大連5月房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)

1、大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)決策報(bào)告大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)決策報(bào)告 20102010 年年 5 5 月刊月刊 總第總第 3737 期期 序.3 一、當(dāng)月評(píng)點(diǎn)（略）.4 二、政策盤點(diǎn).4 2.1 全國(guó)性政策盤點(diǎn)： .4 2.2 地方性政策盤點(diǎn)： .5 2.3 大連政策及規(guī)劃盤點(diǎn)： .6 2.4 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) .7 2.5 行業(yè)風(fēng)向標(biāo) .7 三、土地市場(chǎng)篇.7 3.1 土地供應(yīng)狀況 .8 3.1.1 土地用途分布 .8 3.1.3 地塊規(guī)模分析 .9 3.2土地成交狀況.9 3.2.1 土地成交用途分析 .9 3.2.2 土地區(qū)域成交走勢(shì)分析 .10 3.2.4 成交土地列表（略） .11 四、商品房市場(chǎng).12 4.1

2、 供應(yīng)市場(chǎng) .12 4.1.1 商品房批售 .12 4.1.2 新增有效供應(yīng) .12 4.2 成交市場(chǎng) .13 4.2.1 商品房成交量 .13 4.2.2 商品房成交均價(jià) .13 4.3 銷售排名 .14 4.4 區(qū)域供求數(shù)據(jù) .14 4.4.1 區(qū)域商品房新增供應(yīng) .14 4.4.2 累計(jì)可售面積 .15 4.4.3 區(qū)域商品房成交面積 .15 4.4.4 區(qū)域累計(jì)成交面積 .15 五、本月?tīng)I(yíng)銷（略）.26 結(jié)語(yǔ)：.29 序序 五月是充滿了憧憬和期待的一個(gè)月，五月的陽(yáng)光美麗的讓人對(duì)一切事物都充滿了美好 的向往，在房地產(chǎn)這個(gè)江湖上，血雨腥風(fēng)恍若昨日，五月，安靜的讓人心疼。 一個(gè)多月以前，國(guó)務(wù)

3、院連續(xù)打出了一系列政策組合拳遏制過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)。坊間稱之 為歷史上最為嚴(yán)厲的房產(chǎn)新政,如今,新政出臺(tái)已經(jīng)月余，它對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響到底有多 大？歷年，五一黃金周即為樓市黃金周，新政恍若一場(chǎng)魔術(shù)，將今年的“黃金”變成了 “鋼鐵” ，在國(guó)家宏觀調(diào)控的大背景之下，全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)成交迥異。從成交量上來(lái)看， 全國(guó)成交普降；從成交均價(jià)上來(lái)看，局部地區(qū)有所下調(diào)，大部分價(jià)格依舊高位徘徊。整個(gè) 房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，針對(duì)成交走低，房?jī)r(jià)居高不下的局面，各地政府表現(xiàn)不一，主 要表現(xiàn)在一線城市多出細(xì)則以配合政府進(jìn)一步打壓房?jī)r(jià)，而二三線城市地方政府多按兵不 動(dòng)，靜觀其變。整個(gè)五月的房地產(chǎn)市場(chǎng)維持在一個(gè)僵持狀態(tài)，量

4、低價(jià)穩(wěn)。 這會(huì)是暴風(fēng)雨前的寧?kù)o嗎？房地產(chǎn)的情況究竟是怎樣的呢？讓我們共同來(lái)看。 一、當(dāng)月評(píng)點(diǎn)（略）一、當(dāng)月評(píng)點(diǎn)（略） 二、政策盤點(diǎn)二、政策盤點(diǎn) 本月政策綜述：本月政策綜述： 本月政策主要細(xì)化二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，重申土地增值稅和規(guī)范拆遷流程。其中國(guó)家重新 加強(qiáng)土地增值稅的清算是國(guó)家土地調(diào)控管理的有一管理辦法，而規(guī)范拆遷中保護(hù)群眾利益 和責(zé)任制度，將有效的制止現(xiàn)階段出現(xiàn)的“暴力拆遷”等。在月末時(shí)“物業(yè)稅”正是提上 日程，國(guó)家希望以此來(lái)進(jìn)一步遏制投資者的“炒房”行為。 2.12.1 全國(guó)性政策盤點(diǎn)：全國(guó)性政策盤點(diǎn)： 本月全國(guó)政策規(guī)范了二套的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)了拆遷管理，強(qiáng)調(diào)了土地增值稅中清算問(wèn) 題， “物業(yè)

5、稅”正式提上日程。 指南針觀點(diǎn)：指南針觀點(diǎn)：新政效果初顯，成交量下降，但價(jià)格仍無(wú)松動(dòng)。 表 2.1 全國(guó)性政策 時(shí)間時(shí)間出處出處政策名稱政策名稱內(nèi)容內(nèi)容作用作用 5-18 央行銀行二套執(zhí)行細(xì)則 1、父母名下有住房，以未成年子女名義 在購(gòu)房； 2、未成年時(shí)名下有房產(chǎn)，成年后在貸款 購(gòu)房； 3、個(gè)人名下有全款購(gòu)買的住房，在貸款 購(gòu)房； 加大二套房貸執(zhí)行 力度，有效限制群 眾的騙貸問(wèn)題。 4、個(gè)人名下有貸款購(gòu)買住房，節(jié)慶出售 后在貸款購(gòu)房； 5、首次購(gòu)房使用商業(yè)貸款，在此購(gòu)房使 用公積金貸款； 6 婚前一方曾貸款購(gòu)房，婚后以另一方名 義申請(qǐng)貸款購(gòu)房，但兩人戶口沒(méi)有在一起； 7、婚后雙方共同貸款購(gòu)房，

6、離異后一方 在申請(qǐng)貸款購(gòu)房。 5-25 國(guó)務(wù)院 關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格 征地拆遷管理工作 切實(shí)維護(hù)群眾合法 權(quán)益的緊急通知 1、 尚未按照有關(guān)規(guī)定公布新的征地補(bǔ)償 標(biāo)準(zhǔn)的省區(qū)市，必須于 2010 年 6 月 底前公布實(shí)施 2、 嚴(yán)格征地拆遷管理工作，切實(shí)維護(hù)群 眾合法權(quán)益。 3、 各地不能強(qiáng)行實(shí)施征地，對(duì)于群眾提 出的合理要求，必須妥善予以解決 4、 要嚴(yán)格按照各級(jí)人民政府公布的征地 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對(duì)拆遷戶進(jìn)行補(bǔ)償 5、 對(duì)于程序不合法、補(bǔ)償不到位、被拆 遷人居住條件未得到保障以及未制訂 應(yīng)急預(yù)案的，一律不得實(shí)施強(qiáng)制拆遷 6、 要加強(qiáng)對(duì)征地實(shí)施過(guò)程的監(jiān)管，確保 征地補(bǔ)償費(fèi)用及時(shí)足額支付到位，防 止出現(xiàn)拖欠、

7、截留、挪用等問(wèn)題 1、 保障群眾在拆 遷中的利益； 2、 規(guī)范拆遷管理 流程； 5-27 國(guó)稅總 局 關(guān)于土地增值稅 清算有關(guān)問(wèn)題的通 知 1、 關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問(wèn) 題； 2、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金， 其扣除項(xiàng)目金額的確定問(wèn)題； 3、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除問(wèn)題； 4、 房地產(chǎn)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置 費(fèi)的扣除問(wèn)題； 5、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支 付的契稅的扣除問(wèn)題； 6、 關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問(wèn)題； 7、 關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的加計(jì)問(wèn) 題； 8、 土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值 稅加收滯納金問(wèn)題。 加強(qiáng)土地增值稅管 理流程 5-31 國(guó)務(wù)院 國(guó)

8、務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展 改革委關(guān)于 2010 年 深化經(jīng)濟(jì)體制改革 重點(diǎn)工作意見(jiàn)的通 知 1、 著力完善促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的體 制機(jī)制； 2、 逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革 推近房產(chǎn)稅實(shí)行腳 步，完善經(jīng)濟(jì)體制 機(jī)制 2.22.2 地方性政策盤點(diǎn)：地方性政策盤點(diǎn)： 海南省“十一條” ，是對(duì)國(guó)家政策的積極響應(yīng)，國(guó)際旅游島的規(guī)劃使其地產(chǎn)價(jià)格提前了， 5 年，配套遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房?jī)r(jià)的上漲，是全國(guó)房產(chǎn)泡沫化最嚴(yán)重的地區(qū)，但此次地方細(xì)則， 無(wú)有效手段遏制房產(chǎn)價(jià)格，只是規(guī)范了房地長(zhǎng)銷售。 指南針觀點(diǎn)：指南針觀點(diǎn)：新政效果， “量跌價(jià)平”已達(dá)地方政府預(yù)期，新政細(xì)則執(zhí)行度不高。 表 2.2 地方性政策 時(shí)間時(shí)間出處出處政策名稱政策名

9、稱內(nèi)容內(nèi)容作用作用 5-1 海南省人 民政府 貫徹國(guó)務(wù)院辦公廳 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng) 平穩(wěn)健康發(fā)展通知的 實(shí)施意見(jiàn) 普通商品住房首次購(gòu)買予以優(yōu)惠。 2010 年 5 月 1 日起嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)商直接收取現(xiàn)金。 商品住房銷售應(yīng)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià) 重點(diǎn)查處以下違規(guī)行為： 1、未取得預(yù)售許可證，但以“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)” 、 “預(yù)交誠(chéng)意金” 、 “發(fā)放 vip 卡”等含有預(yù)訂 款名義或方式進(jìn)行銷售的; 2、捂盤惜售、囤積房源的; 3、發(fā)布虛假?gòu)V告、散布虛假信息的; 4、未按申報(bào)價(jià)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、任意提高房 價(jià)的; 5、未按規(guī)定時(shí)間公開(kāi)全部房源、未按規(guī)定期 限辦理合同備案的。 一經(jīng)查實(shí)，責(zé)令停止銷售，沒(méi)收違法所得， 并處以收

10、取預(yù)付款 1%以下的罰款，或責(zé)令即 時(shí)整改，并按有關(guān)規(guī)定予以處罰。 規(guī)范海南省新政 執(zhí)行細(xì)則 2.32.3 大連政策及規(guī)劃盤點(diǎn)：大連政策及規(guī)劃盤點(diǎn)： 各地情況不同，大連暫無(wú)相關(guān)房地產(chǎn)政策細(xì)則,目前大連正處于全域化發(fā)展的關(guān)鍵階段， 地鐵也在緊鑼密鼓的建設(shè)中，還有舊城改造等建設(shè)，政府暫無(wú)過(guò)多精力制定地方政策。 指南針觀點(diǎn)：指南針觀點(diǎn)：普灣新區(qū)將進(jìn)一步推進(jìn)全域城市化發(fā)展，綠地的進(jìn)入或?qū)⑦M(jìn)一步提高東 港的區(qū)位價(jià)值。 表 2.3 大連政策及規(guī)劃 時(shí)間時(shí)間出處出處政策或規(guī)劃名稱政策或規(guī)劃名稱內(nèi)容內(nèi)容作用作用 5-28 市政府普灣新區(qū)成立 金州區(qū)三十里堡、適合 2 個(gè)街道，瓦房店 市的炮臺(tái)福州灣 2 個(gè)鎮(zhèn)，

11、普蘭店市的鐵西， 豐榮、太平 3 個(gè)街道和海灣工業(yè)區(qū)共同組 成，土地面積 1008.5 萬(wàn)平方公里，總?cè)?口 40.2 萬(wàn)人。 1、加快全域城市化的 步調(diào)、拓展城市功能； 2、帶動(dòng)普蘭店其它鄉(xiāng) 鎮(zhèn)； 3、加快經(jīng)濟(jì)社會(huì)一體 化發(fā)展。 5-30 市政府 518 米東港區(qū)將 拔起大連第一高 樓 綠地集團(tuán)將在東港商務(wù)區(qū)規(guī)劃建設(shè)甲級(jí)寫 字樓、頂級(jí)商業(yè)、白金五星級(jí)酒店和高端 海景公寓，主體建筑高度達(dá)到 518 米。同 時(shí)，該集團(tuán)將在體育新城建設(shè)一個(gè)集商業(yè)、 辦公，居住為一體的高標(biāo)準(zhǔn)、示范性的大 型城市綜合體，兩個(gè)項(xiàng)目于年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)。 兩個(gè)項(xiàng)目打造成為大連 城市新名片和現(xiàn)代服務(wù) 業(yè)標(biāo)桿 2.42.4 統(tǒng)計(jì)數(shù)

12、據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 表 2.4 全國(guó)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)摘要摘要 cpi 4 月份，居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲 2.8%，環(huán)比上漲 0.2%。1-4 月份，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 46743 億元，同比增長(zhǎng) 26.1%，比上年同期回落 4.4 個(gè)百分點(diǎn)，比一季度回落 0.3 個(gè)百分點(diǎn)。其中， 國(guó)有及國(guó)有控股投資 19394 億元，增長(zhǎng) 20.8%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 9932 億元，增長(zhǎng) 36.2%。 ppi 4 月 ppi 同比上漲 6.8% 2.52.5 行業(yè)風(fēng)向標(biāo)行業(yè)風(fēng)向標(biāo) “物業(yè)稅”正式被提上日程了，國(guó)務(wù)院明確房產(chǎn)稅的改革,“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”。 什么是“物業(yè)稅”呢？就是對(duì)業(yè)主保有房產(chǎn)而征收的一個(gè)稅種。但此項(xiàng)

13、改革“牽一發(fā)而東 全身”，高度敏感，在方案設(shè)計(jì)上注重“漸進(jìn)要領(lǐng)”。實(shí)施初期，對(duì)一般的消費(fèi)性住房不 考慮實(shí)征；獨(dú)立別墅、豪華公寓則可先行實(shí)征；對(duì)居民一定面積以下的“第一套自用住房” ，可以考慮永不實(shí)征。 國(guó)家的最終目的就是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，但同時(shí)還要保證 gdp 增幅，而“物業(yè)稅”的征 收可以很好的解決這一問(wèn)題。 他的開(kāi)征不單單可以使地方政府得到一種大宗、穩(wěn)定的支柱稅源。同時(shí)，在房地產(chǎn)保 有環(huán)節(jié)開(kāi)征房產(chǎn)稅，可以在房地產(chǎn)供需雙方行為合理化導(dǎo)向上形成一種約束，可以增加中 小戶型的需求比例，減少房屋空置率和投資、投機(jī)行為。此外，房產(chǎn)稅也是發(fā)揮財(cái)產(chǎn)稅再 分配調(diào)節(jié)作用所不可或缺的稅種。 那么“物業(yè)稅”對(duì)我們

14、的影響有什么呢？首先，他的開(kāi)征，增加了物業(yè)持有成本，群 眾理性置業(yè)，房?jī)r(jià)的“大眾推手”被限制，從而造成了房?jī)r(jià)下降，據(jù)預(yù)測(cè)最有可能下降 30%- 40%左右（這個(gè)比例是現(xiàn)下銀行能承受的下降程度，信息來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)）；還有就是 “物業(yè)稅”轉(zhuǎn)嫁租賃市場(chǎng)，如無(wú)相關(guān)限制，會(huì)進(jìn)一步增加租房者的成本，加大了社會(huì)矛盾。 三、土地市場(chǎng)篇三、土地市場(chǎng)篇 大連市土地市場(chǎng)綜述大連市土地市場(chǎng)綜述 供應(yīng)方面，本月土地供應(yīng)依然以居住類用地為主，供應(yīng)總占地面積 170.56 萬(wàn)平方米， 環(huán)比上月微幅上漲 1.78%；成交方面，本月市內(nèi)四區(qū)受供應(yīng)影響沒(méi)有成交，成交集中于新 城區(qū)，大連市七區(qū)整體成交占地面積 55.18 萬(wàn)平方

15、米，環(huán)比下降 57.93%。市場(chǎng)觀望情緒嚴(yán) 重，預(yù)期進(jìn)入六月份迫于全年供地計(jì)劃壓力，全市土地供應(yīng)與成交將會(huì)進(jìn)入一個(gè)小高峰。 3.13.1 土地供應(yīng)狀況土地供應(yīng)狀況 3.1.13.1.1 土地用途分布土地用途分布 數(shù)據(jù)來(lái)源：指南針市場(chǎng)部 本月土地供應(yīng)大連七區(qū)依然以居住及商業(yè)類用地為主，居住類及商業(yè)用地占當(dāng)月土地 供應(yīng)的 7 成以上，作為產(chǎn)業(yè)支撐工業(yè)用地占比只有 29%，環(huán)比上月微服下降 8.42%，住宅及 商業(yè)用地仍然是供地計(jì)劃中的支撐部分。 3.1.23.1.2 土地區(qū)域分布土地區(qū)域分布 數(shù)據(jù)來(lái)源：指南針市場(chǎng)部 本月居住用地供應(yīng)全部集中在新城區(qū)的開(kāi)發(fā)區(qū)和旅順，其中開(kāi)發(fā)區(qū)供應(yīng)占據(jù)整體高達(dá) 94%

16、，受制于全年的土地供應(yīng)任務(wù)，開(kāi)發(fā)區(qū)連續(xù)兩個(gè)月集中供應(yīng)，加快供應(yīng)步伐，另一方面， 開(kāi)發(fā)區(qū)大規(guī)模的土地供應(yīng)旨在配合開(kāi)發(fā)區(qū)的規(guī)劃及建設(shè)完善工程。市內(nèi)四區(qū)本月沒(méi)有土地 供應(yīng)。預(yù)計(jì)從六月份開(kāi)始，土地供應(yīng)量受制于全年供地計(jì)劃，將會(huì)逐漸加大，供應(yīng)將會(huì)集 中于中山區(qū)的東港以及甘井子區(qū)域。 3.1.33.1.3 地塊規(guī)模分析地塊規(guī)模分析 數(shù)據(jù)來(lái)源：指南針市場(chǎng)部 本月居住及商業(yè)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)較為均衡，集中在 30 萬(wàn)平以下，其中 20-30 萬(wàn)平占據(jù)供 地總體的 3 成，中等規(guī)模土地成為本月供應(yīng)的主流，30 萬(wàn)平以上規(guī)模的，本月無(wú)供應(yīng)，由 于供應(yīng)土地的新城區(qū)，可利用土地空間較大，因此中等規(guī)模供地僅限于新城區(qū)，未來(lái)市

17、內(nèi) 供地結(jié)構(gòu)趨于小規(guī)模，在 10 萬(wàn)平上下。 3.23.2土地成交狀況土地成交狀況 3.2.13.2.1 土地成交用途分析土地成交用途分析 數(shù)據(jù)來(lái)源：指南針市場(chǎng)部 本月，從成交地塊的屬性來(lái)看，居住及商業(yè)類用地依舊為主力，成交占總量的 61%， 較上月增長(zhǎng) 10%，且主要集中在新城區(qū)的開(kāi)發(fā)區(qū)；工業(yè)類用地作為產(chǎn)業(yè)支撐占比達(dá)到 59%， 正在逐步向居住及商業(yè)類用地靠攏。 3.2.23.2.2 土地區(qū)域成交走勢(shì)分析土地區(qū)域成交走勢(shì)分析 2010.012010.012010.022010.022010.032010.032010.042010.042010.052010.05 成交占地（萬(wàn)平） 187.

18、4386.07237.43114.0430.22 樓面價(jià) 2151.283148.871862.06 數(shù)據(jù)來(lái)源：指南針市場(chǎng)部 本月土地成交處于 2010 年以來(lái)最低水平，成交面積為 30.22 萬(wàn)平米，較上月下降了 73.5%，其發(fā)展軌跡始終呈現(xiàn)大幅波動(dòng)趨勢(shì)，其根本原因在于新政的出臺(tái)，打亂政府根據(jù)工 地計(jì)劃制定的土地出讓計(jì)劃，在房產(chǎn)市場(chǎng)分岔路口，土地成交量極度萎縮，或?qū)⒁馕吨?期土市場(chǎng)趨于平穩(wěn)的發(fā)展！ 3.2.33.2.3 土地區(qū)域成交分布土地區(qū)域成交分布 數(shù)據(jù)來(lái)源：指南針市場(chǎng)部 本月土地成交受區(qū)域供應(yīng)制約，成交土地區(qū)域集中在新城區(qū)，其中開(kāi)發(fā)區(qū)占比達(dá)到 8 成以上，旅順成交不足 2 成，其余

19、區(qū)域無(wú)成交，新城區(qū)的加快步伐，順應(yīng)了政府全域化的 規(guī)劃及實(shí)施和發(fā)展，新城區(qū)的土地空間利用率較大，加大新城區(qū)的供應(yīng)比例將會(huì)使得未來(lái) 城市發(fā)展更加均衡，多中心的發(fā)展模式將逐步得到貫徹。 3.2.43.2.4 成交土地列表成交土地列表（略）（略） 四、商品房市場(chǎng)四、商品房市場(chǎng) 本月商品房成交受新政影響出現(xiàn)明顯下降，成交量銳減，市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷。 市場(chǎng)提示：市場(chǎng)提示： 供應(yīng)：新增供應(yīng)供應(yīng)：新增供應(yīng) 54.8354.83 萬(wàn)平萬(wàn)平 新增商品房供應(yīng) 54.83 萬(wàn)平，環(huán)比下降 13%。新增有效供應(yīng) 41.43 萬(wàn)平，環(huán)比下降 25%。 成交：本月成交成交：本月成交 78.4378.43 萬(wàn)平萬(wàn)平 本月商品房成交轉(zhuǎn)

20、冷，成交 78.43 萬(wàn)平，環(huán)比下降 11%. 供銷比：本月供銷比供銷比：本月供銷比 1 1：0.520.52 本月供銷比 1：0.52，市場(chǎng)供不應(yīng)求。 成交均價(jià)：本月大連市整體成交均價(jià)成交均價(jià)：本月大連市整體成交均價(jià) 98759875 元元/ /平平 本月成交均價(jià) 9875 元/平，其中老城區(qū)成交均價(jià) 12881 元/平，環(huán)比上漲 7%，新城區(qū) 成交均價(jià) 6037 元/平，環(huán)比上漲 4%。 4.14.1 供應(yīng)市場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng) 4.1.14.1.1 商品房批售商品房批售 主城區(qū)主城區(qū)主城區(qū)環(huán)比主城區(qū)環(huán)比新城區(qū)新城區(qū)新城區(qū)環(huán)比新城區(qū)環(huán)比 1 月 3409.590 2 月 2.67-92%1.95-8

21、0% 3 月 3.2221%24.781171% 4 月 32.028941%31.2526% 5 月 37.0216%17.81-43% 數(shù)據(jù)來(lái)源：指南針市場(chǎng)部 圖：五月大連市批售對(duì)比圖 2010 年 5 月大連市商品房批售面積為 54.83 萬(wàn)平方米，其中主城區(qū)為 37.02 萬(wàn)平方米， 環(huán)比上漲 16%，新城區(qū)為 17.81 萬(wàn)平方米，環(huán)比下降 43%。甘區(qū)項(xiàng)目的大量集中入市提高了 5 月份主城區(qū)的整體市場(chǎng)批售量。 4.1.24.1.2 新增有效供應(yīng)新增有效供應(yīng) 主城區(qū)主城區(qū)主城區(qū)環(huán)比主城區(qū)環(huán)比新城區(qū)新城區(qū)新城區(qū)環(huán)比新城區(qū)環(huán)比 1 月 7.4103.730 2 月 9.3426%4.25

22、14% 3 月 11.4923%8.82108% 4 月 30.67167%21.2814% 5 月 18.8-39%22.636% 數(shù)據(jù)來(lái)源：指南針市場(chǎng)部 圖：五月城七區(qū)新開(kāi)盤統(tǒng)計(jì) 2010 年 5 月大連市商品房新增有效供應(yīng)面積 41.43 萬(wàn)平主米，環(huán)比下降 25%。其中主 城區(qū)有效供應(yīng)面積 18.8 萬(wàn)平方米，環(huán)比下降 39%，新城區(qū)有效供應(yīng) 22.63 萬(wàn)平方米，環(huán)比 上漲 6%。因擔(dān)心新政影響成交率，因此開(kāi)發(fā)商以減少入市量的方式來(lái)提高推盤成交率導(dǎo)致 5 月出現(xiàn)新增供應(yīng)量整體下滑的現(xiàn)象。 4.24.2 成交市場(chǎng)成交市場(chǎng) 4.2.14.2.1 商品房成交量商品房成交量 主城區(qū)主城區(qū)主城

23、區(qū)環(huán)比主城區(qū)環(huán)比新城區(qū)新城區(qū)新城區(qū)環(huán)比新城區(qū)環(huán)比 1 月 31.56025.340 2 月 7.79-75%11.94-53% 3 月 50.04542%27.9134% 4 月 43.14-14%45.3563% 5 月 43.982%34.45-24% 數(shù)據(jù)來(lái)源：指南針市場(chǎng)部 圖：五月新老城區(qū)成交量 本月商品房成交成為 2010 年以來(lái)的第二個(gè)至低點(diǎn)，較四月相比，老城區(qū)成交保持平穩(wěn)， 新城區(qū)大幅下滑導(dǎo)致整體下降。四月應(yīng)展會(huì)之際，實(shí)現(xiàn)熱銷。新政出臺(tái)雖對(duì)成交量有所影 響，但是成交于上旬的集中釋放，使四月的整體成交依然居于 2010 年各月度的首位。新政 的影響在五月的成交市場(chǎng)中科窺見(jiàn)一斑，老城

24、區(qū)全月成交 43.98 萬(wàn)平，新城區(qū)全月成交 34.45 萬(wàn)平，整體成交集中在以剛性需求為主的新城區(qū)及甘井子區(qū)。 4.2.24.2.2 商品房成交均價(jià)商品房成交均價(jià) 主城區(qū)主城區(qū)主城區(qū)環(huán)比主城區(qū)環(huán)比新城區(qū)新城區(qū)新城區(qū)環(huán)比新城區(qū)環(huán)比 1 月 9734054460 2 月 99292%57045% 3 月 104135%59194% 4 月 1168911%59290% 5 月 1288110%60372% 數(shù)據(jù)來(lái)源：指南針市場(chǎng)部 圖：五月新老城區(qū)成交均價(jià) 本月房成交均價(jià)未出現(xiàn)明顯波動(dòng)，主城區(qū)成交均價(jià) 12881 元，環(huán)比上漲 10%?？梢?jiàn)新 政在商品房成交價(jià)格上所起到的作用是牽制了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的

25、勢(shì)頭，雖然沒(méi)有從根本上降 低房?jī)r(jià)，但是能夠使房?jī)r(jià)走勢(shì)保持在一個(gè)穩(wěn)定的狀態(tài)。這與政府維穩(wěn)的政治基調(diào)是密切相 關(guān)的。從另一個(gè)角度上來(lái)說(shuō)，成交在新城區(qū)的集中，不但反映了政府全域城市化的規(guī)劃目 標(biāo)，更是增加低價(jià)房的有效途徑。 4.34.3 銷售排名銷售排名 按照銷售面積排名 數(shù)據(jù)來(lái)源：指南針市場(chǎng)部 按照銷售金額排名 數(shù)據(jù)來(lái)源：指南針市場(chǎng)部 簡(jiǎn)析： 5 月銷售情況億達(dá)集團(tuán)整體獨(dú)占鰲頭，其中東方圣克拉、藍(lán)灣、梧桐路三個(gè)項(xiàng)目的適 時(shí)入市帶動(dòng)其整體銷售火爆，三個(gè)項(xiàng)目銷售總金額近 9 億。本月，銷售較好的區(qū)域主要在 甘井子區(qū)和旅順口區(qū)，區(qū)域規(guī)劃所帶來(lái)的未來(lái)發(fā)展?jié)摿皟r(jià)格優(yōu)勢(shì)是助推銷售的直接導(dǎo)火 索。 4.44.

26、4 區(qū)域供求數(shù)據(jù)區(qū)域供求數(shù)據(jù) 排名排名項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 面積面積 （萬(wàn)平）（萬(wàn)平） 套數(shù)套數(shù) 均價(jià)均價(jià) （元（元/ /平）平） 銷售金額銷售金額 （萬(wàn)元）（萬(wàn)元） 1 壹品天城 3.784201090041202 2 東方圣克拉 3.272401300042510 3 藍(lán)灣 2.301801085024955 4 梧桐路 1.871901200022440 5 中擁藍(lán)天下 1.73137850014671 排名排名項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 銷售金額銷售金額 （萬(wàn)元）（萬(wàn)元） 套數(shù)套數(shù) 均價(jià)均價(jià) （元（元/ /平）平） 面積面積 （萬(wàn)平）（萬(wàn)平） 1 東方圣克拉 42510240130003.27 2

27、壹品天城 41202420109003.78 3 藍(lán)灣 24955180108502.30 4 梧桐路 22440190120001.87 5 中擁藍(lán)天下 1467113785001.73 4.4.14.4.1 區(qū)域商品房新增供應(yīng)區(qū)域商品房新增供應(yīng) 全市總量：61.38 （環(huán)比：-3%） 老城區(qū)總量：43.57 （環(huán)比：36%） 新城區(qū)總量：17.81 （環(huán)比：-43%） 城七區(qū)新增供應(yīng)城七區(qū)新增供應(yīng)（新批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積） 區(qū)域當(dāng)月供應(yīng)占全市比重 中山區(qū) 2.334% 西崗區(qū) 0- 沙河口區(qū) 4.227% 甘井子區(qū) 37.0260% 旅順口區(qū) 15.3725% 金州新區(qū) 2.454% 數(shù)據(jù)來(lái)

28、源：指南針市場(chǎng)部 4.4.24.4.2 累計(jì)可售面積累計(jì)可售面積 全市總量：200.87 老城區(qū)總量：115.52 新城區(qū)總量：85.35 20102010 年年 5 5 月累計(jì)可售面積構(gòu)成示意圖月累計(jì)可售面積構(gòu)成示意圖 4.4.34.4.3 區(qū)域商品房當(dāng)月成交面積區(qū)域商品房當(dāng)月成交面積 全市總量：78.4 萬(wàn)平 （環(huán)比：-11%） 老城區(qū)總量：44 萬(wàn)平 （環(huán)比：2%） 新城區(qū)總量：34.4 萬(wàn)平 （環(huán)比：-24%） 區(qū)域當(dāng)月成交（萬(wàn)平）占全市比重 中山區(qū) 79% 西崗區(qū) 2.23% 沙河口區(qū) 19.825% 甘井子區(qū) 1519% 旅順口區(qū) 8.611% 金州新區(qū) 25.833% 數(shù)據(jù)來(lái)源：

29、指南針市場(chǎng)部 4.4.44.4.4 區(qū)域商品房累計(jì)成交面積區(qū)域商品房累計(jì)成交面積 全市總量：277.08 萬(wàn)平 老城區(qū)總量：129.8 萬(wàn)平 新城區(qū)總量：147.28 萬(wàn)平 區(qū)域當(dāng)年累計(jì)（萬(wàn)平）占全市比重 中山區(qū) 24.989% 西崗區(qū) 4.282% 沙河口區(qū) 30.5711% 甘井子區(qū) 69.9725% 旅順口區(qū) 43.2516% 金州新區(qū) 104.0338% 數(shù)據(jù)來(lái)源：指南針市場(chǎng)部 4.4.54.4.5 區(qū)域商品房均價(jià)區(qū)域商品房均價(jià) 全市均價(jià)：9875 元/平 老城區(qū)均價(jià)：12881 元/平 新城區(qū)均價(jià)：6037 元/平 區(qū)域當(dāng)月均價(jià)（元/平）環(huán)比 中山區(qū) 15811-7% 西崗區(qū) 678

30、8-10% 沙河口區(qū) 136452% 甘井子區(qū) 6274-24% 旅順口區(qū) 607719% 金州新區(qū) 6023-10% 數(shù)據(jù)來(lái)源：指南針市場(chǎng)部 五、本月?tīng)I(yíng)銷五、本月?tīng)I(yíng)銷 5.15.1 新增項(xiàng)目展示新增項(xiàng)目展示 本月暫無(wú)新項(xiàng)目宣傳 5.25.2 媒體監(jiān)測(cè)分析媒體監(jiān)測(cè)分析 數(shù)據(jù)來(lái)源：指南針市場(chǎng)部 表：各媒體投放指標(biāo)統(tǒng)計(jì) 本月投放媒體中，報(bào)媒仍然占據(jù)投放主力，網(wǎng)絡(luò)趕超雜志成為第二大投放媒體。2010 年 4 月未出現(xiàn)集中供應(yīng)高峰，隨著 5 月的臨近，各項(xiàng)目陸續(xù)開(kāi)盤、加推，及時(shí)的信息對(duì)于 網(wǎng)絡(luò)媒體的依附性較大，與雜志媒體相比動(dòng)態(tài)性更強(qiáng)，更多待開(kāi)盤項(xiàng)目青睞網(wǎng)媒。 5.35.3 報(bào)廣監(jiān)測(cè)分析報(bào)廣監(jiān)測(cè)分析

31、區(qū)域區(qū)域中山區(qū)中山區(qū)西崗區(qū)西崗區(qū)沙河口區(qū)沙河口區(qū)甘井子區(qū)甘井子區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)旅順口區(qū)旅順口區(qū)金州區(qū)金州區(qū) 見(jiàn)報(bào)項(xiàng)目見(jiàn)報(bào)項(xiàng)目( (個(gè)個(gè)) ) 91615722 頻次頻次( (次次) ) 19116491156 版面版面( (版版) ) 180.251621.51045 費(fèi)用費(fèi)用( (萬(wàn)元萬(wàn)元) ) 291.71.9291.3389.7143.961.765.55 數(shù)據(jù)來(lái)源：指南針市場(chǎng)部 表：各區(qū)域紙媒投放指標(biāo)統(tǒng)計(jì) 據(jù) 5 月份大連市四大主流紙媒的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，本月大連房地產(chǎn)行業(yè)見(jiàn)報(bào)項(xiàng)目 42 個(gè) （硬廣） ，環(huán)比下滑 51%，刊登共計(jì) 76.75 版，總頻次為 107 次，版面環(huán)比下滑 61%，

32、頻次 環(huán)比下滑 62%，投放總金額為 1245.75 萬(wàn)元，環(huán)比下滑 62%。雖然新政出臺(tái)，大連樓市 5 月 仍然呈現(xiàn)第一次集中供應(yīng)，但營(yíng)銷方面配合卻整體下滑 6 成，在現(xiàn)行的市場(chǎng)狀況下，各家 開(kāi)發(fā)商更加注重產(chǎn)品品質(zhì)，性價(jià)比等因素，營(yíng)銷多以低成本活動(dòng)維系客戶關(guān)系，報(bào)廣出街 率下滑明顯。 區(qū)域上看，本月投放甘區(qū)占比 3 成有余，甘區(qū)投放占比仍然處于全市投放支柱，但與 其他區(qū)域距離有所拉近，由于其區(qū)域本身入市項(xiàng)目較多，如此市場(chǎng)環(huán)境之下，采取“集約 投放模式”即版面和金額減小，次數(shù)有所保證，出街率依然較高，也反映開(kāi)發(fā)商對(duì)目前市 場(chǎng)采取較為理性的態(tài)度，老城區(qū)投放比例除西港區(qū)外，相對(duì)較為穩(wěn)定，新城區(qū)投放

33、相對(duì)減 少較為明顯，與各自區(qū)域的房屋價(jià)值有較強(qiáng)聯(lián)系，新政之下，新城區(qū)受到影響較為明顯。 數(shù)據(jù)來(lái)源：指南針市場(chǎng)部 圖：各區(qū)域媒體投放指標(biāo)占比情況 5.45.4 項(xiàng)目投放排名項(xiàng)目投放排名 排名排名項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱費(fèi)用費(fèi)用( (占比占比) )版面版面( (占比占比) )頻次頻次( (占比占比) ) 1 遠(yuǎn)洋自然 14.00%14.70%10.30% 2 萬(wàn)達(dá)公館 10.20%10.00%6.50% 3 梧桐路 9.20%6.20%6.50% 4 城市印象 7.80%6.70%4.70% 5 一方公館 6.80%9.40%3.70% 數(shù)據(jù)來(lái)源：指南針市場(chǎng)部 圖：各項(xiàng)目媒體投放指標(biāo)占比情況 本月投放主力集中在營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目，適逢開(kāi)盤、加推，投放量相對(duì)集中，遠(yuǎn)洋自然即 將面市，前期鋪墊較多，本月坐上頭把交椅，金額占比達(dá)到 14%，萬(wàn)達(dá)保持其一貫的投放 力度，城市印象、梧桐路等項(xiàng)目適逢?duì)I銷節(jié)點(diǎn)，投放量位列 3、4 名。 5.55.5 紙媒突出信息統(tǒng)計(jì)分析