城市規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)課件

1、城市規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)1 廣州民生廣州民生60年年 兼談城市規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)兼談城市規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn) 廣州市社會科學(xué)院研究員、博士廣州市社會科學(xué)院研究員、博士 廣州博士科技創(chuàng)新研究會會長廣州博士科技創(chuàng)新研究會會長 廣州民營經(jīng)濟發(fā)展研究會常務(wù)副會長廣州民營經(jīng)濟發(fā)展研究會常務(wù)副會長 城市規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)2 內(nèi)容提要 n一、什么是民生、民生工程？ n二、“首善之區(qū)”、現(xiàn)代化大都市對民生的要求 n三、以人為本的宜居城市 n四、廣州城市規(guī)劃與建設(shè)近期可能的突破 n五、房地產(chǎn)與城市發(fā)展方向 n六、城市規(guī)劃與城市變遷 n七、廣州房地產(chǎn)的發(fā)展歷程 n八、居住風(fēng)格與方向選擇 城市規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)3 一、

2、什么是民生、民生工程？一、什么是民生、民生工程？ n“民生問題無小事”。 n“民生民生”一詞最早出現(xiàn)在左傳宣公十二年；辭海中對于 “民生”的解釋是“人民的生計”；孫中山“三民主義”：民生、 民主、民權(quán)相互倚重。 n所謂民生，從人權(quán)角度看，就是人的全部生存權(quán)和普遍發(fā)展權(quán)。老 百姓關(guān)心的五大民生問題：“就業(yè)是民生之本”，“教育是民生之 基”，“分配是民生之源”，“社保是民生之依”，“穩(wěn)定是民生 之盾”。 n民生：滿足人的生存權(quán)利有關(guān)的全部需求和與實現(xiàn)人的發(fā)展權(quán)利有 關(guān)的普遍需求工作；生老病死；衣食住行；吃喝拉撤（吃喝玩 樂） n馬斯洛需求層次論：生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求、 和自我實現(xiàn)

3、需求五類。 n新中國60年來，老百姓生活的改善有目共睹，“學(xué)有所教、勞有所 得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居”的民生愿望。 n民生工程是政府堅持以人為本，貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，切實保障公 民基本權(quán)利，提高生活水平，重點關(guān)心弱勢群體，采取的一系列積 極政策舉措。治安、經(jīng)濟及民眾利益等的保護是最大的民生工程。 城市規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)4 二、二、“首善之區(qū)首善之區(qū)”、現(xiàn)代化大都市對民生的要求、現(xiàn)代化大都市對民生的要求 汪洋的要求汪洋的要求：視察廣州時的提法 省市關(guān)系省市關(guān)系：全省“首善之區(qū)”；“首”、“善” 廣州的責(zé)任廣州的責(zé)任：第三大市；國家中心城市；現(xiàn)代化與 2010年 廣州為落實廣州為落實綱要綱

4、要的規(guī)劃：的規(guī)劃： （1）優(yōu)先發(fā)展教育； （2）提高醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)水平； （3）健全住房保障體系； （4）完善就業(yè)和社會保障體系； （5）建設(shè)“平安廣州”。 城市規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)5 城市規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)6 城市規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)7 城市規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)8 城市規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)9 城市規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)10 城市規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)11 城市規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)12 城市規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)13 城市規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)14 城市規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)15 三、以人為本的宜居城市三、以人為本的宜居城市 1“以人為本以人為本”對城市的要求對城市的要求：為了人民、依 靠人民、人民共享；親和力、凝聚力、可

5、持續(xù)發(fā)展能力 2宜居的要素宜居的要素：青山綠地、碧水藍天 3亞運的期待亞運的期待：大變工程；創(chuàng)模、創(chuàng)衛(wèi)、創(chuàng)文 城市規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)16 城市規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)17 城市規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)18 城市規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)19 四、廣州城市規(guī)劃與建設(shè)近期可能的突破四、廣州城市規(guī)劃與建設(shè)近期可能的突破 n中央商務(wù)區(qū)：新城市形象 n城中村：138條村全面啟動；開發(fā)商全面進入 n軌道交通：255公里地鐵十年完成 n區(qū)劃調(diào)整：大市區(qū)；東進、西聯(lián)有突破 n珠三角“1小時城市群”核心：輕軌系統(tǒng) n國際化的選擇：城市群與龍頭；國家中心城市 城市規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)20 廣州城中村之一角（鳥瞰圖）廣州城中村之一角（鳥

6、瞰圖） 走在迷宮一般的巷子中，別說是被搶，就是被殺，也幾乎無法知道。就是喊破喉嚨，走在迷宮一般的巷子中，別說是被搶，就是被殺，也幾乎無法知道。就是喊破喉嚨， 也沒有人來救你。住在這樣的地方，仇富心理是很容易產(chǎn)生的。也沒有人來救你。住在這樣的地方，仇富心理是很容易產(chǎn)生的。 城市規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)21 一線天/握手樓 城市規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)22 城中村的握手樓與狹窄的城中村的握手樓與狹窄的 通道通道 從來沒有見過，也不知道房從來沒有見過，也不知道房 子是可以這樣蓋的：樓與樓之間子是可以這樣蓋的：樓與樓之間 幾乎是靠在了一起。走進巷子里，幾乎是靠在了一起。走進巷子里， 就如同進入了迷宮，轉(zhuǎn)半天要么就

7、如同進入了迷宮，轉(zhuǎn)半天要么 又轉(zhuǎn)回原地，要么走進死胡同。又轉(zhuǎn)回原地，要么走進死胡同。 城市規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)23 大都市中的低成本的生活 城市規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)24 小區(qū)內(nèi)開通的電瓶車小區(qū)內(nèi)開通的電瓶車 廣州是一座寬容性很強的城市，在市中心的地方花二百元左右居然就可以租到一個單廣州是一座寬容性很強的城市，在市中心的地方花二百元左右居然就可以租到一個單 間，這在上海、北京是不可想象的，原因就在于廣州有城中村，而北京、上海沒有?？梢蚤g，這在上海、北京是不可想象的，原因就在于廣州有城中村，而北京、上海沒有?？梢?說，廣州的包容性絕對超過中國任何一座其它的城市。說，廣州的包容性絕對超過中國任何一座其它

8、的城市。 城市規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)25 大排檔還殘存在村里大排檔還殘存在村里 城市規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)26 獵德村內(nèi)共有3000多戶 共7000多戶籍人口 城市規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)27 獵德村內(nèi)一間服裝店在拆遷前使出特價手段促銷服裝獵德村內(nèi)一間服裝店在拆遷前使出特價手段促銷服裝 城市規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)28 鄰近CBD 城市規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)29 三三制 城市規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)30 城中村的典型景觀城中村的典型景觀 住進了天河的石牌村，才知道什么叫做環(huán)境惡劣。彈丸之地的小村子，生活的住進了天河的石牌村，才知道什么叫做環(huán)境惡劣。彈丸之地的小村子，生活的 人口超過了萬人，比內(nèi)地很多縣城可多多了。人口超過了

9、萬人，比內(nèi)地很多縣城可多多了。 城市規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)31 城中村變成廣州的廉價公寓城中村變成廣州的廉價公寓 北京的地下室只有一層，而在這里，只要是住在四樓以下，就和地下室沒有什么北京的地下室只有一層，而在這里，只要是住在四樓以下，就和地下室沒有什么 區(qū)別，一天二十四小時幾乎見不到陽光，只能看到對面的墻。區(qū)別，一天二十四小時幾乎見不到陽光，只能看到對面的墻。 城市規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)32 城中村的現(xiàn)代時尚城中村的現(xiàn)代時尚 無數(shù)人來到城中村，來了又走，走了又來，城中村永遠都不會擔(dān)心自己會凋零，只要珠三角無數(shù)人來到城中村，來了又走，走了又來，城中村永遠都不會擔(dān)心自己會凋零，只要珠三角 的經(jīng)濟不會衰落

10、。只是這樣的環(huán)境，它能否承載那么多的夢想與期待？的經(jīng)濟不會衰落。只是這樣的環(huán)境，它能否承載那么多的夢想與期待？ 城市規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)33 五、房地產(chǎn)與城市發(fā)展方向五、房地產(chǎn)與城市發(fā)展方向 n方向選擇：方向選擇： n城市東南方向城市東南方向發(fā)展發(fā)展，“東進”中，東華實業(yè)、富力、合創(chuàng)；“南拓” 中，洛溪新城、麗江花園 n城市西北方向城市西北方向發(fā)展發(fā)展，“北優(yōu)”中，逸泉山莊、夏灣拿以及一些花都項 目；“西聯(lián)”中的金沙洲，是廣佛同城化的試驗區(qū)、試金石。 n房地產(chǎn)的互動：房地產(chǎn)的互動： n“東進東進”引導(dǎo)了城市重點的東移，珠江新城、中軸線； n“南拓南拓”引導(dǎo)了大都市格局的建立，并替代了部分政府職能

11、，華南大 盤、南沙項目； n“北優(yōu)北優(yōu)”改善的北部居住條件，形成宜居環(huán)境； n“西聯(lián)西聯(lián)”推動同城化的進程，要求市政建設(shè)和政府服務(wù)跟進。 n“中調(diào)中調(diào)”帶動“退二進三”和“城中村”改造 城市規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)34 六、城市規(guī)劃與城市變遷六、城市規(guī)劃與城市變遷 n改革開放前的廣州，三十年發(fā)展雖然成就巨大，但與 改革開放后三十年的發(fā)展是無法相比的。 n解放時廣州城市建成區(qū)面積為54平方公里，到房地產(chǎn) 真正開始興旺時的1993年建成區(qū)面積為206.6平方公 里，2007年則為843.7平方公里，是解放時的15.6倍。 在這發(fā)展最快的二十余年里，廣州建成區(qū)面積也擴大 了4倍，其中，房地產(chǎn)建設(shè)功不可沒。

12、 n城市發(fā)展、房地產(chǎn)的發(fā)展、策劃的發(fā)展、房改的發(fā)展、 生活居住的發(fā)展。房地產(chǎn)引導(dǎo)消費；消費引導(dǎo)房地產(chǎn)。 城市規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)35 七、廣州房地產(chǎn)的發(fā)展歷程七、廣州房地產(chǎn)的發(fā)展歷程 n（一）發(fā)展初期（一）發(fā)展初期（80年代后期至年代后期至90年代初期）：奇貨可居，非富年代初期）：奇貨可居，非富 即貴。即貴。這時期城市拓展方向是東南方，當(dāng)時有了“東南部發(fā)展戰(zhàn) 略”，提出了走向海洋的新思路，要把實際上的“沿江城市”發(fā) 展為真正意義上的“沿海城市”。因為當(dāng)時番禺還是縣級市，由 廣州代管，廣州城市規(guī)劃到不了海邊。90年代初的廣州，廣州大 道就是城邊，天河仍是一片農(nóng)田，體育中心孤懸于大片農(nóng)田中， 只有六

13、運小區(qū)算得上是一半工地一半居住區(qū)。這個時期，向東， 開發(fā)天河、突破了廣州大道，孕育了新的城市中軸線；向南，洛 溪大橋通車，番禺展現(xiàn)了成為城區(qū)的前景，孕育了后來名震全國 的華南大盤。 n這時期的典型樓盤為東湖新村、五羊新城；洛溪新城、麗江花園； 六運小區(qū)、育蕾小區(qū)。特點是以僑匯房為主，如由東華實業(yè)開發(fā) 的東湖新村、五羊新城當(dāng)初都是賣給華僑，廣州居民得用僑匯來 購買。而六運小區(qū)是對運動員村的合理利用。番禺的兩種類型樓 盤已現(xiàn)端倪，如價廉，洛溪新城剛開盤僅600元/平方米；如大型 小區(qū)的崛起，麗江花園幾乎占據(jù)了一座島！但這時開發(fā)商以國企 為主。 城市規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)36 n（二）第一次高潮期（二）

14、第一次高潮期（90年代中期）：群雄并起，天下大亂。年代中期）：群雄并起，天下大亂。隨著城 市的拓展，一方面出現(xiàn)了遷廠運動，如工業(yè)大道的企業(yè)外遷，直至如 今工業(yè)大道幾乎沒有工業(yè)了，甚至出現(xiàn)了當(dāng)時專門開發(fā)舊廠區(qū)樓盤的 富力地產(chǎn)。另一方面，舊城改造與修建道路、立交橋等工程一起，使 改造與保護產(chǎn)生了沖突，西關(guān)大屋、東山洋房、城中村落，是拆是留， 拷問著城市規(guī)劃者和建設(shè)者。 n這時期的典型樓盤有工業(yè)大道板塊金碧花園、保利花園；舊城里 的單體樓；超級寫字樓63層、中天廣場（后改名中信廣場）、中 誠廣場、大都會廣場等。特點是全面開花、雜亂無章、包工頭與皮包 公司打天下；炒樓花、爛尾樓；策劃人開始出道（標(biāo)志性

15、事件是王志 剛下海）。其中，尤為影響深遠的是天河北和珠江新城的開發(fā)。前者 缺乏對汽車社會來臨的前瞻性，導(dǎo)致幾乎走了舊城區(qū)的老路，天河北 一帶剛進入21世紀(jì)就“舊城化”了；后者由于開發(fā)時序的混亂，不僅 留下了全國知名、典型的“城中村”，而且因當(dāng)初規(guī)劃的“現(xiàn)代化城 市與嶺南村落共存”的理想破滅，導(dǎo)致讓開發(fā)商先開發(fā)住宅來啟動， 最后是擠壓了原設(shè)計的CBD功能。 城市規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)37 n（三）第二次高潮期（三）第二次高潮期（90年代后期至年代后期至21世紀(jì)初）：大師論道，列強爭鋒。世紀(jì)初）：大師論道，列強爭鋒。 隨著林樹森主政，城市拓展發(fā)生了質(zhì)的變化。應(yīng)該說這是廣州城市規(guī)劃 與建設(shè)的大發(fā)展期。地

16、鐵線實現(xiàn)了零的突破，內(nèi)環(huán)路、華南干線的穿城 而過，廣州有了真正的立體交通。科學(xué)城、生物島、會展城、大學(xué)城的 興起，如珠鏈般產(chǎn)生了知識創(chuàng)意城市的系列亮點。 n這時期的典型樓盤是一些明星樓盤，如城區(qū)的錦城花園、翠湖山莊（當(dāng) 時評選的十大明星樓盤）；華南大盤開始崛起，出現(xiàn)了所謂的“大盤時 代”；江景盤臨空突兀而起，既被稱為“比塞納河還亮麗”，也被視為 “珠江的一道墻”；山景盤橫空飛來，城里人走進了大山里。很重要的 廣州房地產(chǎn)里程碑是系列品牌的出現(xiàn)：合生創(chuàng)展的“景字”系列、富力 地產(chǎn)的“富力”系列、“碧桂園”系列、奧園系列，等等。特點是所謂 “大盤時代”的華南集群引領(lǐng)全國房地產(chǎn)潮流，各地開發(fā)商都來廣州

17、取 經(jīng)，全國各地都能找到“山寨版”華南大盤，這也埋下了華南地產(chǎn)商進 軍全國的伏筆。另外一個有趣現(xiàn)象是出現(xiàn)了“農(nóng)村包圍城市”碧桂 園、雅居樂進軍廣州。這是廣州房地產(chǎn)的全盛時代，“文化造勢” 賢者親水、智者近山、地鐵上蓋、一鋪養(yǎng)三代，等等，似乎買樓就是買 概念。于是，策劃大師橫行天下；睇樓團如旅游團；半個中國學(xué)廣東房 地產(chǎn)。 城市規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)38 n（四）調(diào)整期（四）調(diào)整期（2002年以后）：風(fēng)云變幻，世道艱難。年以后）：風(fēng)云變幻，世道艱難。這時期的 城市拓展表現(xiàn)在道路擴建、城市美化（如所謂“穿衣戴帽”）。 廣州市重新確定向現(xiàn)代化大都市的發(fā)展方向，一批標(biāo)志性建筑開 始在珠江新城一帶興建，以亞運會為目標(biāo)的規(guī)劃建設(shè)體現(xiàn)在“亞 運城市行動計劃”、“大變工程”等方案上。創(chuàng)衛(wèi)、創(chuàng)文掀起了 廣州美化、凈化的提升城市品味的高潮。但房地產(chǎn)卻走出了大起 大落的趨勢，住房成為市民越來越關(guān)注的民生問題，市長也在全 國性會議上干預(yù)樓市，媒體沒有一天不拿樓市說事。 n這時期的典型樓盤為珠江新城板塊、廣園快速板塊、員村板塊。 江景、山景；舊城、文化區(qū)等概念仍在延續(xù)發(fā)展。特點是無名盤、 無策劃；一批明星墜落廣地花園、翠湖山莊等因