辦公樓運營方案

1、23 / 19中心運營提升方案第一部分招商情況梳理中心通過3個多月招商工作的展開，目前的出租率達68.36%，截至目前簽約企業(yè)共 26家,簽約企業(yè)的產業(yè)分類如下：產業(yè)分類企業(yè)數占比科技類1350%文化與創(chuàng)意類415%貿易類312%服務業(yè)及其他623%合計26100%65%），服務業(yè)、從分類來看，中心的產業(yè)類型主要以科技型和文化型產業(yè)為主（合計占比 貿易類占比（分別是 35% ）。60%以上，與項目的最初定位吻合，已因此：目前中心內科技與文化企業(yè)的比例已經超過 經具備打造專項科技文化園的雛形。第二部分運營思路一、總體思路中心的總體思路：硬件設施 體現花園式辦公精致完善基礎服務一一展現一流管理團隊

2、貼心細致助長型服務一一將科技文化概念根植于園區(qū)的方方面面; 讓文化與科技的力量在園區(qū)中融會貫通。將建設科技文化產業(yè)園的核心思路植根于園區(qū)改造、招商、運營等逐項工作中予以體現： 第一，以創(chuàng)意的改造手法表現園區(qū)的整體形象，營造園區(qū)精致的花園式辦公氛圍及獨有的文化。以創(chuàng)意的手法賦予中心創(chuàng)新力量，通過裝置藝術的表現力量，展示文化氛圍。如：一樓創(chuàng)客空間；三層露臺；四層屋頂花園。第二，以規(guī)范的管理體現一流的基礎管理，打造五星級物業(yè)服務。通過對保安、保潔等基礎服務人員的規(guī)范化管理，體現中心最基礎的服務能力。 第三，繼續(xù)依據產業(yè)園科技文化的定位方向為指導思想，進行產業(yè)招商，完成產業(yè)集聚。以科技企業(yè)和文化類企業(yè)

3、為園區(qū)的主導企業(yè)， 通過有目的性的招商，即企業(yè)收攏從而形成集 群效應，打破單個類型企業(yè)規(guī)模的局限， 打造科技和文化的雙重產業(yè)鏈， 多個同類企業(yè)聚集 在一起，打造獨立的單個企業(yè)與同類型企業(yè)以及園區(qū)品牌之間的相依托的形態(tài)。 第四，通過運營達到整合資源的目的，凝聚科技與文化的交融性，形成交互性升華。以資源整合為方式快速發(fā)展園區(qū)的核心價值， 即運營價值。園區(qū)間科技企業(yè)、文化企業(yè)的合 作和互通，讓原本松散的企業(yè)， 在園區(qū)內形成凝聚，不僅為企業(yè)提供了發(fā)展動力， 也通過各 種服務內容，有效的助長企業(yè)發(fā)展，提高企業(yè)品牌化和規(guī)?；?，以達到經濟可創(chuàng)力。二、發(fā)展目標 打造金運產業(yè)板塊標桿，形成獨特的自我精神 強調高

4、質管理、高參與性、高共享體驗以及高培育能力的產業(yè)園區(qū)園區(qū)在提供完善的硬件設施， 優(yōu)質的物業(yè)管理服務的同時， 通過軟性服務體系的滲透， 直接 與企業(yè)建立產業(yè)培育與發(fā)展， 并將創(chuàng)新能力注入到園區(qū)發(fā)展中去， 幫助企業(yè)提高規(guī)模及產業(yè) 競爭力，培育創(chuàng)新產業(yè)鏈和集群，通過知識產權、人才創(chuàng)新體系、政策體系等的同時搭建， 完成文化科技高發(fā)展的水平。三、主要舉措（一）運營管理服務提升計劃 結合園區(qū)的實際狀況、樓宇特點、硬件水平、客戶特點、運營成本等多方面因素。對中心物 業(yè)運營管理服務的提升目標定義為：物業(yè)服務理念六個化：服務手段 “科技化”；服務人才“精英化”；服務組織“專業(yè)化”；服務標 準“規(guī)范化”；服務理念

5、“人性化”；園區(qū)服務“高尚化。 ”服務手段 科技化”：利用 微信”、“QQ等科技平臺，便捷快速的與客戶形成服務、產生互 動與交流，后期在條件允許的情況下， 引入物業(yè)管理服務軟件管理系統(tǒng)， 利用科技化手段規(guī) 范后臺管理、高效完成客戶服務。服務人才“精英化”：為了適應現代高科技物業(yè)管理高水平服務的需要， 我們將多渠道培養(yǎng)與 引入一些擁有現代意識與專業(yè)能力的專業(yè)人員， 充分保障和滿足企業(yè)持續(xù)不斷增長的服務需 求。服務組織“專業(yè)化”：打造一支專業(yè)化的服務隊伍，發(fā)揮和完善 “專業(yè)化”的優(yōu)勢，為企業(yè)提供 細致、周到的專業(yè)化服務。服務標準“規(guī)范化”： “管理按制度辦事、運作按規(guī)范進行 ”，通過有效控制切實保

6、證管理服務 按要求持續(xù)、穩(wěn)定運行。服務理念“人性化”：在服務工作中首先考慮最大限度的方便企業(yè)， 以企業(yè)的滿意作為管理服 務的出發(fā)點和歸宿點，力爭 “零缺陷”服務。園區(qū)服務“高尚化”：以服務的高標、精準、高質，引導業(yè)主營造現代高尚的生活方式，傳播 時尚、高雅、先進的文化。因此從內部管理制度的確立、 運營管理服務細節(jié)提升、 明確項目各崗位工作職責及工作規(guī)范 三個層面實施細化。1、內部管理制度確立（1）經理負責制 在項目部內部實行直線垂直負責，減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率；（2）晨會制 每天上班前組織各主管召開工作晨會（時間為 15 分鐘），溝通情況，總結前一天工作，部 署當天工作；（3）統(tǒng)一形象標準

7、 園區(qū)各崗位保持形象統(tǒng)一：制服統(tǒng)一、說辭統(tǒng)一、流程統(tǒng)一。（4）規(guī)范化管理 制訂并執(zhí)行崗位職責、工作流程、工作規(guī)范，確保各項管理服務工作按公司體 系文件和量化工作標準的規(guī)定運行。（5）目標化管理項目部制訂并嚴格執(zhí)行各崗位工作制度， 通過日檢、 月檢、 專項檢查以及外部和內部的信息 反饋考核、評價各崗位工作情況，不斷改進完善。2、進一步提升物業(yè)服務（1）前臺服務 設置前臺服務形象崗，增加前臺服務內容，提升園區(qū)服務形象與質量。主要負責微信平臺、QQ群的互動；接待引導、受理客戶請求與投訴；溝通協(xié)調客戶關系；發(fā)放各類通知； 建立、管理客戶檔案資料等。（2）保安服務 設置保安服務形象崗，統(tǒng)一著裝、規(guī)范姿態(tài)

8、、規(guī)范服務用語。接待指引、引導車輛及收 費管理；強化巡邏、巡查力度；排查安全隱患；對發(fā)現的各環(huán)節(jié)問題及時上報。（3）保潔服務 保潔服務提升著裝標準、提升服務標準、規(guī)范服務用語。將保潔工作寓于 “隱形服務 之中，實施 “零干擾 ”工作方式，保潔人員定標、定量、定點，具備主動服務意識。（4）設備維修保養(yǎng)服務 制定、實施科學合理的設備日常巡視、養(yǎng)護和定期檢修計劃，以 “預防重于補救 ”觀念，確保 園區(qū)設備的安全、穩(wěn)定、有效運行。3、確立項目崗位工作職責及工作規(guī)范 根據自身特點和要求，制定、完善項目部的組織架構、崗位職責及工作規(guī)范。并按要求嚴格 執(zhí)行。4、請專業(yè)公司對項目部行為規(guī)范、作業(yè)標準等進行培訓

9、指導及考核 依據項目各崗位情況， 邀請行業(yè)標準制定者及優(yōu)秀的兄弟團隊負責人， 為項目從業(yè)人員培訓 指導，最終達到提升服務團隊服務意識、服務水平的目的。（二）硬件設施優(yōu)化方案1、內部軟裝氛圍優(yōu)化 目前項目內部的軟裝布置比較稀疏， 未能足夠營造出項目的創(chuàng)意氛圍和文化感， 因此此輪優(yōu) 化方案會根據現場情況，做到優(yōu)化提升。創(chuàng)客空間入口處， 加設創(chuàng)客空間平面圖及企業(yè)水牌展示， 同時準備名片卡槽， 便于企業(yè)間的 相互交流和溝通。現狀:紙片名片局部示意：入口接待區(qū)域：將公司介紹和服務內容上墻公示，便于企業(yè)了解現狀:改造后示意:創(chuàng)客空間中部休憩區(qū)：增加懸掛吊飾和玻璃貼，增加氣氛;改造后示意:水吧區(qū)域：增加大面

10、積立體畫面，豐富空間現狀:改造后示意:一層創(chuàng)客空間北側形象墻，在部分菱形方格中加入仿真垂直綠化，與項目整體軟裝主題相吻合，同時在中間菱形格中，加入引導指示牌，便于指引客戶前往后區(qū)的創(chuàng)客空間及洗手間區(qū) 域?，F狀:改造后示意:后區(qū)白墻，加設英文的勵志標語，打破白墻的枯燥和乏味，增加空間的趣味性改造后示意:勵志標語：think outside the box 解放思想after a storm comes a calm.雨過天晴 better late tha n never.只要開始，雖晚不遲 go for it! = just do it!加油！向前沖！做了再說 no pai n, no gai

11、 n.天下事沒有不勞而獲的東西過道部分：客戶裝修時未考慮玻璃隔斷的通透性, 時貼的方式，改善效果，增強效果現狀：改造后示意1:改造后示意2:二層中庭景觀增加吊飾，渲染氣造型布置影響過道景觀， 通過增加意象即增加地下車位指定車牌裝置，約80個，采用PVC材質，可插入車牌號。進度及安排：制作安裝工期 20天，預計費用4萬元。2、消防控制室、配電房等設備用房的配置優(yōu)化消防控制室（兼辦公室）、配電房、保安、保潔用房作為消防監(jiān)控員、物業(yè)管理人員及保安 保潔人員的工作場所或休憩場所，目前所有必須的設備已經到位， 現需完善項目資料和個人物品的存儲空間布置，因此，在各類用房中增設若干儲物柜，方便使用、收納，以

12、保證各類 工作用房的干凈整潔，具體如下：Q更衣怛O文件桓o雜雌更.農相雜物粗0辦女集更衣柜0雜材柜3、外部綠化景觀優(yōu)化為了體現花園式辦公的特色，在項目一層廣場、四層露臺、屋頂花園等多處重新布置設計花 園式景觀綠化。屋頂花園將屋頂花園重新規(guī)劃布局為：空調外機封閉區(qū)域； 屋頂農場區(qū)域；屋頂花園及戶外活動區(qū)域共三大區(qū)域。同時將四層露臺與樓頂連通考慮，布置為休憩區(qū)域，加設花園小景、休憩座椅、休閑步道等，同時重新設計露臺四周的立面，將景觀向豎向延伸。g共床:超僅區(qū)entertarniTient yiekvingof JFE iMFT-T1毀一節(jié)m罠督酣 cJapan IsncEscape ie .ing

13、 area J J三幻蘭KPlanting Arej 無土盞老耳唁Public entrtairiinei tfievJnjareacf ZF* 一觀三読嘲* Min二芝韋詵* MainroAdRqatf視統(tǒng)觀景分祈圖MJ1I* H帕;IL一層廣場與地鐵銜接空置區(qū)域與地鐵銜接區(qū)域原本處于荒廢中，現階段預計重新粉刷墻面，地面按照小型花園重新設計休閑步道及花園小景。備注： 以上方案為可綠園藝提供的方案，目前報價 53 萬元，工期 2 個月。 另一家對接單位 “萬榮園林 ”已查看過現場并完成初步溝通， 該公司不提供預設計， 需簽訂設 計合同后才能著手設計工作，但可以考察完工及施工中的工地現場，預計設

14、計時間 10 個工 作日 設計費用2-3萬元，預估項目總體造價 150萬元（500-600元加）,施工時間1個月。3、助長型服務方案 嚴把招商關，進一步提升高質量科技型和文化型企業(yè)比例 按照科技文化園區(qū)的發(fā)展思路， 培養(yǎng)一批科技和文化創(chuàng)意的企業(yè)類型， 然后再逐步精準到具 體產業(yè)，形成特色產業(yè)集聚。建立適應蜂鳥科創(chuàng)中心企業(yè)的扶持服務系統(tǒng) 園區(qū)作為運營商的角色， 深入至企業(yè)的實際運作中去，建立起從項目推廣， 政策指導， 投融 資服務等完備的一站式、一條龍服務體系，為園區(qū)企業(yè)提供切實有用的服務系統(tǒng)。項目推廣以活動為撬點， 參與性活動和籌辦性活動相結合， 擴大園區(qū)知名度吸納各種資源， 搭建市場 交流交

15、易平臺。以微信為平臺，連接信息資訊、產品項目，搭建市場交易平臺。對企業(yè)的業(yè)務和客群進行有針對性的分析， 對企業(yè)的核心亮點進行包裝， 通過與政府、 相關協(xié)會學會、 業(yè)內人士溝通，幫助企業(yè)走出去，將企業(yè)亮化，讓園區(qū)亮化。政策幫扶在完成普通的政策信息的告知和傳達的基礎上， 幫助企業(yè)提取政策信息中與個體相匹配的信 息資源，達到更好的為企業(yè)發(fā)展發(fā)揮效應的功效。利用各級政府提供申報等各種機會， 初期階段運營團隊采用免費幫扶的方式， 幫助企業(yè)完成 申報材料的收集和撰寫； 成熟階段幫扶體系改為取費方式執(zhí)行， 該舉措將成為經濟效益的獲 取途徑。投融資服務將園區(qū)企業(yè)作為投融資主體，進行投融資服務：一方面、為企業(yè)搭

16、建好輸送平臺， 與投資機構、 政府創(chuàng)服平臺建立關聯(lián)， 幫助企業(yè)包裝自我， 尋求投資機會。另一方面、 由于現階段市場上存在的投資機構眾多，其中多數是有平臺、有技術、 有資金的 專業(yè)人士， 如何真正的讓蜂鳥創(chuàng)出一條新路， 唯有從集團資源出發(fā)， 將項目中的眾創(chuàng)空間平 臺做精準化定位為 “物流配送與倉儲 ”孵化空間， 其一、利用發(fā)揮集團優(yōu)勢， 吸引創(chuàng)新團隊加 入蜂鳥， 真正激活蜂鳥的投融資服務； 其二、 集團物流板塊一直在尋求擺脫傳統(tǒng)的方法和機 遇，以目前的人員結構和思維模式， 機會有限，與蜂鳥創(chuàng)客空間的有機結合，放眼于更廣闊 的市場中， 不失為一個不錯的嘗試； 其三、我司擁有最好的政府資源均在交通系

17、統(tǒng)內部，可 以利用這個機會， 獲得系統(tǒng)內創(chuàng)新方面的扶持與輔助， 得到更好的社會效應后， 更利于復制。實施辦法全方位信息平臺的搭建與長效維護搭建微信平臺、企業(yè)負責人 QQ群，達到信息互通，整合資源，提升辦公服務享受的目的。 微信平臺、企業(yè)負責人 QQ 群的第一功能：基本的溝通與發(fā)布服務 接收業(yè)主投訴、建議并及時協(xié)調解決。發(fā)布通知、預告、提醒。微信平臺、企業(yè)負責人 QQ群的第二功能：特色商務技術服務優(yōu)勢資源協(xié)調發(fā)布通過園區(qū)微信定期發(fā)布包括企業(yè)介紹、企業(yè)黃頁廣告、人物訪談、最新政策、產品廣告、招 租等板塊，為園區(qū)企業(yè)宣傳強力助推；聯(lián)動上下游相關行業(yè)資源與政府密切聯(lián)系、多進行各方交流；園間及與各類組織

18、、行業(yè)協(xié)會形成資源互助。 外包服務體系的建立（詳見外包服務清單）以月為單位舉辦推廣和活動，構建中小企業(yè)促成長平臺舉辦業(yè)主參加沙龍、 座談、聯(lián)誼會等形式的溝通互動，增進溝通；邀請中小企業(yè)扶持政策解讀專家入園為企業(yè)做講座；聯(lián)合建立創(chuàng)業(yè)技能培訓中心；協(xié)助園區(qū)企業(yè)與政府部門協(xié)調、聯(lián)系，促進園區(qū)企業(yè)申報成為大學生實踐基地、青年創(chuàng)業(yè)培訓中心等； 聯(lián)系知名度較高的創(chuàng)業(yè)講座主辦方，在園區(qū)開展促進創(chuàng)業(yè)活動。時間微信推廣活動費用預算（元）6月1 日: 紀念逝去的童年1030日：捐書送可樂活動10001019日：如夏般的蔥綠（新樣貌的照 片及裝修好的一些企業(yè)的照片及簡單介 紹）19 30日：企業(yè)介紹推廣（洞察）7月

19、1 10 日:外包服務體系介紹1520日：蜂鳥小課開課儀式暨營改增講解接答疑講座300011 24 日:歡迎新企業(yè)加入（6-7月期 間入駐的企業(yè)）25 31日：企業(yè)介紹推廣8月1 14日：創(chuàng)客空間重點展示1520日:走進非洲照片分享會300015 24日：蜂企業(yè)介紹推廣（軒瑞）25 31 日: 9月開園活動預告9月1 11 日:屋頂花園/屋頂農場介紹特輯1 10日:企業(yè)答謝 會暨開園儀式（1、 答謝業(yè)主，講解蜂鳥 的各項服務和設施； 2、邀請街道經濟服 務相關人員介紹秦 淮區(qū)一些創(chuàng)業(yè)扶持 政策；3、科技企業(yè) 行業(yè)暢談：園區(qū)企業(yè) （洞察科技）與（五5000012 23 日:中秋節(jié)自制月餅活動24

20、 30日：企業(yè)介紹推廣（好吉餐飲）維科技）關于科技創(chuàng) 新對談會）4、冷餐 交流。10月1 9日：宅在豕里的度假方式1520日：關于公司企業(yè)文化塑造課 程500010 23 日:企業(yè)介紹推廣（盧索加）24 31 日:在蜂鳥你該如何尋求幫助？ （物業(yè)服務流程介紹）11月1 11月10 日: 8人晚餐邀您托單（光 棍節(jié)）10 日: 8人晚餐300011日：您的口袋如何度年年底？21 30 日:企業(yè)介紹推廣（康碼設備）12月1 11日：你知道牛逼的公司怎么玩新 媒體？12 月 2012 月 31 日:中心招商一周年紀念及新年感恩 回饋活動（中心員工 前往母戶發(fā)放小禮 品、入駐企業(yè)對中心 期望寄語墻）100001218日：感謝您（從項目建設期到招 商基本達成的圖文成長記錄）19 31日：新年主題軟文申報工作中心需要通過相關資質認證、資金支持和榮譽評價。計劃自今年起，由運營團隊隨時關注政府部門網站的申報信息，積極響應市級區(qū)級的各類文化科技園區(qū)申報等， 同時申