辦公樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)

1、辦公樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范辦公樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范Office Building目 次刖百1范圍12規(guī)范性引用文件13術(shù)語和定義13.1 辦公樓 13.2 物業(yè)管理 13.3 顧客 13.4 突發(fā)公共事件 14基本要求24.1 資質(zhì)要求24.2 管理機構(gòu)與人力資源配置要求243管理服務(wù)要求24.4 基礎(chǔ)管理服務(wù)25顧客服務(wù)35.1 接待服務(wù)35.2 信報服務(wù)35.3 通訊設(shè)施安裝服務(wù)35.4 維修資金管理服務(wù)35.5 裝修管理服務(wù)311 / 355.6 投訴處理35.7 延伸管理服務(wù)35.8 、設(shè)施設(shè)備運行與維護服務(wù)46.1 房屋維護管理46.2 設(shè)備設(shè)施運行與維護服務(wù)46.3 設(shè)施設(shè)備日常維修服務(wù)

2、96.4 標識管理97秩序維護與安全服務(wù)107.1 公共秩序維護107.2 安全管理108環(huán)境保潔服務(wù)118.1 材質(zhì)清潔要求118.2部位清潔要求119綠化擺放與養(yǎng)護服務(wù)129.1 綠化擺放139.2 綠化養(yǎng)護1310倉儲與搬運1310.1 貯存1310.2 搬運堆放1410.3 庫區(qū)安全與環(huán)境1411檢驗方法1411.1 自主檢查1411.1.1 服務(wù)人員自查11.1.2 辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機構(gòu)自查11.1.3 物業(yè)管理企業(yè)監(jiān)督檢查11.2特種設(shè)備安全監(jiān)察14113顧客;茜意14前 言為提高我市辦公樓物業(yè)管理服務(wù)水平，保障顧客和物業(yè)管理企業(yè)的 合法權(quán)益，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營行為，為顧客創(chuàng)

3、造良好的辦公環(huán)境, 根據(jù)國務(wù)院頒布的物業(yè)管理條例和上海市的有關(guān)法規(guī),特制定本標 準。本標準可作為選擇或提供物業(yè)管理服務(wù)的參考依據(jù)，同時可作為規(guī) 范物業(yè)管理服務(wù)行為的參考依據(jù)，幫助物業(yè)管理企業(yè)規(guī)范其服務(wù)行為， 為顧客提供符合要求的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理雙方當事人可根據(jù)辦公 樓具體情況,在委托管理合同中具體約定執(zhí)行。本標準涵蓋了物業(yè)管理活動中顧客服務(wù)、房屋和設(shè)施設(shè)備運行維護 服務(wù)、辦公樓秩序維護和安全服務(wù)、環(huán)境保潔服務(wù)、綠化擺放與養(yǎng)護服 務(wù)、倉儲和搬運等六方面內(nèi)容。本標準由上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會提出并歸口。本標準起草單位：上海金茂英泰設(shè)施管理有限公司、上海東湖物業(yè) 管理公司。本標準參與起草單位：中

4、海物業(yè)管理（上海）有限公司、上海虹橋 經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)物業(yè)經(jīng)營管理有限公司、上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司、 上實物業(yè)管理（上海）有限公司、上海市房地產(chǎn)科學研究院。本標準起草人：丁建軍、李風、王曉島、王世明、林建強、呂勇、 范國春、肖陽、黃經(jīng)曄、張俊華。辦公樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范1范圍本標準規(guī)定了辦公樓物業(yè)管理服務(wù)活動中顧客服務(wù)、房屋和設(shè)施設(shè) 備運行維護服務(wù)、辦公樓秩序維護和安全服務(wù)、環(huán)境保潔服務(wù)、綠化擺 放與養(yǎng)護服務(wù)、倉儲和搬運等內(nèi)容及要求。本標準適用于本市行政區(qū)域內(nèi)辦公樓物業(yè)管理服務(wù)活動。2規(guī)范性引用文件下列文件中的條款通過本標準的引用而成為本標準的條款。凡是注 日期的引用文件，其隨后所有的修改單（

5、不包括勘誤的內(nèi)容）或修訂版 均不適用于本標準，然而，鼓勵根據(jù)本標準達成協(xié)議的各方研究是否可 使用這些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本適用 于本標準。2894安全標志3096區(qū)域環(huán)境噪聲標準5749生活飲用水衛(wèi)生標準10001.1標志用公共信息圖形符號第1部分：通用符號13495消防安全標志15603常用危險化學品貯存通則31/30住宅裝飾裝修驗收標準31/199污水綜合排放標準特種設(shè)備安全監(jiān)察條例（中華人民共和國國務(wù)院第373號令， 自2003年6月1日起施行）住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法（中華人民共和國建設(shè)部令第110 號,自2002年5月1日起施行）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦

6、法（建住房1999261號，建設(shè)部 1999年11月22日頒布）上海市突發(fā)公共事件總體應(yīng)急預案（上海市人民政府2006年1 月26日頒布）上海市建筑節(jié)能管理辦法（上海市人民政府第50號令，2005 年7月15日頒布）上海市危險化學品安全管理辦法（上海市人民政府1982年4月 1日頒布）上海市生活飲用水二次供水衛(wèi)生管理辦法（上海市人民政府第 12號令，1995年8月24日發(fā)布）3術(shù)語和定義下列術(shù)語和定義適用于本標準：3.1 辦公樓已建成并交付辦公使用的房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備和場地。3.2 物業(yè)管理物業(yè)產(chǎn)權(quán)人通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物 業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和柜

7、關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。3.3 顧客接受服務(wù)的組織或個人。示例：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人及其他相關(guān)方。3.4 突發(fā)公共事件在辦公樓物業(yè)管理范圍內(nèi)發(fā)生的自然災(zāi)害（包括氣象災(zāi)害，地震災(zāi) 害，地質(zhì)災(zāi)害，生物災(zāi)害等1事故災(zāi)難（包括各類安全事故，交通運輸 事故，公共設(shè)施和設(shè)備事故，輻射事故，環(huán)境污染和生態(tài)破壞事件1公 共衛(wèi)生事件（包括傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業(yè) 危害，動物疫情，以及其他嚴重影響公眾健康和生命安全的事件）和社 會安全事件（包括恐怖襲擊事件，經(jīng)濟安全事件，涉外突發(fā)事件和群體 性事件）等。4基本要求4.1 資質(zhì)要求物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有從事物

8、業(yè)管理服務(wù)的資質(zhì)，應(yīng)符合建設(shè)部物 業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法的要求。4.2 管理機構(gòu)與人力資源配置要求4.2.1 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)辦公樓的具體情況和合同約定，設(shè)置相 適應(yīng)的辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機構(gòu)，配備管理人員和服務(wù)設(shè)施。4.2.2 管理人員應(yīng)取得物業(yè)管理從業(yè)資格證書或崗位證書，專業(yè)技 術(shù)、操作人員應(yīng)取得相應(yīng)專業(yè)技術(shù)證書或職業(yè)技能資格證書。4.2.3 管理服務(wù)人員在服務(wù)過程中應(yīng)保持良好的精神狀態(tài)；表情自然、親切；舉止大方、有禮；用語文明、規(guī)范；對待顧客主動、熱情、 耐心、周到并及時為顧客提供服務(wù)。4.2.4 管理服務(wù)人員應(yīng)按規(guī)定統(tǒng)一著裝、著裝整齊清潔，儀表儀容 整潔端莊；在指定位置佩戴標志，站

9、姿端正，坐姿穩(wěn)重，行為規(guī)范，服 務(wù)主動。4.2.5 管理服務(wù)人員應(yīng)及時、認真做好工作日志、交接班記錄、賬 冊等記錄工作，做到字跡清晰、數(shù)據(jù)準確。4.2.6 管理服務(wù)人員應(yīng)接受過柜關(guān)專業(yè)技能的培訓，掌握物業(yè)管理 基本法律法規(guī)，熟悉辦公樓的基本情況，能正確使用相關(guān)專用設(shè)備。4.3 管理服務(wù)要求4.3.1 辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機構(gòu)的維護保養(yǎng)工作，應(yīng)保持房屋建筑 的完好和設(shè)施設(shè)備的正常運行。4.3.2 辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機構(gòu)宜從實際出發(fā)，根據(jù)上海市建筑 節(jié)能管理辦法，充分考慮制定合適、有效的節(jié)約能源方案，并付諸實施。4.3.3 辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機構(gòu)應(yīng)為辦公樓提供全天候的公共秩 序維護服務(wù)和安全服務(wù)，維

10、護辦公樓的人員、財產(chǎn)和建筑物的安全。4.3.4 辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機構(gòu)應(yīng)按時完成規(guī)定的環(huán)境保潔服務(wù)， 為顧客提供整潔、衛(wèi)生、安全、美觀的環(huán)境。4.3.5 辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機構(gòu)應(yīng)對辦公樓物業(yè)管理范圍內(nèi)的綠 地和室內(nèi)綠化進行養(yǎng)護服務(wù)，保持辦公樓整體的景觀效果。4.3.6 辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機構(gòu)應(yīng)對倉儲和采購進行控制，使倉儲 和采購的物資及服務(wù)符合本標準及相關(guān)標準在質(zhì)量、環(huán)境、安全等方面 的要求。4.3.7 辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機構(gòu)應(yīng)對自然災(zāi)害、事故災(zāi)害、公共衛(wèi) 生事件和社會安全事件等突發(fā)公共事件建立應(yīng)急預案，并組織實施培訓、 演習、評價和改進，事發(fā)時按規(guī)定途徑及時報告顧客、物業(yè)管理企業(yè)和 有關(guān)部門

11、，并采取相應(yīng)措施。4.4 基礎(chǔ)管理服務(wù)4.4.1 財務(wù)管理服務(wù)4.4.1.1 建立健全財務(wù)管理制度，對物業(yè)管理費和其它費用的收支 進行財務(wù)管理，運作規(guī)范，賬目清晰。對于顧客報修、超時空調(diào)、延伸 服務(wù)等費用須單獨結(jié)算的應(yīng)準確計算。4.4.1.2 物業(yè)管理費、能耗費、通訊費、雜費、特約服務(wù)收費、車 庫管理費以及其它費用的繳付標準、時間、方式嚴格按照公開收費制度 進行（合同另有約定除外），收費應(yīng)操作規(guī)范。4.4.2 物業(yè)檔案管理有較完善的物業(yè)管理檔案制度，檔案內(nèi)容至少應(yīng)包括：0.1物業(yè)竣工驗收檔案；0.2辦公樓及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊；0.3設(shè)備管理檔案；0.4顧客資料檔案;0.5日常管理檔案。5顧客服

12、務(wù)5.1 接待服務(wù)5.1.1 接待原則顧客接待應(yīng)遵循公開辦事制度、公開辦事紀律、公開服務(wù)項目、 公開收費項目和標準的原則。顧客接待人員應(yīng)熱情回答顧客咨詢，確 保100%答復率。5.1.2 大堂服務(wù)大堂服務(wù)人員應(yīng)注意維護大堂的整潔、有序和安全，向顧客提供關(guān) 于周邊交通、景點和辦公樓內(nèi)部各服務(wù)功能的咨詢。5.1.3 入駐、退租服務(wù)顧客需入駐和退租時，服務(wù)人員應(yīng)按規(guī)定的程序及時受理，手續(xù)完 備,及時建檔、歸檔。5.1.4 報修接待服務(wù)當顧客報修時，應(yīng)及時受理，并在規(guī)定的時間內(nèi)到場，小修項目宜 當天完成（預約除外X5.2 信報服務(wù)正確分理信件，認真登記報刊雜志和掛號信，正確處理特殊郵件（如 退信等15

13、.3 通訊設(shè)施安裝服務(wù)5.3.1 確保收到顧客需求信息后一個工作日內(nèi)，聯(lián)系好專業(yè)服務(wù)單 位為顧客申請通訊設(shè)施的安裝。5.3.2 確保內(nèi)線電話在收到顧客需求信息之后一個工作日內(nèi)開通。5.3.3 收到專業(yè)服務(wù)單位挑線通知后，及時安排工程部門進行施 工，并確保一個工作日內(nèi)開通。5.4 維修資金管理服務(wù)需要時，建立辦公樓維修資金管理制度，對辦公樓維修資金進行賬 務(wù)管理，運作規(guī)范，賬目清晰。5.5 裝修管理服務(wù)5.5.1 制訂辦公樓裝修申請、審批、巡視、驗收等裝修管理制度并 在顧客申請裝修時告知。5.5.2 建立顧客裝修檔案，內(nèi)容應(yīng)包括裝修申請、審批、驗收資料。5.5.3 辦公區(qū)的晝間噪聲控制應(yīng)執(zhí)行30

14、96中的四類標準限值。5.5.4 發(fā)現(xiàn)違反裝修管理制度的行為、現(xiàn)象應(yīng)及時勸阻、制止。如 制止無效，報告業(yè)主和有關(guān)部門處理。5.6 投訴處理5.6.1 顧客投訴應(yīng)分下列情況處理：辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機構(gòu)直接受理的投訴，應(yīng)核實情況，及時 處理并回復投訴者。屬于物業(yè)管理責任的，應(yīng)向顧客道歉并及時糾正； 屬于無理投訴的應(yīng)做好解釋工作。辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機構(gòu)與投訴者無 法協(xié)商解決的，應(yīng)上報物業(yè)管理企業(yè)或上級主管部門處理；辦公樓物業(yè) 管理服務(wù)機構(gòu)直接受理的投訴，應(yīng)在一個工作日內(nèi)回復處理結(jié)果，最長 不得超過三個工作日；顧客直接向上級主管部門的投訴或者上級部門轉(zhuǎn)來的投訴，應(yīng) 查明事實，確認證據(jù)，分清責任后如實反

15、映情況或上報書面材料，協(xié)助 上級部門做好相應(yīng)工作；向公安機關(guān)報案的投訴，協(xié)助公安部門處理；辦公樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范涉及依法裁決的投訴，應(yīng)按法律程序處理。5.6.2 受理、處置顧客投訴應(yīng)保持記錄。5.7 延伸管理服務(wù)辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機構(gòu)應(yīng)根據(jù)顧客的需求，開展力所能及的延伸 服務(wù)，如租賃服務(wù)、室內(nèi)綠化布置、票務(wù)服務(wù)等。5.8 、設(shè)施設(shè)備運行與維護服務(wù)6.1 房屋維護管理6.1.1 房屋的維修養(yǎng)護應(yīng)：建立健全房屋檔案,檢查、督促辦公樓顧客正確使用房屋, 指導顧客遵守房屋安全使用的規(guī)范、政策、法規(guī);對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng) 記錄應(yīng)齊全；根據(jù)房屋實際使用年限,定期檢查房屋共用

16、部位的使用狀況；需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修 范圍的，及時編制維修計劃和房屋專項維修資金使用計劃，向房屋產(chǎn)權(quán) 人提出報告與建議，根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)人的決定，組織維修。6.1.2 裝修管理按照本標準5.5的要求和住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法、31/30 住宅裝飾裝修驗收標準等相關(guān)要求執(zhí)行。6.1.3 房屋結(jié)構(gòu)檢查應(yīng)根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)類型、用途和使用年限、使用環(huán)境等情況， 對房屋進行定期結(jié)構(gòu)檢查與沉降測試，檢查中發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時修繕；不同房屋結(jié)構(gòu)的檢查周期（見表1 %表1房屋結(jié)構(gòu)（預計）檢查周期表單位為年結(jié)構(gòu)類型使用年限一般使用環(huán)境特殊使用環(huán)境鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)60年以下201560年100年

17、105100年以上02鋼、綱筋混凝土結(jié)構(gòu)60年以下251560年100年125100年以上72鋼結(jié)構(gòu)100年以下3015100年150年105注：行業(yè)主管部門如對房屋結(jié)構(gòu)檢查周期做出另外規(guī)定，從其規(guī)定。6.1.4 巡檢每年應(yīng)定期對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等進行依次全面檢查。建立巡檢記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時向房屋產(chǎn)權(quán)人報告，根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)人的委 托，安排專項修理。遇緊急情況時，宜采取必要的緊急處理措施。6.2 設(shè)備設(shè)施運行與維護服務(wù)6.2.1 變配電系統(tǒng) 制定臨時用電管理措施;限電、停電應(yīng)有明確的審才比權(quán)限，按規(guī)定要求通知顧客。遇緊 急情況時，應(yīng)采取必要的緊急處理措施；一按照規(guī)定的周期進行高壓電氣設(shè)備

18、試驗，留存高壓電氣測試合 格的報告；一按照規(guī)定的周期對變配電設(shè)備設(shè)施進行檢查、維護、清潔，并做記錄； 高（低）壓變（配）電柜操作運行正常，檢測表計顯示準確; 高（低）壓變壓器運行正常，溫控顯示準確，聯(lián)控動作正常;變（配）電柜直流操作系統(tǒng)運行正常，蓄電池組充、放電量穩(wěn) 定，符合工作要求； 低壓配電柜運行正常，各類表計顯示正常; 功率因素自動補償電容器（組）運行正常，自動切換正確可靠; 變（配）電系統(tǒng)聯(lián)絡(luò)自切正常。6.2.2 應(yīng)急供電系統(tǒng)一按規(guī)定的周期對發(fā)電機組設(shè)備進行檢查、維護，保持設(shè)備完好；定期啟動及維護備用發(fā)電機（組），確保隨時應(yīng)急啟用；發(fā)電機控制柜手動及自動啟動正常，各類表計顯示正常;自動

19、轉(zhuǎn)換開關(guān)狀態(tài)顯示完好，動作正常;定期對應(yīng)急照明（帶蓄電池）設(shè)施進行檢查、維護，使其處于 有效待命狀態(tài)；定期對蓄電池組進行充放電試驗，進行蓄電檢查及保養(yǎng)。6.2.3 樓宇智能化設(shè)備系統(tǒng)6.2.3.1 樓宇設(shè)備自動化（）系統(tǒng)服務(wù)器工作正常、通訊正常、整潔; 工作站工作正常、通訊正常、整潔; 數(shù)字式直接控制器（）工作正常、通訊正常、整潔、線路整齊; 末端設(shè)備工作正常、接線正確、線路無損、安裝牢固。6.23.2網(wǎng)絡(luò)與通訊設(shè)備系統(tǒng)6.2.3.2.1程控交換機程控交換機（）數(shù)據(jù)通訊工作正常、整潔、線路整齊;維護終端工作正常、整潔;計費系統(tǒng)工作正常、整潔;話務(wù)臺工作正常、話音清晰、整潔;電源工作正常、蓄電池

20、正常、設(shè)備整潔、顯示儀表無損； 語音信箱工作正常、整潔、接線正確。6.23.2.2網(wǎng)絡(luò)通訊設(shè)備配線架排線整齊，標簽完好，婁嫄齊全； 光纖配架排線整齊，標簽完好，數(shù)據(jù)齊全； 插座模塊安裝完好，線路暢通，表面整潔。6.2.3.23廣播與背景音響系統(tǒng) 音源設(shè)備工作正常，整潔完好; 功放設(shè)備工作正常，整潔完好;一揚聲器等末端設(shè)備工作正常、整潔，音質(zhì)保持清晰; -背景音響與消防報警系統(tǒng)的連接切換工作正常。6.2.4 安全防范系統(tǒng)6.2.4.1 中央監(jiān)控系統(tǒng)一攝像機安裝牢固、位置正確、工作正常、整潔； 畫面分割器工作正常、整潔; 錄入設(shè)備工作正常、整潔；監(jiān)視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔;矩陣工作正

21、常、線路整齊、標識清楚;監(jiān)控的錄入資料應(yīng)至少保持7天，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定 或行業(yè)標準執(zhí)行。6.2A.2巡更系統(tǒng) -工作站工作正常、整潔; 巡更器具工作正常;巡更點位置正確、安裝牢固、工作正常。6.2.43周界報警系統(tǒng) 工作站工作正常、整潔;紅外探頭安裝牢固、線路無損、工作正常、整潔。6.2.4.4對講系統(tǒng) 基站線路無損、工作正常、整潔;天線安裝牢固、工作正常。6.2.5 車庫管理系統(tǒng)工作站工作正常、整潔;服務(wù)器工作正常、整潔;取票站安裝牢固、線路整齊、工作正常;柵欄機安裝牢固、工作正常；收費站工作正常、整潔。6.2.6 門禁系統(tǒng) 工作站工作正常、整潔; 服務(wù)器工作正常、整潔； _讀卡機指

22、示燈完好、工作正常; 電子門鎖工作正常。6.2.7 衛(wèi)星電視系統(tǒng) 衛(wèi)星天線安裝牢固，外觀整潔; 放大器、解碼器等設(shè)備工作正常； 傳輸線路正常，圖像清晰。 .2.8消防報警與滅火系統(tǒng)應(yīng)對各項消防設(shè)備按規(guī)定進行定期檢查，保證設(shè)施齊全、功能運行 正常：火災(zāi)探測器定期進行實效模擬試驗，探測器至少每三年進行一 次清洗，及時更換失效的器件；一每年應(yīng)進行一次消防聯(lián)動,檢測各類消防系統(tǒng)各類運行參數(shù)和 狀況并作記錄；當被檢測探頭響應(yīng)參數(shù)達到預定值時，探測器應(yīng)當輸出火警信 號，同時啟動探測器的確認燈；一操作啟動部件，手動火災(zāi)報警按鈕應(yīng)當能輸出火災(zāi)報警信號， 報警按鈕應(yīng)當有動作顯示；火災(zāi)時應(yīng)能在消防控制室將火災(zāi)疏散

23、層的揚聲器和廣播背景 音響系統(tǒng)強制轉(zhuǎn)入火災(zāi)應(yīng)急廣播狀態(tài)，并控制在選定的樓層（區(qū)域）內(nèi)；一報警功能：能正常接收來自火災(zāi)探測器及其它報警觸發(fā)器件的 火災(zāi)報警信號，發(fā)出聲、光信號；故障報警：當控制器和火災(zāi)探測器、控制器和傳輸火災(zāi)報警信 號作用的部件發(fā)生故障時，應(yīng)當正確指示出故障部位；火警優(yōu)先功能：顯示預報警和故障信號時，如有火災(zāi)報警信號 輸入，應(yīng)當立即顯示火災(zāi)報警信號；顯示故障信號時，如有預報警信號 輸入，應(yīng)當顯示預報警信號；電源轉(zhuǎn)換功能：主電源切斷時，備用電源應(yīng)當能自動投入運行; 當主電源恢復時能從備用電源自動轉(zhuǎn)入主電源狀態(tài)；火災(zāi)確認后，發(fā)出控制信號，強制電梯全部停于首層，并接受 其反饋信號。消防

24、電梯聯(lián)動迫降后可進行人工操作，其功能、信號均應(yīng) 當正常；火災(zāi)確認后，應(yīng)當控制相應(yīng)部位的正壓風機和排煙風機啟動， 接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)；火災(zāi)確認后，發(fā)出控制信號，將著火層的防煙風閥、排煙閥打 開,接受其反饋信號并顯示其狀態(tài);消防控制室在確認火災(zāi)后,應(yīng)當能控制有關(guān)部位的防火卷簾門 按規(guī)定的程序下降，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)；火災(zāi)確認后，應(yīng)當釋放建筑內(nèi)的所有門禁裝置，保證疏散門的 暢通；數(shù)據(jù)采集柜蓄電池正常、線路整齊、接線正確、工作正常、整潔；末端設(shè)備安裝牢固、位置正確、線路整齊、工作正常;中央聯(lián)動裝置工作正常、顯示正確；消防滅火設(shè)施應(yīng)處于良好的待命狀態(tài)，二氧化碳滅火裝置應(yīng)每 季進行信號測試

25、與壓力狀態(tài)檢查，清水泡沫滅火裝置應(yīng)每年檢測一次；消防泵每月啟動一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證工作站工 作正常、整潔；消火栓每月巡查一次，保持消火栓箱內(nèi)各種配件完好;消防帶每半年檢查一次,閥桿處每半年加注潤滑油并做放水檢 查一次。6.2.9升降設(shè)備系統(tǒng)6.2.9.1 電梯及自動扶梯一保證辦公樓至少一臺電梯24小時運行，電梯和自動扶梯運行 平穩(wěn)，乘座舒適，電梯準確啟動運行，停層準確。轎廂內(nèi)、外按鈕、燈 具等配件保持完好，轎廂整潔；電梯和自動扶梯應(yīng)經(jīng)有資質(zhì)的檢測機構(gòu)檢驗合格，應(yīng)由專業(yè)資 質(zhì)維修保養(yǎng)單位進行定期保養(yǎng)，每年進行安全檢測并持有有效的安全 使用許可證，在有效期內(nèi)安全運行；應(yīng)有專業(yè)人員對電梯

26、保養(yǎng)進行監(jiān)督，并對電梯運行進行管理， 并應(yīng)做好日常電梯運行的巡檢與記錄;電梯發(fā)生一般故障，一小時內(nèi)專業(yè)維修人員應(yīng)到場修理。發(fā)生 電梯困人或其它重大事件時，物業(yè)管理人員應(yīng)及時處理，專業(yè)維修人員 應(yīng)在30分鐘內(nèi)達到現(xiàn)場進行搶修。6.2.9.2 高空作業(yè)設(shè)備設(shè)備需經(jīng)有資質(zhì)的檢測機構(gòu)檢驗合格，保持安全裝置完好并在有效期內(nèi)安全運行；一設(shè)備操作人員應(yīng)嚴格遵守安全規(guī)定，嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程， 嚴禁超載；設(shè)備應(yīng)嚴格執(zhí)行作業(yè)前的機電系統(tǒng)安全檢查與運行狀態(tài)的確 認；吊籃運行平穩(wěn)，無傾斜；設(shè)備各儀表指示準確，各類開關(guān)動作靈活;通訊設(shè)備正常;在運行中，不得隨意卸開裝置的護罩、封門及其他任裝置;一設(shè)備使用完畢后，需切斷

27、電源，鎖好操縱裝置，并將懸掛裝置 按規(guī)定方法予以鎖定。應(yīng)有專業(yè)人員對設(shè)備運行進行管理、記錄;應(yīng)定期對設(shè)備系統(tǒng)進行檢查及保養(yǎng)，對提升系統(tǒng)進行全面測 試。清除灰塵、滴漏的液體以及可能打滑的其他物質(zhì)因素。6.2.93 液壓升降設(shè)備升降平臺應(yīng)運行平穩(wěn)，安全裝置完好；升降設(shè)備本體運行平穩(wěn)，各類儀表指示準確,安全裝置完好。6.2.94 給排水系統(tǒng)應(yīng)定期對給排水系統(tǒng)進行維護、潤滑；每天檢查一次污水泵、提升泵、排水泵、閥門等，曝氣風機、 排水系統(tǒng)通暢，各種管道閥門完好，儀表顯示正確，無跑、冒、滴、漏； 定期對污水處理系統(tǒng)全面維護保養(yǎng)，作業(yè)人員應(yīng)有相應(yīng)的職業(yè)資格；系統(tǒng) 無明顯異味和噪聲；污水排放達到31/199

28、污水綜合排放標準的要求;用戶末端的水壓及流量滿足使用要求；一每季對樓釗非水總管進行檢查，定期對水泵、管道進行除銹油 漆；確保水質(zhì)無污染并符合規(guī)定的要求：生活飲用水水質(zhì)應(yīng)符合 5749生活飲用水衛(wèi)生標準的要求，涉及生活飲用水設(shè)施的日常使用 管理、清洗消毒人員的健康檢查、水質(zhì)檢測的要求參照上海市生活飲 用水二次供水衛(wèi)生管理辦法執(zhí)行；定期對水泵、水質(zhì)處理和消毒裝置及設(shè)備控制柜進行保養(yǎng)；如遇供水單位限水、停水，應(yīng)按規(guī)定時間通知辦公樓內(nèi)各用戶。6.2.95 空調(diào)系統(tǒng)對空調(diào)系統(tǒng)的維護保養(yǎng)應(yīng)該按照規(guī)定的頻次進行；定期對空調(diào)系統(tǒng)開機前進行檢查，測試運行控制和安全控制功 能，記錄運行參數(shù)，分析運行記錄；定期檢查

29、冷卻塔風機變速齒輪箱、淋水裝置、循環(huán)泵、電器控 制箱，保證冷卻塔及附屬設(shè)施的正常運行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的 冷卻水；定期對空氣處理單元、新風處理單元、風機盤管、濾網(wǎng)、加濕 器、風閥、積水盤、風機表冷器進行清洗和保養(yǎng)；定期清洗和更換空調(diào) 機組的空氣過濾器、冷凝水積水盤和冷凝水管道;定期進行循環(huán)泵、空調(diào)主機、冷卻風機電柜主電路螺栓緊固， 測試絕緣值，作好記錄；定期對空調(diào)系統(tǒng)主機、水泵、電機、管道、膨脹水箱、集水器、 分水器進行檢查保養(yǎng)；各種管道完好，閥件及儀表齊備，無跑、冒、滴、漏;保證冷凍主機及附屬設(shè)施的正常運行和良好保養(yǎng)，提供符合要 求的冷凍水；保證采暖熱水及附屬設(shè)施的正常運行和良好保養(yǎng)，

30、提供符合要 求的采暖熱水；對空調(diào)循環(huán)水質(zhì)進行維護保養(yǎng)和水質(zhì)分析，保證水系統(tǒng)內(nèi)的水 質(zhì)符合國家標準要求； 能量計費系統(tǒng)處于完好狀態(tài);定期檢查空調(diào)機組馬達、風機的運轉(zhuǎn)情況，記錄運行參數(shù)； 定期安排對新風量、排風量的測定; 應(yīng)考慮定期安排對空氣品質(zhì)的測定; 定期安排對風管系統(tǒng)的清洗。6.2.12鍋爐系統(tǒng)6.2.12.1 蒸汽鍋爐每年一次應(yīng)接受行政主管部門指定的檢測機構(gòu)對鍋爐設(shè)備進行安全 檢測，并對鍋爐電機部分及程序控制器性能、鍋爐排放煙氣進行檢測。 除定期送檢外,還應(yīng)估攵好以下日常維護：_每年一次對鍋爐及附屬設(shè)備進行全面二級保養(yǎng);按規(guī)定更換油 （氣）噴嘴、保養(yǎng)和潤滑電機、校驗安全閥、檢查交換器并添加

31、樹脂、 設(shè)備管道拷鏟補漆；對除氧器、冷凝水箱檢進行修清洗；對鍋筒內(nèi)部進 行檢查并除垢；一每半年一次對蒸汽壓力表進行校驗；對爐膛清灰;一每季一次對鍋爐及附屬設(shè)備進行一級保養(yǎng);對防爆門及泄爆裝 置進行安檢；清理燃燒器、鼓風機風葉、煙管通灰；對機械設(shè)備更換或 添加潤滑油；超壓、超溫保護試驗，安全閥自動排氣一次；一每月一次對油氣管路過濾器進行清洗，對安全連鎖裝置安全性 能實驗一次；應(yīng)有專業(yè)人員對鍋爐運行進行管理，估攵好鍋爐安全經(jīng)濟運 行監(jiān)督、管理、工作記錄； 檢測水質(zhì)的硬度，應(yīng)不大于3毫克/升;一鍋爐安全附件及儀表齊備,動作可靠； 各種證書齊備，操作人員持證上崗; 在額定的流量范圍內(nèi)，輸出蒸汽壓力在允

32、許范圍之內(nèi); 汽、水管道完好，閥件及儀表齊備，無跑、冒、滴、漏； 蒸汽減壓站輸出壓力波動在20%之內(nèi)。6.2.12.2熱水鍋爐定期對溫控儀進行檢測；附屬設(shè)備的維護保養(yǎng)可參照6.2.12.1的相應(yīng)條款實施。6.2.13 公共照明系統(tǒng)公共照明系統(tǒng)應(yīng)定期檢查維護：一每天一次巡檢，路燈、大堂、電梯廳、樓道等公共部位應(yīng)保持 98%以上的亮燈率,如有缺損，應(yīng)及時更換；每月一次對泛光照明燈具、霓虹燈、大堂吊燈外觀進行檢查， 保持清潔完好，并保持98%以上的亮燈率;每天一次巡檢公共電器柜電器設(shè)備，遇有故障，應(yīng)及時處置，保證運行安全、正常。6.2.14 避雷系統(tǒng)避雷系統(tǒng)應(yīng)按規(guī)定由專業(yè)機構(gòu)進行檢測。同時：每年檢查

33、一次辦公樓重要機房的設(shè)備防靜電地板的接地是否 可靠，并對辦公樓的各樓層的鋼窗、鋼結(jié)構(gòu)進行外觀檢查；每半年對辦公樓頂層的避雷帶、避雷針、避雷線、避雷網(wǎng)、頂 層屋面設(shè)備的接地裝置進行全面檢查；每半年一次對樓層強、弱電間內(nèi) 的接地裝置進行檢查，遇有問題及時解決；保持辦公樓頂部所有的避雷 設(shè)施及所有的金屬物體的接地完好；一每月一次對辦公樓變配電室的設(shè)備的接地帶進行檢查；每季對 辦公樓各重要機房內(nèi)的配電柜及設(shè)備接地進行檢查；保證所有機電設(shè)備、 管道、構(gòu)架等金屬物接地良好；主樓側(cè)翼平臺的所有避雷設(shè)施完好： 接地電阻：4QO 弱電設(shè)備接地電阻：1QO6.3 設(shè)施設(shè)備日常維修服務(wù)共用部位日常服務(wù)的服務(wù)要求（見

34、表21表2共用部位邠必立日常保養(yǎng)、維修服務(wù)要求序號部位日常保養(yǎng)、維修服務(wù)要求1旋轉(zhuǎn)門、自動門、推拉窗玻璃無破碎，五金配件完好：門、窗開閉靈活，密封性好、無異常聲響。2樓內(nèi)墻面墻表面粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚平整不起殼、無遺缺，修補墻而的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致。3屋頂、管道、排水溝屋面排水溝、室內(nèi)室外排水管道應(yīng)保障排水暢通：發(fā)現(xiàn)有防水層氣鼓、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)安排專項修理C4道路、廣場、地下車庫保持路而平整、無開裂和松動、無積水，窖井、積水井不漫溢，積水井、窖井蓋無缺損。發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)修豆。5安全、引導標忐大堂應(yīng)有辦公樓示意圖、鵬元標

35、牌及司牌：樓層電梯廳、地下車庫、消防通道應(yīng)設(shè) 有路標及安全指示牌：危險、隱患部位設(shè)置安全防范警示標志或維護設(shè)施，保證所 有標志、指示牌清晰完整，維護設(shè)施得當。6衛(wèi)生間、茶水問保持設(shè)施完好、正常，水龍頭及便池出水正常，不漏水，地漏暢通不堵塞。保持管道暢通與安全使用，發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng)及時修身。7電梯廳保持設(shè)備設(shè)施正常、電梯按鈕無缺損、標示清晰完整，發(fā)現(xiàn)損壞立即修豆。8避難層、平臺保證避難設(shè)施無損壞、地面平整、密封性好、排水溝暢通無堵塞，發(fā)現(xiàn)損壞立即修 go9綠地、花臺龍頭出水正常、無滴漏現(xiàn)象：水管無堵塞，無漏水現(xiàn)象，花壇完整01旋轉(zhuǎn)門、自動門、推拉窗 玻璃無破碎，五金配件完好；門、窗開閉靈活，密封性好、

36、無異常聲響。2樓內(nèi)墻面墻表面粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚平不起殼、無遺缺，修補墻面的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致。3屋頂、管道、排水溝屋面排水溝、室內(nèi)室外排水管道應(yīng)保障排水暢通：發(fā)現(xiàn)有防水層氣鼓、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)安排專項修理。4道路、廣場、地下車庫保持路面平整、無開裂和松動、無積水,窖井、積水井不漫溢，積水井、窖井蓋無缺損。發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)修復。5安全、引導標志 大堂應(yīng)有辦公樓示意圖、單元標牌及司牌；樓層 電梯廳、地下車庫、消防通道應(yīng)設(shè)有路標及安全指示牌；危險、隱患部 位設(shè)置安全防范警示標志或維護設(shè)施，保證所有標志、指示牌清晰完整, 維護設(shè)

37、施得當。6衛(wèi)生間、茶水間保持設(shè)施完好、正常，水龍頭及便池出水正常， 不漏水，地漏暢通不堵塞。保持管道暢通與安全使用，發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng)及時 修復。7電梯廳保持設(shè)備設(shè)施正常、電梯按鈕無缺損、標示清晰完整，發(fā) 現(xiàn)損壞立即修復。8避難層、平臺保證避難設(shè)施無損壞、地面平整、密封性好、排水 溝暢通無堵塞,發(fā)現(xiàn)損壞立即修復。9綠地、花臺龍頭出水正常、無滴漏現(xiàn)象；水管無堵塞，無漏水現(xiàn) 象，花壇完整。6.4 標識管理6.4.1 辦公區(qū)域、公共區(qū)域及倉儲庫區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)指示性標識（包括引 導標志和功能標識，如：電梯、樓梯、出入口通道、殘疾人通道、門牌 號、商務(wù)中心、問詢處、男女廁所、消防用品、勞防用品、辦公用品、 工具類物資

38、、有毒有害廢棄物存放點標識等入6.4.2 辦公區(qū)域、公共區(qū)域內(nèi)的緊急出口、消防通道、禁煙區(qū)等設(shè) 置警示性標識。6.4.3 應(yīng)考慮主要道路及停車場設(shè)施交通標識，主要路口設(shè)路標。6.4.4 配置并在適當時使用維修進行中、小心地滑等臨時性 服務(wù)狀態(tài)標識。6.4.5 標識的圖形符號應(yīng)符合10001.1標志用公共信息圖形符號 第1部分：通用符號標準的要求。消防與安全標識應(yīng)符合2894安 全標志、13495消防安全標志的要求。各類標識的格式應(yīng)統(tǒng)一， 懸掛（擺放）應(yīng)安全、正規(guī)、醒目、便利、協(xié)調(diào)、無涂改，文字規(guī)范。7秩序維護與安全服務(wù)7.1 公共秩序維護7.1.1 門衛(wèi)主出入口應(yīng)安排24小時值崗;對外來人員（

39、施工、送貨、參觀等）實行進出管理；對來訪客 人用語規(guī)范，必要時引導至電梯廳或指定區(qū)域；非辦公時間進入辦公樓 的人員應(yīng)實施詳細登記；對物品進出實施分類管理，實行大件物品進出審驗制度，拒絕 危險物品進入。7.1.2 巡視明確巡視工作職責，規(guī)范巡視工作流程，制定相對固定的巡視 路線。對重點區(qū)域、重點部位、重點設(shè)備機房至少每3小時巡視一次并 記錄。發(fā)現(xiàn)違法、違章行為應(yīng)及時制止；巡視應(yīng)使用巡更設(shè)備，在監(jiān)控中心保持巡更記錄。如無巡更設(shè) 備,宜保持兩人一組進行巡視；收到中央監(jiān)控室發(fā)出的指令后，巡視人員應(yīng)及時到達，并采取 相應(yīng)措施；巡視中發(fā)現(xiàn)各區(qū)域內(nèi)的異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場采取必要措施，隨時準備

40、啟動相應(yīng)的應(yīng)急預案。7.1.3 監(jiān)控 辦公樓的監(jiān)視監(jiān)控設(shè)施應(yīng)24小時開通，保持完整的監(jiān)控記錄, 保證對辦公樓安全出入口、內(nèi)部重點區(qū)域的安全監(jiān)控、錄像及協(xié)助布警;監(jiān)控中心收到火情、險情及其他異常情況報警信號后，應(yīng)及時 報警，并安排保安人員及時趕到現(xiàn)場進行前期處理； 監(jiān)控的錄入資料應(yīng)至少保持7天，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定 或行業(yè)標準執(zhí)行。 保障治安電話暢通，接聽及時（鈴響三聲內(nèi)宜接聽X7.1.4 停車管理根據(jù)辦公樓的情況設(shè)置行車指示標志，規(guī)定車輛行駛路線，指 定車輛停放區(qū)域，公開收費標準；一一保安人員應(yīng)對進出辦公樓的各類車輛進行管理，維護交通秩 序，保證車輛便于通行、易于停放； 收費管理的車庫應(yīng)2

41、4小時有專人管理;車輛停放有序，車庫 場地每周清潔1次，無滲漏、無積水，通風良好；無易燃、易爆等物品 存放； 車庫內(nèi)配置道閘和監(jiān)視系統(tǒng)，地面、墻面按車輛道路行駛要求 設(shè)立明顯指示牌和地標，照明、消防器械配置齊全； 非機動車應(yīng)定點停放。7.1.5 突發(fā)公共事件處置依照上海市突發(fā)公共事件總體應(yīng)急預案的要求：制定物業(yè)突發(fā)公共事件的應(yīng)急預案，并在物業(yè)辦公室、監(jiān)控中 心、機房等處室內(nèi)懸掛，在每個樓層固定位置懸掛疏散示意圖及引路標 志，每年應(yīng)組織不少于1次的突發(fā)公共事件應(yīng)急演習；當物業(yè)發(fā)生突發(fā)公共事件時，各崗位管理人員必須按規(guī)定實行 崗位警戒，根據(jù)不同突發(fā)公共事件的現(xiàn)場情況應(yīng)變處理，在有關(guān)部門到 達現(xiàn)場前

42、，保證人身安全，減少財產(chǎn)損失，并全力協(xié)助政府部門處理相 關(guān)事宜。7.2 安全管理7.2.1 消防管理應(yīng)建立健全消防管理制度，建立消防責任制;明確專人維護、 管理消防器材，保持其完好；辦公樓內(nèi)應(yīng)設(shè)置消防設(shè)施，保持消防通道暢通，辦公樓明顯位 置設(shè)有消防設(shè)施平面示意圖；定期對消防設(shè)備設(shè)施進行巡視、檢查和維護，保持其完整、完 好，能正常使用；消防帶圈繞均勻，滅火器材保險栓及噴嘴外殼良好， 壓力指示在區(qū)域線范圍內(nèi)，器材不超過有效期，各類設(shè)備設(shè)施能正常運 行與使用；檢查記錄詳細，如發(fā)現(xiàn)消防器材有異常情況，應(yīng)及時予以調(diào) 換或報修；定期進行消防宣傳和消防演習；對易燃易爆品設(shè)專人專區(qū)管理。7.2.2 安全生產(chǎn)及

43、災(zāi)害預防建立健全安全生產(chǎn)規(guī)章制度和操作規(guī)程，普及燃氣、燃油、電力的 安全使用知識。如遇臺風、暴雨或其他災(zāi)害性天氣的氣象或有關(guān)信息時, 應(yīng)采取以下應(yīng)急措施：對設(shè)備機房、停車場、廣告牌、電線桿等露天設(shè)施的抗強風能 力進行檢查和加固；一對集水井水泵運轉(zhuǎn)情況進行檢查，保證正常排澇;對排水系統(tǒng)進行檢查疏通，清除雜物，確保排水暢通;及時準備必要的搶險物資，安排值班人員進行巡查。8環(huán)境保潔服務(wù)8.1 材質(zhì)清潔要求根據(jù)辦公樓地面、鏡面和墻面的材質(zhì)，給出了不同材質(zhì)的清潔要求（見表3%表3主要材質(zhì)清潔質(zhì)量要求大類材質(zhì)質(zhì)量要求硬地面大理石表面光亮、潔凈、接縫四周邊角無污垢?；◢弾r表面光亮、無污跡、接縫四周邊角無污垢

44、。水磨石表面光亮、無污跡。木制地板表面光亮、四周邊角無積灰、無污漬0板光亮、無污跡。瓷科光潔、明亮、無污漬、無水跡。軟地面地毯色澤均一、無褪色、無毛邊、柔軟、纖維成同一方向。軟地面塑膠地墊表面平整、色澤均一、無殘留物、無污漬、無板結(jié)金屬材質(zhì)亞光絲紋不銹鋼表面色澤均一、無斑點、無擦痕、無污跡。拋光鏡而不銹鋼明亮、無擦痕、無印跡。亞光軋花不銹鋼色澤均一、無斑點、無擦痕、無污跡。鋁合金表面光滑、潔凈、無斑點、無灰塵、無污跡。其他材質(zhì)玻璃潔凈明亮、通透性強、無劃痕、無水跡。墻紙無斑點、無污漬。高密度板（豆合板）色澤均一、無擦痕、無積灰、無污漬。涂料無灰塵、無污漬金箔面光亮、無灰塵、無污漬。8.2 部位

45、清潔要求辦公樓不同部位的環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)要求（見表4 ）。表4環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)要求項目服務(wù)要求走廊、門廳、大、電梯廳、樓 梯或消防梯地 面地表面、接縫、角落、邊線等處潔凈，地而干凈有光澤，無垃圾、雜物、灰塵、污跡、劃痕 等現(xiàn)象，保持地面材質(zhì)原貌。門框、窗框、窗臺、金屬件表面光亮、無灰塵、無污漬、無絮 狀物。旋轉(zhuǎn)門、門中軸、門框、門邊縫部位光亮、無痕跡、無灰塵。旋轉(zhuǎn)門空調(diào)出風口無灰 塵、無污跡。門把手干凈、無痕跡、定時消赤。樓梯扶手、欄 桿、窗臺、指示 牌保持干凈、無灰塵、光亮。窗框、窗臺、金屬件表面光亮、無灰塵、無污漬、無絮狀物。指 示牌、廣告牌無灰塵、無污跡、無痕跡，金屬件表面光亮，無痕跡。消防栓、

46、消防 箱、公共設(shè)施保持表面干凈，無灰塵、無污漬。報警器、火警通訊電話插座、滅火器表面光亮、無灰塵、 無污跡。噴淋蓋、煙感器、喇叭無灰塵、無污漬。監(jiān)控攝像頭、門警器表面光亮、無灰塵、 無斑點、無絮狀物。消防栓外表面光亮、無痕跡、無灰塵，內(nèi)側(cè)無灰塵、無污跡。天花板、風口、 公共燈具內(nèi)或外目視無灰塵、無污跡、無蜘蛛網(wǎng)，表面、接縫、角落、邊線等處無污漬、無灰塵、無斑點。走廊、樓梯窗玻 璃、大堂門廳、 電梯廳玻璃保持潔凈、光亮、無灰塵、無污跡、無水跡平臺、屋頂無垃圾堆積。服務(wù)功能性用 房（如會議室、 接待室、茶水 間）保持干凈、整潔、無垃圾。熱水爐外殼應(yīng)無污跡、水漬。不銹鋼臺面無水跡、無污漬、無擦痕。不

47、銹鋼水槽干凈、無斑點、無污跡無雜物、水垢，落水口無污垢。冷、熱水籠頭表面光亮、無污漬、無水垢。下水道無異味、定期滴入消毒液。公共衛(wèi)生間坐廁內(nèi)、小便池內(nèi)刷洗干凈、噴灑消毒，保持無異味、無污跡、無水漬、無垃圾、無積水， 鏡而保持光亮，無水跡，而盆無水銹。云石臺面無水跡、無皂跡、無毛發(fā)，光潔明亮。潔具 應(yīng)表面光潔、明亮、內(nèi)外側(cè)無污漬、無毛發(fā)、無異味、定時消毒。鏡子明凈、無水漬、無擦 痕、鏡框邊緣無灰塵。廢物箱表面無污跡、無灰塵、無異味，定時消聲。外露水管連接處無 堿性污垢,管道表面光亮、無灰塵。衛(wèi)生間內(nèi)保持空氣清新、無異味。地下車庫保持地面無垃圾、無污垢：空氣流暢，無異味。車庫管道無積灰、無污垢。燈

48、泡、燈管、指 示燈明亮、無積灰。燈罩無積灰、無污跡。地而無積灰、無積水。定位桿、減速條無積灰、 無污垢。反光鏡干凈、明亮、無污跡、水漬。消防通道無灰塵、無污潰、無雜物。垃圾收集垃圾收集點周困地面無散落垃圾、無污水、無污跡、無異味、干凈整潔。電梯轎廂轎廂壁無浮灰：不銹鋼表面光亮、無污跡。垂直升降電梯轎跑四壁光潔明亮，操作面極無污跡、 無灰塵、無擦痕，保持空氣清新、無異味。自動扶梯踏步、階梯干凈、無灰塵、無污跡橡膠 扶手保持色澤均一，無灰塵、無污潰、定時消赤，玻璃、不銹鋼外殼按表3相關(guān)條款的規(guī)定。廣場、停車場、 綠地、花臺、明溝廣場地面干凈。明溝無雜物，無積水。外圍通道地面應(yīng)保持暢通，無堆放雜物、

49、無積灰、積 水、無污跡、油漬、輪胎印，地面應(yīng)保持原色。各類告示牌、照明燈具、欄桿、立柱、反光 鏡等表而無積灰、無污垢、無污跡。水池內(nèi)無漂浮物、無沉積雜物、無青苔、水保持清澈、 無異味。辦公樓各進出口臺階地面、地墊按表3相關(guān)條款的規(guī)定。綠地、花壇、隔離帶、周 用無雜物、無積水。設(shè)備機房、管道無衛(wèi)生死角、無垃圾堆積，無灰塵、目視無蜘蛛網(wǎng)、無污漬、無水漬。外墻目視潔凈、光亮、無污垢。表面、接縫、角落、邊線等處潔凈，無污跡、無灰塵、無劃痕。垃圾箱房箱房封閉式專人管理，箱房循環(huán)保潔：整潔、干凈、無異味，滅害措施完善。廢棄物收集箱 外側(cè)表而光潔、無灰塵。,廢棄物收集箱內(nèi)側(cè)干凈、無殘留物、無異味、定時消毒。

50、廢棄物及 時收集，不滿溢。煙灰缸、垃圾桶桶無滿溢、無異味、無污跡、煙缸內(nèi)煙蒂不多于三支。消殺滅害對通風口、明溝、垃圾房噴灑藥水，安排滅蛹螂、老鼠。電器設(shè)施燈泡、燈管無灰塵。燈罩無灰塵、無污跡。其它裝飾件無灰塵、光亮、無污跡。開關(guān)、插座、 配電箱無灰塵、無污跡。外幕墻按表3相關(guān)要求。9綠化擺放與養(yǎng)護服務(wù)9.1 綠化擺放室內(nèi)綠化應(yīng)根據(jù)顧客的需要擺放，室內(nèi)綠化應(yīng)做到正常養(yǎng)護，及時 更換，保持鮮艷。室內(nèi)綠化擺放要求（見表5）。表5室內(nèi)綠化擺放分項養(yǎng)護要求項目服務(wù)要求修剪、更換安排室內(nèi)綠化修剪與鮮花投放。綠化外觀葉片光澤、花朵鮮艷。上填表層無雜物、無枯葉。整體造型應(yīng)所選品種的觀賞效果一致。葉子 健壯，葉

51、色正常，在正常的條件下不黃葉、不焦葉、不落葉。投放根據(jù)顧客需要或合同約定在公共部位搜放綠化，布局合理、均勻、疏密有度。盆栽植物的色彩， 形態(tài)和氣質(zhì)應(yīng)與空間大小、裝飾氛圍及功能相協(xié)調(diào)C選種光度、溫度、濕度的耐受程度適宜，觀賞性強、視覺周期長，管理方便。其他室內(nèi)盆栽應(yīng)選用無毒、無害、無味、園藝型肥料。存活率、造景、修剪、施肥、痢蟲害控制。 發(fā)現(xiàn)病變、蟲害、枯萎應(yīng)及時更換。9.2 綠化養(yǎng)護室外綠化養(yǎng)護要求（見表6）。表6室外綠化養(yǎng)護分項養(yǎng)護要求項目服務(wù)要求總要求一級綠化養(yǎng)護應(yīng)達到綠地或花壇內(nèi)各類喬、灌、草等綠化存活率100%。綠地設(shè)施及硬質(zhì)景觀保 持常年完好。植物群落完整，層次豐富，黃土不裸露，有整體觀賞效果。植物季相分明，色彩