房地產(chǎn)投資建筑項(xiàng)目工程造價(jià)研究論文

1、房地產(chǎn)投資建筑項(xiàng)目工程造價(jià)研究論文1決策階段工程造價(jià)的有效控制 據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì),在建筑項(xiàng)目各階段中,投資決策階段影響工程造價(jià)的程度 最高,達(dá)到80%90%。因此,決策階段是決定工程造價(jià)的基礎(chǔ)階段,直接影響決策階段之后的各個(gè)建設(shè)階段工程造價(jià)控制是否科學(xué)合理。 在具體建筑工程實(shí)踐中,在項(xiàng)目立項(xiàng)、可行性研究等決策階段,工程造價(jià)的控制應(yīng)從以下幾個(gè)方面人手: 1.1項(xiàng)目選址是項(xiàng)目成功與否的基礎(chǔ) 1)選址應(yīng)符合城市規(guī)劃; 2)項(xiàng)目要有準(zhǔn)確的市場(chǎng)預(yù)測(cè)與市場(chǎng)定位; 3)要編制科學(xué)的環(huán)境評(píng)價(jià)報(bào)告; 4)應(yīng)做好地質(zhì)初勘工作,因?yàn)榈刭|(zhì)情況對(duì)住宅項(xiàng)目造價(jià)影響甚大。 2.2應(yīng)編制項(xiàng)目成本投資估算控制表 根據(jù)工程造價(jià)具有

2、建設(shè)各階段計(jì)價(jià)的層次性特點(diǎn),決策階段主要是可行性研究階段,應(yīng)編制投資估算。按照工程造價(jià)理論,投資估算的內(nèi)容應(yīng)包含: 1)建筑安裝工程費(fèi)用; 2)設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi); 3)工程建設(shè)其他費(fèi)用; 4)基本預(yù)備費(fèi); 5)漲價(jià)預(yù)備費(fèi); 6)建設(shè)期貨款利息; 7)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。 結(jié)合建筑項(xiàng)目的特點(diǎn),在項(xiàng)目選址已定,市場(chǎng)分析已完成的基礎(chǔ)上,應(yīng)該在項(xiàng)目決策階段編制更為詳細(xì)、操作性更強(qiáng)、指導(dǎo)意義更大的估算項(xiàng)目成本投資估算控制表。在實(shí)際工作中,可結(jié)合財(cái)務(wù)成本核算科目為基礎(chǔ),以房地產(chǎn)投資為例,部分項(xiàng)工作為內(nèi)容編制項(xiàng)目成本投資估算控制表,詳見(jiàn)表1。 根據(jù)表1,應(yīng)將各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分解到各職能部門(mén),應(yīng)用工程造

3、價(jià)的層次性計(jì)價(jià)特點(diǎn),結(jié)合成本分析,按照前者指導(dǎo)后者的原則,指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、施工階段的計(jì)價(jià)控制工作,可有效避免不合理的“三超”現(xiàn)象,取得良好的控制效果。 2規(guī)劃設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)有效控制措施 設(shè)計(jì)階段是體現(xiàn)投資估算的實(shí)施階段,是項(xiàng)目決策在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的全面詳盡的體現(xiàn),是項(xiàng)目計(jì)劃的具體化,如果說(shuō)決策階段投資估概算是對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行靜態(tài)控制的話,那么規(guī)劃設(shè)計(jì)階段可以說(shuō)就是對(duì)工程造價(jià)的形成過(guò)程進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn),該階段主要可在總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體施工圖設(shè)計(jì)及環(huán)境設(shè)計(jì)三個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行重點(diǎn)控制。 2.1總平面規(guī)劃設(shè)計(jì) 1)合理確定容積率、建筑密度,在“以人為本”的設(shè)計(jì)理念上體現(xiàn)最

4、合理的土地成本; 2)結(jié)合城市基礎(chǔ)設(shè)施資源情況,對(duì)水、電、氣、訊、路、下排進(jìn)行合理的綜合管線設(shè)計(jì),其中重點(diǎn)應(yīng)對(duì)水、電容量做科學(xué)的、一定前瞻性的預(yù)留,污水系統(tǒng)應(yīng)結(jié)合現(xiàn)有城市資源進(jìn)行近期、長(zhǎng)期的設(shè)計(jì)。 2.2單體施工圖設(shè)計(jì)階段 該階段應(yīng)采用限額設(shè)計(jì)的辦法,將重點(diǎn)放在施工圖審查工作上,通過(guò)施工圖預(yù)算,將設(shè)計(jì)控制在原概算范圍內(nèi)。重點(diǎn)圍繞樁基、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)二個(gè)方面: 1)樁基設(shè)計(jì)方面:在多層住宅中,據(jù)測(cè)算,樁基部份的工程造價(jià)比重占整個(gè)單體建安造價(jià)的8%20%之間。其差別就在于樁型的選擇,以本市某項(xiàng)目多層住宅工程常用的兩種樁型進(jìn)行對(duì)比,其結(jié)果見(jiàn)表2。 2)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì):應(yīng)重點(diǎn)在施工圖審查工作中對(duì)鋼筋取值及用量、板

5、厚、不合理的錯(cuò)層設(shè)計(jì)等方面進(jìn)行審核,以避免造成看不見(jiàn)的工程造價(jià)增加,處理好安全可靠與經(jīng)濟(jì)適用的關(guān)系。 3施工階段工程造價(jià)的控制措施 按照工程造價(jià)理論,該階段是工程造價(jià)形成的主要階段。它主要通過(guò)工程招投標(biāo)及工程施工中的動(dòng)態(tài)控制,確定工程項(xiàng)目的合同價(jià)及工程竣工時(shí)的結(jié)算價(jià),是工程造價(jià)控制工作中一個(gè)極為重要的階段。 3.1工程招投標(biāo)階段的工程造價(jià)控制 1)把好投標(biāo)人資格預(yù)審關(guān)。應(yīng)從投標(biāo)人技術(shù)能力、管理水平、資信等資質(zhì)方面進(jìn)行評(píng)估,目的是篩選出優(yōu)秀的投標(biāo)人,以降低工程承包風(fēng)險(xiǎn)。 2)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際,確定合理的投標(biāo)條件 根據(jù)住宅工程的特點(diǎn),其工期短,工程總投資相對(duì)規(guī)模不大,應(yīng)采取工程量清單、固定合同價(jià)格的方

6、式,以降低房地產(chǎn)企業(yè)因建筑、建材市場(chǎng)變化等因素帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 對(duì)設(shè)計(jì)中含有新材料、新工藝、新技術(shù)的設(shè)計(jì)項(xiàng)目,無(wú)定額項(xiàng)目無(wú)單價(jià)、信息價(jià)可參照的,應(yīng)重點(diǎn)說(shuō)明,讓投標(biāo)人明確在投標(biāo)時(shí)以綜合價(jià)報(bào)價(jià),以避免結(jié)算糾紛。 確定合理、科學(xué)的評(píng)標(biāo)原則:對(duì)有標(biāo)底的,可在評(píng)標(biāo)前確定合理的中標(biāo)降低率,在綜合考慮投標(biāo)人響應(yīng)質(zhì)量、工期等投標(biāo)條件并編制切實(shí)可行的施工組織方案的前提下,采取合理低價(jià)中標(biāo)的原則,從中選擇技術(shù)能力強(qiáng)、管理水平高、資信可靠且報(bào)價(jià)合理的承建單位。 3)嚴(yán)格依照工程招投標(biāo)有關(guān)文件簽定工程承包合同, 注意合同的結(jié)構(gòu)及合同價(jià),對(duì)工程造價(jià)、質(zhì)量、工期、風(fēng)險(xiǎn)因素承擔(dān)等重要條款,應(yīng)以專用條款或補(bǔ)充合同的方式加以約

7、束。 4.2加強(qiáng)工程施工事中控制 1)嚴(yán)格控制施工中設(shè)計(jì)變更,經(jīng)論證確需設(shè)計(jì)變更的,應(yīng)力求減少變更費(fèi)用,可制定設(shè)計(jì)變更的程序加以規(guī)范設(shè)計(jì)變更行為。 2)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)鑒證工作。施工中往往有各種不可預(yù)見(jiàn)的現(xiàn)場(chǎng)因素,導(dǎo)致標(biāo)外工程量項(xiàng)目增加現(xiàn)象,如基礎(chǔ)土方量、井點(diǎn)降水等,現(xiàn)場(chǎng)工程師應(yīng)在合理安排施工組織、加強(qiáng)技術(shù)措施的前提下,按實(shí)簽證、審核,以真實(shí)反映實(shí)際工程造價(jià)。 3)嚴(yán)格按照合同進(jìn)行工程款支付。 4)及時(shí)掌握國(guó)家工程造價(jià)調(diào)價(jià)動(dòng)態(tài)。 5)對(duì)可能存在的工程造價(jià)目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析,并制定防范性對(duì)策。 4建筑項(xiàng)目工程造價(jià)控制與管理綜合措施 工程造價(jià)控制是建筑工程項(xiàng)目管理中一項(xiàng)極為重要的內(nèi)容。為了取得目標(biāo)控制的理想

8、成果,應(yīng)當(dāng)從多方面采取各種措施與手段。1)建立建筑項(xiàng)目工程造價(jià)控制管理體系,從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)與合同四個(gè)方面人手,構(gòu)建工程造價(jià)控制機(jī)制: 組織手段:就是應(yīng)明確企業(yè)各職能部門(mén)在工程造價(jià)控制工作中所擔(dān)負(fù)的職責(zé),同時(shí)確定其工作考核標(biāo)準(zhǔn); 技術(shù)手段:主要是對(duì)項(xiàng)目技術(shù)方案進(jìn)行審核比較,對(duì)其適用性進(jìn)行論證,從而尋求安全可靠、經(jīng)濟(jì)適用的技術(shù)措施。 經(jīng)濟(jì)手段:就是收集、加工、整理工程經(jīng)濟(jì)信息的數(shù)據(jù),對(duì)造價(jià)控制目標(biāo)進(jìn)行資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)諸方面的可行性分析,如對(duì)工程預(yù)結(jié)算進(jìn)行審核、成本變化動(dòng)態(tài)分析、編制資金使用計(jì)劃、工程款支付審查等。 合同手段:就是對(duì)參與項(xiàng)目建設(shè)的所有各設(shè)計(jì)單位、施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)商、監(jiān)理單位

9、等的建設(shè)行為,都要以簽定合同的方式加以約束,保證按質(zhì)、按量完成其工作。 2)充分發(fā)揮社會(huì)化監(jiān)理服務(wù)功能,建立監(jiān)理單位、政府質(zhì)檢等各方面、各層次組成的項(xiàng)目管理監(jiān)控體系 3)建立健全的工程造價(jià)管理制度,充分利用IS09001-2000質(zhì)量管理體系,提高工程造價(jià)控制水平。具體做法是:將控制表中各分部分項(xiàng)工程指標(biāo)依照ISO質(zhì)量管理總手冊(cè)相應(yīng)條款層層分解落實(shí)到相關(guān)職能部門(mén),以此指導(dǎo)各職能部門(mén)開(kāi)展工作,對(duì)工程造價(jià)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。 在IS09001-2000質(zhì)量管理體系中,涉及工程造價(jià)控制的條款及內(nèi)容,主要有以下幾方面,如表3。 5結(jié)束語(yǔ) 綜上所述,房地產(chǎn)投資項(xiàng)目有效的工程造價(jià)控制與管理是在掌握市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)

10、上,為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理目標(biāo)而進(jìn)行的成本控制、計(jì)價(jià)、定價(jià)的系統(tǒng)活動(dòng),其貫穿于工程建設(shè)全過(guò)程。概括而言,建筑工程項(xiàng)目的造價(jià)的有效控制與管理就是以決策階段的估算為靜態(tài)控制,以設(shè)計(jì)、施工等實(shí)施階段的動(dòng)態(tài)管理組成的,因此,宜采取經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、管理相結(jié)合的方法措施,將建筑工程造價(jià)控制在投資估、預(yù)算或合理的范圍之內(nèi),避免工程造價(jià)“三超”現(xiàn)象的發(fā)生,實(shí)現(xiàn)投資效益最大化。 參考文獻(xiàn): 1建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范.GB50500-2003.北京,中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2003. 2張?jiān)拭?工程量清單的編制與投標(biāo)報(bào)價(jià)M.北京中國(guó)建材工業(yè)出版社,2003,7. 3袁建新,遲曉明.工程造價(jià)控制M.北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2

11、004. 4尹貽林.工程造價(jià)管理基礎(chǔ)理論與相關(guān)法規(guī)M.北京,中國(guó)計(jì)劃出版社,2003. 5駢永富,閻俊愛(ài).房地產(chǎn)投資分析與決策M(jìn).北京:中國(guó)物價(jià)出版社,2003. 摘要:本文結(jié)合筆者工程造價(jià)控制管理實(shí)踐,從建筑工程經(jīng)濟(jì)的角度,運(yùn)用一般經(jīng)濟(jì)學(xué)原理,從建筑工程決策階段、設(shè)計(jì)階段和施工階段對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目工程造價(jià)全過(guò)程的有效控制與管理措施進(jìn)行了詳細(xì)分析闡述。 關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資;建筑項(xiàng)目;工程造價(jià);控制措施;動(dòng)態(tài)控制6 1、最靈夢(mèng)想是一個(gè)天真的詞，實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想是個(gè)殘酷的詞。21.2.52.5.202108:1408:14:072月-2108:142、只有收獲，才能檢驗(yàn)耕耘的好處；只有貢獻(xiàn)，方可衡量人生的

12、價(jià)值。二二一二二一年二月五日2021年2月5日星期五3、不要放棄，你要配的上自己的野心，也不要辜負(fù)了所受的苦難。08:142.5.202108:142.5.202108:1408:14:072.5.202108:142.5.20214、找一個(gè)理由，否認(rèn)憂傷，笑容就會(huì)燦爛到無(wú)所不在。2.5.20212.5.202108:1408:1408:14:0708:14:075、成功與不成功之間有時(shí)距離很短只要后者再向前幾步。二月 21星期五, 二月 5, 20212/5/20216、只要努力抬起你的雙腳，勝利將屬于你。8時(shí)14分8時(shí)14分5-2月-212.5.20217、青春如此華美，卻在煙火在散場(chǎng)。2

13、1.2.521.2.521.2.5。2021年2月5日星期五二二一二二一年二月五日8、真正沒(méi)有資格談明天的人，是那個(gè)不懂得珍惜今日的人。08:1408:14:072.5.2021星期五, 二月 5, 20211、你始終不屬于我，屬于我的只是我自己。21.2.52.5.202108:1408:14:072月-2108:142、一份信心，一份努力，一份成功；十分信心，十分努力，十分成功。二二一二二一年二月五日2021年2月5日星期五3、你是唯一的，你是十分獨(dú)特的，你就是你生命中的第一名。08:142.5.202108:142.5.202108:1408:14:072.5.202108:142.5.

14、20214、要跟成功者有同樣的結(jié)果，就必須采取同樣的行動(dòng)。2.5.20212.5.202108:1408:1408:14:0708:14:075、我們的生命，就是以不斷出發(fā)的姿勢(shì)得到重生。二月 21星期五, 二月 5, 20212/5/20216、只要站起來(lái)的次數(shù)比倒下去的次數(shù)多，那就是成功。8時(shí)14分8時(shí)14分5-2月-212.5.20217、自知之明是最難得的知識(shí)。21.2.521.2.521.2.5。2021年2月5日星期五二二一二二一年二月五日8、勇氣通往天堂，怯懦通往地獄。08:1408:14:072.5.2021星期五, 二月 5, 20211、最靈繁的人也看不見(jiàn)自己的背脊。21.2.52.5.202108:1408:14:072月-2108:142、最困難的事情就是認(rèn)識(shí)自己。二二一二二一年二月五日2021年2月5日星期五3、有勇氣承擔(dān)命運(yùn)這才是英雄好漢。08:142.5.202108:142.5.202108:1408:14:072.5.202108:142.5.20214、與肝膽人共事，無(wú)字句處讀書(shū)。2.5.20212.5.202108:14