某某市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

1、XX市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告一、XX市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r在XX新一輪城市建設(shè)高潮的帶動下， 全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù) 發(fā)展，房地產(chǎn)立項數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實 際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場， 消費者的購房變得更加理性， 因此研究購 房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進行了 “XX市住房消費狀況研究” 的市場調(diào)研活動，我們從XX市常平鎮(zhèn)的總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對 住房需求特點以及置業(yè)特點等進行了較為分析和研究。 以此作為我司常平項目下 階段銷售的市場依據(jù)。二、宏觀規(guī)劃對常平房地產(chǎn)的影

2、響1、高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三 大支柱產(chǎn)業(yè)。XX市政府關(guān)于常平（GG2020 ）經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測：GG年、GG年和 2020 年常平鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值分別為 82.16 億元、 165.25 億元、 428.61 億元； GG 年、 GG 年和 2020 年城鎮(zhèn)化水平分別為 70% 、 75% 和 80%左右。2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展 機遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場的熱點。根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為 “珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、 客 流、物流中心、XX市東部經(jīng)濟、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn) GG年、

3、GG 年和 2020 年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為 47.5 萬人、 52 萬人、 60 萬人左右； GG 年、 GG 年和 2020 年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按 31 萬人、 36 萬人和 45 萬人 計算。規(guī)劃 GG 年、 GG 年和 2020 年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為 31 平方公里、 36 平方公里和 54 平方公里左右。 城市建設(shè)用地發(fā)展方向為主要向南， 并適當(dāng)向 東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。3、生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費者共同關(guān)注的投資亮點。常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中 2020 年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于 50% ，人均公共綠地面積達到 12 平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)

4、為“一軸、兩 帶、三心、五點”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節(jié)點，三區(qū) 七門戶”，以“新城、 碧水、綠脈”作為城市總體形象特征， 將常平建設(shè)成為 “水 在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。三、房地產(chǎn)市場分析1、常平各個區(qū)域分析：1）常平中元街及中心地段 沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場、廣裕中心，中心 地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落于常 平商圈區(qū)，整個區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷 售的主要原因來自地段， 地段決定它的價值， 此區(qū)域樓盤極具投資性， 投資價值 高，回報快，出租

5、率高，購買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購 物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。2）西北面區(qū)域 西北面零星分布金美花園、藍月灣、豪苑廣場，北面為碧湖花園，并期主要 以外銷為主，開發(fā)以大戶為主，大面積。主要針對香港人，新樓盤藍月灣前期目 標(biāo)客源定位以港人為主。一期銷售總結(jié)，本地人購買占 80% ，本地人購房以三 戶為主，面積要求在大，對住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積 小購買較多，作為旅游渡假的落腳點，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空 氣清新、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣點，至力打造常 平明星樓盤，該區(qū)域樓盤銷售一直看好。3）常平南面

6、，常黃公路沿線區(qū)域 住宅空置嚴重，原有“外銷”住宅的設(shè)計與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越 明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價不 等，以中小戶型為主， 早期針對長香港業(yè)主， 如紫荊花園購買者 98% 為香港人， 其產(chǎn)品戶型設(shè)計針對港人設(shè)計，目前港人購房所占比例僅僅 20% 左右，而陽光 山莊 GG 年購房 80% 為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀，目前處于滯 銷局面，目前購買客戶向本地內(nèi)地市場延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費者需求。4）常平東門區(qū)域，常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門聚集， 鎮(zhèn)政府全力打造文化新城， 一大批基礎(chǔ) 設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場

7、、中心廣場、高爾夫球場、 常平大劇院， 因市場配套的大力支持， 成為常平市場新地?zé)狳c區(qū)域。 加之政府全 力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城， 04 年一經(jīng)推出就受消費者的 相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開的， 成為常平打造文化新城的有力依托。5）麗城開發(fā)商住居區(qū)， 依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊與自然景觀為價值 支撐，早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地。位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢山莊、麗景、麗都、聚福，規(guī)劃新建 落成的世紀康城，相鄰新天美地，以XX四大旅游景點之一隱賢山莊， 為文化背 景，集居所、餐飲、商貿(mào)、娛樂、渡假、旅游為一體，其區(qū)域開發(fā)的商品房，配 套設(shè)施較為齊全，綠化率高，

8、環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠離工業(yè)區(qū)，污染 小，戶型設(shè)計超前， 購買者都以早期港人居住渡假為主， 投資客較小，一般自住。 其購買的主要原因，來自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶型設(shè)計符合早期港人需求， 現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多。 現(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地 5 期、世紀康城都以精美 裝修突出個性化特點， 以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)， 新穎的產(chǎn)品設(shè)計為基礎(chǔ)， 銷售均價在 3600 元/ 平方米左右， 目前片區(qū)內(nèi)香港人購房呈下降趨勢， 本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升 趨勢，且該區(qū)域出租率不高。2、本區(qū)域競爭樓盤分析針對本案麗都花園附近幾個樓盤市調(diào)分析。麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區(qū)， 大環(huán)境為賣點， 在售戶型有二戶至三戶。 早期以 香港

9、人為主，后期購房以外地人和本地人為主，占比例的 80% ，其戶型方正實 用，樓價適中，各方面配套齊全， 03 、04 年銷售不是很樂觀，現(xiàn)仍然有部分空 置房，導(dǎo)致現(xiàn)暫停原因來自發(fā)展商，根據(jù)調(diào)查其空置房是作為抵扣工程款所用；山水雅居現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設(shè)計新穎超前， 戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研，該項目原定于 05 年 3 月開盤正式發(fā) 售，由于工程資金的原因推遲至 5 月開始認籌。 現(xiàn)樓體已近封頂， 由于近年常平 的房地產(chǎn)市場供給相對大于需求的情況， 本地的消化能力弱的客觀原因， 山水雅 居的客戶訪問量也較少， 我司預(yù)測導(dǎo)致該盤遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認籌

10、客戶量的不足造成；新天美地，其地理位置不理想， 但走品牌個性化，特設(shè) 7.5 米的高入口大堂， 裝修材料采用頂級材料， 名廠潔具及廚具， 新盤推出特價單位毛胚房， 造成過一 時搶購熱潮， 但經(jīng)過購房者的一段時間理性思考， 其銷售也逐步回落， 作為新推 樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的， 幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。 其產(chǎn)品中兩房購 買中 80% 為香港人，三戶及四房購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域 內(nèi)相對較好。相鄰樓盤分析表僅供參考市場結(jié)論： 1、常平房地產(chǎn)市場前程看好，但其競爭也是日趨激烈，品牌競爭無論從開 發(fā)經(jīng)營，到施工設(shè)計，還是物業(yè)管理，銷售服務(wù)越來越注重品牌的效應(yīng)。2、常平市場正從過去的外銷主導(dǎo)向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變，由于港人（含其它外銷需求部）與大陸與內(nèi)銷置業(yè)者的消費習(xí)慣不同， 新開發(fā)樓盤的規(guī)劃更注重對內(nèi)銷市場 的偏好。3、內(nèi)銷市場的主力需求