新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

1、新收入準(zhǔn)那么對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響新收入準(zhǔn)那么將會(huì)影響很多企業(yè)和行業(yè) ,受到影響較大 的 行業(yè)包括制造業(yè)、信息傳輸、軟件和信息技術(shù)效勞業(yè)、建 筑 業(yè)、零售業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、生命科學(xué)業(yè)、金融業(yè)、航空 航天及 國防業(yè)、 水上運(yùn)輸業(yè)、 能源資源業(yè)等 .本文主要 介紹新收入準(zhǔn) 那么對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的重大影響 .就實(shí)施新收入準(zhǔn)那么而言 ,房地產(chǎn)業(yè)需要解決的關(guān)鍵問 題 如下 :當(dāng)銷售商向客戶提供融資時(shí) , 現(xiàn)行的收入確認(rèn)會(huì)有什 么 影響 ?如何處理附有回購協(xié)議的銷售 看漲期權(quán)、 看跌期 權(quán)還是 遠(yuǎn)期 ?如何對(duì)合作協(xié)議進(jìn)行處理 ? 何時(shí)捆綁的商品或效勞代 表單獨(dú)的履約義務(wù) ? 以業(yè)績?yōu)楦椎馁M(fèi)用如何進(jìn)行會(huì) 計(jì)處理 ? 延長

2、付款條件是否影響確認(rèn)的收入金額 ? 收入是在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn) ,還是僅在完成履約義務(wù)時(shí) 確 認(rèn) ?合同取得本錢能否資本化 ? 房地產(chǎn)業(yè)收入的會(huì)計(jì)處理包含獨(dú)特的挑戰(zhàn),包括如何處 理相關(guān)商品和效勞的復(fù)雜捆綁 ,供給商擔(dān)保融資 以及其他形 式的繼續(xù)涉入 .有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的 IFRIC 15 對(duì)建造效勞的收 入確認(rèn)提供了專門指引 , 并包括 如建造商對(duì)建造資產(chǎn)的持續(xù) 涉入等標(biāo)準(zhǔn)要求 .而新收 入準(zhǔn)那么更多從原那么導(dǎo)向出發(fā) ,更關(guān)注 建造活動(dòng)形成的 資產(chǎn)對(duì)開發(fā)商而言是否有替代用途 ,以及開 發(fā)商是否 具有收款權(quán)利而補(bǔ)償截止目前所完成的工作.在許 多情形下 ,準(zhǔn)那么的變化可能導(dǎo)致收入確認(rèn)時(shí)間的重大變 化 .

3、在 某些情況下 , 收入入賬的時(shí)間可能比現(xiàn)行準(zhǔn)那么 提前 .步驟一 :識(shí)別與客戶之間的合同 供給商融資 企業(yè)應(yīng)在合同開始時(shí)評(píng)估其是否很可能 收回交易價(jià)格 . 通過此項(xiàng)評(píng)估 ,可以確定是否存在需要應(yīng)用收入準(zhǔn)那么的合 同. 在銷售商為房地產(chǎn)銷售提供融資的情況下,款項(xiàng)的可收回性 評(píng)估尤為重要 .在進(jìn)行評(píng)估時(shí) ,企業(yè)應(yīng)考慮是否交易雙方 承諾 履行各自的合同義務(wù) ,評(píng)估購置方獲得資產(chǎn)的承諾需 要考慮 客戶到期付款的能力和購置方的信用情況.如果不具有可收 回性 ,那么不需要應(yīng)用模型中的剩余步驟 ,收到的現(xiàn)金作為一 項(xiàng)存款 而不是收入 處理 .現(xiàn)行的實(shí)務(wù)要求把可收回 性作為收 入確認(rèn)的一項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn) ,這與新模型

4、的規(guī)定不同 . 但是 ,我們認(rèn)為 , 這種結(jié)構(gòu)性的變化不會(huì)對(duì)大多數(shù)企業(yè)的 收入確認(rèn)金額和時(shí) 點(diǎn)產(chǎn)生重大影響 .回購選擇權(quán)或回購義務(wù)根據(jù)現(xiàn)行的指引 ,銷售商有義務(wù) 遠(yuǎn)期或看跌期權(quán) 或權(quán)利 看漲期權(quán) 從購置方回購資產(chǎn) ,需要仔細(xì)評(píng)估 是否重大的風(fēng)險(xiǎn) 和報(bào)酬已經(jīng)轉(zhuǎn)移給購置方 .如果風(fēng)險(xiǎn)和報(bào) 酬仍然保存在銷售 方 ,那么該合同是一項(xiàng)融資安排 ,不能 確認(rèn)收入 .但是 ,根據(jù) IFRS 15, 回購協(xié)議的會(huì)計(jì)處理取決于協(xié)議 的 類型 遠(yuǎn)期、看漲期權(quán)或看跌期權(quán) 、回購價(jià)格和初 始銷售價(jià) 格之間的關(guān)系 ,以及回購價(jià)格和回購日回購資產(chǎn) 的預(yù)期市場(chǎng) 價(jià)值之間的關(guān)系 .在許多情況下 ,包括回購安 排的合同應(yīng)當(dāng)作

5、為租賃或者融資安排 ,如果企業(yè)能夠或必 須按照低于原始售 價(jià)的價(jià)格回購資產(chǎn) ,那么企業(yè)將把合同作 為租賃進(jìn)行會(huì)計(jì)處理 , 除非合同屬于售后租回交易的一局部.如果企業(yè)能夠或必須 按照等于或高于資產(chǎn)的原始售價(jià)的價(jià)格回購資產(chǎn),那么合同將作為融資進(jìn)行會(huì)計(jì)處理 ,這需要對(duì)這些協(xié)議進(jìn)行仔細(xì)分 析.合作協(xié)議 土地所有者與開發(fā)商簽訂聯(lián)合開發(fā)協(xié)議,由開發(fā)商在土 地上修建一座綜合體并完工后將土地和建筑物一并出售 需 要根據(jù)協(xié)議 ,仔細(xì)分析是合營安排 ,還是土地出售給開發(fā) 商 , 還 是開發(fā)商為土地所有者提供建造效勞.步驟二 :識(shí)別合同中的單獨(dú)履約義務(wù) 在房地產(chǎn)行業(yè) ,銷售商對(duì)客戶有一些形式的繼續(xù)涉入 是 相當(dāng)常見

6、的 .繼續(xù)涉入可以采用多種形式 , 包括回購協(xié) 議、銷 售商擔(dān)?；蛘哳~外的履約義務(wù) .例如 ,企業(yè)可能銷 售土地 ,同時(shí) 承諾通過設(shè)計(jì)和開發(fā)在該土地上建造一個(gè)購物中心,企業(yè)需 要評(píng)估應(yīng)把銷售、 設(shè)計(jì)和建造作為單獨(dú)的履約義務(wù)還是按 照 新指引作為一項(xiàng)單獨(dú)的履約義務(wù) .現(xiàn)行的準(zhǔn)那么中幾乎沒有關(guān)于如何識(shí)別交易中單獨(dú)履 約 義務(wù)的指引 ,考慮到新指引的重要性 , 企業(yè)需要仔細(xì)評(píng) 估客戶 合同 .步驟三 :確定交易價(jià)格可變對(duì)價(jià)根據(jù) IFRS 15, 銷售商需要采用期望值或最可能發(fā)生金 額 評(píng)估可變對(duì)價(jià)的金額 例如 ,房地產(chǎn)銷售的未來利潤 或者是以 業(yè)績?yōu)楦椎墓芾碣M(fèi) .雖然評(píng)估可變對(duì)價(jià)需要 大量判斷 ,

7、但是 我們認(rèn)為對(duì)于許多企業(yè)來說不會(huì)產(chǎn)生重大 影響 .貨幣時(shí)間價(jià)值在房地產(chǎn)行業(yè) ,支付條款可能根據(jù)協(xié)議的性質(zhì)、 客戶 的資 金來源和許多其他因素的不同而不同.根據(jù) IFRS 15,如果支 付條款包含重大融資成分 ,需要對(duì)交易價(jià)格進(jìn)行調(diào)整 .在 評(píng)估 一份合同是否包含重大融資成分時(shí) ,企業(yè)應(yīng)考慮多 種因素 ,包 括承諾對(duì)價(jià)和現(xiàn)金銷售價(jià)格之間的關(guān)系,交付承諾的商品或 效勞與客戶付款之間的時(shí)間間隔長短.如果商品或效勞的轉(zhuǎn) 移與付款之間的期間短于一年 ,融資的影響可以忽略 ,否 那么 , 重 大融資成分產(chǎn)生的影響應(yīng)當(dāng)與收入別離核算.根據(jù) IAS 18, 重 點(diǎn)是計(jì)量收到對(duì)價(jià)的公允價(jià)值 ,而 IFRS 1

8、5 的目標(biāo)是將收 入確 認(rèn)為客戶將會(huì)現(xiàn)金支付的價(jià)格 .步驟四 :分配交易價(jià)格至單獨(dú)的履約義務(wù)IAS 18 和 IAS 11 中沒有關(guān)于在多重要素安排的合同中 分配收入的詳細(xì)指引 ,所以新收入準(zhǔn)那么對(duì)企業(yè)的影響程度 取 決于企業(yè)現(xiàn)在采用的會(huì)計(jì)政策 .步驟五 :當(dāng)履約義務(wù)履行時(shí)確認(rèn)收入 住宅房地產(chǎn)的銷售根據(jù) IFRS 15, 為了在建造完成且每個(gè)購置者入住以前 確 定住宅房地產(chǎn)銷售的利潤 , 銷售商必須符合以下三個(gè)條 件之 一 ,說明控制權(quán)在一段時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)移 :客戶在企業(yè)履約的同時(shí)即取得并消耗企業(yè)履約所帶來 的經(jīng)濟(jì)利益 客戶能夠控制企業(yè)履約過程中在建資產(chǎn) 企業(yè)履約過程中所產(chǎn)出的資產(chǎn)不具有可替代用途,

9、并且在整個(gè)合同期間內(nèi)該企業(yè)有權(quán)就迄今為止已完成的履約部 分收取款項(xiàng) 如果履約義務(wù)不符合在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)收入的條件 那么企業(yè)將在某一時(shí)點(diǎn) 控制權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí) 確認(rèn)收入 . 在評(píng)估第三個(gè)條件 沒有替代用途 時(shí) ,企業(yè)應(yīng)考慮 能夠阻 止向其他客戶轉(zhuǎn)移商品的任何合同方面或?qū)崉?wù)方 面的要素 .這些要素包括寫明被售指定單元的條款 例如 XXX 號(hào)公寓 , 需花費(fèi)大量本錢對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行返工才能另行轉(zhuǎn)給另 一客戶等 . 如果客戶因企業(yè)不履行義務(wù)之外的原因終止合同 ,企業(yè) 有權(quán) 就截至目前已完成的工作獲得報(bào)酬 .有權(quán)獲得的付款應(yīng)當(dāng) 為 一個(gè)能夠反映截至目前已提供的商品或效勞的售價(jià)的金 額 以作為對(duì)企業(yè)的補(bǔ)償 , 而不僅僅

10、是截至目前已發(fā)生的成 本或 企業(yè)因合同終止產(chǎn)生的潛在利潤虧損.該金額應(yīng)涵蓋企業(yè)針 對(duì)已完成工作發(fā)生的本錢加上合理的毛利.企業(yè)需要考慮可 能影響合同權(quán)利的可執(zhí)行性的特定合同條款、 商業(yè)實(shí)踐慣 例 和當(dāng)?shù)胤?.根據(jù)現(xiàn)行的IFRS,房地產(chǎn)建筑合同可能屬于IAS 18或者 IAS 11 的范圍 ,適用哪個(gè)準(zhǔn)那么是一項(xiàng)職業(yè)判斷,取決于協(xié)議條 款和相關(guān)的事實(shí)和情況 ,IFRIC 15 提供了相關(guān)指引 根據(jù)現(xiàn)在 典型的住宅銷售合同的條款 ,我們認(rèn)為新的指引 可能會(huì)改變 一些企業(yè)的現(xiàn)行實(shí)務(wù) .預(yù)售收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)和金額 開發(fā)商預(yù)售 ,可能不是在某一時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入 , 而是在某一 時(shí)間段內(nèi)逐步確認(rèn)收入 .未滿足履約義務(wù)的局部可能推遲確 認(rèn)收入 .為客戶提供的不同付款方案 ,是否存 在重大的融資成 分