ga5業(yè)務部專業(yè)管理制度(1)

1、業(yè)務部專業(yè)管理制度為標準業(yè)務工作制度，提高業(yè)務工作質(zhì)量，提升各業(yè)務專員工作水平特別制定了本章程，該章程主要包括主導工程的開發(fā)及可行性分析、 房地產(chǎn)市場短期、中期預測分析，以宏觀經(jīng)濟高度預測省、市、區(qū)域的房地產(chǎn)開展、辦理工程的土地征用、立項、施工許可、預售證等有 關報建手續(xù)、協(xié)調(diào)評估公司對倍拆遷戶的店住面積，價值等相關資料的核實整理并建立專戶檔案包管資料、被拆遷戶的合同簽訂、搬 遷、安置的有關事項、填報公司月、年度統(tǒng)計表。8.1 主導工程的開發(fā)及可行性分析8.1.1 市場調(diào)查、市場前景預測及建議，工程市場潛力分析一、工作流程 確定市場調(diào)研的目的搜集資料信息制定調(diào)研究方案進行調(diào)研資料分析市場潛力分

2、析、工程前景預測及建議1、確定市場調(diào)研的目的2、搜集資料信息通過各種信息渠道包括上網(wǎng)進行行業(yè)、區(qū)域、企業(yè)工程委托單位的信息收集和分析，提交以下資料 Aa0 工程土地招標文件 Aa1 掛牌文件 Aa2 工程競投文件 Ab00 國民經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)資料 Ab01 人口調(diào)查資料 Ab03 城市規(guī)劃及建設 Ab02 居民生活、消費水平3、制定調(diào)研究方案根據(jù)上述收集的資料和現(xiàn)有的 市調(diào)表 格結(jié)合調(diào)研目的，確認調(diào)研的重點內(nèi)容、調(diào)研的時間、地點與人員，并請調(diào)研方案表 編號上報特助進行下單。組建工程團隊，進行人員分工。4、進行調(diào)研 工程調(diào)研團隊人員按調(diào)研方案中確認的市調(diào)表中的內(nèi)容進行調(diào)研，務必作好認真、仔細。一般采

3、取的做法是從單個樓盤項 目樓盤到周邊樓盤競爭樓盤再到區(qū)域市場，再由區(qū)域市場到周邊樓盤再到單個樓盤。市調(diào)結(jié)束后，應提交按要求填寫 的市調(diào)表。5 、 資料分析調(diào)研結(jié)束后，根據(jù)市調(diào)表按單個樓盤和區(qū)域市場進行分析、單個樓盤級周邊樓盤分析的主要內(nèi)容包括 、 產(chǎn)品分析：a、產(chǎn)品分析的第一部份是分析樓盤的地理位置。從大的方面講就是分析樓盤的歷史沿革和區(qū)域特性商業(yè)中心、工業(yè)中心、學院社區(qū)等 ，了解區(qū)域交通狀況公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路、區(qū)縣級公路等 ，了解區(qū)域公共 配套設施和人文環(huán)境。從小的方面講，分析樓盤的進出道路如何，是否臨街等。它的優(yōu)劣與否往往決定了樓盤的大局部價值b、產(chǎn)品分析的第二部份是對具體

4、產(chǎn)品的分析，就是對樓盤市調(diào)的主體部份進行分析。該部份的重點在于了解樓盤的指 標和參數(shù)，它具體包括土地的大小、總建筑面積、產(chǎn)品類別與規(guī)劃，建筑設計與外觀，總建套數(shù)與戶型、面積、格 局配比、建筑用材，公共設施和施工進度等。 、 價格組合樓盤的價格主要包括產(chǎn)品的單價、總價和付款方式。 、 廣告策略 廣告策略主要包括廣告基調(diào)的推敲，主要訴求點的把握，媒體的選擇，廣告密度的安排和具體實施效果等。具體廣告行 為的市場調(diào)查不可能攘括各方面的大小事項，關鍵是把握其廣告籌劃的精髓。 、 銷售執(zhí)行 銷售執(zhí)行一方面指具體的業(yè)務安排，如銷售點的選擇、人員的配置、業(yè)務執(zhí)行等：另一方面那么是調(diào)查實際銷售結(jié)果，如 什么樣的

5、戶型最好賣，什么樣的總價最為市場所接受，吸引客戶最主要的地方是什么，購置客戶群由什么特征等等。、區(qū)域市場的分析主要包括 、 區(qū)域分析 區(qū)域分析是指在特定的區(qū)域中，對影響房地產(chǎn)市場的交通干線、區(qū)域特征和開展規(guī)劃三方面因素的綜合分析。 、 區(qū)域產(chǎn)品分析 區(qū)域產(chǎn)品分析主要包括了解和分析在某個特定的區(qū)域范圍內(nèi)，樓盤的總量、類別、位置分析、單價分布、總價結(jié)構(gòu)、各 類營銷手法的市場發(fā)應和市場空白點的捕捉 、 需求特性 需求特性是指區(qū)域人口數(shù)量的密度、人口結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模、購置力水平、客戶的需求結(jié)構(gòu)與特性、人口素質(zhì)和習慣嗜好 等。需求特性要求我們調(diào)研者從客戶的角度對產(chǎn)品的一種審視，把握需求特性是我們對產(chǎn)品不斷

6、創(chuàng)新的動力與源泉。 按上述要求分析后，業(yè)務部專員應提交下述資料：Ab04 房地產(chǎn)個案市調(diào)資料Ab06 房地產(chǎn)供給狀況Ab05 房地產(chǎn)開展分析Ab07 房地產(chǎn)需求狀況Ab08 房地產(chǎn)價格狀況6、 市場潛力分析、工程前景預測及建議通過搜集該工程的資料信息和市調(diào)后的資料分析， 業(yè)務部專員應對該工程的市場潛力進行分析， 主要要提報以下資料 Ab09 項 目 SWOT 分析8.1.2 主導產(chǎn)品定位及價格建議通過分析該工程的 SWOT 分析，結(jié)合市調(diào)結(jié)果對工程的目標客戶群、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品價格定位、營銷建議進行準確提報 Ac2 產(chǎn)品 定位。8.1.2 投資報酬評估 通過預估該工程的總銷、土地本錢、方案報批費

7、用、廣告費用、稅費、土建費用、公設費用管理費用、不可預見費用等，提交 Ac1 投報比估算表8.1.3 開發(fā)工程競投方案，及談判條件的擬定 當投報比估算出來的利潤可行的情況下，對工程的工程進度進行預估，并對工程的不確定性進行分析，考慮工程籌資方案，工程投 資方式，提交Ac3 不確定性分析Ac4 工程進度預測Ac5 工程籌資方案Ac6 工程投資方式 提報出上述資料以后， 并應整理出該工程的市調(diào)分析報告范本 可行性報告 A/B/C 即 Aac01/ A c02/A c03, 提交給特助， 以備所需。8.2 房地產(chǎn)市場短期、中期預測分析 房地產(chǎn)市場預測是在市場調(diào)研獲得一定資料的根底上，針對需要，運用已

8、有的知識、經(jīng)驗和科學方法對房地產(chǎn)企業(yè)和市場的未來發(fā) 展趨勢以及與之相關的營銷環(huán)境進行分析和判斷，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的營銷決策提高依據(jù)。房地產(chǎn)短期預測是指房地產(chǎn)企業(yè)安排年度內(nèi)市場營銷方案的預測現(xiàn)是銷售部完成房地產(chǎn)中期預測是指企業(yè)對 15年內(nèi)的房地產(chǎn)市場變化及其開展趨勢的預測，是企業(yè)制定開展規(guī)劃的依據(jù)。業(yè)務部主管每周均應閱讀?房地產(chǎn)動態(tài)? ，并于每周一工作例會上提交心得報告是否設個編碼，又名廈門經(jīng)緯航房地產(chǎn)讀書摘要。業(yè)務部主管應組織該部門專員時刻關注房地產(chǎn)法律、法規(guī)變化動態(tài)動態(tài)，并增列到?房地產(chǎn)法律、法規(guī)?文檔中是否增加編碼，POWERPOINT 文檔業(yè)務部主管在廣泛閱讀?房地產(chǎn)動態(tài)?、?房地產(chǎn)法律

9、、法規(guī)?的根底上，并對市場進行市調(diào)及其它途徑的了解，應該對企業(yè)15年內(nèi)的房地產(chǎn)市場變化及開展趨勢有個總體了解 ，需于每半年提交一份 ?以宏觀經(jīng)濟高度預測省、 市、區(qū)域的房地產(chǎn)開展? 暫時公司沒有， 是否增列編碼及范本 。8.3 辦理工程的土地征用、立項、施工許可、預售證等有關報建手續(xù)、 開發(fā)事項？應提交Ae0拆遷Ae1報建Ae2產(chǎn)權(quán)登記？Ae3物業(yè)、招商？8.4 協(xié)調(diào)評估公司對被拆遷戶的店住面積，價值等相關資料的核實整理并建立專戶檔案包管資料、被拆遷戶的合同簽訂、搬遷、安置的有關事項開發(fā)商事項，是否要寫？8.5 填報公司月、年度統(tǒng)計表年終或案盤結(jié)案時，管理部將上一年度或結(jié)案工程的銷售周報表、銷

10、售月報表轉(zhuǎn)給業(yè)務部門。業(yè)務部應妥善包管，且業(yè)務部主管應指 派部門專員于年終或案場結(jié)案時對案場的來訪客量、成交戶數(shù)、成交金額的走勢進行分析，及對案場內(nèi)各專員的成交戶數(shù)、成交金額 比例進行分析，并提交各案場的銷控表 Af0 、上次評價各專員的資料編碼及范本？ 根據(jù)上次評價各專員的資料編碼及范本？ 的結(jié)果提報廈門經(jīng)緯航房地產(chǎn)年度最： ：最 ：人物。8.6 可行性報告撰寫綱要可行性報告范本 A 的撰寫要點一、總論一、工程背景1、工程概況：2、投資單位概況二、可行性研究報告編制依據(jù)二、市場調(diào)查及分析一、城市開展狀況1、城市概況2、城市社會經(jīng)濟開展狀況3、人口開展現(xiàn)狀及評述4、居民生活、消費水平5、城市規(guī)

11、劃及重大市政建設狀況二、城市房地產(chǎn)開展狀況1、城市土地供給及開發(fā)狀況2、城市商品供求與價格狀況及趨勢3、城市房地產(chǎn)開發(fā)建設情況4、城市房地產(chǎn)的總體開展趨勢預測三、工程區(qū)域房地產(chǎn)市場分析一、工程周邊環(huán)境分析1、根本概況2、交通網(wǎng)絡3、市政設施4、教育文化5、休閑購物6、醫(yī)療保健二、區(qū)域主要競爭工程分析1、區(qū)域主要競爭工程在售情況一覽表：2、同類產(chǎn)品的供需情況分析3、工程所在區(qū)域的客戶群體分析構(gòu)成、特征、購置心理分析等四、工程市場定位一、工程 SWOT 分析優(yōu)勢、劣勢、時機、威脅分析二、工程市場定位1、目標客戶群定位2、產(chǎn)品定位a工程開展定位：b、產(chǎn)品定性及建議：c、產(chǎn)品定價及建議：3、工程營銷建

12、議：五、工程投資回報分析工程投資回報估算分析表六、工程實施進度方案與融資方案一、工程進度方案表二、融資方案七、不確定分析一 、盈虧區(qū)間分析： 二、臨界點分析八、社會分析 工程建設對社會的影響及相關措施應包括以下四個內(nèi)容： 一、社會因素二、影響范圍程度三、可能出現(xiàn)的后果四、措施建議九、風險分析一、市場風險分析二、經(jīng)營管理風險分析三、金融財務風險分析十、結(jié)論與建議8.6.2 可行性報告范本 B 的撰寫要點、前言1、工程背景概況：2、投資單位概況3、市調(diào)報告編制依據(jù)二、城市開展綜述1、城市概況2、城市社會經(jīng)濟開展狀況3、城市各項相關經(jīng)濟指標4、人口開展現(xiàn)狀及評述5、居民的社會與文化因素6、城市規(guī)劃開展因素三、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、城市房地產(chǎn)市場開展脈絡2、城市房地產(chǎn)版塊的構(gòu)成3、城市商品房供需狀況分析4、市區(qū)房產(chǎn)開發(fā)具體情況分析四、區(qū)域競爭樓盤分析1、個案根本資料匯總表：2、在售個案競爭分析：3、未來晉江市區(qū)區(qū)域內(nèi)工程分析五、消費