私人會(huì)所策劃

1、私人會(huì)所策劃分析近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，是否具備樓盤(pán)住戶會(huì)所已經(jīng)成為購(gòu)房人群選房的標(biāo)準(zhǔn)之一。究竟什么是會(huì)所？會(huì)所原來(lái)是一個(gè)舶來(lái)品，意思是身份不凡人士聚會(huì)的場(chǎng)所。演變至今，會(huì)所已成為物業(yè)項(xiàng)目的配套設(shè)施之一，買(mǎi)房人在考察樓盤(pán)時(shí)，從關(guān)心項(xiàng)目的價(jià)格、位置、交通、戶型等，進(jìn)而開(kāi)始注重社區(qū)的公共設(shè)施，會(huì)所也成為項(xiàng)目吸引買(mǎi)房人目光的必備武器。隨著社會(huì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，體育產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，人們更加注重生活質(zhì)量，健身休閑已成為時(shí)尚。在這種大環(huán)境下，會(huì)所已成為眾人所關(guān)注的熱點(diǎn)。 一 .會(huì)所的表現(xiàn)形式 現(xiàn)在會(huì)所主要有兩種形式： 1.以完善服務(wù)項(xiàng)目為目的的附屬形式 這類(lèi)形式的會(huì)所不是以盈利為目的，而

2、是為適應(yīng)整個(gè)物業(yè)規(guī)劃的需要而設(shè)立的，以便適 應(yīng)市場(chǎng)，保證整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)。這類(lèi)形式的會(huì)所包括住宅小區(qū)所屬會(huì)所和綜合大廈所屬會(huì)所。 2.以盈利為目的的形式 即經(jīng)濟(jì)形式會(huì)所。這類(lèi)會(huì)所可以與其他房地產(chǎn)配套設(shè)施并列存在，也可以獨(dú)立存在，設(shè) 立的目的偏向經(jīng)濟(jì)利益。這類(lèi)會(huì)所也包括兩種類(lèi)型：一種是只對(duì)內(nèi)開(kāi)放，即它只面向業(yè)主和會(huì)員；一種是即對(duì)內(nèi)又對(duì)外開(kāi)放。 我們這里談到的會(huì)所是經(jīng)濟(jì)形式的會(huì)所。對(duì)于經(jīng)濟(jì)形式的會(huì)所能否充分發(fā)揮它的作用，取決于相關(guān)的諸多因素。如果其中的某些主要因素不具備 或不完全具備，而且經(jīng)過(guò)后續(xù)經(jīng)營(yíng)也不能得以有效改善，那么，這個(gè)會(huì)所就會(huì)形同虛設(shè)，影響物業(yè)的正常運(yùn)行，帶來(lái)不良后果。因此，在進(jìn)行可行性

3、研究時(shí)，應(yīng)全面、詳盡地搜集市場(chǎng) 資料，進(jìn)行客觀全面的分析，明確會(huì)所最合理的規(guī)模和最恰當(dāng)?shù)脑O(shè)備質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并通過(guò)科學(xué)測(cè)算，判斷會(huì)所所能帶來(lái)的回報(bào)。二.會(huì)所的可行性分析會(huì)所的可行性分析一般包括(1) 該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)因素、生活習(xí)慣、消費(fèi)導(dǎo)向、文化層次。 (2) 該地區(qū)同等物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析。 (3) 地理環(huán)境、交通情況。 (4) 法律法規(guī)制度、公用設(shè)施情況。 (5)擬建設(shè)施項(xiàng)目。 這些內(nèi)容在物業(yè)規(guī)劃建設(shè)的總體可行性分析中已經(jīng)進(jìn)行了研究和論證，應(yīng)該利用原有的 材料專(zhuān)門(mén)針對(duì)會(huì)所進(jìn)行分析論證，有些資料還要針對(duì)性地進(jìn)行調(diào)查補(bǔ)充，然后再作預(yù)測(cè)分析，以保證可行性分析的科學(xué)合理性。 三.會(huì)所內(nèi)可設(shè)項(xiàng)目的內(nèi)容從功能與特點(diǎn)

4、來(lái)看，我們可以把當(dāng)前的會(huì)所項(xiàng)目分為三類(lèi)，即康體項(xiàng)目、消閑項(xiàng)目、娛樂(lè)項(xiàng)目。下面分別對(duì)之做簡(jiǎn)單介紹。(一) 康體項(xiàng)目的種類(lèi) 康體項(xiàng)目是人們借助一定的康體設(shè)施設(shè)備和環(huán)境，為人們鍛煉身體、增強(qiáng)體質(zhì)而設(shè)的健 身項(xiàng)目?？刁w項(xiàng)目有別于專(zhuān)業(yè)體育項(xiàng)目，它不需要專(zhuān)業(yè)體育項(xiàng)目那么強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性、技巧性，人們參與康體項(xiàng)目，只為達(dá)到鍛煉目的，并從中享受到一定樂(lè)趣。 康體項(xiàng)目的特點(diǎn)是： (1) 須借助一定的設(shè)施和場(chǎng)所。 (2) 不是以競(jìng)技為主，而是為了達(dá)到特定的目的等等。 (二) 消閑項(xiàng)目的種類(lèi) 消閑項(xiàng)目是人們以趣味性的、輕松愉快的方式，在一定的設(shè)施環(huán)境中進(jìn)行各種類(lèi)型的既有利于身體健康，又放松精神、陶冶情操的活動(dòng)項(xiàng)目。這種項(xiàng)

5、目往往既可以提高人的智力、鍛煉毅力、培養(yǎng)興趣，又可以達(dá)到放松身心、恢復(fù)體力、振作精神的目的。 消閑項(xiàng)目的特點(diǎn)： (1)借助特定的設(shè)施和服務(wù)，如保齡球室、人工按摩等。 (2)運(yùn)動(dòng)不激烈，趣味性、技巧性強(qiáng)。如高爾夫球、保齡球等。 (3)寓享受于消閑之中，強(qiáng)調(diào)一種精神上的滿足。 (三)娛樂(lè)項(xiàng)目的種類(lèi) 娛樂(lè)項(xiàng)目是指利用一定的環(huán)境設(shè)施和服務(wù)，使人們能積極主動(dòng)、全身心投入的、得到身 心快樂(lè)和精神滿足的活動(dòng)項(xiàng)目。娛樂(lè)項(xiàng)目往往由許多人聚在一起，在一定的環(huán)境氣氛中體驗(yàn)個(gè)人樂(lè)趣。 娛樂(lè)項(xiàng)目的特點(diǎn)： (1)環(huán)境氛圍感要求強(qiáng)； (2)文化氣息濃； (3)具有多樣性，限制條件少，沒(méi)有嚴(yán)格的操作程序和要求。 四.會(huì)所的三

6、種經(jīng)營(yíng)模式從當(dāng)前市場(chǎng)上的會(huì)所的經(jīng)營(yíng)模式來(lái)看，大致可以分為三種： 1、全封閉模式。這種模式一般是房地產(chǎn)商或物業(yè)管理自主經(jīng)營(yíng)，會(huì)所是總公司的一個(gè)部門(mén)，財(cái)務(wù)由總公司一起核算，不計(jì)較盈虧。2、半封閉模式。這類(lèi)會(huì)所有獨(dú)立型的，也有非獨(dú)立型的，它既對(duì)內(nèi)也對(duì)外，但對(duì)外必須辦會(huì)員卡，是會(huì)員才可以消費(fèi)，顯然，這門(mén)檻也比較高，一般人是不會(huì)進(jìn)來(lái)消費(fèi)的。 3、全開(kāi)放模式。這類(lèi)會(huì)所比較“大眾化”。大多數(shù)是以承包方式經(jīng)營(yíng)為主，會(huì)所一些項(xiàng)目設(shè)施都是外包給專(zhuān)業(yè)公司負(fù)責(zé)，或整體承包或單項(xiàng)承包，而物業(yè)公司只收租金和水電費(fèi)，一般情況不搞會(huì)員制，都是現(xiàn)金交易，消費(fèi)者也很雜，有本小區(qū)業(yè)主，也有非本小區(qū)業(yè)主，人員較雜，當(dāng)然警力也得增加。

7、相對(duì)來(lái)講，就安全和檔次問(wèn)題要次于前兩種。 這樣的分類(lèi)目的是為了更好地對(duì)會(huì)所進(jìn)行研究，以期找到更好的出路。有關(guān)專(zhuān)家表示，現(xiàn)在會(huì)所的硬件設(shè)施都大同小異，基本上沒(méi)什么差別。要想會(huì)所扭虧為盈，不再成為發(fā)展商的包袱，并且在營(yíng)運(yùn)中盈利。就務(wù)必從“軟件”入手，要經(jīng)營(yíng)得有特色。要經(jīng)營(yíng)的有特色，會(huì)所可以考慮多方位經(jīng)營(yíng)的模式。五營(yíng)銷(xiāo)策略文化理念：確立“文商互動(dòng)、財(cái)智雙贏”的會(huì)所文化理念。目標(biāo)定位：注重“商務(wù)與政務(wù)、經(jīng)濟(jì)與文化、高端與中端、私密與開(kāi)放”相結(jié)合；改變一味的追求豪華為突出高雅自由，改變單純優(yōu)質(zhì)服務(wù)為提供新的利益增長(zhǎng)點(diǎn)，重點(diǎn)是融通文脈與商脈?；驹瓌t：小改造、大開(kāi)發(fā)，少建設(shè)、多調(diào)整，緩擴(kuò)張、急深化，輕硬件

8、、重軟件（硬件指設(shè)施、場(chǎng)所等實(shí)體，軟件包括策劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、文化傳播等，其中硬件靠融資、軟件提升靠文化靠管理）。運(yùn)作肌理：提升策劃、整合后的資本運(yùn)作和資源運(yùn)作能力，放大文化符號(hào)和商務(wù)元素。 時(shí)空布局：充分張顯個(gè)性，無(wú)論是桌椅、壁掛、雕欄、咖啡器具還是光影、線條、材料、觸感，通過(guò)點(diǎn)空間、線空間、面空間的景觀處理，集古代裝飾、現(xiàn)代韻味、東方茶道、咖啡文化等于一體，匯成清新、典雅、古樸、安逸的別樣風(fēng)情，形象鮮明易于記憶，折射出強(qiáng)勁的感染力。品牌建設(shè)：品牌即地位和身份，它是一個(gè)整體，而絕不僅僅是一個(gè)名稱(chēng)，需要多點(diǎn)式的支撐。從整體品牌建設(shè)入手，通過(guò)獨(dú)特的品牌服務(wù)，加大品牌的塑造和傳播力度，并逐步占據(jù)先發(fā)

9、機(jī)會(huì)和名牌地位。運(yùn)營(yíng)方式：以中端客源（會(huì)員）為基礎(chǔ)，以潛在客源（散客）為先導(dǎo)，以高端客源（名流）為增長(zhǎng)極。形態(tài)模式：以主題體驗(yàn)為特色形態(tài)，以情感營(yíng)銷(xiāo)為贏利模式（其中場(chǎng)地費(fèi)收入為主導(dǎo)模式、散客和購(gòu)買(mǎi)消費(fèi)為綜合模式、高端消費(fèi)收入為增長(zhǎng)模式）。形象闡釋?zhuān)涸O(shè)計(jì)精彩的廣告語(yǔ)、有別于它的形象識(shí)別以及宣傳手冊(cè)、網(wǎng)絡(luò)聯(lián)動(dòng)：開(kāi)設(shè)專(zhuān)用網(wǎng)站，搭建信息平臺(tái)，客戶可通過(guò)公開(kāi)和保密兩組通道在網(wǎng)上進(jìn)行入會(huì)申請(qǐng)、服務(wù)購(gòu)買(mǎi)、提前預(yù)約和費(fèi)用支付，也可通過(guò)bbs論壇進(jìn)行網(wǎng)上交流。兼濟(jì)戰(zhàn)略：把爭(zhēng)取與政府、大型企業(yè)等的合作作為重要的交叉節(jié)點(diǎn)，推出系列活動(dòng)；適當(dāng)設(shè)置入會(huì)限制和制造個(gè)別至尊項(xiàng)目需提早預(yù)訂的緊張氣氛；制造新聞事件，提高可品味

10、、可消費(fèi)的新奇刺激的體驗(yàn)價(jià)值。六、業(yè)態(tài)分析本土高檔高雅的會(huì)所市場(chǎng)尚處在初級(jí)和稀缺階段；本土不乏商界蹺楚、政要貴人、名人外商和中產(chǎn)階層，離不開(kāi)經(jīng)貿(mào)洽談、學(xué)術(shù)交流、休閑消遣及外事活動(dòng)，這部位市場(chǎng)消費(fèi)力強(qiáng)，消費(fèi)觀念前衛(wèi)；本土目前開(kāi)設(shè)的會(huì)所因技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)、能力、服務(wù)等的不足，形象類(lèi)同，消費(fèi)對(duì)象隨意、混雜、不穩(wěn)定，影響和制約了財(cái)團(tuán)和上流社會(huì)族群的入座消費(fèi)；本土經(jīng)過(guò)大手筆策劃和大財(cái)團(tuán)運(yùn)作的會(huì)所幾乎為零，其知名品牌尚未確立，采用獨(dú)特的業(yè)態(tài)，置獨(dú)特“產(chǎn)品”于特殊環(huán)境，個(gè)性成長(zhǎng)期短，可控性強(qiáng)，容易產(chǎn)生特殊的品牌效益；經(jīng)營(yíng)主體至關(guān)重要，一個(gè)由高智商和經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)家組成的精英團(tuán)體是做大做強(qiáng)的可靠保證；文化是會(huì)所的靈魂，

11、一旦強(qiáng)勢(shì)文化與之相融和對(duì)接，形成產(chǎn)業(yè)延伸，勢(shì)必掀起會(huì)員文化休閑熱，最終實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。七會(huì)所的多方位經(jīng)營(yíng)的模式 多方位經(jīng)營(yíng)是指會(huì)所在一定的管理、技術(shù)和服務(wù)的條件下，同時(shí)提供兩種以上具有協(xié)同 效應(yīng)的服務(wù)，以求達(dá)到最佳社會(huì)效應(yīng)、經(jīng)營(yíng)效應(yīng)的一種經(jīng)營(yíng)方式。這里的協(xié)同效應(yīng)是指一個(gè)會(huì)所開(kāi)展的各種項(xiàng)目之間通過(guò)一定的策劃組織所達(dá)成的“配合性”。用數(shù)字表示就是產(chǎn)生2+ 2=5的綜合效果，在經(jīng)濟(jì)上往往表現(xiàn)為綜合投資報(bào)酬率高、成本低。因此，協(xié)同效應(yīng)具有非常深遠(yuǎn)的意義，會(huì)所是否采用多方位經(jīng)營(yíng)是一個(gè)帶有全局性、長(zhǎng)遠(yuǎn)性的問(wèn)題，關(guān)系到會(huì)所、 主業(yè)經(jīng)營(yíng)的成敗，所以必須統(tǒng)盤(pán)規(guī)劃、巧妙布置。八會(huì)所的多方位經(jīng)營(yíng)的模式 多方位經(jīng)營(yíng)是

12、指會(huì)所在一定的管理、技術(shù)和服務(wù)的條件下，同時(shí)提供兩種以上具有協(xié)同 效應(yīng)的服務(wù)，以求達(dá)到最佳社會(huì)效應(yīng)、經(jīng)營(yíng)效應(yīng)的一種經(jīng)營(yíng)方式。這里的協(xié)同效應(yīng)是指一個(gè)會(huì)所開(kāi)展的各種項(xiàng)目之間通過(guò)一定的策劃組織所達(dá)成的“配合性”。用數(shù)字表示就是產(chǎn)生2+ 2=5的綜合效果，在經(jīng)濟(jì)上往往表現(xiàn)為綜合投資報(bào)酬率高、成本低。因此，協(xié)同效應(yīng)具有非常深遠(yuǎn)的意義，會(huì)所是否采用多方位經(jīng)營(yíng)是一個(gè)帶有全局性、長(zhǎng)遠(yuǎn)性的問(wèn)題，關(guān)系到會(huì)所、 主業(yè)經(jīng)營(yíng)的成敗，所以必須統(tǒng)盤(pán)規(guī)劃、巧妙布置。 1.會(huì)所實(shí)施多方位經(jīng)營(yíng)的必要性 (1)激烈的競(jìng)爭(zhēng)要求會(huì)所實(shí)施多方位經(jīng)營(yíng)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的突出特性之一就是競(jìng)爭(zhēng)性。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)必然使價(jià)值規(guī)律、優(yōu)勝劣汰規(guī)律發(fā)揮作用。競(jìng)爭(zhēng)將迫

13、使會(huì)所在環(huán)境、設(shè)施設(shè)備、技術(shù)、 服務(wù)項(xiàng)目創(chuàng)新以及市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等方面奮力拼搏。在這種情況下，如果沒(méi)有戰(zhàn)略思維，未能實(shí)施正確的經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，就會(huì)像沒(méi)有航標(biāo)的船只在海洋中飄蕩，隨時(shí)有被市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)淹沒(méi) 的可能。 (2)需求的變化迫使會(huì)所實(shí)施多方位經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。過(guò)去那種只設(shè)一個(gè)兵乓球臺(tái)、一個(gè)籃球架的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。由于人們物質(zhì)文化水平的提高，需求也隨著變化，在健身、娛樂(lè)之余 更追求一種享受感、一種新奇感，時(shí)尚化、個(gè)性化已成為一種會(huì)所消費(fèi)的潮流。因此，會(huì)所必須根據(jù)目標(biāo)需求的變化來(lái)調(diào)整自己的經(jīng)營(yíng)理念，確立自己的服務(wù)項(xiàng)目，以加強(qiáng)自己的競(jìng)爭(zhēng) 力。 (3)實(shí)行多方位經(jīng)營(yíng)是會(huì)所進(jìn)入戰(zhàn)略管理階段必需的一步?，F(xiàn)代企業(yè)形成以

14、后，從企業(yè)的發(fā)展階段看，經(jīng)歷了傳統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)管理階段-科學(xué)管理階段-現(xiàn)代管理階段-戰(zhàn)略管 理階段。不同的階段始終將管理手段如何適應(yīng)新的發(fā)展要求作為管理的側(cè)重點(diǎn)。現(xiàn)代會(huì)所競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的源泉已不僅是擁有低成本的特色服務(wù)，而且需要會(huì)所的應(yīng)變能力。會(huì)所管理進(jìn)入戰(zhàn) 略階段，會(huì)所管理的重點(diǎn)由項(xiàng)目管理向戰(zhàn)略管理發(fā)展。為實(shí)現(xiàn)會(huì)所的市場(chǎng)目標(biāo)，會(huì)所需要制定各種對(duì)策和積極適應(yīng)等問(wèn)題進(jìn)行謀劃和決策，制定會(huì)所發(fā)展的方針、目標(biāo)、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)、方向等，以實(shí)現(xiàn)會(huì)所環(huán)境、會(huì)所能力、會(huì)所經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的動(dòng)態(tài)平衡和統(tǒng)一，謀取良好的經(jīng)濟(jì)效益。 2.多方位經(jīng)營(yíng)的類(lèi)型 多方位經(jīng)營(yíng)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中主要體現(xiàn)以下三種類(lèi)型： (1)充分利用自己的資源對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行滲透，

15、提高市場(chǎng)占有率。進(jìn)行市場(chǎng)滲透是會(huì)所在利用現(xiàn)有市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，通過(guò)改善設(shè)施設(shè)備和服務(wù)等經(jīng)營(yíng)手段、方法逐漸擴(kuò)大會(huì)所的銷(xiāo)售，以 占領(lǐng)市場(chǎng)更大的市場(chǎng)面，這種方式的核心是充分利用原有資源提高原有項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。其具體的實(shí)施方法主要有：擴(kuò)大宣傳，增加客戶對(duì)會(huì)所的了解，使老顧客增加消費(fèi)的次數(shù)； 提高服務(wù)質(zhì)量，并通過(guò)降低價(jià)格的辦法吸引新顧客，刺激老顧客更多地消費(fèi)；會(huì)所可以盡力將競(jìng)爭(zhēng)者的顧客吸引到自己的項(xiàng)目上來(lái)。 (2)利用擁有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。市場(chǎng)開(kāi)發(fā)多方位經(jīng)營(yíng)是企業(yè)利用原有項(xiàng)目和原有資源衍生的項(xiàng)目(我們統(tǒng)稱(chēng)擁有項(xiàng)目)來(lái)爭(zhēng)取新的消費(fèi)群，從而開(kāi)拓新市場(chǎng)的一種經(jīng)營(yíng)方式。其中心是 為擁有項(xiàng)目尋找新用戶、新市場(chǎng)。其具體的

16、實(shí)施方法主要有：在當(dāng)?shù)貙ふ覞撛陬櫩停@些顧客目前尚未參與進(jìn)來(lái)，但他們對(duì)項(xiàng)目的興趣有可能被激發(fā)。如，會(huì)所以前一直把太極拳作為 老年人的項(xiàng)目，可以根據(jù)太極拳修身養(yǎng)性的特點(diǎn)，加以渲染、包裝，向中年人、青年人推廣；會(huì)所可以考慮利用老主顧把會(huì)所介紹給親戚朋友，邀他們加入，從而增加客流量，促進(jìn)市 場(chǎng)開(kāi)發(fā)；會(huì)所還可以利用各種商機(jī)來(lái)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。 (3)開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、多方位經(jīng)營(yíng)是以不斷改進(jìn)原有項(xiàng)目或開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目的方法進(jìn)入原有市場(chǎng)的一種經(jīng)營(yíng)方式，它是會(huì)所創(chuàng)新的一個(gè)基本戰(zhàn)略。由于人們的需求不斷變化和提 高，會(huì)所只有不斷改進(jìn)項(xiàng)目，以新的外觀形式、服務(wù)質(zhì)量和享受感滿足人們的需要，鞏固原有市場(chǎng)，并進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)占有率

17、。如某會(huì)所所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目：改進(jìn)型：先進(jìn)的更衣室和沐浴室、風(fēng)味小吃、日式餐廳。新項(xiàng)目：旋式浴池、鋼琴吧、美式西部牛仔吧、池畔長(zhǎng)廊(供應(yīng)酒水、燒烤) 、陽(yáng)光泳池、情人島。興趣室：可提供鋼琴、芭蕾舞、插花等學(xué)習(xí)提高機(jī)會(huì)。 實(shí)踐證明，這家會(huì)所利用新項(xiàng)目鞏固了市場(chǎng)，擴(kuò)大了市場(chǎng)占有率。 會(huì)所多方位經(jīng)營(yíng)是經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的擴(kuò)展。擴(kuò)展項(xiàng)目過(guò)程應(yīng)科學(xué)地、理性地去發(fā)展，本著充分 利用閑置資源，或利用營(yíng)銷(xiāo)能力，或充分利用現(xiàn)有的開(kāi)發(fā)能力，或利用現(xiàn)有顧客為基礎(chǔ)的原則，以該項(xiàng)目能否使自己充分發(fā)揮并增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為指導(dǎo)思想，首先判斷自身現(xiàn)有的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是否能夠延伸擴(kuò)展至目標(biāo)行業(yè)。切忌： (1)不顧自身?xiàng)l件，盲目開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。如果開(kāi)發(fā)那些不熟

18、悉的且各方面要求太高的項(xiàng)目，一方面由于自身的管理、服務(wù)跟不上，另一方面與消費(fèi)者的興趣和消費(fèi)特點(diǎn)相適應(yīng)需要較長(zhǎng) 時(shí)間，結(jié)果可能顧此失彼，造成被動(dòng)。 (2)無(wú)所側(cè)重，一窩蜂式地發(fā)展。多方位經(jīng)營(yíng)對(duì)那些非基本項(xiàng)目不宜趕時(shí)髦，即不宜發(fā)展偏向于古怪、刺激或許從短期來(lái)看收益率很高，但是從長(zhǎng)期來(lái)看，隨時(shí)可能遭受風(fēng)險(xiǎn)打擊 的項(xiàng)目。過(guò)分偏激的項(xiàng)目高潮來(lái)得快，消亡得也快，生命周期很短。 (3)主觀確定項(xiàng)目，采取反導(dǎo)向策略。立項(xiàng)的程序應(yīng)是：確定市場(chǎng)目標(biāo)顧客-確定會(huì)所的各方面條件及可挖掘潛力-確定能否獲得配套設(shè)施設(shè)備-確定能否立項(xiàng)。 會(huì)所的經(jīng)營(yíng)并不拘泥于一種定式或局限于某一種經(jīng)營(yíng)方式。它要求會(huì)所在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中充分利用自己

19、的資源，去不斷創(chuàng)新、開(kāi)拓。會(huì)所既要充分利用自己的設(shè)施設(shè)備，又不要被目前市場(chǎng)上針對(duì)小會(huì)所主題單一，大會(huì)所經(jīng)營(yíng)壓力過(guò)重的情況，建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)師們提出“泛會(huì)所”概念九. 泛會(huì)所的三種模式 其一為聯(lián)合式，主要是指除了集中設(shè)置中心會(huì)所外，將其他配套設(shè)施設(shè)置于社區(qū)各部，或與自然景觀融合在一起，以中小尺度的“零件式”形式為住戶提供服務(wù)。也有些是在中心會(huì)所基礎(chǔ)上與周邊相鄰的餐飲、娛樂(lè)等商業(yè)合作，組成消費(fèi)網(wǎng)絡(luò)，業(yè)主不用支付物業(yè)費(fèi)且不會(huì)被干擾，就可以享受較好的折扣。 其二、半開(kāi)放式，將游泳池、健身房、兒童樂(lè)園、老年活動(dòng)中心等消費(fèi)人員少、服務(wù)要求高的室內(nèi)設(shè)施仍設(shè)在社區(qū)內(nèi)部會(huì)所中，將餐廳、酒吧、美發(fā)廳、超市等大眾化設(shè)施

20、置于小區(qū)邊緣生活街的底層商網(wǎng)，形成半開(kāi)放格局。這樣用外部贏利來(lái)彌補(bǔ)內(nèi)部設(shè)施的虧損，用以保證業(yè)主的生活需要與私密要求，對(duì)社區(qū)安全非常有利，會(huì)所運(yùn)營(yíng)的良性循環(huán)也得以延續(xù)。 其三、分建式，指在小區(qū)不同部位根據(jù)不同使用功能設(shè)計(jì)幾個(gè)小型會(huì)所，分別側(cè)重于健身、商業(yè)和文化等，把健身運(yùn)動(dòng)型消費(fèi)與咖啡餐飲等靜態(tài)型消費(fèi)分開(kāi)，將小超市、美容美發(fā)等商業(yè)性消費(fèi)放在小區(qū)邊緣，閱覽、棋牌等文化型消費(fèi)放在小區(qū)內(nèi)部，以保證業(yè)主生活氛圍的會(huì)所的經(jīng)營(yíng)是一種文化，更是一門(mén)藝術(shù)。它不需要刻意地去修飾，但需要摸索、去充實(shí)、去開(kāi)拓、去創(chuàng)新，不斷發(fā)展完善，最終形成一個(gè)科學(xué)的管理體系。 使所配會(huì)所最終實(shí)現(xiàn)贏利的目的。十、目標(biāo)和戰(zhàn)略選擇這是一個(gè)專(zhuān)屬中獨(dú)特，內(nèi)斂中涌動(dòng)，封閉中自由，寧?kù)o中享樂(lè)，高雅中多彩，充滿甜蜜與柔情、調(diào)和視覺(jué)與味覺(jué)的私人空間。這是一個(gè)銜接文化和經(jīng)貿(mào)、名人和貴族、官方和民間、遠(yuǎn)古和時(shí)尚、東方和西方，為情侶、家庭和親友提供至尊服務(wù)，為自身創(chuàng)造應(yīng)有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的優(yōu)化平臺(tái)。這是一個(gè)遠(yuǎn)離煩囂盡享悠閑，創(chuàng)造新享樂(lè)主義，引領(lǐng)高端消費(fèi)，具有核心吸引力和無(wú)窮魅力的新型財(cái)智產(chǎn)業(yè)。讓造訪者擁有更多的向往；讓中產(chǎn)者擁有更多的機(jī)會(huì)；讓成功者擁有更多