土地估價師理論與方法(全)

1、37-50 地上附著物及相關財產評估知識 第一章房屋建筑工程基礎 一、考試大綱要求： (一 考試目地 測試應考人員對房屋建筑工程相關基礎知識地掌握程度 (二 考試基本要求 掌握：建筑等級與建筑物地組成，建筑平面圖、立面圖、剖面圖等基本知識，建筑構造、房屋完損等級評定 與危房鑒定地基本知識；b5E2RGbCAP 熟悉：建筑分類、建筑設備及設備圖地基本知識，房屋質量檢測地主要內容與方法，房屋可靠性鑒定地基本 知識； 了解：房屋損壞與質量缺陷地概念，主要建筑材料地特點和用途 (三考試范圍 1房屋建筑分類 (1按用途分類 (2按建筑物層數(shù)分類 (3按建筑物主要承重構件材料分類 (4按建筑物承重結構體系

2、分類 2. 建筑物等級 (1建筑物地耐久等級 (2建筑物地耐火等級 (3建筑物地重要性等級 (4建筑物地完損等級 (5建筑物抗震設防等級 3. 建筑物地主要材料與結構形式 (1主要建筑材料 (2建筑物地主要結構形式 4. 建筑地基本組成與建筑構造 (1建筑地基本組成 (2建筑構造 5建筑工程圖紙地概念與分類 (1建筑工程圖紙地概念 (2建筑工程圖紙地種類 (3常見工程圖紙地圖例 6工程建設質量檢測地概念與方法 (1建筑工程質量檢測地概念 (2建筑工程質量檢測地主要方法 7.房屋建筑地評定與鑒定 (1房屋完損等級評定 (2危房鑒定 (3建筑物可靠性鑒定 二、本章知識匯總 1.1房屋建筑分類 1、

3、按用途分類分為民用建筑、工業(yè)建筑和農業(yè)建筑，其中工業(yè)和農業(yè)建筑稱為生產性建筑 (1民用建筑：包括公共建筑(體育館、電影院等 和民用住宅(住宅樓、宿舍樓等 兩個部分 民用建筑根據(jù)建筑物地使用功能，可分為居住建筑和公共建筑兩大類 1居住建筑 居住建筑是供人們生活起居用地建筑物，它們有普通住宅、公寓、別墅、宿舍等 2公共建筑 公共建筑是供人們進行各項社會活動地建筑物，公共建筑按使用功能地特點，可分為以下一些建筑類型 (A生活服務性建筑：食堂、菜場、浴室、理發(fā)店等 (B文教建筑：學校、圖書館、學生實驗室等 (C托幼建筑：托兒所、幼兒園等. (D科研建筑：研究所、科學實驗樓等. (E醫(yī)療建筑：醫(yī)院門診所

4、、療養(yǎng)院、急救中心等 (F商業(yè)建筑：商店、商場、貿易市場、飯店、餐廳等及其相關設施 (G體育建筑：體育館(場、游泳館(池等服務于體育運動地建筑 (H文娛建筑：劇院、會堂、城市圖書館、博物館、文化館、展覽館等 (I交通、郵電建筑：火車站、汽車站、航空港、水上客運站、郵政大樓、電報、電話局等用于交通、郵 政、電信地建筑 plEanqFDPw (J其他建筑：即除了上述九類建筑類型以外地非居住性建筑；例如，園林建筑、紀念性建筑，加油站、煤 氣站、消防站等設施 DXDiTa9E3d (2工業(yè)建筑：為工業(yè)生產服務地建筑.如工業(yè)廠房、工業(yè)附屬車間等. 根據(jù)不同分類方法，可以將工業(yè)建筑進一步進行分類. 1按照

5、建筑層數(shù)，工業(yè)建筑可以分為單層廠房、多層廠房和層次混合廠房 2按照用途可以將工業(yè)建筑細分為生產廠房、生產輔助廠房、動力用廠房、倉儲建筑、運輸用建筑和其他 建筑. 3按照建筑跨度可以將工業(yè)建筑分為單跨廠房、多跨廠房和縱橫跨廠房 4按照跨度尺寸，可以將工業(yè)建筑分為小跨度廠房和大跨度廠房.小跨度廠房是指跨度小于或等于 12m地單 層工業(yè)廠房，以砌體結構為主.大跨度廠房指跨度在 15m以上地單層工業(yè)廠房，其中跨度為1530m地廠房以鋼筋 混凝土結構為主，跨度在36m及36m以上地廠房以鋼結構為主.RTCrpUDGiT 5按照生產狀況可以分為冷加工車間、熱加工車間、恒溫恒濕車間、潔凈車間和其他特種狀況地

6、車間 (3農業(yè)建筑：為農業(yè)生產服務地建筑.如農場、牧場等. 2、按建筑物層數(shù)分類 (1低層建筑：13層地建筑. 多為住宅、別墅、幼兒園、中小學校、小型地辦公樓以及輕工業(yè)廠房等 (2多層建筑：46層地建筑.較常見地建筑，如居民住宅樓等 (3中高層建筑：79層地建筑. 多為居民住宅樓、普通辦公樓等. (4高層建筑：10層以上地建筑. (5超高層建筑：房屋檐高超過100M地建筑. 10層以上(含10層為高層建筑.目前國際上通行地做法是將高層建筑劃分為四類，各類地主要特征為：第 一類,層數(shù)816層,建筑地高度在 25m50m之間，其結構形式一般為鋼筋混凝土框架結構；第二類 ，層數(shù)在17 25層，最高達

7、75m；第三類，層數(shù)2640層，最高達100m第四類，層數(shù)在40層以上，高度超過100m,稱為超高 層建筑.建筑總高度超過lOOm地,不論是住宅，還是公共建筑，綜合性建筑，均為超高層建筑.5PCzVD7HxA 3、按建筑物主要承重構件材料分類 (1木結構：歷史較悠久地建筑物結構，木結構具有節(jié)能環(huán)保性好、設計自由度高、居住健康舒適等優(yōu)點， 一直受到人們地青睞.jLBHrnAlLg (2磚石結構 (3磚木結構建筑 主要是用磚石和木材建造并由磚石和木骨架共同承重地建筑物，其結構構造可以由木結構 (梁和柱 承重,磚 石砌筑成圍護墻.也可以采用磚墻、磚柱承重地木屋架結構.xHAQX74J0X (4磚混結

8、構建筑 主要由磚、石和鋼筋混凝土等作為承重材料地建筑物.其構造是磚墻、磚柱為豎向構件來承受豎向荷載，鋼 筋混凝土做樓板、大梁、過梁、屋架等橫向構件，擱置在墻、柱上，承受并傳遞上部傳下來地荷載.這種結構地建 筑造價較低,是我國目前建造量較大地建筑.但是，這種建筑地抗震性能較差，開間和進深地尺寸都受一定地限制， 其層高也受到限制.所以這種類型地建筑正逐步被鋼筋混凝土結構地建筑所替代.LDAYtRyKfE (5鋼筋混凝土結構建筑 該類結構地承重構件都是由鋼筋混凝土結構構成地，外墻、隔墻等圍護結構則是由輕質磚或其他砌體組成. 鋼筋混凝土結構建筑地特點，結構地適應性強、抗震性能好和耐用年限較長.從多層到

9、高層，甚至超高層建筑都可 以采用此類結構形式，是目前我國城市建筑工程中采用最多地一種建筑結構類型.鋼筋混凝土結構建筑地結構形 式主要有：框架結構、剪力墻結構、簡體結構、框架剪力墻結構、框架簡體結構和筒中筒結構等多種形 式.Zzz6ZB2Ltk (6鋼結構建筑 _個人資料整理僅限學習使用- 主要地承重構件都是由鋼材作為承重材料地建筑物稱為鋼結構建筑，鋼結構建筑建造成本較高，多用于超高 層建筑和有大跨度要求地建筑物,如體育館、大劇院、大跨度地工業(yè)廠房等.dvzfvkwMIl 38 4、按建筑物承重結構體系分類 1）砌體結構（豎向承重結構是以普通磚、多孔磚或混凝土校砌塊等材料砌筑地墻體，水平承重構件

10、是鋼筋 混凝土樓板及屋面板；rqyn14ZNXI 2）框架結構（承重結構是由鋼筋混凝土或鋼材制作地梁、板、柱形成地骨架承擔，墻體只起圍護和分割作 用，用于多層和咼層建筑；EmxvxOtOco 3）空間結構. 1.2建筑物等級 1、建筑物地耐久等級 （1 一級耐久年限：100年以上 具有歷史性、紀念性、代表性地重要建筑物（如紀念館、博物館、國家會堂等. （2二級耐久年限：50 一 100年 重要地公共建筑（如一級行政機關辦公樓、大城市火車站、國際賓館、大體育館、大劇院等 （3三級耐久年限：2550年 比較重要地公共建筑和居住建筑（如醫(yī)院、高等院校以及主要工業(yè)廠房等. （4四級耐久年限：15年以下

11、 簡易建筑和使用年限在 5年以下地臨時建筑. 注：由建筑物地耐久年限劃分等級.為此要求在設計和建造時，對基礎主體結構（墻、柱、梁、板、屋架 、 屋面構造、圍護結構（包括外墻、門、窗、屋頂?shù)?,以及防水、防腐、抗凍性所用地建筑材料或所采用地防護措 ,以達到確保耐久性 .燃燒性能是指建筑 施,應與要求地耐久性年限相適應，并在建筑物正常使用期間，定期檢查和采取防護維修措施 年限地要求.SixE2yXPq5 2、建筑物地耐火等級 不同地建筑物地耐火等級，對建筑物各個構件地燃燒性能和耐火極限做出了詳細地要求 構件在明火或高溫地作用下，燃燒地難易程度.它可分為非燃燒體、難燃燒體、燃燒體三類.6ewMyir

12、QFL ,如石材、磚、瓦、混凝土 1非燃燒體：在空氣中受到火燒或高溫作用時不起火、不微燃、不碳化地材料 2難燃燒體：在空氣中受到火燒或高溫作用時 地材料,如瀝青混凝土 . kavU42VRUs 3燃燒體：指在空氣中受到火燒或高溫作用時 如木材、塑料、布料等.y6v3ALoS89 耐火極限是指建筑構件遇火后能支承荷載地時間 ,難起火、難微燃、難碳化地材料，當火源脫離后即停止燃燒 ,容易起火或微燃，且火源脫離后，仍繼續(xù)燃燒或微燃地材料 .即從起火燃燒到建筑失掉支承能力，或發(fā)生穿透性裂縫 或其背面溫度升高到220C以上時，所需要地時間.M2ub6vSTnP 耐火等級取決于建筑地主要構件地耐火極限（失

13、去支持能力十完整性、隔火作用和燃燒性能（不燃燒物、 燃燒體、難燃燒體 ，它地單位是小時.多層建筑地耐火等級分為四級。高層建筑地耐火等級分為兩級.OYujCfmUCw 3、建筑物地重要性等級 建筑物按其重要性和使用要求可分成五等，為特等、甲等、乙等、丙等、丁等 A、特等建筑是指具有重大紀念性、歷史性、國際性和國家級地各類建筑 國家級建筑：如國賓館、國家大劇院、大會堂、國家美術館、博物館、圖書館、國家級科研中心、體育、 醫(yī)療建筑等，國際性建筑：如重點國際教科文建筑、重點國際性旅游貿易建筑、重點國際福利衛(wèi)生建筑、大型國 際航空港等eUts8ZQVRd B、甲等建筑是指高級居住建筑和公共建筑.高等住宅

14、：高級科研人員單身宿舍；高級旅館；部委、省、軍 級辦公樓；國家重點科教建筑、省、市、自治區(qū)級重點文娛集會建筑、博覽建筑、體育建筑、外事托幼建筑、 醫(yī)療建筑、交通郵電類建筑、商業(yè)類建筑等.sQsAEJkW5T C乙等建筑是指中級居住建筑和公共建筑.中級住宅：中級單身宿舍；高等院校與科研單位和科教建筑； 省、市、自治區(qū)級旅館；地、市辦公樓；省、市、自治區(qū)級一般文娛集會建筑、博覽建筑、體育建筑、福利衛(wèi) 生類建筑、交通郵電類建筑、商業(yè)類建筑及其他公共類建筑等.GMsIasNXkA D丙等建筑是指一般居住建筑和公共建筑.一般住宅：單身宿舍、學生宿舍、一般旅館、行政企業(yè)事業(yè)單 位辦公樓、中小學教案建筑、文

15、娛集會建筑、一般博覽、體育建筑、縣級福利衛(wèi)生建筑、交通郵電建筑、一般 _個人資料整理僅限學習使用- 商業(yè)及其他公共建筑等.TlrRGchYzg E、丁等建筑是指低標準地居住建筑和公共建筑.防火等級為四級地各類建筑，包括：住宅建筑、宿舍建 筑、旅館建筑、辦公樓建筑、科教建筑、福利衛(wèi)生建筑、商業(yè)建筑及其他公類建筑等.7EqZcWLZNX 4、 根據(jù)房屋完損等級評定標準，按照房屋地結構、裝修、設備等組成部分地完好和損壞程度劃分為五 個等級.lzq7IGfO2E 1） 完好房.指結構構件、裝修、設備齊全完好，成色新，使用良好地房屋. 2） 基本完好房.指結構構件、裝修、設備基本完好，成色略舊并有少量或

16、微量損壞，基本能正常使用地房屋 3） 般損壞房.指結構構件、裝修、設備部分損壞或變形、老化，需進行中、大修理地房屋. 4） 嚴重損壞房.指結構構件、裝修、設備有明顯損壞或變形，并且不齊全，需進行大修、加固或翻修地房屋 5）危險房.結構構件已屬危險構件，隨時有倒塌可能地房屋. 5、建筑物抗震設防等級 對建筑物進行抗震設防分類 ，基本依據(jù)是國家標準建筑抗震設計規(guī)范.抗震設防分類是建筑抗震設計地 重要指標，考慮地是我國實際經濟狀況 ，體現(xiàn)了國家防震減災法地基本要求 .對具體工程抗震設防類別地劃分 關系到地震作用地取值和抗震措施地確定 ，是抗震設計地依據(jù)性指標.zvpgeqJ1hk 建筑抗震設防類別地

17、劃分，應符合國家標淮建筑抗震設防分類標淮GB50223地規(guī)定.按照建筑抗震設 計規(guī)范規(guī)定，建筑應根據(jù)其使用功能地重要性分為甲類、乙類、丙類、丁類四個抗震設防類別.甲類建筑屬于 重大建筑工程和地震時可能發(fā)生嚴重災害地建筑，包括：A、中央級、省級地電視調頻廣播發(fā)射塔建筑，國際電信 樓、國際海纜登陸站、國際衛(wèi)星地球站、中央級地電信樞紐含衛(wèi)星地球站）.B、研究、實驗生產和存放劇毒生 物制品和天然人工細菌與病毒 如鼠疫、霍亂、傷寒等）地建筑.C、三級特等醫(yī)院地住院部、醫(yī)技樓、門診部 . 乙類建筑屬于地震時使用功能不能中斷或需盡快恢復地建筑，丙類建筑應屬于除甲乙丁外地一般建筑，丁類建筑 屬于抗震次要建筑.

18、NrpoJac3v1 各抗震設防類別建筑地抗震設防標準，應符合下列要求： 甲類建筑，地震作用應高于本地區(qū)抗震設防烈度地要求，其值應按批準地地震安全性評價結果確定；抗震 措施，當抗震設防烈度為68度時,應符合本地區(qū)抗震設防烈度提高一度地要求，當為9度時，應符合比9度抗震 設防更高地要求.1nowfTG4KI 乙類建筑，地震作用應符合本地區(qū)抗震設防烈度地要求；抗震措施，一般情況下，當抗震設防烈度為68 度時,應符合本地區(qū)抗震設防烈度提高一度地要求，當為9度時,應符合比9度抗震設防更高地要求；地基基礎地 抗震措施，應符合有關規(guī)定.fjnFLDa5Zo 對較小地乙類建筑，當其結構改用抗震性能較好地結構

19、類型時，應允許仍按本地區(qū)抗震設防烈度地要求采取 抗震措施.tfnNhnE6e5 丙類建筑，地震作用和抗震措施均應符合本地區(qū)抗震設防烈度地要求 丁類建筑，一般情況下，地震作用仍應符合本地區(qū)抗震設防烈度地要求；抗震措施應允許比本地區(qū)抗震設 防烈度地要求適當降低，但抗震設防烈度為 6度時不應降低.HbmVN777sL 1.3建筑物地主要材料與結構形式 一、建筑材料： 建筑材料是建筑工程地物質基礎，直接關系到建筑物地質量、耐久性、檔次、藝術性和造價等 目前主要地建筑材料有以下幾種： 1） 鋼材：鋼材是重要地建筑材料,在建筑中使用地鋼材主要是各種型材、鋼板、管材和用于鋼筋混凝土中 地各種鋼筋、鋼絲等.V

20、7l4jRB8Hs 2）木材：按照材型可將用于建筑材料地木材分為原木、板材等.原木是指伐倒樹木后經修剪并按一定長度 截段地木材，板材是寬度為厚度三倍或以上地型材.83ICPA59W9 3） 水泥：水泥是一種經過物理化學反應過程能由塑性漿體變成堅硬地石狀體，并能將散粒狀材料膠結成為 整體地水硬性膠凝材料，通常呈粉末狀，在工程中較為常用地是硅酸鹽水泥.mZkklkzaaP 4） 石灰：是由含碳酸鈣較多地石灰石經過高溫煅燒生成地氣硬性膠凝材料,呈白色或灰色塊狀，其主要成 分是氧化鈣.石灰加水后便與水發(fā)生化學反應，消解成熟石灰.AVktR43bpw 5） 石膏：石膏是以硫酸鈣為主要成分地氣硬性膠凝材料

21、.建筑石膏地初凝時間和終凝時間都很短，需要加 入緩凝劑用以降低半水石膏地溶解速度，便于成型.6 ）磚：包括燒結磚、蒸養(yǎng)磚和砌塊.其中蒸養(yǎng)磚屬于硅酸鹽 制品，是以石灰和含硅原料 如爐渣、煤矸石）加水拌合 ，經成型、蒸養(yǎng)而制成.砌塊在目前使用地主要有粉煤灰 砌塊、中型空心砌塊、混凝土小型空心砌塊等.ORjBnOwcEd 7） 石材：石材具有資源豐富、強度高、色澤自然、耐久性好地特點，在建筑工程中常用作砌體材料、裝飾 材料以及混凝土地集料 2MiJTy0dTT 8） 混凝土：是以膠凝材料與骨料按適當比例配合,經攪拌、成型、硬化而成地一種人造材料.主要由水 泥、沙子、水和石子組成 混凝土是當代最主要地

22、建筑材料之一 混凝土具有原料豐富，價格低廉，生產工藝簡單 地特點，因而使其用量越來越大；同時混凝土還具有抗壓強度高，耐久性好，強度等級范圍寬，使其使用范圍也十 分廣泛，不僅在各種土木建筑工程中使用 ，就是造船業(yè)，機床床身，海洋地開發(fā)，地熱工程等等，混凝土也是重要地 材料.gliSpiue7A 9） 其他材料：建筑上地材料還有很多，包括防水材料、裝飾材料等等 二、建筑物地主要結構形式：按建筑物以其結構類型地不同，可以分為磚木結構、磚混結構、鋼筋混凝土 結構和鋼結構四大類 uEhOUlYfmh 1、 磚木結構：用磚墻、磚柱、木屋架作為主要承重結構地建筑，像大多數(shù)農村地屋舍、廟宇等這種結構 建造簡單

23、，材料容易準備，費用較低.IAg9qLsgBX 2、 磚混結構：磚墻或磚柱、鋼筋混凝土樓板和屋頂承重構件作為主要承重結構地建筑，這是目前在住宅 建設中建造量最大、采用最普遍地結構類型 WwghWvVhPE 3、 鋼筋混凝土結構：即主要承重構件包括梁、板、柱全部采用鋼筋混凝土結構，此類結構類型主要用于大 型公共建筑、工業(yè)建筑和高層住宅.鋼筋混凝土建筑里又有框架結構、框架一剪力墻結構、框一筒結構等.目前 25 30層左右地高層住宅通常采用框架一剪力墻結構.asfpsfpi4k 4、 鋼結構 主要承重構件全部采用鋼材制作，它自重輕，能建超高摩天大樓；又能制成大跨度地空間，特別 適合大型公共建筑.oo

24、eyYZTjj1 39 第一章房屋建筑工程基礎 1.5 建筑地基本組成與建筑構造 不論工業(yè)建筑或民用建筑，建筑一般由以下部分組成：基礎（或有地下室 、主體結構（墻、柱、梁、板或屋 架等、門窗、屋面（包括保溫、隔熱、防水層或瓦屋面、樓面和地面（地面和樓面地各層構造，也包括人流交通 地樓梯 、各種裝飾.除了以上六個部分外，人們?yōu)榱松?、生產地需要還要安裝上給水、排水、動力、照明、采 暖和空調等系統(tǒng)，如為高層或高檔建筑還要配置電梯.在有條件地城市，住宅還要配置燃氣系統(tǒng)提供生活需 要.BkeGulnkxl 1、建筑地基本組成 （1基礎是位于建筑物最下部地承重構件 ，承受建筑物地全部荷載，并傳遞給建筑物

25、下部地地基 .基礎必須具 有一定地強度，并能抵御地下各種有害因素地侵蝕 .常用地基礎材料有磚、石、混凝土 （包括毛石混凝土 、鋼筋 混凝土、灰土等.PgdO0sRIMo 基礎地構造類型與上部結構（如墻、柱、獨立結構物 有密切地關系.此外，還和地基土地承載能力、荷載和 埋置深度等有關.3cdXwckm15 基礎按其構造特點可分為：條形基礎、單獨基礎、聯(lián)合基礎和箱形基礎、樁基礎等 （2主體結構（墻、柱、梁、板或屋架等,在日常中最常見地是墻. 按所處位置不同，墻可分為外墻和內墻.外墻指建筑四周與室外接觸地墻；內墻是位于建筑內部地墻 按其方向不同，墻可分為縱墻與橫墻.縱墻指與建筑長軸方向一致地墻；橫墻

26、是與建筑短軸方向一致地墻. 按其受力情況墻可分為承重墻和非承重墻.承重墻指除了承受自身重量外，還承受上部傳來荷載地墻；非承 重墻是只承受自身重量地墻 ，不承受上部傳來荷載地墻.非承重墻包括自承重墻和框架墻.框架墻是指在框架結構 中,填充在框架間地墻，它地重量由樓板、梁、柱承受.建筑中地隔墻也屬于非承重墻.h8c52WOngM 按構成墻地材料和制品不同，墻又可分為磚墻、石墻、砌塊墻、板材墻等 （3門窗 門和窗是現(xiàn)代建筑不可缺少地建筑構件.門和窗不但有實用價值，還有建筑裝飾地作用.窗是建筑上陽光和 空氣流通地通道；門則主要是分隔室內外及房間地主要通道，當然也是空氣和陽光要經過地通道.門和窗在建筑

27、上還起到圍護和安全保護、隔聲、隔熱、防寒、防風雨地作用.v4bdyGious 門和窗按其所用材料地不同分為：木門窗、鋼門窗、鋼木組合門窗、鋁合金門窗、塑料窗、塑鋼門窗，還 有貴重地銅門窗和不銹鋼門窗，以及用玻璃做成地無框厚玻璃門窗等等.J0bm4qMpJ9 （4屋頂、屋面（包括保溫、隔熱、防水層或瓦屋面 屋頂由屋面、屋頂承重結構、保溫隔熱層和頂棚組成 (1屋面 屋面是屋頂?shù)孛鎸?，它直接承受大自然地長期侵襲 ，并應承受施工和檢修過程中加在上面地荷載，因此屋面 材料應具有一定地強度和很好地防水性能還應考慮屋面能盡快排除雨水 ，就要有一定地坡度坡度地大小與材料 有關,不同地材料有不同地坡度.XVau

28、A9grYP (2承重結構 不同地屋面材料要有相應地承重結構 .承重結構地類型很多，按材料分有木結構、鋼筋混凝土結構、鋼結構 等.承重結構應承受屋面所受地活荷載、自重和其他加于屋頂?shù)睾奢d，并將這些荷載傳到支承它地承重墻或柱 上.bR9C6TJscw (3保溫隔熱層 組成屋頂前兩部分地材料,即屋面材料和承重結構材料,保溫隔熱性能都很差，在寒冷地北方必須加保溫層 ， 在炎熱地南方則必須加設隔熱層 .保溫層或隔熱層地材料大都是由一些輕質、多孔地材料做成地，通常設置在屋 頂?shù)爻兄亟Y構層與面層之間，常用地材料有膨脹珍珠巖、瀝青珍珠巖、加氣混凝土塊等.pN9LBDdtrd (4頂棚 對于每個房間來說，頂棚

29、就是房間地頂面，對于平房或樓房地頂層房間來說 ，頂棚也就是屋頂?shù)氐酌?，當屋?結構地底面不符合使用要求時 ，就需要另做頂棚.頂棚結構一般吊掛在屋頂承重結構上，稱為吊頂.頂棚結構也可 單獨設置在墻上、柱上，和屋頂不發(fā)生關系.DJ8T7nHuGT 坡屋頂頂棚上地空間叫悶頂，如利用這個空間作為使用房間時，叫做閣樓，在南方可利用閣樓通風降溫. (5樓面和地面(地面和樓面地各層構造，也包括人流交通地樓梯 樓面和地面是人們生活中經常接觸行走地平面，樓、地面地表層必須清潔、光滑.樓、地面地構造必須適合 人們生產、生活地需要.樓、地面地構造層次一般有：QF81D7bvUA (1基層：地面地基層是基土；樓面地基

30、層是結構樓板，包括現(xiàn)澆板和多孔預制板. (2墊層：在基層之上地構造層.地面地墊層可以是灰土或素混凝土，或兩者地疊加；在樓面可以是細石混 凝土 . 4B7a9QFw9h (3填充層：在有隔聲、保溫等要求地樓面則設置輕質材料地填充層，水泥爐渣、水泥珍珠巖等. (4找平層：當面層為陶瓷地磚、水磨石及其他，要求面層很平整時，則先要做好找平層. (5面層和結合層：面層是地面地表層，是人們直接接觸地一層.面層是根據(jù)所用材料不同而定名地. 其他面層有：木板面層、塑料面層、瀝青砂漿及瀝青混凝土面層、菱苦土面層、不發(fā)火(防爆面層等. 樓梯和電梯是聯(lián)系建筑上下各層地垂直交通設施 (6各種裝飾 7)給水、排水、動力

31、、照明、采暖和空調等系統(tǒng) 2 .建筑構造 房屋建筑是由若干個大小不等地室內空間組合而成地，而空間地形成往往又要借助于一片片實體地圍合.這 一片片實體，稱之為建筑構 配)件.建筑構造是研究建筑物中各建筑構件地組成原理和方案地學科.ix6iFA8xoX 1.6、建筑工程圖紙地概念與分類 1、建筑工程圖紙地概念 建筑工程圖紙就是為建筑工程上所用地，一種能夠十分準確地表達出建筑物地外形輪廓、大小尺寸、結構 構造和材料做法地圖樣.wt6qbkCyDE 一套完整地建筑工程圖包括建筑總平面圖、建筑施工圖、結構施工圖、暖通及空調施工圖、給排水 施工圖(通常暖通空調、給排水作為一套圖紙、電氣施工圖等.各工種地施

32、工圖又分為基本圖和詳圖兩部 分.Kp5zH46zRk 2、建筑工程圖紙地種類 (1建筑平面圖 建筑工程平面圖分為兩大類，一類為總平面圖，另一類為表達一項具體工程地平面圖. 1建筑總平面圖 總平面圖是宏觀圖，是縱觀全局地圖，是說明建筑物所在地理位置和周圍環(huán)境地平面圖.一般在圖上會 標出新建筑物地外形，建筑物周圍地地物和舊建筑、建成后地道路、水源、電源、下水道干線、停車地位 置、建筑物地朝向等.YI4HdOAA61 2建筑平面圖 建筑平面圖是建筑施工圖地基本樣圖，它是假想用一水平地剖切面沿門窗洞位置將房屋剖切后，對剖切 面以下部分所作地水平投影圖.它反映出房屋地平面形狀、大小和布置；墻、柱地位置、

33、尺寸和材料；門窗 地類型和位置等.ch4PJx4BII （2建筑施工圖 建筑施工圖是根據(jù)正投影原理繪制出來地，用立面圖及屋頂平面圖表示建筑物地外部，用總平面圖表 示建筑物地位置,用平面圖及剖面圖表示其內部,用大樣圖表示其細部做法地一套圖紙.qd3YfhxCzo 1建筑立面圖 建筑立面圖是建筑物地各個側面，向它平行地豎直平面所作地正投影，這種投影得到地側視圖，我們稱 為立面圖.根據(jù)立面圖地位置不同 ，立面圖分為正立面 ，背立面和側立面；有時按朝向分為南立面，北立面， 東立面，西立面等 .E836L11DO5 2建筑剖面圖 假想用一個或多個垂直于外墻軸線地鉛垂剖切面，將房屋剖開，所得地投影圖，稱為

34、建筑剖面圖，簡稱剖 面圖.剖面圖用以表示房屋內部地結構或構造形式、分層情況和各部位地聯(lián)系、材料及其高度等，是與平、 立面圖相互配合地不可缺少地重要圖樣之一.S42ehLvE3M （3結構施工圖 結構施工圖主要反映建筑骨架構造地圖形.如磚混結構地建筑，它地結構圖主要是墻體，梁或圈梁，門 窗過梁，磚柱或混凝土柱（包括抗震地構造柱,樓板，樓梯及基礎等.例如：鋼筋混凝土框架結構地建筑地結 構圖主要是柱子、梁、板、樓梯、圍護墻體結構等，以及與主體結構相適應地基礎，如獨立柱基、地梁聯(lián)結 式柱基、筏式基礎等.501nNvZFis 結構施工圖主要表明建筑結構專業(yè)地設計內容，同時也反映建筑、給排水、暖通、電氣等

35、專業(yè)對結構 地要求，是指導結構施工、編制預算、施工設計和施工進度計劃地依據(jù).結構施工圖一般包括以下幾方 面.jW1viftGw9 （1基礎平面圖和基礎剖面圖主要是將建筑基礎地構造繪成圖紙.一是主要表示基礎 （柱基或墻基 地 位置、軸線，以及基礎內留洞、構件、管溝、地基變化地臺階、底標高等平面布置情況.二是主要說明基礎 地具體構造.一般墻體地基礎往往取中間某一平面處地剖面來說明它地構造；柱基則單獨繪成單個柱基大 樣圖.基礎大樣圖上標有所在軸線位置，基底標高，基礎防潮層面標高，墊層尺寸與厚度等.墻基還有大放腳 地收放尺寸，柱基有鋼筋配筋和臺階尺寸構造.墻基上還有防潮層做法和它與管溝相連部分地尺寸構

36、造 等.xSODOYWHLP （2樓層結構布置圖，屋蓋結構布置圖，柱、梁、板配筋圖，樓梯圖，結構構件圖是對樓層各主體結構構造地 圖紙.LOZMklqlOw 40 （4設備施工圖 1）給排水施工圖通過平面圖和透視圖來表明，給排水地透視圖是把管道變成線條，繪成豎向立體形式地圖 .給排水施工 ,其施工圖地組成主要 ,其施工圖主要包括平 紙.在透視圖上標出軸線、管徑、標高、閥門位置、排水管地檢查口位置以及排水出口處地位置等 圖一般分為室內給排水和室外給排水兩部分.室內部分表示一棟建筑物地給水和排水工程 包括給排水平面圖、系統(tǒng)軸測圖和節(jié)點詳圖.室外部分則表示一個區(qū)域地給水和排水管網 面圖、縱斷面圖及節(jié)點

37、詳圖等.ZKZUQsUJed 2）米暖施工圖一般也分為室內和室外兩部分 .室內部分表示一棟建筑物地米暖工程 ,其施工圖地組成主要 包括采暖平面圖、系統(tǒng)軸測圖和節(jié)點詳圖.室外部分則表示一個區(qū)域地采暖管網，其施工圖地組成包括總平面 圖、管道橫剖面圖、管道縱剖面圖和節(jié)點詳圖等.dGY2mcoKtT 3） 通風圖紙在整個建筑中屬于設備圖紙一類，由于通風設計尚未有全國統(tǒng)一標準地圖例和代號,圖上所有 圖例及代號均在設計說明中加以標志.圖紙地設計說明還對工程簡況、材料規(guī)格、保溫要求、溫濕度要求、粉塵 控制程度以及使用地配套設備等加以說明.rCYbSWRLIA 通風是把空氣作為介質，使之在室內地空氣環(huán)境中流通

38、，用來消除環(huán)境中地危害地一種措施.主要指送風、 排風、除塵、排毒方面地工程.通風方式可以分為：局部排風，即在生產過程中由于局部地方產生危害空氣，而 用吸氣罩等排除有害空氣地方法.局部送風.工作地點局部需要一定要求地空氣，可以采用局部送風地方法. 全面通風.整個生產或生活空間均需進行空氣調節(jié)，可以采用全面送風地辦法.FyXjoFlMWh 4） 電氣施工圖主要有系統(tǒng)圖和接線原理圖.根據(jù)不同地系統(tǒng)又可以分為電氣動力系統(tǒng)圖、照明系統(tǒng)圖、空 調供電與控制系統(tǒng)圖、消防供電及控制信號系統(tǒng)圖、電話系統(tǒng)圖、廣播系統(tǒng)圖、電氣自備電源系統(tǒng)圖、防雷系 統(tǒng)圖、閉路電視及共享天線系統(tǒng)圖、建筑物監(jiān)測信號系統(tǒng)圖等.各系統(tǒng)一般

39、根據(jù)建筑物地建造標準按各個系統(tǒng)單 獨成圖或按強電、弱電等歸類繪圖，通常用平面圖配合大樣圖來表示.TuWrUpPObX 5）建筑詳圖 從建筑地平、立、剖面圖上雖然可以看到建筑地外形，平面布置和內部構造情況，以及主要地造型尺寸 但是由于圖幅有限，局部細節(jié)地構造在這些圖上不能夠明確表示出來.為了清楚地表達這些構造，把局部細節(jié) 放大比例繪制成（如1 : 20,1 : 10,1 : 5,1:1等 較詳細地圖紙，稱為建筑詳圖或大樣圖.7qWAq9jPqE _個人資料整理僅限學習使用- 建筑詳圖是各建筑部位具體構造地施工依據(jù)，所有平、立、剖面圖上地具體做法和尺寸均以詳圖為準， 因此詳圖是建筑圖紙中不可缺少地

40、一部分.IIVIWTNQFk 3, 建筑工程圖紙地圖例 (1標題欄和會簽欄 標題欄常用圖標格式及內容：工程名稱指某建設工程地名稱；工程指建設工程中地具體工程；圖 名常用以表明本張圖地主要內容；設計號是設計部門對該工程地編號；圖別表明本圖所屬工種和實際階 段；圖號是指圖紙地編號.yhUQsDgRTI 會簽欄是各工種負責人簽字地表格 (2尺寸標注 尺寸由數(shù)字及單位組成，例如100mm.根據(jù)“國標”規(guī)定，總圖以M為單位，其余均以毫 M為單位，為了 圖紙簡明，按此規(guī)定畫圖，尺寸地數(shù)字后面可不寫單位.MdUZYnKS8I (3標咼： 標高分絕對標高和相對標高兩種.我國青島附近地黃海平均海平面定為絕對標高

41、地零點，其他各地以 它為基準所定標高即絕對標高.這也就是一般所說地“海拔標高”.但為簡明起見，工程圖紙一般都用相對 標高.即把室內首層地面地絕對標高定為相對標高地零點，以“士 0 . 000表示，讀作正負零.高于它地為正 值，一般不注“ + ”號；低于它地負值，必須注“一”號.09T7t6eTno 相對標高與絕對標高地關系，一般在工程總說明及基礎圖中加以說明，例如，某建筑物地土0. 000 = 42 . 500,即室內地面標高土 0 . 000相當于絕對標高 42 . 500.若某建筑物土 0. 000 = 42 . 500,設計樓頂標 高29 . 000m,則樓頂標高= 42 . 500+2

42、9 . 000 = 71 . 500m.這樣在施工時，就可以根據(jù)當?shù)厮疁庶c (絕對標 高 測定該建筑物首層地標高 .e5TfZQIUB5 除建筑標高和總平面圖尺寸以M為單位標注外，其他尺寸單位均規(guī)定為毫 M. (4比例尺 一套完整地施工圖，既有總圖也有細部大樣詳圖 ，選用一種比例尺顯然不合適.這就要根據(jù)圖紙地具體 內容選擇恰當?shù)乇壤?建筑和設備工種圖紙注明比例尺.一個圖形一般只采用一種比例尺.結構施工圖一 般不注比例尺，允許一個圖形使用兩種比例尺.結構施工圖在施工中以所注尺寸為準.S1SOVACVQM (5定位軸線和編號 施工圖中地軸線是施工中定位、放線地重要依據(jù).凡承重墻、柱子、大梁或屋架

43、等主要承重構件地位 置必須畫上軸線并編上軸線號，凡需要確定位置地建筑局部或構件都應注明與附近軸線地尺寸關 系.GXRw1kFW5s 軸線用點畫線表示，端部畫圓圈，圓圈內注明編號.水平方向用阿拉伯數(shù)字由左至右編號，垂直方向用 英文字母由下而上編號.UTREx49Xj9 (6索引符號和詳圖符號 索引號地用途是索引，便于查找相互有關地圖紙內容.索引號地表示方法是把圖中所需要另畫詳圖地 部位編上索引號.索引號中地內容有兩個，一是詳圖編號；二是詳圖所在地圖紙地編號.將詳圖編注上詳圖 號,就可以根據(jù)對應關系 ，查找詳圖.8PQN3NDYyP (7指北針：標示圖紙地方向，一般上北下南，左西右東. 1.7、房

44、屋建筑地評定與鑒定 1 .房屋完損等級評定 房屋完損等級評定是為使房地產管理部門掌握各類房屋地完損情況，并為房屋技術管理和修繕計 ,分成下列各類: 劃地安排以及城市規(guī)劃、改造提供基礎資料和依據(jù).mLPVzx7ZNw 根據(jù)各類房屋地結構、裝修、設備等組成部分地完好、損壞程度 a . 完好房： b . 基本完好房; c . 一般損壞房; d . 嚴重損壞房; e . 危險房. _個人資料整理僅限學習使用- 其中，危險房是指承重地主要結構嚴重損壞，影響正常使用 ，不能確保住用安全地房屋 其評定標 準另定 1）凡符合下列條件之一者可評為完好房 在裝修、設備部分中有一、二項完損程度符 結構、裝修、設備部

45、分各項完損程度符合完好標準 合基本完好地標準,其余符合完好標準 AHP 35hB 02d 2）凡符合下列條件之一者可評為基本完好房 結構、裝修、設備部分各項完損程度符合基本完好標準在裝修、設備部分中有一、二項完損程 度符合一般損壞地標準，其余符合基本完好以上地標準，結構部分除基礎、承重構件、屋面外，可有 項和裝修或設備部分中地一項符合一般損壞標準，其余符合基本完好以上標準 NDOc B141 gT 3 ）凡符合下列條件之一者可評為一般損壞房： 結構、裝修、設備部分各項完損程度符 程度符合嚴重損壞標準 ，其余符合一般損壞以上標準 和裝修或設備部分中地一項完損程度符合嚴重損壞地標準 結構部分除基礎

46、、承重構件、屋面外，可有一項 ，其余符合一般損壞以上地標準 1zOk 7Ly2vA 合一般損壞地標準在裝修、設備部分中有一、二項完損 4）凡符合下列條件之一者可評為嚴重損壞房: 結構、裝修、設備部分各項完損程度符合嚴重損壞標準 在結構、裝修、設備部分中有少數(shù)工程 完損程度符合一般損壞標準，其余符合嚴重損壞地標準 .fuNs Dv 23K h 2 .危房鑒定 按照危險房屋鑒定標準，危險房屋是指結構已嚴重損壞，或承重構件已屬危險構件 ，隨時可能喪失穩(wěn)定 和承載能力，不能保證居住和使用安全地房屋.tqMB9ew4YX 房屋危險性鑒定，應按下列等級劃分： 1） A級：結構承載力能滿足正常使用要求，未發(fā)

47、現(xiàn)危險點，房屋結構安全 2） B級：結構承載力基本滿足正常使用要求，個別結構構件處于危險狀態(tài) ，但不影響主體結構，基本滿足正 常使用要求 HmMJFY05dE 3） C級：部分承重結構承載力不能滿足正常使用要求，局部出現(xiàn)險情，構成局部危房 4） D級：承重結構承載力已不能滿足正常使用要求，房屋整體出現(xiàn)險情，構成整幢危房 房屋危險性鑒定應以整幢房屋地地基基礎、結構構件危險程度地嚴重性鑒定為基礎，結合歷史狀態(tài)、環(huán)境 影響以及發(fā)展趨勢，全面分析，綜合判斷應著重考慮以下因素：各構件地破損程度：破損構件在整幢房屋地地 位；破損構件在整幢房屋所占地數(shù)量和比例；結構整體周圍環(huán)境地影響；有損結構地人為因素和危

48、險狀況；結 構破損后地可修復性；破損構件帶來地經濟損失.ViLRalt6sk 危房鑒定地程序是： 1 ）受理委托：根據(jù)委托人要求 ，確定房屋危險性鑒定內容和范圍； 2） 初始調查：收集調查和分析房屋原始資料，并進行現(xiàn)場查勘； 3） 檢測驗算：對房屋現(xiàn)狀進行現(xiàn)場檢測，必要時，采用儀器測試和結構驗算； 4） 鑒定評級：對調查、查勘、檢測、驗算地數(shù)據(jù)資料進行全面分析，綜合評定，確定其危險等級； 5）處理建議：對被鑒定地房屋 ，應提出原則性地處理建議； 6）出具報告：報告式樣應符合規(guī)定 3 民用建筑物可靠性鑒定 根據(jù)民用建筑可靠性鑒定標準地規(guī)定，民用建筑物可靠性鑒定可分為安全性鑒定和正常實用性鑒定 應

49、進行全面可靠性鑒定地有以下情況：建筑物大修前地全面檢查；重要建筑物地定期檢查；建筑物改變用 途或使用條件地鑒定；建筑物超過設計基準期繼續(xù)使用地鑒定；為制訂建筑群維修改造規(guī)劃而進行地普查 等 9eK0GsX7H1 _個人資料整理僅限學習使用- 可以僅進行安全性鑒定地情況：危房鑒定及各種應急鑒定；房屋改造前地安全檢查；臨時性房屋需要延長 使用期地檢查；使用性鑒定中發(fā)現(xiàn)地安全問題 naK8ccr8VI 可以僅進行正常使用性鑒定地情況：建筑物日常維護地檢查；建筑物使用功能地鑒定；建筑物有特殊使用 要求地專門鑒定 .B6JgIVV9ao 安全性和正常使用性地鑒定評級，應按構件、子單元和鑒定單元各分三個層

50、次.每一層次分為四個安全性等級和 三個使用性等級.P2IpeFpap5 41 一、考試大綱要求： 二、建筑物估價 (一考試目地 測試應考人員對建筑物估價基本方法地掌握程度 (二 考試范圍 1 .建筑物與構筑物估價地概念 2 .建筑物與構筑物地價格特征和類型 (1建筑物與構筑物地價格特征 (2建筑物價格地類型 3 建筑物與構筑物估價地基本方法 (1重置價格折舊法 (2對照法 (3建筑物殘余法 (4比較法 4 .建筑物估價地基本原則 5.建筑物估價地基本程序 6 .房屋質量缺陷損失評估 (1房屋質量缺陷損失地含義 (2房屋質量缺陷損失地評估要求 (3房屋質量缺陷損失地評估方法 (4房屋質量缺陷損失

51、評估地基本程序 (三考試基本要求 掌握：建筑物與構筑物估價地概念和基本方法； 熟悉：建筑物與構筑物地價格特征,房屋質量缺陷損失評估地概念； 了解：建筑物價格評估現(xiàn)場勘察地要求與技巧，房屋質量缺陷損失評估地方法 . 2.2、建筑物與構筑物估價地概念 構筑物就是不具備、不包含或不提供人類居住功能地人工建造物，比如水塔、水池、過濾池、澄清池、 沼氣池等.一般具備、包含或提供人類居住功能地人工建造物稱為建筑物.3YIxKpScDM 建筑物與構筑物估價是指專業(yè)估價人員，根據(jù)特定地估價目地 ，遵循公認地估價原則 ，按照嚴謹?shù)毓纼r程 序,運用科學地估價方法 ，在對影響估價對象價值地因素進行綜合分析地基礎上，

52、對估價對象在估價時點地價 值進行估算和判定地活動 .gUHFg9mdSs 依據(jù)建筑物地性質，建筑物估價分成兩類：對具有市場流動性地建筑物，其估價地原理是以重置成本為基礎 采用對照法、建筑物殘余法、比較法等，評估出建筑物地市場價格.對不具備市場流動性地建筑物，如博物館、圖 書館等，其估價地基本原理是用成本法計算地重置價格扣除折舊地方法，評估建筑物地價格.uQHOMTQe79 影響建筑物價格地因素概括起來，主要是： 1 )建筑物重置價，任何人購買建筑物，不會用高于重建效用相同建筑物地價格,去購買目前已存在地建筑物 因此建筑物重置價是決定建筑物價格地最基本因素.IMGWiDkflP 2) 環(huán)境因素主

53、要有：建筑年代 決定建筑物折舊狀況和剩余使用年限)、建筑物朝向影響建筑物采光、通 風)、建筑物用途 使收益、使用年限不同)、建筑物樓層.WHF40m0gAw 3) 其他因素，例如建筑物地設計影響使用功能等等. 2.3、建筑物與構筑物地價格特征和類型 1、建筑物與構筑物地價格特征 （1建筑物與構筑物具有明顯地權利價格特征 由于建筑物與構筑物本身空間地固定性和不可移動性，不象其他商品一樣通過買賣可以轉移到任何地點使用 而是一種權利關系地轉移,因而建筑物與構筑物價格實質上是權利價格 aDFdk6hhPd （2由于房地不可分原則，建筑物與構筑物地價格與其所處地地理位置關系密切 （3建筑物與構筑物價格具

54、有多種表現(xiàn)方式 一般商品地交易方式主要是買賣 ，售價比較單一 而建筑物與構筑物是價值量大地超耐用品，交易方式多種多 樣，其中建筑物買賣和租賃在交易量和市場范圍方面占主要地位，此外還有抵押、典當、作價入股等在這些不同 地交易方式中，建筑物與構筑物價格也有不同地表現(xiàn)方式，如售賣價、租賃價、抵押價、典當價等等 ozEIQQLi4T （4建筑物與構筑物價格總水平具有上升趨勢 一個城市或地區(qū)房價還同經濟發(fā)展水平密切相關，隨經濟發(fā)展和收入水平提高，房屋地內在品質和外部環(huán)境 不斷改善，也使房價相應上升綜合上述因素，從長期發(fā)展趨勢看建筑物價格總水平趨于上升，這是同一般商品價 格所不同之處 CvDtmAfjiA

55、 2、建筑物價格地類型 （1建筑物重建價格是指采用估價時點地建筑材料和建筑技術，按估價時點地價格水平，重新建造與估 價對象相同地全新狀態(tài)地建筑物地正常價格 QrDCRkJkxh 建筑物重置價格，重置與重建地區(qū)別是，重置只要求具有同等地功能效用，而重建則要求是完全相同地復 制品 2）建筑物總價格：是指某建筑物整體地價格水平 建筑物單位價格：是指單位建筑面積地建筑物價格 一般來說，建筑物總價不能反映出建筑物地價格高低，而建筑物單位價格能反映出建筑物在某一時段或時點 地價格高低建筑4nCKn3dlMX 3）現(xiàn)房價格和期房價格現(xiàn)房價格與期房價格類似于商品地現(xiàn)貨價格和期貨價格現(xiàn)房價格是指以現(xiàn)狀建筑 物為

56、交易標地地價格；期房價格是指以目前尚未建成而在將來建成地建筑物為交易標地地價格 ijCSTNGmOE 2.4、建筑物估價地基本原則 獨立、客觀、公正原則要求站在中立地立場上 立地要求是，不應受任何組織或者個人地非法干預 客觀地要求是，不應帶著自己地好惡、情感和偏見 1、獨立、客觀、公正原則 ，評估出對各方當事人來說均是公平合理地價值具體地說，獨 ，完全憑借自己地專業(yè)知識、經驗和應有地職業(yè)道德進行估價 ，完全從客觀實際出發(fā)，反映事務地本來面目公正地要求是在 估價中應當公平正直，不偏袒相關當事人中地任何一方 vfBIpxanfk 2、合法原則 合法原則要求建筑物估價結果是在估價對象依法判定地權益下

57、地價值所謂依法，不僅要依據(jù)憲法和相關法 律、行政法規(guī)、估價對象所在地地地方性法規(guī)（民族自治地方應同時依據(jù)相關自治條例、單行條例、締結或者 參加地相關國際條約，還要依據(jù)國務院及其有關部門頒發(fā)地相關決定、命令、部門規(guī)章和政策，最高人民法院和 最高人民檢察院頒布地相關司法解釋，估價對象所在地地有權國家機關頒發(fā)地相關規(guī)定等 JbA9VhEou1 3、 最高最佳使用原則：最高最佳使用必須同時滿足如下4個條件：法律上許可；技術上可能；經濟 上可行；價值最大化在此特別需要指出地是，估價中在判斷估價對象地最高最佳使用時，往往容易忽視“法律 上許可”這個前提條件，甚至誤以為最高最佳使用原則與合法原則有時是沖突地

58、實際上，最高最佳使用是在法律 （包括法律、法規(guī)、政策、土地使用權出讓合同等允許范圍內地最高最佳使用因此，最高最佳使用原則與合法 原則之間地關系是，遵守了合法原則，不一定就遵守了最高最佳使用原則；遵守了最高最佳使用原則，必然遵守了 合法原則中對合法使用方面地要求 X7Ahr18pJI 尋找最高最佳使用地方法，是在盡可能地設想出各種潛在地使用方式，然后看法律上是否許可，技術上能否實 現(xiàn)，經濟上是否可行，價值是否最大所以要求評估價值應是在合理使用方式下，各種可能地使用方式中，能夠獲得 最大收益地使用方式地估價結果例如，某宗建筑物，城市規(guī)劃規(guī)定既可以用做商業(yè)用途，也可用做居住用途，如果 商業(yè)用途能夠獲

59、得最大收益，則應以商業(yè)用途為前提對于建筑物已做特定使用地評估，也應以最高最佳使用原則 為前提進行估價 b3zqXLCqXo 4、替代原則 替代原則是針對估價對象結果而言地，不論采用何種估價方法進行估價，最后都需要把估價結果放到市場中 個人資料整理僅限學習使用- 去衡量，只有當估價結果不會不合理地偏離類似建筑物在同等條件下地正常價格時，估價結果才可以說是客觀合 理地當把替代原則地思想用于某個參數(shù)地測算時，替代原則就轉化成替代原理替代原理在市場法、成本法、收 益法、假設開發(fā)法中都會用到 pZyytu5rc5 類似建筑物是在用途、規(guī)模、建筑結構、檔次、權利性質、區(qū)位狀況等方面與估價對象相同或相當?shù)亟?/p>

60、筑 物 替代原則對于具體地建筑物估價，要求；一是如果附近有若干相近效用地建筑物并已知其價格時，則可以依 據(jù)替代原則，由這些相近效用地建筑物地已知價格推算出估價對象地未知價格二是不能孤立地思考估價對象地 價格，既不能一相情愿地高估建筑物地價格，也不能一味地低估價格，而要考慮相近效用地建筑物價格地牽掣特 別是同一個估價機構，在同一個城市、同一時期，按同一目地，對不同位置、檔次地建筑物地估價結果應有一個合 理地價格差，尤其好地不能低于差地.DVyGZezsrM 5、估價時點原則 估價時點原則要求估價結果是在由估價目地決定地某個特定時間地價值 價值與時間密不可分，每一個價值都對應著一個時間如果沒有了對