房地產(chǎn)項(xiàng)目可研報(bào)告

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目可研報(bào)告房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告二一二年十月房地產(chǎn)項(xiàng)目可研報(bào)告房地產(chǎn)項(xiàng)目可研報(bào)告目錄一、項(xiàng)目名稱二、項(xiàng)目位置及環(huán)境三、建設(shè)規(guī)模四、建設(shè)分期五、市場(chǎng)分析六、設(shè)計(jì)及工程監(jiān)理七、投資測(cè)算八、收益預(yù)測(cè)九、研究結(jié)論房地產(chǎn)項(xiàng)目可研報(bào)告一、項(xiàng)目名稱原報(bào)建項(xiàng)目名稱： XXX 花園現(xiàn)報(bào)建項(xiàng)目名稱： XXXX 廣場(chǎng)二、項(xiàng)目位置及環(huán)境1、項(xiàng)目位置本項(xiàng)目地處 XX 市南部，東面為城市規(guī)劃中的主干道 XX 路，南、西、北三面分別為 XXX 街、 XXXX 街和 XXXX 街。項(xiàng)目四面臨街，對(duì)外交通便捷； 四周均為住宅區(qū)， 且主要以定位于成功人士的中高檔公寓住宅為主。 根據(jù) XX 市總體規(guī)劃和本項(xiàng)目所在區(qū)位特點(diǎn)

2、分析， 本項(xiàng)目所處的位置， 屬于 XX 發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。 該區(qū)域密集的中高檔住宅小區(qū)的大量建設(shè)和各項(xiàng)交通、 基礎(chǔ)配套設(shè)施條件的日臻完善， 該區(qū)域的綜合發(fā)展?jié)摿Ρ貙⒌玫斤@著增強(qiáng)。2、項(xiàng)目環(huán)境本項(xiàng)目四周所處環(huán)境的主要特征是： 已建和在建的中高級(jí)住宅小區(qū)林立，東望 XX 花園、 XX 園和日前正推出銷售火爆的 XXX 城；南依車站和航空港；西鄰 XX 園、 XX 園、 XXX 苑、 XX 園；北鄰 XX 花園、XX 花園、XX 花園、XX 苑等。由于周邊良好的交通配套環(huán)境條件以及已開發(fā)形成的中高檔居住物業(yè)的帶動(dòng)， 該區(qū)域已成為中高檔物業(yè)投資和消費(fèi)者居住環(huán)境心理認(rèn)同的首選之地。三、建設(shè)規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目可

3、研報(bào)告項(xiàng)次指 標(biāo)單位說(shuō) 明總占地面積53977M2約81畝規(guī)劃用地面積44840M2約68畝代征地面積9137M2約13畝擬建總建面面積62620M2其中：中心商廈21650M2步行商業(yè)街40970M2擬建樓層數(shù)24層容積率：1.3總停車數(shù)181輛四、建設(shè)分期本項(xiàng)目建設(shè)可分為三期，第一、二期主要建設(shè)二圈步行商業(yè)街，擬采用分段方式進(jìn)行。第一、二期分別建設(shè)約20485 M2 的商業(yè)步行街，同時(shí)進(jìn)行相應(yīng)配套的公共設(shè)施用房和輔助性服務(wù)用房的建設(shè)。第三期集中建設(shè)約21650 M2 中心商廈。第一期建設(shè)期； 1999 年 10 月2000 年 8 月，計(jì) 11 個(gè)月。第二期建設(shè)期： 2000 年 3 月2

4、000 年 12 月，計(jì) 10 個(gè)月。第三期建設(shè)期： 2000 年 8 月2001 年 11 月，計(jì) 16 個(gè)月。總建設(shè)工期約 25 個(gè)月。房地產(chǎn)項(xiàng)目可研報(bào)告五、市場(chǎng)分析XCX 市作為 XX 省會(huì)城市及中國(guó)西部地區(qū)重要的中心城市，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展重心和政策取向向西部大力傾斜的今天， 迎來(lái)了一個(gè)難得的發(fā)展機(jī)遇，具有較為廣闊的發(fā)展空間。無(wú)論在科技方面，或是在金融、交通、通訊、商貿(mào)諸方面，其三中心二樞鈕的發(fā)展格局初步形成。在目前財(cái)政政策力量的推動(dòng)和各種有利于加快發(fā)展， 刺激經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)的政策和措施的促進(jìn)下， 隨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入和帶動(dòng)， 跨世紀(jì)工程的分步實(shí)施，向 X 向 X 方向發(fā)展戰(zhàn)略的確定，尤其

5、是最近國(guó)務(wù)院剛剛批復(fù)的 XX 市總體規(guī)劃方案， 必將把 XX 市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展推向又一個(gè)高潮。其大市場(chǎng)、大商貿(mào)、大流通的地區(qū)經(jīng)濟(jì)幅射和龍頭帶動(dòng)作用，將更趨明顯。房地產(chǎn)業(yè)在新一輪經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)中， 由于宏觀政策的調(diào)控和傾斜， 以及市場(chǎng)導(dǎo)向功能的逐步強(qiáng)化， 新一輪以滿足廣大人民群眾的安居住宅為主的物業(yè)開發(fā)建設(shè)，正方興未及。它必將帶動(dòng)相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)及消費(fèi)，從而刺激和促進(jìn)新一輪經(jīng)濟(jì)的啟動(dòng)， 隨著市場(chǎng)目標(biāo)及定位的進(jìn)一步細(xì)分及專業(yè)化，居住物業(yè)的開發(fā)建設(shè)也呈多層次、 多角度齊頭并進(jìn)的態(tài)勢(shì)，各種層次的消費(fèi)對(duì)象均可從細(xì)分的供給市場(chǎng)中， 尋找到自己的位置。由于 XX 市中房指數(shù)與全國(guó)各大中心城市相比較大為偏低，

6、而XX 市良好的生活居住環(huán)境和條件，將吸引越來(lái)越多的投資開發(fā)商攜資投入和各地各類層次的消費(fèi)群。 因而，眾多的房地產(chǎn)商均以大手筆介入公寓類住宅物業(yè)的開發(fā)，且規(guī)模越來(lái)越大，集中度更趨明顯，由房地產(chǎn)項(xiàng)目可研報(bào)告于存量物業(yè)有待消化， 增量物業(yè)又源源不斷地推出， 其供給和現(xiàn)實(shí)需求的關(guān)系導(dǎo)致同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。 住宅物業(yè)開發(fā)的利潤(rùn)也有向社會(huì)平均利潤(rùn)率靠齊的趨勢(shì)，甚而步入微利時(shí)代。根據(jù) XX 市商業(yè)物業(yè)的供需狀況分析表明， 總供給量仍較多地大于市場(chǎng)需求量，且目前已處于市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)的自行調(diào)整中。 據(jù)商業(yè)服務(wù)性物業(yè)供給的品種類型分析，也呈由大到小，由集中到分散、由市中心商業(yè)邁向周邊社區(qū)物業(yè)擴(kuò)散的分布態(tài)勢(shì)。但從具體

7、區(qū)位、方向、幅射半徑、尤其新近逐漸形成的居住物業(yè)小區(qū)分布與之相應(yīng)的市場(chǎng)需求等差異特征分析，其商服物業(yè)布局，尤其是服務(wù)于居住小區(qū)的聯(lián)鎖超市、休閑健身、精品服飾、餐飲娛樂(lè)等網(wǎng)點(diǎn)和具有較鮮明個(gè)性的社區(qū)相應(yīng)地個(gè)性化商服配套物業(yè)的分布和供給， 從局部上看仍呈較為嚴(yán)重的不均衡的現(xiàn)狀。因此，商業(yè)中心區(qū)域商服物業(yè)供給飽和或過(guò)量，而周邊城郊結(jié)合部位（二環(huán)路沿線外側(cè)）區(qū)域的供給，因需求的差異性而呈供給布局局部失衡。其中， 隱藏著較為明顯的商機(jī)，有待先見之明的開發(fā)商在其差異中著力挖掘，在不均衡中先人一步，找準(zhǔn)切入點(diǎn)，搶占這一難得商機(jī)。本項(xiàng)目所處區(qū)域，以開發(fā)中高檔公寓為主，為 XX 市乃至 XX 地區(qū)所認(rèn)同的知名度很

8、高的高尚成功人士密集的居住物業(yè)小區(qū)。在該區(qū)域，新老品牌眾多，典范物業(yè)林立，后續(xù)不斷相繼推出的高檔公寓，勢(shì)頭更猛、規(guī)模更大，極大地迎合了該消費(fèi)層次的市場(chǎng)需求， 形成了高價(jià)、高質(zhì)、高利，銷售暢旺的難得場(chǎng)面和市場(chǎng)亮點(diǎn)，由此而激發(fā)并將更加推動(dòng)后續(xù)各投資商的大量集中介入。規(guī)模愈宜擴(kuò)大，范圍逐漸延伸，房地產(chǎn)項(xiàng)目可研報(bào)告且均以高檔公寓為主；結(jié)構(gòu)類型則從低層別墅、公寓（ 24 層）向多層；由多層向高層電梯公寓物業(yè)演變；居住人口密度呈加大態(tài)勢(shì)?？梢灶A(yù)計(jì)，在不太長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，該區(qū)域內(nèi)居住人口密度將有較大地增加，由此帶來(lái)的相關(guān)消費(fèi)需求愈加顯現(xiàn)，有目共睹。但在現(xiàn)狀情況下，該區(qū)域相應(yīng)的商業(yè)配套服務(wù)性物業(yè)的供給， 則呈相對(duì)

9、滯后甚至嚴(yán)重失衡的態(tài)勢(shì)，其潛伏的商機(jī)逐漸顯現(xiàn)。 基于該區(qū)位市場(chǎng)需求趨勢(shì)的這一基本分析，在成都市總體商業(yè)物業(yè)供給過(guò)量， 該區(qū)域局部供需結(jié)構(gòu)相對(duì)失衡的狀況下， 本項(xiàng)目立足于商服配套性物業(yè)， 針對(duì)該區(qū)域成功人士居住密集，消費(fèi)層次較高的特點(diǎn)，定位于開發(fā)建設(shè)一座較具規(guī)模的、建立在生態(tài)環(huán)保綠化基礎(chǔ)之上的花園式中高檔次的大世界商業(yè)廣場(chǎng)，即有精品服飾，又有家裝配套，還有餐飲娛樂(lè)、現(xiàn)代食品、百貨超市等，并力爭(zhēng)引進(jìn)國(guó)外經(jīng)營(yíng)商業(yè)百貨超市的財(cái)團(tuán)， 以促成該區(qū)域成龍配套、體系完善和供需平衡。 本項(xiàng)目超前理智的目標(biāo)定位，現(xiàn)實(shí)冷靜的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，先人一籌的時(shí)機(jī)優(yōu)勢(shì)，發(fā)展前景可期，必將為開發(fā)投資商帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)取得良好

10、的社會(huì)效益和環(huán)境效益。六、設(shè)計(jì)及工程監(jiān)理為切實(shí)保證本項(xiàng)目的開發(fā)達(dá)到或超過(guò)預(yù)期， 其項(xiàng)目的規(guī)劃、 方案的布局，設(shè)計(jì)的優(yōu)劣、 貼近市場(chǎng)的程度至關(guān)重要。本項(xiàng)目由聲譽(yù)卓著的中國(guó)建筑 XX 建筑設(shè)計(jì)研究院擅長(zhǎng)于商業(yè)、 市場(chǎng)建筑設(shè)計(jì)的總建筑師領(lǐng)銜進(jìn)行方案設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)。 XXX 商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)計(jì)的基本構(gòu)思，由周邊步行商業(yè)街、中心商廈及中心綠化園林廣場(chǎng)和屋頂休閉花園有機(jī)組合而成。主入口位于 XX 路，次入口位于 XXXX 街， XXX 街和房地產(chǎn)項(xiàng)目可研報(bào)告XXXX 街分別各有二個(gè)步行入口， 交通便捷，開敞通透，與周圍密集的公寓居住區(qū)域環(huán)境融合一體，相得益彰。步行商業(yè)街充分體現(xiàn)XX地區(qū)沿街為市的傳統(tǒng)經(jīng)商購(gòu)物的

11、習(xí)慣特點(diǎn)，在沿街第一排小商鋪的內(nèi)側(cè)布置一條兩側(cè)均為二層（局部三層）的商業(yè)購(gòu)物步行街，形成濃厚的商業(yè)氛圍。局部三層有效利用屋面形成立體綠化效果的休閑屋頂花園，更增強(qiáng)了商業(yè)廣場(chǎng)配套服務(wù)、休閑娛樂(lè)功能。中心商廈為四層商業(yè)建筑，計(jì)有食品超市、百貨超市、食街及體育健身，為傳統(tǒng)商業(yè)購(gòu)物街融入了現(xiàn)代化的購(gòu)物理念。廣場(chǎng)中心為歐式綠化園林廣場(chǎng)，更為XXX 商業(yè)廣場(chǎng)提供了一片綠蔭，為商家廣告、產(chǎn)品宣傳展示提供了一個(gè)活動(dòng)中心。本項(xiàng)目工程監(jiān)理擬由獨(dú)立注冊(cè)的工程監(jiān)理公司公允執(zhí)法，全程監(jiān)理。并以選配技術(shù)力量強(qiáng)、 工程經(jīng)驗(yàn)豐富的高水平的監(jiān)理組織班子作為選擇監(jiān)理公司的先決條件。 以確保該項(xiàng)目建設(shè)的工程質(zhì)量達(dá)到國(guó)家級(jí)優(yōu)良標(biāo)準(zhǔn)。

12、七、投資測(cè)算1、說(shuō)明：a、工程建安費(fèi)用按95 定額及有關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算；b、施工企業(yè)土建及安裝按適當(dāng)優(yōu)惠級(jí)（類）另取費(fèi)；c、測(cè)算中不包含二次裝修費(fèi)用；2、方案技術(shù)指標(biāo)：項(xiàng)次指標(biāo)單位備注規(guī)劃紅線面積53977M2約 81畝房地產(chǎn)項(xiàng)目可研報(bào)告規(guī)劃用地面積48400M2用地率89.67%容積率1.3綠化率 50%建筑層數(shù)2 4層結(jié)構(gòu)類型框架基礎(chǔ)型式獨(dú)立柱基建筑標(biāo)準(zhǔn)中高檔3、投資測(cè)算：投資額技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào) 項(xiàng)目和費(fèi)用名稱(萬(wàn)元 )單位負(fù)荷或工作量 單位指標(biāo)一建設(shè)前期費(fèi)用9613M2626201535 元/ M2(一)土地投資8880M2626201418 元/ M21土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)7900畝8197

13、.5 萬(wàn)/畝投資額技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào) 項(xiàng)目和費(fèi)用名稱(萬(wàn)元 )單位負(fù)荷或工作量 單位指標(biāo)2土地出讓金980M248400202 元/ M2(二)前期稅費(fèi)733M262620117 元/ M21工程前期費(fèi)144M26262023.0 元/M2房地產(chǎn)項(xiàng)目可研報(bào)告A規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)7.5M2626201.2元/M2B73M2主體投資1%工程設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)11.7 元/M2C地質(zhì)鉆探費(fèi)10M2484002.1元/M2D工程質(zhì)檢費(fèi)1.5M2626200.2元/M2E工程指標(biāo)費(fèi)1.2M2626200.2元/M2F三通一平費(fèi)48M24840010.0 元/M2G模型制作2.5M2626200.4元/M22工程報(bào)建費(fèi)589

14、M26262094.0 元/M2A主體投資1%規(guī)劃管理費(fèi)7.3計(jì)1.2元/M2B規(guī)劃保證金36M2主體投資5%按 10%計(jì)一計(jì)年息C市政設(shè)施配套376M26262060.0 元/M2D中小學(xué)危房改造51M2主體投資 7 8.1 元/M2E墻改基金63M26262010.0 元/M2F消防設(shè)施配套19M2626203.0 元/M2G文物勘探費(fèi)13M2626202.0 元/M2H白蟻防治7.5M2626201.2 元/M2I渣土治理費(fèi)15.7M2626202.5 元/M2二建設(shè)中期費(fèi)用8050M2626201286 元/M2房地產(chǎn)項(xiàng)目可研報(bào)告(一)主體工程7299M2626201166 元/M21

15、土建及一裝5949M262620950 元/M22給排水及消防313M26262050.0 元/M23通風(fēng)工程80M26262012.8 元/M24強(qiáng)電工程532M26262085.0 元/M25弱電工程125M26262020.0 元/M26電梯工程300臺(tái)650萬(wàn)元 /臺(tái)(二)附屬配套工程751M262620120.0 元/M2三不可預(yù)見費(fèi)242中期費(fèi)用 3%39元/M2四建設(shè)后期費(fèi)用454M26262073元/M2(一)電集資貼費(fèi)189KVA3000630 元/M2投資額技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào) 項(xiàng)目和費(fèi)用名稱(萬(wàn)元 )單位負(fù)荷式工作量 單位指標(biāo)(二)水集資費(fèi)190MM管徑 200(三)水電施工

16、50M24840010元/M2(四)然氣集資工程費(fèi)25戶505000 元/戶五合 計(jì)18359M2626202932 元/M24、工程直接投資資匯總分析序號(hào) 項(xiàng)次投資額單方指標(biāo)比例（ %）房地產(chǎn)項(xiàng)目可研報(bào)告（萬(wàn)元）（元 /M2 ）1土地開發(fā)費(fèi)8880141848.36 %2前期規(guī)稅費(fèi)7331173.99 %3建安工程費(fèi)8050128643.85 %4不可預(yù)見費(fèi)242391.32 %5后期配套費(fèi)454732.49 %6合計(jì)183592932100.00 %本項(xiàng)目地處 XX 市南部，東面為城市規(guī)劃中的主干道 XX 路，南、西、北三面分別為 XXX 街、 XXXX 街和 XXXX 街。項(xiàng)目四面臨街，

17、對(duì)外交通便捷； 四周均為住宅區(qū)， 且主要以定位于成功人士的中高檔公寓住宅為主。 根據(jù) XX 市總體規(guī)劃和本項(xiàng)目所在區(qū)位特點(diǎn)分析， 本項(xiàng)目所處的位置， 屬于 XX 發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。 該區(qū)域密集的中高檔住宅小區(qū)的大量建設(shè)和各項(xiàng)交通、 基礎(chǔ)配套設(shè)施條件的日臻完善， 該區(qū)域的綜合發(fā)展?jié)摿Ρ貙⒌玫斤@著增強(qiáng)。2、項(xiàng)目環(huán)境本項(xiàng)目四周所處環(huán)境的主要特征是： 已建和在建的中高級(jí)住宅小區(qū)林立，東望 XX 花園、 XX 園和日前正推出銷售火爆的 XXX 城；南依車站和航空港；西鄰 XX 園、 XX 園、 XXX 苑、 XX 園；北鄰 XX 花園、XX 花園、XX 花園、XX 苑等。由于周邊良好的交通配套環(huán)境條件以及

18、已開發(fā)形成的中高檔居住物業(yè)的帶動(dòng)，該區(qū)域已成為中高檔物業(yè)投資和消費(fèi)者居住環(huán)境心理認(rèn)同的首選之地。房地產(chǎn)項(xiàng)目可研報(bào)告三、建設(shè)規(guī)模項(xiàng)次指 標(biāo)單位說(shuō) 明總占地面積53977M2約81畝規(guī)劃用地面積44840M2約68畝代征地面積9137M2約13畝擬建總建面面積62620M2其中：中心商廈21650M2步行商業(yè)街40970M2擬建樓層數(shù)24層容積率：1.3總停車數(shù)181輛四、建設(shè)分期本項(xiàng)目建設(shè)可分為三期，第一、二期主要建設(shè)二圈步行商業(yè)街，擬采用分段方式進(jìn)行。第一、二期分別建設(shè)約20485 M2 的商業(yè)步行街，同時(shí)進(jìn)行相應(yīng)配套的公共設(shè)施用房和輔助性服務(wù)用房的建設(shè)。第三期集中建設(shè)約21650 M2 中心

19、商廈。第一期建設(shè)期； 1999 年 10 月2000 年 8 月，計(jì) 11 個(gè)月。第二期建設(shè)期： 2000 年 3 月2000 年 12 月，計(jì) 10 個(gè)月。第三期建設(shè)期： 2000 年 8 月2001 年 11 月，計(jì) 16 個(gè)月。房地產(chǎn)項(xiàng)目可研報(bào)告總建設(shè)工期約 25 個(gè)月。五、市場(chǎng)分析XCX 市作為 XX 省會(huì)城市及中國(guó)西部地區(qū)重要的中心城市，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展重心和政策取向向西部大力傾斜的今天， 迎來(lái)了一個(gè)難得的發(fā)展機(jī)遇，具有較為廣闊的發(fā)展空間。無(wú)論在科技方面，或是在金融、交通、通訊、商貿(mào)諸方面，其三中心二樞鈕的發(fā)展格局初步形成。在目前財(cái)政政策力量的推動(dòng)和各種有利于加快發(fā)展， 刺激經(jīng)濟(jì)啟

20、動(dòng)的政策和措施的促進(jìn)下， 隨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入和帶動(dòng)， 跨世紀(jì)工程的分步實(shí)施，向 X 向 X 方向發(fā)展戰(zhàn)略的確定，尤其是最近國(guó)務(wù)院剛剛批復(fù)的 XX 市總體規(guī)劃方案， 必將把 XX 市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展推向又一個(gè)高潮。其大市場(chǎng)、大商貿(mào)、大流通的地區(qū)經(jīng)濟(jì)幅射和龍頭帶動(dòng)作用，將更趨明顯。房地產(chǎn)業(yè)在新一輪經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)中， 由于宏觀政策的調(diào)控和傾斜， 以及市場(chǎng)導(dǎo)向功能的逐步強(qiáng)化， 新一輪以滿足廣大人民群眾的安居住宅為主的物業(yè)開發(fā)建設(shè)，正方興未及。它必將帶動(dòng)相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)及消費(fèi)，從而刺激和促進(jìn)新一輪經(jīng)濟(jì)的啟動(dòng)， 隨著市場(chǎng)目標(biāo)及定位的進(jìn)一步細(xì)分及專業(yè)化，居住物業(yè)的開發(fā)建設(shè)也呈多層次、 多角度齊頭并進(jìn)的態(tài)勢(shì)

21、，各種層次的消費(fèi)對(duì)象均可從細(xì)分的供給市場(chǎng)中， 尋找到自己的位置。由于 XX 市中房指數(shù)與全國(guó)各大中心城市相比較大為偏低，而XX 市良好的生活居住環(huán)境和條件，將吸引越來(lái)越多的投資開發(fā)商攜資投入和各地各類層次的消費(fèi)群。 因而，眾多的房地產(chǎn)商均以大手筆房地產(chǎn)項(xiàng)目可研報(bào)告介入公寓類住宅物業(yè)的開發(fā)，且規(guī)模越來(lái)越大，集中度更趨明顯，由于存量物業(yè)有待消化， 增量物業(yè)又源源不斷地推出， 其供給和現(xiàn)實(shí)需求的關(guān)系導(dǎo)致同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。 住宅物業(yè)開發(fā)的利潤(rùn)也有向社會(huì)平均利潤(rùn)率靠齊的趨勢(shì)，甚而步入微利時(shí)代。根據(jù) XX 市商業(yè)物業(yè)的供需狀況分析表明， 總供給量仍較多地大于市場(chǎng)需求量，且目前已處于市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)的自行調(diào)整中

22、。 據(jù)商業(yè)服務(wù)性物業(yè)供給的品種類型分析，也呈由大到小，由集中到分散、由市中心商業(yè)邁向周邊社區(qū)物業(yè)擴(kuò)散的分布態(tài)勢(shì)。但從具體區(qū)位、方向、幅射半徑、尤其新近逐漸形成的居住物業(yè)小區(qū)分布與之相應(yīng)的市場(chǎng)需求等差異特征分析，其商服物業(yè)布局，尤其是服務(wù)于居住小區(qū)的聯(lián)鎖超市、休閑健身、精品服飾、餐飲娛樂(lè)等網(wǎng)點(diǎn)和具有較鮮明個(gè)性的社區(qū)相應(yīng)地個(gè)性化商服配套物業(yè)的分布和供給， 從局部上看仍呈較為嚴(yán)重的不均衡的現(xiàn)狀。因此，商業(yè)中心區(qū)域商服物業(yè)供給飽和或過(guò)量，而周邊城郊結(jié)合部位（二環(huán)路沿線外側(cè)）區(qū)域的供給，因需求的差異性而呈供給布局局部失衡。其中， 隱藏著較為明顯的商機(jī)，有待先見之明的開發(fā)商在其差異中著力挖掘，在不均衡中先

23、人一步，找準(zhǔn)切入點(diǎn)，搶占這一難得商機(jī)。本項(xiàng)目所處區(qū)域，以開發(fā)中高檔公寓為主，為 XX 市乃至 XX 地區(qū)所認(rèn)同的知名度很高的高尚成功人士密集的居住物業(yè)小區(qū)。在該區(qū)域，新老品牌眾多，典范物業(yè)林立，后續(xù)不斷相繼推出的高檔公寓，勢(shì)頭更猛、規(guī)模更大，極大地迎合了該消費(fèi)層次的市場(chǎng)需求， 形成了高價(jià)、高質(zhì)、高利，銷售暢旺的難得場(chǎng)面和市場(chǎng)亮點(diǎn)，由此而激發(fā)并將更加房地產(chǎn)項(xiàng)目可研報(bào)告推動(dòng)后續(xù)各投資商的大量集中介入。規(guī)模愈宜擴(kuò)大，范圍逐漸延伸，且均以高檔公寓為主；結(jié)構(gòu)類型則從低層別墅、公寓（ 24 層）向多層；由多層向高層電梯公寓物業(yè)演變；居住人口密度呈加大態(tài)勢(shì)?？梢灶A(yù)計(jì)，在不太長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，該區(qū)域內(nèi)居住人口密度將有較大地增加，由此帶來(lái)的相關(guān)消費(fèi)需求愈加顯現(xiàn)，有目共睹。但在現(xiàn)狀情況下，該區(qū)域相應(yīng)的商業(yè)配套服務(wù)性物業(yè)的供給， 則呈相對(duì)滯后甚至嚴(yán)重失衡的態(tài)勢(shì)，其潛伏的商機(jī)逐漸顯現(xiàn)。 基于該區(qū)位市場(chǎng)需求趨勢(shì)的這一基本分析，在成都市總體商業(yè)物業(yè)供給過(guò)量， 該區(qū)域局部供需結(jié)構(gòu)相對(duì)失衡的狀況下， 本項(xiàng)目立足于商服配套性物業(yè)， 針對(duì)該區(qū)域成功人士居住密集，消費(fèi)層次較高的特點(diǎn)，定位于開發(fā)建設(shè)一座較具規(guī)模的、建立在生態(tài)環(huán)保綠化基礎(chǔ)之上的花園式中高檔次的大世界商業(yè)廣場(chǎng)，即有精品服飾，又有家裝配套，還有餐飲娛樂(lè)、現(xiàn)代食品、百貨超市等，并力爭(zhēng)引進(jìn)國(guó)