住宅可研報(bào)告

1、1總論1.1 項(xiàng)目名稱：創(chuàng)展水岸貴都1.2 建設(shè)單位：洛陽(yáng)創(chuàng)展置業(yè)有限公司 性 質(zhì)：獨(dú)立法人企業(yè) 法人代表：李義軍1.3 項(xiàng)目提出的背景條件1.3.1報(bào)告編制依據(jù)a.甲方提供的有關(guān)資料（如：建設(shè)單位現(xiàn)狀、人員編制等）；b.國(guó)家及地方現(xiàn)行有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范和規(guī)定；c.高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（gb50045-95）2001年版。1.3.2必要性（城市規(guī)劃和建設(shè)單位發(fā)展提出的要求）創(chuàng)展水岸貴都”小區(qū)緊依洛浦公園，八百米的水面景觀，門前洛河縈繞，步入洛浦秋風(fēng)園，柳樹(shù)成蔭，景色如黛，居住環(huán)境十分優(yōu)雅。向北有大張量販，佳寶市場(chǎng)等，便于居民生活購(gòu)物；周邊分布有交通銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、商業(yè)銀行、中國(guó)銀行，給

2、居民的日常理財(cái)提供方便，加之附近的麗景陽(yáng)光生態(tài)園、中匯大酒店、山河賓館等，最大可能的滿足居民的日常生活和業(yè)余活動(dòng)娛樂(lè)所需。小區(qū)附近有三山學(xué)校、高新區(qū)小學(xué)、河洛中學(xué)、高新雙語(yǔ)幼兒園，150醫(yī)院、陸渾水庫(kù)管理局門診等，給居民的健康、教育提供必要保障，其他企事業(yè)單位和服務(wù)機(jī)構(gòu)分布于其間。a.洛陽(yáng)市是以工業(yè)、旅游業(yè)為發(fā)展龍頭的中等城市，高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展隨著我市對(duì)城市擴(kuò)建力度的加大，洛浦公園沿岸風(fēng)景的不斷完善，該地段的文化優(yōu)勢(shì)和旅游產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)更加突出。這不但促進(jìn)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還大大改善了城市形象和洛陽(yáng)市的生活品味，對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)施是非常有利的。b.改革開(kāi)放以來(lái)，經(jīng)過(guò)二十年的發(fā)展，住宅作為人類直接

3、生存的空間與環(huán)境，住宅建設(shè)已成為影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)中占有舉足輕重的作用。c.據(jù)市有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)資料顯示，雖然近來(lái)不斷加大對(duì)住宅建設(shè)的投入，但仍不能滿足廣大居民的住房需求，因此進(jìn)一步提高住宅建設(shè)的總體水平，提高人民群眾物質(zhì)文明生活，也是當(dāng)前居民的強(qiáng)烈要求和迫切需求。d.根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查得出的結(jié)論：洛陽(yáng)市高新區(qū)原屬于我市的近郊，居住環(huán)境相對(duì)較差。許多居民都生活在自建的房屋內(nèi)，條件差，生活很不方便，加之新建單位的不斷增多，各種市政設(shè)施、電信管線、采光、通風(fēng)、節(jié)能等現(xiàn)代化住房的設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)，均難以滿足居民日益增長(zhǎng)的住房需求。隨著我市“兩創(chuàng)”工作的開(kāi)展，城市面貌大大改觀。為了支持市政府

4、倡導(dǎo)的，把我市建設(shè)成中西部最佳人居環(huán)境的總體構(gòu)想，洛陽(yáng)創(chuàng)展置業(yè)有限公司把“創(chuàng)展水岸貴都”設(shè)計(jì)定位為南昌路、洛河沿岸板塊上唯一的一個(gè)純高層、高檔、親水型住宅小區(qū)，這也是當(dāng)前居民的迫切需求。e.自從改革開(kāi)放以來(lái)，經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展，許多富裕起來(lái)的高新區(qū)自由職業(yè)者、城市居民、小工商業(yè)者、外地來(lái)洛人員等手里有了錢，生活及住房觀念發(fā)生了很大變化，希望在自己祖輩生活或創(chuàng)業(yè)的地方買到滿意的房子，過(guò)現(xiàn)代人的城市生活，尤其最大限度地滿足高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)各類高級(jí)職稱技術(shù)人員和管理層人員對(duì)高等住宅的需求。由此可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目是必要的，它不僅重塑了洛陽(yáng)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)住宅的形象，提高了城市環(huán)境品位，同時(shí)也帶動(dòng)了洛陽(yáng)市區(qū)

5、域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。1.3.3現(xiàn)狀綜合條件分析a.行業(yè)內(nèi)各同行的現(xiàn)有能力分析洛陽(yáng)市在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中屬于三類城市。洛陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步于1992年，14年來(lái)一直保持著平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。從1998年以來(lái)，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)量每年以30的速度遞增，2003年、2004年洛陽(yáng)商品房銷售面積約在130萬(wàn)平方米以上。b.市場(chǎng)前景的分析洛陽(yáng)市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，還是停留在比較低級(jí)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，原因種種，主要是本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度。從各種物業(yè)市場(chǎng)平均價(jià)格來(lái)看，其房?jī)r(jià)處于全國(guó)中低水平。近幾年來(lái)，總的趨勢(shì)是上升的，但每年的升幅都不大。從房?jī)r(jià)及其開(kāi)發(fā)和成交數(shù)量來(lái)看，這與洛陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是相適應(yīng)的，應(yīng)該說(shuō)不存在“房地產(chǎn)泡沫”。從未來(lái)幾

6、年發(fā)展趨勢(shì)看，洛陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊會(huì)平穩(wěn)發(fā)展，開(kāi)發(fā)量和房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)中有升，不會(huì)產(chǎn)生大的波動(dòng)。因而市場(chǎng)前景比較看好。c.優(yōu)勢(shì)條件，存在問(wèn)題及解決辦法優(yōu)勢(shì)是項(xiàng)目位置優(yōu)越，交通方便快捷，環(huán)境條件優(yōu)良。存在問(wèn)題是由于開(kāi)發(fā)量大，可能不會(huì)一次性入住完畢。解決方法是首先利用環(huán)境條件優(yōu)良吸引客戶；加強(qiáng)管理，用好的管理公司參與經(jīng)營(yíng)，提高認(rèn)知度和知名度。d.建設(shè)單位現(xiàn)狀洛陽(yáng)創(chuàng)展置業(yè)限公司是經(jīng)洛陽(yáng)市工商局批準(zhǔn)注冊(cè)，于2003年 11月成立，主要從事房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)的有限責(zé)任公司。公司所有者權(quán)益為2250萬(wàn)元（其中注冊(cè)資金為 800萬(wàn)元人民幣，資本公積金為 1686萬(wàn)元人民幣），同年經(jīng)河南省建設(shè)廳評(píng)定為暫定的開(kāi)發(fā)企業(yè)?，F(xiàn)

7、公司辦公地址設(shè)在洛陽(yáng)市高新區(qū)三山路2號(hào)，公司法定代表人李義軍?？偨?jīng)理李義軍先生系洛陽(yáng)市第十屆政協(xié)委員，洛陽(yáng)市工商業(yè)聯(lián)合會(huì)常委。公司擁有一支高中級(jí)職稱管理人員組成的技術(shù)精、管理細(xì)、勇于開(kāi)拓的高素質(zhì)人才隊(duì)伍?，F(xiàn)有員工27人，其中具有大專以上學(xué)歷的員工22人，中級(jí)及以上職稱的專業(yè)技術(shù)人員15人。公司下設(shè)行政事業(yè)部、財(cái)務(wù)部、工程部、物資部、營(yíng)銷部五個(gè)職能部門。該公司資產(chǎn)在3500萬(wàn)元以上，具有一定的流動(dòng)資金做支持用于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。2. 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容2.1建設(shè)規(guī)模 創(chuàng)展水岸貴都總用地面積18078.420（合27.118畝）；建設(shè)用地面積14088，規(guī)劃建筑面積48486，其中包括高層住宅及地下室、綜

8、合樓、地下停車庫(kù)。建設(shè)方案符合城市規(guī)劃和建設(shè)單位發(fā)展的要求。2.2建筑面積分配指標(biāo)創(chuàng)展水岸貴都總建筑面積48486，其中住宅建筑面積39916，高層住宅地下室建筑面積2005，綜合樓建筑面積3019，地下車庫(kù)4296 。2.3功能設(shè)置按照建筑方案、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求，擬建五幢高層住宅，其中18層四幢、19層一幢，另外有3層綜合樓一幢。3.工程規(guī)劃3.1基地狀況“創(chuàng)展水岸貴都”小區(qū)位于濱河路和芳澤北路交匯處，東面為濱河路，南面為芳澤路，西面為創(chuàng)業(yè)路，北面為芙蓉路，又與洛浦秋風(fēng)園為鄰。有2路、12路、59路等公交車通過(guò)，四通八達(dá)，充分滿足小區(qū)住戶的出行需求。該工程按規(guī)劃配套建設(shè)的市政基礎(chǔ)設(shè)施有雨水

9、、污水、給水、電力、通訊、熱力、有線電視等地上、地下管道，為“創(chuàng)展水岸貴都”提供了基礎(chǔ)條件，能滿足小區(qū)在建設(shè)中和建成后居民的需求。3.2用地范圍“創(chuàng)展水岸貴都”小區(qū)位于濱河路和芳澤北路交匯處，征地范圍東至濱河路，南至用地界，西至用地界，北至用地界，總用地面積18078.420（合27.118畝），東面為濱河路，南面為芳澤路，西面為創(chuàng)業(yè)路，北面為芙蓉路，3.3總體布局3.3.1功能分區(qū)該工程功能分區(qū)合理，保證了土地利用的最大化。該工程分為南、北兩處，中間是規(guī)劃的芳澤北路，北面有三幢高層和一幢綜合樓，南面有兩幢高層，南北兩處均設(shè)有地下車庫(kù)出入口，構(gòu)建了一個(gè)總體和諧、布局合理的住宅小區(qū)。3.3.2環(huán)

10、境設(shè)計(jì) 綠化是美化小區(qū)，改善環(huán)境、調(diào)節(jié)氣候，凈化空氣的重要措施，也是改善小區(qū)形象的重要因素之一。該小區(qū)綠化率為42%，綠地面積7604.10，用以建造花壇、種樹(shù)、植草等，將該小區(qū)建成經(jīng)典的高檔花園式小區(qū)，體現(xiàn)以人為本的主體思想。選用的樹(shù)種和花卉包括棕桐、廣玉蘭、枇杷、五角楓、雪松、女貞、銀杏、合歡等，綠籬采用女貞、金葉女貞、瓜子黃楊、月季、石楠、海桐等，讓小區(qū)四季常綠，季季有花。內(nèi)部空間布置采用點(diǎn)、線、面相結(jié)合的手法，營(yíng)造層次分明又連續(xù)有序的景觀，使之充滿溫馨祥和、高雅優(yōu)美，營(yíng)造出一個(gè)人與自然和諧相處的綠化環(huán)境，使客人有一種回到家的感覺(jué)。3.3.3道路設(shè)計(jì)該工程交通組織形成人車分流，芳澤路上設(shè)

11、有出入口，人車各自分開(kāi)。內(nèi)部形成環(huán)行車道，便于車輛疏散，道路設(shè)計(jì)最大化的滿足功能要求，人車分流，獨(dú)具特色。3.3.4豎向設(shè)計(jì)該工程用地范圍地勢(shì)平坦，豎向設(shè)計(jì)采用平坡式，雨水、污水通過(guò)暗管排入市政雨水、污水系統(tǒng)。3.3.5平面功能設(shè)計(jì)以人為本，創(chuàng)造以水岸、舒適、便捷、安全、多樣為主要特征的小區(qū)。科學(xué)的戶型設(shè)計(jì)，小區(qū)住宅設(shè)計(jì)充分考慮和體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，小區(qū)功能分為居住和休閑兩大快，主體建筑區(qū)和休閑購(gòu)物區(qū)以植物為緩沖，各分區(qū)功用明確，聯(lián)系方便，協(xié)調(diào)統(tǒng)一，有分有合，分合自然。小區(qū)的主體住宅樓，是具有中西結(jié)合特點(diǎn)的時(shí)尚住宅，造型莊嚴(yán)、穩(wěn)重，呈現(xiàn)大氣。開(kāi)敞的入口與高大的主體建筑，剛?cè)岵?jì)，實(shí)虛結(jié)

12、合，封透開(kāi)合，形成有序而又多變的空間形態(tài)，代表了城市發(fā)展的未來(lái)新貌。根據(jù)市場(chǎng)需要，共設(shè)計(jì)11種戶型，主要有四個(gè)層次：3室2廳1衛(wèi)123.25平方米；3室2廳2衛(wèi)128.94平方米146.46平方米；4室2廳2衛(wèi)172.38平方米174.38平方米；復(fù)式271.97平方米303.51平方米。3.4建筑造型該工程建筑造型大方，獨(dú)創(chuàng)清新現(xiàn)代化、高品位、高品質(zhì)的格調(diào)，明快的色彩、統(tǒng)一的風(fēng)格，創(chuàng)造一個(gè)實(shí)現(xiàn)個(gè)性的建筑形象。采用正面向南的“品”字型和“”字型塔式樓布置，錯(cuò)落有致；采用落地陽(yáng)臺(tái)、凸窗，采光好，立面活潑，最大限度地滿足業(yè)主在室內(nèi)就可以觀看到寬闊地洛河水面和洛河沿岸的景觀。小區(qū)住宅全部面南而建，陽(yáng)

13、光、水岸能同時(shí)擁有。建筑平面采用軸對(duì)稱布局，內(nèi)部空間完整、嚴(yán)謹(jǐn)、綜合樓房間寬敞明亮，淡藍(lán)色的玻璃與天空混為一體，顯示出沉穩(wěn)冷靜的設(shè)計(jì)風(fēng)格。住宅樓與綜合樓個(gè)體獨(dú)立，既方便使用，又互不干擾。4.建設(shè)條件4.1各有關(guān)部門批準(zhǔn)或協(xié)議文件洛陽(yáng)市人民政府、洛陽(yáng)市土地管理局批準(zhǔn)的國(guó)有土地使用證-洛市國(guó)用（2005）第 04056088號(hào)和第 04056089號(hào)；洛陽(yáng)市城市規(guī)劃局批準(zhǔn)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證（編號(hào)：05-029）；洛陽(yáng)市城市規(guī)劃局批準(zhǔn)的總平面圖。4.2工程所在地區(qū)的氣象、地理?xiàng)l件、建設(shè)場(chǎng)地的工程地質(zhì)條件4.2.1氣象條件年平均溫度 14.6極端最高氣溫 44.2極端最低氣溫 -18.2最熱日、月平

14、均溫度 32.6最熱日、月平均相對(duì)濕度 75%最冷日、月平均相對(duì)濕度 57%年平均降水量 601.1日最大降水量 110.7小時(shí)最大降水量 74.2常年氣導(dǎo)風(fēng)向 en最大凍土深度 210最大積雪深度 250基本風(fēng)壓 0.3kn/4.2.2建設(shè)場(chǎng)地的地理?xiàng)l件洛陽(yáng)市屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，冬季寒冷，雨雪稀少多大風(fēng)；春季暖和氣溫回升快，干旱少雨；夏季炎熱，雨量集中；秋季涼爽，天氣晴朗。該工程所處場(chǎng)地地勢(shì)平坦，地貌形態(tài)單一。4.2.3建設(shè)場(chǎng)地工程地質(zhì)、水文條件該工程所處場(chǎng)地地勢(shì)平坦，地貌形態(tài)單一，適宜該工程在此施工建造。4.3公用設(shè)施4.3.1給排水 a.水源：本小區(qū)使用水源為城市自來(lái)水。b

15、.用水量：主要用水為居民生活用水、物業(yè)管理人員辦公用水、道路澆灑、綠化、消防用水及未預(yù)見(jiàn)用水。小區(qū)共有住宅270套，居民人數(shù)按3.5人/戶，總?cè)藬?shù)為945人，用水量定額按200l/人.日，最高日用水量為189m3/d，最大時(shí)用水量為20m3/h。物業(yè)管理人員按60人.班計(jì)，用水量定額按40l/人.班，最高日用水量為2.4m3/d，最大時(shí)用水量為0.4m3/h。道路及廣場(chǎng)總面積為4200m2，澆灑用水定額按2l/m2.d，用水量為8.2m3/d。綠地面積為5900m2，綠化用水定額按1l/m2.d，用水量為5.9m3/d。室外消防用水量為15l/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間按2小時(shí)計(jì)，一次滅火用水量為108

16、m3。室內(nèi)消火栓用水量為20l/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間按2小時(shí)計(jì)，一次滅火用水量為144m3。地下車庫(kù)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)用水量30l/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間按1小時(shí)計(jì)，一次滅火用水量為108m3。未預(yù)見(jiàn)用水量按總生活用水量的10%計(jì)，為21m3/d。c.給水系統(tǒng)：本小區(qū)共有5幢高層住宅樓，一幢多層綜合辦公樓，高層部分采用加壓水泵和高位水箱聯(lián)合供水方式，在每幢樓頂層設(shè)置生活水箱，一至九層減壓供水，九層以上由屋頂水箱直接供給。綜合辦公樓用水直接由室外管網(wǎng)供給。d.消防系統(tǒng)：室外消防系統(tǒng)：在地下室建一座400m3的消防水池，室外消防用水量為108m3，全部?jī)?chǔ)存在消防水池內(nèi)，供發(fā)生火災(zāi)時(shí)消防車取水，另外在室外給水管

17、網(wǎng)上設(shè)置地下室室外消火栓，保證整個(gè)小區(qū)均在消火栓及消防水池保護(hù)范圍之內(nèi)，室外消火栓間距不超過(guò)120m。（2）室內(nèi)消防系統(tǒng)：在水泵房?jī)?nèi)設(shè)置消火栓給水泵兩臺(tái)，一用一備，在整個(gè)小區(qū)組成環(huán)網(wǎng)，每幢建筑均從該環(huán)網(wǎng)上接入兩根進(jìn)水管，在建筑內(nèi)部連成環(huán)網(wǎng)。在2#樓頂層設(shè)置一座18m3的高位消防水箱，保證小區(qū)消防管網(wǎng)維持一定壓力。在地下車庫(kù)及地上住宅均設(shè)置室內(nèi)消火栓，保證每一點(diǎn)均有兩股充實(shí)水柱到達(dá)，每個(gè)消火栓均設(shè)有直接啟動(dòng)消防泵的啟動(dòng)按鈕。在水泵房?jī)?nèi)設(shè)置噴淋泵兩臺(tái)，一用一備，供給地下車庫(kù)噴淋用水。在整個(gè)地下車庫(kù)內(nèi)按防火分區(qū)設(shè)置閉式噴頭，泵房?jī)?nèi)設(shè)置濕式報(bào)警閥，由其上的壓力開(kāi)關(guān)控制噴淋泵啟動(dòng)。e.排水系統(tǒng)：各建筑采

18、用污廢合流排水制度，經(jīng)管道排至室外檢查井，由小區(qū)污水管網(wǎng)收集經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管道。屋面雨水由管道排至室外地面，經(jīng)路面雨水口收集，通過(guò)小區(qū)雨水管網(wǎng)排至市政雨水管網(wǎng)。4.3.2電氣a.負(fù)荷等級(jí)劃分根據(jù)高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范，本小區(qū)內(nèi)2# 樓為一類高層建筑， 1#、3#、4#、5#樓為二類高層建筑。一類高層建筑的消防設(shè)備用電為一級(jí)負(fù)荷，二類高層建筑的消防設(shè)備用電及生活泵、客梯用電、主要通道及樓梯間照明為二級(jí)負(fù)荷，其他負(fù)荷為三級(jí)負(fù)荷。本小區(qū)供電電源為兩個(gè)獨(dú)立的10 kv高壓電源。b.供電系統(tǒng)本工程按二級(jí)負(fù)荷考慮，采用兩路10kv高電源供電。當(dāng)一個(gè)電源發(fā)生故障時(shí)，另一個(gè)電源應(yīng)不同時(shí)受到破壞。

19、兩路高壓電源同時(shí)工作，互為備用，系統(tǒng)采用單母線分段，母聯(lián)開(kāi)關(guān)自投。本工程擬安裝4臺(tái)容量為 630 kva的變壓器。低壓配電系統(tǒng)采用單母線分段。在低壓配電各運(yùn)行母線段設(shè)電容器柜，對(duì)無(wú)功功率進(jìn)行補(bǔ)償，補(bǔ)償后的功率因數(shù)0.9。消防用電設(shè)備配電：例如消防泵、噴淋泵、消防電梯、防排煙風(fēng)機(jī)、消防控制中心等采用雙回路供電并在最末一級(jí)配電箱處自動(dòng)切換。c.照明及計(jì)量門廳、走廊及住宅衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)選用節(jié)能燈，其他場(chǎng)所一般選用熒光燈。室外采用庭院燈。在消防控制室、前室、走廊、樓梯間、地下室等處設(shè)應(yīng)急照明，在疏散走道、安全出口處設(shè)疏散指示標(biāo)志。小區(qū)采用高供高計(jì)，低壓側(cè)分回路計(jì)量。為便于內(nèi)部管理，共設(shè)置了4類計(jì)量點(diǎn)，分

20、別為：變壓器主進(jìn)線計(jì)量；公共部分計(jì)量；居民到戶計(jì)量；其他非居民用電計(jì)量。d.防雷接地小區(qū)內(nèi)建筑屬于二、三類防雷建筑，按相應(yīng)類別進(jìn)行防雷設(shè)計(jì)。各建筑接地利用基礎(chǔ)鋼筋作為接地裝置。防雷接地，電氣設(shè)備工作接地、保護(hù)接地共用接地裝置。各建筑內(nèi)部作總等電位聯(lián)結(jié)，住宅衛(wèi)生間設(shè)局部等電位聯(lián)結(jié)。e.火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)本小區(qū)2#樓火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的保護(hù)等級(jí)按一級(jí)設(shè)置，1#、3#、4#、5#樓火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的保護(hù)等級(jí)按二級(jí)設(shè)置。本工程采用控制中心報(bào)警系統(tǒng)，消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)按兩總線設(shè)計(jì)，消防控制中心設(shè)在一層。在疏散通道、消防前室、輔助用房等處設(shè)感煙探測(cè)器，在每個(gè)消火栓處設(shè)置消火栓報(bào)警按鈕及適當(dāng)場(chǎng)所設(shè)手

21、動(dòng)報(bào)警按鈕（帶電話插孔）作為報(bào)警設(shè)備，疏散通道等處設(shè)有應(yīng)急廣播揚(yáng)聲器，功率不小于3w，火災(zāi)時(shí)自動(dòng)接通火災(zāi)事故廣播，消防控制室與值班室、消防水泵房、變配電室、電梯機(jī)房設(shè)置消防專用電話分機(jī)，消防控制室內(nèi)設(shè)置向當(dāng)?shù)毓蚕啦块T直接報(bào)警的外線電話。各單體建筑設(shè)有火災(zāi)顯示盤，設(shè)于各單體一層門廳。f.有線電視系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)有線電視線路由市有線電視網(wǎng)引入，采用地下管道敷設(shè)方式，電視電纜穿pvc管敷設(shè)，過(guò)路及硬化路面穿鋼管保護(hù)。要求最小埋深為0.8米（管頂至路面）。有線電視主干電纜采用sywv-75-12型同軸電纜，分支電纜采用sywv-75-型同軸電纜。用戶分配網(wǎng)絡(luò)采用分配分支形式向用戶終端饋送信號(hào)，根據(jù)電平衰

22、減量在適當(dāng)位置增加放大器。住宅每戶設(shè)兩個(gè)電視插座，布置于客廳和主臥室。公建部分根據(jù)需要考慮預(yù)埋預(yù)留。在弱電井內(nèi)設(shè)電視中間箱，豎井內(nèi)每三或六層設(shè)分支器盒。電視電纜在弱電井內(nèi)穿線槽明敷設(shè)，分支器至電視插座電纜穿難燃塑料管暗敷設(shè)。g.電話系統(tǒng)小區(qū)電話數(shù)量按住宅2部/戶，公建、物業(yè)管理23部/100m2。小區(qū)不設(shè)電話總機(jī)，區(qū)內(nèi)設(shè)一個(gè)電話交接間，考慮發(fā)展情況交接箱容量分別為2x400對(duì)。小區(qū)電信線路直接由市話網(wǎng)采用電纜穿管引入電話交接箱，進(jìn)而引入至住宅每單元弱電井內(nèi)配線架。每幢弱電井每三或六層設(shè)一臺(tái)電話分線箱。住宅每戶兩個(gè)電話出線座，布置于客廳和主臥室。小區(qū)電信線路以電纜穿管方式敷設(shè)。電纜穿pvc管保護(hù)

23、，過(guò)路及硬化路面穿鋼管保護(hù)。要求最小埋深為0.8米（管頂至路面）。電信電纜采用hya型通信電纜，在電纜轉(zhuǎn)彎、分支、引上處設(shè)檢查井。住宅每單元弱電井內(nèi)配線架至電話分線箱采用電話電纜在豎井線槽內(nèi)敷設(shè)，電話分線箱至電話出線座采用電話線穿線槽明敷或塑料管暗敷。h.寬帶網(wǎng)系統(tǒng)本工程寬帶網(wǎng)系統(tǒng)干線采用光纜由市電信局引入至小區(qū)信息網(wǎng)絡(luò)中心(電話站)，由信息網(wǎng)絡(luò)中心至各樓管理交接間干線采用光纜，由交接間至各戶采用超五類電纜。住宅每戶按1個(gè)信息插座設(shè)計(jì)。公建根據(jù)需要進(jìn)行預(yù)留。i.可視對(duì)講系統(tǒng)在住宅每單元入口處分別設(shè)一臺(tái)保安可視對(duì)講系統(tǒng)主機(jī)，每戶住宅設(shè)一臺(tái)可視對(duì)講分機(jī)，可實(shí)現(xiàn)主、分機(jī)間通話，分機(jī)遙控開(kāi)大門防盜鎖等

24、功能。各單元主機(jī)之間聯(lián)網(wǎng)線路送至小區(qū)值班室。保安對(duì)講系統(tǒng)接線采用四芯護(hù)套軟線，線路在豎井內(nèi)穿管明敷，進(jìn)戶穿難燃塑料管暗敷。 4.3.3采暖、通風(fēng)與空調(diào)a.室外空氣計(jì)算參數(shù)（執(zhí)行洛陽(yáng)市室外氣象參數(shù)）室外計(jì)算干球溫度冬季采暖 -5 冬季空調(diào) -7 夏季空調(diào) 35.9 夏季室外計(jì)算濕球溫度 27.5 室外計(jì)算相對(duì)濕度 最冷月日平均 57 % 最熱月日平均 75 %室外計(jì)算風(fēng)速冬季 2.5 m/s夏季 2.1 m/s主導(dǎo)風(fēng)向及頻率冬季 ne 13 %夏季 ne 14 %全年主導(dǎo)風(fēng)向及頻率 ne 12 %大氣壓力冬季 1000.8 hpa夏季 987.6 hpa日平均溫度+5的天數(shù) 95 天年平均溫度

25、14.6 b.室內(nèi)采暖設(shè)計(jì)溫度確定:起居室、臥室1820;廚房1820,;衛(wèi)生間1825;辦公室1820。c.熱負(fù)荷指標(biāo)本項(xiàng)目采暖熱負(fù)荷指標(biāo)55w/。d.設(shè)計(jì)要?jiǎng)t采暖系統(tǒng)住宅部分設(shè)置分戶熱計(jì)量裝置，采用散熱器采暖。綜合樓部分采用常規(guī)采暖,系統(tǒng)形式為上供中回同程式。熱源為洛陽(yáng)市城市熱力蒸汽，經(jīng)熱交換后，供熱介質(zhì)轉(zhuǎn)化為熱水，熱交換站設(shè)于地下車庫(kù)。通風(fēng)及防、排煙系統(tǒng)地下車庫(kù)設(shè)置6次/h的通風(fēng)換氣，車道自然補(bǔ)風(fēng)。地下站房均設(shè)置10次/h的送排風(fēng)系統(tǒng)，同時(shí)分區(qū)設(shè)置排煙系統(tǒng)，排煙量按不小于60 m3/計(jì)算。衛(wèi)生間設(shè)置10次/h的排風(fēng)系統(tǒng)。防煙樓梯間及合用前室的正壓送風(fēng)系統(tǒng)，送風(fēng)量參照高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)

26、范要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。 5.環(huán)境保護(hù)與節(jié)能5.1環(huán)境保護(hù)5.1.1噪聲的防治該工程退規(guī)劃路紅線均大大超過(guò)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，且采用山墻面對(duì)城市干道，基本不受城市道路車輛噪聲干擾。5.1.2污水及垃圾處理該工程建成后，生活污水與雨水采用分流排放系統(tǒng)，生活污水經(jīng)污水處理達(dá)標(biāo)后排入市政污水管網(wǎng)。生活垃圾采用袋裝收集，利用垃圾車定期收集清運(yùn)處理，運(yùn)至城市的生活垃圾處理場(chǎng)，實(shí)行無(wú)公害處理，減少環(huán)境污染。5.1.3生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施該工程充分考慮到環(huán)境的綠化和美化，利用樓宇之間的空地，鋪設(shè)草皮，種植四季花木，規(guī)劃建筑小品，提高環(huán)境空氣質(zhì)量，減少空氣粉塵，增加空氣含氧量。調(diào)節(jié)氣候，充分發(fā)揮綠地的環(huán)境效益。5.2節(jié)能洛陽(yáng)屬夏

27、熱冬冷地區(qū)，熱工設(shè)計(jì)要求必須滿足夏季防熱要求，同時(shí)兼顧冬季保溫?？偲矫娌季譃槟媳毕颍g距滿足日照通風(fēng)，采光要求。建筑設(shè)計(jì)采用適宜的進(jìn)深，門窗均采用氣密性好的鋁合金門窗，維護(hù)結(jié)構(gòu)及填充墻，均采用加氣混凝土塊等保溫性好的輕質(zhì)建材，在主要環(huán)節(jié)上控制能源損耗。電氣照明采用節(jié)能燈具，樓梯間等公共場(chǎng)所采用延時(shí)開(kāi)關(guān)。給排水專業(yè)充分利用市政供水系統(tǒng)。6.高層民用建筑防火設(shè)計(jì)要?jiǎng)t6.1該工程建設(shè)項(xiàng)目名稱、主要用途、建筑面積、層數(shù) 該工程建設(shè)項(xiàng)目名稱為創(chuàng)展水岸貴都，總建筑面積48486，18層四幢、19層一幢，3層的綜合樓一幢。6.2簡(jiǎn)述消防車道布置及車流、人流情況，停放車輛數(shù)量，防火間距 該工程設(shè)置環(huán)行消防車通

28、道，消防車寬度均4.00米，符合規(guī)范要求，車流、人流采用人車分流，避免相互干擾。地下停放車輛110輛，地上停放車輛21輛，所有間距均符合防火間距。6.3簡(jiǎn)述防火、防煙分區(qū)的劃分原則 該住宅各層為一防火分區(qū)，每層設(shè)置自動(dòng)滅火系統(tǒng)，符合gb50045-95（2001年版）中第5.1.1條的規(guī)定。6.4 安全疏散地下車庫(kù)（停車位110輛）設(shè)有兩個(gè)車輛出入口，各樓每層均設(shè)有消火栓兩個(gè)，保證兩股消防水柱同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部分，消火栓給水網(wǎng)為環(huán)狀，管材為鍍鋅鋼管。 7.結(jié)構(gòu)與抗震7.1設(shè)計(jì)依據(jù)7.1.1本工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)所采用的主要規(guī)范及依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) gb50068-2001建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)

29、范 gb50009-2001建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 gb50011-2001混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 gb50010-2002建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 gb50007-2002建筑地基處理技術(shù)規(guī)范 jgj79-2002 j220-2002 高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)范 jgj3-2002 j186-2002 建筑樁基技術(shù)規(guī)范 jgj94-94砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 gb50003-2001冷軋帶肋鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程jgj95-2003 j254-20037.1.2 基本風(fēng)壓: 0.45kn/m2；基本雪壓: 0.35kn/m2 抗震設(shè)防烈度 7度，地震分組第一組，設(shè)計(jì)基本地震加速度0.10g。7.2 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)7.

30、2.1本工程建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限為70年?？拐鹪O(shè)防分類為丙類。7.2.2 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)選型本工程主樓為高層建筑，采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，以滿足建筑物的強(qiáng)度、剛度及抗側(cè)移壓求。8.人員編制8.1工作人員 洛陽(yáng)創(chuàng)展置業(yè)限公司是經(jīng)洛陽(yáng)市工商局批準(zhǔn)注冊(cè)，于2003年 11 月成立，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的有限責(zé)任公司。該公司各個(gè)機(jī)構(gòu)齊備，人員結(jié)構(gòu)整齊。公司下設(shè)行政事業(yè)部、財(cái)務(wù)部、工程部、物資部、營(yíng)銷部五個(gè)職能部門。 公司在用人制度上實(shí)行招聘合同制，有嚴(yán)格的員工招聘、人事檔案制度。8.2人員培訓(xùn)公司實(shí)行職工人員輪崗培訓(xùn)制度，每月有安全制度，每周有崗位培訓(xùn)制度，每天班前崗前培訓(xùn)制度。9.實(shí)施進(jìn)度建議項(xiàng)

31、目申請(qǐng)立項(xiàng)、可行性研究大約1個(gè)月，即2005年2月；施工圖設(shè)計(jì)、地址勘探、場(chǎng)地平整2個(gè)月，即2005年34月；施工周期為15個(gè)月，即2005年5月2006年8月底。其中：開(kāi)工時(shí)間為2005年5月16日基礎(chǔ)施工階段，2005年5月17日2005年6月20日；主體施工階段，2005年6月21日2006年1月底；內(nèi)外裝修階段，2006年1月1日2006年8月底；項(xiàng)目投入使用期1個(gè)月，即：規(guī)劃驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、備案驗(yàn)收。2006年10月1日業(yè)主入住。10.項(xiàng)目投資估算及資金來(lái)源10.1總投資估算 本項(xiàng)目總建筑面積48486 m2，其中：高層住宅：39166 m2，高層住宅地下室2005 m2，綜合樓30

32、19 m2，地下車庫(kù)4296 m2；結(jié)構(gòu)型式為框架剪力墻結(jié)構(gòu)和框架結(jié)構(gòu)。投資范圍包括土建及公用工程、室外工程、工程建設(shè)其他費(fèi)用。10.1.1 投資估算依據(jù) 主要工程費(fèi)用參照類似工程造價(jià)按指標(biāo)計(jì)算，工程建設(shè)其他費(fèi)用按規(guī)定計(jì)算。10.1.2投資估算內(nèi)容和方法a.土建主體工程：土建主體工程高層住宅按800元/ m2，綜合樓按600元/ m2，地下車庫(kù)按1050元/ m2。b.公用工程：給排水工程、采暖通風(fēng)工程、建筑電氣工程根據(jù)設(shè)計(jì)內(nèi)容按指標(biāo)計(jì)算。c.其他費(fèi)用 征地費(fèi)為977萬(wàn)元，勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)按規(guī)定計(jì)算，前期報(bào)建費(fèi)及前期工程費(fèi)160萬(wàn)元、開(kāi)發(fā)管理費(fèi)88萬(wàn)元。預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用與其他費(fèi)用之和的5

33、.2計(jì)算為294萬(wàn)元、建設(shè)期利息45萬(wàn)元。詳見(jiàn)表10-1“建設(shè)投資估算表”。10.2資金來(lái)源與資金籌措項(xiàng)目總投資6000萬(wàn)元，資金來(lái)源為：公司自有資金2250萬(wàn)元、李義軍先生自籌投入1550萬(wàn)元、銷售按揭或現(xiàn)款回籠700萬(wàn)元、申請(qǐng)銀行開(kāi)發(fā)貸款1500萬(wàn)元，詳見(jiàn)表10-2“投資使用計(jì)劃表”。11.經(jīng)濟(jì)分析經(jīng)濟(jì)效益分析參照國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）的有關(guān)內(nèi)容及深度要求，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行編制。11.1 銷售收入計(jì)算 高層住宅銷售面積為39166 m2，銷售均價(jià)2200元/ m2，預(yù)計(jì)銷售收入8617萬(wàn)元。 綜合樓銷售面積為3019 m2，銷售均價(jià)2350元/

34、m2，預(yù)計(jì)銷售收入710萬(wàn)元。 地下車庫(kù)133個(gè)，銷售均價(jià)30000元/個(gè)2，預(yù)計(jì)銷售收入399萬(wàn)元，詳見(jiàn)表11-1“銷售收入估算表”。11.2 項(xiàng)目成本分析測(cè)算開(kāi)發(fā)投資：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資6000萬(wàn)元。銷售費(fèi)用：銷售費(fèi)用按銷售收入的1計(jì)算。經(jīng)營(yíng)廣告費(fèi)：經(jīng)營(yíng)廣告費(fèi)按銷售收入的2計(jì)算。管理費(fèi)用：管理費(fèi)用按銷售收入的2計(jì)算。財(cái)務(wù)費(fèi)用： 財(cái)務(wù)費(fèi)用為經(jīng)營(yíng)期貸款利息90萬(wàn)元，詳見(jiàn)表11-2“項(xiàng)目成本估算表”。11.3 利潤(rùn)預(yù)測(cè) 依據(jù)銷售計(jì)劃，本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入9725萬(wàn)元。繳納銷售稅金及附加535萬(wàn)元，銷售稅金為營(yíng)業(yè)稅按5計(jì)算，城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)及教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的10計(jì)算。項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)利潤(rùn)總額2614萬(wàn)元，繳納所得稅863萬(wàn)元。依據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，考慮本項(xiàng)目總體規(guī)劃，對(duì)項(xiàng)目銷售及回款情況2006年80，2007年20。詳見(jiàn)表11-3“損益表”。11.4 貸款償還測(cè)算 本項(xiàng)目申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款1500萬(wàn)元，計(jì)劃從2006年開(kāi)始至2007年還完。還款資金來(lái)源為銷售收入。貸款償還期為1.32年。詳見(jiàn)表11-4“貸款還本付息計(jì)算表”。11.5 財(cái)務(wù)分析11.5.1 盈利能力分析 項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)盈利能力分析主要市通過(guò)項(xiàng)目投資損益來(lái)表現(xiàn)，具體以內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資利潤(rùn)率、投資利稅率等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為衡量指標(biāo)。詳見(jiàn)表11-5“現(xiàn)金流量表”。項(xiàng)目損益估算：投資利潤(rùn)率利潤(rùn)總額/投