昆明城市房地產(chǎn)研究.11.19

1、一、市場篇一、市場篇 1、昆明城市概況 2、宏觀經(jīng)濟(jì)分析 一、市場篇一、市場篇 1、昆明城市概況 2、宏觀經(jīng)濟(jì)分析 昆明地處云貴高原中部，云南省省會城市云南省省會城市。轄主城四區(qū)兩縣市， 南部三縣及北部五縣，全市總?cè)丝谌锌側(cè)丝?26萬，常住人口為萬，常住人口為643萬人萬人， 主城人口324萬人。 滇池造就的北緯25度上的“春城”奇跡，年接待游客近3000萬人 次，旅游景點(diǎn)眾多，是云南旅游的重要集散地，旅游業(yè)是城市發(fā)展旅游業(yè)是城市發(fā)展 的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一； 昆明著力實(shí)施以東南亞、南亞為重點(diǎn)的全方位開放戰(zhàn)略強(qiáng)化云南在 中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)中的橋頭堡作用橋頭堡作用，帶來城市

2、及城市商業(yè)發(fā) 展的強(qiáng)大機(jī)遇。 昆明城市的空間拓展方向以東南、東北兩個方向為主，遠(yuǎn)空間拓展方向以東南、東北兩個方向為主，遠(yuǎn) 景向滇池流域外拓展空間景向滇池流域外拓展空間。昆明南北向發(fā)展主軸，北翼以昆曲高 速公路為主，南翼由昆玉高速公路、昆洛公路、南昆鐵路、泛亞鐵路 等組成，是昆明城市空間拓展的主要發(fā)展軸。 part 1 昆明城市概況/城市概述 昆明地處中國西南，云南省會，是國昆明地處中國西南，云南省會，是國 內(nèi)知名旅游休閑城市，同時是規(guī)劃中內(nèi)知名旅游休閑城市，同時是規(guī)劃中 未來的泛亞中心城市，擔(dān)當(dāng)維系東南未來的泛亞中心城市，擔(dān)當(dāng)維系東南 亞、南亞自由貿(mào)易的重要橋梁作用亞、南亞自由貿(mào)易的重要橋梁作

3、用 2011年底，“四環(huán)”全程閉合成環(huán)，將昆明的安寧、 富民、嵩明、宜良、晉寧都劃入衛(wèi)星城。 待“十七射”全部建成后，將由過去提出的“兩環(huán)線兩環(huán)線 加五射線加五射線”，到如今的“四環(huán)十七射四環(huán)十七射”，昆明交通的巨網(wǎng) 無限延伸，加劇環(huán)路的圈層效應(yīng)。 昆明昆明 1 1 2 2 3 3 4 4 昆明作為省會城市在云南省鐵路交通中占位舉足輕重昆明作為省會城市在云南省鐵路交通中占位舉足輕重 云南規(guī)劃“十二五”及中長期鐵路形成“八入 境”、“四出境”路網(wǎng)骨干。并以此，建成昆明昆明、曲靖、 紅河、大理4個區(qū)域樞紐。 昆明 外聯(lián)周邊外聯(lián)周邊，處于全省鐵路骨干道路路網(wǎng)陣眼； 內(nèi)拓中心內(nèi)拓中心， “四環(huán)十七射”

4、將昆明郊區(qū)縣、 新城納入大昆明城市中，主城邁向滇池時代。 part 1 昆明城市概況/交通網(wǎng)絡(luò) part 1 昆明城市概況/交通網(wǎng)絡(luò) 從目前輕軌的規(guī)劃情況來看，通過城市輕軌能夠完 全實(shí)現(xiàn)南北方向和東西方向的交通，特別在南北方向的 交通方面的改進(jìn)是比較大的，目前1小時的范圍內(nèi)小時的范圍內(nèi) 可以由昆明市老城區(qū)最北端的北市區(qū)到可以由昆明市老城區(qū)最北端的北市區(qū)到 達(dá)呈貢大學(xué)城達(dá)呈貢大學(xué)城。 昆明軌道交通規(guī)劃遠(yuǎn)景線網(wǎng)是由“三主兩輔三主兩輔”6 條線組成的放射式線網(wǎng)。線網(wǎng)中主城骨干線2條，主城 與呈貢骨干線1條，輔助填充線2條，機(jī)場線1條，總長 162.6km，核心區(qū)內(nèi)線網(wǎng)密度達(dá)到1.22km/km2，中

5、心 區(qū)內(nèi)線網(wǎng)密度達(dá)到0.67km/km2，全線網(wǎng)共設(shè)置換乘站 13座。 昆明軌道線網(wǎng)結(jié)構(gòu)功能層次明確、銜接大的客流集 散點(diǎn)、外圍靈活、可實(shí)施（控規(guī)），與機(jī)場線、brt、 鐵路銜接靈活。 軌道交通帶給城市的不僅僅是出行的便捷，軌道交通帶給城市的不僅僅是出行的便捷， 更是生活方式的變遷，帶動城市時尚度的更是生活方式的變遷，帶動城市時尚度的 提升和為沿線項目帶來更廣泛人流提升和為沿線項目帶來更廣泛人流 昆明市區(qū)骨架交通線路網(wǎng)發(fā)達(dá)，東南西 北各有高速出入口，交通通達(dá)性好。 廣福路繞城高速將內(nèi)接主城，外連郊 縣（呈貢新城、晉寧新城、?？谛鲁且约鞍?寧市），將偏遠(yuǎn)郊區(qū)、新城串聯(lián)拉入大昆明 概念。 機(jī)場高速

6、公路將主城區(qū)與呈貢新城完美 嫁接。 廣昆高速也將縮短了三線城鎮(zhèn)宜良地區(qū) 納入城市核心區(qū)。 廣福路廣福路 昆玉高速昆玉高速 繞城高速繞城高速 機(jī)場高速機(jī)場高速 繞城高速繞城高速 高海公路高海公路 昆楚高速昆楚高速 呈貢新城呈貢新城 主城區(qū)主城區(qū) 晉寧新城晉寧新城 ?？谛鲁呛？谛鲁?空港經(jīng)濟(jì)區(qū)空港經(jīng)濟(jì)區(qū) 廣昆高速廣昆高速 宜良宜良 part 1 昆明城市概況/交通網(wǎng)絡(luò) part 1 昆明城市概況/城市規(guī)劃 云南省、昆明市提出了建設(shè)現(xiàn)代新昆明的偉大構(gòu)想，昆明 將圍繞滇池實(shí)施“一湖四片一湖四片”（一湖（一湖滇池、四片滇池、四片 安寧、富寧、宜良、崇明）安寧、富寧、宜良、崇明）、“一湖四環(huán)”工程。把昆

7、明建設(shè)成為集湖光山色、滇池景觀、春城新姿，融人文集湖光山色、滇池景觀、春城新姿，融人文 景色和自然風(fēng)光于一體的森林式、環(huán)保型、園林化、景色和自然風(fēng)光于一體的森林式、環(huán)保型、園林化、 可持續(xù)發(fā)展的高原湖濱特色生態(tài)城市可持續(xù)發(fā)展的高原湖濱特色生態(tài)城市。 規(guī)劃以昆明中心城區(qū)為核心，以楚雄-昆明-紅河、曲靖-昆明 -玉溪、祿勸-富民-安寧-晉寧、東川-尋甸-嵩明-宜良、尋甸-祿勸 為發(fā)展軸的“一核五軸”，形成形成“中心城區(qū)、二級城市、三級中心城區(qū)、二級城市、三級 城鎮(zhèn)城鎮(zhèn)(市市)、重點(diǎn)鎮(zhèn)、一般鎮(zhèn)、重點(diǎn)鎮(zhèn)、一般鎮(zhèn)”五級配置的市域城鎮(zhèn)等級五級配置的市域城鎮(zhèn)等級 結(jié)構(gòu)。結(jié)構(gòu)。到2020年，昆明市域城市化水平

8、將達(dá)73%。 中心區(qū)新增中心區(qū)新增190190平方公里平方公里 核心昆明核心昆明= =主城主城+ +呈貢新區(qū)呈貢新區(qū)+ +空港經(jīng)濟(jì)區(qū)空港經(jīng)濟(jì)區(qū), , 以東西、南北兩軸帶動周邊二線城市、三線城鎮(zhèn)發(fā)展以東西、南北兩軸帶動周邊二線城市、三線城鎮(zhèn)發(fā)展 空港經(jīng)濟(jì)區(qū)空港經(jīng)濟(jì)區(qū) 東西向發(fā)展主東西向發(fā)展主 軸軸 南北向發(fā)展主南北向發(fā)展主 軸軸 宜良宜良 安寧安寧 ?？谛鲁呛？谛鲁?晉寧新城晉寧新城 主主 城城 嵩明嵩明 昆明城市總體規(guī)劃（昆明城市總體規(guī)劃（2008-20102008-2010） part 1 昆明城市概況/城市規(guī)劃“一湖四片”+航空港規(guī)則 未來昆明將圍繞滇池構(gòu)建未來昆明將圍繞滇池構(gòu)建 “ “一

9、湖四片一湖四片” ” （東西南北城）（東西南北城） + +一航空港，建設(shè)一航空港，建設(shè)現(xiàn)代新昆明市區(qū)現(xiàn)代新昆明市區(qū)?？傄?guī)劃用地面積?？傄?guī)劃用地面積 490490平方公里，總規(guī)劃人口平方公里，總規(guī)劃人口450450萬人。其中東城呈貢新萬人。其中東城呈貢新 城為大昆明市區(qū)啟動區(qū)。城為大昆明市區(qū)啟動區(qū)。 東城東城即呈貢新城，形成新興工業(yè)、科研文教園區(qū)，以花卉產(chǎn)業(yè)為 特色的生物產(chǎn)業(yè)基地，現(xiàn)代城市物流業(yè)中心。 規(guī)劃人口95萬人，用地100平方公里。 南城南城即晉城晉寧新城，形成新型旅游度假城。規(guī)劃人口75萬 人，用地80平方公里。 西城西城即昆陽?？谛鲁?，形成以磷礦精加工、機(jī)械制造、電子 儀表、旅游服務(wù)

10、為主要產(chǎn)業(yè)的工業(yè)城。 規(guī)劃人口60萬人，用地60平方公里。 北城北城即現(xiàn)在的主城，以五華、盤龍、官渡、西山4個區(qū)為依托，形 成金融商貿(mào)旅游服務(wù)中心、現(xiàn)代新昆明城市的核心區(qū)。 規(guī)劃人口220萬人，用地220平方公里。 空港經(jīng)濟(jì)區(qū)空港經(jīng)濟(jì)區(qū) 航空港占地30平方公里，旅客吞吐量達(dá)到3500萬人次/年，奠定全國第四、 西部第一的國家大型門戶樞紐機(jī)場地位。 東城東城 南城南城 西城西城 主城主城 空港空港 經(jīng)濟(jì)區(qū)經(jīng)濟(jì)區(qū) part 1 昆明城市概況/城市占位 u 昆明新國際機(jī)場是繼北京、廣州、上海之后，全國全國 第四個第四個“國家門戶國家門戶”級的樞紐機(jī)場級的樞紐機(jī)場。 u 昆明新機(jī)場戰(zhàn)略定位為：中國面向

11、東南亞、南亞和連 接歐亞的國家門戶樞紐機(jī)場，對國家西向戰(zhàn)略、建國家西向戰(zhàn)略、建 設(shè)中國東盟自由貿(mào)易區(qū)和孟、中、印、緬設(shè)中國東盟自由貿(mào)易區(qū)和孟、中、印、緬 區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作等具有重要意義 昆明昆明 通向南亞及東南亞地區(qū)的重要關(guān)口，重要的通向南亞及東南亞地區(qū)的重要關(guān)口，重要的 旅游商貿(mào)城市，以及西南部中心城市旅游商貿(mào)城市，以及西南部中心城市 滇池滇池滇池 滇池 滇池 part 1 昆明城市概況/城市占位城市化進(jìn)程 由昆明城市演變歷程可見，由昆明城市演變歷程可見，20032003年開始，昆明的城市發(fā)展進(jìn)入黃金時期，年開始，昆明的城市發(fā)展進(jìn)入黃金時期，20062006年至年至20102010年

12、，年， 昆明城市功能板塊已覆蓋滇池板塊，所以可以預(yù)見，約昆明城市功能板塊已覆蓋滇池板塊，所以可以預(yù)見，約20152015年伴隨著昆明城市擴(kuò)張，未來年伴隨著昆明城市擴(kuò)張，未來 城市核心也不斷擴(kuò)張發(fā)展。城市核心也不斷擴(kuò)張發(fā)展。 part 1 昆明城市概況/城市占位泛亞國際區(qū)域 背景：背景： 2010年，中央作出了繼續(xù)深入實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的重大決策， 并提出了把云南建設(shè)成為我國面向西南開放的橋頭堡的戰(zhàn)略舉措， 這將給云南的邊疆內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型帶來千載難逢的歷史機(jī)遇。 條件：條件： 昆明作為區(qū)域中心城市的地位日益凸顯。近年來，昆明以橋頭堡 建設(shè)為契機(jī)，圍繞著對外對內(nèi)開放、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、大力發(fā) 展開放

13、型經(jīng)濟(jì)作出了巨大的努力，取得了顯著的成績，區(qū)域中心 城市的雛型正在顯現(xiàn)。 u 外貿(mào)地位重要。外貿(mào)地位重要。“十一五”以來，昆明對外貿(mào)易每年上一個臺階，連續(xù)突破40億、60億、70億和100億美元 關(guān)口，進(jìn)出口總額占全省的75.6%，也就是說，沒有昆明的貿(mào)易，云南省是不可想象的。 u 外資進(jìn)入明顯。外資進(jìn)入明顯?！笆晃濉逼陂g，昆明利用外資是“十五”期間的10倍，累計實(shí)際利用外資28.5億美元，說 明昆明對外資的吸引力大為增強(qiáng)。外資來源地進(jìn)一步擴(kuò)大，已超過50個國家和地區(qū)，世界500強(qiáng)在昆明投資也不斷 增加。 u 對外投資加快。對外投資加快。昆明在東盟、美國、荷蘭、德國、新加坡、香港都有投資，項

14、目涉及工程承包、百貨零售、 橡膠、農(nóng)作物種植和加工、礦產(chǎn)資源開發(fā)等?！笆晃濉逼陂g昆明的對外投資是“十五”期間的50多倍，總金額達(dá) 6.8億多美元，這表明昆明的國際發(fā)展意識開始增強(qiáng)，開展國際合作已成為昆明發(fā)展的新亮點(diǎn)。 u 內(nèi)需增長快速。內(nèi)需增長快速。昆明2010年的社會消費(fèi)品零售總額達(dá)1060億元，增長了20.3%，高于全國18%的平均水平， “十一五”期間平均年均增幅到19%，說明昆明有好的商業(yè)氛圍和市場環(huán)境。 融入泛亞區(qū)域合作，打造區(qū)域性中心城市融入泛亞區(qū)域合作，打造區(qū)域性中心城市 泛亞區(qū)域重要組成單位，城市地位不斷凸顯泛亞區(qū)域重要組成單位，城市地位不斷凸顯 part 1 昆明城市概況/

15、城市占位泛亞國際區(qū)域 part 1 昆明城市概況/城市功能片區(qū) 北市區(qū)北市區(qū) 中心區(qū)中心區(qū) 東市區(qū)東市區(qū) 西市西市 區(qū)區(qū) 南市區(qū)南市區(qū) 北市區(qū)發(fā)展引導(dǎo)區(qū) 昆明北部城市教育、文化、 商務(wù)的副中心和城市向北 的對外交通樞紐，煙草、 光機(jī)電產(chǎn)業(yè)以及中高級住 宅區(qū)集中的區(qū)域 西市區(qū)-發(fā)展優(yōu)化區(qū) 形成以傳統(tǒng)工業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游度假、 生活居住功能為主綜合功 能地區(qū) 東市區(qū)發(fā)展促進(jìn)區(qū) 形成城市東部的鐵路、公路對 外交通的樞紐，以現(xiàn)代工業(yè)、 主題公園及住宅建設(shè)為主，是 綠色生態(tài)屏障 南市區(qū)發(fā)展限制區(qū) 形成以體育休閑、旅游度假、生活居住、行政辦公和對外交通等 各種功能集中的地區(qū) 二環(huán)路內(nèi)二環(huán)路內(nèi)

16、 形成商務(wù)辦公、金融貿(mào)易、城市風(fēng)光、旅游購物、休閑娛樂等功形成商務(wù)辦公、金融貿(mào)易、城市風(fēng)光、旅游購物、休閑娛樂等功 能集中區(qū)域能集中區(qū)域 part 1 昆明城市概況/板塊住宅及商業(yè) 西市區(qū)：昆明的傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)， 發(fā)展較為落后，但隨著房地 產(chǎn)規(guī)劃式開發(fā)的進(jìn)程，西市 區(qū)的兩個板塊西山區(qū)板塊和 高新板塊都有大量新項目浮 出 北市區(qū)北市區(qū) 中心區(qū)中心區(qū) 東市區(qū)東市區(qū) 西市西市 區(qū)區(qū) 南市區(qū)南市區(qū) 中心區(qū)：昆明的城市商業(yè)核心區(qū)域，商業(yè)價值最高的區(qū)域。 隨著中心區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)的開發(fā)，加速的帶動中心區(qū)商業(yè)的發(fā) 展，中心區(qū)將始終引領(lǐng)昆明商業(yè)的發(fā)展 北市區(qū)：隨著住宅社區(qū)的大規(guī)模開發(fā)，以及便利的交通條件，成為了北 市

17、區(qū)成為區(qū)域商業(yè)核心的先決條件，而北市區(qū)的商業(yè)形態(tài)，也由最初的 社區(qū)商業(yè)，開始向臨街商業(yè)，獨(dú)立商業(yè)進(jìn)行發(fā)展，商業(yè)業(yè)態(tài)也開始豐富， 依托大體量住宅形成的特色商業(yè)的北市區(qū)正在發(fā)生了質(zhì)的變化，而未來 輕軌的開通，也將促進(jìn)北市區(qū)商業(yè)向更高層面發(fā)展，形成城市副中心。 南市區(qū)：區(qū)域成熟較早，地塊較大，包括 滇池板塊，官南板塊及東南板塊，目前各 個板塊都有多個商業(yè)項目在進(jìn)行運(yùn)作 東市區(qū)：房地產(chǎn)發(fā)展在昆明 處于初級階段，區(qū)域內(nèi)房地 產(chǎn)開發(fā)項目較少，住宅開發(fā) 不成規(guī)模，這也導(dǎo)致了區(qū)域 內(nèi)普通的商業(yè)類型無法存活。 從未來城市規(guī)劃來看，專業(yè) 市場以及物流中心將向三環(huán) 外遷移，這樣可以緩解東市 區(qū)交通壓力，同時改善區(qū)域

18、 內(nèi)環(huán)境，逐步東市區(qū)商業(yè)價 值。 城市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的快速發(fā)展加快推動城市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的快速發(fā)展加快推動 昆明商業(yè)由單中心向多中心轉(zhuǎn)變，并形昆明商業(yè)由單中心向多中心轉(zhuǎn)變，并形 成多個組團(tuán)式的區(qū)域商業(yè)中心，商業(yè)區(qū)成多個組團(tuán)式的區(qū)域商業(yè)中心，商業(yè)區(qū) 域化發(fā)展初步成型。域化發(fā)展初步成型。 part 1 昆明城市概況/城市定位 u 減輕老城區(qū)的負(fù)荷量,緩解老城區(qū)的壓力。 昆明正在以多中心單核心的規(guī)劃路線向周邊發(fā)展， 通過在多個遠(yuǎn)郊片區(qū)做大體量商業(yè)的方式，來滿 足和完善各個片區(qū)的生活需求和配套功能； u 從衛(wèi)星城建設(shè)的角度來看，它的發(fā)展正是依 托其區(qū)位和交通優(yōu)勢在逐漸，通過自身的特色產(chǎn) 業(yè)帶動周邊產(chǎn)業(yè)的崛

19、起和周邊片區(qū)的發(fā)展； u 由昆明、玉溪、曲靖組成大的城市圈，擴(kuò)大 城市發(fā)展范圍。城市郊區(qū)的發(fā)展就滿足了三個需 求：城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的需求、高房價下置業(yè)的需求 和資源性開發(fā)建設(shè)的需求。 未來城市發(fā)展：多中心、國際化、大都市未來城市發(fā)展：多中心、國際化、大都市 一、市場篇一、市場篇 1、昆明城市概況 2、宏觀經(jīng)濟(jì)分析 3、房地產(chǎn)市場分析 從2005年至今昆明市生產(chǎn)總值歷史對比 可以看出，年均增長比例都保持在12%以上， 超過全國平均水平。 2010年昆明實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2120.37億 元，比上年增長14.0%。 2010年地區(qū)生產(chǎn)總值中第一、二、三產(chǎn)業(yè)分 別實(shí)現(xiàn)增加值120.30億元、960.86億

20、元和 1039.21億元，分別比上年增長4.8%、16.7%和 12.6%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為5.7:45.3:49.0。 2001-2010年昆明三次產(chǎn)業(yè)增長情況 part 2 昆明宏觀經(jīng)濟(jì)層面|gdp及產(chǎn)業(yè) 固定資產(chǎn)投資方面，全市2010年 社會固定資產(chǎn)投資完成2160.88億元， 比上年增長35.0%。 其中房地產(chǎn)開發(fā)投資完成440.68 億元，增長19.3%，建筑業(yè)增加值 251.24億元，增長26.9%。 從2004年開發(fā)投資達(dá)到高位后， 2009年開發(fā)投資增長率達(dá)到42.5%， 2010年房地產(chǎn)投資增幅開始回落到歷 年平均水平，增幅達(dá)到19.3%。 part 2 昆明宏觀經(jīng)濟(jì)層面|固投

21、及房投 2010年昆明市城鎮(zhèn)居民人均收入達(dá)到18875.65元，比上年增長9.8%。消費(fèi)支出為13243.5 元，增長16.2%。 從2008年后居民收入與消費(fèi)增長率曲線上可以看出，收入增長率呈逐年下滑趨勢，而消費(fèi) 增長率逐年上升，這表明居民投資等消費(fèi)意識開始有所增強(qiáng)。 part 2昆明宏觀經(jīng)濟(jì)層面|居民人均收入及消費(fèi) 一、市場篇一、市場篇 1、昆明城市概況 2、宏觀經(jīng)濟(jì)分析 3、房地產(chǎn)市場分析 三環(huán)的“圈層”效應(yīng) 城市的環(huán)路猶如一個圈子，形成很 明顯的分界，產(chǎn)生強(qiáng)烈的“圈內(nèi)”和 “圈外”的感覺。 “一環(huán)內(nèi)”和“三 環(huán)外”，天壤之別。 昆明樓市一環(huán)板塊的價值已經(jīng)體現(xiàn) ，主要為舊城改造、城中村改

22、造。二 環(huán)板塊的價值正在朝著以前一環(huán)的價 值靠攏。 而三環(huán)板塊的重要價值之一在于， 內(nèi)接昆明主城，外接安寧、嵩明、富 民等郊縣，形成圈層效應(yīng)。 區(qū)位房價（20072007年年“451”451”格局格局）房價（20102010年年“67915”“67915”格局格局） 三環(huán)外區(qū) 域 逼近6000元 /平方米 二環(huán)至三 環(huán)區(qū)域 （二環(huán)外） 奔“四，3000元-4000元/平 方米 7000-10000元/平方米 一環(huán)至二 環(huán)區(qū)域 4000元-5000元/平方米9000-13000元/平方米 一環(huán)內(nèi)6500元-10000元/平方米15000-20000元/平方米 昆明房價曾經(jīng)的“451“格局就是依據(jù)

23、一環(huán)和二 環(huán)所分的三個區(qū)間形成的。 昆明三環(huán)的建成，再次定位昆明房價格局，成 為價格標(biāo)桿，重塑2010年“67915”格局，僅僅 用了三年。 part 3昆明樓市中的三環(huán) “圈層效應(yīng)”效應(yīng) 5呈貢新城板塊： 別墅13000-14000元/平米 住宅5000-6000元/平米 2南片區(qū)（官渡區(qū)） 別墅14000-2000元/平米 住宅7000-10000元/平米 1西片區(qū)（西山區(qū)） 別墅18000-2500元/平米 住宅9000-12000元/平米 6安寧板塊 別墅14000-2000元/平米 住宅7000-10000元/平米 6 2 5 4 1 3 3北片區(qū)（五華區(qū)） 別墅12000-1800

24、0元/平米 住宅8000-12000元/平米 4 4東片區(qū)（盤龍區(qū)） 別墅20000-23000元/平米 住宅10000-18000元/平米 7 其中晉寧新城也有少量樓盤 昆明新建樓盤主要集中在二環(huán)內(nèi)，主要按方向分為四大板塊，價格基本遵循昆明 環(huán)路圈層效應(yīng)理論，但同時也形成了環(huán)滇池高檔住宅區(qū)。 由于三環(huán)以及骨干高速公路的的修成通車，使得樓盤開發(fā)逐漸向外圍擴(kuò)散，輻射 到3大新城以及安寧。 part 3昆明樓市板塊分布解讀 2010年1月-12月昆明主市區(qū)每月土地成交面積連續(xù)性變化圖 2010年1月-2010年12月，除2010年5月沒 有土地成交外，其余月份均有土地成交，其中 本月成交土地面積創(chuàng)

25、歷史新高，共成交各類土 地4043.1畝，土地成交量呈現(xiàn)出前低后高。 2010年昆明主城區(qū)各區(qū)域中，北市區(qū)成 交土地最多，其次是呈貢新城， 2010年呈貢新城土地集中放量，一方面 是由于城市向東南方向發(fā)展，另一方面主城 區(qū)除城中村改造土地外，可以供應(yīng)的土地逐 年減少，開發(fā)商普遍看好呈貢新城的投資潛 力。 東市區(qū)2010年市中心區(qū)域成交土地為歷 年最高，主要是因為2008-2010年大量城中 村改造釋放出的土地。 2010年昆明主城區(qū)房地產(chǎn)用地各區(qū)域成交面積對比圖 part 3昆明房地產(chǎn)市場|土地成交市場 區(qū)域成交最高價（萬元/畝）成交最低價（萬元/畝）均價（萬元/畝） 市中心區(qū)域2800280

26、0550550760 760 東市區(qū)450180305 南市區(qū)669119302 西市區(qū)11831183220220552 552 北市區(qū)683122270 呈貢新城74530370 區(qū)域最高樓面地價（元/）最低樓面地價（元/）均價（元/） 市中心區(qū)域70009752692 東市區(qū)375022503328 南市區(qū)38456812109 西市區(qū)99879752952 北市區(qū)54029151762 呈貢新城37492061683 最高單價排行：市中心區(qū)域西市區(qū)呈貢新城北市區(qū)南市區(qū)東市區(qū) 最高樓面地價排行：西市區(qū)市中心區(qū)北市區(qū)南市區(qū)東市區(qū)呈貢新城 2010年昆明主城區(qū)各區(qū)域房地產(chǎn)用地成交價格表 pa

27、rt 3昆明房地產(chǎn)市場|土地成交地價 2009年2010年價格增長率 住宅用地平均成交單價（萬元/畝）25942965.64% 住宅用地平均成交樓面地價（元/）11672336100.17% 商業(yè)用地平均成交單價（萬元/畝）31551362.86% 商業(yè)用地平均成交樓面地價（元/）12992696107.54% 2010年昆明主城區(qū)住宅地價達(dá)到 429萬元/畝，比2009年增長了65.64% ；樓面地價達(dá)到了2336元/，比2009 年翻了一番。商業(yè)地價達(dá)到513萬元/畝 ，比2009年增長了62.86%，樓面地價 達(dá)到2696元/，比2009年翻了一番。 2009-2010年昆明主城區(qū)住宅地

28、價及商業(yè)地價對比分析表 2010年受國家實(shí)施“橋頭堡”戰(zhàn)略的影響，昆明出臺了“54321”政策，一批重 大基礎(chǔ)設(shè)施的建成并投入使用，昆明投資洼地效應(yīng)不斷顯現(xiàn)，昆明主城區(qū)土地價值得 到釋放。 part 3昆明房地產(chǎn)市場|土地（住宅、商業(yè)）成交地價 2010年昆明主城區(qū)商品房成交金額383.58億元，成交面積586.8萬，成交7.39萬套， 單套平均面積79.42。 2010年昆明主城區(qū)商品房每月成交量及成交價格連續(xù)性變化圖 part 3昆明房地產(chǎn)市場|土地（住宅、商業(yè)）成交地價 科目科目20062006年年20072007年年20082008年年20092009年年20102010年年 樓盤個數(shù)（個）152144866441 總供應(yīng)量（套）8003795442577118046755013 銷售量(套)4485049776304484828043702 銷售率56.04%52.15%52.76%59.99%79.44% 價格（元/）33044547524555337121 價格漲幅9.69%37.6