農(nóng)村土地整理資金良性循環(huán)研究

1、農(nóng)村土地整理資金良性循環(huán)研究觀代經(jīng)濟(jì)2008年第7卷第1期(總第80期)三農(nóng)問(wèn)題農(nóng)村土地整理資金良性循環(huán)研究8l王麗(泰山學(xué)院應(yīng)用科學(xué)技術(shù)系,山東泰安271000)摘要:本文通過(guò)分析農(nóng)村土地整理的重要性及其資金投入問(wèn)題,提出了政府投入,企業(yè)參與進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng),農(nóng)民群眾投工投勞投資以及其他社會(huì)資金共同參與的多渠道籌集資金形成土地整理主體多元化,資金良性循環(huán)的途徑,并就如何實(shí)現(xiàn)進(jìn)行簡(jiǎn)要分析探討.以促進(jìn)農(nóng)村土地整理持續(xù)健康發(fā)展.關(guān)鍵詞:農(nóng)村土地整理;資金;良性循環(huán)一,引言2008年1月30日,國(guó)務(wù)院下發(fā)了今年第1號(hào)文件中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見(jiàn),這是國(guó)

2、務(wù)院連續(xù)第五年以1號(hào)文件的形式指導(dǎo)三農(nóng)工作.這對(duì)我國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展,農(nóng)民增收,改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和農(nóng)村環(huán)境,促進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)和社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)發(fā)揮了巨大作用,體現(xiàn)了中央堅(jiān)持把解決好三農(nóng)問(wèn)題作為全黨工作重中之重的戰(zhàn)略方針.多年的實(shí)踐已經(jīng)證明,通過(guò)土地整理,可以有效改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件,提高農(nóng)田生產(chǎn)能力,降低農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本;可以有效改善土地利用格局,擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模,促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效和農(nóng)民增收;可以有效改變農(nóng)村面貌,提高農(nóng)民居住水平和生活質(zhì)量;可以有效改善生態(tài)環(huán)境和農(nóng)村景觀,促進(jìn)農(nóng)村地區(qū)和諧發(fā)展.在新的形勢(shì)下,作為促進(jìn)建設(shè)資源節(jié)約,環(huán)境友好型社會(huì),建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的重要手段,土地整理必將大有可為.溫家寶總理指出:

3、開(kāi)展土地整理不僅可以增加耕地,補(bǔ)充建設(shè)用地,保持耕地占補(bǔ)平衡,而且可以改善生產(chǎn)條件,城鄉(xiāng)建設(shè)布局和生態(tài)環(huán)境,促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展.由此可見(jiàn),在我國(guó)大力開(kāi)展土地整理不僅意義重大,而且任重道遠(yuǎn).當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村土地整理實(shí)踐中面臨的主要問(wèn)題是資金壓力較大,投入不足,無(wú)法滿足較大規(guī)模土地整理的需要.雖然強(qiáng)調(diào)從多方面籌集資金,但從實(shí)際運(yùn)作情況來(lái)看,目前農(nóng)村土地整理基本上還是以行政推動(dòng)為主,參與的主體大多是政府或政府委托的有關(guān)機(jī)構(gòu),有些地方雖然也出現(xiàn)了諸如造地公司之類的企業(yè),但多是政府或土地行政管理部門(mén)的下設(shè)機(jī)構(gòu).因而資金來(lái)源和渠道受到限制,直接制約了農(nóng)村土地整理的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)化的形成,土地整理過(guò)程中的專業(yè)化,市場(chǎng)化

4、,社會(huì)化程度低.在這一背景下,探索由企業(yè),社團(tuán),個(gè)人以及外資參與農(nóng)村土地整理的途徑,推進(jìn)農(nóng)村土地整理發(fā)展,具有重要的現(xiàn)實(shí)意義.二,對(duì)策與措施通過(guò)政府專項(xiàng)資金的投入情況,引導(dǎo)和調(diào)動(dòng)企業(yè)和個(gè)人投資搞土地整理的積極性,從而形成國(guó)家,企業(yè),個(gè)人一起上,多方集資搞開(kāi)發(fā)整理的良好局面,形成投入效益一回收一再投入這樣一種良性循環(huán)的投入產(chǎn)出機(jī)制.(一)政府投入.土地整理是以實(shí)現(xiàn)公共利益最大化和社會(huì)公平為目的的,開(kāi)展土地開(kāi)發(fā)整理,不僅是改造土地資源,提高土地利用率和產(chǎn)出率,實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡,而且是提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力,促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和地方財(cái)政收入,實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)增效,農(nóng)民增收的重要途徑.政府通過(guò)土地整理可以取得

5、城鎮(zhèn)公益事業(yè)用地和土地增值收益.因此地方政府應(yīng)積極組織籌備土地整理工作為其提供可靠穩(wěn)定的資金投入,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,獲取收益,進(jìn)行良性循環(huán).政府可設(shè)立農(nóng)村土地整理基金支持農(nóng)村土地整理項(xiàng)目,資金來(lái)源主要來(lái)自于土地收益,如土地出讓金,土地增值稅等.成立相應(yīng)的土地整理基金管理機(jī)構(gòu),利用土地的未來(lái)收益流作為擔(dān)保,向社會(huì)吸納投資;通過(guò)對(duì)土地整理的土地進(jìn)行出讓,出租,作價(jià)入股等方式,將獲得的資金扣除利息稅收等進(jìn)入土地基金.這樣,政府資金投入在一定程度上也就形成了一個(gè)良性循環(huán).(二)企業(yè)參與與土地整理產(chǎn)業(yè)化.在政府資金有限,國(guó)家投入機(jī)制尚未完善的情況下,產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)為土地整理尋找到一條資金良性循環(huán)的有效途徑.其本

6、質(zhì)特征可概括為:通過(guò)對(duì)土地資源的綜合整治和優(yōu)化配置,實(shí)行土地資源開(kāi)發(fā)整理專業(yè)化,市場(chǎng)化和社會(huì)化,促進(jìn)土地資源產(chǎn)業(yè)從前期規(guī)劃設(shè)計(jì),中期項(xiàng)目實(shí)施到后期開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程的一體化,提高土地資源的集約利用程度.用通俗的話來(lái)說(shuō),就是形成一種以錢(qián)長(zhǎng)地,以地長(zhǎng)錢(qián),錢(qián)再長(zhǎng)地的土地資源產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展機(jī)制.1,如何引導(dǎo)企業(yè)參與土地整理.首先,要推動(dòng)企業(yè)參與農(nóng)村土地整理產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作,最核心的問(wèn)題是要科學(xué)的進(jìn)行利益調(diào)整和分配,特別是對(duì)農(nóng)村土地整理后產(chǎn)生的土地升值收益進(jìn)行合理分配,使參與企業(yè)有利可圖.吸引具備土地開(kāi)發(fā)整理資質(zhì)的企業(yè)參與土地整理,實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置,促進(jìn)土地升值.這就應(yīng)使參與企業(yè)從商業(yè)行為的目的出發(fā),能夠有利可

7、圖.政府與企業(yè)可以通過(guò)商業(yè)合同方式明確雙方的權(quán)利,責(zé)任和利益關(guān)系,遵循地盡其利,地利共享的原則,本著有利共享,有責(zé)共負(fù),即受益者付費(fèi)的精神,制定各項(xiàng)政策措施,使之成為處理各種復(fù)雜和特殊問(wèn)題的基本準(zhǔn)繩,從根本上理順各部門(mén)及相關(guān)權(quán)利人的關(guān)系,保障具體利益問(wèn)題調(diào)整的順利實(shí)施,形成惠而不費(fèi),公私兩利的良性運(yùn)行機(jī)制.其次,土地整理為企業(yè)的發(fā)展獲取相對(duì)廉價(jià)的建設(shè)用地資源.作者簡(jiǎn)介:王麗(1981年一),女,山東新泰人,助教,碩士,研究方向?yàn)橥恋刭Y源管理.82在國(guó)家對(duì)建設(shè)用地特別是非重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)月用地實(shí)行嚴(yán)格控制的情況下,一般企業(yè)要想獲得新增建設(shè)用地已經(jīng)極為困難,更不說(shuō)獲得廉價(jià)的建設(shè)用地了.一些地方的企業(yè)通過(guò)

8、參與土地整理,利用國(guó)家鼓勵(lì)土地整理產(chǎn)業(yè)化的優(yōu)惠政策,較好地解決了這個(gè)問(wèn)題.按土地管理法實(shí)施條例的規(guī)定:土地整理新增耕地而積的60%,可以用作折抵建設(shè)占用耕地的補(bǔ)償指標(biāo).總之,通過(guò)培植和發(fā)育各種形式的造地公司,接受政府或建設(shè)用地單位委托進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)整理,建立土地整理儲(chǔ)備庫(kù),以出售新增耕地折抵的建設(shè)用地指標(biāo),收取耕地開(kāi)墾費(fèi),租賃經(jīng)營(yíng)新增耕地及發(fā)展高效農(nóng)業(yè)等方式獲取土地整理收益.2,企業(yè)如何籌集土地整理資金.企業(yè)的參與,將成為土地整理產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的一個(gè)最重要的突破口,企業(yè)參與土地整理工作可以采取三種方式解決資金問(wèn)題:(1)jjn大土地整理的金融支持力度.農(nóng)村土地整理產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目規(guī)模大,對(duì)企業(yè)資金實(shí)力要求高

9、,靠企業(yè)自身單純的滾動(dòng)發(fā)展模式難以適應(yīng)這種要求,尋要建立籌集資金的各種渠道,加大對(duì)土地整理的金融支持力度.首先,推行土地整理證券化.所謂土地整理證券化,就是指通過(guò)證券手段為土地整理及開(kāi)發(fā)融通資金,也就是說(shuō),將土地整理的投資與收益通過(guò)證券形態(tài)而聯(lián)系起來(lái),小額投資者通過(guò)股票,債券和投資基金受益券等證券方式參與土地整理并獲取收益,并使投資者所擁有的有價(jià)證券的債權(quán)得以體現(xiàn),以實(shí)現(xiàn)土地整理的資本大眾化,產(chǎn)權(quán)證券化合開(kāi)發(fā)專業(yè)化.通過(guò)土地整理,可以提高土地生產(chǎn)率,降低生產(chǎn)成本,土地利用方式更加合理,投資環(huán)境等到改善,土地的價(jià)值必然有所增加,這部分的增殖就是證券化的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ).模式一:土地整理信托信托是指資產(chǎn)的

10、所有人按照自己的目的或利益,將所擁有的資產(chǎn)為托給他人或信托機(jī)構(gòu)代為管理或處理的一種經(jīng)濟(jì)行為.由于土地整理涉及到眾多權(quán)益主體,因此有必要成立土地整理委員會(huì),代表土地權(quán)益主體進(jìn)行信托.模式二:土地整理股份化成立土地整理股份公司,公司總資產(chǎn)以土地整理完成后的土地總價(jià)值核算.所有土地權(quán)益認(rèn)可以以現(xiàn)在所擁有的不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)益的評(píng)估價(jià)值入股.土地權(quán)益人可以成為優(yōu)先股股東或參加優(yōu)先股股東,這樣可以調(diào)動(dòng)土地權(quán)益人參與土地整理的積極性和增強(qiáng)參與意識(shí),而籌集到的貨幣資金則可以作為土地整理的資金費(fèi)用.其次,加大銀行貸款力度.向銀行貸款用于投資土地開(kāi)發(fā)整理,投資回報(bào)穩(wěn)定,利用地產(chǎn)集團(tuán)強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)支撐和公司自身的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng),

11、與各銀行建立良好合作關(guān)系,保證資金的大量持續(xù)投入,為實(shí)現(xiàn)先補(bǔ)后占提供資金保證;貸款銀行做好可行性分析和收益方案預(yù)測(cè)分析,作到心中有數(shù),并積極關(guān)注配合甚至介入土地整理單位企業(yè)向市場(chǎng)供地環(huán)節(jié),以保證資金有效回收.(2)收取耕地開(kāi)墾費(fèi).在相關(guān)部門(mén)支持下,直接與建設(shè)用地單位簽訂委托開(kāi)墾協(xié)議書(shū),利用建設(shè)用地單位支付的委托開(kāi)墾費(fèi)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)整理,實(shí)現(xiàn)占補(bǔ)平衡.收取耕地開(kāi)墾費(fèi),接受訂單補(bǔ)充耕地,使企業(yè)減輕銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)和利息,有利于企業(yè)公司持續(xù)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)2008年第7卷第1期(總第80期)健康發(fā)展.(3)通過(guò)增發(fā)新股募集上地開(kāi)發(fā)整理資金就是把上地整理推向市場(chǎng)化,社會(huì)化.(4)公司自身積累資金.將公司新增耕地指標(biāo)

12、流轉(zhuǎn)收入再投入到土地整理項(xiàng)目中,實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)式發(fā)展.(三)調(diào)動(dòng)農(nóng)民群眾力量1,引導(dǎo)農(nóng)民參與土地整理,實(shí)現(xiàn)資金的良性循環(huán).制定一系列確保群眾利益,確保公眾參與的政策.對(duì)積極主動(dòng)參與農(nóng)村土地整理的農(nóng)民,政府可以給予適當(dāng)?shù)呢?cái)政補(bǔ)貼,同時(shí)可以取得一定年限的土地使用權(quán),獲得土地收益.在不改變土地聯(lián)產(chǎn)承包制度的前提下,采用股份制的方式經(jīng)營(yíng)土地,即建立一個(gè)農(nóng)業(yè)公司來(lái)經(jīng)營(yíng)該區(qū)土地,農(nóng)民將已承包到戶的土地作價(jià)入股,這種入股不改變村集體對(duì)土地的所有權(quán)和農(nóng)戶對(duì)土地的使用權(quán),只是具體的經(jīng)營(yíng)交給公司,由公司決定土地的種植結(jié)構(gòu),入股農(nóng)民依然在土地上勞作,而勞作受公司的指導(dǎo)和制約,農(nóng)民按勞取酬,并在年終時(shí)根據(jù)其股份的多寡享受公

13、司的分紅.除上述方式之外,還可以考慮加強(qiáng)耕地的流轉(zhuǎn),將整理好的耕地轉(zhuǎn)包給種田大戶經(jīng)營(yíng),這樣不但可以解放一部分農(nóng)村勞動(dòng)力從事其他產(chǎn)業(yè),還可以提高耕地的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效果,使耕地得到更高效率的利用.居民點(diǎn)整理促進(jìn)資金創(chuàng)收.進(jìn)一步發(fā)展集中化的居民點(diǎn),所騰出的宅基地由政府組織企業(yè)開(kāi)發(fā)整理成農(nóng)用地,不僅可以補(bǔ)償建設(shè)占用的耕地還可以增加耕地面積.若通過(guò)異地交易占補(bǔ)指標(biāo),還可以在當(dāng)?shù)鼗I集到一定的建設(shè)資金和農(nóng)地開(kāi)發(fā)整理資金,從而資金瓶頸的得到緩解.2,農(nóng)民參與形式.一是投工投勞,折抵資金投入,相對(duì)減少總投入資金.在我國(guó)農(nóng)村勞動(dòng)力資源豐富,通過(guò)農(nóng)地整理增加耕地面積的同時(shí),解決農(nóng)民就業(yè),增加農(nóng)民收入也為進(jìn)一步進(jìn)行農(nóng)地整理提供了資金來(lái)源.二是在不增加農(nóng)民壓力的情況下,由農(nóng)民自愿進(jìn)行資金投入.三,結(jié)束語(yǔ)本文淺略分析了農(nóng)村土地整理的融資問(wèn)題,提出了多渠道籌集資金形成土地整理主體多元化,資金良性循環(huán)的主要對(duì)策,并就如何實(shí)現(xiàn)進(jìn)行簡(jiǎn)要分析探討,以促進(jìn)農(nóng)村土地整理持