理的基本原理及材料采購(gòu)、存儲(chǔ)和物流等內(nèi)容。6于淼介紹了采購(gòu)方與供應(yīng)商起點(diǎn)、采購(gòu)管理與供應(yīng)商管理、采購(gòu)方與供應(yīng)商的關(guān)系管理、采購(gòu)與供應(yīng)的新方式及國(guó)際化等等。7王穎介紹我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)的建筑業(yè)物資管理模式，及改革開(kāi)放后，從“由建設(shè)單位物資管理部門或施工企業(yè)物資管理部門統(tǒng)一管理物資的專業(yè)化管理模式”逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤凹坠┠Ｊ健薄?8

27、黃菊、劉玉寶從甲供材計(jì)劃與供應(yīng)、驗(yàn)收、結(jié)算、審計(jì)與檔案管理等幾個(gè)方面介紹了甲供材管理的經(jīng)驗(yàn)。9楊鵬結(jié)合其實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目物資采購(gòu)管理的控制。10馬娟、馬文利從管理的角度對(duì)甲供材料設(shè)備如何控制工程造價(jià)進(jìn)行了分析，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中降低管理和投資成本提供了可借鑒的經(jīng)驗(yàn)。11阮素娟以上海博豪置業(yè)發(fā)展有限公司為實(shí)例，分析了其現(xiàn)階段物資采購(gòu)工作的現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題，從而對(duì)該企業(yè)的物資采購(gòu)體系進(jìn)行流程設(shè)計(jì)的過(guò)程，進(jìn)一步完善企業(yè)的erp企業(yè)資源計(jì)劃系統(tǒng)。由于經(jīng)營(yíng)模式和面臨的問(wèn)題在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)具有一定普遍性，對(duì)行業(yè)內(nèi)企業(yè)的采購(gòu)供應(yīng)信息化建設(shè)也具有一定的借鑒意義。12西北大學(xué)孫學(xué)剛的碩士論文中，

28、通過(guò)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本各影響要素，并借鑒國(guó)外成本控制經(jīng)驗(yàn)及國(guó)內(nèi)優(yōu)秀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本控制成功經(jīng)驗(yàn)，定性的找出房地產(chǎn)成本控制的基本策略和解決方案。其中關(guān)于采購(gòu)環(huán)節(jié)的分析及研究，具有一定參考價(jià)值。13重慶大學(xué)潘叔剛提出的動(dòng)態(tài)聯(lián)盟模式，在傳統(tǒng)采購(gòu)模式的基礎(chǔ)上結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況進(jìn)行改革，其中關(guān)于供應(yīng)商的選擇和優(yōu)化、聯(lián)盟的組織設(shè)計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制、供應(yīng)商管理機(jī)制等等，對(duì)于本文的研究起到了指導(dǎo)作用。14陳華松從量化的角度，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的材料采購(gòu)以及所需注意的事項(xiàng)進(jìn)行了分析，提出了材料采購(gòu)過(guò)程中各種理論和模型在其中的應(yīng)用，并通過(guò)實(shí)例計(jì)算，表明課題的可行性和有效性。15王剛根據(jù)供應(yīng)鏈理論、abc

29、分類法、jit采購(gòu)法和供應(yīng)商管理理論，以df房地產(chǎn)公司為實(shí)例，對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)管理的現(xiàn)狀、存在的問(wèn)題及產(chǎn)生問(wèn)題的原因進(jìn)行了詳細(xì)分析，然后結(jié)合理論對(duì)df公司的采購(gòu)材料進(jìn)行分類，針對(duì)不同的材料類別，采用不同的采購(gòu)策略。以此為基礎(chǔ)，對(duì)采購(gòu)流程作了優(yōu)化，構(gòu)建了科學(xué)的采購(gòu)模式，并建立了規(guī)范的供應(yīng)商管理體系。16郭鋒以中原房地產(chǎn)公司為研究對(duì)象，在分析了其采購(gòu)供應(yīng)管理存在的問(wèn)題后，對(duì)采購(gòu)流程作了優(yōu)化，構(gòu)建了科學(xué)的采購(gòu)模式，并建立了規(guī)范的供應(yīng)商管理體系。17應(yīng)鶯針對(duì)目前房地產(chǎn)項(xiàng)目采購(gòu)管理中存在的問(wèn)題，運(yùn)用供應(yīng)鏈管理的相關(guān)理論，分析了供應(yīng)鏈環(huán)境下的戰(zhàn)略采購(gòu)管理的理念。從房地產(chǎn)企業(yè)的角度，提出了戰(zhàn)略采購(gòu)實(shí)施

30、步驟及各實(shí)施要點(diǎn)。18張必成等對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中的采購(gòu)評(píng)標(biāo)環(huán)節(jié)進(jìn)行研究，他指出了最低價(jià)中標(biāo)方法以及定性評(píng)標(biāo)方法的弊端，及在建設(shè)工程貨物采購(gòu)評(píng)標(biāo)中采用ahp方法的優(yōu)勢(shì)，介紹了ahp方法的基本原理，并應(yīng)用具體案例進(jìn)行計(jì)算。這對(duì)甲供材料的采購(gòu)方法具有指導(dǎo)意義。19孔凡勤通過(guò)對(duì)甲供材料采購(gòu)環(huán)節(jié)、質(zhì)量環(huán)節(jié)、結(jié)算環(huán)節(jié)控制管理的分析，對(duì)如規(guī)避甲供材料的風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)揮甲供材料的優(yōu)勢(shì)，及提高建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行研究。20徐迎對(duì)建設(shè)工程施工合同中“甲供材”條件下的質(zhì)量責(zé)任進(jìn)行了詳細(xì)的分析，并結(jié)合fidic的相關(guān)規(guī)定，指出了我國(guó)施工合同中“甲供材”控制程序的不合理之處。21劉建革等對(duì)甲供材料的施工監(jiān)理的問(wèn)題進(jìn)行研究，從甲供

31、材料進(jìn)場(chǎng)前期的準(zhǔn)備工作、進(jìn)場(chǎng)控制、使用安裝和成品保護(hù)等各個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)理工作進(jìn)行了詳細(xì)的介紹。221.3 論文研究的主要內(nèi)容與方法1.3.1 論文研究的主要內(nèi)容論文通過(guò)研究恒大地產(chǎn)采購(gòu)供應(yīng)管理模式的實(shí)踐應(yīng)用，找出傳統(tǒng)甲供模式及恒大地產(chǎn)新甲供模式中存在的問(wèn)題及弊端，并通過(guò)目標(biāo)管理法進(jìn)行研究，主要解決以下問(wèn)題：（1）提高材料計(jì)劃的準(zhǔn)確性、貨物跟蹤的及時(shí)性，確保材料的正常供應(yīng)。從材料用量測(cè)算、供應(yīng)方案的制定、計(jì)劃及下單、備料及庫(kù)存、貨物跟蹤、預(yù)警機(jī)制等各方面，制定了詳細(xì)的流程，提出了實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的方案，以確保材料的按時(shí)供應(yīng)。（2）控制材料采購(gòu)價(jià)格，確保供貨價(jià)格最優(yōu)。對(duì)采購(gòu)招投標(biāo)各環(huán)節(jié)需達(dá)到的目標(biāo)給予明確，制

32、定需采取的手段及措施，同時(shí)，提出合同動(dòng)態(tài)核價(jià)機(jī)制，使得合同價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格保持一致性。（3）嚴(yán)格把關(guān)材料質(zhì)量，確保樓盤高品質(zhì)。明晰出廠前的貨物檢查、現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收、材料后期使用情況跟蹤、質(zhì)量問(wèn)題違約追究等各環(huán)節(jié)要點(diǎn)，嚴(yán)格把控材料質(zhì)量，為打造精品提供有效的操作方法。（4）對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行系統(tǒng)管理，建立戰(zhàn)略合作關(guān)系。通過(guò)進(jìn)一步完善恒大目前的采購(gòu)供應(yīng)管理，實(shí)現(xiàn)其降低成本、鑄造品牌的目的。該模式的理論及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)大型房地產(chǎn)公司采購(gòu)及供應(yīng)鏈的管理提供了新思路。1.3.2 論文采用的研究方法與思路研究將采取文獻(xiàn)查閱、調(diào)研法、理論與實(shí)際相結(jié)合的方法，在導(dǎo)師的精心指導(dǎo)下，通過(guò)查閱國(guó)內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)資料，參考相關(guān)的文獻(xiàn)和前人

33、的研究結(jié)果，根據(jù)恒大的實(shí)際情況，采用目標(biāo)管理法進(jìn)行深入、細(xì)致的應(yīng)用研究，在廣泛、詳實(shí)地掌握完整資料的基礎(chǔ)上，為大型房地產(chǎn)企業(yè)的采購(gòu)供應(yīng)管理模式提供可借鑒的經(jīng)驗(yàn)。本論文按照以下思路展開(kāi)研究：首先闡述本課題的研究背景及意義，并對(duì)國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究現(xiàn)狀進(jìn)行系統(tǒng)的綜述，然后對(duì)房地產(chǎn)材料采購(gòu)供應(yīng)管理模式進(jìn)行概述，繼而深入地分析恒大地產(chǎn)材料采購(gòu)供應(yīng)管理現(xiàn)狀，最后結(jié)合恒大地產(chǎn)材料采購(gòu)管理工作實(shí)踐，系統(tǒng)地闡述和總結(jié)恒大房地產(chǎn)項(xiàng)目材料采供特色新模式的實(shí)施經(jīng)驗(yàn)。第二章 房地產(chǎn)材料采購(gòu)供應(yīng)管理模式概述2.1 房地產(chǎn)材料采購(gòu)供應(yīng)管理傳統(tǒng)模式2.1.1 房地產(chǎn)采購(gòu)供應(yīng)模式的定義采購(gòu)供應(yīng)管理是指企業(yè)為了保質(zhì)、保量、經(jīng)濟(jì)、及時(shí)

34、地供應(yīng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需要的組織外部的材料和設(shè)備，對(duì)采購(gòu)過(guò)程進(jìn)行計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制，以確保企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)。24在工程建設(shè)的材料采購(gòu)方面，基本建設(shè)單位（甲方）與建筑施工單位（乙方）在合作中一般采用“包工包料”與“包工不包料”兩種模式：一是由施工單位自行采購(gòu)工程所需材料，簡(jiǎn)稱乙供；二是建設(shè)單位采購(gòu)供應(yīng)工程所需材料，施工單位僅投入人工，簡(jiǎn)稱甲供。目前，絕大部份房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)價(jià)格高、需求量大、質(zhì)量要求高的材料都采取甲供，而對(duì)量少價(jià)低的材料則采取乙供。2.1.2 傳統(tǒng)采購(gòu)供應(yīng)模式的特點(diǎn)目前，全國(guó)有3萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司，大多數(shù)都為小規(guī)模企業(yè)，且集中在一個(gè)城市或一個(gè)省進(jìn)行開(kāi)發(fā)，全國(guó)性房地產(chǎn)公司數(shù)量較少。同

35、時(shí)，部分建筑材料生產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不大或價(jià)低物重，不適合遠(yuǎn)距離運(yùn)輸。25受區(qū)域性的限制，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都采取了以單個(gè)項(xiàng)目為單位的采購(gòu)供應(yīng)模式，全國(guó)性的統(tǒng)一采購(gòu)難以實(shí)現(xiàn)。2.1.3 傳統(tǒng)采購(gòu)供應(yīng)模式的弊端很多中小房地產(chǎn)企業(yè)都是項(xiàng)目公司，短期行為嚴(yán)重，沒(méi)有長(zhǎng)期的戰(zhàn)略規(guī)劃，在材料方面必然采取傳統(tǒng)采購(gòu)供應(yīng)模式，這種模式的弊端有以下幾點(diǎn)：（1）中小房地產(chǎn)企業(yè)缺乏長(zhǎng)期觀念，在材料的品牌、品質(zhì)的選擇上容易打一槍換一個(gè)地方，使得交易成本增加，不利于成本控制。（2）因材料選擇上帶有較大的區(qū)域性及一定的盲目性，不利于房地產(chǎn)企業(yè)樹(shù)立品牌形象、做大做強(qiáng)。（3）建材供應(yīng)商與地產(chǎn)商之間難以建立長(zhǎng)期的合作伙伴關(guān)系，無(wú)法有效促

36、進(jìn)雙方的互促共贏，阻礙了地產(chǎn)和建材行業(yè)的發(fā)展。2.2 全國(guó)性材料采購(gòu)供應(yīng)管理模式2007年，恒大地產(chǎn)在全國(guó)十幾個(gè)城市拿地成功，大規(guī)模的建設(shè)即將開(kāi)始，如何讓企業(yè)形象深入人心、如何打響“恒大”品牌，成為了恒大地產(chǎn)持續(xù)性發(fā)展的重要課題。經(jīng)過(guò)不斷的摸索與積累，恒大地產(chǎn)高層決策，將標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)用到全國(guó)項(xiàng)目，材料公司應(yīng)運(yùn)而生。5月，恒大地產(chǎn)正式成立了全資下屬公司材料公司，對(duì)大部分建筑及裝修材料實(shí)行了全國(guó)性甲供，剩余的小部分材料則由地區(qū)項(xiàng)目公司甲供。為確保材料公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，材料公司采取中間貿(mào)易的方式，從材料買賣中賺取一定的差價(jià)，以支付其日常管理費(fèi)用。在資金的流動(dòng)上采取了項(xiàng)目公司代扣代付材料款的方式，根據(jù)合同約

37、定的付款周期，材料公司在每月收款完畢后再向供應(yīng)商支付貨款，這種穩(wěn)定的資金運(yùn)作，確保了施工單位、恒大地產(chǎn)與材料供應(yīng)商之間的利益平衡，有利于三者之間建立長(zhǎng)期戰(zhàn)略性合作關(guān)系。2.2.1 全國(guó)性材料采購(gòu)供應(yīng)管理模式的定義全國(guó)性材料采購(gòu)供應(yīng)管理模式是根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多、樓盤分散的特點(diǎn)，在房地產(chǎn)企業(yè)中設(shè)置獨(dú)立機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)全國(guó)所有項(xiàng)目的材料招標(biāo)、采購(gòu)及供應(yīng)，該機(jī)構(gòu)作為唯一的中間方，承擔(dān)施工單位的收款及材料供應(yīng)商的付款任務(wù)，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)供的目的。2.2.2 采用全國(guó)性采購(gòu)供應(yīng)模式的必要性在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的二十一世紀(jì)，樓盤的品質(zhì)、價(jià)格與房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)度、銷售業(yè)績(jī)直接相關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得持續(xù)、高速的發(fā)展，必須確保建

38、筑質(zhì)量，降低開(kāi)發(fā)成本，提高品牌價(jià)值、增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，全國(guó)性采購(gòu)供應(yīng)模式的意義亦在于此。（1）滿足現(xiàn)場(chǎng)需求，確保工程進(jìn)度房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，但受銷售季節(jié)的影響，加上市場(chǎng)宣傳的必要性，多個(gè)項(xiàng)目往往集中在同一時(shí)間段開(kāi)盤與交樓。26這使得主體土建完成后，樓盤外立面、室內(nèi)裝修的時(shí)間緊、任務(wù)重，材料供應(yīng)的及時(shí)性是工程如期完工的重要保障。全國(guó)項(xiàng)目的統(tǒng)一采供，可以有計(jì)劃、有統(tǒng)籌的安排材料的備貨和進(jìn)場(chǎng)，從而避免出現(xiàn)材料臨時(shí)緊缺，甚至停工待料的狀況。（2）材料品牌統(tǒng)一，提升建筑品質(zhì)乙供模式中，施工單位在購(gòu)買材料時(shí)為謀取更大利益，往往以次充好，導(dǎo)致材料品質(zhì)良莠不齊，影響開(kāi)發(fā)商信譽(yù)，也增加了后期房屋維護(hù)的困難。而

39、傳統(tǒng)甲供模式中，同一集團(tuán)在各地開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目都由當(dāng)?shù)胤止具M(jìn)行采購(gòu)，容易造成品牌不同、效果不同。通過(guò)集團(tuán)公司統(tǒng)一選擇品牌，除有效控制材料品質(zhì)外，也可以使全國(guó)各地開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目保持標(biāo)準(zhǔn)劃一、風(fēng)格劃一，有利于提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、樹(shù)立品牌形象。（3）控制采購(gòu)費(fèi)用，降低開(kāi)發(fā)成本大型房地產(chǎn)集團(tuán)由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多、材料用量大，通過(guò)招標(biāo)，加劇競(jìng)爭(zhēng)，可以選擇質(zhì)優(yōu)價(jià)低的材料，有效控制了工程的總造價(jià)。同時(shí)，招投標(biāo)過(guò)程的規(guī)范、透明也起到了良好的宣傳作用，未中標(biāo)供應(yīng)商在下一次投標(biāo)時(shí)，為增加競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，將通過(guò)薄利多銷的手段降低投標(biāo)價(jià)。（4）建立戰(zhàn)略合作，達(dá)到互促互贏材料甲供因采購(gòu)量大、貨款支付有保障、利潤(rùn)相對(duì)可觀，有利于吸引大供貨商參與

40、競(jìng)爭(zhēng)。由于大供貨商實(shí)力強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，受市場(chǎng)供需矛盾變化影響小，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以做到零庫(kù)存，減少中間流通環(huán)節(jié)，提高材料供應(yīng)效率。27此外，在房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)處境困難或需要助力的情況時(shí)，大企業(yè)更能站在戰(zhàn)略合作的高度，體現(xiàn)信任，給予實(shí)際支持。2.2.3 全國(guó)性采購(gòu)供應(yīng)模式的特點(diǎn)現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用了甲供模式，既可以保證材料質(zhì)量，又可以降低工程成本。目前擁有全國(guó)項(xiàng)目的各大房地產(chǎn)企業(yè)，甲供模式一般為地區(qū)分公司或項(xiàng)目公司直接采供給施工單位，采用新甲供模式的房地產(chǎn)企業(yè)，恒大無(wú)疑是先驅(qū)者。（1）建立獨(dú)立核算的企業(yè)，材料甲供貿(mào)易化2007年5月，恒大地產(chǎn)集團(tuán)全資注冊(cè)了下屬公司廣州恒大材料設(shè)備有限公司（以下簡(jiǎn)

41、稱材料公司），負(fù)責(zé)全國(guó)性材料物資的采購(gòu)供應(yīng)工作。材料公司獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，性質(zhì)與貿(mào)易公司相同，作為采供的中間環(huán)節(jié)，材料公司扮演了買方與賣方的雙重角色，在買賣交易中獲取微利，用以解決自身運(yùn)作過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用。（2）采用年度合作方式，一家對(duì)口所有供應(yīng)商恒大地產(chǎn)集團(tuán)每年舉行一次材料設(shè)備大招標(biāo)，采用年度合作方式，由材料公司與供應(yīng)商購(gòu)銷合同，期限為一年。合作期間，供應(yīng)商無(wú)需一一與項(xiàng)目公司或施工單位打交道，直接由材料公司負(fù)責(zé)訂購(gòu)、驗(yàn)收、付款等一系列流程。這種合作方式計(jì)劃準(zhǔn)確、驗(yàn)收簡(jiǎn)便、付款及時(shí)，保障了供應(yīng)商利益。此外，對(duì)于合作良好的供應(yīng)商，可推薦入圍下一年度的大招標(biāo)，部分優(yōu)秀供應(yīng)商還將獲得直接續(xù)簽?zāi)甓群贤臋C(jī)會(huì)。

42、（3）公開(kāi)透明，降低各類損耗新的甲供模式，從招投標(biāo)、簽訂合同、下單供貨、質(zhì)檢驗(yàn)收、付款結(jié)算等各環(huán)節(jié)均公開(kāi)透明，倡導(dǎo)陽(yáng)光交易，減少暗箱操作。此外，由于甲供模式中材料供貨、檢測(cè)、使用的分離性，使得供應(yīng)商、材料公司、監(jiān)理單位、施工單位相互監(jiān)督、相互制約，可以有效防范與加工材料相關(guān)各方在管理過(guò)程中出現(xiàn)合謀風(fēng)險(xiǎn)，降低因管理漏洞而形成的隱形損耗。（4）動(dòng)態(tài)控制材料價(jià)格，確保工程低價(jià)優(yōu)質(zhì)年度合同有效期長(zhǎng)，合同期內(nèi)材料價(jià)格變化較大，如何動(dòng)態(tài)控制材料價(jià)格，成為有效控制工程總造價(jià)的新命題。由此，在合同中簽訂產(chǎn)品價(jià)格的浮動(dòng)條款，可以根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況調(diào)整合同價(jià)格。同時(shí)，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部設(shè)置價(jià)格監(jiān)督的專門機(jī)構(gòu)，對(duì)價(jià)格的

43、市場(chǎng)變化及產(chǎn)品更新?lián)Q代情況進(jìn)行調(diào)查，提高準(zhǔn)確度與及時(shí)性。第三章 恒大地產(chǎn)材料采購(gòu)供應(yīng)管理現(xiàn)狀分析3.1 恒大地產(chǎn)簡(jiǎn)介恒大地產(chǎn)正式成立于1997年，其開(kāi)發(fā)的第一個(gè)樓盤為“金碧花園”，當(dāng)時(shí)的金碧花園位于海珠區(qū)的一片荒蕪之地，周邊配套設(shè)施簡(jiǎn)陋。為快速完成資本積累、掘取第一桶金，恒大地產(chǎn)采取了“低成本、低投入、低價(jià)格”的方式占領(lǐng)了市場(chǎng)，創(chuàng)下了廣州樓市銷量神話。隨著一個(gè)又一個(gè)項(xiàng)目的落成，恒大地產(chǎn)從一個(gè)中小型房地產(chǎn)企業(yè)邁進(jìn)了中國(guó)房地產(chǎn)十強(qiáng)的大名單，其品牌價(jià)值也一日千里。2006至2007年，恒大地產(chǎn)開(kāi)始著眼全國(guó)發(fā)展，在資本充裕的情況下大手筆拿下了全國(guó)二十余個(gè)城市、具有較大升值潛力的地段，一躍成為中國(guó)地產(chǎn)大

44、鱷。與此同時(shí)，為進(jìn)一步提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、打造精品，恒大地產(chǎn)華麗轉(zhuǎn)型為中高端住宅的建造者。全國(guó)性的戰(zhàn)略擴(kuò)張和品牌建設(shè)的需求，促使恒大地產(chǎn)必須尋求一個(gè)新的材料采購(gòu)供應(yīng)模式，以滿足集團(tuán)的飛速發(fā)展，從而創(chuàng)造出目前的全國(guó)性材料采購(gòu)供應(yīng)模式。3.2 早期材料采購(gòu)供應(yīng)管理模式3.2.1 材料乙供時(shí)期在恒大地產(chǎn)涉及房地產(chǎn)之初，采用乙方包工包料的方式，這是由其當(dāng)時(shí)的實(shí)力決定的，此舉加快了工程進(jìn)度、降低了建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到了以最快的速度完工、銷售、回款的目的，但對(duì)樓盤的后期維護(hù)、物業(yè)管理造成了較大的影響。由于施工建設(shè)時(shí)未對(duì)材料的品牌、質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)密的甄選，使得交樓后問(wèn)題頻發(fā)，遭到業(yè)主的大量投訴，不但影響了企業(yè)形象，維修費(fèi)

45、用也是一筆不小的開(kāi)支。3.2.2 材料甲招乙供時(shí)期當(dāng)恒大地產(chǎn)掘取到第一桶金后，隨著廣州市項(xiàng)目的增加，控制采購(gòu)成本逐漸受到重視，但受企業(yè)實(shí)力的限制，在一段時(shí)期內(nèi)恒大地產(chǎn)采用了材料甲招乙供的過(guò)渡方式。這種方式目前仍是部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)普遍使用的材料采購(gòu)供應(yīng)模式。由甲方選擇材料的品牌，指定代理商、產(chǎn)品型號(hào)及價(jià)格，由乙方進(jìn)行采購(gòu)供應(yīng)是該時(shí)期恒大地產(chǎn)材料采購(gòu)供應(yīng)的特點(diǎn)。根據(jù)樓盤的設(shè)計(jì)需要，恒大地產(chǎn)有針對(duì)性的選擇合適的品牌與產(chǎn)品，大方向上控制了采購(gòu)的成本、保證了樓盤質(zhì)量。但這種模式的弊端是乙方為了獲取更大的利潤(rùn)，往往在材料的使用上偷工減料、以次充好，甚至選擇假冒偽劣商品，一旦發(fā)生此類事件，短時(shí)間內(nèi)難以發(fā)

46、現(xiàn)，而長(zhǎng)時(shí)間后追責(zé)不了，仍然會(huì)給材料的后期維修增加開(kāi)支。3.2.3 以項(xiàng)目為主體的甲供時(shí)期隨著企業(yè)實(shí)力的不斷增強(qiáng)，恒大地產(chǎn)步入了“規(guī)模+品牌”的發(fā)展時(shí)期。為了樹(shù)立品牌形象，恒大地產(chǎn)開(kāi)始采用了材料甲供模式，這種模式是目前絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)使用的采購(gòu)供應(yīng)模式，其顯著特點(diǎn)就是主要材料由甲方按項(xiàng)目進(jìn)行采購(gòu)，施工單位通過(guò)簽證的方式從工程款中將材料款扣還甲方。以單個(gè)項(xiàng)目或幾個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行采購(gòu)，因材料使用量有限，供應(yīng)商也往往一項(xiàng)目一換，故采購(gòu)方難以得到更優(yōu)惠的價(jià)格。在這一時(shí)期的恒大地產(chǎn)，擁有各類材料的許多品牌供應(yīng)商，但因采購(gòu)伴隨著項(xiàng)目的結(jié)束而結(jié)束，大部分供應(yīng)商在與恒大地產(chǎn)有過(guò)短暫合作后就沒(méi)有繼續(xù)合作下去。3.3

47、 采購(gòu)供應(yīng)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置材料公司前身為恒大地產(chǎn)集團(tuán)采購(gòu)配送中心，除負(fù)責(zé)全國(guó)性材料物資的采購(gòu)供應(yīng)外，還負(fù)責(zé)恒大地產(chǎn)集團(tuán)本部的日常用品采購(gòu)。作為恒大地產(chǎn)集團(tuán)整個(gè)系統(tǒng)的材料統(tǒng)一采購(gòu)供應(yīng)職能機(jī)構(gòu)，材料公司下設(shè)六個(gè)部門，除行政人事部外，其余五個(gè)部門均負(fù)責(zé)材料采購(gòu)供應(yīng)的各個(gè)環(huán)節(jié)工作，如圖3.1所示?，F(xiàn)簡(jiǎn)單概述如下：（1）采購(gòu)部：負(fù)責(zé)采購(gòu)、招投標(biāo)工作、合同立項(xiàng)及供應(yīng)商信息庫(kù)等工作；（2）合同管理部：負(fù)責(zé)合同審核、合同履約監(jiān)督、法律事務(wù)處理等工作；（3）計(jì)劃管理部：負(fù)責(zé)全國(guó)性材料物資的用料測(cè)算、計(jì)劃匯總、單據(jù)下發(fā)、跟蹤實(shí)施及信息化建設(shè)等工作；（4）配送質(zhì)檢部：負(fù)責(zé)全國(guó)性材料物資的配送、質(zhì)檢驗(yàn)收及倉(cāng)庫(kù)管理等工作；

48、（5）結(jié)算部：負(fù)責(zé)全國(guó)性材料物資款項(xiàng)的收支計(jì)劃、收付款手續(xù)辦理等工作；（6）行政人事部：負(fù)責(zé)公司人力資源安排及內(nèi)部日常事務(wù)管理等工作。采購(gòu)部采購(gòu)部合同管理部計(jì)劃管理部結(jié)算部董 事 長(zhǎng)行政人事部配送質(zhì)檢本部各地配送質(zhì)檢部圖3.1 材料公司組織架構(gòu)圖3.4 采購(gòu)供應(yīng)管理基本流程恒大地產(chǎn)的材料供應(yīng)管理流程與其他企業(yè)采購(gòu)基本流程大同小異，一般流程為：采購(gòu)計(jì)劃的確定材料供應(yīng)商的選擇合同的簽訂材料需求計(jì)劃及訂購(gòu)材料的配送與驗(yàn)收管理結(jié)算管理供應(yīng)商管理?，F(xiàn)就各環(huán)節(jié)簡(jiǎn)單概述如下。3.4.1 采購(gòu)計(jì)劃的制定采購(gòu)流程的第一步就是要確定采購(gòu)哪些材料、買多少、何時(shí)買等。恒大地產(chǎn)的材料采購(gòu)一般采取年度合作的方式，這就要在

49、招投標(biāo)之前對(duì)下一年度甲供材料的種類、預(yù)算用量、每類材料供應(yīng)商的數(shù)量、設(shè)計(jì)要求等制定周密的計(jì)劃。根據(jù)每類材料的預(yù)算用量，可確定供應(yīng)商的規(guī)模及數(shù)量，根據(jù)每類材料的設(shè)計(jì)要求，可確定供應(yīng)商的檔次及產(chǎn)品質(zhì)量，按既定目標(biāo)進(jìn)行招投標(biāo)，可防止盲目采購(gòu)。同時(shí)，年度甲供材料審批權(quán)限為恒大地產(chǎn)董事局主席，通過(guò)采購(gòu)申請(qǐng)環(huán)節(jié)的控制，杜絕了隨意采購(gòu)及可能存在的腐敗風(fēng)險(xiǎn)。3.4.2 材料供應(yīng)商的選擇選擇供應(yīng)商，首先是對(duì)市場(chǎng)上供應(yīng)商提供的產(chǎn)品進(jìn)行選擇，在考慮價(jià)格的同時(shí)，必須根據(jù)實(shí)際需求選擇最為合適的供應(yīng)商，比如品牌的定位、產(chǎn)品的質(zhì)量、供應(yīng)商的實(shí)力及信譽(yù)等等。恒大地產(chǎn)在材料供應(yīng)商的選擇上采取了公開(kāi)、透明的招投標(biāo)方式，以邀標(biāo)為主

50、，議標(biāo)為輔。（1）戰(zhàn)略合作伙伴條件：必須為國(guó)際知名品牌或全國(guó)同行業(yè)十強(qiáng)品牌；（2）由集團(tuán)三個(gè)部門進(jìn)行網(wǎng)上搜索十強(qiáng)企業(yè)，并將搜索結(jié)果密封交招投標(biāo)小組進(jìn)行入圍單位篩選；（3）向初步篩選的合格的供應(yīng)商發(fā)放入圍通知書，并跟蹤其投標(biāo)意向；（4）向最終篩選合格的供應(yīng)商發(fā)出招標(biāo)文件；（5）由集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)主持開(kāi)標(biāo)，當(dāng)場(chǎng)確定中標(biāo)單位。材料供應(yīng)商作為恒大地產(chǎn)重要的戰(zhàn)略合作伙伴，在建立合作關(guān)系之時(shí)，即可獲得年度供貨的權(quán)利。在一年合作期滿后，供貨情況優(yōu)秀的供應(yīng)商將入圍下一年度的招投標(biāo)，甚至直接續(xù)簽合同；供貨過(guò)程中出現(xiàn)各類問(wèn)題、不符合長(zhǎng)期供貨要求的供應(yīng)商則會(huì)被淘汰，取而代之的是新開(kāi)發(fā)的供應(yīng)商。這種相互選擇機(jī)制，促進(jìn)了恒

51、大地產(chǎn)與優(yōu)秀供應(yīng)商的雙贏，并不斷擇優(yōu)淘劣，最終達(dá)到長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作的目的。3.4.3 合同的簽訂招標(biāo)結(jié)束后，合同立項(xiàng)部門根據(jù)招標(biāo)文件要求及定標(biāo)資料，制定各類材料的年度購(gòu)銷合同。所有材料類年度合同均采取統(tǒng)一版本，合同中各項(xiàng)約定清晰、責(zé)任明確，最大限度地維護(hù)了甲方利益。材料年度購(gòu)銷合同甲方為材料公司，供應(yīng)商只需與材料公司一家進(jìn)行結(jié)算。材料公司作為中間貿(mào)易主體，承擔(dān)著買進(jìn)賣出的職責(zé)，在與供應(yīng)商建立了購(gòu)買關(guān)系的同時(shí)，也要建立與施工單位的供銷關(guān)系。為確保收款的及時(shí)與高效，在地區(qū)項(xiàng)目公司及施工單位簽訂施工合同的同時(shí)，就將捆綁簽訂與材料公司的三方供貨合同。合同甲方為材料公司，乙方為施工單位，丙方為地區(qū)項(xiàng)目公司，

52、其中，丙方僅承擔(dān)款項(xiàng)的代付代扣職責(zé)，即每月按時(shí)將施工單位所用材料款從其工程款中扣轉(zhuǎn)至材料公司賬戶。3.4.4 材料的需求計(jì)劃與訂購(gòu)材料的需求量取決于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)數(shù)量、工程進(jìn)度及裝修要求，受銷售情況、資金運(yùn)轉(zhuǎn)等外部因素的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)彈性的調(diào)整工程進(jìn)度等，影響了材料需求。準(zhǔn)確的把握全國(guó)各個(gè)項(xiàng)目的材料需求，并做好供給工作，將保障整個(gè)工程建設(shè)的順利進(jìn)行，避免出現(xiàn)停工待料等情況。為提高計(jì)劃準(zhǔn)確性，恒大地產(chǎn)采取了年度計(jì)劃、三個(gè)月滾動(dòng)計(jì)劃、月度實(shí)際計(jì)劃、臨時(shí)計(jì)劃相結(jié)合的方式，各地區(qū)公司在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將材料計(jì)劃提報(bào)材料公司。對(duì)于年度計(jì)劃及三個(gè)月滾動(dòng)計(jì)劃，計(jì)劃管理部結(jié)合用料需求量及供應(yīng)商供貨能力下達(dá)備

53、貨計(jì)劃，指導(dǎo)供應(yīng)商做好備料及排產(chǎn)工作；對(duì)于每月實(shí)際計(jì)劃及臨時(shí)計(jì)劃，管理部根據(jù)已掌握的現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度情況判斷計(jì)劃的合理性，對(duì)合理的材料計(jì)劃進(jìn)行下達(dá)訂貨清單給供應(yīng)商、下達(dá)送貨通知給施工單位。供應(yīng)商在根據(jù)訂單要求到貨的時(shí)間，將貨物送達(dá)指定工地。具體流程如圖3.2所示。 接收材料計(jì)劃年度、三月滾動(dòng)計(jì)劃月度實(shí)際計(jì)劃、臨時(shí)計(jì)劃預(yù)算組統(tǒng)計(jì)匯總審批計(jì)劃表結(jié)合需求用量和廠家供貨力下達(dá)備貨計(jì)劃運(yùn)用nc生成訂貨清單、送貨通知審核單據(jù)發(fā)放給供應(yīng)商、施工單位發(fā)放給供應(yīng)商臨時(shí)計(jì)劃月度實(shí)際計(jì)劃三月滾動(dòng)計(jì)劃年度計(jì)劃圖3.2 材料需求計(jì)劃與訂購(gòu)圖在材料用量測(cè)算及材料供應(yīng)商供貨能力評(píng)估的過(guò)程中，對(duì)出現(xiàn)供應(yīng)高風(fēng)險(xiǎn)的材料類別，計(jì)劃管理部可

54、根據(jù)實(shí)際情況提出增補(bǔ)供應(yīng)商的申請(qǐng)，以確保滿足材料需求。3.4.5 材料的配送與驗(yàn)收管理訂單發(fā)放給供應(yīng)商并簽收回執(zhí)后，材料公司配送質(zhì)檢部開(kāi)始跟蹤貨物的生產(chǎn)、運(yùn)輸情況，這也是合同履行的最重要環(huán)節(jié)之一。對(duì)訂單實(shí)施跟蹤可以隨時(shí)掌握貨物的動(dòng)向，也可以對(duì)發(fā)生的意外事件及時(shí)采取措施，避免不必要的損失或?qū)p失減少到最低。如對(duì)于無(wú)法在約定時(shí)間內(nèi)到貨的訂單，建立預(yù)警機(jī)制，動(dòng)態(tài)調(diào)整供貨單位、各地倉(cāng)庫(kù)出貨或不同樓盤間的應(yīng)急調(diào)配等。貨到現(xiàn)場(chǎng)后，各地配送質(zhì)檢部即組織工程部及施工單位人員進(jìn)行驗(yàn)收，材料公司當(dāng)場(chǎng)實(shí)現(xiàn)貨物的買賣貿(mào)易。驗(yàn)收時(shí)，驗(yàn)收人員按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、合同及樣板對(duì)貨物進(jìn)行抽檢，并對(duì)驗(yàn)收中出現(xiàn)的質(zhì)量、數(shù)量等問(wèn)題及時(shí)反饋

55、。若未達(dá)到驗(yàn)收要求的貨物超過(guò)合同約定的比例，則可按合同相關(guān)條款退貨、換貨或扣罰違約金；如僅有極少部分貨物未達(dá)到驗(yàn)收要求，則現(xiàn)場(chǎng)可視情況按實(shí)收貨，剩余部分要求供應(yīng)商限時(shí)補(bǔ)齊。在貨物驗(yàn)收完畢后，材料公司驗(yàn)收人員與供應(yīng)商簽字確認(rèn)收貨單、與施工單位簽字確認(rèn)工地收貨單，這兩份單據(jù)將作為結(jié)算中付款和收款的唯一依據(jù)。3.4.6 結(jié)算管理因全國(guó)性材料采購(gòu)供應(yīng)涉及的主體較多，無(wú)法采用單個(gè)項(xiàng)目甲供的付款方法，根據(jù)合同簽訂的收支款方法，催生了一種順應(yīng)形勢(shì)、優(yōu)化結(jié)構(gòu)的貨款結(jié)算模式。在施工單位收款上，材料公司無(wú)需與施工單位直接打交道，只需根據(jù)工地收貨單將每月對(duì)賬單編制完成后交給地區(qū)公司相關(guān)部門，對(duì)賬完畢后由集團(tuán)財(cái)務(wù)從地

56、區(qū)公司賬戶中扣轉(zhuǎn)至材料公司賬戶。地區(qū)公司對(duì)口施工單位，采用工程簽證的方法將材料款從工程進(jìn)度款中扣除。在供應(yīng)商的付款上，唯一的付款憑據(jù)為收貨單，材料公司與供應(yīng)商對(duì)賬時(shí)間比施工單位稍晚，在材料公司完成收款后即進(jìn)行付款。供應(yīng)商無(wú)需與地區(qū)項(xiàng)目公司及施工單位產(chǎn)生聯(lián)系，收款僅對(duì)口材料公司一家，這一點(diǎn)有效地提高了付款效率、降低了實(shí)際成本，從一定程度上維護(hù)了供應(yīng)商利益，為長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作建立了良好基礎(chǔ)。3.4.7 供應(yīng)商管理供應(yīng)商管理是采購(gòu)供應(yīng)管理一個(gè)重要的組成部分，它是建立在雙方相互信任、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享信息，并為了共同目標(biāo)制定有挑戰(zhàn)性的改進(jìn)計(jì)劃基礎(chǔ)之上的。建立長(zhǎng)期戰(zhàn)略性合作伙伴關(guān)系是采購(gòu)供應(yīng)管理發(fā)展的一種必然趨勢(shì)，也是采購(gòu)管理部門的主要職責(zé)之一。在雙方合作過(guò)程中，采購(gòu)管理部門進(jìn)行供應(yīng)商信息的收集、供貨的考核，全面記錄供應(yīng)商的實(shí)際能力，使得公司能通過(guò)不斷選擇，減少供應(yīng)商基數(shù)，將業(yè)務(wù)集中在少而強(qiáng)的供應(yīng)商身上。恒大地產(chǎn)在招投標(biāo)后，由材料公司整理好中標(biāo)供應(yīng)商的投標(biāo)文件，提取如產(chǎn)品價(jià)格、企業(yè)資質(zhì)等有效信息，建立材料供應(yīng)商信息庫(kù)；對(duì)未中標(biāo)的供應(yīng)商，也對(duì)其投標(biāo)文件統(tǒng)一編制臺(tái)帳、歸檔管理，以備隨時(shí)提用。在材料供應(yīng)商每次供貨完成后，由材料公司合同履行責(zé)任部門對(duì)其供貨情況進(jìn)行評(píng)價(jià)，主要分供貨及時(shí)性、貨物質(zhì)量、配合程度等幾個(gè)方面，對(duì)于供貨情況較差并長(zhǎng)期得不到改善的供應(yīng)商，材料公司可視情