房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理流程

1、房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理流程最牛英語口語培訓(xùn)模式：躺在家里練口語，全程外教一對一，三個月暢談無阻！太平洋英語，免費(fèi)體驗(yàn)全部外教一對一課程：一、前言易建科技憑借自身深厚的行業(yè)背景與豐富的實(shí)施經(jīng)驗(yàn)，在充分研究房地產(chǎn)行業(yè)的管理模式與特點(diǎn)基礎(chǔ)上，提出針對房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目全過程管理的整體解決方案，借此幫助房地產(chǎn)企業(yè)解決高速增長中面臨的項(xiàng)目管理瓶頸，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)從傳統(tǒng)項(xiàng)目管理向現(xiàn)代項(xiàng)目管理的轉(zhuǎn)變。解決方案的特點(diǎn)優(yōu)勢從宏觀的角度管理項(xiàng)目實(shí)施過程，實(shí)現(xiàn)投資、進(jìn)度、資源、成本、質(zhì)量等的綜合管理。涵蓋項(xiàng)目生命周期的全過程項(xiàng)目管理，從項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目前期、設(shè)計(jì)規(guī)劃、投資管理、項(xiàng)目施工到項(xiàng)目驗(yàn)收的全過程管理。以市場關(guān)系管

2、理的思想管理項(xiàng)目全過程，從市場與客戶的需求分析出發(fā)，以實(shí)現(xiàn)客戶價值為目標(biāo)，管理項(xiàng)目全過程的價值活動?；诨ヂ?lián)網(wǎng)建立全天候的項(xiàng)目管理平臺，使信息的溝通與交流更加快捷方便。為項(xiàng)目決策人隨時提供多方位的價值評估和分析, 高效解決高層領(lǐng)導(dǎo)最關(guān)心的宏觀總體問題二、解決方案構(gòu)成體系1、項(xiàng)目前期階段管理1.1、投資機(jī)會研究投資機(jī)會研究的核心是通過市場調(diào)研與市場信息分析，發(fā)現(xiàn)最佳的投資機(jī)會，具體功能包括： 市場調(diào)研 競爭地位調(diào)研 開發(fā)土地調(diào)研 市場環(huán)境調(diào)研 市場特點(diǎn)調(diào)研 消費(fèi)者調(diào)研 促銷情況調(diào)研 地產(chǎn)信息調(diào)研 專案調(diào)查調(diào)研市場分析 以往樓盤銷售信息分析 客戶分析 以往樓盤業(yè)主反饋分析 促銷情況分析 地產(chǎn)信息分

3、析1.2、項(xiàng)目策劃管理在對市場信息進(jìn)行充分調(diào)研與分析的基礎(chǔ)上，將項(xiàng)目的投資方案轉(zhuǎn)換成為定義明確、系統(tǒng)清晰、目標(biāo)具體的項(xiàng)目策劃，實(shí)現(xiàn)策劃過程的規(guī)范化、科學(xué)化，策劃內(nèi)容的全面化、綜合化，策劃成果的共享化、知識化。具體的功能包括：策劃過程管理按照企業(yè)的實(shí)際業(yè)務(wù)流程，科學(xué)地規(guī)范項(xiàng)目策劃階段的各項(xiàng)工作，提供策劃過程的計(jì)劃編制模板。策劃內(nèi)容管理項(xiàng)目的策劃內(nèi)容既有總體的策劃也有局部的策劃，包括： 項(xiàng)目構(gòu)思策劃 項(xiàng)目實(shí)施策劃編制項(xiàng)目策劃報(bào)告與項(xiàng)目建議書根據(jù)項(xiàng)目策劃的具體內(nèi)容，按照企業(yè)自定義的策劃報(bào)告模板與項(xiàng)目建議書模板，高效生成項(xiàng)目具體的策劃報(bào)告與項(xiàng)目建議書。1.3、項(xiàng)目可行性研究項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目前期工作

4、的重點(diǎn)與核心，系統(tǒng)將從流程、內(nèi)容、方法等多方面保證可行性研究的規(guī)范性、科學(xué)性與充分性。具體功能包括：方案設(shè)計(jì)與優(yōu)選管理依據(jù)項(xiàng)目的策劃報(bào)告與項(xiàng)目建議書，編制項(xiàng)目的多個可選方案，通過可選方案的分析比較，從中選擇和推薦最優(yōu)方案。具體功能包括： 編制可選方案 可選方案的比較分析 選擇推薦最優(yōu)方案經(jīng)濟(jì)分析與評價采用先進(jìn)科學(xué)的經(jīng)濟(jì)評價工具對推薦方案的各類經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行評估，從而為項(xiàng)目的投資決策提供高效支持，經(jīng)濟(jì)評估內(nèi)容主要有財(cái)務(wù)評估與不確定性分析，具體功能包括： 財(cái)務(wù)評估 不確定性分析編制可行性研究報(bào)告按照有關(guān)規(guī)定建立規(guī)范的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告模板，并可以依據(jù)企業(yè)與項(xiàng)目的實(shí)際情況對模板進(jìn)行管理。 開發(fā)項(xiàng)目用地

5、的現(xiàn)場調(diào)查及拆遷安置 市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定 規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù) 資源供給 環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù) 項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究 開發(fā)建設(shè)計(jì)劃 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析 結(jié)論及建議可行性研究報(bào)告評審按照科學(xué)規(guī)范的評審流程與內(nèi)容對可行性研究報(bào)告進(jìn)行評審，具體評估內(nèi)容包括： 建設(shè)必要性評估 方案評估 建設(shè)生產(chǎn)條件評估 項(xiàng)目效益評估 項(xiàng)目投資決策1.4、項(xiàng)目立項(xiàng)管理對項(xiàng)目立項(xiàng)的流程按照不同的建設(shè)項(xiàng)目類型進(jìn)行規(guī)范化管理，并提供相應(yīng)的工作計(jì)劃模板。同時對各類關(guān)鍵性的政府批文與許可證進(jìn)行統(tǒng)一管理。2、項(xiàng)目實(shí)施階段管理2.1、項(xiàng)目實(shí)施階段的PDCA循環(huán)在項(xiàng)目的實(shí)施階段，采用PDCA（Plan計(jì)劃Do執(zhí)行

6、Check檢查Action處理）循環(huán)，通過在項(xiàng)目組織的各層次中應(yīng)用PDCA概念來保持持續(xù)改進(jìn)管理過程的能力。PDCA循環(huán)主要由以下過程構(gòu)成：計(jì)劃（Plan） 執(zhí)行（Do） 檢查（Check） 處理（Action）2.2、工程招標(biāo)管理按照國家、地區(qū)及行業(yè)主管部門的工程招標(biāo)程序和規(guī)定，對工程招標(biāo)過程進(jìn)行全面管理。并可幫助企業(yè)建立招投標(biāo)信息溝通平臺，統(tǒng)一管理項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料采購等招標(biāo)工作，從而使項(xiàng)目的招投標(biāo)更加高效與科學(xué)。具體功能包括： 招標(biāo)信息發(fā)布管理 招標(biāo)文件編制管理投標(biāo)單位報(bào)名管理 投標(biāo)單位資質(zhì)審查管理招標(biāo)文件發(fā)送管理 施工圖預(yù)算及項(xiàng)目標(biāo)底價格確定（針對施工與監(jiān)理招標(biāo)）投標(biāo)文件管理

7、 開標(biāo)、截標(biāo)管理方案評審管理 中標(biāo)單位確定中標(biāo)合同管理2.3、項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理限額設(shè)計(jì)管理 設(shè)計(jì)內(nèi)容管理 制定限額指標(biāo) 概算管理 限額控制 設(shè)計(jì)變更管理通過掛接行業(yè)、地區(qū)與企業(yè)定額實(shí)現(xiàn)資源的精確分析與計(jì)算，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行資源計(jì)劃的編制、優(yōu)化與追蹤管理。設(shè)計(jì)過程管理提供項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程的全面綜合管理，具體功能包括： 設(shè)計(jì)目標(biāo)管理 設(shè)計(jì)進(jìn)度管理 設(shè)計(jì)質(zhì)量管理 設(shè)計(jì)成本管理 設(shè)計(jì)文檔管理設(shè)計(jì)審核提供全面的設(shè)計(jì)審核管理功能，以保障項(xiàng)目的設(shè)計(jì)成果符合策劃階段確定的項(xiàng)目整體構(gòu)思與目標(biāo)體系，具體功能包括： 設(shè)計(jì)評審管理 設(shè)計(jì)變更管理2.4、項(xiàng)目施工管理項(xiàng)目范圍管理通過范圍管理，明確項(xiàng)目施工階段管理的目標(biāo)與邊界，主要

8、包括： 建立項(xiàng)目目標(biāo)體系 建立項(xiàng)目分解結(jié)構(gòu) 建立項(xiàng)目編碼體系項(xiàng)目合同管理按照建設(shè)工程施工合同范本、FIDIC土木工程施工合同范本等要求全面管理工程項(xiàng)目的各類合同。具體功能包括： 合同編制 合同信息管理 合同文檔管理 合同事務(wù)管理 合同變更索賠管理 合同費(fèi)用管理 合同自動跟蹤與預(yù)警 合同履約分析項(xiàng)目投資管理投資管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施管理的重點(diǎn)與核心，系統(tǒng)提供了全過程的投資管理與控制功能，具體功能包括： 工程四算對比分析 投資計(jì)劃管理 資金籌措管理 資金使用管理 投資過程檢測 投資綜合統(tǒng)計(jì)分析項(xiàng)目進(jìn)度管理依據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，建立項(xiàng)目業(yè)主管理總承包管理分包管理實(shí)施層管理的完整分級計(jì)劃體系，施工單位和監(jiān)理

9、單位依據(jù)總體控制計(jì)劃編制具體的實(shí)施性計(jì)劃。具體功能包括： 進(jìn)度計(jì)劃編制 進(jìn)度計(jì)劃的優(yōu)化 進(jìn)度追蹤管理 進(jìn)度統(tǒng)計(jì)與分析項(xiàng)目資源管理主要實(shí)現(xiàn)對甲供材料與設(shè)備的全面管理，同時可以與易建供應(yīng)鏈管理系統(tǒng)（SCM）結(jié)合，實(shí)現(xiàn)對材料設(shè)備的計(jì)劃、采購、庫存、使用等的全過程管理，具體功能包括： 材料需求計(jì)劃管理 材料采購管理 材料庫存管理 材料使用統(tǒng)計(jì)與分析項(xiàng)目質(zhì)量管理以ISO9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和國家行業(yè)的質(zhì)量規(guī)范為基礎(chǔ)進(jìn)行全面的質(zhì)量管理，具體功能包括： 建立質(zhì)量體系 質(zhì)量體系文件管理 質(zhì)量費(fèi)用管理 建立質(zhì)量控制分解結(jié)構(gòu) 質(zhì)量控制點(diǎn)管理 質(zhì)量事件記錄項(xiàng)目信息管理對項(xiàng)目中的各類文檔信息進(jìn)行分級、分類歸檔管理，并可與

10、知識管理系統(tǒng)緊密結(jié)合。 項(xiàng)目文檔分類組織與查詢 國家行業(yè)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)分類組織與查詢項(xiàng)目組織協(xié)調(diào)對項(xiàng)目中的各類組織協(xié)調(diào)活動進(jìn)行統(tǒng)一的管理，確保項(xiàng)目的正常穩(wěn)定運(yùn)作與目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。具體功能包括： 工作會議管理 會議紀(jì)要管理 對外事務(wù)管理3、項(xiàng)目驗(yàn)收階段管理3.1、項(xiàng)目驗(yàn)收流程管理按照企業(yè)的工程項(xiàng)目流程管理，合理的規(guī)劃與管理驗(yàn)收階段的各項(xiàng)工作，提供驗(yàn)收階段的計(jì)劃編制模版。3.2、項(xiàng)目驗(yàn)收內(nèi)容管理 分項(xiàng)工程驗(yàn)收管理 專業(yè)工程驗(yàn)收管理 竣工綜合驗(yàn)收管理驗(yàn)收記錄統(tǒng)計(jì)與分析管理 竣工驗(yàn)收的各項(xiàng)證明管理3.3、項(xiàng)目竣工移交管理 項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施移交管理 工程技術(shù)檔案移交管理 竣工資料移交管理3.4、項(xiàng)目保修維護(hù)管理

11、對工程保修期內(nèi)的各項(xiàng)保修與維護(hù)工作進(jìn)行統(tǒng)一管理，并進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，以反映項(xiàng)目的工程質(zhì)量。3.5、項(xiàng)目總決算管理編制并審定項(xiàng)目的總決算報(bào)告，并通過與項(xiàng)目的概預(yù)算進(jìn)行比較分析，確定項(xiàng)目決算是否達(dá)到總成本目標(biāo)的要求。3.6、項(xiàng)目驗(yàn)收文檔及資料管理對項(xiàng)目驗(yàn)收階段涉及的各類國家與行業(yè)的工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、各類技術(shù)文檔資料、各類竣工驗(yàn)收資料等進(jìn)行分類組織與管理，以方便用戶查詢。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)信息化建設(shè)不僅極大提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力，而且大大減少人力，提高效率，加快信息處理速度，提高信息的準(zhǔn)確性和可靠性。同時，房地產(chǎn)企業(yè)信息化可以通過輔助管理和輔助決策，準(zhǔn)確及時地把握市場信息，從而獲得更多

12、商機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)信息化還可以提高企業(yè)對市場反應(yīng)能力，提高決策的正確性和預(yù)見性，從而大大提企業(yè)的市場競爭力。所以，我國房地產(chǎn)企業(yè)如何適應(yīng)激烈的國際市場競爭，采用信息化技術(shù)武裝企業(yè)將是一條重要的途徑。 因?yàn)樾畔⒓夹g(shù)可以使房地產(chǎn)商開發(fā)的房屋功能得到改善，使傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)營管理方式得到改善。目前，從房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理方面來說，國外從項(xiàng)目的立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、采購、施工、財(cái)務(wù)管理等方面采用的信息技術(shù)比較普遍，所帶來的效益很明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，由于信息技術(shù)的實(shí)施，能降低項(xiàng)目的成本約1015左右；在傳統(tǒng)的物業(yè)銷售和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)方面，發(fā)達(dá)國家已建成傳統(tǒng)的物業(yè)銷售數(shù)據(jù)庫和網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，擁有一個統(tǒng)一的綜合信息平臺，用戶通過網(wǎng)上

13、能查到所需物業(yè)的詳細(xì)資料，并通過網(wǎng)上完成物業(yè)經(jīng)紀(jì)的所有手續(xù)，節(jié)省了房屋銷售的成本和經(jīng)紀(jì)費(fèi)用。 盟友萬通公司采用科學(xué)的、先進(jìn)的信息化手段，構(gòu)建一個房地產(chǎn)的電子商務(wù)平臺和目前流行的數(shù)字神經(jīng)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)全面的信息化管理，使房地產(chǎn)開發(fā)公司具備管理創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、業(yè)務(wù)創(chuàng)新的能力，拉開房地產(chǎn)企業(yè)之間的距離，在本質(zhì)上加強(qiáng)企業(yè)競爭優(yōu)勢，提升核心競爭力。 主要模塊包括：一、文件收發(fā)管理對房地產(chǎn)部門的收文、發(fā)文單據(jù)電子存儲，使對外對內(nèi)的文件往來內(nèi)容、時間、收發(fā)單位等清楚明確，以備將來快速查找，從細(xì)微處把握工程管理，減少自身紕漏。二、工程綜合信息管理通過對工程綜合信息的管理，提高房地產(chǎn)部門的知識管理能力，提高工作效率

14、。 可把一些不能在其他模塊歸類的信息存放于此，此處還有用戶可自由劃分文件類別功能。用戶可按照規(guī)定自建文件類別。 三、施工前期文檔管理施工前期的準(zhǔn)備工作對工程能否順利進(jìn)展起決定作用。此處對施工前期工作文檔進(jìn)行存儲，輔助業(yè)主監(jiān)督工程施工準(zhǔn)備情況，文件分類存放，用戶按照自己的權(quán)限查看相應(yīng)目錄的內(nèi)容。四、圖紙管理目前正式圖紙往往不能及時送達(dá)，引發(fā)準(zhǔn)備圖和正式圖不同，圖紙歷次版本變更等一系列問題。處理不好，就會給業(yè)主帶來不必要損失。利用微機(jī)實(shí)現(xiàn)圖紙管理電子化非常有必要。五、招標(biāo)管理招標(biāo)是業(yè)主選擇工程項(xiàng)目實(shí)施單位的手段，招標(biāo)給了業(yè)主優(yōu)選承包商的機(jī)會，是項(xiàng)目成功實(shí)施非常關(guān)鍵的一環(huán)，但招標(biāo)牽涉到合同編制資料難

15、查、資審環(huán)節(jié)多導(dǎo)致招標(biāo)時間長、費(fèi)用高等一些問題，信息化具有數(shù)據(jù)充分共享、信息及時等優(yōu)勢，業(yè)主通過利用信息化輔助招標(biāo)工作非常有必要。六、合同管理合同管理是企業(yè)在經(jīng)濟(jì)活動中保證企業(yè)利益的重要環(huán)節(jié)，應(yīng)有條不紊、動態(tài)控制、掌握全局。系統(tǒng)應(yīng)采用目錄樹結(jié)構(gòu)，層次分明，文檔資料一目了然；分為編輯合同、分析合同、合同支付等邏輯模塊；可生成多種報(bào)表供用戶使用。七、合同簽審管理通過此模塊完成合同的簽審、流轉(zhuǎn)管理。八、施工進(jìn)度管理施工進(jìn)度管理是對施工計(jì)劃文件匯總管理，使進(jìn)度狀態(tài)明了清晰。九、質(zhì)量管理項(xiàng)目質(zhì)量是業(yè)主非常關(guān)心的問題，施工質(zhì)量控制由監(jiān)理主要管理，房地產(chǎn)部門只是起監(jiān)督指導(dǎo)作用。故質(zhì)量管理同監(jiān)理數(shù)據(jù)緊緊聯(lián)系起

16、來。 由監(jiān)理報(bào)送相關(guān)質(zhì)量數(shù)據(jù)，達(dá)到對質(zhì)量的內(nèi)業(yè)管理。從業(yè)主的管理需要出發(fā)，本模塊只涉及人、材、物的資質(zhì)管理和重大的驗(yàn)收記錄管理。 十、物資管理對項(xiàng)目甲供材管理，包括物資前期尋價管理，供應(yīng)商查詢，物資所屬供應(yīng)商查詢等。項(xiàng)目需求計(jì)劃和物資采購數(shù)量聯(lián)系，動態(tài)更新。十一、文檔管理對房地產(chǎn)部門的一些需要共享的文檔進(jìn)行管理，分為公共區(qū)和個人區(qū)兩個部分。 可行性報(bào)告項(xiàng)目策劃也就是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究。 一、可行性研究的內(nèi)容 可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。 可行性研究的主要內(nèi)容有： (1)項(xiàng)目概況； (2)開發(fā)項(xiàng)目用

17、地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置； (3)市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定; (4)規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù); (5)資源供給； (6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)； (7)項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究； (8)開發(fā)建設(shè)計(jì)劃； (9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析; (10)結(jié)論及建議。 二、可行性研究的工作階段 投資機(jī)會研究。該階段的主要任務(wù)是對投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會。 投資機(jī)會研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為30%，研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%0.8%。如果機(jī)會研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。 初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達(dá)20%,所需費(fèi)用約占總投資的0.25%1.5%。 詳細(xì)可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)