海南三亞_天域度假酒店可行性研究報告(73頁完整版)

1、天域度假酒店二期 項目可行性研究報告 編撰單位： 三亞天域實業(yè)有限公司 編撰時間：二 00 三年五月八日 精品文檔 76 第一章 總論 1、 項目概況 1、 項目提出的背景及建設必要性 1、 可行性研究的依據(jù)和范圍 1、 主要技術經濟指標 1、 施工進度計劃 第二章 市場調研及前景預測 2、 度假公寓的概念 2、 三亞引入度假公寓的情況介紹 2、 目前三亞已經推出和即將推出的可比項目分析 2、 本項目與其他項目相比較優(yōu)劣勢分析 2、 本項目前景預測 第三章 項目定位 3、 主題定位 3、 功能定位 3、 市場定位 3、 項目建設方案及規(guī)劃設計定位 3、 價格定位 3、 入市姿態(tài)及推廣時機定位

2、3、 銷售方式定位 3、8物業(yè)管理定位 第四章 營銷策略 4、 宣傳主題概念 4、 賣點整合 4、 優(yōu)惠措施 4、 銷售目標體系整體推廣思路 4、 分階段控制的公關效果 4、 外發(fā)式宣傳策略 4、 銷售進度目標 4、 資金回籠計劃 第五章 投資估算和資金籌措 5、1投資估算 5、2資金籌措 第六章 財務評價與社會效益分析 6、 盈虧平衡分析 6、 贏利預測 6、 敏感性分析 6、 社會效益分析 第七章 結論 第一章總論 1、1項目概況 本報告所陳述的對象為三亞天域度假酒店二期，以下簡稱本項 目。 本項目位于三亞著名的國家級旅游度假區(qū)亞龍灣。 亞龍灣猶如一 顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯 18,與

3、阿拉伯海、紅海、加勒比 海、孟加拉灣、墨西哥灣、夏威夷群島一道，呼吸著溫馨的海洋季風， 這是一條關于熱帶，關于濱海的假日旅行線。這里長夏無冬，有最明 媚的陽光、最純凈的空氣、最碧藍的海水、最潔白的沙灘，自然生態(tài) 環(huán)境在世界首屈一指。世界旅游組織把三亞認證為4A級旅游目的地。 據(jù)國際環(huán)境保護組織對世界48個國家158個主要城市環(huán)境質量進行 監(jiān)測評價，三亞空氣質量位居世界第二，中國第一。國家環(huán)境保護總 局把三亞亞龍灣浴場列入全國5個水質優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場。 這些稀有的自然資源使亞龍灣在全球游客中具有很大的吸引力。天域 度假酒店二期便位于亞龍灣海岸線的中點。 本項目建設用地東接天域度假酒店一期

4、；南臨南中國海；西接 紅樹林度假酒店（五星級）；北靠亞龍灣高爾夫球場，地塊方正規(guī)則， 視野開闊，觀海效果極佳，是建設高檔度假酒店的理想用地。 1、2項目提出的背景及建設必要性 在過去的20年，隨著中國經濟持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長 足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。 旅游業(yè)已經被中央政府確定為國民經濟發(fā)展新的增長點，它在擴大開 放，帶動相關產業(yè)的發(fā)展，促進就業(yè)和區(qū)域經濟平衡發(fā)展以及提高人 民生活質量和素質等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。 在全國旅游發(fā)展的大形勢下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。旅游房地 產業(yè)從旅游業(yè)和房地產的交融中脫穎而出。 近幾年，三亞房地產慢慢脫離海南房地

5、產泡沫經濟的陰影， 開始 復蘇，并朝著良性的方向發(fā)展，三亞的房地產開始了新一輪的升溫。 特別是隨著近幾年國內經濟的好轉、 國家假日經濟的刺激、國人消費 觀念的改變以及三亞旅游綜合環(huán)境的不斷改善， 使得三亞作為全國唯 一的熱帶旅游度假目的地越來越受到國內及國際的關注。與其同時, 三亞也因為良好的氣候和優(yōu)美的自然環(huán)境使得內地人特別是東北、華 北地區(qū)的人們對到三亞過冬、度假充滿熱情，客觀上造成了三亞近期 推出的房產特別是海景房大多數(shù)被內地人所購買。 業(yè)內人士認為，未 來幾年的三亞房地產，特別是海景房產具有較大的市場需求。 在美麗的亞龍灣區(qū)域內可以供給的濱海一線房地產目前尚無 家，亞龍灣二線房地產產品

6、也屈指可數(shù)， 在未來幾年內將遠遠難以滿 足市場對亞龍灣濱海房地產產品的強大需求。 在此背景下，我們準備 開發(fā)建設的天域度假酒店二期無疑適時而上，具有一定的建設必要 性，一方面盡可能的提供給市場高品質的房地產產品，滿足市場的需 求，另一方面也會產生較大的經濟效益和社會效益 1、3可行性研究的依據(jù)和范圍 本報告是基于對市場的充分了解和對該項目的市場前景有著準 確的判斷而作的，具有科學性和前瞻性。本報告在以下的部分將著重 對本項目的市場分析、項目定位、規(guī)劃設計定位、營銷推廣策略以及 項目的財務評價進行研究。 1、4主要技術經濟指標 總占地面積: 58070平方米 總建筑面積: 67981平方米 可銷

7、售面積: 34000平方米, 建筑密度：24。46% 容積率：0。72 綠化率：65。6% 1、 5施工進度計劃 1、 5、1 2003年11月29日破土動工 1、 5、2 2004年1月26日結構達到正負零 1、 5、3 2004年5月18日結構封頂 1、 5、4 2005年6月30日交付使用 第二章市場調研及前景預測 2、 1產權式酒店的概念 產權式酒店由時權酒店(TIMESHARE演變而來。它是由消費 者或個人投資者買斷酒店客房在特定時間里的使用權。 首創(chuàng)這一概念 的是瑞士的亞力山大.奈特。1976年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游 酒店首次進行了真正意義上的而產權酒店則是進而買斷產權而不僅

8、是買斷時段，即將酒店的客房分割，每間客房作不住時為一個帶有獨 立產權的獨立單位，出售給客戶。投資者既可長期居住，也可在不住 時將客房委托給酒店經營獲取回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期 限的免費入住權。產權酒店是一種旅游業(yè)和房地產業(yè)有效結合的投資 品種。 產權式酒店的流行趨勢 由于產權式酒店是將建設酒店所需的投資和宏大的管理體系 分解為單體的組合，為擁有一定閑置資金的投資人獲得較高回報， 且 不想承受投資風險的個人或法人提供了機會，因此正在全球范圍內快 速增長。據(jù)國際旅游組織2002年報告，其增長率達到19.3%。到2003 年，已有6.5萬個家庭在81個國家的6000多個旅游目的地購買了時

9、權酒店和產權酒店。 美國的產權酒店已超過了 1000個。 在中國內地, 從1995年開始流行。目前北京、青島、北海、 昆明、長沙、深圳、海南等地均開始出現(xiàn)各種規(guī) 模的產權酒店。 2、2天域度假酒店二期引入產權式酒店模式情況分析 .市場形勢分析 （一）客觀區(qū)域市場分析 天域二期的定位是：中國亞龍灣國家級旅游度假區(qū)的一家有五 年成功經營歷史的五星級度假酒店的二期工程。 酒店是旅游產業(yè)鏈中的重要環(huán)節(jié)，而度假酒店是酒店類型中數(shù) 量不多，但占經濟比重較大的類型之一。項目所處的市場形勢利好。 1 .從三亞市來看，是我國近年來旅游業(yè)發(fā)展最迅速的城市之一。 在過去的20年，隨著中國經濟持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有

10、了長 足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。 旅游業(yè)已經被中央政府確定為國民經濟發(fā)展新的增長點，它在擴大開 放，帶動相關產業(yè)的發(fā)展，促進就業(yè)和區(qū)域經濟平衡發(fā)展以及提高人 民生活質量和素質等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。 在全國旅游發(fā)展的大形勢下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。旅游房地 產業(yè)從旅游業(yè)和房地產的交融中脫穎而出。2001年，坐落在大東海 的“瑞海豪庭”推出高檔海景房，在極短的時間內，三幢高層樓盤就 發(fā)售一空，點燃了三亞房地產春天來臨的信號。緊接著，“碧海藍天”、 “藍?；▓@”、“昌達海景花園”等隨之跟進。2002年底，“陽光海岸” 投資資愈三億，在三亞灣開發(fā)高檔海景小區(qū)，

11、打造高品質的海景居所。 現(xiàn)在，一批依山傍海，環(huán)境優(yōu)美的海景房成為頗受消費者歡迎的“皇 帝女”，銷售勢頭有增無減。2003年1月-7月，三亞市共銷售住宅面 積達31.17萬平方米，商鋪面積1.67平方米，在非典疫情剛過去的 7月份中，銷售面積達3.11萬平方米（其中認購面積為1.35萬平方 米），這表明，幾經風雨，三亞房地產業(yè)已經駛入健康快速的發(fā)展軌 道。 2.三亞有著天生麗質的自然美。陽光、海水、沙灘、椰樹是這個 城市美為驕人的資源。而天域二期，則是位于綜合自然條件最好的亞 龍灣。國家環(huán)保總局對全國17個沿海城市的28個海水浴場進行的水 質監(jiān)測結果表明：三亞大東海浴場、亞龍灣浴場是全國5個水質

12、優(yōu)、 最適宜游泳的海水浴場。這一稀缺資源對世人的吸引力越來越大。 每 年有300多萬的海內外游客赴三亞休閑度假， 居住養(yǎng)生。亞龍灣更是 成為人們來三亞旅游的必到之處。 3. 的生態(tài)市貌和與時俱進的青春活力，讓世界矚目。近年來三亞 城市發(fā)展日新月異，城市品位顯著提升。市委、市政府圍繞建設“國 際性熱帶濱海風景旅游城市”這個目標，以“旅游度假、生態(tài)示范” 為個性特色，對城市總體規(guī)劃進行了布局修編，創(chuàng)造了 “山、海、河、 城”融為一體的城市生態(tài)環(huán)境，大力營造城在綠中、城在花中、城在 水中的大生態(tài)環(huán)境。為了增加城市的綜合競爭力以及在世界范圍內的 知名度，三亞市政府進行了系列的形象工程建設， 組織了大量

13、的重大 文化活動，這一切都成功地將三亞推向全國、 甚至世界優(yōu)秀旅游 城市的前列。 4. 房產投資從腹地轉移到旅游度假勝地， 旅游地產正在形成市場。 據(jù)新華社經濟觀察報道，2001年到2003年之中，三亞房地產的購 買者當?shù)鼐用裰徽?0%，海南島的客戶占了 20%，而全國其他城市 的購買者占了 70%。這就證明中國的旅游地產正在形成市場。房地 產投資從腹地走向旅游度假勝地，是房地產發(fā)展的一個必然。這就使 得人們的眼光自然投向三亞這樣的旅游勝地， 給三亞房地產帶來了百 年一遇的良機。 2001年，以瑞海豪庭的被搶購為代表的地產經濟復蘇只是一個 信號。我們可以看到，三亞全方位的旅游開發(fā)和各類樓盤的上

14、市，吸 引了來自全國各大城市的買家，包括港澳臺和東南亞各國的買家。 在 中國最好的度假地區(qū)投資房產，似乎成了人們相互之間發(fā)自內心的默 契。一線海景和近海的公寓、酒店式公寓、別墅等成了房產投資的首 選。尤其是亞龍灣的一線海景，這種最為稀缺的資源尤為搶手。三亞 現(xiàn)在的海景房地產，價格一升再升，很多房產一開盤就差不多全部售 罄。所有在三亞的房地產商都明白了一個道理：時機來了。 綜上所述，天域二期的開發(fā)有著良好的外部經濟環(huán)境， 社全環(huán)境 和地理位置。這都是本項目面對的市場基礎。 （二）市場供求分析 天域酒店開業(yè)之時，亞龍灣僅為凱萊一家五星級酒店，客房接待 能力達不到30萬人次/年，但經過幾年的發(fā)展，已

15、經出來了喜來登、 環(huán)球城等十幾家星級酒店，客房接待能力越過 300萬人次/年。三亞旅游市場的穩(wěn)步發(fā)展給酒店業(yè)帶來蓬勃生機。 近五年來游客增長的速度遠 從目前來看，亞龍灣酒店的接待能力并沒有飽和， 尤其是在周末 和節(jié)假日，入住亞龍灣五星級酒店要提前一周預訂， 在黃金周根本就 供不應求。根據(jù)亞龍灣公司提供的資料， 大于酒店接待能力與增長速度之比如下： 從上表可見亞龍灣的酒店還沒有達到飽和，星級客房接等依然有 很大的市場。天域二期的開發(fā)完全是順應了這一市場需求的。天域二 期與天域一期聯(lián)為一體，以其完全開敞式的熱帶濱海酒店風格， 以其 毫無可比擬的特色區(qū)別于凱萊、喜來登等酒店，這將牢固的鞏固和保 持其

16、競爭地位。 （三）項目比較分析 1 .項目地塊情況 項目的地塊A5-2，約58070m,位于亞龍灣中部，南面南中國海, 北靠起伏的山嶺和亞龍灣高爾夫球場， 緊挨著天域一期，是一塊優(yōu)質 的專屬沙灘的一線海景地。用開發(fā)度假酒店，是非常珍貴非常稀缺的 一塊寶地。 因為政府對一線海景地開發(fā)的限制，使得這塊地有著極大的升值 潛力。無論開發(fā)為何種物業(yè)，它都是稀缺的，不可多得的。 2 .市場定位 天域二期是設計為五星級標準的度假酒店， 與一期一樣， 來三亞度假的具有高消費能力的頂級富豪、高端游客，包括世界 強企業(yè)、新崛起的經濟大鱷以及其它社會高層機構和知名人士。 目標是 500 從產 權發(fā)售的角度考慮，同樣

17、是為這樣一群高端客戶提供亞龍灣的自有星 級酒店產權客房，對象中包括以高端旅游房產為目標的自有資金在千 萬以上的投資群體。 3 .比較分析 在同樣的地理條件下，亞龍灣暫時尚未出現(xiàn)可類比的項目， 擁有 一線海景的凱萊、喜來登等酒店，沒有一家發(fā)出產權銷售的信息。嚴 格來說三亞引入產權酒店概念的房地產項目并不多見。三亞市房地產 行業(yè)在發(fā)展產品上產權酒店基本是一個空白。 目前唯一競爭對手是位于亞龍灣天域一期北面的“華宇皇冠假日 酒店”。因位于二線海景，所以與本項目存在不可比性?！叭A宇皇冠假 日酒店”現(xiàn)在價格定位是：13000元/平方米（均價）。 2、4本項目優(yōu)劣勢分析 本項目同華宇皇冠項目相比較，具有共

18、同的特點: 都位于亞龍灣。 均為新建項目 本項目與華宇皇冠項目相比較具有如下優(yōu)勢: 位置更好，我們?yōu)榕R海一線, 產品概念、戶型設計更符合市場的需求（突出旅游房地產概念, C、 迎合客戶對旅游度假房產的需要，套房戶型可自由組合） 總體規(guī)劃與產品概念相一致，酒店式外觀，花園式環(huán)境，設專 用循環(huán)水游泳池，精心打造度假空間，充分營造度假氛圍。 本項目與其他項目相比較具有的劣勢: 采用酒店式設計及配套，公共建筑面積較多 2、5本項目前景預測 我們評價本項目的原則是謹慎、 保守的，但本項目的市場綜合環(huán) 境又是值得樂觀的。我們在以下部分的財務評價中，運用的經濟數(shù)據(jù), 如價格，均是低于目前的市場價格；成本，又

19、是按最高可發(fā)生的成本 估算，因此，從理論上來講，本項目的實際收益率將會高于本項目以 F預測的理論收益率。隨著海南整個經濟環(huán)境的逐步改善和海南旅游 產業(yè)的快速、穩(wěn)定發(fā)展，房地產市場價格的回升也是指日可待。三亞 作為著名的旅游度假目的地，越來越受到人們的關注，而位于世界級 旅游目的地的天域度假酒店二期，更會為三亞旅游房地產業(yè)增添新的 亮色，可以預測，本項目具有較好的市場前景。 第三章項目定位 3、1主題定位 天域度假酒店二期 絕版海景視野，一生的度假計劃 國寶級的海景，您將不再是過客 3、2功能定位 結合天域度假酒店一期成功之處，規(guī)劃設計的天域度假酒店二 期，完善第一期的設施，滿足不斷增長的客流量

20、的需求，提高接待能 力，增強市場競爭優(yōu)勢。 3. 3開發(fā)該項目目的定位: 1. 投資收益的最大化 2. 提升現(xiàn)有天域酒店的品牌形象； 3. 為亞龍灣成為世界級的旅游目的地做出貢獻； 4. 增強在市場競爭力； 5. 增強客戶滿意度，提升客戶重復入住率； 6. 完善一期的設施，使酒店的配套和運作最佳化。 3. 4項目開發(fā)的市場需求定位 天域度假酒店一期已經運行五年。過去的五年里天域積累了許多 成功的經驗，這些都將成為天域二期建成后，成功運作的保障。五年 中客人反饋了很多好的建設性建議，是促使業(yè)主盡快開發(fā)天域二期的 重要源動力。這些意見包括： 1. 對總體接待能力的需求，尤其是節(jié)假日的客房需求，對海

21、景客 房，尤其是對正海景客房的需求； 2. 對多功能廳和現(xiàn)代化會議設施的需求； 3. 對現(xiàn)有園林和開敞的空間的滿足和稱贊，需求更多的自然園景 和多變的熱帶植物； 4. 5. 6. 7. 需求更多的娛樂設施，包括海灘和水上運行; 需求更多的康體設施和水療（SPA）設施; 需求更多的獨家休閑和 VIP空間； 需求更多的文化活動和短程旅行活動。 3. 5.行業(yè)發(fā)展趨勢項目影響 天域度假酒店建成以后，亞龍灣出現(xiàn)了許國國際知名品牌酒店， 多種不同風格的建筑與優(yōu)美的環(huán)境，國外先進的管理經驗與優(yōu)質服 務，對天域形成了壓力。為了保持天域在市場上的競爭力，天域應該 在以下方面跟上行業(yè)發(fā)展趨勢，通過二期的規(guī)劃與建

22、設，創(chuàng)造更完美、 更能迎合市場需求的中國式熱帶濱海度假酒店： 1. 規(guī)劃、設計更大面積的客房和可靈活組合的套房； 2. 更高質量的建筑、更漂亮的外立面和更精細的室內裝飾； 3. 體現(xiàn)與其它國際品牌和酒店的合理差異性，以保持自我優(yōu)勢 和特色，提高對國際客源的吸引力，提高市場競爭力； 4. 招聘、培養(yǎng)、培訓并保持高素質的員工隊伍，提高服務水準; 5. 增加康體和健康水療設施； 6. 與一期合并，建成具有明顯獨特熱帶風格的超大的園林，強 化其不可比性。 3. 6公共的配套條件 1. 亞龍灣國家旅游度假區(qū)1992年建立，有完整的包括邊防、消 防支隊、派出所在內的行政管理架構； 2. 中國銀行已經設立儲

23、蓄所；各大酒店設立自動取款柜員機以 及在柜臺POS機的直接交付款操作和外幣兌換； 3. 郵電代辦設置在各大酒店； 4. 文化體育設施包括：亞龍灣高爾夫球場、 各大酒店的網球場、 游泳池、海底世界、劇院、潛水、多項水上運動和和沙灘運動等； 5. 各大酒店自設醫(yī)務室； 6. 給排水、電、電信及英特網、有線電視等網絡健全; 7. 排污系統(tǒng)、垃圾站健全； 8. 通往市區(qū)和機場、車站的交通便利。 3、3市場定位 市場定位實際上就是選擇買家，確定項目的目標購買者和目標使 用者是哪一類人。 F面將根據(jù)“家庭生活的階段”及“區(qū)域”兩個標準進行劃分及 詳細分析，從而最終準確地確定項目的目標客戶群體。 3. 3.

24、 1 、以“家庭生活的階段性”為劃分標準的客戶分析 家庭生活周 期階段與特 點 住宅購買 與消費特點 旅游及旅游物業(yè)購買 消費特點 1、單身階段： 年輕、單身 幾乎沒有經濟負擔， 新消費觀念帶頭人。 但普遍沒有厚實的經 對新生事物的接受較快，對旅游擁 有濃厚的興趣與熱情，尤其對自助 游情有獨鐘。貸還款能力強，接受 濟基礎。好動型青年 公寓的主要租買者。 貸款購物的方式。出游以朋友同事 作為組合元素。 2、新婚階段： 年輕夫妻，無 子女 經濟條件比最近的將 來要好。購買力強， 對耐用品、大件商品 的期望和要求強烈。 對中小型住宅購買需 求較為強勁。 經濟處于上升階段，購買力強，開 始以家庭為旅游

25、的組合方式。對自 助游擁有更充足的財力、精力和興 趣，而暫時沒有繁重的工作與家庭 負擔。購買住宅削弱了一定的經濟 能力，但處于上升階段的貸還款能 力仍對其購買力給予有力支持。 3、滿巢階段 （一）: 年輕夫妻， 有6歲以下 子女 家庭用品購買的高峰 期。不滿足現(xiàn)有的經 濟狀況，注意儲蓄， 購買較多兒童用品， 購買住宅能力降低或 正在承擔還貸購房款 的壓力。 開始承擔繁重的工作及家庭壓力， 開支劇增，對旅游的興趣和精力明 顯減弱。 4、滿巢階段 （二）: 年輕夫妻， 有6歲以上 子女 經濟狀況較好。購買 趨向理智，受廣告及 其他營銷刺激的影響 減少，注意檔次較高 的商品及子女教育投 資。職位上升

26、快，有 較好的能力調整住房 到更大、更咼檔次 經驗的積累，職位的升遷令該群體 擁有更強、更穩(wěn)固的經濟實力。開 始注重投資及對生活質素的提高， 高質量的休閑度假生活已經提到 議事日程。時間與財力對此的支持 處于不斷上升階段，同時財力和對 新事物的接受程度正處一個最佳 的平衡點。 5、滿巢階段 （三）： 年長夫婦與 尚未獨立的 成年子女同 住 經濟狀況仍然好。伴 侶或子女皆有工作， 注重儲蓄，購買冷靜、 理智，住房儲蓄購買 力已達高峰。 仍然擁有較強的經濟實力，對咼質 素度假生活的需求及消費能力正 達到高峰。但消費態(tài)度日趨理智， 并隨積蓄的不斷增多，對投資保值 擁有越來越濃厚的興趣。 6、滿巢階段

27、： 年長夫婦， 子女離家自 前期收入較高。購買 力達到高峰期，住房 購買力釋放大部分， 較多購買老年人用 品，如醫(yī)療保健品等。 對醫(yī)院等配套設施依 賴性增強，后期退休 有充足的時間和金錢計劃度假的 生活，其中部分由于子女的支持， 更擁有強大的經濟實力實現(xiàn)高質 素的退休后的度假生活，投資的興 趣開始減退，并且對新生事物的接 受程度已經大幅度下降。 收入減少。 7、孤獨階段： 單身老人獨 居 收入銳減。特別注重 1情感溝通、關注安全 保障，著重社區(qū)人事 1因素，怕孤獨和冷落。 消費力和消費興趣明顯卜降。 從上表分析可知，以“家庭生活的階段性”為標準劃分的不同客 戶群中，項目的主要目標客戶群應包括下

28、列 3個部分: 3. 3. 1. 1、經濟富裕的年輕階層 包括上表中階段1、2的人群：年輕夫妻，無子女或單身人士。 行為及性格特征 對新生事物擁有最快的接受速度和最濃厚的興趣，因而，是旅游 度假物業(yè)推廣的突破點。 對自助游情有獨鐘，因而長時間地擁有可免費使用的酒店式公寓 及較為完善的配套服務，對他們來說有極大的吸引力。 容量大，快節(jié)奏的旅游活動比較適合他們的口味。因而，周邊旅 游景點廣泛分布的三亞將對其有強大的吸引力。 價格適中偏低，使用時間靈活，旅游配套服務齊備的度假物業(yè)產 品較能迎合該群體的口味。 經濟實力及消費習慣 本階段的客戶群體雖然積蓄有限，但已經開始進入經濟實力的上 升階段，還貸能

29、力較強，而且對貸款購物的方式比較容易接受。隨著 產業(yè)結構的改變，高薪年輕一族的比例正呈不斷上升的趨勢。 由于暫時沒有很重的經濟負擔，所以消費欲望相對較強，而且容 易受到媒體及市場營銷活動的影響。 同時，彼此間的相互影響力也不 容忽視。 3. 3. 1. 2 、注重生活質素的成熟家庭 包括上表中階段4、5的人群。 行為及性格特征 該類人群的家庭結構及經濟收入已經進入穩(wěn)固并不斷上升的階 段。 經濟實力的不斷提高使他們對生活質素的要求提升到一個更高 的層次，享受型而非純粹觀光型的度假生活更迎合該群體的口味。 家庭擁有一定的積蓄，并進入有計劃的收支模式中，對投資有著 最濃厚的興趣及較強的實力。 度假及

30、其余的消費活動通常以家庭為單位進行。 經濟實力及消費習慣 經濟實力不斷加強的同時, 消費態(tài)度也日趨理智，在整個家庭有 條理的理財模式形成并穩(wěn)定后, 媒體或市場營銷活動的影響而激發(fā)的 沖動型消費行為已基本不存在。 但由于處于基本穩(wěn)定期，具有一定的 社會地位，容易為體現(xiàn)和自身的社會地位相對稱的虛榮心而產生購買 行為。 3. 3. 1.3 、財力雄厚人 包括上表中階段6的人群 行為及性格特征 擁有最充足的時間和精力計劃退休后的度假生活。回復年輕時代 的習慣，喜愛與同齡人結伴而行。 節(jié)奏緩慢.配套服務細意周到、環(huán)境良好的鄉(xiāng)居式度假生活較為 迎合該類人群的口味。 經濟實力及消費習慣 雖然逐步進入“無收入

31、”的階段，但由于多年的積蓄及子女在經 濟上的支持，擁有充裕的時間和金錢計劃去享受退休后的悠閑日子。 期望可供支配的入住時間和其它優(yōu)惠遠比年輕一族要多，擁有長 時間自住機會的度假物業(yè)更迎合該類客戶的需要。 另外，隨著三亞作為旅游度假目的地地位的日趨形成， 三亞越來 越成為北方銀發(fā)一族養(yǎng)老度假所鐘情的地方。因此，本項目推出的旅 游度假物業(yè)將會成為銀發(fā)一族充分享受人生的最后一個機會。 3. 3. 2、以“區(qū)域”作為劃分標準對目標客戶層的分析 3. 3. 2. 1、以上海為核心的長三角地區(qū) 主觀影響因素 長三角地區(qū)人士的務實特征令其對投資風險的承受能力相對于 北方地區(qū)人群弱，通常不作風險較高的無把握的

32、投資選擇。 對新生事物的接受速度較慢，接受程度偏低。 但由于該地區(qū)客戶經濟上較富足，且當?shù)胤績r處于國內領導水 平，因此，該區(qū)域的現(xiàn)實購買能力較強。 因而在宣傳推廣中，側重于低風險的穩(wěn)健投資，會更有吸引力; 同時，發(fā)展商的實力和信譽也是他們最關注的部分。 客觀影響因素 長三角地區(qū)與三亞地區(qū)氣候上的差異一般， 令海濱度假對之所產 生的吸引力不如北京地區(qū)及北方其他地區(qū)的客人大。 但同時，也因地域交通的近便和消費的節(jié)省， 使三亞成為他們樂 于選擇的度假地點。 3. 3. 2. 2、以北京為核心的三北地區(qū) 主觀影響因素 與南方地區(qū)人群的冷靜和精于算計相比，北方人明顯更充滿豪氣 與沖動，往往會憑一時的沖動

33、而決定一項投資或一項消費。 因此，北方地區(qū)人群的消費陣線更容易攻破，更容易受到激發(fā)他 們內心欲望的產品的誘導并產生強烈的購買欲望和購買行為的。一項 產品，只要能強烈地刺激他們的感官，便會不經推敲琢磨就可贏得他 們的青睞。 客觀影響因素 以北京為核心的北方地區(qū)與三亞地區(qū)氣候上的差異較大，令海濱 度假對之所產生的吸引力大于以上海為主的長三角地區(qū)。 而且，隨著北京地區(qū)現(xiàn)代化進程的不斷加快， 北京地區(qū)集聚著相 當一部分富裕階層，就整個市場容量來說，北京地區(qū)無疑是最大的。 在北京地區(qū)高檔住宅商品價格居高不下的情況下 （高檔住宅商品價格 普遍高于7000元/平方米），到三亞購旅游度假物業(yè)，一方面可以滿 足

34、休閑度假、家庭度假和養(yǎng)老度假的需要，另一方面在三亞較低房價 的情況下會顯得輕松而從容。 因此，綜上分析，本項目的目標客戶應確定為: 區(qū)域市場應為“三北”地區(qū)和長三角地區(qū) 目標客戶應以養(yǎng)老度假為目的的富有的中老年人和注重生活 質量的成熟家庭 三北地區(qū)和長三角地區(qū)的中小企業(yè) 具體細分，該項目的細分市場應是: 第一類市場：以度假休閑為主要目的的島外中產階層（在工作 地擁有一至兩套住宅，并有富裕資金）享受型市場 第二類市場：以養(yǎng)老為主要目的的島外退休老人（子女出資） 養(yǎng)老型市場 第三類市場：以改善居住質量為主要目的的三亞市本地居民和 在三亞從事旅游、飯店管理工作的高級經理居住型市場 第四類市場：以不動

35、產投資增值或獲取經營收入為主要目的的 投資型市場 第五類市場：內部接待和員工度假為目的的島外機構客戶 3、4 項目建設方案及規(guī)劃設計定位 3、4、 1總體規(guī)劃設計特色 本項目的設計主旨是為度假旅游的成功人士、各國政要、會議團隊提 供一個高檔的休閑度假酒店。本項目設計為一幢“F”型分布的建筑 物，分為裙樓和主樓，樓高八層，裙樓用于度假酒店公共配套?！癋” 型建筑物圍合部分，組成中心園林，它承襲了夏威夷的園林風格，以 當今國際流行的設計理念，融合海南的本土文化特色。規(guī)模恢弘大氣, 制作精致完美。蜿蜒的石路，玲瓏的雕塑，變化的泳池，疊錯式的噴 泉，戶外巴厘島式的spa精巧別致的燈飾，加上80多種罕見

36、的熱帶 植物、果樹、奇花、異草，使得整個園林風情萬種，美不勝收。別具 一格的開敞式酒店大堂，熱帶風情的豪華觀?？头?，融合成出優(yōu)美的 海濱度假酒店效果。 3. 4. 2建筑設計與規(guī)劃定位 1. 標高 大多數(shù)的建筑標高按原地形設計，其主要功能都設計在原地面積 高(elo +12.0)以上，以防范在臺風期間供水的侵襲； 2. 景觀與朝向 將客房與高效益的區(qū)域盡可能多的設計于有海景的位置，一最 大限度地減少對一期公共區(qū)域和客房視野的景響。建筑主體朝向取 最廣域的海景，順應夏季主導風向。 3.地形利用 充分利用原有的起伏地形，通過熱帶園林的設計，減少建筑物對 人的視覺沖擊和房間之間的對視。 4. 規(guī)模與

37、設計(參見技術經濟指標表) 設計約400套客房，安排不同布局方式的單元，1000平方米以 上的多功能廳，并與花園直接接通；設戶內、外兒童娛樂園；配備各 種中、西餐廳、酒吧、小型超市；有巴厘島風格的戶外溫泉SPA夏 威夷式泳池；熱帶園林充分考慮其植物的多樣性、 利用高大植物制造 適宜的遮陽效果；充分考慮到看海的通透性與客人戶外活動的私密性 的相輔相成；同時要創(chuàng)造由不同燈光制造的優(yōu)美的夜間視覺環(huán)境。 5. 建設與裝修 高標準建設。針對天域二期項目特點，充分利用亞龍灣一線海景 的資源優(yōu)勢，將其建成全海南、也是全中國最大的一線海景五星級度 假酒店，在同類度假酒店中，從規(guī)模、風格和特色上將充分體現(xiàn)其硬

38、件優(yōu)勢。 建筑采用框架結構，戶型以單間為主，配以部分雙套間和三套間, 以適用不同客戶的需求。戶型面積從 51m到256 m2不等。 裝修：全部按五星級酒店標準裝修，配備五星級酒店必備的設施、 用品。在銷售期間提供不同戶型的樣板房 1-3間（套）。 6. 設計意圖和要求： a. 充分利用陽光，同時以蒼翠繁茂的熱帶園林和水景的結合， 創(chuàng)造舒適宜人的蔭涼環(huán)境； b. 創(chuàng)造一個有熱帶濱海氣息的室內外空間，提供高質量的、 令人身心舒暢的停居環(huán)境； c. 建筑風格、園林風格統(tǒng)一并相互陪襯，相得益彩，符合地方 個性和氣候特征； d. 客房和公共空間應有最大海景和高爾夫球場景觀； e. 結合環(huán)保設計，如太陽能

39、利用，水循環(huán)使用和污水處理系統(tǒng)。 本項目房屋造型及格調以休閑度假為原則， 體現(xiàn)酒店外觀，項目 建設密度低，大綠化，充分體現(xiàn)海景最大化和熱帶園林效。 3、4、3功能分類及戶型設置定位 3、4、3、1功能分類 本項目總建筑面積約67981平方米，其中: 客房部分34000平方米，占總建筑面積的50%公用設施部分包 括為18116平方米，占總建筑面積的26%包括大堂、走廊、機電設 備房、工作間及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯和、商務中心、 會議室、餐廳、便利店、配送中心、美容美發(fā)中心、健身房等。地下 室部分：15865平方米占總建筑面積的23%包括：辦公室、停車場、 倉庫等。 3、4、3、2戶型

40、設置 建議設置三種銷售戶型: 單間、雙套間、三套間。 單間是一房一衛(wèi)一陽臺，帶一個小型的衣帽間。面積在 51-80 平方米，235間，占53。7% 雙套間設計為一房一廳一廚兩衛(wèi)加陽臺，面積在100-140平方米, 111 間，占 25。4% 三套間設計是兩房一廳一廚三衛(wèi)加陽臺， 面積在160-256平方米, 90 間，占 20。6% 。備注：三套間在銷售時可以考慮根據(jù)客戶的需要進行組合或分 拆。 3、5價格定位 該項目的價格策略建議采用兩極化的政策， 以利于最大限度地吸 納客戶。 選擇景觀及樓層相對較差的套房，制訂有競爭力的起價，并根據(jù) 質素調整不同套房的價格，令景觀較好部分的套房承擔更多的成

41、本， 從而使售價水平更能被大部分的客戶所接受，以快速回收資金。 景觀較好的套房雖然價格較高，但由于好的景觀會十分吸引潛在 客戶，再加上多元化的輕松付款方式，也能吸引買家。 具體定價建議如下: 3、5、1相關經濟及技術指標: 本項目公寓部分銷售面積約18900平方米；商業(yè)用房部分 約1100平方米?？備N售面積約20000平方米; (2)、 本項目總建筑面積：約21166平方米; (3)、 本項目總投資費用：約6578萬元（見附件1）； (5)、 可銷售面積部分單位成本：3289元/平方米。 3. 5. 2平均售價制定建議（公寓部分）： 70%毛利潤: 公寓實收售價 二公寓單位成本x（ 1+70%

42、 =5591 元/M2; 80%毛利潤： 公寓實收售價 二公寓單位成本x（ 1+80% =5920 元/M2; 90%毛利潤: 公寓實收售價 二公寓單位成本x（ 1+90% =6249 元/M2。 具體的銷售價格，要充分考慮銷售市場因素和推出時投資變化因 素，再酌情提高或降低。綜合三亞市最新房地產市場行情和同類可比 項目的售價策略，以及本項目的預期贏利狀況，建議: 第一階段。本階段為市場導入期（內部認購期），為了盡快使市 場接受本項目，建議在銷售價格上采取低開策略，以迅速搶占市場份 額。本階段的售價在單位成本的基礎上提高（70%+80% /2，即75% 銷售平均價格為：5760元/M2; 第二

43、階段，本階段為市場上升期（取得商品房預售許可證后正式 開盤期），由于前階段的市場成功開拓，使得本項目逐漸形成一定的 認知度，并取得良好的市場形象和銷售業(yè)績， 因此價格主體應呈現(xiàn)上 升趨勢。本階段的售價在單位成本基礎上提高（70%+80%+90%/3 , 即80% 銷售平均價格約為：5920元/M2； 第三階段，本階段為市場成熟期，由于前兩個階段的順利進行, 使得本項目呈現(xiàn)旺銷趨勢，價格走高自是情理之中。因此本階段的銷 售在單位成本的基礎上提高 90% 銷售平均實收價格約為: 6250 元/M2。 各個階段價格策略組合, 最終要實現(xiàn) 5850元/M2的銷售價格。 備注: 1、此價格包含公寓套房的

44、精裝修及家具、家電配備費用，為精 裝修、全配備價格。 2、控制本項目贏利水平，可通過銷售時對銷售門市價的折讓比 例控制，實際公布的銷售價格應該預留有折讓空間。 如果銷售市場反 則相應的 映良好，目標客戶對本項目推出的門市價格接受程度較高, 減少折讓；反之，則加大折讓，但維持最高平均 5%勺折讓率。 3、5、3價格分布 不同朝向、不同樓層的房屋質素存在一定的差距， 應加以價格上 的調整。 我們將不同朝向客房劃分為多個級別，如下圖所示: A2 A1 A1 A1 A1 A2 A2 A2 海景 （部分標準層戶型可能會根據(jù)銷售 要作適當調整） 將不同朝向、位置和不同景觀的公寓劃分為: A1、 隹2、 整

45、出 B1、B2、C1、C2六個級別，并配合不同樓層的價差，調 不同公寓的價格分布。 價格區(qū)域分布表 （底紋部分為價格調整系數(shù)） 說明：以上價格區(qū)域分布表表明，在制訂詳細的價格時要遵循以 上分布規(guī)律，以C2區(qū)、1/F為基準價格（起價），然后按照陰影部分 樓層 A1區(qū) A2區(qū) B1區(qū) B2區(qū) C1區(qū) C2區(qū) 1. 40 1.29 1.20 1.12 1.05 1.00 1/F 1.0 00 0 套 1套 1套 1套 1套 1套 2/F 1.0 10 2 套 3套 2套 2套 2套 2套 3/F 1.0 20 6 套 7套 2套 2套 2套 2套 4/F 1.0 35 6 套 7套 2套 2套 2套

46、 2套 5/F 1.0 50 3 套 4套 2套 2套 2套 2套 6/F 1.0 65 3 套 4套 2套 2套 2套 2套 7/F 1.0 80 5 套 5套 2套 2套 2套 2套 8/F 1.0 95 5 套 5套 2套 2套 2套 2套 9/F 1.1 10 6 套 7套 2套 2套 2套 2套 10/F 1.1 25 6 套 5套 2套 2套 2套 2套 11/F 1.1 40 6 套 4套 1套 2套 2套 2套 12/F 1.1 55 6 套 4套 1套 2套 2套 2套 套數(shù)（共200套） 54套 56套 21套 23套 23套 23套 的價格調整系數(shù)進行價格細分調整。 3、

47、6入市姿態(tài)及推廣時機定位 房地產項目以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時機，要 結合項目自身特點。 從理論上講，房地產的項目應該以最完整的形象出現(xiàn)， 即所謂最 佳姿態(tài), 它應該是: 主體工程已基本完成 配套設施已全部到位 外部環(huán)境與內部配套已銜接到位 形象與品牌的推廣已達到了預期的效果 物業(yè)的管理模式、服務項目、收費標準已確定 有關的手續(xù)及銷售文件已全部準備就緒 但針對該項目的特點: 自籌資金無法完成項目建設，部分后續(xù)資金依賴銷售回款或 銀行貸款; 施工周期短：是否具備上述最佳條件，所形成的時間差也不 過是三、四個月的時間，以最佳姿態(tài)出現(xiàn)時再入市將令資金回收的速 度更加迅速; 以新的概念銷

48、售：硬件上必須給客戶營造強大的信心，以達 成對銷售信心的有力支持; 項目規(guī)模有限、銷售推廣費用有限：適宜選擇最佳的時機, 最佳的姿態(tài)集中火力，以“短、平、快”的推廣策略完成項目的銷售, 而避免因拖延時間過長而造成的宣傳費用分散和推廣力度不足影響 銷售業(yè)績; 綜合上述分析，建議采用先入為主的推廣策略，提前宣傳，以搶 占市場份額，贏取更多的市場優(yōu)勢。最佳的宣傳認購時機為2003年 春節(jié)。 屆時，硬件及軟件配套應達到如下階段: 項目的建筑整體形象已經達到正負零 物業(yè)管理模式、服務配套、收費標準已確定 銷售方式及銷售價格已經確定 3、7銷售方式定位 銷售方式對銷售進度的影響也是比較大的。根據(jù)項目的特性

49、、投 資方式、資金回籠計劃和發(fā)展商實力等具體條件，將能夠更加順利地 達到銷售目標的銷售方式確定下來。 建議該項目的銷售方式是: 進行公寓的產權銷售，然后采用標準酒店式經營管理方式接 受業(yè)主委托對物業(yè)進行日常經營管理 以零散發(fā)售為主 采用自銷為主、松散型委托代理銷售為輔的銷售方式 采用組合式付款方式 3、8物業(yè)管理定位 3、 2、 業(yè)主應在收到發(fā)展商交付的房間后七日內與管理公司 辦理交接手續(xù)。 3、 業(yè)主自用期間，不得改變房屋結構和外觀，不能亂搭建 臨時設施，不要拿走室內的設施物品; 4、 不得私自經營客房。 四、管理公司的權利和義務 權利: 1、甲方在管理期限內將作為天域度假酒店二期唯一的獨立

50、經 營者和管理者，代表業(yè)主進行日常的經營管理活動。 2、聘用經驗豐富的酒店管理人員，組織務實高效的管理機構, 采取正確的經營決策和手段，保證酒店經營的最高效益。 義務: 1、甲方應以五星級度假酒店標準把天域度假酒店二期管理成 為一家優(yōu)秀的在本地區(qū)同行業(yè)中有競爭能力的酒店。 2、甲方定期向乙方公布經營情況和收入情況；（僅對委托經營 的業(yè)主） 3、 向乙方通報重大經營決策和重大事件; 4、 甲方應如期向乙方支付應得經營收益; 5、 在整個經營期內，甲方應嚴格遵守國家的法律、法規(guī)和政 策，勵精圖治，合法經營，努力提高競爭力。 第五章酒店客房經營收入、管理成本與收益分配 一、客房經營收入 開房率二酒店

51、客房年實際出租總房間數(shù)寧（自然營業(yè)天數(shù)X 可出租房間數(shù)）X 100%; 年平均房價二酒店年客房經營收入寧年實際出租總房間數(shù); 酒店年客房經營收入 二年開房率X年平均房價X可出租房 間數(shù)X年自然營業(yè)天數(shù)。 二、經營管理成本（參考） 經營管理成本包括“ 1、營業(yè)費用 2、營業(yè)稅金及附加 6% 3、管理費用 4、管理傭金 5% 5、維修及裝修、裝飾、家具更新基金 6% 6.保險費用 60% 7.房產稅 總成本 三、收益分配 詳見業(yè)主須知。 四、收益支付辦法 在每一會計年度終了的 天內進行結算。結算后于 天內匯 入乙方指定的銀行賬戶。 第六章 合同的修改、變更及解除 本合同及其附件的修改和變更必須經過

52、雙方協(xié)商并簽署書面協(xié)議 方能生效。 本合同及合同附件具有同等法律效力。 由于地震、臺風、水災、火災、戰(zhàn)爭、疫情以及其它不能預見并 且對其發(fā)生和后果不能防止或不可避免的不可抗力，致使合同無法履行，經雙方同意可提前終止合同或暫停經營管理。 本合同發(fā)生下列情況之一時，雙方可解除合同: 1、 合同規(guī)定的期限屆滿; 2、 由于不可抗力原因致使合同無法履行; 3、 因一方不履行合同，或嚴重違反合同規(guī)定，造成他方無 4、 法達到本合同的目的時; 乙方因產權抵押或其它經濟責任而產生的法律糾紛， 致 使其所有的財產被查圭寸、拍賣等而影響經營時; 5、 因業(yè)主的違法、違規(guī)行為對酒店或其它業(yè)戶造成損害或 財產損失時

53、，應依法賠償相應損失。 （天域酒店二期客房委托經營管理附件） 目錄 1. 產權運作方式 2. 基本運行管理 3. 業(yè)主入住管理 4. 客房委托經營管理模式 5. 委托經營管理收入分配方案 6. 業(yè)主客房業(yè)權變更有關規(guī)定 、產權運作方式 1.經營管理公司 a. 天域度假酒店二期由天域度假酒店經營管理公司經營管理。 b. 根據(jù)市場的需要，在特定情況下，酒店經營管理公司有權將天域酒 店二期的部分業(yè)務委托其它酒店經營管理公司經營管理。 2.運作機制 a. 酒店經營管理公司將遵循中華人民共和國的有關法律和法規(guī)經營 管理。 b. 酒店經營管理公司將以真誠和負責任的態(tài)度定期向業(yè)主通報酒店 的經營情況。 c.

54、 酒店經營管理公司可接受業(yè)主委托獨立的注冊會計師或會計事務 所審計酒店客房經營收入的要求，但必須書面提出并預約（僅限每年 的3月份）。費用由業(yè)主自行負擔。 d. 每個會計年度酒店管理公司委托國內注冊會計師事務所進行審計, 并在業(yè)主內部公布審計報告。業(yè)主按照審計報告所確認的客房經營收 入和業(yè)主客房委托經營管理合同書的規(guī)定享受投資回報。 e. 酒店經營管理公司隨時接受所有業(yè)主對客房經營管理的監(jiān)督和合 理的批評建議。 3. 日常酒店管理 a. 酒店的客房、餐飲、康樂、會務、培訓等日常營業(yè); b. 酒店各項設施、設備的日常維護、維修及其改造; c. 酒店的宣傳廣告及公關促銷活動; d. 酒店人力資源管

55、理; e. 酒店的安全防護; f. 培訓、服務水準提升。 4.業(yè)主卡 a.業(yè)主將擁有一正一副兩張印有天域酒店編號的業(yè)主卡。 b.兩卡享有同等權益，業(yè)主或持業(yè)主卡的人士可簽單掛帳享受酒店的 優(yōu)惠服務。 c. 持卡人的卡號必須與業(yè)主備份的本卡簽單權益人身份相符; d. 業(yè)主遺失業(yè)主卡時，應在第一時間通知酒店經營管理公司掛失并及 時補辦。掛失前該卡所發(fā)生的消費費用，由業(yè)主承擔。 e. 該卡具有明顯天域二期的產權依附性，其持有者隨產權的轉移而轉 移; f. 該卡自行轉讓無效。 基本運行管理 1、客房物品配置 當酒店竣工開業(yè)后，除客房家具、電器及布草外，經營管理公司將為 每間客房配置日常消耗的一次性用品

56、， 包括信封、信紙、火柴、鞋擦、 拖鞋、牙刷、牙膏、梳子、棉簽、沐浴液、香皂、洗頭液、浴帽、潤 膚露、洗衣袋、垃圾袋、衛(wèi)生紙等。（自用型客房僅作一次性配備） 2、基本運行管理費（每年根據(jù)市場價格調整）： a、客房基本運行費 按套內面積計算，每平方米每月攤公共區(qū)域的園林維護費與管理費、 保安費、清潔費、水電費、設備與物業(yè)維護費等，合計人民幣50元/ b費用繳納 客房基本運行費每三個月繳納一次，業(yè)主需按正式房地產買賣合同所 確定的套內建筑面積和房屋用途， 在辦理入住手續(xù)、簽署客戶委托經 營管理合同時繳納三個月的基本運行費押金。 應交基本運行費的業(yè)主須在每季度的首月15日以前將當季基本運行 費存入甲

57、方賬號。逾期不交者，須按所欠金額支付每日萬分之五的滯 納金。 C、基本運行管理費的使用 基本運行管理費用于以下開支: 管理人員、保安員、園藝工、清潔工及其他服務人員的工 資、住房、醫(yī)療、社會保險、獎金、津貼和福利; 沙灘、泳池、園林等公共場所及設施的保養(yǎng)和維修; 公共場所的用水、用電; 公共場所、公共設施購買保險的費用; 為提供管理而產生的運輸交通、通訊和郵資費用; 辦公費; 工作制服及其清潔費用; 其它管理開支。 三、業(yè)主入住管理 (1) 客房經營與核算 由酒店經營管理公司根據(jù)市場需求和整體營銷規(guī)劃，對所有客房進行 統(tǒng)一、科學的經營管理。分配客源時要遵照市場規(guī)律，同時要充分照 顧到業(yè)主的利益

58、。按酒店二期的整體經營情況統(tǒng)一核算， 對全體業(yè)主 一視同仁。 (2) 業(yè)主入住管理 A提前預約：為保證業(yè)主能如期入住酒店客房，必須提前預約。在 委托經營期間，需入住的業(yè)主應提前(注：平季 410月，不含節(jié)假 日，提前三天；旺季11 3月，提前七天。春節(jié)提前一個月)通知酒 店（業(yè)主需以傳真并簽名的方式確認）。酒店將優(yōu)先安排業(yè)主入住自 己的客房，但如業(yè)主客房已有客人租用時，則安排業(yè)主入住其它同等 標準的客房。 B、加開房間：委托經營的業(yè)主，帶親朋好友加開房間，超出所獲贈 免費入住期部分按當日客房價的折扣價支付房租。 C業(yè)主授權他人入?。盒柙陬A定房間的傳真或 E-mail中，寫明被授 權人的姓名、身

59、份證號碼及入住時間；被授權者持業(yè)主卡消費可享受 業(yè)主同等待遇，所有消費可簽單掛賬，入業(yè)主的帳；被授權人無業(yè)主 卡時，只可享受住房房租簽單，房租記業(yè)主的賬。其它消費離店前須 現(xiàn)金支付。 D、持卡消費：業(yè)主或持卡人持卡消費的費用，按月結算，業(yè)主需在 發(fā)出結算單的7日內，付清全部款項。每超過1日，需支付應付款萬 分之五的滯納金；超過30天，酒店有權終止服務或通過其它方式予 以追索。 E業(yè)主選擇入住客房和入住記分的調整：業(yè)主要求入住的客房與委 托方物業(yè)房租標準存在差異時，入住分數(shù)做適當調整。（見入住分值 F、業(yè)主應遵守中華人民共和國及三亞市關于治安、社會秩序等各種 法規(guī)，以免造成不必要的麻煩。如果給酒

60、店經營管理公司或其它業(yè)主 造成經濟或名譽損失，需承擔相關賠償責任。業(yè)主入住必須遵守酒店的有關營運管理制度。 (3) 業(yè)主享受的優(yōu)惠服務 酒店配套設施供業(yè)主優(yōu)先使用，并享受7-9.5折價格優(yōu)惠: 溫水泳池、西餐廳、燒烤、咖啡廳、游艇、潛水、專用海濱沙灘; 酒店專車交通、中醫(yī)保健、美容美發(fā)、桑拿、水療; 優(yōu)先使用停車場，收費標準按照停車場規(guī)定執(zhí)行。 四、客房委托經營管理模式 業(yè)主辦理入伙手續(xù)時，必需與酒店經營管理公司簽署委托協(xié)議， 確定 業(yè)主與管理公司的委托關系與委托方式。 業(yè)主客房委托經營管理的時 間不得少于三個會計年度。 業(yè)主的客房委托經營管理公司管理，有以下三種基本模式: 完全自用型 只委托