×××商業(yè)街整體招商方案15

1、XXX商業(yè)街整體招商方案一、招商的啟動(dòng)時(shí)間 如按2005年5月1日開業(yè)計(jì)劃，按一般同規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目， 至少應(yīng)提前 8個(gè)月進(jìn)行招商， xxx商業(yè)街因種種原因，現(xiàn)距開業(yè)之日僅剩下 6個(gè)月時(shí)間，因此招商時(shí)間建議最遲 11 月初開始啟動(dòng)。二、招商人員人數(shù)商業(yè)街鋪位 864 個(gè)，現(xiàn)出售的 1 4區(qū)鋪位較小且分散， 如此以來增加了招商的難度和強(qiáng) 度。對(duì)此招商人員定為 10 名較為合適。具體工作分配如下：經(jīng)理（XX）:負(fù)責(zé)統(tǒng)管全局，制定招商方案和進(jìn)度，安排招商人員的日常工作。招商人員（九名）：由經(jīng)理安排具體招商工作 其中: 13 區(qū)由 3 名招商人員負(fù)責(zé)招商工作 46 區(qū)由 5 名招商人員負(fù)責(zé)招商工作 招商

2、文秘 1 名三、招商辦公地點(diǎn) 因整個(gè)招商需和銷售配合，建議在營銷中心附近開展招商工作1、在營銷中心后、交警崗?fù)づ越ㄔ煲婚g約 80 平米的招商辦公室。建議在 11 月底建成， 前期暫時(shí)在營銷中心內(nèi)辦公。2、在項(xiàng)目現(xiàn)場附近租賃一套寫字樓或公寓作為招商辦公室，并同時(shí)在營銷中心內(nèi)設(shè)立 招商咨詢點(diǎn)，雙邊配合進(jìn)行。四、項(xiàng)目整體招商的原則和目標(biāo)1、保證在 2005年3月底前項(xiàng)目整體招商完成 80%；2005年5月 1 日項(xiàng)目開業(yè)前整體招 商完成 90%，以保障項(xiàng)目能如期順利開業(yè)。距明年項(xiàng)目開業(yè)只剩下半年時(shí)間（ 2004年 11月 1日2005年 4月 30日），除去春節(jié)一 個(gè)月的時(shí)間，實(shí)際剩下的時(shí)間只有 5

3、 個(gè)月，因此對(duì)完成 90%的招商計(jì)劃有一定的難度和壓 力，但由于前期積累了一定客戶資源，加之對(duì)項(xiàng)目比較了解，通過后期的招商更進(jìn)工作 和招商廣告的配合，對(duì)完成這個(gè)任務(wù)有一定的信心。2、在招商過程中確保按既定的功能分區(qū)進(jìn)行招商， 以保障整個(gè)商業(yè)街商業(yè)經(jīng)營井然有序。由于整個(gè)招商滯后于銷售，且在前期的定位中將商業(yè)街定位于自營性商業(yè)街，因此要保 證功能分區(qū)具體到每一個(gè)鋪位，難度勢必很大，因此按功能分區(qū)進(jìn)行招商只能是保障每 個(gè)區(qū)經(jīng)營的商品性質(zhì)大體一致，如經(jīng)營服裝的區(qū)也可以經(jīng)營皮具、化裝品之類，而不能 經(jīng)營小吃、電玩等。3、在招商工作中確保業(yè)主第一年的投資回報(bào)達(dá)到 8%以上，以穩(wěn)定業(yè)主的投資信心。根據(jù)我司對(duì)

4、項(xiàng)目周邊商鋪?zhàn)赓U價(jià)格的調(diào)查分析和商業(yè)行業(yè)基準(zhǔn)收益率，我司測算保證業(yè) 主第一年的投資回報(bào)達(dá)到 8%以上問題不大，較高的投資回報(bào)對(duì)增強(qiáng)投資者信心和保障商 業(yè)街的永續(xù)經(jīng)營至關(guān)重要。4、確保整個(gè)商業(yè)街形象統(tǒng)一和經(jīng)營穩(wěn)定。對(duì) 14 區(qū)將按現(xiàn)行功能分區(qū)進(jìn)行零散招商，對(duì) 5 6 區(qū)采取統(tǒng)一招商，來保證整個(gè)商業(yè) 街整體定位符合東塘商圈需求，來保證商業(yè)街長遠(yuǎn)經(jīng)營穩(wěn)定。五、xxx商業(yè)街投資業(yè)主、自營業(yè)主和開發(fā)商三方風(fēng)險(xiǎn)分析1、投資業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)分析? 商鋪不能及時(shí)租賃出去；? 商鋪?zhàn)赓U的價(jià)格比較低；? 商鋪升值潛力有限，不能轉(zhuǎn)手或難于轉(zhuǎn)手。2、自營業(yè)主（租賃戶）風(fēng)險(xiǎn)分析? 項(xiàng)目招商在開業(yè)前不能完成 85%以上或裝修未完

5、成， 項(xiàng)目不能如期開業(yè)或開業(yè)時(shí)間無限 期拖延；? 由于招商工作的疏漏，導(dǎo)致商業(yè)街內(nèi)經(jīng)營無序、魚龍混雜；? 沒有統(tǒng)一的物管或物業(yè)管理費(fèi)用比較高；? 生意不是很理想或經(jīng)營慘淡；? 開發(fā)商賣完后走人。3、開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)分析? 投入大量招商推廣費(fèi)用后，招商效果不明顯或收效甚微；? 開發(fā)商自己沒有專業(yè)的招商人員， 需聘請(qǐng)專業(yè)的招商公司， 費(fèi)用開支加大；? 5-6 區(qū)“只租不賣 ”或“先租后賣 ”，若招商不理想，今后的經(jīng)營或銷售會(huì)很困難；? 項(xiàng)目不能如期開業(yè)，業(yè)主鬧事；? 項(xiàng)目日后經(jīng)營不是很理想或經(jīng)營慘淡，則不利于開發(fā)商的品牌樹立。? 項(xiàng)目不能獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)，業(yè)主鬧事；六、招商中存在的主要問題及規(guī)避方法問

6、 題 一：招商時(shí)間緊迫、任務(wù)量較大 如前面所述，項(xiàng)目的整個(gè)招商時(shí)間只剩下約 5 個(gè)月左右的時(shí)間，總共有約 20000m2、800 多個(gè)鋪位需要招商，因此時(shí)間非常緊迫，任務(wù)巨大。規(guī)避方法：盡快確定整體招商執(zhí)行方案，引入專業(yè)的招商機(jī)構(gòu)開始工作，并組織專 門的部門監(jiān)督管理。問 題 二：已買商鋪的業(yè)主要求自營或自行轉(zhuǎn)租，可先前沒有交保證金，簽定相關(guān)協(xié)議，對(duì)其難以制約 規(guī)避方法：建議提前召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)，成立臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)，協(xié)助開發(fā)商做好業(yè)主方 面的種種工作，以保證項(xiàng)目能如期開業(yè)。問 題 三：引入大型租賃戶后，可能導(dǎo)致租金達(dá)不到 8%，業(yè)主不同意 引入大型主力店、知名品牌客戶，由于面積較大，其租金相對(duì)會(huì)

7、降低，但引入大型租賃 戶一次性可以租賃較大面積， 另外大型品牌的進(jìn)駐會(huì)形成示范效用，吸引中小客戶進(jìn)駐， 從而縮短整個(gè)招商周期，保證如期開業(yè)。規(guī)避方法：開發(fā)商適當(dāng)?shù)慕o予一定租金補(bǔ)貼。問 題 四：自營鋪位與大客戶租賃鋪位重疊規(guī)避方法：1、談大型包租客的同時(shí)，盡量給投資業(yè)主商鋪面積占比比較多的商鋪群給其選擇；2、對(duì)大型包租客包租商鋪中的自營業(yè)主， 可幫其調(diào)整到位置相對(duì)較好的委托出租商鋪中 經(jīng)營，期間發(fā)生的租金差額可酌情給予補(bǔ)償。問 題 五：2005年5月 1日前招商任務(wù)完不成 90%，影響開業(yè) 規(guī)避方法：在目前的形式下，必須對(duì)招商工作進(jìn)行科學(xué)、合理的評(píng)估，認(rèn)真分析招商工 作中的問題和困難，正確預(yù)見并

8、確定項(xiàng)目的開業(yè)時(shí)間?；蛘邔脮r(shí)制定相關(guān)的廣告宣傳活 動(dòng)，如大學(xué)生免費(fèi)創(chuàng)業(yè) 90 天、自營業(yè)主經(jīng)營比賽等活動(dòng)，由開發(fā)商免費(fèi)提供開業(yè)時(shí)適量 未租出商鋪，保證開業(yè)率達(dá) 90以上。七、XXX商業(yè)街計(jì)劃招商方式XXX商業(yè)街共有商鋪864個(gè)，現(xiàn)階段已售商鋪288個(gè)（截止2004年10月23日），但真 正意義上的整體招商仍未規(guī)劃和啟動(dòng)，如按以前招商設(shè)想： 1-4 區(qū)招散戶， 5-6 區(qū)統(tǒng)一招 商，如按 2005年5月 1 日開業(yè)計(jì)劃，招商率達(dá) 9%以上將有較大困難 1、時(shí)間已來不及。從 11 月初開始計(jì)算，到明年 4 月底，僅僅剩下個(gè) 6 個(gè)月的時(shí)間，之 間還有春節(jié)將延誤一個(gè)月時(shí)間，加上招商組織必須進(jìn)一步擴(kuò)大

9、，具體方案的確定，人員 的招聘或磨合，招商廣告的策劃等等，至少將需要 15-20 天時(shí)間。也就是說四個(gè)月的時(shí) 間要招滿864 X 90% （開業(yè)率）X（ 1-20%自營客戶）=622個(gè)商鋪，平均每月要招出138 戶，每天要招出138寧30=4.6戶，將非常困難，以往長沙市任何地方都沒有類似速度， 所以從時(shí)間上來來說已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。2、嚴(yán)格按功能分區(qū)招商，那么三、四區(qū)的招商將有非常大的困難。 按目前功能分區(qū)，三區(qū)做男士用品、動(dòng)動(dòng)休閑產(chǎn)品，四區(qū)做兒童用品、文化用品，要招 商有相當(dāng)大的困難，作為地下商業(yè)街，大品牌或有名品牌的選擇性不大，根據(jù)以往招商 了解，男士服飾、兒童用品的客戶資源比起女裝類產(chǎn)品要少很

10、大一部分比例，招商有很 大一部分難度，加上相比一、二區(qū)位置，三、四區(qū)缺乏優(yōu)勢，如三、四區(qū)按目前功能分 區(qū)經(jīng)營，將有很大困難。3、一般商業(yè)項(xiàng)目，如考慮到以后的商業(yè)街形象和穩(wěn)定，招商工作都會(huì)策劃先行。及工程 開始動(dòng)工時(shí)就有功能定位設(shè)想，然后根據(jù)策劃要求進(jìn)行施工和招商，一般啟動(dòng)時(shí)間略早 于銷售或與銷售同步，就目前XXX商業(yè)街來說，因招商啟動(dòng)時(shí)間較晚，沒有事先策劃， 加上已有 288 個(gè)商鋪的自主權(quán)掌握在一大群業(yè)主手中，招商過程中可能出現(xiàn)的困難或工 作的不可操作性，將隨時(shí)影響招商工作的效果，影響商業(yè)街的整體形象和開業(yè)時(shí)間，如 盲目啟動(dòng)，到時(shí)將進(jìn)退兩難。針對(duì)以上種種情況分析，如果要保證 2005年 5

11、月商業(yè)街整體 90%以上開業(yè)，且功能分區(qū) 不混亂，經(jīng)營類別的包括購物、休閑、娛樂、餐飲等要素，建議目前啟動(dòng)招商時(shí)，采取 以下辦法：1 、在目前銷售的 1-4 區(qū)中 1-3 區(qū)招租散戶；2、4-6 區(qū)統(tǒng)一招租大型商業(yè)項(xiàng)目（目前銷售的只有 4區(qū)）1-3 區(qū)招商方案一、 功能定位及招商對(duì)象 功能定位：1、因東塘周邊的商業(yè)企業(yè)中：友誼商城裝修后經(jīng)營定位為中高檔，東塘百貨經(jīng)營定位為高檔，xxx旁的交易大樓、瀟湘服飾廣場經(jīng)營定位均是低檔，考慮到差異化經(jīng)營，xXX商業(yè)街經(jīng)營定位應(yīng)該是中檔偏低。2、目前長沙的市場行情而言，散戶經(jīng)營女裝的市場份額大大的占據(jù)著主導(dǎo)地位，其中 還帶動(dòng)著美甲、內(nèi)衣、精品飾品的消費(fèi)，故

12、業(yè)內(nèi)人常說：女人的錢是最好賺的。所以， 在本項(xiàng)目中，我們拿出一個(gè)區(qū)的位置來經(jīng)營女性服裝、服飾。也是為了保障經(jīng)營戶的利 益，從而確保商家的穩(wěn)定性和市場的長期穩(wěn)步發(fā)展的前景。相對(duì)的，男裝和童裝在市場 的份額中就顯得比例小很多，所以，他們所占的本項(xiàng)目面積并不是很大，全部集中在三 區(qū)。3、就地下商業(yè)街在長沙經(jīng)營的歷史來講，長沙民眾已經(jīng)習(xí)慣將她定位為中檔偏下的消 費(fèi)場所。所以，較高檔的品牌進(jìn)駐長沙的地下商業(yè)街的可行性不是很大。故設(shè)一個(gè)區(qū)引 進(jìn)一些二、三線服飾及相關(guān)品牌。招商對(duì)象：1 區(qū)：品牌服飾（男、女品牌服飾、品牌內(nèi)衣、品牌布藝及時(shí)尚包類等）2 區(qū)：女性用品（時(shí)尚女裝、美容美甲、精美飾品等）3 區(qū)：男

13、士用品（男士服飾、休閑品牌、運(yùn)動(dòng)服飾、兒童用品等）三、招商人數(shù)我司在 10月 19日至 10月 25日已進(jìn)行了初步委托租賃招商工作，從工作情況來看，建議由 3 名招商人員進(jìn)行招商比較合適1-3 區(qū)招商具體操作方法：1）、召開臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)，聘請(qǐng)專業(yè)公司在業(yè)主與租賃戶之間搭建招商信息平臺(tái)，讓其 自行商定相關(guān)細(xì)節(jié)，開發(fā)商負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和監(jiān)督。2）、 5-6 區(qū)由于目前沒有銷售出去， 不存在產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離， 招商難度相對(duì)較小， 建議 主要吸引大客戶進(jìn)駐，一方面可以加快招商速度，另一方面可以吸引廣大中小租賃戶進(jìn) 駐。由于大客戶租賃時(shí)間相對(duì)較長、租賃面積相對(duì)較大，可能其租賃的價(jià)格會(huì)低于散戶租賃的價(jià)格，開發(fā)商

14、會(huì)損失部分租金，但從長遠(yuǎn)來看這有利于整個(gè)商業(yè)街的經(jīng)營，有利 于 5-6 區(qū)商鋪今后的銷售或租賃。3）、1-4 區(qū)由于目前銷售已經(jīng)過半， 采用返租等方式目前操作起來可能比較困難， 我司建 議按以下辦法：1-4 區(qū)的招商比較復(fù)雜，主要分成兩塊 已售出商鋪的招商和迄今未售出商鋪的招商。 因?yàn)樗鼈儍烧叩奶攸c(diǎn)不一樣，下面分別進(jìn)行闡述：? 已售出商鋪的招商到2004年10月20日為止，XXX商業(yè)街目前已銷售鋪位 285個(gè)，占1-4區(qū)總鋪位數(shù)的47.1%。這其中客戶主要分成自行招租、委托招租、自營三種。 對(duì)于這些客戶，由于前期沒有交納保證金，目前對(duì)其難以限制，工作會(huì)有一定的難度， 為此我們制定以下方案：1

15、、以上客戶在 11 月 30 前可自行選擇自營、委托租賃還是自行租賃。2、 11月底以前購買商鋪選擇自營、自行招租的業(yè)主，在12月 10日前到開發(fā)商處交納2000元自營保證金，簽定經(jīng)營公約和自營意向書，才能享受政府給予的優(yōu)惠稅收政策， 如果能和整個(gè)商業(yè)街統(tǒng)一開業(yè)，屆時(shí)將退還 2000 元保證金。3、 11月底以前購買商鋪選擇委托租賃的業(yè)主在 12月 10日前可選擇由開發(fā)商指定的公司 委托租賃，交納保證金，并簽定委托租賃協(xié)議。 （詳見附后的委托租賃協(xié)議、租賃協(xié)議樣 本）4、11月 30日后所有剩下的鋪位無條件交由開發(fā)商指定的公司整體代為租賃，且按現(xiàn)行 價(jià)格年回報(bào)的 8%的租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一招商。這

16、種方式簡單、明了，但實(shí)際操作起來可能會(huì)有一定的難度，因?yàn)橐獦I(yè)主交納 2000元保 證金其主動(dòng)權(quán)在業(yè)主手中，開發(fā)商難以制約，如果操作不好可能會(huì)遭到業(yè)主抵制，而導(dǎo) 致整個(gè)招商工作被耽擱下來。鑒于此種方案的缺點(diǎn)， 我們建議采取以下措施，鼓勵(lì)客戶快速與公司簽定相關(guān)協(xié)議：1、對(duì)于 2004年 10月 30日前購鋪的客戶在 2004年 11月 15 日前與開發(fā)商指定的公司分 別簽定自營意向書、自行招租意向書或委托租賃協(xié)議的，第一年后返物管費(fèi)40%。2、對(duì)于 2004年 10月 30日前購鋪的客戶在 2004年 11月 30 日前與開發(fā)商指定的公司分 別簽定自營意向書、自行招租意向書或委托租賃協(xié)議的，第一年

17、后返物管費(fèi)20%。3、對(duì)于 2004年10月30日后 11月30日以前購鋪的客戶在簽定購鋪正式合同后 5日內(nèi) 與開發(fā)商指定的公司分別簽定自營協(xié)議、自行招租協(xié)議或委托租賃協(xié)議的，第一年后返 物管費(fèi) 40%。4、對(duì)于 2004年 10月 30日后 11月 30日以前購鋪的客戶在簽定購鋪正式合同后 10日內(nèi) 與開發(fā)商指定的公司分別簽定自營協(xié)議、自行招租協(xié)議或委托租賃協(xié)議的，第一年后返 物管費(fèi) 40%。超出以上時(shí)間的，則不給予任何獎(jiǎng)勵(lì)政策。? 未售出商鋪的招商11月 30日后，如未出售的商鋪，一律交由開發(fā)商指定的招商公司代為租賃。 11月 30日 后購買商鋪的業(yè)主，無條件選擇委托租賃。在簽定正式合同的

18、同時(shí)簽定委托租賃協(xié)議， 其中：1、11月 30日后購買商鋪的客戶在簽定正式合同的同時(shí)簽定委托租賃協(xié)議的，第一年后 返物管費(fèi) 40%。2、對(duì)于在簽定正式合同后 5 日內(nèi)簽定委托租賃協(xié)議的， 第一年后返物管費(fèi) 30%。3、對(duì)于在簽定正式合同后 10 日內(nèi)簽定委托租賃協(xié)議的，第一年后返物管費(fèi) 20%。4、11月 30日后購買商鋪的業(yè)主，仍需自營的，如該商鋪購買時(shí)已出租，將無條件選擇 委托出租，租賃期限滿后，方可自營。如該商鋪購買時(shí)未出租，需交納 2000 元保證金， 簽定經(jīng)營公約和自營意向書，保證和商業(yè)街同步開業(yè)后，才可自營，同時(shí)，第一年后返 物管費(fèi) 20%。五、具體招商細(xì)則：1、1- 3區(qū)委托租賃

19、機(jī)構(gòu)因長沙市xx房地產(chǎn)顧問有限公司一直在營銷一線，有豐富的客戶資源、了解業(yè)主和租賃戶的心理，建議業(yè)主直接委托其負(fù)責(zé)操作。2、委托租賃具體操作流程。確認(rèn)自營、委托出租業(yè)主購買商鋪 填寫經(jīng)營意向調(diào)查表協(xié)助業(yè)主和承租人簽訂租賃公司收集承租客戶投資業(yè)主簽定業(yè)主代租合同，并收取租賃中介傭金信息、進(jìn)行談判協(xié)議，交納履約保證金裝修、開業(yè)3、委托租賃合同附后。八、xxx商業(yè)街4-6區(qū)統(tǒng)一招商方案一、基本原則（ 1 ）定位原則目前，隨著沃爾瑪、步步高、家潤多、國美、通程電器、友誼精品商城、通程精品商城 等國內(nèi)外知名商業(yè)巨頭聚首東塘商圈，東塘的整體商業(yè)氛圍日益漸濃，作為名氣不大， 沒有品牌知名度的XXX商業(yè)街，特

20、別是第四一六區(qū)統(tǒng)一招商項(xiàng)目的定位，應(yīng)遵守以下 幾個(gè)原則：A、引進(jìn)的項(xiàng)目必須能提升整個(gè)商業(yè)街的形象， 帶動(dòng)人氣，增強(qiáng)業(yè)主和經(jīng)營戶的投資信心， 因此，應(yīng)該是東塘商圈其他賣場缺乏的項(xiàng)目，或者是將來在東塘更具競爭優(yōu)勢的項(xiàng)目。B、引進(jìn)的項(xiàng)目必須考慮到商業(yè)街周邊企事業(yè)單位、居民區(qū)、學(xué)校等群體的購物習(xí)慣和消 費(fèi)需求，能培育穩(wěn)定的消費(fèi)群體，有非常明確的針對(duì)性。C、可以引進(jìn)國內(nèi)外大型知名商業(yè)機(jī)構(gòu)。D項(xiàng)目定位的覆蓋面，基本能輻射達(dá)到項(xiàng)目周邊 3公里以內(nèi)。（2）租金價(jià)位定價(jià)原則A、租金基準(zhǔn)定價(jià)，應(yīng)全面權(quán)衡經(jīng)營戶和開發(fā)商的投資成本，目前，參照市場上按投資回報(bào) 7 8%左右的價(jià)位， 業(yè)主和經(jīng)營戶基本能接受， 因此，第五

21、、六區(qū)租金定價(jià)月基價(jià)應(yīng)為： 售價(jià)X 8% 12個(gè)月。B、因引進(jìn)的項(xiàng)目有知名度大小不同、影響力不同、規(guī)模大小不同，因此，在考慮基準(zhǔn)定 價(jià)的基礎(chǔ)上，應(yīng)該考慮以下兩個(gè)著重點(diǎn)： 如引進(jìn)的項(xiàng)目知名度大，確實(shí)能提升商業(yè)街整體形象，帶動(dòng)人流，其租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)參照 市場行情，適當(dāng)略低于租金基準(zhǔn)定價(jià)，但租賃期應(yīng)至少達(dá) 3 年以上，且每年租金價(jià)格要 保證 5左右的遞增。 如引進(jìn)的項(xiàng)目，只有一般知名度或影響力，對(duì)整個(gè)商業(yè)街的幫助不大，則可以按租金 基準(zhǔn)定價(jià)作為參考定價(jià)。 因大型商業(yè)項(xiàng)目裝修較一般商鋪復(fù)雜， 往往需要13個(gè)月的裝修期，如XXX商業(yè)街 在明年 2005年3月底客戶才能進(jìn)場裝修的情況下，建議給予免 13個(gè)月裝

22、修期的租金 優(yōu)惠政策。二、招商對(duì)象以及目標(biāo)顧客、租金預(yù)測? 文化類品牌店以教科書、綜合書刊、音像店、電腦配件店等為主，該群體以連鎖店經(jīng)營為主，一般要 求鋪位面積 2001000m（2 使用），其經(jīng)營實(shí)力、經(jīng)驗(yàn)比較強(qiáng)，有很穩(wěn)定的消費(fèi)群體，有較 高的品牌影響力和號(hào)召力。目標(biāo)顧客：1、東塘沿韶山南路至井灣子止， 沿線一公里范圍內(nèi)的四十幾個(gè)中高等院校 （不 包括小學(xué)）。2、xxx商業(yè)街沿線一公里范圍內(nèi)的科研單位、技術(shù)單位、廣告信息公司以及有關(guān)文化 愛好者。租金預(yù)測：根據(jù)市場該群體的投資實(shí)例，預(yù)測租金60元/m2左右（建筑面積）。? 餐飲、娛樂、休閑品牌店 以餐飲酒樓或餐飲美食廣場、電玩俱樂部、美容美體

23、館、健身館、酒吧等為主，該類群 體一般要求鋪位面積 2002000m（2 使用），其經(jīng)營項(xiàng)目能做到與購物互補(bǔ)， 有一定的規(guī)模 和市場競爭力，能充分聚集人氣。目標(biāo)顧客： 1、東塘商圈講究生活品質(zhì)和品位的消費(fèi)人士。2、東塘商圈喜愛時(shí)尚，追求潮流的時(shí)尚男女。3、東塘商圈熱愛生命、熱愛運(yùn)動(dòng)的都市青年以及大中學(xué)生。4、來XXX商業(yè)街購物后需其他消費(fèi)的顧客。5、東塘周邊喜愛休閑娛樂的廣大愛好者。租金預(yù)測：根據(jù)對(duì)前期市場調(diào)查了解，租金預(yù)測可達(dá)4070元/mO（建筑面積）。? 大型知名商業(yè)連鎖機(jī)構(gòu)該類機(jī)構(gòu)以國內(nèi)外知名商業(yè)品牌商場為主，一般要求面積達(dá)5000m2（建筑面積）以上，有其特定的消費(fèi)群體，有廣泛的品牌

24、知名度，有較高的商業(yè)信譽(yù)和超強(qiáng)的吸引力，能提 升整個(gè)商業(yè)街整體定位，帶動(dòng)人氣，增強(qiáng)業(yè)主和經(jīng)營戶的投資信心。目標(biāo)顧客：東塘商圈乃至整個(gè)天心區(qū)、雨花區(qū)整個(gè)范圍內(nèi)的需家庭消費(fèi)、生活所需開支 的居民區(qū)、企事業(yè)單位、大中專院校以及來商業(yè)街購物的所有顧客。租金預(yù)測：因該類商業(yè)機(jī)構(gòu)有其相當(dāng)大的知名度，根據(jù)其以往的投資習(xí)慣和投資成本， 租金預(yù)測在2550元/m2 (建筑面積)注：因4區(qū)是先售后租，建議整個(gè) 4區(qū)按售價(jià)年回報(bào)的 8進(jìn)行“帶租約銷售”，不允 許自營，已簽商鋪買賣合同的業(yè)主要求自營的業(yè)主，有開發(fā)商同意后幫其換至 3 區(qū)，然 后由開發(fā)商指定專業(yè)招商機(jī)構(gòu)統(tǒng)一招商大型商業(yè)項(xiàng)目。 一方面保證按原計(jì)劃銷售 1

25、-4 區(qū)， 另一方面以 4、5、6 區(qū)的整體招商租金收益支付 4 區(qū)返租費(fèi)用之后(因大型商業(yè)項(xiàng)目的 租金可能略低于售價(jià)年回報(bào)的 8，故與返租租金有一定差額) ，開發(fā)商仍將有很大的租 金收益。九、xxx商業(yè)街整體招商程序序號(hào) 工 作 內(nèi) 容 日 期一 進(jìn)行全市商業(yè)業(yè)態(tài)及招商、租賃市場調(diào)研 9 月 1日11月 1 日二 確定功能分區(qū)，確定招商平面圖及面積 11 月 1 日之前三 確定本項(xiàng)目的招商形式及條件 11 月 1 日之前1 、租賃2 、合作經(jīng)營四 招商工作中工商稅務(wù)費(fèi)用的確定 11 月 1 日之前五 制定具體的招商項(xiàng)目明細(xì) 11 月 1 日之前1 、項(xiàng)目分類2 、目標(biāo)客戶的定位3 、招商區(qū)域地點(diǎn)六 制定各種招商項(xiàng)目的租金費(fèi)用、收益預(yù)算、編制租金表 11 月 1 日之前七 制定宣傳推廣計(jì)劃及開支預(yù)算1 、招商工具 11 月 15 日之前( 1)招商地點(diǎn)及辦公用品 11 月 15 日之前( 2)確定物管及介入經(jīng)營管理隊(duì)伍 12 月 30 日之前（3）印制宣傳單、書刊、價(jià)目表 11 月 15 日之前2 、招商文本（1）招商手冊(cè) 11 月 15 日之前（2）租賃合同 11 月 1 日之前（3）合作經(jīng)營合同 11 月 1 日之前（4）物管文本 11 月 30 日之前（5）裝修要求 11 月 30 日之前（6）商業(yè)管理文本 11 月 30 日之前3 、傳播及媒體（1）制定詳盡的廣告創(chuàng)意