淮北市濉溪房地產市場新政解讀及后市預判

1、2010年新政解讀目 錄 1、新政解讀 2、后市預判政策解讀政策解讀 2010年年4月月15日召開的國務院常務會議要求：日召開的國務院常務會議要求： 1、對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。 2、對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首 付款比例不得低于30%。 3、對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平?！绢?chuàng)觀點睿創(chuàng)觀點】 2009年底，銀行業(yè)在信貸規(guī)模上已經有所收縮，不會再出現(xiàn)以前那樣超大規(guī)模的放貸情況。而此次政策的出臺是在市場對中央而此次政策的出臺是在市場對中央“勸說勸說”充耳不聞的狀態(tài)下出臺

2、的，警告成分多于懲罰，主充耳不聞的狀態(tài)下出臺的，警告成分多于懲罰，主要是給樓市消腫，擠壓投資和投機客要是給樓市消腫，擠壓投資和投機客，但是政策在打壓的同時也傷害了改善及剛性需求客戶，使其購房門檻及成本抬高。p 樓市第一波小結：按照濉溪目前一套總價約小結：按照濉溪目前一套總價約30萬，二套房首付四成也就是萬，二套房首付四成也就是12萬，貸款萬，貸款18萬元計算，萬元計算，30年多付年多付18374元利息，購房的成本及負擔加大。元利息，購房的成本及負擔加大。按照按照10萬萬貸款貸款計算計算利率利率8.5折折還款總還款總額額支付利支付利息款息款月均月均還款還款利率利率1.11.1倍倍還款總還款總額額

3、支付利支付利息款息款月均月均還款還款還款還款總額總額支付利支付利息款息款10年128466.74628466.7461070.55610年136465.2636465.2571137.217998.5117998.51115年144244.144244.1801.35615年157135.9657135.961872.97812891.8612891.8620年161079.72961079.729671.16620年179418.2879418.279747.57618338.5518338.5525年178925.76878925.768596.41925年203199.9103199.9

4、677.324274.1324274.1330年197724.39797724.397549.23430年228350128350634.330625.630625.6購房成本增加購房成本增加政策解讀政策解讀p 樓市第二波20102010年年4 4月月1717日，國務院發(fā)出通知要求：日，國務院發(fā)出通知要求：1、建立考核問責機制，對穩(wěn)定房價、推進保障性住房建設工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責任。2、商品住房價格過高、價格上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；3、對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

5、4、地方地府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。5、發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節(jié)作用?！绢?chuàng)觀點睿創(chuàng)觀點】 首先說一下“問責機制”，這是首次出現(xiàn)在樓市調控政策上的，也表明了政府的決心，防止政策落實不到位；嚴厲的調控政策必須有“考核問責機制”的配合，問責制去年年底就已經出臺，這是對此前歷次宏觀調控的經驗教訓總結。一旦樓市同一旦樓市同GDPGDP等指標成為政績考核的重點后，官員將無法像以往那樣無視中央的調控，畢竟仕途的等指標成為政績考核的重點后，官員將無法像以往那樣無視中央的調控，畢竟仕途的坦蕩是最重要的。坦蕩是最重要的。 對于外地人購房的政策，主要是為了遏制外地

6、炒房者，尤其是某些炒房團。在個別城市，炒房團會破壞當地樓市正常的供求關系，放大需求，吸入更多的資金，再倒賣出去，導致部分地區(qū)出現(xiàn)恐慌性購房的情況。在此輪在此輪的調控下，市場不太可能再出現(xiàn)去年一樣瘋狂的情形，開盤即售空的現(xiàn)象出現(xiàn)的可能性將明顯降低，市場銷售氛的調控下，市場不太可能再出現(xiàn)去年一樣瘋狂的情形，開盤即售空的現(xiàn)象出現(xiàn)的可能性將明顯降低，市場銷售氛圍將向供大于求轉變。圍將向供大于求轉變。 政策解讀政策解讀p 樓市第三波20102010年年4 4月月2020日，住建部下發(fā)通知要求：日，住建部下發(fā)通知要求：1、針對現(xiàn)在許多樓盤流行的認購、排號等炒作方式，通知明確要求，今后，未取得預售許可的商品

7、住房項目，房地產開發(fā)企業(yè)不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向購房人收取或變相收取定金、預訂款等性質的費用。2、要求房地產開發(fā)企業(yè)應將取得預售許可的商品房項目在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照預售方案申報價格，明碼標價對外銷售，并在銷售現(xiàn)場明示。3、明確要求預售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可。如果開發(fā)商預售方案中主要內容要發(fā)生變更，如要求漲價，應當報主管部門備案并公示?！绢?chuàng)觀點睿創(chuàng)觀點】 住建部的通知進一步規(guī)范了房地產開發(fā)企業(yè)在銷售過程中的行為，明文禁止了未領取預售許可證的樓明文禁止了未領取預售許可證的樓盤借助認購等形式先行回籠資金的行為

8、，這對于開發(fā)企業(yè)自有資金提出了更高的要求。盤借助認購等形式先行回籠資金的行為，這對于開發(fā)企業(yè)自有資金提出了更高的要求。并且通過整棟推出的形式逼迫開發(fā)商向市場供應更多的房源，打擊打擊“捂盤惜售捂盤惜售”的現(xiàn)象，坐地起價的行為。的現(xiàn)象，坐地起價的行為。政策解讀政策解讀p 樓市第四波20102010年年4 4月月2020日，住建部下發(fā)通知要求：日，住建部下發(fā)通知要求： 中國個人住宅消費稅近期或將分為不同形式在多個城市試點開征,而重慶和上海將成為先行試點城市?！绢?chuàng)觀點睿創(chuàng)觀點】 物業(yè)稅必須經過全國人大批準才能施行，過程較長，因此以房產消費稅形式先在個別高房價城市試點，無論從操作層面，還是從理論層面來

9、看，都比較容易實施。 個人住房消費稅實質是在住宅保有環(huán)節(jié)征收稅費，目標直指投機，增加炒房者的持有成本，讓投機者個人住房消費稅實質是在住宅保有環(huán)節(jié)征收稅費，目標直指投機，增加炒房者的持有成本，讓投機者少買或不買房子。少買或不買房子。 信貸調控的主要作用是阻止新的投機行為，房產稅的作用則是迫使原有的投機炒房者將其房產拋售到房產稅的作用則是迫使原有的投機炒房者將其房產拋售到市場，預計市場二手房掛牌量將大幅度增多。市場，預計市場二手房掛牌量將大幅度增多。影響政策出臺的幾方面因素：影響政策出臺的幾方面因素： 房地產市場現(xiàn)狀房地產市場現(xiàn)狀國計民生影響國計民生影響國內經濟結構調整國內經濟結構調整全球經濟及國

10、內經濟全球經濟及國內經濟因素一：全球及國內經濟形勢因素一：全球及國內經濟形勢全球經濟復蘇進程加快全球經濟復蘇進程加快世界經濟強勁復蘇，國際貨幣基金組織已經先后四次上調對2010年世界經濟增長率的預測。2010年3月份，國際貨幣基金組織對2010年世界經濟增長率的預測為4；歐美、以及其他經濟體已經逐漸擺脫經濟危機，2010年開始緩慢回升；“三駕馬車三駕馬車”重新拉動國內經濟重新拉動國內經濟隨著世界經濟強勁復蘇，經濟危機緩解，中國對外貿易逐漸增加，2009年，中國對外貿易出口總額達到1.2萬億美元，成為世界第一出口大國；經濟復蘇政策、房地產扶持政策的出臺，以及信貸的相對寬松，致使國內投資總額大幅增

11、加；國家一系列政策，如假日消費、家電下鄉(xiāng)、汽車下鄉(xiāng)等都起到了積極的作用， 國內消費額大幅增長，2009年全國消費總額12.53萬億元，同比增長了15.5%。因素二：國內經濟結構調整因素二：國內經濟結構調整中國經濟結構矛盾重重，調整緊迫性凸現(xiàn)中國經濟結構矛盾重重，調整緊迫性凸現(xiàn)經濟增長背后的結構失衡，引發(fā)了中國土地、能源及原材料的緊張，中國經濟原有的二元經濟結構沒有改變，經濟可持續(xù)增長問題嚴重；投資熱情、投機熱情高漲；內需嚴重不足；房地產新政是經濟結構調整的先兆房地產新政是經濟結構調整的先兆隨著世界經濟及國內經濟的好轉，以及國內目前經濟結構轉型的緊迫性凸，房地產已經不再是拉動GDP增長的重要一環(huán)

12、；4月份緊鑼密鼓出臺的房地產新政，絕不僅僅局限于房地產市場本身，而是中國經濟結構調整的重要組成部分。 因素三：國計民生影響因素三：國計民生影響CPI壓力持續(xù)上升 通脹壓力進一步上升，資源價格上漲 全國房價持續(xù)上漲，部分區(qū)域漲幅較大 民眾意見較大，調控房價呼聲較高 CPI當月同比值因素四：房地產市場現(xiàn)狀因素四：房地產市場現(xiàn)狀 土地市場火熱，地王頻出； 國家對房地產市場調控不力； 市場上投資、投機行為盛行； 房價持續(xù)快速上漲，一線城市瘋狂上漲；土地市場火熱，地王頻出；土地市場火熱，地王頻出； 隨著2009年樓市的復蘇到火熱，房地產扶持政策的實施，信貸的寬松，大部分的開發(fā)商度過了困難期； 開發(fā)商資金

13、寬裕的同時，重新燃起拿地的熱情，隨著眾多央企的進入，土地市場變得火熱，地王頻出；城市城市日期日期地產企業(yè)地產企業(yè)價格價格地塊地塊備注備注2010年年北京1月21日中海地產59.7億元北京豐臺區(qū)六圈A居住項目用地樓面價每平方米17153元上海2月1日上海證大置業(yè)92億元上海外灘8-1金融地塊單價有望達40000元/平方米北京3月15日北京遠洋40.8億元朝陽區(qū)大望京地塊樓面地價27500元/北京順義3月16日中信52.4億元大興區(qū)亦莊住宅及商業(yè)項目(X1-1B)地塊樓面地價13400元/北京3月16日北京世博宏業(yè)房地產開發(fā)有限公司17.6億元海淀區(qū)東升鄉(xiāng)薊門橋地塊樓面地價29000元/長春4月2

14、日龍創(chuàng)地產7億元長春市凈月櫻花地塊長春地王，樓面地價：5184元/南京4月14日銀城地產2.88億元江寧2010G08地塊樓面地價6449元/，江寧新地王20102010年年3 3月，月，7070個大中城市房屋銷售價格同比上漲個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%11.7%，達到近年來新高達到近年來新高09年下半年開始，全國房價再次瘋狂上漲，至2010年一季度，全國商品房銷售均價達到5193元/，同比09年一季度上漲16%。2010年3月，70個大中城市新建商品住宅價格同比均上漲，其中漲幅最大的5個城市是：?？?4.8%、三亞57.5%、溫州22.3%、金華20.9%、廣州20.3%。一線城

15、市：一線城市：20102010年年3 3月份與月份與0909年同期相比平均上漲年同期相比平均上漲55%55%一線城市房價瘋狂上漲一線城市房價瘋狂上漲二線城市：四大二線城市二線城市：四大二線城市20102010年年3 3月與月與0909年同期相比年同期相比平均上漲平均上漲47%47%部分二線城市房價過快上漲部分二線城市房價過快上漲促使本輪房價快速增長的四大成因促使本輪房價快速增長的四大成因政策的兩面性政策的兩面性信貸投放過量信貸投放過量本輪房價快速增本輪房價快速增長的原因長的原因市場供給不足市場供給不足通脹預期加速通脹預期加速成因一：政府的兩面性成因一：政府的兩面性推高房價推高房價調控房價調控房

16、價北京：3月份，通州新城規(guī)劃上報后，樓價與去年同期相比最高漲幅達330%；深圳：4月2日，深圳城市更新辦法出臺后，部分片區(qū)的房價也幾近翻倍；海南：國際旅游島獲批后，多個地方房價應聲跳漲；兩面性兩面性2010年1月10日，國務院辦公廳就進一步加強和改善房地產市場調控，穩(wěn)定市場預期，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展提出了是一條工作措施，即“國十一條”；銀監(jiān)會于1月18日和2月25日分別上調存款準備金率0.5個百分點；3月10日晚，國土資源部在其官方網站上發(fā)布了關于加強房地產用地供應和監(jiān)管有關問題的通知，再次從土地方面來調控房價；兩面性兩面性成因二：信貸投放過量成因二：信貸投放過量2010年第一季度，新增

17、人民幣貸款高達2.6萬億元，占09年全年信貸放量的27%，預計全年總貸款量的35%，投放過量。成因三：市場供應不足成因三：市場供應不足截止2010年三月底，全國主要重點城市（10個）商品房可售量按09年月平均銷售來算的話僅供銷售6個月，其中重慶、佛山、杭州的可售周期少于6個月。成因四：通脹預期加速成因四：通脹預期加速2010年第一季度國內生產總值80577億元，按可比價格計算，同比增長11.9%，比上年同期加快5.7個百分點，增速達近四年的最高。2010年1季度，居民消費價格同比上漲2.2%，達到08年以來的高峰，同時工業(yè)品出廠價格同比上漲5.2%，已連續(xù)9個月上漲。政策的出臺是對高房價呼聲的

18、回應政策的出臺是對高房價呼聲的回應在四大因素的影響下，房地產市場在經歷了12個月的上漲后，再次成為政府宏觀調控的核心。政府的殺手锏：政府的殺手锏：“4.154.15新政新政”出臺出臺政策高壓已經形成政策預測政策預測【睿創(chuàng)觀點睿創(chuàng)觀點】 這是中央政府歷年調控最為嚴厲的一次，連續(xù)密集的政策組合拳出臺，對于銀行來說，指令清晰；對于地方政府，賦予了監(jiān)控的職責，金融和地方政府組合監(jiān)控；表明了中央政府的決心，防止炒風升級，防止樓市進一步泡沫化，著眼于穩(wěn)定市場，穩(wěn)定房價；如果短期內政策效應不顯，那么政策將繼續(xù)。p 預計后續(xù)將出臺的政策：1、住宅消費稅 引導個人合理住房消費和調節(jié)個人房產收益的稅收政策。2、嚴

19、厲打擊囤地和炒地行為 對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證監(jiān)部門暫停批準其上市、再融資和重大資產重組。3、加息 為此次房地產控制的可能失敗打個預防針。4、改變土地拍賣形式 控制地王的產生。后市研判后市研判此次新政，我們看到了政府的決心此次新政，我們看到了政府的決心 歷年調控最為嚴厲的一次； 指向明確最為明確的一次； 加入了“問責制”，組合監(jiān)控，會是歷年來落實最到位的一次； 那么此次一系列調控出臺，后市如何，主要受以下幾個方面影響：那么此次一系列調控出臺，后市如何，主要受以下幾個方面影響：后市研判后市研判一：輿論壓力一：輿論壓力二：政府的執(zhí)行力二：政府的執(zhí)

20、行力三：購房者的信心三：購房者的信心四：買賣雙方的實力四：買賣雙方的實力【睿創(chuàng)預測】【睿創(chuàng)預測】市場反應市場反應（一線城市）（一線城市） 一手市場一手市場 房價停漲，郊區(qū)樓盤房價開始下調，帶動全市均價有所下滑；房價停漲，郊區(qū)樓盤房價開始下調，帶動全市均價有所下滑； 二手市場二手市場 20%的炒房客開始拋售房源，賣方降價，買方觀望的炒房客開始拋售房源，賣方降價，買方觀望 ；博弈期博弈期:買賣雙方開始博弈，將會出現(xiàn)兩種反應買賣雙方開始博弈，將會出現(xiàn)兩種反應第一種：買方博弈成功第一種：買方博弈成功 成交量下滑嚴重，一些資金鏈緊張的開發(fā)商開始調價，價格下調幅度在成交量下滑嚴重，一些資金鏈緊張的開發(fā)商開

21、始調價，價格下調幅度在10%以以上；上；（合肥已出現(xiàn)這種情況）（合肥已出現(xiàn)這種情況） 第二種：賣方博弈成功第二種：賣方博弈成功 由于部分需求被剝離，成交量有所下滑，但房價穩(wěn)定，部分客戶開始動手，成由于部分需求被剝離，成交量有所下滑，但房價穩(wěn)定，部分客戶開始動手，成交量小幅上升。交量小幅上升。注意點注意點：在新政發(fā)布前，銀行進行的內部壓力測試表明，當房價跌幅在25%-30%之間時，部分銀行將無法承受，因此預計跌幅最多將在25%-30%之間，如果跌幅過大，將累計國民經濟，則偏離了政府調控房價的初衷。 而當房價下跌30%后，銀行將出現(xiàn)壞賬，部分高價位時買房的客戶將會開始斷供。 一、一、2010年上半

22、年淮北樓市概況年上半年淮北樓市概況市場分析市場分析 1、投資維持高位增長，15月總開發(fā)面積411.49萬平方米，同比增長44.85%，新開工面積90.98萬平方米，同比增長56.7%，竣工面積26.47萬平方米，同比下降67.51%，完成開發(fā)投資14.57億元，同比增長35.41%，發(fā)放預售許可證面積28.33萬平方米，同比增長35.75%。2、市場交易快速增長，上半年市本級全部新建商品房銷售43.1143.11萬萬，同比增長103.22103.22；其中全部新建商品住房銷售32813281套套， 36.0536.05萬萬，同比分別增長83.4983.49和84.9784.97。3、房地產市場

23、交易的繁榮也帶動了土地交易市場的回暖，上半年共出讓7宗用地，817畝，出讓金額6.456.45億元億元。小結：淮北屬于三線城市，在售住房的均價較低，受新政影響較小，各小結：淮北屬于三線城市，在售住房的均價較低，受新政影響較小，各項指標高位運行。項指標高位運行?；幢睒鞘校夯幢睒鞘校?淮北樓市：淮北樓市： 2009年及年及2010年上半年淮北樓市住宅及商業(yè)價格走勢：年上半年淮北樓市住宅及商業(yè)價格走勢：自自2009年開始淮北的住宅及商業(yè)價格一直維持上升趨勢中運行。年開始淮北的住宅及商業(yè)價格一直維持上升趨勢中運行。2009年年2010年年淮北樓市：淮北樓市：2009年及年及2010年上半年淮北樓市銷售

24、套數統(tǒng)計圖：年上半年淮北樓市銷售套數統(tǒng)計圖：2009年年2010年年2009年及年及2010年上半年淮北樓市銷售套數一直維持高位，年上半年淮北樓市銷售套數一直維持高位，10年年4月月至至6月受新政影響，銷售套數有所下滑，由于淮北整體市場均價不高，月受新政影響，銷售套數有所下滑，由于淮北整體市場均價不高，加上剛性需求較大，加上剛性需求較大，7月份有所反彈。月份有所反彈。小結小結 淮北市整體市場均價自09年2900元至10年7月3300元，整體漲幅不大，這也是這次新政出臺對淮北市場影響不大的一個因素。 2009年淮北房地產市場價格漲幅在14%，雖然量價增幅過大，但由于前期市場價格一直維持在較低水品

25、，市場整體價格不是很高，4月份由于新政的影響，導致量價齊跌，但是到了七月開始緩慢回升，這說明了淮北的市場還是剛性需求占據主導。 房地產處于平穩(wěn)發(fā)展階段，各指標數據處于高位運行狀態(tài) 如國家近期不再繼續(xù)出臺嚴厲調控措施，充足的供應量及旺盛的消費需求，將會穩(wěn)定維持現(xiàn)在的水平。未來市場預判：經過未來市場預判：經過4 4月份國家嚴格的宏觀調控，淮北房地產整體市場也經歷月份國家嚴格的宏觀調控，淮北房地產整體市場也經歷了一輪量價齊跌的過程，現(xiàn)在市場開始探底回升，成交量開始放大，加上淮北了一輪量價齊跌的過程，現(xiàn)在市場開始探底回升，成交量開始放大，加上淮北市場充足供應量，今年下半年整體將會繼續(xù)回升市場充足供應量

26、，今年下半年整體將會繼續(xù)回升濉溪樓市1、 濉溪縣房地產市場目前處于起步發(fā)展階段，由于地價較低，建安成本成為商品房開發(fā)過程中主要成本，體現(xiàn)在小高層、高層價格高于多層價格，城市居民對小高層和高層有一定的抗拒性2、 目前濉溪城郊主要還是以多層為主，城市中心規(guī)劃建設開始以高層為主。以多層為主以多層為主以多層為主全部為高層全部為小高層全部為高層以多層為主，五期為小高層以多層為主，后期規(guī)劃小高層擬改為多層項目名稱項目名稱規(guī)模規(guī)模物業(yè)類型物業(yè)類型銷售情況銷售情況主要賣點主要賣點面積面積套數套數價格價格銷售率銷售率初次開盤初次開盤時間時間海通財富廣場 3.7萬高層80-110180周邊配套齊全領尚春城3.7萬

27、多層75-135216230030%09-11-28社區(qū)環(huán)境、純多層嘉和御景園 15萬多層、小高層80-1201252240060%在建5馬路，升值潛力九點陽光5萬多層、小高層80-100443250090%10-3在建5馬路，升值潛力、銘城花園10萬高層80-140400預計3800地段、升值潛力、周邊配套書香雅苑10萬多層、小高層80-140學區(qū)、項目配套玉蘭花城20萬多層、小高層85-110240090%09-6-28規(guī)模、升值潛力、自身配套完善鳳凰城16萬多層、小高層70-115230090%學區(qū)、項目配套在售樓盤統(tǒng)計表區(qū)域競爭老城區(qū)板塊及開發(fā)區(qū)板塊目前項目大多以多層為主，價格相對較低，一般在2300元-2800元之間，接受度高，項目去化速度比較快，新城板塊由于處于城市中心，配套齊全，所有項目基本以高層和小高層為主，價格也在3500元左右，主要客戶以濉溪高端消費群體。即將推出市場項目分析即將推出市場項目分析項目名稱項目名稱規(guī)模規(guī)模所在位置所在位置物業(yè)類型物業(yè)類型銘城花園10萬M2濉溪主干道淮海路與堿河路交匯處西南側 高層海通財富廣場3.7萬M2淮北濉溪淮海路中段（原濉溪電影院） 高層公寓嘉和御景園15萬M2閘河路與龍脊山路交叉東南角 多層小高層九點陽光5萬M2閘河路與龍脊山路交叉多層小高層書香雅苑10萬M2濉溪經濟開發(fā)區(qū)玉蘭大