防范我國(guó)房地市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)研究

1、文檔從網(wǎng)絡(luò)中收集，已重新整理排版.word版本可編輯歡迎下載支持.1格式已訥整，word版本可編輯.防范我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)研究?jī)?nèi)容摘要：目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的最重要風(fēng)險(xiǎn)之_,主要體現(xiàn)在住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)貸款違約風(fēng)險(xiǎn) 和地方政府融資平臺(tái)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)上。從現(xiàn)階段情況來看，住房抵押 貸款風(fēng)險(xiǎn)較小，房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)可控,而地方政府融資平臺(tái)債務(wù) 相對(duì)不透明，不確定性較大。應(yīng)從征收房產(chǎn)稅、加強(qiáng)信用體系建設(shè)、 提高銀行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和控制能力、完善期房預(yù)售制度、改革財(cái)政體系和 地方政府融資制度等方面來防止房地產(chǎn)市場(chǎng)引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。一、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)前全國(guó)面臨的最重要經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)之一我

2、國(guó)1998年實(shí)行城市住房體制改革，對(duì)釋放居民住房需求、刺 激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和整體經(jīng)濟(jì)繁榮起到了巨大的推動(dòng)作用。改革初期， 房?jī)r(jià)上漲并不劇烈，1998-2003年全國(guó)房?jī)r(jià)年平均上漲率只有 4.2% ,遠(yuǎn)落后于同期居民收入的增長(zhǎng)速度。真正的房?jī)r(jià)暴漲始于 2004年，2004-2010年全國(guó)房?jī)r(jià)年均上漲15% ,明顯超過了居民 收入增長(zhǎng)速度,尤其在東部沿海發(fā)達(dá)省份和城市，房?jī)r(jià)的上漲更為劇 烈。鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的巨大作用,房?jī)r(jià)暴漲加大了各方面 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。人們擔(dān)心，一旦房地產(chǎn)泡沬破滅，將拖累 實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行,造成經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減速乃至停滯；由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融 系統(tǒng)密切相關(guān)，房?jī)r(jià)大幅下跌還可

3、能造成居民住房抵押貸款、房地產(chǎn) 商開發(fā)貸款的大面積違約，從而危害銀行系統(tǒng)安全。特別是，由于地 方政府財(cái)政的重要來源土地出讓收入嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)開發(fā)收益，房?jī)r(jià) 大幅下跌會(huì)使地方政府土地收入減少，從而威脅地方政府融資平臺(tái)的 安全。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是我國(guó)當(dāng)前面臨的經(jīng)濟(jì)和金融最重要風(fēng) 險(xiǎn)之一。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析和評(píng)估文檔從網(wǎng)絡(luò)中收集，已重新整理排版.word版本可編輯歡迎下載支持.2格式已訥整，word版本可編輯.1住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)較小居民住房抵押貸款是銀行重要的貸款方向和資嚴(yán)形式之一，截至 2012年底，工農(nóng)中建四大行的個(gè)人住房貸款占銀行貸款總額的比例 平均達(dá)到18%。從當(dāng)前情況來看，住房抵押

4、貸款是銀行最安全的資 產(chǎn)之一，所面臨的違約風(fēng)險(xiǎn)較小。主要原因在于我國(guó)住房抵押貸款的 首付比例較高，首套房首付比例一般在30% ,二套房首付比例更高, 普遍在50%o近來由于調(diào)控政策的加碼，二套房首付比例已經(jīng)提高 到70%o高的首付比例意味著低的貸款價(jià)值比(LTV ),即所需償付 貸款與房產(chǎn)價(jià)值的比例較低。如果一套房產(chǎn)的首付比例是30% ,意 味著LTV值在貸款合同開始時(shí)即是約70% ,隨著貸款的償還，LTV 值會(huì)越來越小，相應(yīng)的貸款風(fēng)險(xiǎn)也越來越小。理論上，只有當(dāng)LTV超過:L00%時(shí),貸款者才會(huì)選擇違約，拒絕 償還貸款(即所謂策略性違約)o由于我國(guó)住房抵扌甲貸款首付比例很 高，這意味著房?jī)r(jià)需要

5、大幅下跌才可能使LTV值超過100%。以首付 比例30% ,要使貸款者策略性違約，則意味著房?jī)r(jià)下跌要明顯超過 30%。而從近期我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況來看，這是一件可能性極低的事。 從銀行的住房抵押貸款至少可以承受房?jī)r(jià)下跌30% ,而不會(huì)對(duì)貸款 安全有顯著影響。我國(guó)一些銀行進(jìn)行的壓力測(cè)試也顯示，房?jī)r(jià)下跌 30%不會(huì)對(duì)房貸安全造成威脅。而事實(shí)上，個(gè)人住房按揭貸款除了用 房產(chǎn)抵押外按規(guī)定還應(yīng)由開發(fā)商作為貸款擔(dān)保，如果貸款人違約、房 屋拍賣又不足以償還銀行貸款，擔(dān)保人需要承擔(dān)連帶責(zé)任，償還剩余 欠款?？梢?，即使房?jī)r(jià)下跌超過30% ,也不可能出現(xiàn)美國(guó)次貸危機(jī)那樣的金融危機(jī)。美國(guó)之所以爆發(fā)次貸危機(jī)，直接原因在

6、于住房抵押貸款的首付比 例太低。很多貸款合約只需要10%以下的首付乃至零首付，而且貸 款人以房屋拍賣價(jià)格為限承擔(dān)有限責(zé)任。這意味著房?jī)r(jià)只要稍微下 跌，就會(huì)有大量的策略性違約出現(xiàn)。房利美、房地美以及相關(guān)制造和 投資抵押貸款衍生證券的金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)安全就受到嚴(yán)重沖擊。2房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)可控文檔從網(wǎng)絡(luò)中收集，已重新整理排版.word版本可編輯歡迎下載支持.3格式已訥整，word版本可編輯.房地產(chǎn)開發(fā)貸款主要是指對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住宅、商 業(yè)用房和土地開發(fā)等房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的中長(zhǎng)期項(xiàng)目貸款。截至2012 年底，工農(nóng)中建四大銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款占銀行貸款總額的比例平 均約7%o除了銀行發(fā)放的房地產(chǎn)

7、開發(fā)貸款,部分信托機(jī)構(gòu)也會(huì)發(fā)放 房地產(chǎn)信托貸款，支持開發(fā)商建設(shè)。房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)資金貸款以信用貸 款為主，而房地產(chǎn)開發(fā)貸款則大量是以土地、在建工程作抵押的擔(dān)保 貸款。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的第一還款來源是項(xiàng)目未來產(chǎn)生的現(xiàn)金流，項(xiàng) 目土地和在建工程則是第二還款來源，如果還款來源仍不足，則可能 追加其他抵押物和現(xiàn)金流，并由擔(dān)保方負(fù)連帶責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)一部分來自開發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng) 險(xiǎn)，不過，這部分風(fēng)險(xiǎn)主要是非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，只要銀行避免將貸款過 于集中在某些企業(yè)和地區(qū)，就可以抵御這類風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)是由于房屋滯銷、房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致的整 體市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。如果房屋銷售下降，房?jī)r(jià)大幅下跌，首先會(huì)導(dǎo)致

8、開發(fā)商 收益降低，如果出現(xiàn)虧損乃至破產(chǎn)，將無法償還貸款;其次，由于房 價(jià)下跌，一些尚未開發(fā)完成的房屋如果繼續(xù)開發(fā)會(huì)面臨損失，開發(fā)商 可能會(huì)終止開發(fā)，用已完工程償還貸款”造成銀行貸款損失;最后， 房?jī)r(jià)和地價(jià)高度相關(guān),房?jī)r(jià)下跌會(huì)導(dǎo)致所抵押的地權(quán)價(jià)格大幅縮水， 造成以土地抵押貸款的損失。目前，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的抵押率（即貸款額與抵押地權(quán)和在建工 程估價(jià)價(jià)值之比）一般在70%以下，這意味著理論上，只要地價(jià)和 在建工程價(jià)格下跌幅度不超過30% ,即使開發(fā)商無法還款，銀行也 可以通過處置抵押物收回資金。近年來由于調(diào)控的升級(jí)，開發(fā)貸款的 抵扌甲率許多降低到50%-60% ,這給予房地產(chǎn)開發(fā)貸款更高的抗風(fēng)險(xiǎn) 能

9、力。從目前一些銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款壓力測(cè)試的結(jié)果來看，房地 產(chǎn)開發(fā)貸款短期面臨的風(fēng)險(xiǎn)可控，但風(fēng)險(xiǎn)大于住房抵押貸款。3地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管和評(píng)估面臨挑戰(zhàn)地方政府債務(wù)許多并不直接跟房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)，但債務(wù)的償付資 金來源則與房地產(chǎn)市場(chǎng)有密切的聯(lián)系。首先,大量地方政府債務(wù)以地文檔從網(wǎng)絡(luò)中收集，已重新整理排版.word版本可編輯.歡迎下載支持. 方財(cái)政為擔(dān)保,當(dāng)債務(wù)相關(guān)項(xiàng)目所產(chǎn)生的現(xiàn)金流無法償還債務(wù)時(shí)，需 要地方政府以財(cái)政資金償付。而當(dāng)前地方財(cái)政收入嚴(yán)重依賴房地產(chǎn) 業(yè)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅萎縮，一方面相關(guān)稅收收入會(huì)明顯減少，另 方面由于地價(jià)下跌，地方政府賣地收入會(huì)受到很大影響。其次，許 多地方政府債務(wù)的抵

10、扌甲物是政府部門或關(guān)聯(lián)企業(yè)所持有的地權(quán),若地 價(jià)下降，也會(huì)影響地方政府和關(guān)聯(lián)企業(yè)的融資能力以及銀行通過處置 扌氐押物收回資金的能力。作為地方債務(wù)的監(jiān)管層，銀監(jiān)會(huì)認(rèn)為地方政府融資平臺(tái)貸款的風(fēng) 險(xiǎn)總體可控，但監(jiān)管面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。首先是財(cái)政代償壓力較大。按照 當(dāng)前的統(tǒng)計(jì)估計(jì)，目前平臺(tái)貸款余額接近9.5萬億元，超過2012年 地方財(cái)政收入的1.5倍。如果將債權(quán)、信托等融資渠道的債務(wù)考慮在 內(nèi),地方政府負(fù)債比例會(huì)更高。其次是未來三年將迎來平臺(tái)貸款的到 期償付高峰。根據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，未來三年到期的貸款占比高達(dá) 40% , 3.8萬億元平臺(tái)貸款的集中償付壓力巨大。橫向來看,東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小，

11、中西部經(jīng)濟(jì)落 后地區(qū)政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。這一方面是因?yàn)榈胤秸畟鶆?wù)大量用于基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，而東部發(fā)達(dá)地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對(duì)較好，近年的基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)投資大量集中在中西部地區(qū)，造成這些地區(qū)負(fù)債率較高。同 時(shí)，欠發(fā)達(dá)地區(qū)財(cái)政實(shí)力較弱，基建投資產(chǎn)生收入的能力較差，這加 大了還款的難度。從省級(jí)數(shù)據(jù)來看，欠發(fā)達(dá)省份的債務(wù)余額占地方財(cái) 政收入比例一般明顯高于東部沿海發(fā)達(dá)省份。地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的最大問題在于我們不知道風(fēng)險(xiǎn)有多大和風(fēng) 險(xiǎn)在哪里。由于住房抵押貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款更加透明、清晰、規(guī) 范，且有銀行定期或不定期的壓力測(cè)試來檢驗(yàn)其風(fēng)險(xiǎn)程度，因此風(fēng)險(xiǎn) 至少是可見的。而地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更棘手的問題在于風(fēng)險(xiǎn)的不

12、透 明、不清晰、不規(guī)范。為了突破如預(yù)算法等關(guān)于政府融資的規(guī)定 限制，地方政府大量通過融資平臺(tái)、關(guān)聯(lián)企業(yè)等多種途徑進(jìn)行融資， 大量債務(wù)是政府或有債務(wù)和隱性債務(wù)，這些問題導(dǎo)致我們難以測(cè)算地 方政府債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)程度。審計(jì)署、財(cái)政部都對(duì)地方政府債務(wù)進(jìn)行過測(cè) 4格式已訥整，word版本可編輯.5格式已說整，word版本可編輯.文檔從網(wǎng)絡(luò)中收集，已重新整理排版.word版本可編輯.歡迎下載支持. 算，但是由于口徑不同和地方政府債務(wù)的復(fù)雜性，得出的數(shù)字差異較 大。國(guó)家審計(jì)署2011年的審計(jì)結(jié)果顯示，截至2010年底，全國(guó)地 方政府的相關(guān)債務(wù)達(dá)10.7萬億元，而根據(jù)財(cái)政部的數(shù)據(jù)，地方政府 負(fù)債估計(jì)超過20萬億元

13、。由于對(duì)地方政府債務(wù)狀況缺乏全面、深入、 具體的了解，我們既不應(yīng)當(dāng)過度夸大目前地方政府債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí) 又應(yīng)保持高度的警惕。三、防范房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)的政策建議1防止房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的最好辦法就是控制房?jī)r(jià)上漲幅度以上各種房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)都與房地產(chǎn)價(jià)格密切相關(guān)， 避免引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的最根本途徑即是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn) 定發(fā)展，保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，特別是要避免房?jī)r(jià)和地價(jià)大幅下跌引發(fā) 全面的危機(jī)。但是，由于2004年來房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲，明顯超過了 居民收入增長(zhǎng)速度，高房?jī)r(jià)損害了需要在城市中購(gòu)買住房的年輕人和 城市化進(jìn)程中從農(nóng)村進(jìn)入城市的新移民的利益，造成了很大的社會(huì)輿 論壓力，迫使政府調(diào)控房

14、價(jià)，抑制房?jī)r(jià)上漲很大程度上已經(jīng)變成一項(xiàng) 政治任務(wù)。而且只有有效控制房?jī)r(jià)漲幅甚至適度壓低部分地區(qū)的房 價(jià)，才能防止市場(chǎng)泡沬破滅導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴跌并引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。2開征房產(chǎn)稅需合理設(shè)計(jì)稅制切實(shí)起到調(diào)節(jié)收入分配的作用房產(chǎn)稅是遏制投機(jī)性購(gòu)房的有效手段，而且能夠調(diào)節(jié)收入分配和 解決政府財(cái)力不足問題，有利于降低地方財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。目前房產(chǎn)稅在重 慶、上海兩地試點(diǎn)征收，但覆蓋面較小。最近一些支持?jǐn)U大房產(chǎn)稅征 收范圍（從增量擴(kuò)到存量）和試點(diǎn)地區(qū)的呼聲再起，中央也決定將在 2013年擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍。但房產(chǎn)稅稅制的設(shè)計(jì)必須合理，才能 起到調(diào)控房?jī)r(jià)和調(diào)節(jié)收入分配的作用。目前呼聲很高的首套房免征， 二套乃至三套房起征的方案并

15、不合理。因?yàn)槎追科鹫鲿?huì)把租金轉(zhuǎn)嫁 到租房者頭上，而自有房屋是免稅的，顯然，與自有房屋者相比，租 房者更有可能是窮人。這種方案造成稅收更多由窮人承擔(dān)，稅制呈現(xiàn) 累退性,最終導(dǎo)致窮人不僅買不起，現(xiàn)在連租房都租不起了，不利于文檔從網(wǎng)絡(luò)中收集，已重新整理排版.word版本可編輯.歡迎下載支持.6格式已訥整，word版本可編輯.調(diào)節(jié)收入分配差距。從價(jià)或從面積征收房產(chǎn)稅將比從套征收起到更好 的調(diào)節(jié)收入分配差距的作用。3改進(jìn)銀行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法和手段,提高風(fēng)險(xiǎn)測(cè)量和管理能力貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法和手段的落后制約了銀行利用相關(guān)信息進(jìn)行 精確的風(fēng)險(xiǎn)測(cè)量和管理的能力。以住房抵押貸款為例，當(dāng)前我國(guó)銀行 的違約風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估依賴于

16、一些傳統(tǒng)模型，利用貸款者信用得分等變量計(jì) 算貸款者違約概率，從而決定是否發(fā)放貸款，以及估算當(dāng)前所持有貸 款組合的總體風(fēng)險(xiǎn)。這些模型相對(duì)陳舊，而且具體業(yè)務(wù)中對(duì)這些技術(shù) 手段的利用程度也較低，這制約了銀行風(fēng)險(xiǎn)控制的能力。目前更先進(jìn) 的違約風(fēng)險(xiǎn)測(cè)算模型是比例風(fēng)險(xiǎn)模型(Proportional Hazard Model),不光可以計(jì)算整個(gè)貸款協(xié)議的違約概率，還可以把不同時(shí) 點(diǎn)的違約概率計(jì)算出來,并且把模型動(dòng)態(tài)化，可以隨著借款者還款的 具體情況更新計(jì)算違約概率。4切實(shí)完善期房預(yù)售制度,降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要手段是期房預(yù)售制。期房預(yù)售制 從金融角度是一種實(shí)物看漲期權(quán)，它同時(shí)賦予

17、了買房者和開發(fā)商鎖定 部分未來房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)的作用。對(duì)于買房者來說，期房鎖定了未來的房屋 價(jià)格，降低了未來房?jī)r(jià)上漲帶來的風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于開發(fā)商而言,期房具有 鎖定房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)的功能，除非下跌幅度巨大，買房者一般不會(huì)違約， 而即使最后買房者違約,房屋未能賣出，開發(fā)商也能收到預(yù)付款帶來 的收益，從而減少損失。另外，期房預(yù)付款還幫助開發(fā)商降低了融資 成本。當(dāng)前社會(huì)對(duì)期房預(yù)售制度屢有詬病,并建議取消預(yù)售制，多是對(duì) 期房制度的有益作用不甚了解，過度強(qiáng)調(diào)了其缺陷。從降低住房開發(fā) 貸款風(fēng)險(xiǎn)的角度來說,期房制度是有利的。期房制度一方面能讓開發(fā) 商在開發(fā)之初就預(yù)知市場(chǎng)需求，從而合理調(diào)整開發(fā)規(guī)模，較高的預(yù)售 款占房?jī)r(jià)比例還能

18、使開發(fā)商承受更大的房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)，從而降低開發(fā) 文檔從網(wǎng)絡(luò)中收集，已重新整理排版.word版本可編輯.歡迎下載支持.7格式已訥整，word版本可編輯.商和開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)。因此，建議進(jìn)一步完善期房制度，切實(shí)加強(qiáng)預(yù)售款監(jiān)管，規(guī)范預(yù) 售款的收存和使用，確保預(yù)售房所得的款項(xiàng)用于項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。5改革財(cái)政體系和地方政府融資制度避免地方政府通過融資平 臺(tái)過度融資和對(duì)土地的過度依賴由于預(yù)算法等對(duì)政府融資有諸多限制，迫使地方政府大量通 過融資平臺(tái)、關(guān)聯(lián)企業(yè)等途徑進(jìn)行融資，這個(gè)問題在2008年4萬億 刺激計(jì)劃出臺(tái)后被進(jìn)一步放大，在4萬億政府投資計(jì)劃中，中央政府 只出資1.18萬億元，其余資金需要地方政府自行籌集。為了解決資 金問題，通過融資平臺(tái)借貸成為地方政府的自然選擇。地方債問題需 要一系列改革才能從根本上解決：首先，要進(jìn)一步調(diào)整財(cái)政體系，繼續(xù)深化分稅制改革，平衡地方 政府財(cái)權(quán)和事權(quán)，加強(qiáng)中央財(cái)政轉(zhuǎn)移支付力度，解決基層政府特別是 欠發(fā)達(dá)地區(qū)基層政府財(cái)力不足的問題。