公共設施改造及維護維修工作規(guī)程

1、公共設施改造及維護維修工作規(guī)程 1目的 確保及時更新、改造、維護維修公共設施，保證其適時適量增容和正常運行。 2.適用范圍 適用于各管理處管理的公共設施的改造及維護維修。 3.職責 3.1總經(jīng)理負責審批年度公共設施改造及維護維修工作計劃。 3.2管理處主任負責組織有關人員評估公共設施改造及維護維修的必要性和可行性。 3.3分管主管負責監(jiān)控和驗收公共設施改造及維護維修工作質量。 4.程序 4.1定義 4.1.1公共設施的搶修：是指損壞的公共設施，已經(jīng)嚴重影響到業(yè)戶的人身和財產(chǎn)安全或其正常生活，必須對其即時進行的維修。 4.1.2外委：指委托工程部以外的單位進行的改造及維護維修。 4.1.3內委：

2、指委托工程部進行的改造及維護維修。 4.1.4自修：指管理處維修人員自行進行的改造及維護維修。 4.2小區(qū)公共設施的確認 公共設施一覽表由管理處主任指定人員制作，小區(qū)公共設施可包括如下內容： a.供電、供水設施：包括變配電所、應急（備用）發(fā)電機、地下水池、天面天池等。 b.路燈、公共通道燈、草地燈、射燈、地下車庫照明燈。 c.區(qū)內休閑娛樂設施，包括養(yǎng)魚池、噴泉水池、瀑布（含控制裝置）、休閑桌、椅、滑梯、秋千等。 d.消防設施，包括室內、外消火栓、消防噴淋、消防報警裝置等。 e.公共天線、公共電信線路、電話DP箱、有線電視接線箱。 f.衛(wèi)生設施，包括垃圾桶、果皮箱、化糞池。 g.公共防盜設施，包

3、括對講報警系統(tǒng)、紅外線報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、治安崗亭。 h.道路及道路設施，包括路面、汽車道閘。 i.停車場及設施，包括自行車、摩托車停車場、地面停車場、地下停車場（含排水泵及自動控制裝置）、道路標識系統(tǒng)。 j.電梯（含機房）、大堂空調、大堂設施。 k.其他公共設施，包括燃氣管道及閥門、雨水、污水、井蓋、草地噴灌、電表箱、水表箱、區(qū)內標識、天面隔熱層。 4.3年度公共設施改造及維護維修計劃（以下簡稱年度計劃）的制定 4.3.1每年12月30日前管理處主任組織相關分管主管根據(jù)公共設施運行情況、日常的巡視檢查情況、定期保養(yǎng)情況、維修情況以及相關法律法規(guī)的要求評估公共設施改造、維護維修的必要性

4、和可行性，并擬制下年度公共設施改造、維護維修計劃報總經(jīng)理審批。提出該計劃時可考慮如下內容： a.需要增加的公共設施。 b.需要更新、改造的公共設施。 c.需要增容的公共設施。 d.需要進行維護維修的公共設施。 e.進行增加、更新、改造、增容及維護維修的時間和周期。 f.其他有關事項。 4.3.2總經(jīng)理在次年1月30日前審批完畢年度計劃。必要時，總經(jīng)理可組織有關專業(yè)人員討論年度計劃。 4.4年度計劃的實施 4.4.1總經(jīng)理批準的年度計劃由管理處主任安排分管主管實施，因環(huán)境變化而引起的年度計劃中公共設施改造、維修項目變更時亦需經(jīng)總經(jīng)理審批。 4.4.2各分管主管實施年度計劃時，應注意以下幾點： a

5、.按計劃規(guī)定的時間和周期開工、完工。 b.外委項目和原材料的采購，應按供方評審及控制程序、采購及分包控制程序進行。 c.一般情況下的維修工作由管理處安排自修，在管理處不能自修或涉及項目工程量大、技術難度高的由管理處主任決定委托工程部維修，對外委托項目應通過工程部認可后，方可委托外修或委托工程部代理委托并進行項目監(jiān)理(注：分公司可直接外委，外委項目由分公司負責人認可)。 d.對委托工程部維修的項目應向工程部提交工程部維修委托單，對于預算價格超過500元的項目還需提交工程立項呈批表報工程部認可，呈總經(jīng)理審批。 e.管理處自修的項目需填寫維修單報管理處主任審批。 f.對于預算價超過500元的自修、外

6、委項目，需提交工程立項呈批表交總經(jīng)理審批。（說明：分公司的由分公司負責人審批） g.施工用水、用電和開挖、占用公共用地（道路）時，須負責辦理報批手續(xù)。 h.對施工過程進行監(jiān)控。 i.遇有疑難問題，及時報告管理處主任。 j.按設計和合同規(guī)定的質量要求進行竣工驗收，做好驗收記錄。 4.5計劃外改造、維修（含搶修）項目 4.5.1根據(jù)日常巡視檢查、業(yè)戶投訴記錄、業(yè)戶訪問記錄等情況分析提出的改造、維修項目按條款4.4.2相關規(guī)定辦理。 4.5.2 內、外委項目的評審按服務要求確定及評審程序有關規(guī)定辦理。 4.5.3內、外委項目施工過程監(jiān)控 4.5.3.1管理處應嚴格按照簽定的協(xié)議或合同條款監(jiān)控受托方施

7、工，對不符合協(xié)議或合同條款的施工及時提請受托方整改，直至符合要求。 4.5.3.2對施工項目，管理處分管主管每天至少巡視一次，對重要改造、維修項目應適當加巡視頻率，巡視檢查情況記錄于相應的巡視檢查記錄表上。 4.5.4對施工完畢的工程由管理處按設計和合同規(guī)定的質量要求進行竣工驗收，并做好驗收記錄。 4.5.5公共設施的搶修 4.5.5.1管理處主任當班時，由主任組織實施搶修；管理處主任不在時，由分管主管組織實施搶修。 4.5.5.2必要時，搶修負責人可向上級報告搶修情況或請求幫助。 4.5.5.3管理處所有人力、財力、物力應優(yōu)先滿足搶修的需要。 4.5.5.4搶修完畢，管理處主任應向總經(jīng)理報告搶修情況，包括： a.事故原因； b.損失情況； c.搶修結果； d.搶修費用； e.糾正和預防措施。 4.6除搶修外，公共設施在保修期內發(fā)生質量問題，由分管主管書面通知并監(jiān)督施工單位處理。 4.7 注意事項 4.7.1對于涉及高空、明火、帶電作業(yè)的情況，施工方案必須明確安全保障措施，分管主管在施工前應協(xié)同施工單位對施工的安全措施進行評估，在確保措施具有安全有效的情況下方可動工，否則，管理處應拒絕施工單位施工。 4.7.2在施工過程中，分管主管應加強巡視檢查，特別是涉及工程的質量和安全方面應予特別巡視，檢查記錄在相應的巡視檢查記錄表。 5.