全程定價流程設(shè)計

1、全程定價流程設(shè)計 1、成本因素 成本因素，是制定價格時最根本的信息 成本因素除產(chǎn)品成本外，還必須考慮到預(yù)期銷售管理費用。 2、商品力 價格競爭的源泉是商品的性能和質(zhì)量。 3、銷售能力 銷售能力包括廣告宣傳能力促銷能力銷售體制及制造商品品牌的 形象力等。 4、利潤目標(biāo) 根據(jù)預(yù)期利潤水平的不同，價格制定的標(biāo)準(zhǔn)不同。如果每單位利潤目 標(biāo)是定較低的價格水平。 1.單價 單價指的是單位建筑物面積的房地價格，但對一個擁有幾十套甚至上 百套的樓盤來說，一個單價并不能說明問題。下面的幾個特殊單價從 不同側(cè)面讓我們加深對樓盤的理解。 1）起售單價。因為有層次、朝向等因素的差異，同一大樓的每套單 元的單價并不劃一

2、。習(xí)慣上，我們將底樓朝南單元的單價確定為計算 基準(zhǔn)，并設(shè)定不同的層次系數(shù)和朝向系數(shù)， 各個單元的單價由此計算 而來，這個計算基準(zhǔn)我們便稱之為起售單價。 2）最低單價。最低單價往往是層次、朝向等條件最差的單元所標(biāo)定 的單價，通常，最低單價便為起售單價，有時，為了促銷的原因，有 些條件好的單元也以最低單價出現(xiàn)， 此時，最低單價便演變?yōu)榇黉N價 格。 3）最高單價。最高單價往往是層次、朝向等條件最好的單元所標(biāo)定 的單價。 4）平均單價。平均單價是指總銷金額除以總銷面積得出的銷售單價， 其中總銷金額為可銷售面積的總的銷售金額。 理論上，總銷金額=平 均單價x可銷面積。 5）主力單價。主力單價是指所占建筑

3、面積比例最高的單元所標(biāo)定的 銷售單價，是我們判斷樓盤客戶定位的關(guān)鍵。 2. 總價 總價指每一個銷售單元的房地總價格。銷售總價=銷售單價x單元建 筑面積。 1）最低總價。最低總價一般是面積最小支次、朝向等條件最差的單 元所標(biāo)定的總價。 2）最高總價。最高總價一般是面積最大，且層次、朝向等條件最好 的單元所標(biāo)定的總價。 3）總價范圍?？們r范圍是指最低銷售總價和最高銷售總價之間的擺 幅范圍，如果最低總價為28 萬元，最高總價為60萬元，則總價范圍我們表示為：28萬60萬元。 4）主力總價。主力總價是指所占建筑面積比例最高的單元所的銷售 總價。如在下面的“總價配比 表”中主力總價便為40萬元。 5）車

4、位總價。車位總價是指單個車位的銷售總價。每個車位所占有 的動態(tài)面積一般為3050建 筑平方米。 6）總價配比?？們r配比是指依總價范圍不同，各個范圍的總價及其 所對應(yīng)的單元數(shù)量在總銷金額 3、付款方式 1）一次付款。一次付款是指購房者下定簽約后，立刻將所有的購房 款項一次性付給發(fā)展商。一般而言，一次性付款都是有折扣的，這主 要取決于該樓盤距離交房期的時間長短。 2）建筑付款。建筑付款是指整個購房款被分成若干比例，購房者依 樓宇的施工進(jìn)度逐一支付的付款方式。這種付款方式避免了購房者對 發(fā)展商缺乏束縛的缺點，使其通過付款來監(jiān)督工程的進(jìn)度，是相對穩(wěn) 重和公平的一種付款辦法。 3）時間付款。時間付款是指

5、購房者下定簽約后，按時間逐一交納房 款。這種付款方式類似于建筑期付款，但它的付款進(jìn)度未與工程進(jìn)度 進(jìn)行實質(zhì)上的掛，而是簡單的與時間掛鉤。 4）銀行貸款。銀行貸款是指購房者在購房時，向銀行提出擔(dān)保的質(zhì) 押文件，經(jīng)銀行審核通過后，取得房屋總價的部分貸款，依抵押約定, 按期按時向銀行償還貸款本息，并提供該房地產(chǎn)作為償還貸款的擔(dān) 保。目前，房屋貸款分為公積金貸款和商業(yè)貸款，二者同時使用時通 常被稱為組合貸款。 5）延期付款。延期付款是指購房者在交納一定比例的前期房款后， 到交房入住或未交房入住時，在以后的若干年中按月分期付清剩余款 項。有的發(fā)展商為了促銷，習(xí)慣把延期付款包裝為所謂的“發(fā)展商貸 款”。其實，延期付款和銀行沒有一點關(guān)系，它僅是發(fā)展商提供的一 種付款便利。 沁園春雪 北國風(fēng)光， 千里冰封， 萬里雪飄。 望長城內(nèi)外，惟余莽莽；大河上 下，頓失滔滔。 山舞銀蛇，原馳蠟象，欲與天公試 比高。 須晴日，看紅裝素裹，分外