買回遷房先查土地性質(zhì).doc

1、買回遷房先查土地性質(zhì)買回遷房先查土地性質(zhì) 2012 年 09 月 20 日 星期四北京晚報(bào)不限購(gòu)、價(jià)格便宜、可以改底單 回遷房由于擁有這幾個(gè)誘人的關(guān)鍵詞，一直以來(lái)，占據(jù)了樓市成交中相當(dāng)一部分比例。買這類房子符合國(guó)家的規(guī)定嗎？會(huì)不會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)？北京市浩東律師事務(wù)所律師張春杰接受記者采訪時(shí)表示，購(gòu)買回遷房關(guān)鍵要看土地的性質(zhì)集體土地上的回遷房，只限本村村民購(gòu)買；國(guó)有土地上的回遷房，可以對(duì)外銷售。現(xiàn)象 1 中介代售城市回遷房“此房為回遷房，全款可改底單， 本地外地人均可購(gòu)買， 不受政策影響。 ”近日，位于豐臺(tái)區(qū)程莊路附近一家二手房中介張貼的信息，引起了不少到店客戶的關(guān)注?！斑@周邊普通商品房都賣 210

2、00 元 /平方米，這套回遷房才17000 元/平方米 ,98 平方米的兩室總價(jià)170 萬(wàn)元?！蔽挥谪S臺(tái)區(qū)程莊北里小區(qū)是大井新村的回遷房，建于2009 年 ,該二手房中介銷售人員告訴記者：“房子的房本還沒下來(lái)， 全款買的話可以改底單，也就是到開發(fā)商那里直接改購(gòu)房合同。因?yàn)樵?gòu)房合同簽訂的日期是在限購(gòu)政策發(fā)布之前，所以不受限購(gòu)限制。這些回遷房有的入住了，有的業(yè)主沒住過，所以改了底單就相當(dāng)于您買到了新房。”銷售人員還說，改底單的時(shí)候需要交 6000 塊錢的手續(xù)費(fèi)，不用繳納任何稅費(fèi)，等房產(chǎn)證下來(lái)的時(shí)候，再補(bǔ)交公共維修基金和契稅?！斑@不是小產(chǎn)權(quán)的房子，這是有房產(chǎn)證的，”看到記者對(duì)回遷房有一些疑慮， 銷

3、售人員連聲解釋， “這個(gè)小區(qū)的回遷房除了一部分給了回遷戶外，有一部分是開發(fā)商內(nèi)部消化了，另外還有一部分是對(duì)外銷售的，開發(fā)商配合給改底單?！爆F(xiàn)象 2 鄉(xiāng)村回遷房多為小產(chǎn)權(quán)在市場(chǎng)上還有一類回遷房?jī)r(jià)格更加便宜，這就是小產(chǎn)權(quán)房?！胺孔邮谴寮w產(chǎn)權(quán)合同上注明了購(gòu)房后產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有， 村委會(huì)給蓋章過戶并允許自由交易， 將來(lái)很有可能轉(zhuǎn)大產(chǎn)權(quán)。 ”在北六環(huán)外昌平的雙興苑小區(qū)，銷售人員向記者介紹， 93 平方米的兩居室總價(jià)僅為 65 萬(wàn)元，單價(jià)還不到 7000 元 /平方米。律師提醒 必須弄清土地性質(zhì)“購(gòu)買回遷房具有一定的風(fēng)險(xiǎn)?！睆埓航苈蓭煴硎?，從房屋性質(zhì)來(lái)講，有些回遷房是有完整產(chǎn)權(quán)的，有些是有部分產(chǎn)權(quán)，有些僅

4、有使用權(quán)，購(gòu)房人在購(gòu)買時(shí)應(yīng)注意區(qū)分。張春杰介紹，根據(jù)回遷房的土地性質(zhì)分類，一類為集體土地上的回遷房，此類房屋相當(dāng)于宅基地上的農(nóng)村房屋，只限于本村村民才可以購(gòu)買；另一類是國(guó)有土地上的回遷房，此類房屋一般對(duì)外銷售。“對(duì)于農(nóng)民定向安置的回遷房， 該類回遷房的土地一般是集體土地性質(zhì)，嚴(yán)格按照法律及政策規(guī)定，非本村村民是不能購(gòu)買的。不過現(xiàn)實(shí)中有很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和村委會(huì)對(duì)非本村村民購(gòu)買此類回遷房時(shí)睜一只眼閉一只眼，不嚴(yán)格審查其身份情況。”張春杰律師表示，即使和村委會(huì)簽訂了蓋了紅章的協(xié)議，約定可以交易，購(gòu)買此類回遷房也是違法的。而國(guó)有土地上建的拆遷安置房，既可以出售給被拆遷人，也可以對(duì)外銷售， 對(duì)于非被拆遷人，

5、 只要符合在北京購(gòu)房的“限購(gòu)”條件就可以購(gòu)買此類拆遷安置房。 如果開發(fā)商同意， 在網(wǎng)簽前可以進(jìn)行改底單交易。還有一種情況，張春杰表示，如果是只有使用權(quán)的拆遷安置房，則不能與賣方進(jìn)行直接交易，一般還要經(jīng)過產(chǎn)權(quán)單位或房管局同意。 最好賣方全家簽字由于回遷房的種類有多種，性質(zhì)不一，情況比較復(fù)雜，張春杰建議購(gòu)房人一定要盡可能地全面了解想要購(gòu)買的回遷房的信息。“購(gòu)買回遷房時(shí)，一定要查清回遷房的性質(zhì)是完全產(chǎn)權(quán)、部分產(chǎn)權(quán)還是只有使用權(quán)，應(yīng)查清該房所在土地是集體土地還是國(guó)有土地。”張春杰建議。張春杰還建議，購(gòu)房人須核實(shí)原拆遷房?jī)?nèi)是否有其他共同居住人及共有人。由于回遷房是拆遷人給被拆遷人一家的拆遷安置房，因此回遷房的產(chǎn)權(quán)人可能是賣方全家人，簽訂買賣合同時(shí)最好要求賣方全家人簽字。另外，在買回遷房前應(yīng)注意核實(shí)賣方身份及對(duì)房產(chǎn)的處分權(quán)。張春杰表示，由于回遷房辦理房產(chǎn)證時(shí)間較長(zhǎng)，在過戶給買方之前，房?jī)r(jià)上漲容易引起賣方反悔，也有以合同無(wú)效、未經(jīng)共有權(quán)人或共同居住人同意、回遷房不得買賣等各